HỌC VIỆN CHÍNH TRỊ QUỐC GIA HỒ CHÍ MINH

DAOSAVANH KHEUAMYXAY

THÞ TR¦êNG QUYÒN Sö DôNG §ÊT
ë CéNG HßA D¢N CHñ NH¢N D¢N LµO

TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ
CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ CHÍNH TRỊ
Mã số: 62 31 01 02

HÀ NỘI - 2016


Công trình được hoàn thành
tại Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Khắc Thanh

Phản biện 1:

Phản biện 2:
Phản biện 3:

Luận án được bảo vệ trước Hội đồng chấm luận án cấp Học viện
họp tại Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh
Vào hồi

giờ

ngày

đích sử dụng đất nông nghiệp sang xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị,
xây dựng các cơ sở hạ tầng, từng bước hình thành thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, trong quá trình chuyển đổi đó TTQSDĐ biến động phức
tạp, chưa phù hợp với quá trình chuyển đổi nền kinh tế sang kinh tế thị
trường, gần đây còn có những biểu hiện vượt khỏi tầm kiểm soát của Nhà
nước. Đặc biệt, các hoạt động của TTQSDĐ ở Lào còn chủ yếu diễn ra
trên thị trường ngầm, cản trở hoạt động kiểm soát của Nhà nước về thuế
giao dịch đất khiến thất thu ngân sách nhà nước. Xuất phát từ lý do trên, đề
tài “Thị trường quyền sử dụng đất ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào”
được chọn làm đối tượng nghiên cứu trong luận án tiến sĩ.
2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
2.1. Mục đích nghiên cứu
Trên cơ sở làm rõ những vấn đề lý luận về TTQSDĐ, luận án phân
tích đánh giá thực trạng TTQSDĐ ở CHDCND Lào nhằm đề xuất quan
điểm và giải pháp thúc đẩy phát triển lành mạnh và hiệu quả TTQSDĐ ở
CHDCND Lào tới năm 2025 và tầm nhìn đến năm 2030.


2

2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Làm rõ những vấn đề lý luận về TTQSDĐ và vai trò của nó trong
nền kinh tế thị trường.
- Nghiên cứu kinh nghiệm phát triển TTQSDĐ của Việt Nam và
Trung Quốc từ đó rút ra bài học cho CHDCND Lào về TTQSDĐ.
- Phân tích đánh giá thực trạng TTQSDĐ ở CHDCND Lào, chỉ ra
những vấn đề đặt ra và nguyên nhân tạo tiền đề cho việc đề xuất quan
điểm và giải pháp tương ứng.
- Đề xuất những quan điểm và giải pháp nhằm phát triển TTQSDĐ ở
CHDCND Lào giai đoạn đến năm 2025 và tầm nhìn đến 2030.

tổng kết kinh nghiệm, phương pháp phân tích và tổng hợp, phương pháp
hệ thống hóa, so sánh, phương pháp thống kê, sử dụng số liệu thống kê để
làm rõ đối tượng nghiên cứu.
5. Những đóng góp mới của luận án
Thứ nhất, Luận án góp phần hệ thống hoá các vấn đề lý thuyết cơ bản
TTQSDĐ trong điều kiện đặc thù của chế độ SHTD về đất đai ở
CHDCND Lào.
Thứ hai, Luận án tập trung phân tích thực trạng TTQSDĐ ở
CHDCND Lào, tiếp cận theo cấu trúc và các nhân tố ảnh hưởng của thị
trường, chỉ ra những vấn đề đặt ra và nguyên nhân của những hạn chế yếu
kém trong việc phát triển TTQSDĐ.
Thứ ba, Luận án đưa ra đề xuất hệ thống các giải pháp đồng bộ nhằm
tắc động đến việc phát triển TTQSDĐ ở CHDCND Lào trong thời gian tới.
6. Kết cấu của luận án
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội
dung luận án gồm có 4 chương, 12 tiết.
Chương 1
TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU
LIÊN QUAN ĐẾN THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU Ở CỘNG HÒA DÂN CHỦ NHÂN
DÂN LÀO

