1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Từ khi nền kinh tế của nước ta bước vào công cuộc đổi mới, nhiều
loại thị trường đã hình thành và phát triển, chúng đã góp phần thúc đẩy kinh
tế - xã hội có những tiến bộ rõ rệt cả về mặt chất và lượng.
Thị trường bất động sản (TTBĐS) là một trong những loại thị trường
đó. Tuy mới hình thành nhưng TTBĐS đã từng bước góp phần tăng cường
hiệu quả đầu tư kinh doanh và sử dụng đất đai, nhà xưởng và cải thiện điều
kiện sống của nhân dân,... Chính thị trường này đã bước đầu biến bất động
sản (BĐS) trở thành nguồn lực quan trọng trong quá trình đổi mới và phát
triển kinh tế - xã hội, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
Tuy nhiên, cho đến nay TTBĐS ở nước ta vẫn trong giai đoạn đầu, sơ
khai nên còn tồn tại nhiều hạn chế và khiếm khuyết cả về hoạt động của thị
trường lẫn công tác quản lý của Nhà nước. Thực tế hiện nay cho thấy, bên
cạnh thị trường chính quy, hoạt động của thị trường phi chính quy đã và đang
"nổi lên" như một thách thức đối với công tác quản lý nhà nước (QLNN) về
lĩnh vực này và đối với toàn xã hội; chính thị trường phi chính thức này là
một trong những nguyên nhân làm phân hóa giàu nghèo mạnh mẽ và mất công
bằng xã hội, cùng một loạt các hiện tượng tiêu cực như tham nhũng, rửa
tiền… Hơn nữa, nền kinh tế nước ta đang hướng tới tăng trưởng, xóa đói,
giảm nghèo và công bằng xã hội. Do đó, việc tăng cường QLNN để hạn chế
các tiêu cực, đưa TTBĐS phát triển đúng hướng đã xuất hiện như là một đòi
hỏi bức thiết.
Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) là một thành phố có quy mô lớn
nhất cả nước với tổng diện tích 2095,01 km 2, có 24 quận, huyện và dân số
trung bình là 5.630.192 người [13, tr. 24-27]. TP.HCM luôn giữ vai trò quan





3

Nxb Tài chính, Hà Nội, năm 2003.
- Đề án: "Hình thành và phát triển thị trường bất động sản Việt Nam"
của Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương, năm 2001.
- Đề tài cấp bộ: "Cơ sở khoa học và giải pháp hình thành thị trường
bất động sản ở Việt Nam", Cục Công sản, Bộ Tài chính, năm 2000.
Nhìn chung, các công trình trên đã tập trung giải quyết các vấn đề chủ
trương, chính sách ở tầm vĩ mô về lĩnh vực BĐS trên phạm vi toàn quốc.
Thêm vào đó, những công trình này chủ yếu nghiên cứu về TTBĐS, chứ chưa
đi sâu nghiên cứu một cách hệ thống về QLNN đối với loại thị trường quan
trọng này. Đối với TP.HCM, hiện chưa có công trình nào trực tiếp nghiên cứu
về sự tác động của QLNN đối với sự hình thành, hoạt động và phát triển của
TTBĐS một cách đầy đủ, có hệ thống từ lý luận đến thực tiễn.
3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của luận văn là từ việc nghiên cứu những vấn đề
lý luận và thực tiễn của TTBĐS cũng như công tác QLNN đối với TTBĐS để
từ đó tìm ra một số giải pháp đổi mới, hoàn thiện công tác QLNN đối với thị
trường này, nhằm thúc đẩy TTBĐS phát triển lành mạnh, ổn định và góp phần
đẩy mạnh phát triển kinh tế xã hội ở TP.HCM. Ngoài ra, luận văn cũng góp
phần làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn của TTBĐS và mối quan hệ giữa công
tác QLNN với sự hình thành, phát triển TTBĐS trong nền kinh tế thị trường.
Để thực hiện mục đích nêu trên, nhiệm vụ chủ yếu của luận văn là:
- Luận giải, làm rõ cơ sở lý luận về TTBĐS và QLNN đối với TTBĐS
trong nền kinh tế thị trường. Phân tích vai trò, chức năng và các nội dung
QLNN đối với TTBĐS.
- Đánh giá đúng thực trạng QLNN đối với TTBĐS trên địa bàn
TP.HCM.



