BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
========o0o========

Sinh viên : Lê Diệu Linh

NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THANH HÓA TỈNH
THANH HÓA
Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số:

Sinh viên : Lê Diệu Linh

Giáo viên hướng dẫn: Th.S Thái Thị Lan Anh

HÀ NỘI - 2015


MỤC LỤC
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU …………………………………………………………………………... 1
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CHUNG VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .................. 3
1.1. Tổng quan thị trường đất đai........................................................................ 3
1.1.1. Thị trường đất đai trên Thế giới.................................................................... 3
1.1.2. Thị trường đất đai tại Việt Nam .................................................................... 5
1.1.2.1. Khái quát về thị trường đất đai Việt Nam............................................................5
1.1.2.2. Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm vừa qua ...............9
1.2. Tổng quan về giá đất ................................................................................... 10
1.2.1. Khái niệm về giá đất ................................................................................... 10
1.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất ................................................................. 11

1.5.1.4. Công tác định giá đất tại Thái Lan ..................................................................27
1.5.2. Công tác định giá đất tại Việt Nam ............................................................. 28
CHƯƠNG 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..................... 30
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................... 30
2.2. Nội dung nghiên cứu ..................................................................................... 30
2.3.

Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 30

2.3.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu ........................................................ 30
2.3.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ........................................................... 31
2.3.3. Phương pháp điều tra phỏng vấn theo mẫu phiếu điều tra .......................... 31
2.3.4. Phương pháp chuyên gia ............................................................................ 32
2.3.5. Phương pháp thống kê, chọn lọc, phân tích số liệu, tổng hợp...................... 32
2.3.6 Phương pháp minh họa bằng, bản đồ, biểu đồ, ảnh .................................... 32
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................... 33
3.1. Điều kiện tự nhiên, phát triển kinh tế xã hội thành phố Thanh Hóa ........ 33
3.1.1. Vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên .................................................................... 33
3.1.1.1. Vị trí địa lý ........................................................................................................33
3.1.1.2. Điều kiện tự nhiên.............................................................................................33
3.1.2. Điều kiện kinh tế, xã hội, phát triển hạ tầng ................................................ 34
3.1.2.1. Điều kiện kinh tế ...............................................................................................34
3.1.2.2. Điều kiện xã hội ................................................................................................36
3.1.2.3. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng .................................................................37
3.1.3. Đánh giá chung tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn ................... 39
3.1.3.1. Thuận lợi ............................................................................................................38
3.1.3.2. Khó khăn, hạn chế: ...........................................................................................39
3.1.4. Tình hình sử dụng đất đai: ........................................................................... 40



Bảng 3.1: Một số chỉ tiêu về tăng trưởng kinh tế ................................................... 35
Bảng 3.2 : Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 của thành phố Thanh Hóa ................ 41
Bảng 3.3 :Giá đất ở quy định thấp nhất và cao nhất tại Thành Phố Thanh Hóa qua
các năm giai đoạn 2010-2014 ................................................................................ 44
Bảng 3.4 :Giá đất ở quy định trung bình áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ năm
2010 đến năm 2014 ............................................................................................... 47
Bảng 3.5 :So sánh giá đất ở quy định và giá đất ở giao dịch trên thị trường năm
2014 tại khu vực I .................................................................................................. 55
Bảng 3.6 :So sánh giá đất ở quy định và giá đất ở giao dịch trên thị trường năm
2014 tại khu vực II ................................................................................................ 61
Bảng 3.7: So sánh giá đất ở quy định và giá đất ở giao dịch trên thị trường năm
2014 tại khu vực III ............................................................................................... 65
Bảng 3.8 :Đánh giá chất lượng cơ sở hạ tầng tại thành phố Thanh Hóa…………..69
Bảng 3.9 :Mức độ chênh lệch giữa các vị trí của thứa đất tại 3 khu vực tại thành phố
Thanh Hóa năm 2014 ........................................................................................... 72


DANH MỤC HÌNH

Hình 3.1 Biều đồ cơ cấu đất đai thành phố năm 2014 ............................................ 42
Hình 3.2: Biến động giá đất ở do nhà nước quy định trên các tuyến đường tại 3 khu
vực ........................................................................................................................ 48
Hình 3.3: Biến động giá đất ở do nhà nước quy định trên các tuyến đường tại khu
vực I ...................................................................................................................... 49
Hình 3.4: Biến động giá đất ở do nhà nước quy định trên các tuyến đường tại khu
vực II ..................................................................................................................... 50
Hình 3.5: Biến động giá đất ở do nhà nước quy định trên các tuyến đường tại khu
vực III ................................................................................................................... 51
Hình 3.6: So sánh trung bình giá đất ở quy định và giá đất ở giao dịch trên thị
trường ở một số tuyến đường tại khu vực I ............................................................ 56