1.1.1. Các đề tài nghiên cứu
Ở CHDCND Lào, chưa có nhiều công trình nghiên cứu dưới dạng dề
tài khoa học liên quan trực tiếp đến TTQSDĐ, chỉ có một số đề tài nghiên
cứu dưới dạng hợp tác với nước ngoài như: “Nghiên cứu về thị trường đất
đai trong thành thị ở Cộng hòa Dân chủ nhân dân Lào” và “Nghiên cứu về
thị trường đất đai ở nông thôn tại Cộng hòa Dân chủ nhân dân Lào”
nghiên cứu vào 2007 của B. Wehrmann và cộng sự.
1.1.2. Các bài viết trên tạp chí khoa học

của Thái Bá Cẩn, Trần Nguyên Nam, NXB Tài chính, Hà Nội; cuốn "Vốn
hóa đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt
Nam" (2013) của Trần Thị Minh Châu, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội...
- Đối với bài viết trên tạp chí khoa học: Có công trình nghiên cứu của
các tác giả được công bố trên các tạp chí khoa học xuất hiện ngày càng
nhiều, như: “Phát triển thị trường quyền sử dụng đất rừng sản xuất ở nước
ta - thực trạng và giải pháp” của Lê Trọng Hùng; “Quyền sử dụng đất một khái niệm pháp lý, một khái niệm kinh tế” của Lê Văn Tứ; “Vận dụng
lý luận về giá cả ruộng đất của C.Mác vào xác định giá cả quyền sử dụng
đất ở Việt Nam” của Đoàn Xuân Thủy,...
- Đối với Luận án tiến sĩ: “Thị trường quyền sử dụng đất NN hiện nay
ở tỉnh Vĩnh Phúc” của Bùi Minh Hồng; “Thị trường nhà đất trên địa bàn
Hà Nội” của Lê Văn Huy; “Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động


5

sản ở Việt Nam - Những vấn đề lý luận và thực tiễn” của Nguyễn Thị
Dũng và nhiều luận án khác.
1.2.1.2. Những công trình nghiên cứu về quản lý nhà nước đối với
thị trường bất động sản
- Đối với sách tham khảo và chuyên khảo, có thể kể đến "Quản lý
nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam" (2011) của Bùi
Văn Huyền, Đinh Thị Nga, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội; "Quản lý
Nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Thành phố Hồ Chí Minh
Thực trạng và giải pháp" (2012) của Nguyễn Điền, NXB Chính trị
quốc gia, Hà Nội; "Chính sách phát triển thị trường bất động sản ở
Việt Nam" (2011) Đinh Văn Ân, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội và
nhiều cuốn khác
- Đối với bài viết trên tạp chí khoa học có bài “Vai trò của Nhà nước
trong việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản” cảu Vũ Văn