5

- Đánh giá đúng thực trạng TTBĐS và QLNN đối với TTBĐS trên địa
bàn TP.HCM.
- Trên cơ sở đó chỉ ra những kết quả, hạn chế và nguyên nhân, để từ
đó đề xuất một số phương hướng và giải pháp phù hợp nhằm tiếp tục đổi mới
công tác QLNN đối với TTBĐS TP.HCM những năm tới.
- Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể làm tài liệu tham khảo cho
các nhà hoạch định, quản lý và điều hành chính sách của thành phố, các nhà
nghiên cứu và những người quan tâm tới TTBĐS cũng như công tác QLNN
đối với thị trường này.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội
dung của luận văn gồm 3 chương, 8 tiết.


6

Chương 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC
ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
TRONG CƠ CHẾ THỊ TRƯỜNG Ở VIỆT NAM

1.1. BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1.1.1. Bất động sản, hàng hóa bất động sản - đặc trưng cơ bản
a) Khái niệm bất động sản
Trong bất kỳ xã hội hay quốc gia nào, nguồn tài sản đều bao gồm các

sản BĐS. Nó được biểu hiện qua việc chuyển đổi quyền sở hữu hay quyền sử
dụng giữa các chủ thể tham gia một thị trường đặc biệt: TTBĐS.
b) Hàng hóa bất động sản và những đặc trưng cơ bản
Không phải mọi BĐS đều có thể trở thành hàng hóa bất động sản
(HHBĐS). Do vậy, chỉ một số BĐS có thể trở thành hàng hóa và điều kiện trở
thành hàng hóa là BĐS phải có khả năng giao dịch trên thị trường và không bị
pháp luật cấm. ở nước ta, HHBĐS gồm quyền sử dụng đất, nhà ở, các công
trình kiến trúc và các tài sản khác theo luật định. Tuy nhiên, luận văn sẽ đi sâu
nghiên cứu hai loại HHBĐS ở đô thị là quyền sử dụng đất ở và nhà ở và hai
loại thị trường mà chúng tạo ra là thị trường quyền sử dụng đất và thị trường
nhà ở đô thị.
Hàng hóa bất động sản có những đặc trưng sau:
Một là, HHBĐS không thể di dời được hoặc rất khó di dời. Đặc điểm
này là do BĐS luôn gắn liền với đất đai, với một điểm cố định trong không
gian và với địa kinh tế, địa chính trị xác định. Mặt khác, đất đai là nguồn tài
nguyên bị giới hạn về không gian, diện tích đất của một quốc gia thường rất
khó thay đổi nên nguồn cung HHBĐS bị hạn chế. Đặc điểm này ảnh hưởng


8

rất lớn tới cung, cầu, giao dịch và giá cả của TTBĐS. Giá trị của HHBĐS xây
dựng trên đất trước hết là giá trị sử dụng của các công trình xây dựng đó.
Song, do giá trị sử dụng và giá trị các công trình nhà ở, nhà làm việc, vật kiến
trúc trong kinh tế thị trường còn phụ thuộc vào các lợi thế về vị trí địa kinh tế,
địa chính trị của thửa đất xây dựng công trình đó, cho nên xuất hiện tình trạng
cùng những công trình như nhau nhưng giá trị của các HHBĐS này lại có sự
chênh lệch rất lớn nếu có vị trí địa lý thuận lợi khác nhau. Đây là điều thể
hiện tính vị trí, tính cá biệt và tính khan hiếm của BĐS mà cả người mua,
người bán loại hàng hóa này đều chấp nhận trong giá cả giao dịch. Ngoài ra,

