MỤC LỤC

Lời cam ñoan

i

Lời cảm ơn

ii

Mục lục

iii

Danh mục các chữ viết tắt

vi

Danh mục bảng

vii

Danh mục các biểu ñồ

viii

MỞ ðẦU

1

1


4

1.1.3 Quyền sử dụng ñất

6

1.2 Quyền sở hữu, sử dụng ñất ở một số nước trên thế giới

10

1.2.1 Các nước phát triển

10

1.2.2 Một số nước trong khu vực

15

1.2.3 Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước

20

1.3 Cơ sở pháp lý và cơ sở thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng
ñất ở Việt Nam

21

1.3.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng ñất ở Việt Nam



2.3.1 ðánh giá khái quát ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện
ðông Hưng

35

2.3.2 Hiện trạng sử dụng ñất của huyện ðông Hưng năm 2014

35

2.3.3 ðánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng ñất của các hộ gia
ñình, cá nhân trên ñịa bàn huyện ðông Hưng giai ñoạn 20082014, bao gồm các vấn ñề

35

2.3.4 ðề xuất một số giải pháp thực hiện các QSDð ở huyện ðông Hưng.
2.4 Phương pháp nghiên cứu

35
36

2.4.1 Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu

36

2.4.2 Phương pháp ñiều tra, thu thập số liệu, tài liệu

36

2.4.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp

52

3.2 Hiện trạng sử dụng ñất của huyện ðông Hưng năm 2014

53

3.3 ðánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng ñất huyện ðông Hưng giai
ñoạn 2008- 2014

56

3.3.1 Tình hình thực hiện quyền chuyển ñổi quyền sử dụng ñất

56

3.3.2 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng ñất

59

3.3.3 Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng ñất

65

3.3.4 Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng ñất

68

3.3.5 Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng ñất

71


87

3.4.2 Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt ñộng thực hiện các quyền sử
dụng ñất
3.4.3 Giải pháp về chính sách

87
87

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

89

Kết luận

89

Kiến nghị

90

TÀI LIỆU THAM KHẢO

91

PHỤ LỤC

93



HðH

Hiện ñại hóa

KH

Kế hoạch

Nð

Nghị ñịnh

Qð

Quyết ñịnh

QSDð

Quyền sử dụng ñất

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

TT

Thông tư

UBND

giai ñoạn 2008- 2014

3.4

57

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng ñất theo
các xã, thị trấn giai ñoạn 2008- 2014

3.5

62

Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng ñất theo các xã,
thị trấn giai ñoạn 2008- 2014

3.6

66

Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng ñất theo các xã,
thị trấn giai ñoạn 2008- 2014

3.7

70

Tình hình thực hiện quyền tặng, cho quyền sử dụng ñất theo các
72


Trang

3.1

Sơ ñồ vị trí huyện ðông Hưng

38

3.2

Biểu ñồ thể hiện quyền chuyển ñổi QSDð theo 2 giai ñoạn

57

3.3

Biểu ñồ thể hiện quyền chuyển nhượng QSDð theo 2 giai ñoạn

60

3.4

Biểu ñồ thể hiện quyền cho thuê quyền sử dụng ñất theo 2 giai ñoạn

65

3.5

Biểu ñồ thể hiện quyền thừa kế QSDð theo 2 giai ñoạn


hàng ñầu.
Trước khi có Hiến pháp 1980, ñất ñai nước ta có nhiều hình thức sở hữu: sở
hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Khi Hiến pháp năm 1980 ra ñời ñã quy
ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân. ðến Hiến pháp năm 1992, tại ðiều 18 ñã quy
ñịnh: Người ñược Nhà nước giao ñất thì ñược thực hiện quyền chuyển sử dụng ñất
(QSDð) theo quy ñịnh của pháp luật. Cùng với sự phát triển của kinh tế thị trường là
sự phát triển mạnh mẽ của thị trường quyền QSDð. Luật ñất ñai 203 ñã có những quy
ñịnh về việc giao QSDð cho các tổ chức, hộ gia ñình,cá nhân sử dụng ñất. Tuy nhiên
hiện nay tình hình thực hiện các QSDð ở các ñịa phương vẫn còn nhiều tồn tại và bất
cập như:
- Hiện tượng chuyển dịch QSDð và chuyển mục ñích sử dụng ñất trong
nông nghiệp ñang diễn ra tự phát, thiếu thông tin, và không có sự kiểm soát của
Nhà nước.
- Thị trường giao dịch ngầm về ñất ñai còn chiếm tỷ lệ lớn, Giấy chứng
nhận là ñiều kiện cần thiết cho hoạt ñộng của thị trường QSDð, nhưng người dân
không muốn nhận mà mà vẫn thực hiện giao dịch ngầm.
- Công tác bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất ñể phục vụ cho việc xây
dựng cơ sở hạ tầng, trụ sở cơ quan, trường học, bệnh viện… dựa vào khung giá