- Khái niệm, bản chất, đặc điểm của QSDĐ dưới chế độ SHTD về đất đai.
- Khái niệm, bản chất, đặc điểm, vai trò của TTQSDĐ trong điều kiện
chế độ SHTD về đất đai.
- Các yếu tố cấu thành và những nhân tố ảnh hưởng đến TTQSDĐ.
Ba là, tổng kết kinh nghiệm của các nước có điểm tương đồng với
CHDCND Lào về chế độ sở hữu đất đai nhằm rút ra những bài học cho
CHDCND Lào trong việc phát triển TTQSDĐ trong điều kiện phát triển
nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
Bốn là, phân tích đánh giá thực trạng quá trình hình thành và phát
triển TTQSDĐ ở CHDCND Lào, xác định rõ nhân tố quyết định và tác
động tới sự hình thành, phát triển TTQSDĐ ở CHDCND Lào, rút ra những
thành công, vẫn đề đặt ra và nguyên nhân những vấn đề đặt ra.
Năm là, trên cơ sở lý luận và thực tiễn về TTQSDĐ ở CHDCND Lào
hiện nay, luận án đề xuất các quan điểm và giải pháp nhằm phát triển
TTQSDĐ ở CHDCND Lào lành mạnh, minh bạch và hiệu quả.
Chương 2
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN
VỀ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1. KHÁI QUÁT VỀ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2.1.1. Các khái niệm cơ bản
2.1.1.1. Quyền sử dụng đất - hàng hóa đặc biệt
* Khái niệm về quyền sử dụng đất: Quyền sử dụng đất là quyền của người
sử dụng đất được thực hiện việc khai thác những thuộc tính có ích từ đất đai,
thể hiện mối quan hệ kinh tế giữa người sở hữu và người sử dụng đất.
* Quyền sử dụng đất với tư cách là hàng hóa: Với tư cách là một hàng
hóa, hàng hóa QSDĐ cũng có hai thuộc tính: giá trị sử dụng và giá trị:
- Giá trị sử dụng của hàng hóa QSDĐ thể hiện ở chỗ nó thỏa mãn nhu
cầu sử dụng đất của người mua. Giá trị sử dụng của hàng hóa QSDĐ thể
hiện qua quá trình sử dụng đất đai đó như là một tài sản hoặc như một tư

Cung trên TTQSDĐ là khối lượng QSDĐ sẵn sàng tham gia thị
trường tại một thời điểm nhất định. Cung hàng hóa QSDĐ hội tụ các điều
kiện sau: Một là, quỹ hàng hóa QSDĐ hiện có phải đáp ứng yêu cầu của
thị trường hiện thời; Hai là, người có QSDĐ không có mục đích để sử
dụng cho nhu cầu tiêu dùng của mình mà có nhu cầu bán; Ba là, Phải có
TTQSDĐ xuất hiện và quỹ hàng hóa QSDĐ đó tham gia vào giao dịch trên
thị trường được pháp luật thừa nhận; Bốn là, cung QSDĐ không thể phản
ứng nhanh chóng với sự thay đổi của cầu.


8

2.1.2.2. Cầu trên thị trường quyền sử dụng đất
Cầu trên TTQSDĐ là khối lượng QSDĐ mà người tiêu dùng sẵn sàng
chấp nhận mua và có khả năng thanh toán để nhận được khối lượng QSDĐ
đó trên thị trường.
2.1.2.3. Cơ chế hình thành giá trên thị trường quyền sử dụng đất
Về nguyên tắc, giá cả của mọi hàng hóa phụ thuộc vào tương quan cung cầu trên thị trường. TT QSDĐ không phải ngoại lệ. Tuy nhiên, do là một thị
trường đặc biệt nên cơ chế hình thành giá trên TT QSDĐ cũng khá đặc biệt.
Trên thị trường sơ cấp, giá QSDĐ do cơ quan nhà nước quy định; Giá trên thị
trường thứ cấp vừa chịu ảnh hưởng của giá nhà nước trên thị trường sơ cấp,
vừa chịu sự chi phối của quan hệ cung – cầu. Quan hệ cung - cầu chi phối giá
như thế nào còn phụ thuộc vào độ co giãn của cung hay cầu theo giá.
2.1.2.4. Các chủ thể tham gia thị trường quyền sử dụng đất
* Nhà nước: Sự tham gia của Nhà nước vào TTQSDĐ được thể hiện
chủ yếu trên hai mặt: Tạo ra môi trường pháp lý cho hoạt động của
TTQSDĐ và tham gia quản lý trên TTQSDĐ.
* Người sử dụng đất với tư cách bên mua: bao gồm hộ gia đình cần
đất ở, người sản xuất nông nghiệp cần đất với tư cách tư liệu sản xuất,
người kinh doanh phi nông nghiệp cần đất với tư cách mặt bằng, các cơ