Thật vậy, nhu cầu và các quan hệ mua bán BĐS chịu tác động lớn từ các yếu
tố thị hiếu, tập quán sinh sống (nếu người dân kiếm sống bằng buôn bán nhỏ
thì đất đai, nhà cửa mặt đường sẽ có giá, nếu họ sống theo lối sống công
nghiệp thì các căn hộ hiện đại, các biệt thự, ngôi nhà tiện nghi sẽ có ưu
thế…), các yếu tố tâm lý xã hội, tín ngưỡng, tôn giáo cũng chi phối mạnh mẽ
lĩnh vực này. Các yếu tố này làm cho TTBĐS dễ bị phân khúc; điều này làm
cho hiệu quả của TTBĐS giảm đi. Thêm nữa, các BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn
nhau rất lớn, giá cả của HHBĐS bị chi phối bởi BĐS khác. Điều này có thể
minh chứng qua việc giá cả BĐS tăng vọt khi Nhà nước hoặc các nhà đầu tư
khác xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật (đường sá, cầu…), hạ tầng xã
hội (khu vui chơi, giải trí…) xung quanh nó.
Năm là, đất đai là bộ phận cơ bản nhất của BĐS được coi như hữu hạn
và tự nó không "sinh sôi" được. Đặc điểm này tác động đến yếu tố "cung" về
đất đai và HHBĐS nói chung. Tuy nhiên, khi đất đã được chuyển thành
HHBĐS (nhà ở, quyền sử dụng đất…) thì nó có khả năng sinh lợi dường như
lâu dài qua "bàn tay" của người sử dụng như C.Mác đã từng nói: "Tuy có
những thuộc tính tự nhiên như nhau, nhưng một đám đất được canh tác có giá
trị lớn hơn một đám đất bỏ hoang" [33, tr. 248-249]. Theo xu hướng tiến bộ
của xã hội, càng ngày chúng ta càng tìm ra nhiều cách đầu tư, sử dụng đất đai
có hiệu quả hơn, do vậy HHBĐS có xu hướng tăng giá trị và đương nhiên giá
cả sẽ được kéo lên. Như vậy, đặc điểm này đã quy định: TTBĐS sẽ tự động


10

điều tiết hành vi sử dụng đất theo xu hướng từ hiệu quả thấp chuyển sang mức
hiệu quả cao hơn.
1.1.2. Khái quát về thị trường bất động sản
1.1.2.1. Khái niệm và phân loại thị trường bất động sản
Trước hết, ta thấy thị trường được coi là tổng thể các quan hệ cung cầu, quan hệ mua bán hàng hóa, dịch vụ trên bình diện xã hội. Như vậy, nói

đăng ký, mua bán, thế chấp, cầm cố,… những điều này làm cho TTBĐS kém
hoàn hảo. Ngoài ra, TTBĐS còn rất nhạy cảm và dễ bị tác động bởi các yếu tố
xung quanh liên quan tới cung, cầu như tình trạng khan hiếm đất đai, sự bất
cập trong phân bố nguồn đất đai hạn chế, tình hình kinh tế - xã hội biến động,
lãi suất lên xuống…
Bốn là, TTBĐS dễ rơi vào tình trạng phân khúc cục bộ, bất hợp lý.
Các tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp có nhu cầu tham gia vào TTBĐS làm cho
cơ cấu cung - cầu rất đa dạng. Đồng thời, cùng với nhiều chính sách, chế độ
của Nhà nước áp dụng cho nhiều đối tượng khác nhau nên TTBĐS rất dễ bị
phân khúc. Thực tế cho thấy, nhiều thị trường nhà, đất "cá biệt" thuận lợi cho
sinh sống, kinh doanh có giá cả rất cao đã kéo theo sự "leo thang" giá cả ở
TTBĐS xung quanh và một số nơi khác. Do đó, nếu thiếu biện pháp điều
chỉnh và phối hợp đồng bộ sẽ tạo ra sự khác biệt bất hợp lý làm tốn chi phí và
giảm hiệu quả đầu tư xã hội cũng như hiệu quả của TTBĐS.
TTBĐS được phân loại theo một số tiêu chí như sau:
a) Theo loại hình BĐS, có các loại thị trường sau:
- Thị trường quyền sử dụng đất: nơi mua bán quyền sử dụng đất.
- Thị trường nhà ở: gồm thị trường mua bán nhà và cho thuê nhà.
- Thị trường các công trình, vật kiến trúc phục vụ cho các ngành sản
xuất như công nghiệp, thương mại, công cộng (sân bay, cảng, đường sá…).
b) Theo tính chất kinh doanh BĐS thì có:
- Thị trường mua bán BĐS: là nơi chuyển nhượng quyền sở hữu của


