i

ii

LỜI CAM ĐOAN

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn, tôi chân thành gửi lời cảm ơn đến:

Tôi cam đoan rằng luận văn “Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá thị
trường nhà và đất tại Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015-2020” là công
trình nghiên cứu của riêng tôi.

PGS.TS Phan Đình Nguyên – thầy trực tiếp và nhiệt tình hƣớng dẫn trong
suốt quá trình hoàn thành luận này.
Hội đồng khoa học – Viện đào tạo sau đại học trƣờng Đại học Công nghệ

Những số liệu, tài liệu đƣợc sử dụng trong luận văn có chỉ rõ nguồn trích dẫn
trong danh mục tài liệu tham khảo và kết quả khảo sát điều tra của cá nhân.
Kết quả nghiên cứu này chƣa từng đƣợc công bố bất kỳ công trình nghiên
cứu nào từ trƣớc đến nay.

TP. HCM đã nhận xét và góp ý quý báu để luận văn hoàn chỉnh hơn.
Ban giám hiệu đã tạo môi trƣờng học tập tốt nhất, các quý thầy cô nhiệt tình
giảng dạy, hƣớng dẫn và truyền đạt các kiến thức quý báu đến học viên.
Các anh chị học viên lớp cao học Quản trị kinh doanh nhiệt tình hỗ trợ, góp ý
giúp đỡ tôi trong suốt thời gian học tâp và nghiên cứu.

Tp.HCM, Ngày 07 tháng 03 năm 2015
Tác giả


trường nhà và đất tại Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015 - 2020” đƣợc đặt

Ho Chi Minh City period 2015 – 2020”. Set out to find solutions to contribute to

ra nhằm tìm giải pháp đóng góp phát triển thị trƣờng nhà đất ổn định và bền vững.

development of the housing market stable and sustainable.

Thông qua các phƣơng pháp phân tích thị trƣờng, tƣ duy trong các hoạt động,

Through market analysis, thinking activities, go to the analysis using the model to

đi đến phân tích bằng cách sử dụng mô hình lƣợng hóa từ các yếu tố tác động đến

quantify the factors affecting the market price fluctuations, such as: (1) factor

biến động giá cả thị trƣờng nhƣ: (1) Thị trƣờng giao dịch nhà đất, (2) Tín dụng ngân

market schools, real estate transactions, (2) bank credit, (3) money supply, (4)

hàng, (3) Cung tiền, (4) Lạm phát, (5) Lãi suất Chiết khấu và (6) Giá vàng. Tất cả

inflation, (5) discount rate and (6) the price of gold. All of these are transformed

các yếu đó đƣợc chuyển hóa vào mô hình hồi quy tuyến tính đa biến dạng Logarit,

into linear regression multivariate Logarit format, using technical analysis through

bằng kỹ thuật phân tích nhờ chƣơng trình SPSS đã rút ngắn đƣợc giai đoạn phân



MỤC LỤC

2.1.3.5 Yếu tố lạm phát tác động đến biến động giá ................................................... 8
Trang

2.1.3.6 Yếu tố giá vàng ảnh hƣởng đến biến động giá ............................................... 8

LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................i

2.2 Cơ sở lý luận về thị trƣờng nhà đất ..................................................................... 10

LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii

2.2.1 Khái niệm về bất động sản ........................................................................... 10

TÓM TẮT ................................................................................................................. iii

2.2.1.1 Khái niệm nhà và đất ở ................................................................................. 11

ABSTRACT ...............................................................................................................iv

2.2.1.2 Khái niệm thị trƣờng nhà đất ........................................................................ 11

MỤC LỤC ................................................................................................................... v

2.2.2 Các đặc điểm cơ bản về giá nhà và giá đất ................................................... 11

DANH MỤC BIỂU ĐỒ VÀ HÌNH ...........................................................................ix


hƣởng đến biến động giá ngành bất động sản trƣớc đó .........................................17

1.4 Phƣơng pháp nghiên cứu....................................................................................... 2

2.3.4 Đánh giá các công trình nghiên cứu có liên quan đề tài trƣớc đó ................ 19

1.5 Ý nghĩa khoa học của đề tài .................................................................................. 3

2.4 Mô hình các yếu tố ảnh hƣởng đến biến động giá của thị trƣờng nhà đất .......... 20

1.6 Cấu trúc luận văn .................................................................................................. 3

2.4.1 Biện luận cơ sở xây dựng mô hình nghiên cứu ............................................ 20

TÓM TẮT CHƢƠNG 1 .............................................................................................. 4

2.4.2 Mô hình nghiên cứu ...................................................................................... 20

CHƢƠNG 2. CƠ SỞ LÝ LUẬN ................................................................................ 5

TÓM TẮT CHƢƠNG 2 ............................................................................................ 22

2.1 Cơ sở lý luận về giá trị, giá cả thị trƣờng nhà đất và sự biến động giá ................ 5

CHƢƠNG 3. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...................................................... 23

2.1.1 Các khái niệm về giá trị và giá cả thị trƣờng .................................................. 5

3.1 Phƣơng pháp nghiên cứu..................................................................................... 23



4.2 Kết quả nghiên cứu ............................................................................................. 59

3.2.1.1 Đặc điểm riêng của thị trƣờng nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh ............. 31

4.3 Nguyên nhân biến động giá và những tồn tại ..................................................... 59

3.2.1.2 Đặc điểm về giá đất trên thị trƣờng .............................................................. 33

TÓM TẮT CHƢƠNG 4 ............................................................................................ 62

3.2.2 Thực trạng thị trƣờng nhà đất từ năm 1986 đến nay .................................... 34

CHƢƠNG 5. KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý CHÍNH SÁCH .......................................... 63

3.2.2.1 Giai đoạn từ năm 1986 đến năm 1993 .......................................................... 34

5.1 Đề xuất giải pháp phát triển thị trƣờng nhà và đất tại TP. HCM ........................ 63

3.2.2.2 Giai đoạn từ năm 1993 đến 2002 .................................................................. 35

5.1.1 Cơ sở đề xuất giải pháp ................................................................................ 63

3.2.2.3 Giai đoạn từ năm 2002 đến nay .................................................................... 37

5.1.2 Một số giải pháp Phát triển thị trƣờng nhà và đất tại TP. HCM giai đoạn

3.2.3 Đánh giá thị trƣờng nhà đất tại Thành phố Hồ Chí Minh ............................ 38

2015-2020 ..............................................................................................................63


5.3.2 Kiến nghị đối với Hiệp hội Bất Động Sản thành phố Hồ Chí Minh ............ 69

3.2.4.4 Yếu tố thị trƣờng giao dịch nhà đất ............................................................. 47

TÀI LIỆU THAM KHẢO......................................................................................... 71

3.2.4.5 Thực trạng Lạm phát .................................................................................... 49
3.2.4.6 Thực trạng giá vàng ảnh hƣởng thị trƣờng kinh doanh ............................... 50
TÓM TẮT CHƢƠNG 3 ............................................................................................ 51
CHƢƠNG 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ................................................................. 52
4.1 Phân tích các yếu tố ảnh hƣởng biến động giá.................................................... 52
4.1.1 Dữ liệu và nhập vào SPSS ............................................................................ 52
trƣờng nhà đất tại Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 1990 – 2013 ......................... 52
4.1.2 Phân tích kết quả hồi quy ............................................................................. 53
4.1.2.1 Ƣớc lƣợng các hệ số hồi quy ........................................................................ 53
4.1.2.2 Diển giải các tham số βi trong mô hình hồi quy ........................................... 54
4.1.2.3 Phân tích các kiểm định ................................................................................ 56
4.1.2.4 Xác định mức đóng góp cùa các yếu tố quan trong trong biến động giá...... 58


ix

x

DANH MỤC BIỂU ĐỒ VÀ HÌNH

DANH MỤC BẢNG

Hình 2.1. Biểu đồ tỷ lệ Lạm phát 2008 - 2009 ......................................................... 18

