ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ DUYÊN

NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ
THÁI BÌNH, TỈNH THÁI BÌNH GIAI ĐOẠN 2014 - 2016

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ DUYÊN

NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ
THÁI BÌNH, TỈNH THÁI BÌNH GIAI ĐOẠN 2014 - 2016
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Đàm Xuân Vận

THÁI NGUYÊN - 2017



rất nhiều trong quá trình thực hiện đề tài.
Mặc dù đã có rất nhiều cố gắng, nhưng do thời gian và trình độ có hạn
nên đề tài không thể tránh khỏi những thiếu sót. Tôi rất mong nhận được ý
kiến đóng góp quý báu của các thầy cô, quý vị và bạn bè để luận văn này
được hoàn thiện hơn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày ..... tháng .... năm 2017
Tác giả luận văn

Nguyễn Thi Duyên


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN............................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................. vi
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết đề tài ....................................................................................... 1
2. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................ 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn....................................................................... 2
3.1. Ý nghĩa khoa học ........................................................................................ 2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ......................................................................................... 2
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................ 3
1.1. Khái quát về giá đất.................................................................................... 3
1.1.1. Khái niệm về giá đất ................................................................................ 3
1.1.2. Đặc điểm của giá đất ................................................................................ 3

2.3.3. Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố Thái
Bình, tỉnh Thái Bình giai đoạn 2014 - 2016 ................................................... 25
2.3.4. Nguyên nhân, xu hướng biến động và đề xuất giải pháp quản lý giá đất
trên địa bàn thành phố Thái Bình giai đoạn 2014 - 2016................................ 25
2.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 25
2.4.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ..................................................... 25
2.4.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu ................................................... 26
2.4.3. Phương pháp điều tra, phỏng vấn ......................................................... 26
2.4.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu .............................. 27
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 30
3.1. Vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội của thành phố
Thái Bình ......................................................................................................... 30
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 30
3.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội ........................................................................ 33
3.1.3. Tình hình quản lý đất đai của thành phố Thái Bình.............................. 36
3.1.4. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Thái Bình giai đoạn 2014 - 201637


v
3.2. Đánh giá thực trạng giá đất ở tại địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh Thái
Bình giai đoạn 2014 - 2016 ............................................................................. 38
3.2.1. Giá đất ở qui định trên địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình .. 38
3.2.2. Thực trạng giá đất ở của thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình giai đoạn
2014 - 2016...................................................................................................... 39
3.3. Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố Thái
Bình, tỉnh Thái Bình giai đoạn 2014 - 2016 ................................................... 43
3.3.1. Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất tại thành phố Thái Bình,
tỉnh Thái Bình giai đoạn 2014 - 2016 ............................................................. 43
3.3.2. Ảnh hưởng của vị trí lô đất (trên cùng một tuyến đường ) đến giá đất tại
thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình giai đoạn 2014 - 2016 .......................... 51

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

HĐND

: Hội đồng nhân dân

JPPH

: Cục các dịch vụ định giá và tài sản

Pb

: Phù sa ngoài đê được bồi đắp thường xuyên

Ph

: Phù sa trong đê không được bồi hàng năm

QLĐĐ

: Quản lý đất đai

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

SDĐ


Bảng 3.6: Giá đất theo vị trí của nhóm đường, phố cận trung tâm................. 46
Bảng 3.7: Giá đất theo vị trí của nhóm đường, phố xa trung tâm .................. 48
Bảng 3.8: Kết quả khảo sát mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở
qua các nhân tố trên địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình ....... 50
Bảng 3.9: Kết quả tương quan của một số yếu tố nghiên cứu ảnh hưởng đến
giá đất ..................................................................................................... 60


viii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu với một thị trường đất đai điển hình ........................... 6
Hình 3.1: Cơ cấu đất đai năm 2016 thành phố Thái Bình ........................................37
Hình 3.2: Biểu đồ giá đất giá đất quy định so với giá đất thị trường ở nhóm I ......45
Hình 3.3: Biểu đồ giá đất giá đất quy định so với giá đất thị trường ở nhóm II ....47
Hình 3.4: Biểu đồ giá đất giá đất quy định so với giá đất thị trường ở nhóm III ...49
Hình 3.5: Ma trận tương quan giữa hai biến vị trí và giá thực tế.............................51
Hình 3.6: Mức độ ảnh hưởng giữa các vị trí trên 4 tuyến đường phố nhóm I .......52
Hình 3.7: Ma trận tương quan giữa hai biến độ rộng mặt tiền và giá thực tế.........53
Hình 3.8: Ma trận tương quan giữa hai biến hình thể của thửa đất và giá thực tế .55
Hình 3.9: Ma trận tương quan giữa hai biến diện tích của thửa đất và giá thực tế 55
Hình 3.10: Ma trận tương quan giữa hai biến tình trạng pháp lý của thửa đất và giá
thực tế ............................................................................................................57
Hình 3.11: So sánh giá đất trên thị trường theo VT của hai lô đất thuộc khu vực xa
trung tâm .......................................................................................................57
Hình 3.12: Ma trận tương quan giữa hai biến quy hoạch của thửa đất và giá thực tế
........................................................................................................................59
Hình 3.13: Ma trận tương quan giữa hai biến tâm lý của người sử dụng thửa đất và
giá thực tế ......................................................................................................60