12

các HHBĐS.
- Thị trường cho thuê BĐS: là nơi cho phép chuyển quyền sử dụng
BĐS có thời hạn.
- Thị trường thế chấp BĐS: là nơi dùng quyền sử dụng hoặc sở hữu

quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất. Đồng thời, hoạt động
TTBĐS diễn ra theo các cơ chế thị trường khách quan của nó gồm cơ chế
cung - cầu, cơ chế giá cả.
a) Cơ chế cung - cầu hàng hóa bất động sản
Cơ chế vận động của cung - cầu hàng hóa ảnh hưởng rất lớn đến
TTBĐS. Cầu HHBĐS được xác định từ nhu cầu sở hữu và sử dụng BĐS, nó
có độ co giãn theo thu nhập rất cao. HHBĐS có giá trị lớn và hiện nay ở nước
ta được coi là lĩnh vực đầu tư an toàn, hiệu quả hơn cả trái phiếu, cổ phiếu,
vàng bạc đá quý,… nên người dân thường có xu hướng đầu tư, đầu cơ nhiều
vào BĐS. Mặt khác, ở nước ta nhu cầu mua, bán BĐS để cải tạo điều kiện ăn
ở (khá lụp xụp trong những năm bao cấp) là rất lớn. Do đó, có thể thấy tổng
cầu trong xã hội chúng ta là rất lớn.
Cung HHBĐS được xác định từ lượng hàng hóa sẵn sàng bán ra của
người tạo lập và kinh doanh BĐS. Tuy nhiên, do đất đai hữu hạn nên đã tác động
đến nguồn cung BĐS bị giới hạn. Kinh tế học đã xác định đường tổng cung
về đất đai, BĐS trong ngắn hạn dường như là một đường thẳng đứng (do diện
tích đất đai là hữu hạn). Còn trong dài hạn, nhìn chung cung - cầu HHBĐS
đều là những đường cong có độ dốc lớn. Và từ đồ thị ta thấy, do đường cung,
cầu BĐS có độ dốc lớn nên chỉ cần thay đổi một lượng nhỏ cung, cầu thì giá
cả thị trường sẽ biến đổi rất lớn.
Khống chế
cấp giấy
phép

Giá

Mở rộng
quy hoạch

P2

b) Cơ chế giá cả trong thị trường bất động sản
Cơ chế giá cả HHBĐS - cũng như cơ chế giá cả của các loại hàng hóa
khác - tác động, điều tiết hành vi của chủ thể mua, bán khi tham gia TTBĐS
và từ đó ảnh hưởng đến quy mô hoạt động giao dịch trên TTBĐS. Giá cả trên
TTBĐS phụ thuộc chủ yếu vào cung cầu cũng như giá trị, giá trị sử dụng của
HHBĐS. Khi cầu lớn hơn cung, giá cả BĐS thường bị đẩy lên cao, ngược lại,
khi cầu nhỏ hơn cung thì giá trên TTBĐS có xu hướng giảm xuống.
Thật vậy, cơ chế giá cả hàng hóa trên TTBĐS phụ thuộc nhiều vào giá
trị và giá trị sử dụng của BĐS. Một thửa đất, một ngôi nhà được đầu tư, cải
tạo hợp lý sẽ ngày càng có giá. Ngày nay, cùng với sự phát triển kinh tế - xã
hội, người ta tìm ra được nhiều chức năng sử dụng hợp lý, hiệu quả hơn cho
đất đai, BĐS. Do đó, giá cả trên TTBĐS sẽ biến động theo xu hướng này.


15

Những khu đất, căn nhà ở trung tâm sầm uất, dễ buôn bán, thuận lợi cho sinh
sống sẽ có giá cả ngày càng tăng lên do giá trị gia tăng cả vô hình hoặc hữu
hình của chúng đem lại ngày càng lớn. Hơn nữa, do đất đai và nguồn cung
hàng hoá bị giới hạn nên những mảnh đất, tài sản trên đất sử dụng lãng phí,
kém hiệu quả sẽ được điều chỉnh theo hướng sử dụng hợp lý, hiệu quả hơn
cho các chủ sử dụng. Như vậy, TTBĐS dưới tác động của cơ chế giá cả sẽ
vận động theo xu hướng sử dụng các nguồn lực BĐS một cách hiệu quả và
ích lợi hơn; hay có thể nói, khi TTBĐS vận động theo cơ chế giá cả đã phân
phối hợp lý các nguồn lực đất đai, BĐS. Từ những phân tích trên, có thể thấy
cơ chế giá cả HHBĐS đóng vai trò cơ chế điều tiết quy mô, hiệu quả hoạt
động giao dịch BĐS trên thị trường. Từ đó đóng vai trò điều tiết các hoạt
động đầu tư BĐS và sử dụng các nguồn lực cho quá trình phát triển kinh tế xã
hội của đất nước.
Ngoài ra, trong giai đoạn hiện nay, trên thị trường có sự chuyển đổi rất