1

CHƢƠNG 1. GIỚI THIỆU

2

1.2 Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1 Mục tiêu tổng quát

1.1 Lý do chọn đề tài
Thành phố Hồ Chí Minh là một trong các trung tâm kinh tế giữ vai trò là đầu
tàu của nền kinh tế cả nƣớc. Cho đến nay thành phố Hồ Chí Minh đóng góp nhiều
cho cả nƣớc không những về tăng trƣởng GDP mà còn tạo ra nguồn thu ngân sách
lớn, thu hút đầu tƣ nƣớc ngoài trong nhiều lĩnh vực, giải quyết việc làm cho hàng

Nghiên cứu các yếu tố ảnh hƣởng đến giá thị trƣờng nhà và đất nhằm đề ra
giải pháp phát triển thị trƣờng nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015 –
2020.
1.2.2 Mục tiêu cụ thể
Phân tích thực trạng thị trƣờng nhà và đất ở, nhận diện các yếu tố tác động tới

triệu lao động.
Sau 25 năm thực hiện chính sách đổi mới của Đảng và 3 năm thực hiện Nghị

biến động giá nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh.
Phân tích và đánh giá mối quan hệ tƣơng tác giữa các biến ảnh hƣởng tới biến

quyết Đại hội đại biểu Đảng Bộ thành phố Hồ Chí Minh lần thứ IX, nhiệm kỳ 20102015, đến nay thành phố Hồ Chí Minh đã đạt đƣợc kết quả tích cực những mục tiêu
cơ bản Nghị quyết tại đại hội đề ra


bất động sản nhƣ vậy sẽ làm trì trệ sản xuất trong nƣớc, tỷ lệ thất nghiệp gia tăng và
chậm tiến trình phát triển kinh tế.[9]
Chính vì tầm quan trọng nhƣ vậy nên việc nghiên cứu “Xác định các yếu tố
ảnh hưởng đến giá thị trường nhà và đất tại Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn
2015-2020” là yêu cầu cấp thiết để góp phần ổn định và phát triển thị trƣờng bất
động sản tại thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian sắp tới.

Thu thập các dữ liệu từ năm 1990 đến năm 2013 liên quan đến giá nhà đất và
các lý thuyết liên quan đến đề tài nghiên cứu để xây dựng các yếu tố ảnh hƣởng
biến động giá nhà và đất ở qua các năm.
1.4 Phƣơng pháp nghiên cứu
Để thực hiện mục tiêu và các nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài, luận văn sử
dụng phƣơng pháp nghiên cứu định tính kết hợp nghiên cứu định lƣợng.
Phƣơng pháp nghiên cứu định tính: đƣợc thực hiện nhằm tìm ra yếu tố ảnh
hƣởng đến biến động giá nhà và đất, thông qua kỹ thuật thu thập, phân tích dữ liệu
thứ cấp và thảo luận. Đồng thời sử dụng phƣơng pháp tổng hợp, phƣơng pháp luận
suy diễn. Trong đó, nhận diện các yếu tố quan trọng đặc trƣng để làm cơ sở dữ liệu
cho phân tích. Dữ liệu đƣợc thực hiện trong phƣơng pháp này gồm dữ liệu thứ cấp
và sơ cấp. Dữ liệu thứ cấp thu thập từ các nghiên cứu trƣớc đây và các báo cáo


3

chuyên ngành để hình thành nên khung lý thuyết cho đề tài nghiên cứu. Dựa trên
khung lý thuyết, các dữ liệu sơ cấp đƣợc thu thập từ phƣơng pháp nghiên cứu tại
bàn và lấy ý kiến chuyên gia để hình thành các biến sơ bộ cho vấn đề nghiên cứu.
Phƣơng pháp nghiên cứu định lƣợng: đƣợc thực hiện nhằm đo lƣờng các yếu
tố ảnh hƣởng tới sự biến động giá nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh. Dữ liệu đƣợc
thực hiện trong phƣơng pháp thu thập dữ liệu thứ cấp đƣợc thực hiện qua từng giai
đoạn để so sánh. Tác giả sử dụng mô hình lƣợng hóa, áp dụng cụ thể mô hình hồi


6

CHƢƠNG 2. CƠ SỞ LÝ LUẬN

các xu thế thị trƣờng, làm cơ sở cho các quyết định mua hoặc bán các loại hàng hóa

2.1 Cơ sở lý luận về giá trị, giá cả thị trƣờng nhà đất và sự biến động giá
2.1.1 Các khái niệm về giá trị và giá cả thị trƣờng
Theo Nguyễn Minh Điện (2010), khái niệm giá trị, giá cả thị trƣờng đƣợc hiểu

tại từng thời điểm nhất định.
Tuy nhiên, trên thị trƣờng có rất nhiều yếu tố tác động đến biến động giá, sự
thay đổi giá thƣờng xuyên lần lƣợt cũng đƣợc các học giả đúc kết hình thành nên
quy luật tất nhiên. Sự biến động này đƣợc lý giải là do quy luật cung - cầu, tâm lý

nhƣ sau[1]:
Giá trị đƣợc hiểu là một khái niệm kinh tế đề cập đến mối quan hệ tiền tệ giữa
hàng hóa và dịch vụ sẵn có để mua bán với những ngƣời mua và ngƣời bán, chính là
sự thể hiện qua giá cả của hàng hóa hay dịch vụ đó theo đáp ứng nhu cầu. Giá trị tài
sản đƣợc biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể tại

của nhà đầu tƣ và thậm chí là do những ảnh hƣởng của công nghệ mới.
Quy luật cung cầu: theo quy luật cung - cầu, khi giá hàng hóa tăng cao thì
nhiều ngƣời muốn bán nhƣng lại ít ngƣời cần mua. Ngƣợc lại, khi giá hàng hóa
giảm thì nhiều ngƣời cần mua nhƣng lại ít ngƣời muốn bán. Khi giá hàng hóa tăng,
các nhà đầu tƣ tranh thủ bán để thu lợi nhuận. Đây là nguyên nhân tạo ra sức ép đối

một thời điểm nhất định.
Giá cả là cơ sở của giá trị tạo nên giá cả dựa trên những giả thiết mà ngƣời


[5]

2.1.2 Khái niệm về sự biến động giá
Khi nghiên cứu phân tích sự biến động giá ngƣời ta thƣờng hay đề cập đến các
chỉ số giá, ví dụ nhƣ chỉ số giá chứng khoán, chỉ số giá tiêu dùng, chỉ số thu nhập,
chỉ số giá bất động sản HPR. Các chỉ số là thƣớc đo phản ánh sự biến động giá nói
chung trên thị trƣờng giao dịch. Mục đích chính của việc xác định các chỉ số giá,
nhằm đánh giá sự biến đổi giá cả của các loại hàng hóa trên thị trƣờng chứng khoán
cũng nhƣ trên thị trƣờng bất động sản[7]. Cho nên các chỉ số giá là nhằm dự đoán

nghiệp bất động sản có thể tiếp cận nguồn vốn dồi dào với chi phí rẻ từ các định chế
tài chính và do đó có điều kiện để đầu tƣ phát triển nhiều dự án lớn và hiện đại,
cung ứng ra thị trƣờng nhiều loại nhà ở, đặc biệt là nhà chung cƣ một cách phong
phú đa dạng. Ngƣợc lại, trong thời kỳ nền kinh tế suy thoái, việc thực hiện chính
sách thắt chặt tiền tệ của Nhà nƣớc có tác động làm lãi suất cho vay tăng cao, nguồn
vốn từ hệ thống tài chính đổ vào thị trƣờng bất động sản bị suy giảm, khiến các
doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn trong triển khai dự án, do đó nguồn cung
nhà ở cũng bị suy giảm[6].