2.1.5. Quản lý Nhà nước đối với thị trường quyền sử dụng đất
Nhà nước thực hiện quản lý thị trường quyền sử dụng đất thông qua
việc thực hiện bốn chức năng cơ bản: một là, tạo môi trường cho hoạt động
của thị trường; hai là, định hướng hoạt động của thị trường; ba là, điều tiết
thị trường; bốn là, thanh tra, kiểm tra hoạt động của thị trường.
2.2. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT

2.2.1. Những điều kiện tự nhiên
Do các thửa đất thường rất khác nhau về diện tích, ví trí địa lý, địa
hình, thổ nhưỡng, khí hậu, thủy văn, điều kiện khai thức, sử dụng đất.
v.v… từ đó tạo ra những điều kiện rất khác nhau cho sản xuất nông nghiệp
vàp hi nông nghiệp. Mặc dù bản thân điều kiện tự nhiên không có vai trò
quyết định đối với việc chuyển hóa QSDĐ thành hàng hóa, song nó có ảnh
hưởng không nhỏ tới QSDĐ khi chúng đã trở thành hàng hóa.
2.2.2. Các điều kiện kinh tế - xã hội
* Về điều kiện kinh tế
Các yếu tố thuộc nhóm điều kiện kinh tế - xã hội có vai trò quyết định
đối với sự hình thành và phát triển của TTQSDĐ. Trình độ phát triển kinh
tế ảnh hưởng đến tính chất và mục đích sử dụng đất, từ đó ảnh hưởng đến
sự thay đổi cuả cầu về QSDĐ, nền kinh tế phát triển làm nảy sinh cầu về
quyền sử dụng đất ở cấp độ và quy mô khác nhau.
* Về điều kiện quy mô dân số, tập quán.
Tăng trưởng dân số làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hội và theo đó
cầu về QSDĐ tăng lên. Dân số tăng làm tăng quy mô gia đình dẫn đến nhu


10

cầu về quy mô diện tích đất đai, nhà ở của các hộ gia đình tăng lên, kéo

về đất đai; Thứ hai, phải hoàn thiện việc ban hành quyết định hành
chính;Thứ ba, tăng cường công tác tổ chức thi hành pháp luật đất đai và
gương mẫu về phẩm chất đạo đức của cán bộ, công chức trong thi hành pháp
luật đất đai để tránh tình trạng cán bộ lợi dụng chức quyền để chục lợi; Thứ
tư, tăng cường giáo dục, nâng cao kiến thức và ý thức chấp hành pháp luật
của nhân dân nhất là các văn bản pháp luật về đất đai.


11

Chương 3
THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Ở CỘNG HÒA DÂN CHỦ NHÂN DÂN LÀO
3.1. QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Ở CỘNG HÒA DÂN CHỦ NHÂN DÂN LÀO

3.1.1. Những tác động kinh tế - xã hội đến quá trình hình thành
thị trường quyền sử dụng đất ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào
3.1.1.1. Tăng trưởng, chuyển dịch cơ cấu kinh tế và đâu tư phát triển
Những năm gần đây nền kinh tế Lào đã tăng trưởng tương đối ổn
định, GDP tăng trung bình 7,8-8%/năm. Thu nhập bình quân đầu người đạt
được ở mức 1.970 USD/đầu người. Cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng
CHH, HĐH.
3.1.1.2. Dân số, phong tục tập quán tác động đến thị trường quyền
sử dụng đất ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào
Dân số, CHDCND Lào có khoảng 6,9 triệu người vào năm 2015, với
mật độ dân số khoảng 27 người/km2, phân bổ không đều giữa các tỉnh,
vùng. Việc dân số tăng khá nhanh trong những năm qua, đã tạo nhu cầu về
đất đai phục vụ cho sinh hoạt (ở) và sản xuất kinh doanh ngày càng tăng.
Phong tục tập quán và truyền thống ảnh hưởng trực tiếp vào cách tiến

thiện bộ máy quản lý đất đai, xây dựng và ban hành nhiều văn bản pháp
luật nhằm hoàn thiện các chính sách về đất đai nhằm tạo điều kiện cho
TTQSDĐ phát triển.
3.2. THỰC TRẠNG CUNG, CẦU VÀ SỰ HÌNH THÀNH GIÁ CẢ THỊ
TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐÂT Ở CỘNG HÒA DÂN CHỦ NHÂN DÂN LÀO

3.2.1. Quá trình hình thành chủ thể quyền sử dụng đất thông qua
hợp thức hóa quyền sử dụng đất bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất
Nhằm tạo điều kiện cho TTQSDĐ phát triển và nâng cao hiệu quả sử
dụng đất, làm cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư sản xuất trên mảnh
đất của mình và hợp thức hóa QSDĐ, năm 1994 Chính phủ đã bắt đầu
triển khai Dự án cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Đến nay, đã tiến hành đăng
ký và cấp được 895.619 giấy chứng nhận QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân
và tổ chức. Điều tra làm rõ nguồn ngốc của đất và lập hồ sơ địa chính được
hơn 3 triệu thửa đất, với diện tích 43.167.445.453 mét vuông.
Tuy nhiên, công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ trong những năm qua
so với nhu cầu thực tiễn thì còn chậm, chủ yếu được cấp ở các thành phố,
các thị trấn chưa bao trùm được hết đến vùng nông thôn, giấy chứng nhận
QSDĐ, bản đồ địa chính được chủ yế là đất xây dựng, đất nhà ở, việc này
ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát triển của TTQSDĐ nhát là TTQSDĐ
nông nghiệp.
3.2.2. Cung, cầu và sự hình thành giá cả quyền sử dụng đất nông
nghiệp trên thị trường quyền sử dụng đất
Đối với đất nông nghiệp, nguồn cung chủ yếu là nguồn cung từ phía
Nhà nước. Nhà nước thực hiện việc giao đất, giao rừng cho tổ chức, cá


13


Giai đoạn từ 2000-2010 cả nước có 1.602 hợp đồng thuê hoặc tô
nhượng đất quyền sử dụng đất phi nông nghiệp. Trong đó Ngành công


14

nghiệp 294 hợp đồng, khoáng sản 377 hợp đồng, dịch vụ 188 hợp đồng,
Công chính và vận tải 66 hợp đồng, Du lịch 37 hợp đồng, Xây dựng 422
hợp đồng, Thương mại 148 hợp đồng, Năng lượng 10 hợp đồng dự án và
60 hợp đồng dự án chưa xác định được, với tổng diện tích 1.282.026 ha
(diện tích cho thuê là 1.836 ha và và hình thức khác 8.276 ha); Giai đoạn
từ 2011-2015, Nhà nước và đã ký kết với tư nhân trong và ngoài nước
31 hợp đồng thuê hoặc tô nhượng đất, trong đó, có Dự án khu công
nghiệp và chế biến 10 dự án, xây dựng công sở và phát triển khu du lịch
2 dự án và 19 dự án thủy điện, với tổng diện tích giai đoạn này là hơn
13.828 ha.
Giá cả cho thuê hoặc tô nhượng được quy định bởi Nhà nước, cho nên
cung và cầu không ảnh hưởng đến mức giá. Mức giá thay đổi theo từng
khu vực. Thí dụ, giá cho thuê hoặc tô nhượng đất làm công trình công
nghiệp thuộc khu vực I là từ 100-1.000 USD/ha, khu vực II là từ 2002.000 USD/ha và khu vực III là từ 300-3.000 USD/ha; Dự án dịch vụ hà
nhà ở thuộc khu vực I là từ 100-5.000 USD/ha, khu vực II là từ 30030.000 USD/ha và khu vực III là từ 500-70.000 USD/ha; Còn với Dự án
khai thác khoáng sản sẽ dao động từ 20-70 USD/ha/năm.
* Quan hệ cung, cầu, giá cả QSDĐ đối với các loại đất ở
Luật đất đai năm 1997 sửa đổi bổ sung 2003 đã cho phép các hộ gia
đình, cá nhân được chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất, theo cách hiểu của người dân là mua bán đất (mua bán QSDĐ). Theo
số liệu công bố chính thức của Bộ Tài nguyên và Môi trường việc chuyển
nhượng, mua bán QSDĐ ở diễn khá sôi nổi, nhất là các tỉnh/thành lớn như
Thủ đô Viêng Chăn với 5.047 lượt đăng ký chuyển nhượng, mua bán vào
năm 2014 và năm 2015 là 4.942 lượt, Tỉnh Chăm Pa Sắc với 992 lượt đăng

Nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng hiệu quả, từng bước hoàn
thiện khung pháp lý cho TTQSDĐ phát triển, Nhà nước đã ban hành nhiều
văn bản pháp lý như: Hiến pháp năm 1992, sửa đổi bộ sung năm 2003 và
2015; Luật Đất đai 1997, sửa đổi bộ sung năm 2003 và các Bộ luật khác
liên quan. Các văn bản Luật và dưới luật nêu trên là nhằm điều chỉnh mối
quan hệ quan hệ đất đai, đưa quan hệ đất đai vào quản lý bằng pháp luật và
từng bước hoàn thiện môi trường cho TTQSDĐ phát triển. Tuy nhiên,
trong hoạt động tạo khung pháp lý cho TTQSDĐ phát triển của Nhà
nước Lào trong thời gian qua còn tồn tại một số hạn chế bất cập như:
Nhìn chung Luật Đất đai ra đời kịp thời, nhưng một số văn bản hướng
dẫn thi hành lại chậm được bản hành, chậm sửa đổi; Các văn bản pháp
lý lĩnh vực đất đai chưa theo kịp thực tiễn, chưa đáp ứng được chủ
trương chính sách của Đảng và Nhà nước trong quản lý đất đai phục vụ
phát triển KT-XH đất nước.
3.3.2. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Nhà nước
Công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất ở Lào hiện nay, về cơ
bản có thể đáp ứng được nhu cầu phát triển KT-XH hiện tại. Đến nay cả


16

nước có đã có quy hoạch sử dụng đất cấp bản 3.779/8.854 bản, chiếm 43,2%;
cấp huyện được 55/148 huyện, chiếm 37,1%; hoàn thành quy hoạch sử dụng
đất cho 13 đặc khu kinh tế với tổng diện tích khoảng 19.499 ha.
Tuy vậy, so với nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, công tác quy hoạch
còn chậm chạp, hiện tại vẫn chưa có Tổng quy hoạch đầy đủ, hoàn chỉnh
cấp quốc gia. Một số quy hoạch hiện có chưa phải là quy hoạch tổng thể,
chỉ là quy hoạch theo vùng, lĩnh vực, chưa tạo được sự thống nhất đồng bộ
giữa quy hoạch và phát triển KT-XH.
3.3.3. Năng lực của bộ máy quản lý nhà nước liên quan đến thị

tham gia vào thị trường với tư cách là người mua và người bán
Sự tham gia mua, bán QSDĐ của cơ quan nhà nước vào trên
TTQSDĐ được thể hiện chủ yếu trên các vai trò: người cung đất lớn nhất
trên thị trường sơ cấp với tư cách cơ quan giao đất (có thu tiền và không
thu tiền sử dụng đất) và cơ quan thu hồi đất (theo giá nhà nước đi đôi với
chính sách đền bù, hỗ trợ tương thích). Theo văn bản pháp luật về đất đai
hiện hành, thì Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường, sở Tài nguyên và
Môi trường tỉnh/thành có quyền cho cá nhân hoặc các tổ chức thuê hoặc tô
nhượng đất công theo phạm vi quyền hạn của mình. Nhà nước còn có thể
tham gia TTQSDĐ với tư cách là người thúc đẩy TTQSDĐ phát triển
thông qua sử dụng các đòn bẩy kinh tế để điều tiết quan hệ cung, cầu và
giá cả QSDĐ.
3.4. NHỮNG VẤN ĐỀ ĐẶT RA ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT Ở CỘNG HÒA DÂN CHỦ NHÂN DÂN LÀO

3.4.1. Nhận thức chưa đầy đủ về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai
Trên thực tế, sự vận hành chế độ SHTD về đất đai ở CHDCND Lào
trong thời gian qua đã có nhiều kết quả tích cực, song cũng bộc lộ những
hạn chế và tiêu cực, nhất là tình trạng lạm dụng, tham nhũng, sử dụng kém
hiệu quả và lãng phí đất đai. Có những địa phương đã ký quyết định giao
đất cho nhà đầu tư vượt quá thời hạn cho thuê hoặc tô nhượng đất được
quy định trong luật pháp. Điều này cảnh báo rằng, chế độ sở hữu đất đai dễ
bị định đoạt bằng quyết định hành chính sẽ tạo cơ hội cho nhóm lợi ích.
3.4.2. Sự bất cập về năng lực quản lý nhà nước đối với thị trường
quyền sử dụng đất
- Bộ máy quản lý đất đai được thành lập thống nhất từ Trung ương
đến cơ sở, nhưng chưa quy định rõ về quyền hạn của Nhà nước với tư cách
là cơ quan đại diện cho chủ sở hữu toàn dân về đất đai, dẫn tới công tác
quản lý Nhà nước gặp nhiều khó khăn, những người tham gia vào thị
trường quyền sử dụng đất khó thực hiện các thủ tục chuyển nhượng, mua

hiện còn thiếu công khai, minh bạch dẫn đến nhiều tiêu cực, phiền hà, sách
nhiễu đã ảnh hưởng đến quyền và lợi ích chính đáng của nhân dân và tạo tâm
lý không tin tưởng đối với các quy định của hệ thống pháp luật.
3.4.4. Còn nhiều bất cập trong việc thu hồi quyền sử dụng đất của
Nhà nước
Chưa giải quyết tốt mối quan hệ giữa quyền của Nhà nước với tư cách
là đại diện SHTD về đất đai và quyền của người sử dụng đất đã được pháp
luật công nhận; Chưa giải quyết tốt mối quan hệ giữa lợi ích của xã hội với
lợi ích của những người có đất bị thu hồi, giữa nhà đầu tư cần sử dụng đất
với người có đất bị thu hồi; Không chấp hành đúng các quy định của Nhà
nước về trình tự, thủ tục thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư như ra
thông báo giải phóng mặt bằng.


19

Từ những vấn đề đặt ra nêu trên luận án cho rằng nguyên nhân
của thực trạng đó là:
Thứ nhất, nhận thức chưa đúng về sở hữu toàn dân về đất đai.
Thứ hai, việc tuyên truyền, phổ biến chính sách pháp luật về đất đai
của các cơ quan có trách nhiệm chưa tốt, chưa thường xuyên, liên tục.
Thứ ba, một số chủ trương, chính sách lớn rất quan trọng của Đảng
về đất đai chưa được thể chế hóa, cụ thể hóa.
Thứ tư, bộ máy quản lý đất đai chưa khoa học; năng lực, trình độ,
phẩm chất của đội ngũ cán bộ quản lý đất đai còn nhiều bất cập.
Thứ năm, chậm tổng kết để làm rõ nhiều vấn đề lý luận về quản lý
đất đai trong điều kiện nền kinh tế thị trường định hướng XHCN.
Thứ sáu, tập quán nhận thức của các chủ thể sử dụng đất còn chưa
thích hợp với nến kinh tế thị trường phát triển.
Chương 4

mọi đối tượng có quyền sử dụng đất - sử dụng đất tiết kiệm hiệu quả và
bền vững
Thứ tư, phát triển thị trường quyền sử dụng đất phải đảm bảo ổn định
chính trị - xã hội và bảo vệ lợi ích quốc gia
Thứ năm, phát triển thị trường quyền sử dụng đất phải đảm bảo lợi ích
của chủ sở hữu và người sử dụng đất
4.2. GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
CỘNG HÒA DÂN CHỦ NHÂN DÂN LÀO GIAI ĐOẠN TỚI NĂM 2025 TẦM
NHÌN 2030

4.2.1. Thể chế hóa chế độ sở hữu toàn dân về đất đai theo hướng
phân định rõ quyền của người sở hữu và quyền của người sử dụng
Thứ nhất, tiếp tục khẳng định chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở
CHDCND Lào tất yếu khách quan.
Thứ hai, tiếp tục phát triển các ưu điểm của chế định SHTD về đất đai.
Thứ ba, phân chia quyền đối với đất đai giữa chủ thể khác nhau trong
xã hội.
Thứ tư, phân chia quyền năng giữa Nhà nước và người sử dụng đất
theo nguyên tắc đất đai là thuộc sở hữu của toàn thể công dân Lào.
4.2.2. Nâng cao năng lực quản lý Nhà nước đối với thị trường
quyền sử dụng đất ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào
4.2.2.1. Hoàn thiện pháp luật về đất đai phù hợp với điều kiện phát
triển thị trường quyền sử dụng đất
Thứ nhất, sửa đổi bổ sung Luật Đất đai 2003 làm cho luật đất đai bao
quát được đầy đủ các vấn đề quản lý và sử dụng đất đai trong nền kinh tế


21

thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; Thứ hai, cần làm rõ nội dung của



22

bộ làm công tác tiếp dân, giải quyết các khiếu nại, tố cáo trong lĩnh vực đất
đai phải phải nắm vững kiến thức pháp. Đồng thời, cần nâng cao trách
nhiệm của thanh tra các cấp trong quá trình thanh tra, xác minh khiếu nại,
tố cáo về đất đai.
4.2.3. Hoàn thiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm thúc đẩy thị trường quyền sử
dụng đất phát triển
4.2.3.1. Nâng cao chất lượng và kỷ luật tuân thủ quy hoạch và kế
hoạch sử dụng đất
Nâng cao trình độ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai của cơ quan
chức năng quản lý đất đai của Nhà nước; Đẩy nhanh việc lập, thẩm định và
phê duyệt quy hoạch chi tiết trên cơ sở quy hoạch chung, quy hoạch nông
thôn mới (theo tiêu chuẩn 3 xây); Đồng thời cần tăng cường kỷ luật thực
thi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất bằng các biện pháp kiểm tra, giám sát
và chế tài phù hợp.
4.2.3.2. Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
lập và quản lý bản đồ đất đai
Để đẩy nhanh tiến độ giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, cần đổi mới công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo
hướng: Thay đổi quan niệm về cấp giấy chứng nhận QSDĐ; Giảm thiểu
thủ tục, thời gian và chi phí đăng ký giao dịch; Cơ quan quản lý đất đai
cần ưu tiên người và thời gian để nhanh chóng hoàn thành dứt điểm công
tác giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Đầu tư đúng mức
cho công tác lập và quản lý bản đồ đất đai.
4.2.3.3. Lưu trữ đầy đủ và cho phép tiếp cận tự do đối với các thông
tin về đất đai

đất đai.
2. Với chế độ SHTD về đất đai quyền sở hữu đất đai có sự phân chia
việc thực hành quyền sở hữu giữa người sử dụng đất và Nhà nước, tức là
Nhà nước với tư cách là đại diện cho chủ sở hữu đã giao cho người dân
quyền sử dụng cùng với các quyền năng theo luật định, đó là các quyền
trao đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp,... và từ đó QSDĐ đã trở thành
hàng hóa được trao đổi mua bán trên thị trường quyền sử dụng đất. Thị
trường quyền sử dụng đất có vai trò to lớn trong việc phân bổ nguồn lực