trường.
Thứ ba, cũng như các thị trường khác, TTBĐS có vai trò định hướng,
dẫn dắt, điều tiết hoạt động sản xuất xã hội. Thật vậy, TTBĐS trong khi vận
động để thõa mãn cung, cầu về BĐS hàng hóa cũng đồng thời là đòn bẩy kích
thích sự phát triển khoa học, công nghệ, kích thích sản xuất kinh doanh, tăng
năng suất lao động, tăng cường trình độ chuyên môn hóa trong cơ chế thị
trường vì các doanh nghiệp chủ yếu lấy lợi nhuận làm động lực để hành động.
Điều này kéo theo việc đòi hỏi các doanh nghiệp phải thường xuyên cải tiến
công nghệ quản lý, công nghệ sản xuất, hạ thấp chi phí, tăng khối lượng và
chất lượng cho BĐS hàng hóa phục vụ nhu cầu của dân cư, các tổ chức kinh
tế cho xã hội.
Thứ tư, sự vận động của TTBĐS tác động mạnh đến sự ổn định xã
hội. TTBĐS nói chung, nhất là thị trường đất đai luôn gắn chặt với chế độ, chính
sách đất đai của Đảng và Nhà nước. Khi TTBĐS phát triển lành mạnh, ổn định
tức là chính sách đất đai phù hợp, kinh tế vĩ mô ổn định. Khi TTBĐS "đóng
băng" hoặc hoạt động lộn xộn, phi chính quy, giá cả biến động thất thường,


17

nhiều người đầu cơ "bóp méo" giá cả, lũng đoạn thị trường,… sẽ ảnh hưởng trực
tiếp và mạnh mẽ vào các hoạt động xã hội, gây bất an trong tư tưởng xã hội, làm
tăng sự hoài nghi của nhân dân vào đường lối, chính sách của Đảng, pháp luật
của Nhà nước. Mặt khác, do đất đai, BĐS luôn gắn bó chặt chẽ với các hoạt
động sản xuất và sinh sống của con người nên tình trạng trên làm phát sinh
nhiều tiêu cực, giảm hiệu quả của TTBĐS, làm xã hội thiếu ổn định và có thể
gây khủng hoảng kinh tế.
Mặt khác, trong quá trình vận động của mình, TTBĐS cũng để lại một
số tác động tiêu cực như sau:
Một là, TTBĐS thường có những biến động lớn gây hậu quả tiêu cực


1.2.1. Sự cần thiết của quản lý nhà nước đối với thị trường bất
động sản ở Việt Nam
TTBĐS ở nước ta mới hình thành hơn 10 năm nay, đã bước đầu phát
huy tính tích cực của nó, song vẫn đang ở trong giai đoạn sơ khai, tự phát và
còn nhiều khuyết tật, bất cập trong nội dung hoạt động của nó, cụ thể như sau:
Thứ nhất, hoạt động TTBĐS còn mang nặng tính tự phát, chưa được
nhà nước kiểm soát chặt chẽ đồng bộ, làm việc sử dụng đất đai và BĐS còn
kém hiệu quả và lãng phí. Hiện nay, hoạt động của TTBĐS phi chính quy
nằm ngoài sự kiểm soát của các cơ quan QLNN; nội dung quản lý thị trường
chính quy còn rườm rà về thủ tục, hiệu lực các văn bản pháp lý điều chỉnh thị
trường chưa cao. Trong lúc đó, việc phát triển nhanh chóng của các đô thị và
tình trạng đầu cơ ồ ạt vào đất đai, BĐS đã làm cho một lượng lớn BĐS bị
"găm", giữ hoặc mua đi bán lại với mục đích đầu cơ, không được đưa vào sử
dụng phục vụ cho sự phát triển sản xuất kinh doanh và nâng cao điều kiện
sống cho nhân dân. Bên cạnh đó, việc sử dụng đất không đúng mục đích, xây
dựng nhà không có giấy phép, tùy tiện, không đúng quy hoạch, lấn chiếm đất
đai,… là khá phổ biến, ảnh hưởng nhiều tới quy hoạch phát triển và chiến
lược phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, từ đó làm hiệu quả sử dụng
HHBĐS giảm sút.


