MỤC LỤC
Lời cam đoan ....................................................................................................... i
Lời cảm ơn ......................................................................................................... ii
Mục lục ............................................................................................................. iii
Danh mục các chữ viết tắt.................................................................................. vi
Danh mục bảng ................................................................................................ vii
DAnh mục hình ............................................................................................... viii
MỞ ĐẦU ............................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................1
2. Mục đích nghiên cứu .......................................................................................3
3. Yêu cầu của đề tài............................................................................................3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU...................................................................4
1.1. Khái quát về đất đai và thị trường quyền sử dụng đất....................................4
1.1.1. Đất đai và quyền sở hữu đất đai ............................................................4
1.1.2. Bất động sản và thị trường bất động sản ...............................................7
1.2. Khái quát về giá đất ................................................................................... 12
1.2.1. Khái niệm về giá đất ........................................................................... 12
1.2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất ...................................................... 14
1.2.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ..................................................... 16
1.2.4. Các nguyên tắc và phương pháp của định giá đất................................ 19
1.3. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam......................................... 22
1.3.1. Công tác định giá đất trên thế giới ...................................................... 22
1.3.2. Công tác định giá đất ở Việt Nam ....................................................... 30
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁPNGHIÊN CỨU ........................... 35
2.1. Đối tượng nghiên cứu ................................................................................. 35
2.2. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................... 35
2.3. Nội dung nghiên cứu .................................................................................. 35
2.4. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................ 35
2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ..................................... 35
2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ................................................... 36
iii

3.5. Giải pháp để xác định giá đất ở quy định của Nhà nước trên địa bàn thành
phố Bắc Ninh .................................................................................................... 87
iv


KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................................... 89
Kết luận ............................................................................................................. 89
Kiến nghị........................................................................................................... 91
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................. 92
PHỤ LỤC.......................................................................................................... 94

v


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS

:

Bất động sản

GTNT

:

Giao thông nông thôn

HĐND

:


Trung ương

vi


DANH MỤC BẢNG
TT

Tên bảng

Trang

3.1.

Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế thành phố Bắc Ninh........................... 46

3.2.

Dân số, lao động thành phố Bắc Ninh từ năm 2012 – 2014 .................... 48

3.3.

Hiện trạng sử dụng đất thành phố Bắc Ninh năm 2014.......................... 51

3.4.

Khung giá đất ở tại đô thị....................................................................... 58

3.5.

3.13. Giá đất thị trường năm 2014 của đường thuộc khu vực phường Vân
Dương thuộc nhóm III khu vực xã lên phường ....................................... 76
3.14. Giá đất đường Nguyễn Cao thuộc nhóm II khu vực mới được cải tạo .... 80
3.15. Giá đất thị trường năm 2014 của Nhóm II (khu đô thị mới được cải
tạo) phụ thuộc vào kích thước mặt tiền và khoảng cách tới đường
chính ...................................................................................................... 82

vii


DANH MỤC HÌNH
TT

Tên hình

Trang

3.1.

Sơ đồ vị trí Thành phố Bắc Ninh............................................................ 40

3.2.

Đường Vân Dương 1 thuộc phường Vân Dương .................................... 75

3.3.

Biểu đồ so sánh giá đất thực tế và giá đất quy định tuyến đường Vân
Dương 1 giai đoạn 2012-2014................................................................ 77


trường này bắt đầu hoạt động có hiệu quả tạo cơ sở cho tính ưu việt của thị
trường này hoạt động. Quyền sử dụng đất là một loại hàng hoá quan trọng của thị
trường đó. Vì thế giá quyền sử dụng đất hay nói ngắn gọn là giá đất có một vị trí
đặc biệt trong thị trường bất động sản, thu hút được sự quan tâm của rất nhiều đối
tượng. Ở Việt nam các quan hệ giao dịch về đất đai đã xuất hiện từ rất sớm. Khi
hiến pháp năm 1980 ra đời, lần đầu tiên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân
và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai, tuy nhiên những giao dịch mua
bán đất ở vẫn diễn ra ngầm núp bóng dưới hình thức mua bán nhà ở và chủ yếu
được mua bán trao tay tự cam kết giữa người mua và người bán. Hiến pháp năm
1992 ra đời là sự “cởi trói” về mặt pháp lý với quy định: “tổ chức hộ gia đình, cá
nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo
quy định của pháp luật”. Lần đầu tiên giá đất được chính thức sử dụng: “Nhà
nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi
giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại
về đất khi thu hồi”. Đây là mốc đánh dấu sự bùng nổ và phát triển công khai của
thị trường bất động sản. Như chúng ta đã biết thị trường bất động sản luôn luôn
1


