hướng dẫn đọc toàn văn báo cáo KQNC

!
!

Bạn muốn đọc nhanh
những thông tin cần thiết ?
Hy đọc qua Mục lục bên tay trái bạn trước khi
đọc báo cáo ( với Acrobat 4.0 trở lên, cho trỏ chuột vào
mỗi đề mục để đọc toàn bộ dòng bị che khuất )

! Chọn đề mục muốn đọc và nháy chuột vào đó
!
!

Bạn muốn phóng to hay thu nhỏ
trang báo cáo trên màn hình ?
Chọn, nháy chuột vào 1 trong 3 kích th
thưước
có sẵn trên thanh Menu

, hoặc

! Mở View trên thanh Menu, Chọn Zoom to
! Chọn tỷ lệ có sẵn trong hộp kích th
thưước
muốn,, Nhấn OK
hoặc tự điền tỷ lệ theo ý muốn

Chúc bạn hài lòng
với những thông tin đđưược cung cấp

PGS. TS. PHẠM THỊ TUỆ

Hà Nội – Năm 2014


MỤC LỤC

BẢNG CÁC CHỮ VIẾT TẮT ........................................................................ i
DANH MỤC BẢNG ........................................................................................ ii
DANH MỤC HÌNH ........................................................................................ iii
LỜI NÓI ĐẦU ................................................................................................. 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................. 1
2. Tổng quan tình hình nghiên cứu ................................................................ 2
2.1. Các nghiên cứu nước ngoài ................................................................. 2
2.2. Các nghiên cứu trong nước ................................................................. 3
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu ............................................................ 5
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................. 5
5. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................... 6
5.1. Phương pháp luận ................................................................................ 6
5.2. Một số phương pháp nghiên cứu cụ thể .............................................. 6
5.3. Nguồn số liệu sử dụng ......................................................................... 7
6. Cấu trúc của luận văn................................................................................. 7
Chƣơng 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở
XÃ HỘI ............................................................................................................ 9
1.1. Nhà ở xã hội ............................................................................................ 9
1.1.1. Khái niệm nhà ở xã hội .................................................................... 9
1.1.2. Đối tượng cung cấp nhà ở xã hội ................................................... 10
1.1.3. Đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội ................................................. 12
1.2. Chính sách phát triển nhà ở xã hội ....................................................... 14
1.2.1. Khái niệm ....................................................................................... 14

3.1.1. Định hướng phát triển kinh tế xã hội tại Hà Nội............................ 76
3.1.2. Định hướng phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội .............................. 80
3.1.3. Quan điểm, mục tiêu hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở xã hội
của Hà Nội ................................................................................................ 81
3.2. Một số giải pháp hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở xã hội tại Hà
Nội................................................................................................................ 83
3.2.1. Giải pháp hoàn thiện khung chính sách ......................................... 83
3.2.2. Giải pháp tổ chức thực hiện chính sách ......................................... 88


3.3. Kiến nghị............................................................................................... 92
3.3.1. Kiến nghị với UBND TP Hà Nội ................................................... 92
3.3.2. Kiến nghị với Bộ Xây dựng ........................................................... 97
3.3.3. Kiến nghị với Bộ Tài chính ............................................................ 98
KẾT LUẬN .................................................................................................. 101
TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................... 103
PHỤ LỤC ..................................................................................................... 107
Phụ lục 1: Thống kê diện tích và dân số TP Hà Nội ................................. 107
Phụ lục 2: Nguyên tắc lựa chọn đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội tại
TP Hà Nội .................................................................................................. 109