7

8

Nhƣ vậy, Cung tiền tác động trực tiếp tới tăng trƣởng tín dụng nói chung, tín

hƣớng mạnh hơn. Mối quan hệ giữa lãi suất cho vay và giá nhà không đơn thuần chỉ

dụng nhà đất nói riêng, qua đó có tác dụng thúc đẩy hoặc kìm hãm sự phát triển của


động sản diễn ra chủ yếu ở thị trƣờng “ngầm” hoặc bán công khai và chỉ thật sự

trƣờng bất động sản. Đa số các nghiên cứu đều chỉ ra, tăng trƣởng tín dụng bất động

công khai thời gian gần đây; dẫn đến hệ quả giá của thị trƣờng nhà đất chƣa thật sự

sản là nguyên nhân chính dẫn đến sự gia tăng giá nhà ở. Sự tăng này, tác động đến

ngang bằng giá trị thật của nó. Thêm vào đó Nhà nƣớc đã có những bƣớc điều chỉnh

thị trƣờng nhà ở thông qua hai kênh chủ yếu: kênh thứ nhất là sự thay đổi thu nhập

vĩ mô, nhƣng chƣa đƣợc đồng bộ cũng góp phần làm thị trƣờng nhà đất “nóng,

của các nhà đầu tƣ và đầu cơ nhà ở, kênh thứ hai là hoạt động cho vay của ngân

lạnh” thất thƣờng. Vì thế, yếu tố giao dịch nhà đất cũng rất quan trọng trong sự biến

hàng, thể hiện ở việc các ngân hàng sẵn lòng cho vay nhiều hơn và những ngƣời

động giá của thị trƣờng nhà đất.[9]

mua tiềm năng sẵn lòng nhận các khoản vay thế chấp nhiều hơn. Khi có một dòng

2.1.3.5 Yếu tố lạm phát tác động đến biến động giá

vốn lớn đổ vào thị trƣờng bất động sản thông qua các gói tín dụng nới lỏng thì dòng

Lạm phát là một trong những yếu tố quan trọng của nền kinh tế và cũng là yếu


bất động sản cũng bị ảnh hƣởng[5].

không đổi. Kết quả là cầu và giá nhà đất để ở đều tăng. Đặc biệt, lãi suất cho vay

2.1.3.6 Yếu tố giá vàng ảnh hƣởng đến biến động giá

ngắn hạn giảm một phần trăm sẽ làm tăng giá nhà là bao nhiêu phần trăm trong

Vàng là một kim loại quý trong ngành trang sức, điêu khắc và trang trí kể từ

tƣơng lai. Nhiều nghiên cứu cũng phát hiện rằng, ở những nƣớc duy trì chính sách

khi đƣợc xuất hiện trong lịch sử. Vàng có tính bền vững hóa học cao với vẻ đẹp bề

lãi suất tự do, sự ảnh hƣởng của lãi suất ngắn hạn lên giá nhà dƣờng nhƣ có xu


9

10

ngoài sáng bóng; Vàng nguyên chất có độ dẻo cao, dễ dát thành lá mỏng và kéo sợi

không nhận đƣợc đầy đủ thông tin, do vậy giá vàng vừa lên đã bán theo số đông,

nên vàng rất phù hợp với việc chế tác đồ kim hoàn, các linh kiện và vi mạch điện

trong khi doanh nghiệp xuất khẩu thấy chênh lệch hấp dẫn là lập tức gom vàng xuất


chƣa có loại tiền nào có chức năng đầy đủ nhƣ thế, bao gồm: chức năng phƣơng tiện
thanh toán, thƣớc đo giá trị và phƣơng tiện tích trữ.

Theo quy luật cung – cầu, hàng hóa sẽ đi từ nơi giá thấp đến nơi giá cao. Khi
giá vàng trong nƣớc thấp hơn giá vàng thế giới, các nhà sản xuất sẽ xuất khẩu vàng

Vàng là dự trữ Quốc gia, mức dự trữ vàng của toàn thế giới gần đây lên đến

để kiếm lãi. Mọi biện pháp hành chính để kiểm soát hoặc hạn chế chỉ có tác dụng

130.000 tấn. Các quốc gia, ngân hàng và quỹ đầu tƣ trên toàn thế giới tăng cƣờng

trong ngắn hạn hoặc để thu đƣợc lợi nhuận cao hơn, các nhà sản xuất sẽ tìm cách lợi

giữ vàng trong danh mục đầu tƣ của mình để tránh nguy cơ giảm giá trị tài sản do

dụng khe hở quản lý, gây khó khăn cho công tác quản lý, kiểm soát ngoại tệ vì việc

lạm phát và phá giá tiền tệ trong điều kiện suy thoái kinh tế toàn cầu nhƣ hiện nay.

xuất nhập khẩu vàng liên quan đến nguồn thu chi ngoại tệ, ảnh hƣởng đến tỷ giá

Nhu cầu về vàng gồm: trang sức, đầu tƣ và công nghiệp. Trong đó, nhu cầu về

USD/VND. Nhƣ phân tích ở trên, tỷ giá USD/VND thay đổi, tác động lên tâm lý

đầu tƣ và đầu cơ có tác động mạnh đến giá vàng thế giới; nhu cầu vàng trang sức và

nhà đầu tƣ, từ đó tác động ngƣợc trở lại giá vàng trong nƣớc và vòng luẩn quẩn lại



luật quy định.[16]
Theo các chuyên gia về bất động sản đã thống nhất đƣa ra khái niệm: Bất động
sản là tài sản không di dời đƣợc, bao gồm yếu tố đất đai, công trình xây dựng và các
tài sản khác gắn vững chắc, lâu bền với đất đai.


11

12

Theo tổ chức Economic Adventure: “Bất động sản là đất đai bao gồm tất cả

nhà đƣợc tạo lập phải thông qua nhiều chi phí, chi phí vật chất và chi phí lao động;

các nguồn tài nguyên thiên nhiên và công trình xây dựng vĩnh viễn gắn liền với đất”

Yếu tố vô hình là các giá trị về giấy tờ pháp lý bất động sản và còn phụ thuộc vào

Theo luật kinh doanh bất động sản cũng cho rằng: Bất động sản là những tài
sản gắn liền với đất, không thể di dời đƣợc.

[13]

2.2.1.1 Khái niệm nhà và đất ở
Nhà và đất ở là một loại hình của bất động sản, có chức năng để ở hoặc có
nhiều chức năng khác nhau nhƣng cũng để ở. Bất động sản nhà và đất bao gồm: đất
trống phục vụ cho mục đích xây dựng nhà ở; nhà ở có công trình xây dựng gắn liền
với đất và có chức năng phục vụ cho mục đích để ở.
Theo khái niệm trên phản ánh thực tế có nhiều công trình xây dựng nhƣ nhà

2.2.3 Đặc điểm về thị trƣờng nhà đất

và thời gian nhất định.[6]

Thị trƣờng nhà đất mang tính khu vực sâu sắc: Bất động sản nhà đất là tài sản

Theo cách hiểu thông thƣờng: thị trƣờng nhà đất là các hoạt động diễn ra giữa

không di dời đƣợc, có vị trí cố định ở một vùng, một địa phƣơng và phụ thuộc các

ngƣời mua và ngƣời bán tập trung chủ yếu vào Nhà và đất. Trong đó có các giao

điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tập quán, tâm lý, thị hiếu khác nhau. Vấn đề này

dịch nhƣ: chuyển nhƣợng, mua – bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh hoặc

ảnh hƣởng sâu sắc đến cung cầu về nhà đất của từng vùng, từng địa phƣơng. Do nhà

các hình thức đầu tƣ khác giữa các tổ chức, cá nhân theo quy luật của thị trƣờng

đất mang tính khu vực nên sự biến động của cung cầu nhà và đất thƣờng mang tính

trong phạm vi không gian và thời gian nhất định.