đồng hành và có tác động rất lớn đến nền kinh tế xã hội của mọi quốc gia, thị
trường bất động sản phát triển có nghĩa là nền kinh tế đang đi lên. Từ năm 1990
trở lại đây, thị trường bất động sản có nhiều diễn biến phức tạp đã ảnh hưởng
không tốt đến nền kinh tế đất nước, Quốc hội đã ban hành Luật Đất đai 2003 và
cụ thể hơn là Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 quy định về khung
giá các loại đất và phương pháp xác định giá đất. Nghị định số 123/2007/NĐ-CP
ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP
để điều tiết thị trường này. Mời đây Quốc hội đã ban hành Luật Đất đai 2013,
Chính phủ ban hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về Giá đất và Bộ Tài
nguyên và Môi trường ban hành Thông tư 36/2014/TT-BTNMT về quy định chi
tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ

2. Mục đích nghiên cứu
- Nghiên cứu giá đất ở thực tế và giá đất do Nhà nước quy định trên địa bàn
thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh
- Nghiên cứu ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở trên địa bàn thành phố
Bắc Ninh. Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở
đô thị phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
3. Yêu cầu của đề tài
- Các số liệu, tài liệu phản ánh trung thực, khách quan các yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất ở.
- Phân tích, đánh giá chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa
bàn thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh;
- Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi.

3


Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Khái quát về đất đai và thị trường quyền sử dụng đất
1.1.1 Đất đai và quyền sở hữu đất đai
1.1.1.1. Đặc điểm của đất đai
Đất đai vừa là tài nguyên đồng thời vừa là tài sản nên khi nghiên cứu các
khái niệm liên quan đến giá đất, định giá đất, cần có sự thống nhất trong cách đặt
vấn đề cũng như về phạm vi, đối tượng nghiên cứu.
Khi nghiên cứu các khái niệm về giá đất và định giá đất tức là nghiên cứu
đất đai trong mối quan hệ về kinh tế, thị trường, pháp luật, dân sự. Trong mối
quan hệ đó, đất đai - đối tượng nghiên cứu - Được xem xét với tư cách là một
loại tài sản, có giá trị và giá trị sử dụng. Khi đất đai được lưu thông trên thị
trường, nó trở thành hàng hóa và cũng như bao loại hàng hóa khác, khi hàng hóa
đất đai được bán trên thị trường thì cũng là lúc giá trị của đất đai được thực hiện.
Để bảo đảm tính nhất quán khi nghiên cứu về giá đất, định giá đất, những vấn đề

một thành phần cấu thành nên tòa nhà đó và nó cũng được xem là một loại bất
động sản. Xét về giá trị, khi định giá bất động sản thì trong tổng giá trị của bất
động sản, có phần giá trị của tòa nhà và trong phần giá trị của tòa nhà có phần giá
trị của chiếc máy điều hòa tham gia.
Vấn đề nêu trên có ý nghĩa rất quan trọng trong quá trình định giá tài sản
đất đai và bất động sản khác, nó giúp cho người định giá nhận biết được đầy đủ,
toàn diện về các bất động sản cần định giá trước khi lựa chọn một phương pháp
định giá phù hợp.
- Vị trí của mỗi thửa đất là độc nhất vô nhị
Đất đai trong quá trình sử dụng được chia thành các thửa đất và được xác
định bởi đường ranh giới khép kín. Các thửa đất có thể giống nhau về diện tích,
hình thể, kích thước, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, nhưng chúng không
thể trên cùng một vị trí. Do vậy, mỗi thửa đất chiếm cứ một vị trí đặc thù và cố
định. Người ta gọi vị trí đặc thù đó của đất đai là “độc nhất vô nhị”. Tính “độc
nhất vô nhị” về vị trí của mỗi thửa đất là ổn định và tồn tại khách quan trong
không gian, thời gian và là nguồn gốc tạo ra “địa tô chênh lệch 1”. Vì vậy, trong
quá trình điều tra, khảo sát giá đất trên thị trường phải đặc biệt quan tâm tới yếu
tố vị trí của thửa đất, phải mô tả chi tiết những lợi thế và bất lợi thế của vị trí của
5