BẢNG CÁC CHỮ VIẾT TẮT

STT

CHỮ VIẾT TẮT

NGUYÊN NGHĨA


6

KCX

Khu chế xuất

7

KĐT

Khu đô thị

8

KT-XH

Kinh tế - xã hội

9

TP

Thành phố

10

UBND

Ủy ban nhân dân



LỜI NÓI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hà Nội là thành phố trung tâm chính trị - kinh tế - văn hoá - khoa học và
công nghệ của cả nước, nơi đây tập trung nhiều cơ quan đầu não, xí nghiệp, các
khu công nghiệp (KCN), văn phòng, thu hút một số lượng lớn cư dân tới lập
nghiệp. Với tốc độ gia tăng dân số cơ học ngày một cao tất yếu dẫn tới chủ đề
nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội trở thành một trong những vấn đề nóng bỏng và
đáng quan tâm nhất của TP Hà Nội thời điểm hiện tại.
Xuất phát từ nhu cầu thực tế đó, trong những năm qua, Hà Nội là một
trong những địa phương đầu tiên của cả nước đã xây dựng và thực hiện tích cực
chương trình phát triển nhà ở để giải quyết vấn đề nhà ở cho các đối tượng dân
cư trên địa bàn. Bằng các cơ chế, chính sách đa dạng, linh hoạt và phù hợp với
điều kiện thực tế của địa phương, Hà Nội đã từng bước tạo lập được quỹ nhà ở
để giải quyết cho các nhu cầu bức xúc về nhà ở. Tính đến năm 2010, tổng mức
đầu tư cho xây dựng nhà ở xã hội tại Hà Nội khoảng 700 tỷ đồng, đến nay thành
phố đã hoàn thành được 1/3 tổng số diện tích sàn nhà ở cho công nhân thuê, giải
quyết chỗ ở cho khoảng 3.000 công nhân. Riêng trong năm 2013, Hà Nội sẽ
phấn đấu xây dựng, chuyển đổi khoảng 10 dự án nhà ở xã hội và ngay quý II, sẽ
có khoảng từ 5 đến 6 dự án khởi công.
Tuy nhiên, sau 8 năm triể n khai thi hành Luâ ̣t Nhà ở , 7 năm thi hành Luâ ̣t
Kinh doanh bấ t đô ̣ng sản , việc thực hiện chính sách nhà ở xã hội đã bộc lộ
những bất cập trước sự vận động và phát triển không ngừng của thực tế thị
trường. Hà Nội vẫn còn thiếu nhà ở nghiêm trọng cho người lao động, nhất là
đối với người nghèo, người thu nhập thấp, công chức, viên chức...
Nguyên nhân những vướng mắc trong quá trình triển khai chính sách phát
triển nhà ở xã hội cơ bản là do chi phí đầu tư xây dựng các dự án nhà ở đòi hỏi
phải có nguồn vốn lớn và dài hạn, lãi suất cùng những chi phí phát sinh luôn đẩy
giá thuê nhà lên cao khiến rất nhiều đối tượng thu nhập thấp không thể tiếp cận
1



2.2. Các nghiên cứu trong nước
“Các giải pháp về vốn để xây dựng và phát triển nhà ở đô thị ở Việt Nam
hiện nay”, Luận án phó tiến sĩ khoa học Kinh tế của Nguyễn Khắc Trà năm
2009. Luận án nghiên cứu vấn đề vốn xây dựng và phát triển nhà ở tại các khu
đô thị (KĐT) thuộc các thành phố lớn ở nước ta, trong đó có thủ đô Hà Nội. Từ
đó đưa ra những giải pháp cụ thể liên quan đến vốn nhằm thúc đẩy thị trường
nhà ở tại các KĐT lớn ở Việt Nam.
“Giải pháp phát triển nhà ở xã hội ở Thành phố Đà Nẵng”, Luận văn
thạc sĩ của Huỳnh Nguyên Dạ Quyên năm 2011. Hệ thống hóa cơ sở lý luận và
kinh nghiệm thực tiễn về phát triển nhà ở xã hội thông qua việc nghiên cứu
đánh giá thực trạng phát triển nhà ở xã hội ở Thành phố Đà Nẵng, luận văn
cũng chỉ ra những thành công và những vấn đề tồn tại cần phải giải quyết trong
phát triển nhà ở xã hội tại Thành phố Đà Nẵng và đưa ra những đề xuất các giải
pháp và kiến nghị nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội tại Đà Nẵng.
“Chính sách phát triển nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh: Lý
luận và thực tiễn” của Dương Thị Bình Minh và nhiều người khác, xuất bản
năm 2012. Cuốn sách đưa ra lý luận cơ bản về chính sách phát triển nhà ở
thương mại. Thực trạng chính sách phát triển nhà ở thương mại tại thành phố Hồ
Chí Minh. Các giải pháp hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở thương mại tại
thành phố Hồ Chí Minh
“Nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp ở đô thị” của tác giả Lê Quân,
Đại học Kiến trúc Hà Nội. Bài nghiên cứu bàn về phương hướng triển khai, quy
hoạch kiến trúc cho nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp ở các thành phố
lớn ở Việt Nam.
“Cần có chính sách nhà ở xã hội hoàn chỉnh”, bài báo của tác giả Phạm
Sỹ Liêm đăng trên Tạp chí Người xây dựng năm 2007. Tác giả đưa ra những
nhận định xoay quanh nhiều bất cập trong chính sách nhà ở xã hội qua đó khẳng
định việc cần thiết phải xây dựng một hệ thống chính sách nhà ở xã hội hoàn