cục bộ. Sự khan hiếm cung nhà đất ở vùng này không thể áp dụng để điều hòa cho

2.2.2 Các đặc điểm cơ bản về giá nhà và giá đất

cung nhà đất ở vùng khác. Tƣơng tự, sự gia tăng cầu về nhà đất có thể gây áp lực



Độ co giãn của cung nhà đất tƣơng đối thấp trƣớc thay đổi cầu và giá nhà đất:

trƣởng kinh tế. Thị trƣờng bất động sản về nhà đất ở là cầu nối giữa sản xuất và tiêu

Để tạo lập một bất động sản nhà đất cần một số vốn lớn và tốn khá nhiều thời gian,

dùng, là nơi lực lƣợng cung cầu tƣơng tác với nhau để xác định số lƣợng, chất

từ chuyển nhƣợng đất đai, xin giấy phép xây dựng, thiết kế, thi công…Do đó trong

lƣợng và chủng loại sản phẩm nhà đất đƣợc sản xuất ra để bán. Sự phát triển nhanh,

ngắn hạn, tổng cung nhà và đất là có giới hạn. Điều này dẫn đến khi cầu gia tăng

bền vững và có hiệu quả của thị trƣờng nhà đất, có tác dụng thúc đẩy tốc độ luân

đột biến thì cung không phản ứng kịp gây áp lực lên giá nhà đất. Trong thực tế, mặc

chuyển vốn nhanh hơn, tạo điều kiện tốt cho ngƣời sản xuất kinh doanh bất động

dù cung chậm thay đổi nhƣng cầu nhà đất lại luôn gia tăng, do vậy sự biến động của

sản nhà đất để ở đẩy mạnh sản xuất. Đồng thời, ngƣời tiêu dùng cần nhà đất cũng

giá thƣờng bắt đầu do sự thay đổi của cầu. Khi sự tăng giá nhà đất kéo dài liên tục

nhờ đó mà đẩy mạnh hoạt động tiêu dùng của mình. Cách hiểu khác, sự phát triển

có thể kích thích nhiều ngƣời đầu cơ mạnh vào thị trƣờng nhà đất khiến cầu tăng


trƣờng vốn, tạo môi trƣờng cung cấp nguồn vốn cho sự phát triển của thị trƣờng nhà

không chỉ có ý nghĩa là hàng hóa tiêu dùng đặc biệt mà nó còn đóng vai trò là

đất. Mặt khác, sự phát triển của thị trƣờng nhà đất cũng ảnh hƣởng mạnh đến sự

nguồn vốn đầu tƣ quan trọng của xã hội. Khi thị trƣờng nhà đất phát triển, nhiều

biến động giá trên thị trƣờng.

công trình xây dựng đƣợc tạo lập làm tăng giá trị tài sản cố định, tức là làm tăng

Thị trƣờng nhà đất chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật Bất động sản vì là tài

nguồn vốn dƣới hình thái biểu hiện là bất động sản của xã hội. Thông qua hoạt động

sản có giá trị lớn, lâu bền, có ý nghĩa kinh tế và tinh thần rất lớn đối với mỗi cá

thế chấp nhà đất để vay vốn phục vụ cho mục đích sản xuất kinh doanh, nguồn vốn

nhân và quốc gia. Hơn nữa, sự phát triển của thị trƣờng nhà đất có mối tƣơng tác

từ nhà đất nhƣ đƣợc nhân lên gấp đôi. Qua đó, các chủ thể có thể huy động đƣợc

mạnh mẽ đến nhiều thị trƣờng khác nhƣ thị trƣờng lao động, thị trƣờng vật liệu xây

nguồn vốn từ ngƣời cho vay trong khi bản thân nhà đất vẫn luôn có giá trị sử dụng.

dựng, thị trƣờng vốn… Do đó, nhà nƣớc thống nhất quản lý các giao dịch bất động

giới đầu cơ tích cực tham gia vào thị trƣờng. Khi giá nhà đất giảm xuống có thể

tác dụng tạo ra nhiều việc làm trong những ngành nghề có liên quan đến nhà đất.

khiến cung tăng lên do lƣợng hàng găm giữ đƣợc xả ra còn cầu nhà đất giảm xuống

Phát triển thị trƣờng nhà đất để ở góp phần ổn định xã hội. Thị trƣờng nhà đất

do lực lƣợng đầu cơ rút khỏi thị trƣờng. Tùy vào từng thị trƣờng, từng thời điểm mà

là bộ phận chiếm tỷ trọng lớn, là nơi hoạt động giao dịch diễn ra sôi động nhất trong

tính chất tiêu dùng trong hàng hóa nhà đất trội hơn tính chất đầu tƣ hay ngƣợc lại,

thị trƣờng bất động sản. Do thông tin về nhà đất thƣờng kém minh bạch, cung trong

tính chất đầu tƣ trội hơn tính chất tiêu dùng.

ngắn hạn có giới hạn nên thị trƣờng này thƣờng diễn ra các hoạt động đầu cơ, giá cả

Trong ngắn hạn, cung nhà đất là tƣơng đối cố định và rất ít co giãn trƣớc

bị đẩy lên cao làm rối loạn thị trƣờng, từ đó gây hệ quả xấu đến nhiều mặt của nền

thay đổi giá. Ngƣợc lại cầu nhà đất có sự thích ứng nhanh hơn so với cung. Do đó,

kinh tế xã hội, đặc biệt ảnh hƣởng xấu đến đời sống của nhân dân. Vì thế, phát triển

khi cầu nhà đất tăng cao do sự tác động của một yếu tố nào đó, cung không thay đổi


do tác động của tín dụng nhƣ sau:

nghịch với giá. Hơn nữa, với tính cách nhà đất là tài sản đầu tƣ, khi giá nhà đất

Thứ nhất, dịch chuyển rủi ro là khái niệm xuất hiện khoảng giữa những năm

trong hiện tại tăng dẫn đến kỳ vọng giá trong tƣơng lai tiếp tục tăng, cầu có thể

1970, theo đó nhà đầu tƣ vay tiền để đầu tƣ vào các tài sản chƣa tồn tại. Sự dịch

không giảm xuống mà có xu hƣớng tăng lên và ngƣợc lại, cung nhà đất không tăng

chuyển rủi ro này khiến cho việc định giá vƣợt trội lên so với giá trị cơ bản của tài

lên mà có xu hƣớng giảm xuống. Nhìn chung về hiệu ứng do thay đổi giá, cung và

sản, sinh ra biến động giá cao trên thị trƣờng nhà đất và thƣờng gọi là bong bóng

cầu nhà đất tăng hay giảm là phụ thuộc vào tính trội của tính chất tiêu dùng hay đầu

bất động sản, làm cho khủng hoảng xảy ra sẽ trầm trọng hơn.

tƣ trong bản thân hàng hóa nhà đất. Nếu tính chất tiêu dùng trội hơn tính chất đầu
tƣ thì khi giá cả thay đổi, cung cầu sẽ điều chỉnh theo xu hƣớng nhƣ các hàng hóa
tiêu dùng khác, nghĩa là giá tăng dẫn đến cung tăng và cầu giảm, giá giảm dẫn đến

Thứ hai, sự tăng trƣởng đột ngột tín dụng ngân hàng sẽ gây ra bong bóng.
Tăng trƣởng nhanh nguồn tín dụng tạo ra tín hiệu kích thích thị trƣờng, nhà đầu tƣ



hơn nhiều”.

