Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục

LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân cũng
đời sống của từng hộ gia đình. Ở nước ta giá trị bất động sản chiếm khoảng 70% tổng
giá trị trong nền kinh tế, còn đối với các hộ gia đình thì con số nay là lớn hơn. Sau một
thời gian phát triển không dài nhưng thị trường bất động sản nước ta đã trải qua khá
nhiều lần biến động và khủng hoảng. Có nhiều nguyên nhân tạo ra những diễn biến bất
thường cho thị trường bất động sản trong đó có môt nguyên nhân khiến nhiều người
chú ý đó là các tác động của các chính sách nhà nước, các ưu tiên , hệ thông pháp luật ,
các văn bản thi hành
Thị trường bất động sản là một bộ phận quan trọng của nền kinh tế thị trường,
có chức năng phân phối sử dụng hợp lý tài nguyên đất đai đô thị, vốn được xem là
tài nguyên hữu hạn, loại bỏ các nhu cầu sử dụng đất kém giá trị, nâng cao được suất
GDP tính cho đơn vị diện tích đô thị. Chẳng hạn giá cả đất đô thị ở Hàng Ngang,
Hàng Đào rất cao vì vậy muốn kinh doanh ở đây thì phải tạo được thu nhập lớn
tương xứng với giá đất ấy. Cũng vì lẽ đó ngày nay nhiều công trình sản xuất công
nghiệp được đưa ra xa trung tâm, nơi đất có giá thấp, để nhường vị trí cho phát triển
dịch vụ là loại hoạt động đem lại giá trị gia tăng cao. Việc quản lý và phát triển tốt
thị trường này, đặc biệt trong mối quan hệ với thị trường tài chính sẽ góp phần phát
huy nguồn lực to lớn để phát triển kinh tế - hội.
Ở Việt Nam, các giao dịch về bất động sản đã tồn tại từ lâu nhưng đó chỉ là
thị trường ngầm, phi chính thức. Phải đến năm 1993, thị trường bất động sản mới
bắt đầu được thừa nhận khi Luật đất đai cho phép được chuyển nhượng quyền sử
dụng đất và thị trường này chính thức được tồn tại trên văn bản Nhà nước từ năm
1996 trong Văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VIII.
Thực tế trong quá trình phát triển kinh tế thị trường ở nước ta trong thời gian
qua cho thấy: Thị trường bất động sản vẫn chưa thể đóng vai trò là động lực căn bản
thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế. Một trong những nguyên nhân chủ yếu là do
vai trò quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản còn quá mờ nhạt. Vì vậy,

sàn AN_HƯNG đã tạo điều kiện cho em đựoc tiếp xúc với môi trường bất động
sản , và được thực hành tại sàn.trong thời gian này đã tạo điều kiện cho em nhiều
kinh nghiệm thực tiễn hơn, ngoài kiến thức học tại trường
5. Phương pháp nghiên cứu
Bài viết sử dụng phương pháp nghiên cứu duy vật biện chứng, xem xét vấn
đề trên quan điểm duy vật lịch sử. Ngoài ra, bài viết còn sử dụng một số phương
pháp nghiên cứu cụ thể như phân tích, tổng hợp, so sánh... các dữ liệu kết hợp với
lý luận cơ bản và quan điểm, đường lối của Đảng và nhà nước trong thời kỳ hiện
nay ,kết hợp với thực tế để nhằm đi đến những kết luận mang tính khách quan và
thực tiễn ,bám sats thực tiễn

Sinh viên: Kiều Đức Bảo

Lớp: Địa chính 48


Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI
I. Thị trường bất động sản
1. Khái niệm Bất động sản và Thị trường bất đông sản
1.1.Khái niệm về bất động sản
Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản. Tuy nhiên ta có thể
hiểu như sau: Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa
trên các quan hệ hàng hoá, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất
định. Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản thường
được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, tại đó những
người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả, số lượng hàng
hoá và dịch vụ bất động sản được giao dịch
1.2.Khái niệm thị trường bất động sản