của chính sách chỉ cần có điều kiện là ở dưới 5 m2/người và là công dân tốt, tài
4


chính nhà ở là khâu then chốt, chú ý nhiều hơn đến tạo điều kiện cho bên cầu, vì
ưu đãi cho bên cung không chắc lợi ích đến được bên cầu. Chú ý tạo điều kiện
cho bên cung quản lý rủi ro, nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp có thể giúp giải quyết
tốt và nhanh vấn đề tái định cư. Không nên quá lo xa về thời hạn thuê mua dài.
Khả năng chi trả tiền thuê mua của người thu nhập thấp ở Việt Nam sẽ được
nâng cao khá nhanh. Hợp tác xã nhà ở nên là đối tượng tạo điều kiện ưu tiên của
chính sách. Phải xử lý tốt tình trạng cung ít cầu nhiều dễ nảy sinh tham nhũng.
Tóm lại, qua quá trình tìm hiểu thông tin, tài liệu liên quan tới lĩnh vực
chính sách phát triển nhà ở xã hội, người viết nhận thấy chưa có đề tài nào tập
trung vào việc nghiên cứu, phân tích và đưa ra những giải pháp cụ thể cho chính
sách phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn TP Hà Nội.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu: Nghiên cứu chính sách phát triển nhà ở xã hội
trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
Nhiệm vụ nghiên cứu:
- Làm rõ cơ sở lý luận của chính sách phát triển nhà ở xã hội.
- Trên cơ sở lý luận của chính sách phát triển nhà ở xã hội, luận văn sẽ đi
sâu vào phân tích thực trạng về nhà ở xã hội hiện nay trên địa bàn thành phố Hà
Nội cũng như những chính sách của thành phố trong việc phát triển nhà ở xã hội
trong tương lai.
- Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở xã hội
để chính sách này đi vào đời sống, có giá trị về mặt thực tiễn hơn.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Luận văn nghiên cứu chính sách cung và chính
sách hiện thực hóa cầu nhà ở xã hội của Thành phố Hà Nội.
- Phạm vi nghiên cứu:

giải quyết mối quan hệ giữa lý luận và thực tiễn. Các số liệu được sử dụng đều
6


là những số liệu được thu thập, công bố bởi các cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền, trên các tạp chí, các trang website chuyên ngành.
- Phương pháp thống kê
Phương pháp thống kê toán học dùng để xử lý số liệu, thông tin đã được
thu thập, được mô hình hóa biểu đồ hóa biểu đồ hóa các số liệu đó.
- Tổng hợp và phân tích
Phương pháp tổng hợp phân tích được dùng để đánh giá quá trình thực
hiện chính sách phát triển nhà ở xã hội đã triển khai qua các năm, xem xét mức
độ đạt được trong từng thời kỳ.
-

Phương pháp đối chiếu so sánh

Phương pháp so sánh được dùng để xem xét các số liệu phân tích bằng
cách dựa trên việc so sánh số liệu của TP Hà Nội với số liệu chung của cả nước.
Điều kiện để so sánh là: Các chỉ tiêu so sánh phải phù hợp về yếu tố không gian,
thời gian, cùng nội dung kinh tế, đơn vị đo lường, phương pháp tính toán.
Phương pháp so sánh có hai hình thức: So sánh tuyệt đối và so sánh tương đối.
So sánh tuyệt đối dựa trên hiệu số của hai chỉ tiêu so sánh là chỉ tiêu kỳ phân
tích và chỉ tiêu cơ sở. So sánh tương đối là tỷ lệ (%) của chỉ tiêu kỳ phân tích so
với chỉ tiêu gốc để thể hiện mức độ hoàn thành hoặc tỷ lệ của số chênh lệch
tuyệt đối với chỉ tiêu gốc để nói lên tốc độ tăng trưởng.
5.3. Nguồn số liệu sử dụng
- UBND TP Hà Nội
- Bộ Xây dựng
- Bộ Tài chính