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 1


ñất do Nhà nước quy ñịnh nhưng vẫn còn nhiều bất cập. Giải phóng mặt bằng
chậm chễ, cản trở tiến ñộ ñầu tư của các công trình.
- Tâm lý của người dân ở vùng ñồng bằng Bắc bộ, mặc dù không trực tiếp
sản xuất nông nghiệp nhưng vẫn giữ lại ñất dẫn ñến vấn ñề nông dân không có
ñất do chuyển nhượng ngày càng tăng.
Huyện ðông Hưng nằm về phía ðông Bắc tỉnh Thái Bình, có vị trí thuận

chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ñịnh ñoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy ñịnh
của pháp luật…” (Bộ luật dân sự, 2005). Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất,
thành quả lao ñộng thuộc về một chủ thể nào ñó, nó thể hiện quan hệ giữa người với
người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. ðối tượng của
quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể
khác (hộ gia ñình, cộng ñồng,...).
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng:
- Quyền chiếm hữu: là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản
thuộc sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy ñịnh của pháp luật thì
người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng
chủ) (Bộ luật dân sự, 2005).
- Quyền sử dụng: là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng
hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí
của mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có
quyền sử dụng tài sản trong trường hợp ñược chủ sở hữu giao quyền sử dụng,
ñiều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDð cho tổ chức, hộ gia ñình, cá
nhân (Bộ luật dân sự, 2005).
- Quyền ñịnh ñoạt: là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu ñó. Chủ sở hữu thực hiện
quyền ñịnh ñoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ ðịnh ñoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, ñổi,
tặng cho, ñể thừa kế;
+ ðịnh ñoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 3


thực tế. Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu (Bộ luật dân sự, 2005).


Page 4


sở hữu toàn dân về ñất ñai và thống nhất quản lý Nhà nước về ñất ñai” (ðiều 7). Với
tư cách là ñại diện chủ sở hữu toàn dân về ñất ñai, Nhà nước thực hiện việc thống
nhất quản lý về ñất ñai trong phạm vi cả nước nhằm bảo ñảm cho ñất ñai ñược sử
dụng theo ñúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất, ñảm bảo lợi ích của Nhà nước
cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện ñầy ñủ các quyền của chủ sở hữu,
ñó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ñịnh ñoạt (Luật ðất ñai, 2003).
Ngày 28/11/2013, Quốc hội nước ta ñã thông qua Hiến pháp mới. ðiều 53
Hiến Pháp ñã khẳng ñịnh rõ: “ðất ñai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản,
nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do
Nhà nước ñầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước ñại
diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” (Hiến pháp Việt Nam, 2013). Trên cơ sở
Hiến pháp, ngày 29/11/2013, Quốc hội ñã thông qua Luật ðất ñai. ðiều 4, Luật
ðất ñai quy ñịnh: “ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước ñại diện chủ sở
hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng ñất cho người sử dụng
ñất theo quy ñịnh của luật này” (Luật ñất ñai, 2013)
Về quyền chiếm hữu về ñất ñai: Nhà nước các cấp chiếm hữu ñất ñai thuộc
phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt ñối và không ñiều kiện, không giới hạn. Nhà nước
cho phép người sử dụng ñược quyền chiếm hữu trên những khu ñất, thửa ñất cụ
thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự
chiếm hữu này chỉ là ñể sử dụng rất ñúng mục ñích, dưới các hình thức giao ñất
không thu tiền, giao ñất có thu tiền và cho thuê ñất; trong những trường hợp cụ thể
này, QSDð của Nhà nước ñược trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia ñình, cá
nhân) trên những thửa ñất cụ thể. QSDð ñai của Nhà nước và QSDð cụ thể của
người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp ñộ nhưng ñều thống nhất trên từng
thửa ñất về mục ñích sử dụng và mức ñộ hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước ñiều
tiết các nguồn thu từ ñất theo quy ñịnh của pháp luật ñể phục vụ cho nhiệm vụ ổn