+ Thị trường cho thuê BĐS
+ Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS
-Và theo trật tự thời gian thị trường BĐS được chia thành :
- Thị trường cấp I (hay thị trường sơ cấp): Đây là thị trường chuyển nhượng,
giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất.
- Thị trường cấp II: Đó là thị trường xây dựng các công trình BĐS để bán
hoặc cho thuê.
-Thị trường cấp III: Là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại các công trình đã
được mua hoặc thuê.
-Hiện nay đã xuất hiện các loại thị trường BĐS sau đây:
• Thị trường nhà ở và đất ở
• Thị trường BĐS phục vụ sản xuất kinh doanh
• Thị trường chuyển quyền sử dụng đất
Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản. Tuy nhiên ta có thể
hiểu như sau: “Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản
dựa trên các quan hệ hàng hoá, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian
nhất định”. Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản
thường được nhắc đến: là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, tại đó
những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả, số
lượng hàng hoá và dịch vụ bất động sản được giao dịch
- Các đặc điểm của thị trường bất động sản:
+ Thứ nhất: Tính cách biệt giữa hàng hoá với địa điểm giao dịch
+ Thứ hai: Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các
quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản.
+ Thứ ba: Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc.
+ Thứ tư: Thị trường bất động sản là thị trường khôn hoan hảo.
+ Thứ năm: Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về
cầu và giá cả bất động sản.
+ Thứ sáu: Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập.
+ Thứ bảy: Thị trường bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của yếu tố

vốn cho các ngành sản xuất vật chất khác. Bản thân bất động sản là một tài sản của
quốc gia, trong quá trình phát triển nó tạo thêm vốn bổ xung cho hoạt động thị
trường, làm tăng tài sản cố định trong xã hội. trong thị trường bất động sản có thị
trường thế chấp, là thị trường vay vốn thông qua các hoạt động thế chấp. làm cho
lượng vốn huy động tăng lên, giải quyết nguồn vốn cho các ngành. Thị trường góp
vốn liên doanh có thể góp vốn bằng các bất động sản để đầu tư sản xuất để cùng
chia sẻ lợi nhuận, góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển.
- Thứ ba: phát triển thị trường bất động sản góp phần tăng thu cho ngân sách
nhà nước.
Đối với nước ta nguồn thu của nhà nước liên quan đến các bất động sản là
nguồn thu cố định và chiếm phần lớn trong các nguồn thu của nhà nước. khi thị
trường bất động sản phát triển thì nó sẽ thể hiện làm tăng hai nguồn thu sau của nhà
nươc:
Sinh viên: Kiều Đức Bảo

Lớp: Địa chính 48


Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục

làm tăng lượng hàng hóa giao dịch bất động sản dẫn đến nhà nước sẽ thu được
nhiều hơn từ các phí mua bán chuyển đổi các quyền về đất đai.
Mở rộng các phạm vi giao dịch làm tăng số lượng giao dịch nên thuế thu được
cũng tăng lên.
Nhà nươc đánh thuế 5% đối với mua bán giao dịch hàng hoá bất động sản như
sau:
1% phí trước bạ hay là phí làm thủ tục đăng kí
4% thuế chuyển quyền sử dụng đất
- Thứ tư: phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng các thị trường
trong và ngoài nước, góp phần mở rộng quan hệ quốc tế.


- Thứ bảy: phát triển thị trường bất động sản góp phần đổi mới chính sách,
trong đó có chính sách đất đai, chính sách về bất động sản.
Chỉ thông qua hoạt động trên thị trường đất đai, thị trường bất động sản, ta
mới thấy rõ được những bất cập của chinh sách, đặc biệt đối với đất đai, từ đó để
sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện chúng. Quan đất đai là quan hệ kinh tế quan hệ xã
hội, được thực hiện chủ yếu qua thị trường, do đó từ thị trường đất đai nhà nước sẽ
thấy rõ những bất cập của chính sách đối với hệ thống quản lý đất đai. Qua đó nhà
nước sẽ đổi mới, bổ sung và hoàn thiện, không chỉ các chính sach, mà còn cả công
tác quản lý đất đai, quản lý bất động sản. từ đó khắc phục tình trạng thị trường
ngầm về bất động sản.
b: Đặc điểm chủ yếu của thị trường BĐS .
Thị trường bất động sản có 9 đặc điểm sau:
- Thứ nhất: tính cách biệt giữa hàng hoá với địa điểm giao dịch
Đối với hàng hóa thông thường khác, địa điểm giao dịch là nơi xuất hiện của
hàng hoá giao dịch, còn với thị trường bất động sản địa điểm giao dịch lại tách biệt
so với hàng hoá bất động sản giao dịch. Vì thế quan hệ giao dịch bất động sản
không kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch mà nó thường trải qua 3 khâu cơ bản:
Đàm phán tại chợ giao dịch cung cấp các thông tin về bất động sản giao dịch.
Kiểm tra thực địa kiểm tra tính có thực và kiểm tra độ chính xác của các thông
tin về bất động sản. đánh giá các yếu tố bề ngoài của bất động sản.
Đăng kí pháp lý thực hiện các thủ tục xác nhận quan hệ giao dịch.
- Thứ hai: thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và
lợi ích chứa đựng trong bất động sản.
Đặc điểm của đất đai là không hao mòn không mất đi và người ta có quyền sở hữu
hay có quyền sử dụng đất đai, không sử dụng đất đai như các hàng hoá thông
thường khác. Điều họ mong muốn là các quyền hay các lợi ích do đất đai mang lại.
do đó khi xem xét giá cả đất đai, không thể xác định giá trị của nó như các loại hàng
hoá thông thường khác mà phải xác đinh trên khả năng sinh lợi của đất đai và khả
năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất đai.