[5]

Theo Đinh Tuấn Minh (2009) : “Khủng hoảng kinh tế hiện nay: Phân tích và
khuyến nghị từ lý thuyết kinh tế trƣờng phái Áo”. Đặt vấn đề về những đóng góp
quan trọng nhất từ Mises (1912) và Hayek (1933)[20] giải thích các chu kỳ kinh tế
biến động liên quan từ những chính sách tiền tệ của ngân hàng trung ƣơng. Cụ thể,
biến động chu kỳ kinh tế xảy ra khi ngân hàng trung ƣơng muốn kích thích tăng
trƣởng thông qua kênh đầu tƣ bằng cách cố ý tạo ra mức lãi suất thấp. Bởi lãi suất
thấp khiến ngƣời tiêu dùng chi tiêu nhiều, đặc biệt là đầu tƣ vào kênh bất động sản
nhà đất nhiều hơn, các nhà đầu tƣ có xu hƣớng vay nhiều tiền hơn để mở rộng sản
xuất, kinh doanh, xây dựng các công trình nhà cửa. Từ đó, dẫn đến một nền kinh tế
tăng trƣởng bất bình thƣờng, không cân bằng trong thị trƣờng tiền tệ, tạo nên các
bong bóng bất động sản. Đến khi các nguồn lực huy động quá mức, giá cả các yếu
tố đầu vào gia tăng dẫn đến sự biến động giá nghiêm trọng trên thị trƣờng nhà đất.
Qua tìm hiểu bài viết trên, tác giả rút ra đƣợc yếu tố về tiền tệ, đó là cung tiền

Hình 2.1. Biểu đồ tỷ lệ Lạm phát 2008 - 2009
Thị trƣờng giao dịch bất động sản, đặc biệt phân khúc nhà ở tại thành phố Hồ
Chí Minh có tính mua bán ngắn hạn, do cung thƣờng thấp hơn cầu và khung pháp lý
cho thị trƣờng này chƣa hoàn thiện. Việc thiếu quản lý tập trung; giao dịch qua sàn
bất động sản còn hạn chế; ngƣời dân chủ yếu giao dịch thông qua mua bán trao tay
và sử dụng hợp đồng dân sự là những nguyên nhân tạo ra cơ hội đầu cơ mạnh trên
thị trƣờng. Từ đó dẫn đến sự biến động giá thị trƣờng nhà và đất.

có ảnh hƣởng đến biến động giá trên thị trƣờng nhà đất.
2.3.3 Công trình nghiên cứu tổng quan về các yếu tố giá vàng và lạm phát ảnh
hƣởng đến biến động giá ngành bất động sản trƣớc đó
Theo Trần Ngọc Sơn (2009)[28], chuyên viên phân tích thị trƣờng, có công


vững tại thành phố Hồ Chí Minh.

Việt Nam đồng so với USD, nhà đầu tƣ sẽ muốn tìm nơi cất trữ tài sản, trong đó các

2.4 Mô hình các yếu tố ảnh hƣởng đến biến động giá của thị trƣờng nhà đất

kênh quan trọng là vàng, bất động sản và USD. Minh họa bằng Biểu đồ 2.3 cho

2.4.1 Biện luận cơ sở xây dựng mô hình nghiên cứu

thấy, biến động của giá vàng và bất động sản đều đi cùng chiều với nhau và tăng
mạnh từ quý 4/2007 cho đến cuối năm 2008 khi lãi suất tăng cao.

Từ cơ sở lý luận và tổng quan công trình nghiên cứu liên quan đề tài trƣớc đó,
qua tìm hiểu và đánh giá: tác giả sẽ kế thừa phƣơng pháp tƣ duy trong các đặc điểm
cốt lõi của các yếu tố nêu trên. Nhằm phân tích làm rõ hơn những vẫn vấn đề còn
tồn tại, nhƣ hệ thống việc đánh giá các yếu tố tác động đến sự biến động giá thị
trƣờng nhà đất và dự báo. Đồng thời đề xuất các giải pháp ổn định giá và phát triển
thị trƣờng nhà và đất tại thành phố Hồ Chí Minh theo hƣớng bền vững. Vì vậy, các
kinh nghiệm nƣớc ngoài, một số nghiên cứu trong nƣớc, đƣợc chọn lọc vận dụng

(Nguồn: Tổng cục Thống Kê & Hose)
Hình 2.3. Biểu đồ liên hệ giữa Bất Động Sản với Vàng và Lãi suất
2.3.4 Đánh giá các công trình nghiên cứu có liên quan đề tài trƣớc đó
Theo công trình nghiên cứu của học giả Franklin Allen & Douglas Gale

làm mô hình nghiên cứu. Cách tiếp cận định tính và định lƣợng phù hợp trong bối
cảnh đặc thù tại thành phố Hồ Chí Minh và đảm bảo thực hiện đƣợc các mục tiêu đề
ra. (Xem Hình 2.1)

Trong chƣơng 2, luận văn đã thể hiện rõ đƣợc các nội dung sau:

và đất, chính là nguyên nhân dẫn đến sự gia tăng giá. Tín dụng ngân hàng là yếu tố

Cơ sở lý luận về sự biến động giá và thị trƣờng nhà đất là nền tảng cho cốt lõi

rất quan trọng ảnh hƣởng đến giá thị trƣờng nhà đất, khi có dòng vốn lớn đổ vào thị

của vấn đề nghiên cứu của đề tài, qua đó đã giúp cho ngƣời viết có khái niệm sâu

trƣờng bất động sản thông qua các gói tín dụng nới lỏng, thì nhận đƣợc phản ứng

sắc về giá trị, giá cả và sự biến động giá. Trong đó, các đặc điểm cơ bản đặc thù về

có sự tăng giá bất thƣờng từ thị trƣờng.

giá nhà và giá đất cũng nhƣ giá thị trƣờng hàng hóa. Sự giải thích rõ giúp cho thấy

Lãi suất chiết khấu có thể đóng vai trò rất quan trọng trong thị trƣờng nhà đất,

đƣợc vai trò của phát triển thị trƣờng nhà đất là rất quan trọng. Đặc biệt, hiểu đƣợc

ảnh hƣởng đến các khoản vay và thế chấp bất động sản. Vì vậy, Lãi suất chiết khấu

quy luật cung cầu của thị trƣờng có những chu kỳ xảy ra nhất định, chu kỳ này cứ

cũng góp phần quan trọng có mối tƣơng quan thuận với biến động giá.

lặp đi lặp lại tạo nên sự biến động giá trên một thị trƣờng đặc trƣng nào đó.



3.1.1 Quy trình nghiên cứu

sau đó đƣa ra mô hình đã đƣợc thiết lập và giả thuyết đã đƣợc đề xuất.
Xác định vấn đề nghiên cứu

Bƣớc 3: Soạn thảo ra bảng câu hỏi nhằm xác định mô hình nghiên cứu.
Dự thảo bảng câu hỏi với các giả thuyết về mô hình lƣợng hóa các yếu tố tác

Mục tiêu nghiên cứu

động đến biến động giá. Dựa trên các nghiên cứu trƣớc đó đã đƣợc thiết lập, khung

Cơ sở lý thuyết, Các nghiên cứu
liên quan trƣớc đó

lý thuyết về mô hình hồi quy tuyến tính dạng Logarit đã đƣợc chỉnh sửa phù hợp
với đề tài nghiên cứu. Sau đó, xác định các yếu tố chính thức để thành lập phƣơng
trình hồi quy mẫu cho nghiên cứu. Kiểm tra lại các biến để tiến hành điều tra dữ

Xác định mô hình nghiên cứu

Bƣớc 4: Tiến hành các cuộc khảo sát và thu thập dữ liệu chính trong vòng 4

Mô hình lƣợng hóa

Nghiên cứu định tính; Thảo luận;
Mô hình hồi quy tuyến tính dạng
Logarit


(Nguồn: Tổng hợp từ cơ sở lý thuyết và mô hình nghiên cứu)
Hình 3.1. Quy trình nghiên cứu

độc lập, bao gồm: Cung tiền, Tín dụng Ngân Hàng, Lãi suất chiết khấu, Thị trƣờng
giao dịch nhà đất, Lạm phát, Giá vàng và một biến phụ thuộc đó là Biến động giá.
Trong đó, đƣợc phân tích nhờ công cụ SPSS 18.0 và Excel, tất cả các bƣớc đƣợc
trình bày ở Hình 3.1.


25

26

Luận văn thực hiện các Phƣơng pháp nghiên cứu định tính và định lƣợng[4].