CNH-HĐH

Công nghiệp hóa- Hiện đại hóa

HSĐC

Hồ sơ địa chính

MBQH

Mặt bằng quy hoạch

NĐ

Nghị định

QĐ

Quyết định

QL

Quốc lộ

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TT

trường nói chung và trong khoa Quản Lý Đất Đai nói riêng, em đã được trang bị
nhiều kiến thức cơ bản về chuyên môn cũng như được tu dưỡng rèn luyện đao đức,
tiếp thêm cho em hành trang vững chắc trong cuộc sống sau này. Xuất phát từ lòng
kính trọng và lòng biết ơn sâu sắc, em xin chân thành cảm ơn ban giám hiệu trường
Đại học Tài Nguyên và Môi Trường Hà Nội, ban chủ nhiệm khoa Quản lý đất đai
và toàn thể các quý thầy, cô đã giảng dạy, hướng dẫn em trong suốt quá trình học
tập tại trường
Để hoàn thành Đồ án tốt nghiệp này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản
thân, em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới cô giáo – Th.S Thái Thị Lan Anh – Giảng
viên Khoa Quản Lý Đất Đai – Người đã dành thời gian trực tiếp hướng dẫn, chỉ bảo
nhiệt tình em trong suốt thời gian thực tập và thực hiện đồ án tốt nghiệp.
Qua đây, cho em gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban lãnh đạo cùng toàn thể
các anh, chị trong phòng Tài nguyên và Môi trường và một số phòng ban chức năng
khác của Thành phố Thanh Hóa đã quan tâm, tạo điều kiện giúp đỡ em trong suốt
quá trình thực tập và nghiên cứu đề tài.
Do điều kiện về thời gian và nhận thức cũng như trình độ chuyên môn còn
hạn chế nên em không tránh khỏi những thiếu sót, kính mong nhận được sự chỉ bảo,
đóng góp ý kiến của quý thầy, cô và bạn bè để Đồ án tốt nghiệp của em được hoàn
thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội ,tháng 6 năm 2015
Sinh viên thực hiện

Lê Diệu Linh


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài sản vô giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho loài người, đã gắn
liền với lịch sử đấu tranh sinh tồn từ ngàn xưa của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc. Dưới

Trên địa bàn thành phố tốc độ đô thị hóa diễn ra khá mạnh mẽ, những dự án
đầu tư được triển khai như xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị, kết cấu hạ
tầng kinh tế xã hội, các công trình công cộng và lợi ích quốc gia...đã không ngừng
tăng lên, thị trường BĐS hoạt động sôi nổi. Tuy nhiên, cùng với vấn đề đó thì công
tác quản lý Nhà nước về đất đai trở nên khó khăn hơn và còn nhiều bất cập, trong
đó việc xác định giáđất chưa phù hợp với giá phổ biến trên thị trường là một trong
những nguyên nhân gây ra những khó khăn trong công tác quản lý và sử dụng đất
đai.
Xuất phát từ thực tế trên, được sự phân công của Khoa Quản lý đất đaiTrường Đại học Tài nguyên và môi trường Hà Nội,dưới sự hướng dẫn trực tiếp của
cô giáo Th.S Thái Thị Lan Anh tôi tiến hành thực hiện đồ án :“ Nghiên cứu giá đất
ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Thanh Hóa tỉnh
Thanh Hóa”
2.

Mục đích và yêu cầu

2.1. Mục đích
- Tìm hiểu giáđất ở thực tế và giáđất do Nhà nước quy định trên địa bàn thành
phố Thanh Hóa,tỉnh Thanh Hóa.
- Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giáđất ở trên địa bàn
- Đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giáđất ở phù hợp với giá
chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
2.2. Yêu cầu
-Giáđất điều tra phải đảm bảo chính xác.
- Đánh giá chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giáđất ở trên địa bàn thành phố
-Các giải pháp, kiến nghị phải có tính khả thi.

2



tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn. Các quốc gia này thường áp
dụng luật thuế đối với việc mua bán đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối
3