nhiên, với các quyền năng ñó, cũng không ñược hiểu rằng Nhà nước có quyền sở
hữu về ñất ñai mà chỉ là ñại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu ñó trên thực
tế. Vậy chủ sở hữu của ñất ñai là toàn dân, Nhà nước là người ñại diện, còn mỗi
người dân thực hiện quyền của mình như thế nào? Như trên ñã nói, quyền sở hữu
toàn dân về ñất ñai là quyền tối cao, thiêng liêng và không thể chia cắt, chủ sở hữu
chỉ có thể là một, ñó là toàn dân, nhưng mỗi người dân không phải là một chủ sở
hữu của khối tài sản chung ñó, không phải là các ñồng chủ sở hữu ñối với ñất ñai.
Nhưng người dân (tổ chức và cá nhân, hộ gia ñình) có QSDð. Thông qua Nhà
nước - cơ quan ñại diện thực hiện quyền sở hữu, người dân ñược Nhà nước giao
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 6


ñất, cho thuê ñất sử dụng. ðiều này ñã ñược Hiến pháp cũng như Luật ðất ñai hiện
hành ghi nhận. Và vì vậy, trong Luật ðất ñai năm 1993 ñã xuất hiện khái niệm
“quyền sử dụng ñất” và “người sử dụng ñất”, hay nói cách khác là QSDð của
người sử dụng (Trần Tú Cường và các cộng sự, 2012).
Theo ñiều 1 Luật ðất ñai 1993: “... Nhà nước giao ñất cho các tổ chức
kinh tế, ñơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội
(gọi chung là tổ chức), hộ gia ñình và cá nhân sử dụng ổn ñịnh, lâu dài. Nhà nước
còn cho tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân thuê ñất. Tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân
ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất trong Luật này gọi chung là người sử dụng
ñất” (Luật ðất ñai 1993, 1998, 2001).
“Quyền sử dụng ñất” là một khái niệm có tính sáng tạo ñặc biệt của các
nhà lập pháp Việt Nam. Trong ñiều kiện ñất ñai thuộc quyền sở hữu toàn dân và
không thể phân chia thì làm thế nào ñể người dân thực hiện ñược quyền của
mình? ðể người dân có thể khai thác, sử dụng ñất ñai có hiệu quả, ñáp ứng ñược
nhu cầu của sản xuất và ñời sống mà lại không làm mất ñi ý nghĩa tối cao của
tính toàn dân, không mất ñi vai trò quản lý với tư cách ñại diện chủ sở hữu của

chiếm hữu và sử dụng tương ñối toàn diện, còn quyền ñịnh ñoạt tuy có hạn chế
trong một số quyền năng cụ thể, song ñó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét
trên góc ñộ pháp lý, còn trên thực tế các quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế, thế chấp QSDð cũng rất gần với khái niệm quyền ñịnh ñoạt. Sau
ñây là nội dung cụ thể của từng quyền:
- Chuyển ñổi QSDð: là hành vi chuyển QSDð trong các trường hợp: nông
dân cùng một ñịa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) ñổi ñất (nông nghiệp, lâm
nghiệp, làm muối, ñất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau ñể tổ chức lại
sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang ñồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ
canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối ñất ñai công bằng theo kiểu “có
tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có ñất ở trong cùng một ñịa phương (cùng
1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay ñổi chỗ ở. Việc chuyển ñổi
QSDð là không có mục ñích thương mại (Trần Tú Cường và các cộng sự, 2012).
- Chuyển nhượng QSDð: là hành vi chuyển QSDð, trong trường hợp
người sử dụng ñất chuyển ñi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có
khả năng sử dụng hoặc ñể thực hiện quy hoạch sử ñụng ñất mà pháp luật cho
phép,... Trong trường hợp này, người nhận ñất phải trả cho người chuyển
QSDð một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra ñể có ñược

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 8


quyền sử dụng ñó và số ñầu tư làm tăng giá trị ñất ñai. ðặc thù của việc chuyển
nhượng QSDð là ở chỗ: ñất ñai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển
quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao ñất; Nhà nước có quyền
ñiều tiết phần ñịa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDð, thuế sử
dụng ñất và tiền sử dụng ñất; Nhà nước có thể quy ñịnh một số trường hợp
không ñược chuyển QSDð; mọi cuộc chuyển nhượng QSDð ñều phải ñăng ký