2

này không chỉ trong phạm vi tài chính, ngân sách, vốn, đầu tư mà đáng ngại
hơn là đã làm cho thiếu sự bền vững xã hội trong quá trình phát triển xã hội.
Xuất phát từ thực tế trên và để góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học
trong công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị
trường, là mục tiêu của đề tài nghiên cứu: “Nghiên cứu các yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình giai
đoạn 2014 - 2016”.
2. Mục tiêu của đề tài
Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành
phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình với mong muốn tìm giải pháp nhằm góp phần
giảm thiểu tối đa sự chênh lệch của giá đất Nhà nước quy định và giá thị
trường, đồng thời ổn định giá đất, góp phần tích cực hơn nữa trong công tác
quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.1. Ý nghĩa khoa học
- Bổ sung, hoàn thiện kiến thức đã học trong nhà trường cho bản thân
đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi và khó khăn của công tác
định giá đất trong thực tế.
- Nhằm giúp học viên hiểu được một cách cặn kẽ, sâu sắc và nắm chắc
quy trình, nguyên tắc phân vùng đất, xác định vị trí đất. Và áp dụng xác định
giá các loại đất.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Giúp nắm vững những quy định của pháp luật đất đai 2013; hệ thống
các văn bản dưới luật về đất đai của Trung ương và địa phương về công tác
định giá đất tại địa phương.
- Nắm được giá đất thực tế, nêu bật yếu tố vị trí trong công tác xác định
giá đất để từ đó có những định hướng quản lí đất đai cũng như ban hành bảng

vốn là có thể tính ra giá đất[10].
- Không giống nhau về thời gian hình thành: Do đất đai có tính khác


4

biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành
dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá
cả dài, khó so sánh với nhau. Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân
loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất
phù hợp với từng thời điểm nhất định[10].
- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao
hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định. Đất đai không phải là
sản phẩm lao động của con người, cho nên không có giá thành sản xuất. Thực
tế trong trường hợp con người khai phá đất đai, thì chi phí là một bộ phận của
giá đất vì người ta có thể tính được các chi phí trực tiếp đầu tư vào đất. Tuy
nhiên các khoản chi phí khác thì khó phân bổ để mà hạch toán vào giá đất[10]..
- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng
cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông
thường. Chủ yếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành. Đầu tiên là do tính
khan hiếm của đất đai nên tính co dãn trong cung nhỏ; mà đồng thời sự phát
triển kinh tế, xã hội và nhân khẩu tăng lên không ngừng nên yêu cầu về đất
tiếp tục tăng theo, cho nên giá đất ngày càng tăng lên, đồng thời do cấu tạo
hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình
quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có
trạng thái tăng lên. Trong thị trường thông thường, giá cả hàng hoá chịu ảnh
hưởng của bản thân đôi bên cung cầu. Nhưng nói chung cung của đất là do tự
nhiên cung cấp, đất đai mà con người có thể sử dụng được là rất hạn chế, làm
cho tính co dãn trong cung kinh tế cũng rất nhỏ, nhưng do nhu cầu đối với đất
lại thay đổi theo phát triển kinh tế nên tính co dãn lại rất lớn, đó là mặt chủ

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá
đất có thể thay đổi, lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi,
nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa
tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải


6

tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô
cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá
đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận [6].
* Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường
được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì
giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là
nguyên tắc cân bằng cung cầu.
Giá đất
Cung về đất
G1E
G
Cầu về đất
L1 LL2
Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu với một thị trường đất đai điển hình
Hình 1.1 là sơ đồ cung và cầu trên một thị trường điển hình, minh hoạ sự
tương tác giữa cung và cầu trong thị trường điển hình. Giá đất đai được xác định
ở điểm mà đồ thị cung và đồ thị cầu giao nhau (điểm E). Điểm E được gọi là
điểm cân bằng giữa giá đất (G) và số lượng đất đai (L). Nếu giá được cố định ở
(G1), thì số lượng cầu sẽ giảm xuống (L1) nhưng những người cung cấp cũng sẽ
đồng ý bán với số lượng (L2) ở giá đó. Tình huống này sẽ không ổn định[6].
Trên thị trường xảy ra tình trạng dư thừa hay cung quá mức và người



8

1.2.2. Yếu tố khu vực
Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của nơi có
đất, những đặc tính của địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra
có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó.
- Vị trí: Nhân tố này ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu về vị trí kinh tế, là
nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được
xếp hạng, cự ly đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các
trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại
trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất.
- Điều kiện cơ sở hạ tầng: Có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm
hai loại lớn là thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ. Đó là: đường nước ngầm,
điện lực, điện thoại, khí đốt, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện...
Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số đảm bảo, mức độ đồng
bộ và cự ly.
- Chất lượng môi trường: Có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm
môi trường nhân văn và môi trường xã hội, các điều kiện tự nhiên như: địa
chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn. Các điều
kiện nhân văn như: loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và
mức thu nhập ở khu vực.
- Nhân tố quy hoạch: Ảnh hưởng đến giá đất, chủ yếu có tính chất sử
dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng
đất, chế độ quản lý giao thông khu vực. Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu
vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất
sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị.
1.2.3. Yếu tố cá biệt
Là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất. Ảnh

đánh giá trạng thái phát triển kinh tế là thu nhập quốc dân. Thu nhập quốc dân
tăng tức là kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật giá tiền nằm trong
trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng yêu cầu
về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên.


10

- Mức độ dự trữ và đầu tư: Hai vấn đề này có mối tương quan thuận
với nhau, nghĩa là trữ tăng thì đầu tư cũng tăng tương ứng. Như vậy, phân tích
ảnh hưởng của mức độ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có thể khái quát bằng
sự phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất. Mức độ dự trữ
nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và biến động giá cả trong thị
trường nhà đất là liên quan mật thiết với nhau.
- Tình trạng thu chi, tài chính tiền tệ: Nó phản ánh thực lực kinh tế
tổng hợp quốc gia, lượng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bên ngoài của tình
trạng tài chính tiền tệ. Chúng ta chủ yếu phân tích về ảnh hưởng của lượng
cung cấp tiền mặt đối với thị trường đất đai, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng,
là biểu thị gia tăng vốn lưu động trên thị trường, tức là tiền nhàn rỗi của xã
hội tăng. Vốn lưu thông quá thừa sẽ dẫn đến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số
ít hàng hoá, đặc biệt việc mua nhà đất có thể bảo tồn được giá trị, nên nó tạo
ra nhu cầu nhà đất tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng lên không ngừng.
- Trình độ thu nhập và tiêu dùng dân cư: Theo đà tăng của thu nhập dân
cư, sau khi giải quyết vấn đề ăn no, mặc ấm, con người sẽ có nhu cầu tiêu dùng
mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở.
- Biến động vật giá: Sự biến động về vật giá ảnh hưởng đến từng
người. Tài sản nhà đất trong thời kỳ vật giá biến động càng thể hiện được tính
đảm bảo giá trị cho nên biến động vật giá tỷ lệ thuận với ảnh hưởng của thị
trường nhà đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất càng cao. Và giá
nhà đất tăng vọt chỉ phát sinh ở khu vực thành thị, khu vực nông thôn chịu

không đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đợi giá cao lên, khi đất cung
nhiều hơn cầu, do người đầu cơ bán tháo làm cho đất rớt giá.
- Tiến trình đô thị hóa: Một trong những kết quả của quá trình phát
triển công nghiệp hoá là thúc đẩy quá trình đô thị hoá. Những khu vực có
trình độ công nghiệp hoá hoặc đô thị phát triển càng cao, mà tổng diện tích
đất của thành phố nói chung là không đổi, cho nên ảnh hưởng của tiến trình


12

đô thị hoá đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành
phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu
nhập cư cao và tiến trình đô thị hoá có tốc độ nhanh, thì mức độ và tốc độ
tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực thông thường.
1.2.6. Yếu tố pháp lý
- Tình trạng pháp lý: Các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng
đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng... hiện có.
- Các hạn chế về quyền sử dụng đất: Tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS,
tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu
- Đường lối, chính sách của Nhà nước: Các yếu tố chính trị pháp lý: sự
thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có
thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu
tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng. Cụ thể là:
* Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên
ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho
giá BĐS gia tăng.
* Các chính sách tác động trực tiếp như:
• Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam.
• Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được
mua nhà tại thành phố.

thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá theo công thức sau:
Giá đất ước tính của
thửa đất cần định giá
theo từng thửa đất

Mức điều chỉnh về giá

Giá đất của
=

so sánh

từng thửa đất

±

so sánh

4. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá
1.3.2.2. Phương pháp chiết trừ
1. Khảo sát, thu thập thông tin

do các yếu tố khác
biệt của từng thửa đất
so sánh với thửa đất


14

2. Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất động

Giá trị bất
động sản so

=

so sánh

-

gắn liền với đất của bất động
sản so sánh

sánh

Việc ước tính giá đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công
thức sau:
Giá đất của bất
động sản so

Giá trị của bất động sản so sánh
=

sánh

Diện tích thửa đất của bất động sản so sánh

4. Xác định giá đất của bất động sản cần định giá
1.3.2.3. Phương pháp thu nhập
1. Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá
2. Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí để hình thành thu nhập của

đất cần định giá

Giá trị của thửa đất cần định giá

=

Diện tích thửa đất cần định giá

1.3.2.4. Phương pháp thặng dư
1. Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất cần định giá; các thông
tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, được phép chuyển mục
đích sử dụng đất và các quy định về xây dựng đã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt để xác định hiệu quả sử dụng đất cao nhất và tốt nhất.
2. Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản
3. Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản
4. Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều
năm, nhiều giai đoạn thì ước tính các khoản doanh thu, chi phí thực hiện theo
từng năm và phải chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất. Việc
ước tính tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển của bất động sản
thực hiện theo công thức sau:
Tổng doanh thu phát triển =

n

TRi

 (1 + r )
i =1

Tổng chi phí phát triển =