tiền thuê này thường được các tổ chức từ thiện như nhà thờ, tổ chức phi chính
phủ, các mạnh thường quân chi trả qua các quỹ mà không chi trả trực tiếp cho
người sử dụng vì sợ họ tiêu phung phí.
Theo từ điển mở Wikipedia, Nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở thuộc sở
hữu của cơ quan nhà nước (có thể trung ương hoặc địa phương) hoặc các loại
hình nhà được sở hữu và quản lý bởi nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận được
xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên
trong xã hội như công chức của nhà nước chưa có nhà ở ổn định, người có thu
nhập thấp... và được cho thuê hoặc cho ở với giá rẻ so với giá thị trường.
Có thể hiểu nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc các tổ chức, cá nhân
thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng trên cơ sở nhu cầu thuê

9


và thuê mua thực tế trên thị trường của các đối tượng có thu nhập thấp và sinh
sống trên địa bàn phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của từng địa phương.
Tại Việt Nam, khái niệm nhà ở xã hội đã được nhắc đến nhiều trong thời
gian gần đây. Theo TS. Ngô Lê Minh với bài viết Nhà ở xã hội – Từ kinh
nghiệm thực tế ở Thượng Hải đến Việt Nam đăng trên Tạp chí Kiến trúc – Hội
Kiến trúc sư Việt Nam, tháng 5/2013 định nghĩa: “Nhà ở xã hội là loại nhà ở
dành cho những gia đình nghèo, có thu nhập trung bình thấp, được thuê hoặc
mua với giá ưu đãi, người mua phải đáp ứng một số điều kiện đặc thù do chính
quyền thành phố quy định, tuân theo các quy định và pháp luật của Nhà nước”.
Theo Điều 3 của Nghị định 71/2010/NĐ-CP, pháp luật nước ta quy định
như sau:
“Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các
thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng quy định tại Điều 53,
Điều 54 của Luật Nhà ở và quy định tại Nghị định này mua, thuê hoặc thuê mua
theo cơ chế do Nhà nước quy định”.

cho công nhân, người lao động làm việc tại KCN ở thì Ban Quản lý KCN của
địa phương hoặc doanh nghiệp (DN) kinh doanh hạ tầng KCN hoặc DN sản xuất
trong KCN hoặc DN có chức năng kinh doanh bất động được giao làm chủ đầu
tư;
- Đối với nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng trên quyền
sử dụng đất ở hợp pháp của mình thì hộ gia đình, cá nhân đó thực hiện việc đầu
tư xây dựng nhà ở theo quy định của Luật nhà ở và pháp luật về xây dựng.
Như vậy có thể thấy, dù là nhà ở xã hội phát triển bằng hình thức nào, thì
vai trò của nhà nước đối với loại hình nhà ở này cũng rất quan trọng. Tựu lại, ta
thấy có hai dạng thức đầu tư chính cho nhà ở xã hội bao gồm: Nhà ở xã hội do
nhà nước cung cấp trực tiếp thông qua các DN nhà nước, hoặc nhà ở xã hội do
tư nhân cung cấp thông qua cơ chế đấu thầu nhưng vẫn phải có sự giám sát của
nhà nước. Vai trò điều tiết của nhà nước giúp đảm bảo tính công bằng, khách
quan của chính sách nhà ở cho các đối tượng được ưu tiên khi mà nhu cầu nhà ở
11


là rất cao, nhưng khả năng chi trả của nhiều nhóm đối tượng lại khác nhau.
Không những vậy việc nhà nước điều tiết và quản lý nhà ở xã hội sẽ khiến thị
trường BĐS ổn định, không có sự cạnh tranh, chênh lệch về giá giữa các nhà ở
xã hội nhằm đảm bảo được mục tiêu an sinh xã hội.
1.1.3. Đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội
Phát triển nhà ở xã hội là chính sách quan trọng trong việc đảm bảo an
sinh xã hội của nhà nước ta, đảm bảo quyền được có chỗ ở của mỗi công dân.
Không những vậy, việc cung ứng nhà ở xã hội còn góp phần cân bằng lại cán
cân cung cầu trong thị trường BĐS hiện nay. Theo Tổng hội Xây dựng Việt
Nam, phát triển nhà ở xã hội là cách hữu hiệu làm giảm suy thoái kinh tế, khi
nền kinh tế suy giảm, ngành BĐS có thể đóng băng, các nhu cầu bị ngưng lại,
chỉ nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp là luôn tồn tại, và nếu họ được tạo
điều kiện thỏa đáng thì nhu cầu của họ sẽ trở thành nguồn cầu to lớn cho thị