đòi hỏi phải có một nguồn vốn lớn. lượng vốn này phải được huy động từ thị trường
vốn. Để kinh doanh bất động sản thì phải có một nguồn vốn cố định mà theo quy
định của nhà nước thì người kinh doanh bất động sản phải có tối thiểu là 6 tỷ đồng.
thị trường vốn hoạt động phát triển sẽ là nơi cung cấp nguồn vốn lớn cho thị trường
bất động sản và ngược lại.
- Thứ bẩy: các giao dịch trên thị trường bất động sản đòi hỏi phải có tư vấn chuyên
nghiệp.
Đòi hỏi phải có sàn giao dịch bất động sản, người quản lý sàn giao dịch phải có
chứng chỉ về chuyên môn. Trên sàn giao dịch phải có niêm yết tất cả các thông tin
cho các bên tham gia. Những người tham gia hoạt động định giá, môi giới cũng
phải có chứng chỉ hành nghề.
- Thứ tám: thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
Bất động sản là tài sản có giá trị lớn, do đó đòi hỏi phải có việc quản lý của nhà
nước đối với chúng bằng pháp luật là cơ sở để đảm bảo an toàn cho các giao dịch về
bất động sản. sự tham gia của nhà nước vào thị trường bất động sản thông qua yếu
tố pháp luật sẽ làm cho thị trường bất động sản ổn định và an toàn hơn. Hơn nữa
Sinh viên: Kiều Đức Bảo

Lớp: Địa chính 48


Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục

thông qua việc quản lý thị trường nhà nước tăng được nguồn thu ngân sách từ thuế
đối với các giao dịch bất động sản.
- Thứ chín: việc tham gia hay rút lui khỏi thị trường là rất khó khăn phức tạp và
đòi hỏi có thời gian.
Để tham gia vào thị trường thì đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn trên 6 tỷ đồng theo
quy định của nhà nước. thông tin thì ít, nguồn nhân lực có kinh nghiệm cũng khan
hiếm. bất động sản có giá trị lớn người tham gia thị trường này không đông, việc



Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục

hình’. Nếu chỉ có một bàn tay thì vỗ không kêu do đó cần phải có sự kết hợp của cả
hai bàn tay.
Xét trong thị trường bất động sản ta thấy rằng thị trường bất động sản là một
thị trường đặc biệt. Thị trường bất động sản có những đặc điểm riêng của nó: thị
trường không hoàn hảo; cung phản ứng chậm hơn cầu; thiếu thông tin thị trường;
chịu sự chi phối của pháp luật và nhà nước. do có những đặc điểm riêng này nên
càng dẫn đến những khuyết tật của thị trường bất động sản. Do đó sự cần thiết của
quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản là rõ nét và cần thiết. thông qua
những chủ trương đường lối chính sách của đảng và nhà nước về thị trường bất
động sản để điều tiết thị trường. Thông qua đó mà các giao dịch được phép công
khai và minh bạch tạo ra lòng tin của người dân đối với nhà nước. thông qua việc
quản lý nhà nước thì đất đai được khai thác sử dụng hợp lý có hiệu quả, đúng mục
đích, tiết kiêm, và có định hướng lâu dài.
Do đó công việc quản lý nhà nước về thị trường bất động sản là cực kỳ cần đối
với mọi quốc gia chứ không riêng gì đối với nước ta
Việc tham gia với bàn tay của nhà nước nhằm rất nhiều mục đích khắc phục
các thất bại của thị trường.hiện nay thị trường bất động sản gặp phải rất nhiều khó
khăn. Ví dụ cụ thể như: tại sàn AN-HƯNG , khi một dự án được đề ra, và phê
duyệt. thì công tác giải phóng mặt bằng xảy ra rất nhiều những thực trạng như: rắc
rối về đền bù, thu hồi đất.các tranh chấp xảy ra , nhiều mâu thuẫn không thẻ giải
quyết. và nhiều dự án đã ngưng hoạt động trong thời gian dài.
Vai trò và tính tất yếu của quản lý Nhà nước trong quá trình hình thành và phát
triển thị trường bất động sản thể hiện ở những khía cạnh sau:
Thứ nhất, trong điều kiện Việt Nam – đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà
nước đại diện chủ sở hữu về đất đai nên việc quản lý đất đai nói chung và bất động
sản nói riêng là thực hiện quyền của Nhà nước về sở hữu đất đai và bất động sản.

khách quan, là cơ sở để khắc phục bất cập trong quá trình phát triển thị trường đất
đai nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.
Thứ ba, quá trình hình thành chủ thể kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa
được dựa trên mô hình thị trường và Nhà nước. Nếu như ở nước phát triển – nơi đã
có nền kinh tế thị trường được thiết lập hàng trăm năm – vai trò của Nhà nước chủ
yếu là khắc phục những khuyết tật của thị trường thì ở những nước đang phát triển –
Nhà nước chưa có nhiều kinh nghiệm lại vừa phải thiết lập thị trường, vừa phải
khắc phục những khuyết tật của nó. Theo quy luật đó, ở Việt Nam, thị trường bất
động sản vẫn đang trong quá trình hình thành sơ khai - quản lý của Nhà nước là
điều rất quan trọng để tạo lập sự đồng bộ giữa các yếu tố của thị trường bất động
sản, hạn chế và khắc phục những khuyết tật của thị trường bất động sản. Chính các
văn bản pháp luật của Nhà nước về đất đai đã tạo một hành lang pháp lý để các giao
dịch loại này trở thành quạn hệ giao dịch công khai, trong khuôn khổ kiểm soát của
Nhà nước, từ đó tạo ra thị trường bất động sản chính thức.
Thứ tư, quá trình hội nhập kinh tế quốc tế đòi hỏi thực hiện cam kết mở cửa
thị trường, do đó Nhà nước với tư cách là đại diện quốc gia quản lý thị trường nói
chung và thị trường bất động sản nói riêng cần phải có các biện pháp quản lý để bảo
vệ lợi ích quốc gia.

Sinh viên: Kiều Đức Bảo

Lớp: Địa chính 48


Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục

Như vậy, cần khẳng định vai trò quản lý Nhà nước đối với thị trường bất
động sản là xuất phát từ những cơ sở kinh tế khách quan. Nói đến thị trường bất
động sản có sự quản lý của Nhà nước là nói đến một thị trường bất động sản công
khai, tự giác, đảm bảo mối quan hệ về bất động sản được Nhà nước kiểm soát chặt


Lớp: Địa chính 48


Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục

3. Bộ, cơ quan ngang bộ trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách
nhiệm phối hợp với Bộ Xây dựng thực hiện quản lý nhà nước về hoạt động kinh
doanh bất động sản theo phân công của Chính phủ.
4. Uỷ ban nhân dân các cấp có trách nhiệm thực hiện quản lý nhà nước về hoạt
động kinh doanh bất động sản trên địa bàn theo phân cấp của Chính phủ.
Ngoài ra, việc tổ chức các tổ chức dịch vụ công trong việc thực hiện các thủ
tục giấy tờ liên quan đến các giao dịch này, bảo vệ quyền lợi các chủ thể tham gia
cũng phải thực hiện để tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch bất động sản
(chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, tặng cho...) được thực
hiện một cách đơn giản, minh bạch và công bằng hơn.
d. Tạo lập đồng bộ các yếu tố hình thành thị trường bất động sản
Do đặc tính đặc biệt của hàng hoá bất động sản nên thị trường bất động sản
thường hình thành tự phát và hoạt động tự do theo các giao dịch. Vì thế để có thể
quản lý và điều tiết hoạt động của thị trường này, Nhà nước cần phải đứng ra định
hướng và tổ chức hệ thống các sàn giao dịch bất động sản theo hướng xã hội hoá,
đảm bảo đáp ứng được yêu cầu giao dịch, đảm bảo hoạt động có hiệu quả để các thị
trường tiềm năng trở thành hiện thực.
e. Tổ chức thanh tra, kiểm tra các giao dịch bất động sản để đảm bảo thị trường
này phát triển công khai, minh bạch và tuân thủ pháp luật
Muốn vậy Nhà nước phải có các giao dịch cụ thể về điều tiết đối với bất
động sản đưa vào kinh doanh, điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh
doanh bất động sản cũng như phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ
chức, cá nhân trong và ngoài nước. Hơn nữa, Nhà nước cũng cần quy định cụ thể về
các hành vi bị cấm khi tham gia thị trường bất động sản như: hoạt động kinh doanh

thống pháp luật này chi phối trực tiếp đến các hoạt động của thi trường bất động sản
bao gồm: luật đất đai, luật kinh doanh bất động sản, luật nhà ở, các luật thuế liên
quan… cùng với hệ thống văn bản dưới luật như các pháp lệnh, nghị định, thông tư,
chỉ thị… cụ thể hoá và hướng dẫn thi hành các luật trên.
Các chính sách, giải pháp, hệ thống các định chế hỗ trợ quản lý hoạt động thị
trường bất động sản. như các chính sách tài chính thuế đối với đăng kí bất động sản,
các chính sách đền bù cho việc giải phóng, giải toả mặt bằng trong thu hồi đất, các
trái phiếu về nhà đất, ban hành các quy định về đăng kí kinh doanh nghề các loại
dịch vụ bất động sản.
Nhân tố thứ hai đó là các chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển thị
trường bất động sản:
Quy hoạch kế hoạch phát triển kinh tế xã hội là định hướng chiến lược và cụ
thể hoá các định hướng đó. Chúng chính là một trong những công cụ quản lý chủ
yếu của nhà nước về thị trường bất động sản, là căn cứ, là cơ sở quan trọng cho sự
phát triển thị trường bất động sản. các kinh doanh bất động sản phải dựa vào đó để
phát triển thị trường. nhờ quy hoạch, kế hoạch hệ thống bất động sản và thị trường
bất động sản mới được đảm bảo tính thống nhất, tính khả thi và hiệu quả.
yếu tố thứ ba là ảnh hưởng của các đặc điểm của thị trường bất động sản tới
công việc quản lý:
vì hàng hoá bất động sản là hàng hoá đặc biệt nên nơi giao dịch bất động sản
tách biệt với hàng hoá bất động sản. thị trường bất động sản phải được giao dịch tại
Sinh viên: Kiều Đức Bảo

Lớp: Địa chính 48


Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục

các sàn giao dịch bất động sản, thực chất các sàn này là các chợ bất động sản. các
chợ giao dịch bất động sản này thường diễn ra một cách tự phát thiếu sự quản lý của

Cho Thuê BĐS Uy tín và hiệu quả hàng đầu Hà Nội Sản phẩm BĐS phong phú đáp
ứng mọi nhu cầu Đội ngũ chuyên viên tư vấn chuyên nghiệp.Tầm nhìn chiến lược
sâu rộng Cam kết bảo đảm thành công tới từng bán hang…
Công ty đã gây dựng được hình ảnh, khẳng định được thương hiệu tạo dựng
niềm tin trong long khách hang. Cái tên AN-HƯNG cũng đã nói nên được đặc trưng
của công ty đó là một công ty lấy việc đầu tư vào bất động sản là chính. từ lúc mới
thành lập số nhân viên là 3 sau 1năm số từ lúc mới thành lập số nhân viên là 3 sau 1
năm hoạt động thì số nhân viên chính thức là trên 10 người và hơn 2 nghìn cộng tác
viên. Công ty cũng đã thành lập được câu lạc bộ những nhà đầu tư bất động sản
chuyên nghiệp. Với thành phần là những nhà đầu tư và những người đam mê bất
động sản, câu lạc bộ hoạt động thường xuyên với khối lượng thông tin đa dạng.
Công ty không chỉ tập trung vào kinh doanh dịch vụ mà còn bắt tay vào đầu tư
những dự án...
Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản AN-HƯNG chuyên đầu tư vào các
bất động sản cho thuê, mua bán các dự án, đất thổ cư, chung cư , nhà cao ốc……với
đội ngũ chuyên viên tư vấn giàu kinh nghiệm và nhiệt huyết với nghề .có khả năng
đáp ứng được nhu cầu của mọi mức khách hàng đặt ra.
Các dịch vụ đa dạng của công ty bao gồm rất nhiều các lĩnh vực trong đó có
các lĩnh vực kinh doanh chủ yếu đó là:
• dịch vụ môi giới thuê và chothuê các bất động sản
• các tư vấn pháp lý với các chuyên gia giàu kinh nghiệm
• dịch vụ quảng cáo-PR sản phẩm và dịch vụ
Sinh viên: Kiều Đức Bảo

Lớp: Địa chính 48


Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục

• các thử tục trọn gói bất động sản

qua, quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản ở nước ta đã đạt được những
thành quả nhất định, tạo thuận lợi cho sự phát triển thị trường bất động sản ở nước

Sinh viên: Kiều Đức Bảo

Lớp: Địa chính 48


Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục

ta. Từ cải cách trong việc ra các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai đến các
cải cách hành chính trong quá trình quản lý quản lý đã và đang phát huy những ưu
điểm của nó. Kết quả mang lại là: Số lượng các đơn vị tham gia vào cung ứng nhà ở
gia tăng đã đáp ứng phần nào được cầu về nhà ở đang tăng mạnh; thị trường quyền
sử dụng đất đã nhanh chóng hình thành và phát triển...
Luật đất đai và Pháp lệnh nhà ở là một bước tiến lớn trong việc ban hành hệ
thống văn bản pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai, tạo điều kiện để quan hệ đất
đai tiếp cận được với thị trường và cơ chế thị trường hàng hoá nhiều thành phần có
sự quản lý của Nhà nước. Các quy định của Nhà nước đã tạo môi trường thuận lợi
cho các doanh nghiệp ở các thành phần kinh tế khác nhau như doanh nghiệp Nhà
nước, tư nhân, cổ phần... được tham gia tiếp cận đất đai để phát triển nhà ở kinh
doanh. Việc Nhà nước cho phép kinh doanh nhà ở đã góp phần tạo điều kiện khắc
phục các tiêu cực trong quản lý nhà đất, động viên được nhiều thành phần kinh tế
tham gia xây dựng nhà ở, giải quyết được một phần khó khăn về nhà ở cho dân cư ở
các vùng đô thị lớn.
- Việc công nhận đất đai có giá chính là đã công nhận đất đai là hàng hoá,
một loại hàng hoá đặc biệt cũng đã là một thành công lớn đối với công tác quản lý
Nhà nước về thị trường bất động sản. Song song với các quy định của pháp luật,
Nhà nước đã có những chính sách tích cực đối với thị trường bất động sản, đó là các
chính sách ưu đãi, chính sách tài chính, kinh tế nhằm khắc phục những khiếm

này; hơn nữa, quy định này cũng góp phần làm giảm bớt các giao dịch ngầm đã tồn
tại từ rất lâu.
- Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng đạt được những thành công
nhất định trong việc đẩy mạnh thị trường cung nhà ở, văn phòng... đáp ứng cho
lượng cầu đang ngày một gia tăng ở đô thị. Đó là sự kiện Hà Tây, Mê Linh – Vĩnh
Phúc và 4 xã của Hoà Bình sáp nhập vào Hà Nội đã mở ra một thị trường cung ứng
bất động sản lớn, giúp giảm bớt mật độ dân cư trong thành phố. Tuy nhiên, công lao
của việc giảm mật độ dân cư nội thành phải kể đến là nhờ công tác quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất. Bởi những cơn sốt hay đóng băng thị trường bất động sản chịu
ảnh hưởng lớn của công tác quy hoạch, kế hoạch. Trong thời gian qua, bằng việc
thành công của các dự án nhà chung cư, khu đô thị mới (như khu đô thị mới Phú
Mỹ Hưng, Ciputra, Linh Đàm,...) đã đáp ứng một lượng nhà ở, văn phòng cho thuê
không nhỏ trên thị trường bất động sản, làm hạ nhiệt cơn sốt nhà đất đang bao trùm
trong cuộc sống đô thị.
Các chính sách áp dụng cho thị trường bất động sản cũng đạt được những kết
quả khả quan. Trong đó phải kể đến chính sách khuyến khích đầu tư vào đất trồng
cây lương thực, chính sách bảo vệ nguồn tài nguyên đất đai nông nghiệp... Đó
không chỉ đơn giản là chính sách nhằm phát triển đồng bộ các ngành sản xuất mà đó
còn là chính sách nhằm đảm bảo an ninh lương thực quốc gia. Qua đó, người có đất
tích cực trồng cây lương thực cung cấp cho thị trường nông sản hơn, an ninh lương
thực được đảm bảo và hạn chế phần nào việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất
nông nghiệp sang các loại hình đất khác đang ngày một tràn lan. Mặt khác, các công
cụ tài chính cũng góp công không nhỏ làm bình ổn những cơn sốt của thị trường bất
động sản như thuế, phí, lệ phí...

Sinh viên: Kiều Đức Bảo

Lớp: Địa chính 48



trong thủ tục trên không phải vài ngày là xong được mà có khi mất cả tháng sau khi
làm thủ tục xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền mới được duyệt để đi nộp lệ
phí... Trong khi đó, phần lớn người sử dụng đất hiện nay lại thiếu các điều kiện theo
quy định của Nhà nước. Nguyên nhân chủ yếu là do nước ta trải qua một thời gian
dài chiến tranh, hồ sơ đất đai bọ thất lạc và có sự xáo trộn trong quan hệ sử dụng đất
đai... Chính vì vậy, mặc dù biết rằng việc đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận
Sinh viên: Kiều Đức Bảo

Lớp: Địa chính 48


Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục

quyền sử dụng các loại đất là biện pháp quan trọng nhằm xác lập trật tự quyền sử dụng
đất và tăng cường sự kiểm soát của Nhà nước trong giao dịch của thị trường này, nhưng
việc xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn còn rất hạn chế. Dưới đây là
báo cáo về kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2005:
Nhìn vào những con số trên có thể thấy được, ngay với Hà Nội là thủ đô cả nước
luôn đi đầu trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà mà tỷ lệ
cấp giấy chứng nhận cũng chỉ đạt khoảng 76%; trong khi đó ở Tuyên Quang - tỉnh
miền núi phía Bắc, số liệu này cũng chỉ đạt trên 42%. Như vậy, mục tiêu mà Chính
phủ đưa ra là đến hết năm 2005 phải hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà đất ổn định, không có tranh
chấp đã không hoàn thành.
Một tồn tại nữa trong vấn đề này là: hiện nay, các văn bản pháp luật mới chỉ quy
định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất đô thị
chứ chưa quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng
đất ở nông thôn hay các loại nhà dung vào mục đích khác như: khách sạn, nhà hàng,
rạp hát, nhà xưởng... Hơn nữa, theo quy định thì đất đai được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng theo mẫu của Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhưng những tài sản

bạch giữa quản lý về hiện trạng với quản lý về tình trạng pháp lý của bất động sản.
- Thiếu các chính sách phù hợp để quản lý thị trường bất động sản theo cơ
chế thị trường. Bất động sản là hàng hoá có 2 tính chất: thứ nhất, nó là hàng hoá
mang tính chất kinh tế nên phải thuận theo kinh tế thị trường; thứ hai, cũng mang
tính xã hội và liên quan mật thiết đến đời sống của người dân. Do đó, Nhà nước
phải có chính sách quản lý, không thể bỏ mặc cho bàn tay thị trường điều tiết được.
Tuy nhiên, Nhà nước đôi khi lại đặt ra những quy định hay nghĩa vụ tài chính mà
những nghĩa vụ này chỉ có lên mà không có xuống. Mặt khác, chính sách đáng nhẽ
là công cụ tạo điều kiện tốt thì đôi khi nó lại tạo rủi ro. Người sử dụng cũng như
nhà đầu tư khó đưa ra quyết định do những chính sách rất hay thay đổi. Đây là vấn
đề mà các nhà đầu tư cho là “rủi ro chính sách” và đôi khi điều đó cũng làm họ
không xác định được phương án kinh doanh.
Ví dụ: Sau một thời gian dài áp dụng khung giá đất theo Nghị định 87/CP đã
cho thấy sự bất cập trên thực tế. Giá đất được xây dựng theo khung giá quy định của
Chính phủ tại các địa phương mới chỉ bằng 30 – 60% giá đất giao dịch trên thị
trường. Điều này đã khiến cho công tác bồi thường đất để giải phóng mặt bằng gặp
nhiều khó khăn vì người dân bị thu hồi đất không không chấp nhận giá bồi thường
để di chuyển chỗ ở hoặc sản xuất. Khắc phục bất cập này, Nhà nước lại phải trợ giá
để đảm bảo các công trình được thi công theo đúng tiến độ. Trong khi đó, giá thu
tiền sử dụng đất hoặc tính giá trị quyền sử dụng đất để góp vốn liên doanh thường
thấp hơn giá thị trường làm cho Nhà nước bị thất thu. Mặc dù những năm gần đây
Chính phủ đã có sự điều chỉnh khung giá hàng năm nhưng theo các chuyên gia đánh
giá thì khung giá đó cũng chỉ đạt từ 70 – 80% giá thực tế trên thị trường. Như vậy,
do sự can thiệp không hiệu quả của các chính sách trên đã làm cho giá đất dễ bị biến
động không những do nhu cầu sử dụng mà còn do nhu cầu mang tính đầu cơ tạo nên
những cơn sốt nhà đất. Những cơn sốt này thu hút một lượng vốn lớn của nền kinh
tế vào nhà đất mà không nhằm đầu tư phát triển sản xuất. Những người có nhu cầu
thực sự khó mà thực hiện được kế hoạch đầu tư xây dựng cơ sở sản xuất và cải
Sinh viên: Kiều Đức Bảo


gian đối với sự phát triển của thị trường bất động sản. Mặc dù hiện nay, một số dự
án đầu tư bất động sản đã tiếp tục nhận sự ủng hộ và tài trợ từ phía ngân hàng,
nhiều dự án trước đây ngân hàng không tài trợ nay đã được tái rót vốn, nhưng trên
thực tế, thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà ở nói riêng vẫn thiếu
một mô hình và thông lệ phối hợp hỗ trợ hiệu quả của các định chế tài chính trung
gian như các ngân hàng thương mại, các quỹ đầu tư bất động sản hay các quỹ đầu tư
chứng khoán đối với các công ty xây dựng và các dự án phát triển thị trường bất
động sản.

Sinh viên: Kiều Đức Bảo

Lớp: Địa chính 48


Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục

- Công tác quy hoạch, kế hoạch: Mối quan hệ giữa quy hoạch, kế hoạch và
thị trường bất động sản phản ánh mối quan hệ giữa chính quyền và khu vực thị
trường. Đối với nhà quy hoạch thì thực hiện quy hoạch có nghĩa là thực thi các
chính sách và chương trình phát triển nhằm đạt được các mục tiêu dài hạn, thường
là 10 - 20 năm hay lâu hơn nữa. Họ quan tâm đến những công trình sẽ được xây
dựng, nhưng đồng thời cũng chú ý đến những thứ cần được bảo tồn, tu sửa hay nâng
cấp, hướng tới đô thị phát triển bền vững đậm đà bản sắc dân tộc. Hiện nay, các
chuyên gia quy hoạch đô thị nước ta quan tâm chủ yếu đến việc lập quy hoạch đô
thị và kết quả thực hiện quy hoạch đó, nhưng ít chú ý đến quá trình thực hiện quy
hoạch. Kết quả là, đất đai - nguồn quan trọng để phát triển thị trường bất động sản
bị sử dụng lãng phí, sai mục đích, vi phạm pháp luật... Hiện tượng đất bị bỏ hoang
phí trong xây dựng cơ bản đang khá phổ biến. Việc giao đất, cho thuê đất không
đúng thẩm quyền đã xảy ra thường xuyên không chỉ ở cấp xã mà còn cả ở cấp
huyện, tỉnh.

động sản có quan hệ khăng khít. Thế nhưng ở nước ta hiện nay mối quan hệ đó
chưa được phản ánh trong phương pháp luận quy hoạch, nhà quy hoạch chưa am
hiểu mấy về thị trường bất động sản nói riêng và kinh tế đô thị nói chung. Trong
quá trình lập quy hoạch và thực hiện quy hoạch, nhà quy hoạch và phát triển, kể
cả người kinh doanh bất động sản, thiếu sự phối hợp, tham khảo ý kiến lẫn nhau.
Đó là nhược điểm lớn cần khắc phục.
- Sàn giao dịch bất động sản: là nơi diễn ra các hoạt động giao dịch của thị
trường bất động sản vì thế nó phải là địa điểm thuộc quản lý của Nhà nước và hơn thế,
sàn giao dịch bất động sản phải là pháp nhân. Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã
kinh doanh bất động sản thành lập sàn giao dịch bất động sản thì sàn giao dịch đó phải
có tư cách pháp nhân hoặc sử dụng tư cách pháp nhân của doanh nghiệp, hợp tác xã
kinh doanh bất động sản để hoạt động. Luật Kinh doanh bất động sản quy định từ 1-12009, giao dịch nhà đất phải thông qua sàn. Tuy nhiên, theo thông tin trong hội nghị sơ
kết về vấn đề này mới đây, có rất ít sàn giao dịch bất động sản thực hiện đúng quy định
pháp luật.
- Thiếu đội ngũ cán bộ quản lý có năng lực và kiến thức về thị trường bất
động sản. Hiệu lực của bộ máy quản lý Nhà nước đối với thị trường này còn nhiều
hạn chế, chưa phát huy được vai trò định hướng, điều tiết vĩ mô. Muốn ra được
chính sách phải hiểu được bản chất của kinh tế thị trường. Nhưng đáng tiếc là có
nhiều nhà quản lý vì nhiều lý do khác nhau đã đưa những chính sách thiên về biện
pháp hành chính hơn là những biện pháp mang tích thị trường, kinh tế, thậm chí lại
có những chính sách đem lại rất ít lợi ích xã hội.
Đáng chú ý, hiện nay thị trường về bất động sản ngày càng phát triển nhưng
các cơ quan chức năng chưa kiểm soát được đầy đủ diễn biến của thị trường. Các
giao dịch “ngầm” về bất động sản vẫn diễn ra và có tính phổ biến. Theo dự đoán
của các chuyên gia về bất động sản, ở các khu vực đô thị, thị trường phi chính quy
chi phối khoảng 70% - 80% các giao dịch về nhà, đất. Đối với đất đô thị có nhiều
giao dịch nhất, theo thống kê của Bộ Tài nguyên và Môi trường mới đăng ký được
khoảng 45%. Ông Trần Kim Chung, chuyên gia Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế
trung ương, cũng cho rằng hiện thị trường bất động sản tưởng như có nhiều cơ quan
nhà nước quản lý nhưng thực chất là thả nổi. Ông Chung đề xuất cần phải có một số