3.1.2 Giả thuyết nghiên cứu và kỳ vọng dấu

Áp dụng Phƣơng pháp tổng hợp, kế thừa lý luận nhằm nhận diện cung, cầu và

Bảng 3.1. Các yếu tố đặc trƣng trong nghiên cứu

giá cả trên thị trƣờng bất động sản; hệ thống hóa các cơ sở lý luận về nhà đất; kế
thừa và phát triển các phƣơng pháp nhƣ:

TT MÃ SỐ

Phƣơng pháp phân tích, suy diễn nhằm làm sáng tỏ về mặt lý luận cơ chế giao

KỲ



(+)

Phƣơng pháp thống kê nhằm điều tra, thu thập số liệu về tình hình thị trƣờng

3

LSCK

Lãi suất Chiết Khấu

Tƣơng quan thuận với BDG

(+)

nhà đất, các yếu tố kinh tế - xã hội có mối quan hệ tƣơng tác với thị trƣờng nhà đất

4

TTGD

Thị trƣờng giao dịch

Tƣơng quan thuận với BDG

(+)

tại thành phố Hồ Chí Minh.

5

hình hoạt động của thị trƣờng nhà đất thời gian từ năm 1990 - 2013.
Phƣơng pháp toán kinh tế để nhận diện và đo lƣờng mức độ biến động giá của
thị trƣờng nhà đất.
Phƣơng pháp mô hình hóa và phƣơng pháp qui nạp: trên cơ sở phân tích, đánh
giá, luận văn này sử dụng mô hình hóa mối quan hệ giữa các biến, ứng dụng mô
hình phân tích hồi quy đa biến dạng Logarit để rút ra các nguyên nhân gây ra biến
động giá và ảnh hƣởng đến thị trƣờng nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh.

(Nguồn: Nội suy từ cơ sở lý thuyết về Biến động giá nhà đất)
3.1.3 Phân tích mô hình hồi quy tuyến tính đa biến dạng logarit
3.1.3.1 Cơ sở nguồn gốc của mô hình tăng trƣởng
Luận văn sử dụng phƣơng pháp tăng trƣởng để tính toán và vận dụng các biến
đƣa vào mô hình hồi quy tuyến tính đa biến dạng Logarit.
Trong kinh tế học[3], hàm Cobb-Douglas là nguồn gốc của mô hình hồi quy

Phƣơng pháp nghiên cứu định lƣợng[8]: dựa trên kết quả đánh giá các yếu tố

tuyến tính đa biến gạng Logarit, đƣợc áp dụng để xem xét mối tƣơng quan giữa tăng

sau khi phân tích hồi quy, dẫn đến đến sự hình thành và ảnh hƣởng biến động giá là

trƣởng và các yếu tố ảnh hƣờng. Mô hình chuẩn gồm có 2 biến độc lập. Hơn nữa,

hệ quả của thị trƣờng nhà đất đến nền kinh tế, luận văn đƣa ra các giải pháp nhằm

mô hình mở rộng sẽ có nhiều biến độc lập hơn.

khắc phục điểm yếu của thị trƣờng và làm phát triển thị trƣờng nhà đất tại thành phố

Hàm tổng quát: Y = f(K,L): Y là biến phụ thuộc; K, L là các biến độc lập.


Nhằm xem xét mối quan hệ tuyến tính giữa các biến độc lập với biến phụ

lên 1 đơn vị, thì đầu ra tăng nhỏ hơn 1 đơn vị.

thuộc. Mô hình phù hợp khi có ít nhất một hệ số hồi quy khác không; Mô hình

3.1.3.2 Các bƣớc phân tích

không phù hợp khi tất cả các hệ số hồi quy đều bằng không.
Giả thuyết: H0: Các hệ số hồi quy đều bằng không

Mô hình phân tích đƣợc tiến hành 2 bƣớc:
Bƣớc 1: Phân tích hồi quy để xác định hệ số co dãn, thực hiện các kiểm định.
Bƣớc 2: Xác định đóng góp của từng yếu tố đối với tốc độ tăng trƣởng hay là

Sử dụng Phƣơng sai ANOVA để kiểm định, nếu (Sig.< 0,05), Ta bác bỏ giả thuyết
H0, và chấp nhận giả thuyết H1, => mô hình đƣợc xem là phù hợp.

sự biến động giá của luận văn đã đề cập.

(iii) Hiện tƣợng đa cộng tuyến (Multicollinearruty):

Phƣơng pháp phân tích hồi quy:
Ƣớc lƣợng α và β: ta có phƣơng trình Logarit tƣơng đƣơng nhƣ sau:
Ln Y = Lna + αLn Li + β LnKi

(3.2)

Sử dụng công cụ SPSS để ƣớc lƣợng α và β. Mô hình có dạng Logarit tuyến tính đa

và phƣơng sai không đổi theo thời gian thì dãy số đƣợc xem nhƣ có tính dừng hay
còn gọi là ổn định. Ngƣợc lại, ta nói dãy số liệu đó không có tính dừng.
Tính dừng của dữ liệu chuỗi thời gian và các kiểm định tính dừng: trong phân
tích dữ liệu chuỗi thời gian, một mô hình tốt đƣợc đƣa ra khi phân tích trên các dữ
liệu dừng. Theo Gujarati (2003)[8] một chuỗi thời gian là dừng khi giá trị trung bình,
phƣơng sai, hiệp phƣơng sai (tại các độ trễ khác nhau) giữ nguyên không đổi cho dù
chuỗi đƣợc xác định vào thời điểm nào đi nữa. Chuỗi dừng có xu hƣớng trở về giá
trị trung bình và những dao động quanh giá trị trung bình sẽ là nhƣ nhau. Nói cách


29

30

khác, một chuỗi thời gian không dừng sẽ có giá trị trung bình thay đổi theo thời
gian, hoặc giá trị phƣơng sai thay đổi theo thời gian hoặc cả hai.
Có nhiều phƣơng pháp kiểm tra tính dừng của chuỗi thời gian: kiểm định Dickey–
Fuller (DF), kiểm định Phillip–Person (PP) và kiểm định Dickey và Fuller mở rộng
(ADF), kiểm tra bằng giản đồ tự tƣơng quan, kiểm định theo Phƣơng pháp
Spearman’s Rho.

Trong đó:
- Biến phụ thuộc: BDG Biến động giá; ui: Residual (phần dƣ)
- Các biến độc lập: M2, TDNH, LSCK, TTGD, LP, GV. (Cung tiền, Tín dụng
ngân hàng, Lãi suất Chiết khấu, Thị trƣờng giao dịch, Lạm phát, Giá vàng).
- β0: Hằng số (Constant), là hệ số tự định trong mô hình
- Các β1, β2,β3, β4,β5,β6: là các hệ số hồi quy cần xét mức có ý nghĩa.

Việc thiết lập mô hình hồi quy phải trên cơ sở các biến số trong mô hình là các
biến dừng để các chuỗi số liệu không có những biến động quá lớn làm cho việc

BIẾN ĐỘC LẬP

nhất OLS của các hệ số hồi quy không hiệu quả. Khi đó, các kiểm định giả thuyết

M2: Cung tiền (ĐVT: %)

NHNN

(+)

mô hình sử dụng kiểm định Spearman.

