ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: GVC.TS VŨ KIM YẾN

MỞ ĐẦU
I.

Vai trò của đầu tư xây dựng (ĐTXD) trong nền kinh tế quốc dân.

Trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng của mỗi quốc gia, đều coi
việc phát triển cơ sở hạ tầng, trang thiết bị trong nền kinh tế quốc dân là nhiệm vụ quan trọng.
Để tạo lập được cơ sở hạ tầng phục vụ tốt mục tiêu đặt ra thì hoạt động ĐTXD có vai trò quan
trọng được thể hiện qua các đặc trưng sau:
•

ĐTXD là hoạt động chủ yếu tạo dựng các công trình, cơ sở hạ tầng, TSCĐ phục vụ cho
mục tiêu phát triển công nghiệp xây dựng, phát triển các ngành, các thành phần kinh tế
và phát triển xã hội.

•

ĐTXD đáp ứng ngày càng cao nhu cầu con người góp phần nâng cao đời sống vật chất
tinh thần của nhân dân, phát triển văn hoá, tôn tạo các công trình kiến trúc của dân tộc
và có tác động quan trọng đến môi trường sinh thái.

•

ĐTXD đóng góp đáng kể vào công tác an ninh quốc phòng xây dựng các công trình bảo
vệ độc lập chủ quyền quốc gia.

Đối với nước ta hiện nay đang trong giai đoạn quá độ lên Chủ nghĩa xã hội, hoạt động

nguồn thu khá lớn vào ngân sách Nhà nước (từ việc thu thuế, phí, lệ phí …).

•

Hoạt động ĐTXD chiếm một khối lượng rất lớn nguồn lực của quốc gia, trong đó chủ
yếu là: Vốn, lao động, tài nguyên … Do đó, nếu quản lý sử dụng kém hiệu quả, đầu tư
không đúng mục đích sẽ gây ra những thất thoát và lãng phí vô cùng lớn, ảnh hưởng
nghiêm trọng tới nền kinh tế.

•

Thông qua các hoạt động ĐTXD góp phần thúc đẩy phát triển khoa học công nghệ, đẩy
nhanh tốc độ Công nghiệp hóa và Hiện đại hóa đất nước, góp phần làm tăng năng suất
lao động xã hội, nâng cao chất lượng sản phẩm lao động, điều kiện sống và sinh hoạt
cho người dân. Góp phần bảo vệ và cải thiện điều kiện môi trường.

Tóm lại, hoạt động ĐTXD mà sản phẩm cuối cùng là công trình xây dựng là một hoạt động
mang tính tổng hợp và đầy đủ tất cả các ý nghĩa bao gồm ý nghĩa về kinh tế, chính trị, văn hóa,
xã hội, khoa học – công nghệ - kỹ thuật, môi trường, an ninh quốc phòng …
II. Vai trò của dự án đầu tư (DAĐT) trong quản lý đầu tư xây dựng.
•

DAĐT được lập theo quy định hiện hành của nhà nước là căn cứ để trình duyệt cấp có
thẩm quyền. Khi đã được phê duyệt thì dự án đầu tư là căn cứ xin cấp giấy phép đầu tư
xây dựng, là căn cứ để chủ đầu tư xem xét cơ hội dự kiến đạt được các yêu cầu kinh tế
xã hội, môi trường và tính hiệu quả của nó, giúp cho nhà đầu tư quyết định nên hay
không nên đầu tư thực hiện dự án đó. Những chỉ tiêu kỹ thuật, quy mô trong dự án đã
được phê duyệt đóng vai trò làm mốc không chế cho các giai đoạn tiếp theo và giúp cho
chủ đầu tư thực hiện các công việc theo đúng dự kiến.


kiện tự nhiên, xã hội, mục tiêu đầu tư của Dự án.
2. Lựa chọn hình thức đầu tư và quy mô công suất
Phân tích và đề xuất hình thức đầu tư thích hợp cho Dự án (Đầu tư xây dựng mới,
DAĐTXD cải tạo mở rộng…), mô hình doanh nghiệp và lựa chọn quy mô công suất của Dự
án.
3. Đưa ra phương án địa điểm
Đề xuất một số phương án địa điểm, phân tích, so sánh các điều kiện của từng địa điểm, lựa
chọn địa điểm tối ưu phù hợp với dự án
4. Trình bày phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư ( nếu có )

LÊ QUYẾT TIẾN – 56KT1 – 285656
Page 3


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: GVC.TS VŨ KIM YẾN

•

Xác định khối lượng, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư.

•

Lập kế hoạch và tiến độ thực hiện bồi thường giải phóng mắt bằng và tái định cư ( nếu
có).

•

Đề xuất bộ máy tổ chức thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư

Xác định sản lượng khai thác hàng năm.

•

Đề xuất chương trình tiêu thụ sản phẩm của Dự án, dự kiến giá bán của sản phẩm.

•

Xác định các yếu tố đầu vào: căn cứ công nghệ sản xuất, định mức tiêu hao yếu tố đầu
vào để xác định yếu tố đầu vào là bao nhiêu và ,mức yêu cầu hàng năm là bao nhiêu. Từ
đó đề xuất các giải pháp đáp ứng các yếu tố đầu vào.

7. Phương án tổ chức quản lý, khai thác và sử dụng lao động
LÊ QUYẾT TIẾN – 56KT1 – 285656
Page 4


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ
•

GVHD: GVC.TS VŨ KIM YẾN

Đề xuất phương án tổ chức, loại hình tổ chức và cơ cấu tổ chức quản lý, điều hành, vận
hành, khai thác Dự án.

•

Bố trí lực lượng lao động làm việc trong Dự án.

•


•

Kế hoạch tiến độ huy động vốn và tiến độ huy động vốn cho dự án.

10. Phân tích hiệu quả đầu tư của dự án
- Phân tích hiệu quả tài chính
- Phân tích hiệu quả kinh tế xã hội
11. Đề xuất hình thức quản lý thực hiện Dự án và xác định các mốc thời gian chính để thực
hiện Dự án.

LÊ QUYẾT TIẾN – 56KT1 – 285656
Page 5


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: GVC.TS VŨ KIM YẾN

Phần II : Nội dung thiết kế cơ sở của dự án
Nội dung thiết kế cơ sở của dự án
1. Nội dung phần thiết kế cơ sở của dự án phải thể hiện được giải pháp thiết kế chủ yếu,
bảo đảm đủ điều kiện để xác định tổng mức đầu tư và triển khai các bước thiết kế tiếp theo,
bao gồm thuyết minh và các bản vẽ.
2. Thuyết minh thiết kế cơ sở được trình bày riêng hoặc trình bày trên các bản vẽ để diễn
giải thiết kế với các nội dung chủ yếu sau:
a) Tóm tắt nhiệm vụ thiết kế; giới thiệu tóm tắt mối liên hệ của công trình với quy hoạch
xây dựng tại khu vực; các số liệu về điều kiện tự nhiên, tải trọng và tác động; danh mục các
quy chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng.
b) Thuyết minh công nghệ: giới thiệu tóm tắt phương án công nghệ và sơ đồ công nghệ;

b) Bản vẽ xây dựng thể hiện các giải pháp về tổng mặt bằng, kiến trúc, kết cấu, hệ thống kỹ
thuật và hạ tầng kỹ thuật công trình với các kích thước và khối lượng chủ yếu, các mốc giới,
toạ độ và cao độ xây dựng;
c) Bản vẽ sơ đồ hệ thống phòng chống cháy, nổ.
4. Đối với các dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sản xuất kinh doanh thì tuỳ
theo tính chất, nội dung của dự án có thể giảm bớt một số nội dung thiết kế cơ sở nhưng phải
bảo đảm yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, xác định được tổng mức đầu tư và tính toán được
hiệu quả đầu tư của dự án.
5. Số lượng thuyết minh và các bản vẽ của thiết kế cơ sở được lập tối thiểu là 09 bộ.
VI. Nội dung phân tích tài chính, phân tích kinh tế xã hội.
Phân tích tài chính dự án đầu tư là phân tích những khía cạnh về mặt tài chính đứng trên
LÊ QUYẾT TIẾN – 56KT1 – 285656
Page 7


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: GVC.TS VŨ KIM YẾN

giác độ lợi ích trực tiếp của chủ đầu tư. Phân tích tài chính dự án đầu tư là nội dung quan trọng
nhất của dự án.
Thông qua phân tích tài chính giúp cho chủ đầu tư bỏ chi phí ra như thế nào, lợi ích thu về
ra sao, so sánh giữa lợi ích và chi phí đạt ở mức nào từ đó đi đến quyết định có đầu tư hay
không. Giúp cho chủ đầu tư có những thông tin cần thiết để ra quyết định đầu tư một cách
đúng đắn.
Đối với các cơ quan có thẩm quyền của nhà nước thì phân tích tài chính là cơ sở để xem xét
chấp thuận hay không chấp thuận dự án và là cơ sở để cấp giấy phép đầu tư.
Trái lại với phân tích tài chính, phân tích kinh tế - xã hội đánh giá dự án xuất phát từ lợi ích
của toàn bộ nền kinh tế quốc dân và toàn bộ xã hội. Phân tích kinh tế xã hội rất cần thiết vì:
Trong nền kinh tế thị trường, tuy chủ trương đầu tư phần lớn là do doanh nghiệp tự quyết

- Xác định nguồn vốn đầu tư
- Tiến độ huy động vốn và kế hoạch trả nợ
b. Xác định chi phí sản xuất (dịch vụ)
 Nhóm chi phí trực tiếp ở các phân xưởng
- Chi phí nguyên vật liệu chính và phụ
- Chi phí bán thành phẩm
- Chi phí năng lượng, nước, điện…
- Chi phí quản lí cấp phân xưởng
- Chi phí khấu hao liên quan đến phân xưởng
 Nhóm chi phí cấp doanh nghiệp
Chi phí quản lí doanh nghiệp
- Chi phí khấu hao trừ dần liên quan đến cấp doanh nghiệp
- Chi phí liên quan đến tiêu thụ sản phẩm
- Chi phí lãi vay vốn, thuế….
- Chi phí khác
c. Xác định doanh thu
d. Xác định lãi lỗ hàng năng – hoạch toán lãi lỗ:
 Xác định lợi nhuận trước thuế (lợi nhuận chịu thuế)

Thuế lãi của doanh nghiệp bao gồm hai phần
- Lợi nhuận để lại doanh nghiệp
- Thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp
Lợi nhuận trước thuế được xác định theo công thức: =
Trong đó: D: doanh thu trong năm
C1: Chi phí sản xuất kinh doanh chưa bao gồm thuế thu nhập DN
 Xác định lợi nhuận để lại doanh nghiệp: lợi nhuận ròng

LÊ QUYẾT TIẾN – 56KT1 – 285656
Page 9


• Lợi nhuận cho 1 kỳ - L được tính theo công thức: L = D – C

Trong đó:
D: Doanh thu trong kì

LÊ QUYẾT TIẾN – 56KT1 – 285656
Page 10


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: GVC.TS VŨ KIM YẾN

C: Chi phí sản xuất trong kì
Phương án đáng giá khi L > 0
Phương án tốt nhất khi L => max
•

Lợi nhuận cho 1 đơn vị sản phẩm:

Phương án đáng giá khi Ld > 0
Phương án tốt nhất khi Ld => max
c. Mức doanh lợi của 1 đồng vốn đầu tư:

Phương án đáng giá khi: R > 0
Phương án tốt nhất khi: R ≥
Trong đó: Rđm là mức doanh lợi định mức do chủ đầu tư đề ra
d. Thời hạn thu hồi vốn đầu tư nhờ lợi nhuận
Phương án đáng giá khi: Tl < Tđm
Phương án tốt nhất khi: Tl => min


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: GVC.TS VŨ KIM YẾN

lai của hiệu số thu chi
n

∑ (B
NFV =

t =o

t

− Ct )(1 + r )n −t

Nếu NFV >= 0 => dự án đáng giá
Nếu NFV < 0 => dự án không đáng giá
•

Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu san đều của hiệu số thu chi

NAV =

(1 + r ) n r
NPV
(1 + r )n − 1

NFV


Nếu BCR >= 1 dự án đáng giá
Nếu BCR < 1 dự án không đáng giá
3. Phân tích về an toàn tài chính và độ nhạy của dự án
• Phân tích an tòan nguồn vốn

LÊ QUYẾT TIẾN – 56KT1 – 285656
Page 12

r
(1 + r )n − 1


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: GVC.TS VŨ KIM YẾN

Phân tích căn cứ pháp lý nguồn vốn, uy tín, năng lực tài chính, tư cách pháp nhân nhà tài
trợ vốn. Sự hợp lý về mặt cơ cấu vốn của dự án giữa vốn tự có và vốn vay
•

Phân tích thời hạn hoàn vốn
Thv

∑N
V-

t =0

hv ,t

P : giá bán 1 đơn vị sản phẩm
v : chi phí khả biến 1đvsp
•

Mức hoạt động hòa vốn

Mh =

Qh
R
.100% = h .100%
Q
R

LÊ QUYẾT TIẾN – 56KT1 – 285656
Page 13


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ
•

GVHD: GVC.TS VŨ KIM YẾN

Phân tích thời hạn hoàn vốn

Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận
To =

V
L.

Phân tích độ nhạy của dự án về mặt tài chính.

Trong thực tế các chỉ tiêu dự kiến ban đầu khi lập dự án thường khác với chỉ tiêu thực tế đạt
đưọc khi thực hiện dự án. Do đó cần phải cho các chỉ tiêu phân tích hiêu quả dự án biến đổi về
phía bất lợi 10-20% và tính toán lại các chỉ tiêu hiệu quả này.Sau khi tính toán mà vẫn đảm bảo
thì coi phương án đề ra được đảm bảo.
LÊ QUYẾT TIẾN – 56KT1 – 285656
Page 14


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: GVC.TS VŨ KIM YẾN

+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu NPV khi doanh thu giảm ở mức 5%. 10%.
+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu suất thu lợi nội tại khi chi phí tăng ở mức 5%, 10%.
IV.2. Phân tích kinh tế xã hội dự án đầu tư xây dựng


Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra hàng năm và tính cho cả đời dự án.



Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân tính cho một đồng vốn dự án.



Mức thu hút lao động vào làm việc.



ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: GVC.TS VŨ KIM YẾN

Nhà D: Scđ = 17,28*17,78 = 307,24 m2/nhà
 Tổng diện tích chiếm đất là :

Scđ =27A+4B+27C+4D
= 27*161,12 + 4*261,07 + 27*58,37 + 4*307,24 = 14087 m2
 Mật độ xây dựng là: 45%
 Diện tích khu đất S = 31304 m2

Bảng 1.1. Bảng thiết kế diện tích các hạng mục trong dự án
ST
T
1

Tên hạng mục

Diện tích(m2)

Tỷ lệ chiếm đất

Xây dựng các nhà A,B,C,D

14087

45,01%

2


6

Các hạng mục khác

2953

9,43%

7

Tổng

31303

100,00%

Thời gian xây dựng các hạng mục: Txd =8 quý. (Quý 4/2014 -> Quý 4/2016)
+) Ngoài ra còn các hạng mục khác:
•

Sân bãi đỗ xe, đường giao thông.

•

Hàng rào, tường bao, cổng ra vào.

•

Vườn hoa, thảm cỏ, cây xanh, cây cảnh.

•

sạn quốc tế loại ba sao (* * *).

CHƯƠNG I

I.

PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
Xác định tổng mức đầu tư của dự án (GTMĐT)

Sử dụng phương pháp lập tổng mức đầu tư cho 1 đơn bị công suất hoặc công suất sử dụng
và suất vốn đầu tư xây dựng công trình
Suất vốn đầu tư xây dựng công trình được quy định tại mục 2, phụ lục I, thông tư số
04/2010/TT-BXD ngày 26/5/2010 của Bộ Xây dựng.
Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình được tính theo công thức sau:
GTMDT = GXD + GTB + GMB + GQL +GTV + GK + GDP
Trong đó:


GXD: Chi phí xây dựng của dự án.

LÊ QUYẾT TIẾN – 56KT1 – 285656
Page 17

(1)


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ


• Suất chi phí xây dựng của một đơn vị quy mô xây dựng.
• Mức thuế suất giá trị gia tăng (TGTGT) theo quy mô hiện hành (lấy TGTGT =10%)
Chi phí xây dựng được tính toán theo công thức (2) sau:
(2)
Trong đó:
o

: chi phí xây dựng trước thuế giá trị gia tang của công trình, hạng mục thứ i
Đối với những hạng mục thông dụng thì được tính như sau:
=
-

Suất đầu tư (chưa gồm VAT) tính theo 1 đơn vị diện tích hay 1 đơn vị công suất

-

cả hạng mục thứ i
Diện tích hay công suất thiết kế của hạng mục thứ i (có n hạng mục)

Đối với những hạng mục theo thiết kế riêng biệt thì được tính như phương pháp lập dự
toán chi tiết hạng mục.
LÊ QUYẾT TIẾN – 56KT1 – 285656
Page 18


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ
o
o

GVHD: GVC.TS VŨ KIM YẾN


Nhà bảo vệ, nhà quản lý dự án

•

Sân bãi đỗ xe, đường giao thông.

•

Hàng rào, tường bao, cổng ra vào.

•

Vườn hoa, thảm cỏ, cây xanh, cây cảnh.

•

Hệ thống cấp điện ngoài nhà.

•

Hệ thống cấp, thoát nước ngoài nhà
Bảng 1.1.b. DIỆN TÍCH XÂY DỰNG
Đơn vị: m2

Nhà

A

Số


LÊ QUYẾT TIẾN – 56KT1 – 285656
Page 19

2051,04

162,12

Diện tích
chiếm đất
XD

1296,96


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

B

4

C

27

D

4

1


2088,56

259,58

5970,34

158,37

3642,51

323

7429

307,24

7066,52

Tổng

19153

LÊ QUYẾT TIẾN – 56KT1 – 285656
Page 20

14087


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

Hàng rào cao 1,8m, xây bằng tường gạch chỉ 110 có bổ trụ cao 0,6m, rào sắt cao 1,2m,
đơn giá xây dựng 1m2 hàng rào tạm tính theo các công trình tương tự là 1.500.000/m 2.(đã
gồm VAT)
Cổng ra vào sử dụng 1 cổng chính chi phí dự kiến là: 120.000.000 đồng (bao gồm trụ
cổng và cổng) và 1 cổng phụ chi phí dự kiến là 40.000.000 đồng (bao gồm thuế VAT)
LÊ QUYẾT TIẾN – 56KT1 – 285656
Page 21


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: GVC.TS VŨ KIM YẾN

Chi phí vườn hoa, thảm cỏ :

•

- Đơn giá cho 1m2 vườn hoa thảm cỏ lấy theo công trình tương tự 40.000 đồng/m2
- Chi phí mua sắm cây xanh bao gồm cây xanh bao quanh dự án, ven đường giao
thông, khoảng 10m/1cây dự kiến khoảng 60 cây, giá mỗi cây 80.000 đồng ( đã tính thuế
VAT)
- Chi phí mua sắm cây cảnh cho mỗi nhà 5 cây, tổng là 190 cây, giá mỗi cây 200.000
đồng/m2 (đã tính thuế VAT)
•

Chi phí cho hệ thống chiếu sáng ngoài nhà:
Lấy theo tỷ lệ % chi phí xây dựng các hạng mục chính = 2%*V

•


ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

GVHD: GVC.TS VŨ KIM YẾN

Đơn vị tính: triệu đồn
ST
T
1
1

Tên hạng mục

Đơ
n vị
3
m2

Si (m )
4
2051,04

Pi (trđ/
m2)
5
7,44

Chi phí
trước thuế
6
15,260,18


3

Xây dựng nhà C

m2

5970,34

7,44

44,419,85

10%

48,861,8

4

Xây dựng nhà D

m2

7429,00

7,44

55,271,76

10%


10%

17,013,1

7

Hệ thống cấp điện ngoài nhà

ht

2%V

-

2,849,98

10%

3,134,9

8

Hệ thống cấp nước ngoài nhà

ht

2%V

-


2,628,80

10%

2,891,6

11

Hàng rào

m

667,0

1,50

1,000,50

10%

1,100,5

12

Cổng phụ

cái

1,0


60,0

0,07

4,38

10%

4,82

15

Vườn hoa

m2

2500,0

0,04

90,00

10%

99,00

16

Cây cảnh


Hạng mục khác

m2

2953,0

0,5%V

712,49

10%

783,74

19

Nhà điều hành

m2

126,0

4,34

546,84

10%

601,52


-

Thuế GTGT cho từng loại thiết bị theo quy định hiện hành:
* Chi phí mua sắm thiết bị của dự án được tính theo công thức (3):
m

TBi
G MSTB = ∑ Qi * M i (1 + TVAT
)
i =1

Trong đó:
Qi

Mi

mi

ni

Ki

Vi

hi

: Số lượng (cái) hoặc trọng lượng (T) thiết bị hoặc nhóm TB thứ i
: giá tính cho 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ i
: giá gốc của thiết bị thứ i tại nơi mua hoặc tại cảng VN;


4

27

4

1

1

64

2

Phòng khách

27

8

27

4

0

0

66


0

0

66

5

Phòng ngủ

54

24

92

32

0

0

202

6

Phòng SHC

27


8

Phòng tắm

27

24

46

46

0

0

143

9

Phòng giặt

0

8

0

4


0

0

0

0

0

27

12

Phòng thay đồ

27

8

0

0

0

0

35


0

0

85

15

Phòng trực

0

0

0

0

0

1

1

16

Phòng quản lí

0


18

Phòng học + làm

27

0

0

4

0

0

31

nhà A

nhà B Nhà C Nhà D

LÊ QUYẾT TIẾN – 56KT1 – 285656
Page 25

NQL

NBV Tổng