- Người lao động đang làm việc tại các DN trong và ngoài KCN tập
trung.
- Người thu nhập thấp, hộ nghèo tại khu vực đô thị.
- Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ quy định tại Điều 49 của Luật
nhà ở sửa đổi 2014.
- Các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo
quyết định thu hồi đất của Nhà nước để phục vụ mục đích quốc phòng,
an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
Ngoài ra là các đối tượng khác có khó khăn về nhà ở theo quy định của
Chính phủ.
Để được thuê hoặc thuê mua nhà xã hội những người thuộc diện kể trên
còn phải bảo đảm các điều kiện:
- Đối tượng chưa có sở hữu nhà ở và chưa thuê hoặc chưa thuê mua nhà
ở thuộc sở hữu Nhà nước.

13


- Đối tượng đã có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình
quân đầu người trong gia đình dưới 5m² sàn/người hoặc nhà ở tạm, hư
hỏng, dột nát.
- Đối tượng có mức thu nhập bình quân hằng tháng của hộ gia đình
không vượt quá 5 lần tổng số tiền thuê nhà ở xã hội phải trả hàng tháng
(đối với căn hộ có diện tích tối đa 60m² sàn) và không thấp hơn 4 lần
số tiền thuê nhà phải trả hằng tháng (đối với diện tích căn hộ có diện
tích tối thiểu là 30m²) tính theo mức giá thuê do UBND cấp tỉnh quy
định.
Việc thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội ở Việt Nam có sự phân cấp theo
thứ tự ưu tiên như sau:
- Thứ nhất là đối tượng người chưa có nhà ở, mới lập gia đình, diện tích

Như vậy, chính sách phát triển nhà ở xã hội có thể hiểu là chủ trương,
hành động của Chính phủ nhằm làm tăng khả năng cung cấp nhà ở cho các đối
tượng xã hội theo quy định.
1.2.2. Đặc điểm nhà ở xã hội
Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm
2030 đã được Thủ tướng chính phủ phê duyệt, khẳng định quan điểm, mục tiêu
chính trị của Đảng, Nhà nước là phát triển nhà ở cho người nghèo, thực hiện
mục tiêu vì con người. Phát triển nhà ở không chỉ theo cơ chế thị trường mà Nhà
nước có trách nhiệm can thiệp hoặc hỗ trợ để người dân có nhà ở, đặc biệt là
những đối tượng thu nhập thấp, không có điều kiện mua nhà theo cơ chế thị
trường. Như vậy, về bản chất, nhà ở xã hội mang tính xã hội rất cao, có sự khác
biệt rõ ràng so với nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các
thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị
trường (Theo Điều 3 của Nghị định 71/2010/NĐ-CP). Nhà nước điều tiết việc
cung ứng nhà ở xã hội cũng nhằm mục đích giúp nhà ở xã hội không chịu sự
15


cạnh tranh về giá cả như nhà ở thương mại. Có thể nói, phát triển nhà ở xã hội là
thực hiện nhiệm vụ chính trị của Nhà nước để thực hiện chủ trương của Đảng và
Nhà nước trong giải quyết nhu cầu về nhà ở cho các đối tượng cần được Nhà
nước quan tâm, thu nhập từ hoạt động này (nếu có) sẽ không lớn và không giống
như hoạt động chuyển nhượng kinh doanh bất động sản (BĐS) là nhà ở thương
mại nên cần được khuyến khích ở mức cao nhất.
Cũng với tầm quan trọng mang ý nghĩa xã hội đó, trong Hội nghị lần thứ
5 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI, lần đầu tiên vấn đề nhà ở xã hội
được đưa vào dự thảo sửa đổi Hiến pháp là hết sức có ý nghĩa và cần thiết, là
chính sách an sinh xã hội quan trọng của nhà nước ta.
Cụ thể, theo Luật nhà ở năm 2005 quy định, nhà ở xã hội có những đặc
điểm như sau: