Trờng Đại học KINH Tế QuốC DÂN
------------

Nguyễn thị kim cúc

Phát triển sản phẩm cho vay mua nhà ở
tại Ngân hàng Thơng mại Cổ phần Đầu t và Phát triển
Việt Nam - Chi nhánh Thành Đô
Chuyên ngành: kinh tế phát triển

Ngời hớng dẫn khoa học:
pgs.ts. nguyễn tiến dũng


Hµ Néi - 2015


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn thạc sỹ “Phát triển sản phẩm cho vay mua nhà ở
tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh
Thành Đô” là công trình nghiên cứu độc lập của riêng tôi, chưa công bố trong bất
kỳ công trình nghiên cứu nào. Các nguồn tài liệu, trích dẫn sử dụng trong luận văn
này là những thông tin xác thực.
Tôi xin chịu trách nhiệm về lời cam đoan của mình.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2015

Tác giả luận văn


: Bất động sản

BIDV

: Bank of Investment and Development in Vietnam

CVMN

: Cho vay mua nhà

CVBL

: Cho vay bán lẻ

NHNN

: Ngân hàng Nhà nước

NHTM

: Ngân hàng thương mại

QLRR

: Quản lý rủi ro

TMCP

: Thương mại cổ phần


Bảng 2.4:

Doanh số cho vay mua nhà của chi nhánh Thành Đô..Error: Reference
source not found

Bảng 2.5.

Dư nợ cho vay mua nhà tại Chi nhánh Thành Đô........Error: Reference
source not found

Bảng 2.6

Tỷ trọng cho vay mua nhà ở trong cho vay bán lẻ năm 2014 tại Chi
nhánh Thành Đô...............................Error: Reference source not found

Bảng 2.7:

Tình hình cho vay mua nhà theo đối tượng khách hàng...............Error:
Reference source not found

Bảng 2.8:

Tình hình nợ quá hạn cho vay mua nhà ở tại Chi nhánh Thành Đô
...........................................................Error: Reference source not found

BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 2.1: ..Cơ cấu dư nợ theo thành phần kinh tế tại BIDV Chi nhánh Thành Đô
qua các năm......................................Error: Reference source not found
Biểu đồ 2.2: Tốc độ tăng của dư nợ cho vay mua nhà ở.Error: Reference source not

1. Lý do chọn đề tài
Có “an cư” thì mới “lạc nghiệp”. Câu nói đó chính là mong muốn bình dị của
người dân Việt Nam từ bao đời nay về một căn nhà để ổn định cuộc sống. Tuy
nhiên mong muốn đó thật khó thực hiện khi mà phần đông dân số là những người
có thu nhập trung bình hoặc thấp, trong khi giá cả thị trường nhà đất lại rất cao, thì
vấn đề tích góp đủ tiền mua nhà trở nên quá khó khăn đối với các gia đình trẻ . Việt
Nam được đánh giá là quốc gia có tốc độ tăng dân sô cao, hiện nay dân số Việt Nam
đạt khoảng trên 90 triệu người, mật độ dân số là gần 260 người/km 2 cao gấp 6-7 lần
mật độ chuẩn, dân số của nước ta phần đông là dân số trẻ, năng động, thu nhập
không ngừng được cải thiện. Tương ứng với đó là tỷ lệ dân số ở đô thị tăng lên
nhanh chóng, ước tính đạt mức 45% vào năm 2020. Dân số gia tăng tại đô thị sẽ tạo
sức ép lớn về nhà ở. Tình hình xây dựng nhà ở xã hội cho cán bộ công nhân viên,
nhà lưu trú cho công nhân và nhà ở tái định cư đều lâm vào tình trạng cung không
đáp ứng nổi cầu. Như vậy có thể khẳng định rằng nhu cầu về nhà ở là rất lớn. Trong
thời gian gần đây, các ngân hàng thương mại liên tục mở rộng hoạt động cho vay
mua nhà đối với các khách hàng cá nhân có nhu cầu. Tuy nhiên, hiện nay việc cho
vay mua nhà của các ngân hàng thương mại vẫn còn nhiều bất cập: sản phẩm chưa
phong phú, khả năng phát triển sản phẩm còn hạn chế.
Nắm bắt được nhu cầu của người dân cũng như làm tăng tính cạnh tranh với
các ngân hàng bạn, Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam
(BIDV) đã triển khai sản phẩm cho vay mua nhà ở. Đặc biệt là chi nhánh BIDV
Thành Đô đã không ngừng đẩy mạnh dư nợ tín dụng cá nhân, đã từng bước cải
thiện quy trình, quy chế cho vay phù hợp nhu cầu của người dân, nhưng vẫn bảo
đảm an toàn tín dụng. Tuy nhiên, chính sách cũng như quy chế cho vay của Chi
nhánh vẫn tồn đọng nhiều vướng mắc khách quan lẫn chủ quan, làm ảnh hưởng đến
việc phát triển sản phẩm cho vay nhu cầu về nhà ở tại Chi nhánh.
Với những lý do và thực tế nêu trên, việc nghiên cứu đưa ra giải pháp khắc
phục khó khăn và đẩy mạnh phát triển sản phẩm cho vay mua nhà ở tại Chi nhánh





3

Việt Nam Chi nhánh Đà Nẵng” của tác giả Trần Thị Yến, hay tại Techcombank
có đề tài “Giải pháp mở rộng cho vay mua nhà tại Techcombank Chi nhánh
Láng Hạ” của tác giả Nguyễn Thị Thanh Hương. Ngay tại Ngân hàng TMCP
Đầu tư và Phát triển Việt Nam cũng có một số luận văn về đề tài này như: Giải
pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp tại Ngân hàng TMCP Đầu tư
và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Hà Thành. Tuy nhiên, chưa có một công
trình nghiên cứu nào về đề tài: “Phát triển sản phẩm cho vay mua nhà ở tại Ngân
hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Thành
Đô”, vì vậy tác giả có thể khẳng định đề tài nghiên cứu này không bị trùng lặp
với các đề tài đã nghiên cứu trước đó. Trong bối cảnh thị trường bất động sản
đang có dấu hiệu phục hồi và phát triển, tác giả mong muốn đề tài sẽ là một đóng
góp nhỏ cho vấn đề phát triển sản phẩm cho vay mua nhà ở tại chi nhánh.
5. Phương pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau: phương pháp thống kê,
kết hợp với phương pháp phân tích tổng hợp, tư duy logic… để luận giải các vấn đề
đề cập trong nội dung bài viết. Ngoài ra, luận văn còn tham khảo tài liệu có liên
quan đến số liệu thống kê, báo cáo hoạt động của các tổ chức kinh tế xã hội và các
bài viết chuyên khảo trên tạp chí.
6. Kết cấu luận văn
Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Lời cam đoan, Lời cảm ơn, Các danh mục,
Phụ lục, Nội dung chính của Luận văn được trình bày trong 3 chương như sau:
Chương 1: Tổng quan về hoạt động cho vay mua nhà của Ngân hàng
Thương mại.
Chương 2: Thực trạng phát triển sản phẩm cho vay mua nhà ở tại Ngân
hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Thành Đô
Chương 3: Giải pháp phát triển sản phẩm cho vay mua nhà ở tại Ngân hàng

- Cho vay trung dài hạn: là hình thức cho vay mà thời hạn vay trên 12 tháng,
được sử dụng để đầu tư mua sắm tài sản cố định, cải tiến hoặc đổi mới thiết bị, mở
rộng sản xuất...


6

1.1.2.3. Phân loại theo mức độ tín nhiệm của khách hàng
- Cho vay không có bảo đảm: là hình thức ngân hàng cho khách hàng vay chỉ
dựa trên uy tín bản thân khách hàng. Hình thức cho vay này chứa đựng nhiều rủi ro
nên chỉ khi ngân hàng nắm rõ về tình hình của khách hàng vay, đặc biệt là tình hình
tài chính của khách hàng để đảm bảo khả năng trả nợ.
- Cho vay có bảo đảm: là hình thức cho vay trong đó người đi vay phải có tài
sản cầm cố, thế chấp hoặc bảo lãnh của bên thứ ba mới được ngân hàng chấp nhận
cho vay. Loại hình cho vay này sẽ hạn chế bớt rủi ro cho ngân hàng đồng thời nâng
cao ý thức trả nợ của người đi vay.
1.1.2.4. Phân loại theo phương thức cho vay
- Cho vay từng lần: là hình thức cho vay mà mỗi lần ngân hàng và khách
hàng làm thủ tục vay cần ký kết hợp đồng tín dụng. Khi khách hàng có nhu cầu vay
vốn thì việc ký kết hợp đồng được ký kết từ đầu, sẽ thảo luận riêng cho từng lần đi
kèm với các điều khoản lãi suất, thời hạn, tài sản bảo đảm....
- Cho vay theo hạn mức tín dụng: là hình thức cho vay mà ngân hàng và
khách hàng ký kết một hợp đồng tín dụng trong đó quy định số tiền vay tối đa
mà khách hàng được vay trong thời gian cố định. Trong kỳ khách hàng có thể
vay trả nhiều lần, tuy nhiên không được vượt hạn mức tín dụng quy định trong
hợp đồng.
- Cho vay theo dự án đầu tư: là hình thức Ngân hàng cho khách hàng vay để
thực hiện dự án đầu tư, phát triển sản xuất kinh doanh dịch vụ và các dự án đầu tư
phục vụ cuộc sống. Với hình thức cho vay này, ngân hàng có thể giải ngân theo
từng hạng mục mà dự án đang thực hiện khi khách hàng cung cấp đầy đủ hồ sơ tài

nhà là mục tiêu của ngân hàng vì nhu cầu của nhóm khách hàng này lớn đồng
thời thu nhập cao hơn nhóm trên. Nhóm đối tượng này có thể phù hợp với loại
hình chung cư cũ, những chung cư mới có diện tích nhỏ hoặc nhà riêng có diện
tích không quá lớn.
- Các đối tượng có thu nhập cao: Những ngôi nhà mà đối tượng này nhắm
đến thường là các chung cư có diện tích lớn, nhà biệt thự hay nhà riêng biệt.
+ Phân loại theo tình trạng công tác hay lao động:
Nhu cầu vay mua nhà của cá nhân phụ thuộc vào tính chất công việc, nghề
nghiệp công tác hay nơi công tác. Xét theo đặc điểm trên, có thể phân loại những
nhóm khách hàng như sau:


8

- Những người làm công ăn lương
- Những người làm ăn kinh doanh
- Những người hành nghề chuyên nghiệp (ca sỹ, bác sỹ…)
- Những người lao động tự do
Theo cách phân loại trên thì trên thực tế những người thuộc ba nhóm đầu tiên
thường có thu nhập ổn định hơn và cao hơn so với nhóm cuối, đồng thời nhu cầu về
nhà ở đối với những người thuộc các nhóm này là chủ yếu.
1.1.4.2 Đặc điểm về quy mô và thời hạn khoản vay
- Về quy mô khoản vay: Quy mô khoản vay mua nhà thường lớn hơn rất
nhiều so với quy mô trung bình của các khoản vay tiêu dùng thông thường. Đó là do
các căn nhà thường có giá trị lớn hơn, do vậy trong cho vay tiêu dùng thì cho vay
mua nhà góp phần đáng kể vào tỷ trọng tín dụng nói chung.
- Về thời hạn khoản vay: Thời hạn cho vay được tính từ ngày khách hàng
nhận được món vay đầu tiên đến khi khách hàng hoàn trả hết cả gốc và lãi vay.
Thời hạn cho vay mua nhà trả góp chủ yếu là cho vay trung và dài hạn. Cán bộ tín
dụng thường căn cứ vào nhu cầu vay vốn, khả năng trả nợ của khách hàng và thời

Một rủi ro nữa ngân hàng có thể gặp phải là rủi ro về đạo đức, khi khách
hàng câu kết với người bán, làm các giấy tờ giả cố tình lừa đảo để chiếm đoạt vốn
của ngân hàng. Do chất lượng thông tin tín dụng ít, thông tin thu được chủ yếu là do
ngân hàng cung cấp nên khách hàng có thể đưa ra các thông tin không chính xác,
dẫn đến quyết định cấp tín dụng sai.
1.1.4.4. Đặc điểm về lãi suất của món vay
Do thời gian cho vay mua nhà trả góp thường dài, có thể kéo dài đến 20 năm
nên lãi suất áp dụng cho các khoản vay này thường được định giá cao. Ngoài ra,
ngân hàng còn phải chịu ảnh hưởng của rủi ro lãi suất, sự bất ổn của môi trường
kinh tế vĩ mô đồng thời ngân hàng cũng có thể gặp rủi ro khi giá cả nhà có biến
động giảm trong tương lai.
1.1.4.5. Đặc điểm về tài sản đảm bảo
Tài sản đảm bảo cho khoản cho vay mua nhà trả góp thường chính là nhà/đất
được hình thành từ món vay hoặc các bất động sản khác. Tuy nhiên thủ tục đảm bảo


10

bằng nhà/đất rất phức tạp, khách hàng cần phải đăng kí với sở địa chính hoặc các cơ
quan có thẩm quyền về việc chuyển nhượng hay đã thế chấp cho ngân hàng. Mặt
khác, giá trị của nhà/đất phụ thuộc rất nhiều vào yếu tố thị trường, vì vậy, ngân
hàng thường phải nghiên cứu xác định giá của tài sản đảm bảo để quyết định tỷ lệ
tài trợ cho vay hợp lý, đáp ứng được nhu cầu của khách hàng song vẫn phải đảm
bảo sự an toàn và lợi nhuận cho ngân hàng.
1.1.5 Quá trình hình thành và sự cần thiết của cho vay mua nhà
1.1.5.1 Quá trình hình thành
Trước những năm 2000, khi nền kinh tế vừa thoát khỏi thời kỳ bao cấp, nhà
cửa còn rất thưa thớt, đất đai rộng rãi, người dân không phải lo lắng nhiều về xây
nhà dựng cửa, phần vì hầu hết người dân đều an cư lạc nghiệp ngay chính trên
mảnh đất quê mình mà rất ít người phải cầu thực nơi xa xứ, phần vì đất thì nhiều

nhập từ chính khoản vay, ngân hàng còn có thể nâng cao lợi nhuận từ các sản phẩm,
dịch vụ đi kèm hoặc các sản phẩm, dịch vụ khác của ngân hàng cung cấp
b. Lợi ích của tầng lớp dân cư (khách hàng vay vốn)
Để ổn định chất lượng cuộc sống thì nhà ở vẫn luôn là nhu cầu đầu tiên và
cấp bách của người lao động. Đặc biệt, do quá trình đô thị hóa, lượng người dân đổ
về các thành phố lớn ngày càng đông, để đáp ứng nhu cầu này không ít những khu
chung cư hay những khu đô thị lớn đã ra đời để phục vụ nhu cầu ăn ở của người
dân. Tuy nhiên, do khoảng cách về mức thu nhập hàng tháng của người lao động so
với giá cả của đất đai, nhà cửa là rất lớn nên hoạt động cho vay mua nhà của các
ngân hàng thương mại để đáp ứng nhu cầu khách hàng là hoàn toàn cần thiết.
c. Đối với xã hội
Ngân hàng thương mại đã trở thành chiếc cấu nối giữa việc xây dưng, việc
mua bán nhà, chuyển quyền sử dụng đất, đem lại lợi ích cho chủ đầu tư, từ đó
khuyến khích sự đầu tư vào lĩnh vực nhà đất, bất động sản, đóng góp vào sự phát
triển chung của nền kinh tế. Thứ hai, hoạt động cho vay mua nhà chính là hưởng
ứng chính sách của Đảng và Chính phủ trong việc nâng cao chất lượng cuộc sống
cho người lao động nhất là những người có thu nhập thấp hoặc trung bình chưa có
khả năng mua nhà. Thứ ba, các ngân hàng cũng tìm kiếm được thu nhập từ hoạt
động cho vay này.


12

1.1.6 Các phương thức cho vay mua nhà ở
Các ngân hàng thương mại thường áp dụng hai phương thức cho vay mua
nhà ở là cho vay trực tiếp với khách hàng và cho vay gián tiếp qua hình thức tài trợ
cho các doanh nghiệp, các công ty xây dựng, công ty kinh doanh nhà để các doanh
nghiệp này bán hàng trả góp.
1.1.6.1 Cho vay trả góp trực tiếp
Đây là phương thức phổ biến tại các ngân hàng: cán bộ tín dụng tiếp xúc trực


13

Bước 4: Doanh nghiệp tiến hành bàn giao nhà cho khách hàng. Khách hàng và
doanh nghiệp làm các thủ tục sang tên trên giấy chuyển quyền sở hữu và thực hiện
thủ tục thế chấp tại ngân hàng.
Bước 5: Ngân hàng thanh toán nốt phần tiền còn lại khách hàng còn nợ cho
doanh nghiệp.
Bước 6: Khách hàng thanh toán gốc và lãi cho ngân hàng định kì theo các điều
khoản đã ký trong hợp đồng tín dụng.
- Ưu điểm: Do cán bộ tín dụng được tiếp xúc trực tiếp với khách hàng nên
ngân hàng sẽ dễ dàng hơn trong việc kiểm tra, giám sát thông tin trước, trong và sau
khi khách hàng vay vốn.
- Nhược điểm: Đối với ngân hàng, ngân hàng tốn nhiều chi phí trong việc mở
rộng chi nhánh, phòng giao dịch để có thể cung cấp sản phẩm, dịch vụ của mình tới
các khách hàng một cách rộng rãi. Bên cạnh đó, phương thức này gây khó khăn cho
ngân hàng trong việc kiểm soát một cách có hiệu quả mục đích sử dụng vốn vay của
khách hàng.
1.1.6.2 Cho vay mua nhà gián tiếp
(4)

NGÂN HÀNG

(1)

DOANH NGHIỆP

(3)
(5)


mình tới các khách hàng một cách rộng rãi thông qua các doanh nghiệp. Bên cạnh
đó, phương thức này giúp ngân hàng kiểm soát một cách có hiệu quả mục đích sử
dụng vốn vay của khách hàng. Đối với các doanh nghiệp, hình thức này cũng giúp
họ thu hút khách hàng nhờ đó tăng doanh số bán hàng.
- Nhược điểm: Do cán bộ tín dụng không tiếp xúc trực tiếp với khách hàng mà
chỉ có thông tin thông qua các doanh nghiệp nên gây khó khăn cho ngân hàng trong
việc kiểm tra, giám sát thông tin trước, trong và sau khi khách hàng vay vốn. Mặt
khác, nhiều doanh nghiệp đã lợi dụng vị thế của mình để tăng lãi suất cho vay lại
gây khó khăn cho khách hàng.


15

1.2 Nội dung về phát triển cho vay mua nhà ở
Khi nói về phát triển cho vay mua nhà, ta cần phải xem xét việc phát triển
theo cả hai chiều hướng về chiều rộng và chiều sâu. Thứ nhất là phát triển cho vay
mua nhà theo chiều rộng, nghĩa là nâng quy mô, mở rộng về số lượng các hợp đồng
cho vay, các phương thức cho vay đa dạng, phong phú. Điều này thể hiện qua việc
doanh số cho vay mua nhà ở ngày một tăng lên qua các năm, ngoài ra các sản phẩm
cho vay (mua nhà ở, sửa chữa nhà, xây dựng nhà…) và phương thức cho vay (cho
vay trực tiếp, cho vay gián tiếp…) ngày càng nhiều, thị trường được mở rộng và thu
hút các khách hàng tiềm năng. Thứ hai là phát triển theo chiều sâu, nghĩa là số
lượng phải đi kèm với chất lượng, ngân hàng cần nâng cao chất lượng của từng sản
phẩm cho vay mua nhà, từ đó nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay và mang lại lợi
thế cạnh tranh cho ngân hàng. Mỗi một sản phẩm phải thoả mãn tốt nhất nhu cầu
của khách hàng đồng thời phù hợp với định hướng phát triển và tiềm lực của ngân
hàng về quản lý cũng như trình độ nhân viên, tránh tình trạng mở rộng tràn lan
nhưng không quản lý nổi, dẫn đến phát triển sản phẩm không hiệu quả, gây lãng phí
công sức và tăng cao rủi ro cho hoạt động ngân hàng. Phát triển theo chiều sâu được
thể hiện qua các chỉ tiêu như nợ quá hạn, nợ xấu, chỉ tiêu thu nhập đến từ cho vay

• Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng doanh số cho vay mua nhà ở:
Giá trị tăng trưởng

Giá trị gia tăng doanh số CVMN x 100%

=

doanh số
Tổng doanh số CVMN năm (t-1)
Ý nghĩa: Chỉ tiêu này cho biết tốc độ tăng trưởng doanh số CVMN năm (t) so
với năm (t-1). Khi chỉ tiêu này tăng lên, nó thể hiện rằng doanh số CVMN qua các
năm của ngân hàng đã tăng lên tương đối.
• Chỉ tiêu phản ánh về tỉ trọng cho vay mua nhà ở:
Tỉ trọng cho vay mua nhà
ở

Tổng doanh số CVMN x 100%
=

Tổng doanh số cho vay của

NH
Ý nghĩa: Chỉ tiêu này cho biết doanh số của hoạt động CVMN chiếm tỉ lệ
bao nhiêu trong tổng doanh số của hoạt động cho vay của ngân hàng. Khi tỉ trọng
của CVMN tăng lên qua các năm, chứng tỏ rằng tỉ lệ của CVMN trong hoạt động
cho vay đã tăng lên và nó cũng cho thấy rằng hoạt động CVMN đã được mở rộng.
1.3.1.2 Chỉ tiêu phản ánh dư nợ cho vay mua nhà ở:
Dư nợ cho vay mua nhà ở: Là số tiền mà khách hàng đang nợ ngân hàng tại một
thời điểm. Chỉ tiêu này thường được sử dụng kếp hợp với chỉ tiêu doanh số cho vay
mua nhà ở nhằm phản ánh tình hình mở rộng cho vay mua nhà ở của ngân hàng.

Ý nghĩa: Chỉ tiêu này phản ánh tốc độ tăng trưởng dư nợ CVMN năm (t) so
với năm (t-1).
1.3.1.3 Chỉ tiêu phản ánh sự mở rộng loại hình sản phẩm cho vay mua nhà:
Chỉ tiêu này phản ánh sự đa dạng về loại hình cho vay mua nhà mà ngân hàng
cung cấp cho khách hàng, đó là các loại hình như:
+ Cho vay mua nhà trả góp
+ Cho vay mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại
+ Cho vay xây sửa nhà
Những loại hình cho vay mua nhà phản ánh khả năng mở rộng quy mô cũng như
phạm vi hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng. Nó phản ánh sự đa dạng về cách
thức mà ngân hàng cung cấp dịch vụ, sản phẩm cho vay mua nhà, qua đó phản ánh khả
năng nắm bắt nhu cầu khách hàng của ngân hàng. Khi loại hình cho vay này được mở
rộng thì sẽ thoả mãn tốt hơn nhu cầu, mong muốn đa dạng của khách hàng, qua đó
cũng thể hiện hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng ngày càng được mở rộng.
1.3.1.4 Chỉ tiêu phản ánh sự mở rộng về khách hàng vay mua nhà
Đây là chỉ tiêu phản ánh sự đa dạng về loại khách hàng mà ngân hàng cho vay
mua nhà. Chỉ tiêu này tăng lên chứng tỏ ngân hàng đã thực sự chú tâm tới nhu cầu
của ngươi dân và ngày càng phát triển sản phẩm đáp ứng nhu cầu đó. Để tăng chỉ
tiêu này, ngân hàng cần dùng nhiều chiến lược marketing, đồng thời cải tiến sản
phẩm, hình thành các sản phẩm mới để thu hút những nhóm khách hàng mới. Như
vậy chỉ tiêu mở rộng về khách hàng vay mua nhà chỉ được thực hiện khi ngân hàng
đã hoàn thành tốt chỉ tiêu mở rộng loại hình sản phẩm cho vay mua nhà ở.
1.3.2 Các chỉ tiêu về chất lượng
1.3.2.1 Nợ quá hạn
Nợ quá hạn là toàn bộ số dư nợ của khách hàng vay vốn đã đến hạn thanh


18

toán với ngân hàng nhưng các khách hàng này không thanh toán được mà vẫn chưa

cho phù hợp. Các nhân tố khách quan bao gồm các nhân tố thuộc môi trường vĩ mô
và các nhân tố thuộc môi trường vi mô.
+ Môi trường kinh tế:
- Tốc độ tăng trưởng kinh tế: có ảnh hưởng lớn đến hoạt động cho vay của


19

các ngân hàng, phản ánh qua trình độ phát triển kinh tế, thu nhập quốc dân, thu
nhập bình quân đầu người cùng mức sống dân cư. Khi nền kinh tế đang tăng trưởng,
người dân cảm thấy lạc quan hơn về mức thu nhập của họ, tiêu dùng được kích
thích làm cho nhu cầu tiêu dùng trong đó có sản phẩm cho vay mua nhà được mở
rộng. Ngược lại, khi nền kinh tế rơi vào tình trạng suy thoái, thu nhập người dân bị
giảm sút, lạm phát và thất nghiệp tăng cao, trong điều kiện đó phải gánh thêm một
khoản nợ ngân hàng là điều không ai muốn. chính vì vậy, hoạt động cho vay mua
nhà của ngân hàng khó có thể mở rộng.
- Thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản càng phát triển thì người
dân cũng dễ dàng mua nhà hơn. Sự biến động của thị trường bất động sản một phần
cũng chịu ảnh hưởng của thị trường chứng khoán. Khi thị trường chứng khoán giảm
sút, rất nhiều nhà đầu tư đã chuyển hướng sang thị trường bất động sản, làm cầu về
bất động sản tăng cao, gia tăng số lượng giao dịch bất động sản và tạo tính thanh
khoản cho thị trường này. Đây là điều kiện thuận lợi giúp ngân hàng mở rộng quy
mô cho vay mua nhà.
+ Môi trường pháp lý:
Cho vay mua nhà cũng giống như bất kì hình thức cấp tín dụng nào khác
chịu sự điều chỉnh chặt chẽ theo các quy định pháp luật như luật các tổ chức tín
dụng, quy chế cho vay, các tỷ lệ đảm bảo trong hoạt động ngân hàng. Đặc biệt là
hoạt động cho vay mua nhà còn gắn liền với bất động sản nên còn chịu sự điều
chỉnh của pháp luật về bất động sản, đất đai cũng như pháp luật về đảm bảo tiền vay
bằng bất động sản. Do đó, nếu các văn bản pháp luật không rõ ràng, chặt chẽ, cụ thể