19

Thứ hai, do các chủ thể tham gia TTBĐS hầu hết chỉ quan tâm tới lợi
nhuận nên nảy sinh nhiều vấn đề xã hội bức xúc, phức tạp như: tranh chấp,
khiếu kiện, lừa đảo,… về đất đai. Công tác QLNN yếu kém nên dẫn tới tranh
chấp khiếu kiện lâu dài, phép nước không nghiêm; giá cả BĐS biến động
khôn lường làm cho một số người đầu cơ và đội ngũ "cò" BĐS, thậm chí một
số công chức ngành địa chính nhà đất giàu nên nhanh chóng do kiếm được

hố ngăn cách rộng hơn giữa giàu và nghèo. Tình trạng này còn tạo trạng thái
"đóng băng" của thị trường HHBĐS, dẫn đến ứ đọng vốn, hiệu quả đầu tư xã
hội không cao làm giảm năng lực và sức cạnh tranh của nền kinh tế.
Ngoài ra, với vai trò là một trong những thị trường đầu vào quan trọng
của nền kinh tế, khi các động thái tiêu cực của TTBĐS tăng lên thì sẽ ảnh
hưởng xấu đến các thị trường khác như thị trường vốn (hay còn gọi là thị
trường chứng khoán), thị trường khoa học công nghệ, thị trường lao động, thị
trường hàng hóa dịch vụ tiêu dùng,… và các hiệu ứng liên thông này nếu
không kiểm soát được sẽ gây hậu quả khôn lường cho nền kinh tế, cho sự tăng
trưởng, phát triển, tiến bộ xã hội, cho khả năng cạnh tranh của Việt Nam trên
trường quốc tế.
Các khuyết tật trên đây của TTBĐS cần được sửa chữa, điều chỉnh để
giảm các hậu quả tiêu cực của thị trường gây ra và từ đó phát huy tác động
tích cực của nó trong quá trình phát triển. Song, TTBĐS với cơ chế hoạt động
của nó không thể chủ động giải quyết được những vấn đề thuộc bản chất vốn
có của nó như: tính tự phát trong phát triển quy mô cung, cầu HHBĐS, mục
đích tối đa hóa lợi nhuận và các thủ đoạn cạnh tranh không hợp pháp tạo nên
trạng thái "ảo" cho các quan hệ thị trường v.v... Chính điều này đã dẫn đến
một yêu cầu tất yếu: quá trình hoạt động của TTBĐS cần có sự can thiệp của
Nhà nước như bao thị trường khác vào các nội dung, quan hệ cơ bản của thị
trường như cung cầu, giá cả, phân phối lợi nhuận, cạnh tranh…
Như vậy, trong quá trình vận động của thị trường HHBĐS, nhà nước
không đứng ngoài mà ngược lại, hoạt động quản lý của nhà nước trở thành
một bộ phận, một nội dung không thể thiếu để tạo nên cơ chế vận động hoàn
hảo của TTBĐS theo yêu cầu phát triển của nền kinh tế trong từng thời kỳ.


21

Những hoạt động quản lý của nhà nước cần được cụ thể hóa về mức độ, tính

bản pháp quy về đất đai, BĐS có đặc thù là điều chỉnh các quan hệ pháp luật
về nhà đất, BĐS - một loại hàng hóa đặc biệt - nên có thêm những đặc điểm
riêng khác nữa. Điều này thể hiện qua việc pháp luật về đất đai, BĐS có ảnh
hưởng rất lớn đến TTBĐS, ảnh hưởng tới điều tiết và quản lý thị trường thông
qua việc tác động vào các nguồn cung và cầu trên thị trường. Nhà nước cũng
cần phải xây dựng hệ thống thông tin BĐS công khai, minh bạch và quy chế
tổ chức, hoạt động của các doanh nghiệp, tổ chức kinh doanh, hỗ trợ giao dịch
HHBĐS.
Mặt khác, Nhà nước cần làm cho các tác động định hướng, hỗ trợ của
mình phù hợp với các quy luật thị trường, tạo điều kiện cho cạnh tranh tự do,
lành mạnh và bình đẳng.
Hai là, Nhà nước thực hiện việc điều tiết, điều chỉnh đối với TTBĐS.
Nhà nước ngoài việc tạo môi trường và hỗ trợ phát triển TTBĐS còn cần phải
có các chính sách, công cụ, biện pháp điều tiết, can thiệp hợp lý nhằm làm
giảm các tiêu cực, khuyết tật của thị trường; sử dụng thị trường để phục vụ
các chính sách xã hội của mình. Sự điều tiết trước hết để TTBĐS hoạt động ổn
định, lành mạnh và tránh hiện tượng "sốt giá" cũng như "đóng băng" thị
trường. Thứ hai, sự điều chỉnh này nhằm đảm bảo việc thực hiện quyền và
nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ giao dịch BĐS, ví dụ như: việc đóng
thuế, phí, lệ phí, thực hiện quy hoạch, kế hoạch về đất đai, BĐS… Thứ ba,
thực hiện sự điều chỉnh nhằm đảm bảo công bằng xã hội, có chính sách hỗ trợ
hợp lý cho các đối tượng chính sách, người có công, người nghèo, người thu
nhập thấp… Như vậy, việc điều tiết, điều chỉnh của Nhà nước phải hướng vào
các khâu: tạo lập HHBĐS, phương thức giao dịch trên thị trường cũng như
các chủ thể tham gia TTBĐS. Việc can thiệp, điều tiết kịp thời của Nhà nước
sẽ làm giảm thiểu sự xuất hiện các "quan hệ ảo" gây méo mó và bất ổn cho thị
trường như: cung, cầu giả tạo, giá cả "bong bóng",…


23


24

TTBĐS cũng cần có những cơ quan chuyên trách. Tuy vậy, cho tới nay chúng
ta vẫn chưa có một cơ quan chịu trách nhiệm về QLNN đối với TTBĐS, chứ
chưa nói đến một hệ thống cơ quan quản lý chuyên trách về TTBĐS thống
nhất từ Trung ương xuống địa phương. Hiện nay, ở TP.HCM mới đang thí
điểm thành lập Ban Chỉ đạo quản lý và phát triển TTBĐS, đây có thể là hình
mẫu để chúng ta xây dựng cơ quan chuyên trách quản lý TTBĐS phù hợp và
hiệu quả hơn. Thực ra hiện nay, trong lĩnh vực BĐS, Nhà nước điều chỉnh,
quản lý chủ yếu thông qua ba cơ quan là Bộ Tài nguyên - Môi trường, Bộ Tài
chính và Bộ Xây dựng. Ở các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì có Sở
Tài nguyên - Môi trường, Sở Tài chính - Vật giá, Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch
kiến trúc (hoặc Văn phòng kiến trúc sư trưởng). Dưới các huyện, quận thì có
phòng quản lý nhà, phòng địa chính, tài nguyên môi trường, xây dựng và cấp
phường xã là các cán bộ địa chính, xây dựng và quản lý đô thị phụ trách công
tác QLNN đối với lĩnh vực đất đai, BĐS. Theo phân cấp, lĩnh vực Tài nguyên
- Môi trường chuyên quản lý, cấp giấy chứng nhận sử dụng và xử lý tranh
chấp về đất đai; lĩnh vực xây dựng sẽ quản lý về nhà cửa, cấp phép và xử lý vi
phạm về xây dựng, cấp giấy chứng nhận cho nhà đất và nhà cửa có yếu tố
nước ngoài; lĩnh vực tài chính chuyên quản lý khung giá nhà đất và công sản;
lĩnh vực quy hoạch - kiến trúc sẽ chịu trách nhiệm về quy hoạch không gian,
quy hoạch kiến trúc. Do đó, hiện nay cơ chế quản lý TTBĐS còn dàn trải,
kém hiệu quả, hiệu lực. Điều này cho thấy một nhu cầu cấp bách: xây dựng và
hoàn thiện cơ quan quản lý và phát triển TTBĐS ở nước ta.
1.2.3. Hệ thống công cụ để thực hiện các nội dung quản lý nhà
nước đối với thị trường bất động sản
1.2.3.1. Công tác quy hoạch, kế hoạch phát triển đô thị và khu dân cư
Đây là công cụ thuộc nhóm hành chính - pháp lý, nó có ảnh hưởng lớn
đến hoạt động của TTBĐS cũng như xu hướng phát triển của thị trường này.

đai, BĐS càng có cơ sở khoa học, thì việc tính thuế, định giá đất đai, BĐS sẽ
càng hợp lý và chính xác hơn. Để thực hiện tốt được vai trò, công cụ quy
hoạch phải bảo đảm cho các loại quy hoạch có tính thống nhất, tính đồng bộ,