LnTDNH TDNH:Tín dụng Ngân Hàng (ĐVT:%)

NHNN

(+)

Giả thuyết: H0: Phƣơng sai phần dƣ không đổi

LnLSCK

không sẽ không còn giá trị. Để kiểm tra không có phƣơng sai phần dƣ không đổi,

H1: Phƣơng sai phần dƣ thay đổi

LnM2

LnTTGD


3.1.3.3 Mô hình định lƣợng cần phân tích
Từ giả thuyết nghiên cứu ở Bảng 3.2, luận văn vận dụng đƣa vào mô hình hồi

NHNN
Tổng hợp thị
trƣờng BĐS

(Nguồn: Tác giả tổng hợp từ lý thuyết)

thuộc và các biến độc lập. Mô hình cần phân tích trong nghiên cứu nhƣ sau:

3.2 Thực trạng về biến động giá thị trƣờng nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh

LnBDG = β0 + β1LnM2 + β2LnTDNH + β3LnLSCK +β4LnTTGD + β5LnLP +

3.2.1 Sơ lƣợc tình hình thành phố Hồ Chí Minh

β6LnGV + ui

(3.5)

Thành phố Hồ Chí Mi có tốc độ đô thị hóa nhanh, với dân số khoảng 8 triệu
ngƣời (2013), một bộ phận lớn ở khu vực đô thị hóa là ngƣời nhập cƣ từ các địa


31

32

phƣơng khác, thành phố luôn chịu áp lực lớn và ngày càng tăng về hạ tầng kỹ thuật,


và 5 huyện; trong đó: khu vực 19 quận với tổng diện tích tự nhiên: 494 km2 (chỉ

không chỉ là đất nền, một phần rất lớn là nhà ở, gồm nhà ở riêng lẻ và nhà chung cƣ.

chiếm 24% DTTN toàn thành phố Hồ Chí Minh), dân số: 6,1 triệu ngƣời (chiếm

Quá trình phân phối hàng hóa mang tính tập trung và tƣơng đối chuyên nghiệp.

đến 84% dân số toàn thành phố Hồ Chí Minh); khu vực 5 huyện: 1.601 km2 (chiếm

Cấp độ tiền tệ hóa: ở cấp độ này, thông qua các khoản cho vay thế chấp nhà

đến 76% DTTN toàn thành phố Hồ Chí Minh), dân số: 1,4 triệu ngƣời (chỉ chiếm

đất, thị trƣờng vốn còn có vai trò thúc đẩy cầu nhà đất, qua đó làm cho hoạt động

16% dân số toàn thành phố Hồ Chí Minh).[25]

giao dịch trên thị trƣờng bất động sản nhà đất để ở ngày càng sôi động.

Thành phố Hồ Chí Minh là đô thị lớn, có hạ tầng kỹ thuật phát triển khá toàn

Cấp độ tài chính hóa: một số dự án bất động sản nhà đất để ở tại thành phố Hồ

diện: giao thông đƣờng thủy (cả đƣờng sông và đƣờng biển), đƣờng bộ, hàng

Chí Minh đã phát triển tiệm cận đến cấp độ tài chính hóa. Thông qua việc sử dụng

không, đƣờng sắt,…tạo điều kiện thuận lợi trong giao lƣu kinh tế - văn hóa với các


đa dạng.

đất ở, làm cơ sở cho việc định giá và giao dịch. Các thông tin về dự án nhà và đất ở,

3.2.1.1 Đặc điểm riêng của thị trƣờng nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh

thiếu công khai minh bạch dẫn đến khả năng tiếp cận thông tin của ngƣời dân rất

Tính hỗn hợp của các cấp độ phát triển: thị trƣờng nhà đất tại thành phố Hồ
Chí Minh gồm nhiều phân khúc khác nhau, mỗi phân khúc đạt đến một cấp độ phát
triển đặc thù.

hạn chế.
Quá trình tiêu thụ sản phẩm qua nhiều khâu trung gian: do hệ thống thông tin
nhà đất để ở trên thị trƣờng thiếu công khai và minh bạch, các giao dịch nhà đất


33

giữa ngƣời mua và ngƣời bán phần lớn phải trải qua nhiều khâu trung gian. Ngoài
các nhà môi giới, nhà định giá, nhà tƣ vấn pháp luật, một lực lƣợng lớn tham gia

34

Do uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng quy định giá theo
quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này.

vào thị trƣờng trong giai đoạn xảy ra các cơn sốt giá nhà đất là các nhà đầu cơ,


này, bởi các nguồn thu từ đất đai. Tại khoản 23, Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 có
quy định “Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn
vị diện tích đất do Nhà nƣớc quy định hoặc đƣợc hình thành trong giao dịch về
quyền sử dụng đất”.[16]
Theo Điều 55 Luật Đất đai năm 2003 quy định giá đất đƣợc hình thành trong
nhiều trƣờng hợp[13]:

3.2.2 Thực trạng thị trƣờng nhà đất từ năm 1986 đến nay
3.2.2.1 Giai đoạn từ năm 1986 đến năm 1993
Luật đất đai đầu tiên năm 1988 đƣợc ban hành là một bƣớc tiến, đã phân định
vai trò nhà nƣớc, trách nhiệm, quyền lợi của ngƣời sử dụng đất. Sau khi Nghị quyết
Đại hội Đảng lần thứ VI với đƣờng lối đổi mới phát triển nền kinh tế nhiều thành
phần, nhu cầu về đất phục vụ cho phát triển sản xuất tăng cao nhƣng lại thiếu cơ chế
quản lý thích hợp nên đã dẫn đến cơn sốt đất năm 1991 – 1992.Việc chuyển nhƣợng
đất đai trong giai đoạn này thông qua thủ tục thu hồi giao đất, hợp thức hóa quyền
sử dụng đất. Nhà ở khi mua bán chỉ ghi diện tích nhà, chƣa công nhận việc mua bán
quyền sử dụng đất khuôn viên.Chính sách thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích
sử dụng đất đƣợc áp dụng bắt đầu từ tháng 4/1991.[10]
Các dự án đầu tƣ trong giai đoạn này thƣờng có qui mô từ nhỏ đến trung bình,
bắt đầu có sự tham gia đầu tƣ của các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài. Sự thay đổi cơ cấu
vốn, tỷ trọng vốn dân doanh tăng dần: Xây dựng mới 260.000 căn, Quốc doanh
17% và dân doanh 83%.Nhiều khu dân cƣ tự phát làm cho nhiều doanh nghiệp kinh
doanh địa ốc phá sản; tình trạng các chung cƣ xuống cấp nghiêm trọng (105/450
chung cƣ); một số dự án di dời tái định cƣ nhà trên kinh rạch, chỉnh trang khu dân
cƣ lụp xụp.
Quy hoạch đô thị và việc đẩy nhanh tiến trình đô thị hóa đã góp phần phát
triển thị trƣờng bất động sản, giải quyết nhu cầu nhà ở, sản xuất kinh doanh, dịch vụ
nhƣng cũng làm nâng giá bất động sản và diễn ra tình trạng đầu cơ quá mức làm
ảnh hƣởng tiêu cực đến thị trƣờng bất động sản. Thị trƣờng bất động sản phát triển



Nguồn vốn dân doanh tiếp tục tăng nhanh, chuyển dịch bất động sản diễn ra

vụ; năm 2000 là 114 vụ, 9 tháng năm 2001 là 2408 vụ. Ngoài ra trong 3 năm 1998,

với qui mô lớn trong nhiều khu dân cƣ. Khu công nghiệp và khu chế xuất mới xây

1999, 2000 các tổ chức kinh doanh nhà đã chuyển nhƣợng 13.490 nền nhà trong các

dựng đi vào hoạt động có hiệu quả cao và triển khai nhiều chƣơng trình chỉnh trang

dự án đầu tƣ xây dựng cơ sở hạ tầng.

đô thị nhƣ: Xây dựng mới 230.000 căn: Quốc doanh 27,7% và dân doanh 76,3%.

Thực tế còn khối lƣợng rất lớn bất động sản phi chính quy đƣợc hình thành

Hình thành một số mô hình khu dân cƣ, 12 khu công nghiệp và khu chế xuất thu hút

và giao dịch thông qua thị trƣờng ngầm. Điều này biểu thị ở số lƣợng căn hộ chƣa

nhiều doanh nghiệp vào đầu tƣ. Triển khai nhiều chƣơng trình nâng cấp đô thị nhƣ

hệ thống hóa là gần 400.000 căn nhà trên gần 1.000.000 căn kê khai theo chỉ thị

8.000 căn hộ ven kênh rạch, sửa hoặc xây mới các khu chung cƣ hƣ hỏng nặng.