ñất nông nghiệp thành ñất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương
mại,... mà vẫn ñảm bảo ñược việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong
những lựa chọn phù hợp với con ñường hiện ñại hóa và công nghiệp hoá nông
nghiệp và nông thôn (Trần Tú Cường và các cộng sự, 2012).
1.2. Quyền sở hữu, sử dụng ñất ở một số nước trên thế giới
1.2.1. Các nước phát triển
Tại các nước phát triển, ña số các nước ñều thừa nhận hình thức sở hữu tư
nhân về ñất ñai, do ñó ñất ñai ñược mua bán, trao ñổi trong nền kinh tế tuy có một số
ñặc ñiểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản xuất khác.
1.2.1.1. Thụy ðiển
Tại Thụy ðiển, pháp luật ñất ñai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân
về ñất ñai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn
tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển ñất ñai và bảo vệ môi trường. Hoạt
ñộng giám sát là một hoạt ñộng phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho
dù hệ thống pháp luật về chi tiết ñược hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về ñất ñai của Thụy ðiển gồm có rất nhiều các ñạo luật,
luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt ñộng ño ñạc ñịa chính và quản lý ñất ñai. Các
hoạt ñộng cụ thể như hoạt ñộng ñịa chính, quy hoạch sử dụng ñất, ñăng ký ñất ñai, bất
ñộng sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu ñất ñai v.v. ñều ñược luật hoá. Dưới ñây
là một số ñiểm nổi bật của pháp luật, chính sách ñất ñai của Thụy ðiển:
- Việc ñăng ký quyền sở hữu: Việc ñăng ký quyền sở hữu khi thực hiện
chuyển nhượng ñất ñai: Toà án thực hiện ñăng ký quyền sở hữu khi có các
chuyển nhượng ñất ñai. Người mua phải ñăng ký quyền sở hữu của mình trong
vòng 3 tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp ñồng chuyển nhượng ñể xin ñăng
ký. Toà án sẽ xem xét, ñối chiếu với Sổ ñăng ký ñất. Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ
tiến hành ñăng ký quyền sở hữu ñể người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao
của hợp ñồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc ñược trả lại cho người
mua. Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán (ví dụ
cấm bán).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

ñồng thế chấp (thế chấp bất ñộng sản) và một ñơn gửi toà án ñể xin ñăng ký thế
chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu ñầu tiên và gửi ñơn xin thế chấp ñến toà án.
Sau khi ñược xử lý, ñơn xin thế chấp lại ñược chuyển lại ngân hàng và lưu trong

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 11


hồ sơ thế chấp. Thông thường ngân hàng ñợi ñến khi có quyết ñịnh phê duyệt của
toà án mới chuyển tiền cho người ñi vay. Khi nợ thế chấp ñược thanh toán hết, văn
bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp sẽ ñược trả lại cho bên ñi vay. Bước (3) ñược
áp dụng khi hợp ñồng thế chấp bị vi phạm. Khi không ñược thanh toán theo ñúng
hợp ñồng, bên cho vay sẽ làm ñơn xin tịch thu tài sản ñể thế nợ. Việc này sẽ do
một cơ quan có thẩm quyền ñặc biệt thực hiện, ñó là: Cơ quan thi hành pháp luật
(Enforcement Service). Nếu yêu cầu không ñược chấp thuận, tài sản sẽ ñược bán
ñấu giá và bên cho thế chấp sẽ ñược thanh toán khoản tiền ñã cho thế chấp. Thủ
tục này ñược tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ ñược xử lý trong vòng 6
tháng kể từ khi có ñơn xin bán ñấu giá.
- Về vấn ñề bồi thường: Khi nhà nước thu hồi ñất, giá trị bồi thường ñược
tính dựa trên giá thị trường. Người sở hữu còn ñược bồi thường các thiệt hại khác.
Chủ ñất ñược hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong trường hợp
tài sản ñó phải nộp thuế thì chủ ñất phải nộp thuế). Chủ ñất có thể bán tài sản và
ñược hưởng lợi nhuận nếu bán ñược với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp thuế
cho chuyển dịch ñó. Chủ ñất ñược quyền giữ lại tài sản của mình, tuy nhiên chủ
ñất cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi ñất ñó cần cho các mục ñích chung của
xã hội. Trong trường hợp ñó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ ñất ñược quyền ñòi bồi
thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
1.2.1.2. Ôxtrâylia
Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng ñất ñai từ rất sớm.