từng thửa đất để làm cơ sở cho việc phân tích mức độ tác động của yếu tố vị trí
tới giá bán của thửa đất đó trên thị trường.
- Trên mỗi diện tích đất xác định, có nhiều công năng, mục đích khác
nhau có thể lựa chọn để sử dụng.
Mỗi diện tích đất xác định, có nhiều công năng, mục đích sử dụng khác
nhau có thể lựa chọn để phục vụ các lợi ích khác nhau của một người, nhiều
người hoặc toàn xã hội. Đây là nguyên nhân chính dẫn đến các xung đột về sử
dụng đất giữa người này với người khác, giữa nhóm người này với nhóm người
khác, giữa các cá nhân, nhóm người với toàn xã hội.

Về nguyên tắc, quyền sở hữu đất đai thuộc về chủ sở hữu đất đai nhưng
trên thực tế và trong nhiều trường hợp, quyền sở hữu đất đai được phân chia, cắt
lớp thành nhiều quyền; trong đó, một hoặc một số quyền được chủ sở hữu đất đai
giữ lại, một hoặc một số quyền còn lại được chủ sở hữu đất đai trao cho người
khác. Việc giữ hoặc trao các quyền cụ thể về đất đai của chủ sở hữu người cho
người khác được thực hiện trên nguyên tắc thỏa thuận hoặc do pháp luật quy
định. Điều đó chứng tỏ quan niệm về sự tuyệt đối hóa quyền sở hữu và quan
niệm về nội dung quyền sở hữu với 3 quyền năng như trước đây đã trở nên lỗi
thời và sơ cứng. Tuy các xu hướng mới, quan niệm mới về quyền sở hữu không
bác bỏ hoặc thay thế bất cứ một quyền năng nào trong 3 quyền năng của quyền
quyền sở hữu nhưng quyền sử dụng ngày càng được tuyệt đối hóa từ chính
những người chủ sở hữu: hệ quả là quyền sử dụng tài sản của người không phải
là chủ sở hữu tài sản ngày càng được xác lập một cách sâu rộng, trên cơ sở sự
trao quyền của chủ sở hữu và quy định của pháp luật, đồng thời phân chia lại các
quyền năng thuộc quyền sở hữu cho các chủ thể khác nhau nhằm đảm bảo các
quyền năng đó được thực hiện trên thực tế, đem lại lợi ích trước hết cho chủ sở
hữu và cho những chủ thể khác có liên quan (Bộ Tài nguyên và Môi trường,
2013).
1.1.2. Bất động sản và thị trường bất động sản
1.1.2.1. Khái quát về thị trường bất động sản
Theo khái niệm Luật La Mã: Bất động sản là những đồ vật không thể thay
đổi vị trí của mình trong không gian mà lại không vị tổn hại đến đặc tính.
Bất động sản là tài sản không di rời được bao gồm đất đai và các tài sản
gắn liền với đất đai.
7


Theo Bộ luật Dân sự Việt Nam (Điều 174) Bất động sản là các tài sản
không di dời được bao gồm:
+ Đất đai

được giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất
nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai” Trong giai
đoạn này, Quyền sử dụng đất chưa được thừa nhận là tài sản và chưa được phép
trao đổi trên thị trường như một loại hàng hoá.
Đến năm 1993, sự ra đời của Luật Đất đai và được sửa đổi bổ sung các
năm 1998, 2001, chính sách quản lý của nước ta đã có nhiều thay đổi theo hướng
Nhà nước giao đất sản xuất ổn định, lâu dài cho hộ gia đình cá nhân. Khoản 2,
Điều 3, Luật Đất đai năm 1993 quy định: “ Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước
giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp
QSDĐ”. Lần đầu tiên khái niệm giá đất được chính thức sử dụng: “Nhà nước xác
định giá các loại đất để tính thuế chuyển QSDĐ, thu tiền khi giao đất hoặc cho
thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao dất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi
đất. Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng
thời gian (Điều 12, Luật Đất đai năm 1993). Như vậy, từ khi Luật Đất đai năm
1993 được ban hành với việc quy định 5 quyền của người sử dụng đất đã chính
thức khai sinh, thừa nhận sự hoạt động và phát triển của thị trường BĐS trong
nền kinh tế thị trường định hướng XHCN Việt Nam. Từ chỗ mua bán đất đai là
bất hợp pháp, phải núp bòng dưới danh nghĩa mua nhà nay được thừa nhận là
hợp pháp đã mở cơ hội cho nhiều người dân có tiền, có nhu cầu tham gia vào
dòng người mua nhà đất hoặc đất để làm nhà ở một cách chính thức. Nhà nước
thực hiện việc cung ứng ra thị trường bất động sản thông qua việc giao đất cho
các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất
được áp dụng đối với đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở, nhà kinh doanh
(bán và cho thuê) Hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất áp dụng đối với
đất sản xuất nông, lâm ngư nghiệp của hộ nông dân và đất để xây dựng các công
trình không nhằm mục đích kinh doanh. Cùng với sự phát triển của thị trường sơ
cấp, các giao dịch bất động sản trên thị trường thứ cấp về quyền sử dụng đất cũng
như tài sản gắn liền với đất đã được hình thành, phát triển sôi động hơn. Hàng
hoá trên thị trường bất động sản phong phú và được giao dịch nhiều hơn.
Bộ luật dân sự năm 1995 với nhiều quy định về các điều kiện, nội dung

tháng 12/2008 thị trường trầm lắng, giao dịch rất ít và giá cũng không biến đổi
nhiều. Năm 2009 thị trường BĐS biến động không rõ xu hướng, tại một số phân
khúc hẹp của thị trường giá đã tăng khá mạnh.
10


Năm 2010, thị trường Bất động sản ở 2 trung tâm kinh tế lớn là Hà Nội và
TP HCM liên tiếp có những biến động tăng- giảm bất thường. Trong khi tại Hà
Nội, thị trường Bất động sản tiếp tục tăng giá và diễn biến phức tạp, TP Hồ Chí
Minh chứng kiến sự sụt giảm mạnh về giao dịch và chững lại của giá đất.
Đầu năm 2011, thị trường BĐS Hà Nội vẫn tiếp đà tăng giá từ năm 2010
tại nhiều khu vực, giá bất động sản tại một số dự án có xu hướng tăng nhẹ,
khoảng 5-10%, tiêu biểu là đất nền, biệt thự các dự án. Từ khoảng giữa năm,
trước động thái siết chặt tín dụng của Ngân hàng nhà nước đối với thị trường
BĐS vào ngày 30/6/2011, thị trường BĐS đã hoàn toàn chấm dứt chuỗi ngày
tăng giá và bước vào vòng xoáy lao dốc khi tính thanh khoản giảm sút, cầu giảm,
nợ xấu tăng.
Kéo dài đến năm 2013 thị trường bất động sản vẫn tồn tại những khó
khăn lớn. Giao dịch trầm lắng, tồn kho bất động sản cao, nợ xấu chưa được giải
quyết như mong muốn. Tuy vậy, một loạt giải pháp của Nhà nước đã được đưa
ra. Nợ xấu đã được Công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (VAMC)
xem xét mua lại. Nhà ở xã hội đã được xem xét hỗ trợ bằng Nghị quyết 02 của
Chính phủ thông qua gói 30.000 tỷ, quỹ đầu tư bất động sản cũng được thúc đẩy,
ngân hàng tiết kiệm nhà cũng được đề xuất. Cuối năm 2013, một số công trình tại
một số vị trí thuận lợi đã tái khởi động. Một số dự án đã hoàn thành đi vào bàn
giao nhà…Để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, Chính phủ đã ban hành
Nghị quyết số 02/NQ-CP (ngày 07/01/2013) về một số giải pháp tháo gỡ khó
khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu tạo tín hiệu tốt
cho thấy thị trường BĐS năm 2014 có nhiều chuyển biến tích cực hơn (Đặng
Hùng Võ, 2014).