3376/CT-UB và khoảng 6.500 cơ sở sản xuất kinh doanh, 8.000 công trình phúc lợi

Ra đời pháp lệnh số 37 (10/1994) và Nghị định 18/CP (02/1995) – 85/CP


do có một số nội dung quy định chƣa cụ thể dẫn đến ách tắc trong việc cấp giấy

đã qui định đơn giá đền bù có hệ số K điều chỉnh để phù hợp với giá trị thực của

chứng nhận QSHNƠ & QSDĐƠ. Nên ngày 22/08/2002 UBND TP ban hành tiếp

đất, là một bƣớc tiến công bằng hợp lý hơn, nhƣng do chƣa có giải pháp thích hợp

chỉ thị 18/2002/CT-UB về đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &

dung hòa quyền lợi giữa nhà nƣớc, nhà đầu tƣ, ngƣời đang sử dụng đất khiến tốc độ

QSDĐƠ và tăng cƣờng quản lý Nhà nƣớc về nhà, đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí

đô thị hóa chậm lại, tranh chấp kéo dài, giá nhà đất tăng lên.

Minh [10].


37

Sau chỉ thị 08/2002/CT-UB và chỉ thị 18/2002/CT-UB, chính quyền thành phố
đã cƣơng quyết xử lý các sai phạm trong lĩnh vực nhà đất, quy hoạch, xây dựng nên
đã làm thị trƣờng ngầm hầu nhƣ không còn hoạt động đƣợc nữa. Các giao dịch đều

38

3.2.3 Đánh giá thị trƣờng nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh
3.2.3.1 Các mặt tích cực

lệ phí trƣớc bạ nhà, đất…phụ thuộc vào việc giao dịch chuyển nhƣợng, hợp thức

triển nhƣ công nghiệp, nông nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng, dịch vụ, du lịch

hóa nhà nhƣng theo số liệu của các cơ quan chức năng¸ số lƣợng hồ sơ giao dịch
đều tăng không đáng kể trong năm 2006. Trong khi đó, số lƣợng hồ sơ thế chấp nhà
đất của các tổ chức, công ty có xu hƣớng tăng so với trƣớc; ngƣợc lại, số hồ sơ đăng
bộ nhà đất lại giảm. Việc thế chấp tăng cho thấy giao dịch Nhà đất chậm lại và các
đơn vị tăng thế chấp nhằm đi vay vốn để đƣa vào hoạt động sản xuất kinh doanh.
Đến nay, thị trƣờng nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh vẫn chƣa có chuyển
biến đáng kể, động thái giảm giá ở chừng mực nhất định của các trung tâm môi
giới, siêu thị địa ốc vẫn chƣa thể “hâm nóng” thị trƣờng bất động sản; ngoài yếu tố
giá vàng tăng giảm thất thƣờng, khiến một số trung tâm địa ốc thay đổi từ phƣơng
thức thanh toán từ vàng sang tiền đồng nhƣng số lƣợng giao dịch vẫn không tăng.
Việc giao dịch trên thị trƣờng nhà đất vẫn tập trung vào giới đầu tƣ, đặc biệt
trong lĩnh vực căn hộ cao cấp bán và cho thuê. Trong khi thị trƣờng nhà ở dành cho
ngƣời thu nhập thấp, nhà cho thuê, nhà bán trả chậm…thiếu cân đối, thể hiện sự
phong phú về sản phẩm địa ốc, làm thị trƣờng thiếu năng động, ngƣời tiêu dùng
thiếu chọn lựa. Trong khi đó, các ngân hàng đã bắt đầu kiểm tra và hạn chế cho vay
đối với các dự án bất động sản. Sự trầm lắng của thị trƣờng nhà đất đã khiến phần
lớn các nhà đầu tƣ ở trạng thái chờ đợi. Điều này cho thấy cần có sự liên thông giữa
thị trƣờng tài chính và thị trƣờng bất động sản.

Thứ hai, phát triển thị trƣờng bất động sản nhà ở đã thu hút một lƣợng lớn vốn
đầu tƣ trong nƣớc và nƣớc ngoài tham gia vào đầu tƣ phát triển bất động sản, đặc biệt
là bất động sản nhà ở, góp phần tích cực vào việc kích cầu nền kinh tế.
Thứ ba, thị trƣờng bất động sản nhà ở và các loại bất động sản khác đã từng
bƣớc đáp ứng nhu cầu bức xúc của ngƣời dân về cải thiện chỗ ở và góp phần thúc đẩy
sự phát triển đô thị và nông thôn theo hƣớng văn minh, hiện đại và bền vững.
Thứ tƣ, thông qua thực tế vận hành thị trƣờng bất động sản, công tác quản lý nhà

tƣợng lừa đảo đất đai Ngoài ra, thành phố chƣa tạo đƣợc quỹ đất tái định cho

khắc phục:

ngƣời có đất bị thu hồi đối với những dự án quan trọng nhƣ xây dựng cơ sở hạ tầng,

Thứ nhất, các chính sách thuế của nhà nƣớc liên quan đến thị trƣờng bất động

khu chế xuất, khu công nghiệp gây nhiều khó khăn về chỗ ở của những ngƣời dân có

sản chƣa giúp đƣợc thành phố trong công tác quản lý, kiểm soát tất cả các giao dịch

đất bị thu hồi và thành phố cũng chƣa có chính sách về nhà ở cho ngƣời có thu nhập

bất động sản diễn ra trên địa bàn. Chính vì vậy mà giao dịch bất động sản trên thị

thấp. Hiện nay, thị trƣờng bất động sản đã và đang có xu hƣớng giao dịch các bất

trƣờng phi chính thức ngày một phát triển, những giao dịch này không thể kiểm

động sản có giá trị lớn nằm ngoài khả năng của phần lớn dân chúng.

soát đƣợc do đó gây thất thu thuế cho ngân sách thành phố.

Thứ năm, mối quan tâm lớn nhất là thủ tục hành chính, nhiều văn bản pháp quy

Thứ hai, các phƣơng pháp tính thuế liên quan đến bất động sản vẫn còn nhiều

đƣợc ban hành từ các cơ quan quản lý khác nhau, phân cấp quản lý không rõ ràng,


Thứ sáu, công tác quy hoạch đất đai vừa chậm vừa kém minh bạch. Mọi ngƣời

thƣờng. Giá đất quy định thấp hơn rất nhiều lần so với giá thị trƣờng làm cho ngƣời

đều biết rằng công tác quy hoạch là tiền đề cho tất cả các công trình bất động sản,

dân có đất bị thu hồi không thể tái tạo lại đƣợc mảnh đất của mình nhƣ trƣớc kia,

không thể có dự án rồi mới có bản đồ quy hoạch sau. Thế nhƣng ở thành phố chúng

giá bồi thƣờng đối với đất nông nghiệp còn thấp hơn nhiều trong khi những nhà đầu

ta công tác quy hoạch vẫn chƣa hoàn tất, vì thế hàng chục năm phát triển thị trƣờng

tƣ bồi thƣờng với giá rất thấp, nhƣng với chính mảnh đất đó khi đầu tƣ cơ sở hạ tầng

bất động sản, bản đồ quy hoạch thành phố vẫn có hình da beo, tạo nên không gian

ban đầu và chuyển mục đích sử dụng đƣợc bán với giá gấp vài trục lần so với chính

kiến trúc nhếch nhác và kém đồng bộ trên nhiều dự án vừa triển khai. Việc kém

mảnh đất nông nghiệp ban đầu. Chính vì vậy, các vụ khiếu kiện tập thể về chính sách

minh bạch trong công bố thông tin cũng là mặt tối của thị trƣờng, thƣờng xuyên

giá đền bù trong thời gian qua ngày càng gia tăng, làm ngƣời dân mất lòng tin vào

điều chỉnh quy hoạch nhƣng thông tin chỉ đƣợc một số cá nhân cập nhật, phát sinh