với lĩnh vực bất ñộng sản ñược xác ñịnh rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện sự cam
kết với chương trình hành ñộng cụ thể, cũng như việc hình thành khung khổ pháp
lý bảo ñảm cho quá trình chuyển ñổi.
Ở ðức, quyền có nhà ở của công dân ñược quy ñịnh trong Liên bang.
Theo ñó, ñất và nhà không tách rời, nhà ñất ñược mua- bán theo nguyên tắc của
thị trường.
Hiến pháp Cộng hòa Liên bang ðức (ðiều XIV) quy ñịnh quyền sở hữu ñất
và quyền thừa kế xây dựng ñược Nhà nước bảo ñảm, tuy nhiên, chủ sở hữu có
nghĩa vụ sử dụng không ñi ngược với lợi ích của toàn xã hội. Khái niệm về sở hữu
ñất và nhà ở ðức là thống nhất với ngoại lệ là: thứ nhất, quyền thừa kế xây dựng –
với quyền này người ñược hưởng quyền thừa kế xây dựng có thể xây dựng và sử
dụng công trình trên mảnh ñất của chủ khác- bên giao quyền thừa kế xây dựng –
theo hợp ñồng ñược phép ký cho một thời hạn tối ña là 99 năm. Người mua quyền

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 13


có nghĩa vụ phải trả hằng năm cho chủ ñất khoản tiền bằng 6 – 7% giá trị của
mảnh ñất. Quyền thừa kế xây dựng ñược thế chấp và hết hạn hợp ñồng thì chủ ñất
mua lại nhà; hai là, sở hữu từng phần – áp dụng trong trường hợp một người mua
căn hộ trong một tòa nhà thì quyền sở hữu căn hộ và một dất trong khuôn viên tòa
nhà. Phần ñất này ñược quy ñịnh theo tỷ lệ phần trăm của toàn bộ diện tích ñất,
mặc dù không chỉ rõ ở vị trí cụ thể nào. Tỷ lệ này phụ thuộc vào diện tích và vị trí
không gian của căn hộ trong tòa nhà ( Lê Xuân Bá và các cộng sự, 2003).
1.2.1.4. Cộng hòa Séc
Tại Cộng hòa Séc, quyền có nhà ở ñược quy ñịnh trong Hiến pháp của
nước cộng hòa này. Sau năm 1989, nghĩa là kể từ khi nước này tuyên bố từ bỏ
mô hình xã hội chủ nghĩa và chuyển sang xây dựng và phát triển nền kinh tế thị

chủ sở hữu, sử dụng ñất, cụ thể:
- Giấy chứng nhận sở hữu ñất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền sở
hữu về ñất ñược cấp sau khi ño ñạc xác ñịnh các góc thửa trên bản ñồ tỷ lệ 1:1000
hoặc 1:2000 hoặc chuyển ñổi từ bản ñồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền của chủ sở
hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải ñăng ký chuyển nhượng), thế chấp, chia
nhỏ thửa ñất, thừa kế. Nếu 10 năm ñất không sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu
lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận NS4 ñược cấp từ loại giấy chứng
nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu ñược cấp mà
không có giấy tờ pháp lý thì trong vòng 10 năm không ñược chuyển nhượng.
- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng QSDð (không phải sở hữu). Có
hai loại giấy chứng nhận ñược cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương pháp nào
ñể ño ranh giới thửa ñất.
+ Giấy chứng nhận loại NS3K: ðược cấp cho thửa ñất khi ranh giới thửa
ñất ñó ñược xác ñịnh trên bản ñồ ñược thành lập từ bản ñồ ảnh chưa nắn. Loại
giấy này có quyền chuyển nhượng (phải ñăng ký chuyển nhượng). Nếu 5 năm ñất
không ñược sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu
giấy chứng nhận NS3K ñược cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế
việc chuyển nhượng.
+ Giấy chứng nhận loại NS3: ðược cấp cho thửa ñất khi ranh giới thửa ñất
ñó ñược ño ñộc lập bằng phương pháp tam giác (ño mặt ñất), sau 30 ngày thông
báo loại giấy này mới ñược chuyển nhượng (phải ñăng ký chuyển nhượng). ðất
không ñược ñể không sử dụng trên 5 năm.
- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về
ñất. Loại giấy này ñược cấp cho loại ñất ñược chiếm hữu trước năm 1954 sau khi
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 15


có ñơn xin cấp giấy hoặc ñất ñược chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không thuộc