1.2.1. Khái niệm về giá đất
Giá đất - giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai
được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất
định, cho một mục đích sử dụng nhất định trên một đơn vị diện tích. Hầu hết
những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị
của quyền sở hữu đất đai, hay giá đất là giá bán quyền sở hữu đất. Tuy nhiên, giá
trị của đất đai không phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất
đai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vô giá
12


vì nó khác với mọi loại hàng hoá khác. Do vậy, khó có thể tính đúng, tính đủ giá
trị của đất cho nên dù có được định giá bằng các phương pháp khoa học thì giá
đất cũng chỉ là sự ước tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất định của
nền kinh tế xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những người có quan hệ kinh
tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai.
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho các tổ
chức, hộ gia định và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế
hoạch. Giá đất được quy định là giá quyền sử dụng đất. Tại Điều 4 Luật Đất đai
năm 2003 nêu rõ: “Giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích
đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử
dụng đất”.
Tại Khoản 4 Điều 5 tại luật này, Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành
phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng
01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ
chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho
thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử
dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất,
lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với
người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.

ra yếu tố vị trí của thửa đất cũng ảnh hưởng rất lớn đối với loại địa tô này. Địa tô
chênh lệch I nói chung phải thuộc về chủ sở hữu đất đai vì phần nhiều lợi nhuận
siêu ngạch đó có được không phải do công lao động hay sự đầu tư của cải vật
chất của nhà tư bản mà do điều kiện tự nhiên tạo ra.
- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh
đem lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không
bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau. Địa tô chênh
lệch II cho thấy khả năng đầu tư thâm canh của nhà tư bản trên mảnh đất mà họ
canh tác.
Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh
doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất
của địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh
hưởng rất lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà
14


còn là sự phát triển của tư bản sáp nhập vào đất không ngừng tăng lên.
1.2.2.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có
thể thay đổi. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất
phải giảm đi, vì lúc này người mua sẽ đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn
là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ
ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất
thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng,
lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Vì vậy nhà tư bản
kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong quá trình phát triển
kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng,
việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng
làm cơ sở để xác định giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể
tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của

tham gia lưu thông quy hoạch sử dụng đất, cho chuyển mục đích sử dụng đất
đóng vai trò quyết định. Điều này phụ thuộc vào chất lượng quy hoạch , sao cho
vừa đảm bảo cung về đất cho phát triển kinh tế - xã hội, vừa đảm bảo sự cân bằng hợp
lý cơ cấu giữa các loại đất.
1.2.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất
Giá đất cũng giống như các loại hàng hóa thông thường khác trong kinh tế
thị trường, được hình thành và vận động theo quy luật kinh tế, gồm: quy luật
cạnh tranh, quy luật cung cầu, quy luật giá trị. Tuy nhiên, đất đai là một loại hàng
hóa đặc biệt, có khả năng sinh lợi và được sử dụng vào đa mục đích, trong khi
quỹ đất ngày càng hạn hẹp mà nhu cầu về đất ngày càng tăng nên gây áp lực rất
lơn tới các quan hệ sử dụng đất. Do đó, giá đất chịu sự chi phối của rất nhiều
nhân tố. Có thể nói không có loại hàng hóa nào lại biểu hiện mức độ biến thiên
về giá lớn hơn đất đai.
Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất, gồm:
1.2.3.1.Nhân tố nhân khẩu
Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. ảnh hưởng
của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ nhân
khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình.
1.2.3.2. Nhân tố xã hội
Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất. Nhân tố
16


xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn định chính trị,
an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa.
1.2.3.3. Nhân tố quốc tế
Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không thể tách rời ảnh
hưởng của hoàn cảnh quốc tế. Ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh tế thế giới
tới giá đất được phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hưởng đến tình hình kinh tế,
chính trị trong nước.

- Chất lượng môi trường: Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất
chủ yếu bao gồm, mtrường nhân văn và mtrường tự nhiên, bao gồm các đkiện
mtrường tự nhiên như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô
nhiễm tiếng ồn... cho đến các điều kiện mtrường nhân văn như loại hình nghề
nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập... ở khu vực.
- Nhân tố quy hoạch : Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu
có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế
sử dụng đất...
1.2.3.7. Nhân tố cá biệt
Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân
thửa đất. Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả
của từng thửa đất.
- Diện tích:Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng
đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng
tài chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất.
- Chiều rộng:Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu
quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích
kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất.
- Chiều sâu: Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với
mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử
dụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó.
- Hình dáng:Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn
các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc... đều không
thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất.
- Độ dốc: Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá
cao nên ảnh hưởng đến giá đất.
18


- Hạn chế của quy hoạch đô thị:Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là nhân