Page 16


1.2.2.2. Malaixia
Theo Bộ Luật ñất ñai của Malaixia, cá nhân, tổ chức muốn ñược công nhận
là người sở hữu ñất phải ñăng ký tại cơ quan ñăng ký ñất ñai của liên bang ñể có
một văn bản chứng nhận gọi là bằng khoán. Văn bản bằng khoán ñiền thổ chính là
bằng chứng ñể kết luận cá nhân hoặc tổ chức ñã ñăng ký trong ñó chính là chủ sở
hữ ñược mô tả trong bằng khoán. Trước khi ñăng ký vào bằng khoán, ñất ñai vẫn
là ñất của bang. Mọi giao dịch (chuyển nhượng, trả tiền, cho thuê,..) ñều phải ñăng
ký, nếu không thì ñó chỉ là hợp ñồng giữa các bên liên quan. Nó sẽ không ñược
Chính phủ công nhận là vĩnh viễn cho ñến khi ñược ñăng ký hợp pháp.
Các loại bằng khoán mà bang có thể chuyển nhượng là:
- Bằng khoán ñăng ký và Bằng khoán Phòng ñất ñai (là loại bằng khoán
hoàn chỉnh) nghĩa là ñất ñã ñược ño ñạc xong. Chủ sở hữu ñất có Bằng khoán
hoàn chỉnh sẽ có những quyền sau:
+ Bằng khoán ñược cấp là vĩnh viễn.
+ Có quyền chia, ngăn hoặc hợp nhất ñất ñai.
+ Có quyền tiến hành các giao dịch (chuyển nhượng, cho thuê, ñóng
tiền,..) trên ñất ñai của mình.
+ Có quyền ngăn chia ngôi nhà nào từ 2 tầng trở lên ñể có ñược các bằng
khoán riêng cho các phần diện tích riêng trong ngôi nhà.
+ Có quyền ñể lại ñất hoặc phần tài sản không phân chia nào khác trên ñó
theo di chúc.
- Bằng khoán hạn chế (QT) có nghĩa là ñất chưa ñược ño hoàn chỉnh.
Ranh giới thửa ñất còn ñang là tạm thời. Chủ sở hữu ñất có Bằng khoán hạn chế
(QT) có quyền như Bằng khoán hoàn chỉnh ngoại trừ:
+ Ranh giới ñất còn tạm thời.
+ Trừ khi có quy ñịnh thêm trong Bộ Luật ñất ñai, chủ sở hữu không ñược

Trung Quốc ñã làm xuất hiện hình thức QSDð “giao”. Các doanh nghiệp, người
sử dụng ñất ñược phép mua QSDð giao ñối với một thửa ñất nhất ñịnh nào ñó từ
Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm
tuỳ thuộc vào mục ñích sử dụng). Việc mua bán này có thể ñược thực hiện thông
qua thoả thuận, ñấu thầu hoặc ñấu giá. Khi ñã có ñược QSDð người sử dụng ñất
có thể thực hiện giao dịch ñất ñai qua các hình thức sau:
- Chuyển nhượng QSDð
Về ñiều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDð là hoạt ñộng dân

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 18


sự, cho nên chính quyền chỉ ñóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện
pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết. Nhìn chung, có ba ñiều
kiện cơ bản ñể ñược chuyển nhượng, ñó là: ñã hoàn thành nghĩa vụ tài chính ñể
có QSDð; có giấy chứng nhận QSDð và ñã bỏ vốn thực hiện hoạt ñộng ñầu tư ở
một mức ñộ nhất ñịnh, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn ñầu tư cho việc
sử dụng theo dự án.
Như vậy, các ñiều kiện chuyển nhượng QSDð nêu trên có ñiểm giống với
ñiều kiện chuyển nhượng QSDð theo pháp luật Việt Nam ở hai ñiều kiện ñầu.
Về ñiều kiện thứ ba, quy ñịnh của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơn
quy ñịnh của pháp luật Việt Nam. ðiều này tạo ñiều kiện thuận lợi cho việc thực
hiện quyền của người sử dụng ñất và việc quản lý nhà nước về ñất ñai.
Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng QSDð
không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước. Thông thường trong 15 ngày kể từ
ngày ký hợp ñồng, người nhận chuyển nhượng QSDð phải ñăng ký QSDð tại Phòng
quản lý Nhà nước về ñất ñai, kèm với việc nộp phí chuyển nhượng tương ứng.
Về giá cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển