BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN XUÂN KIÊN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ
VÀ TÁI ĐỊNH CƯ TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ THANH HÓA - TỈNH THANH HOÁ

LUẬN VĂN THẠC SĨ
CHUYÊN NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

HÀ NỘI - 2015


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN XUÂN KIÊN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ
VÀ TÁI ĐỊNH CƯ TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ THANH HÓA - TỈNH THANH HOÁ

CHUYÊN NGHÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Để hoàn thành luận văn này ngoài sự nỗ lực của bản thân tôi đã nhận được
sự giúp đỡ nhiệt tình của cơ quan, các thầy cô, bạn bè đồng nghiệp và gia đình.
Trước tiên tôi xin bầy tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo TS: Hoàng
Xuân Phương người đã tận tình hướng dẫn và đóng góp những ý kiến quý báu
trong quá trình thực hiện và hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo Khoa Quản lý đất đai, Ban
Quản lý Đào tạo – Học viện nông nghiệp Việt Nam đã giúp đỡ tôi trong quá trình
học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới tất cả các đồng nghiệp, bạn bè và người
thân đã luôn động viên và tạo điều kiện thuận lợi cho tôi hoàn thành luận văn
đúng thời gian quy định.
Hà Nội, ngày

tháng

Tác giả luận văn

Nguyễn Xuân Kiên

ii

năm 2015


MỤC LỤC
Lời cam đoan....................................................................................................... i
Lời cảm ơn ......................................................................................................... ii
Mục lục ............................................................................................................. iii
Danh mục chữ viết tắt ........................................................................................ vi
Danh mục bảng ................................................................................................ vii

.................................................................................................................. 28
1.4. Thực trạng về bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi nhà nước thu hồi đất tại Việt
Nam và tỉnh Thanh Hóa..................................................................................... 29
1.4.1. Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi nhà nước thu hồi
đất tại Việt Nam ........................................................................................ 29
1.4.2. Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi nhà nước thu hồi
đất tại tỉnh Thanh Hóa ............................................................................... 31
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................... 35
2.1. Đối tượng nghiên cứu ................................................................................. 35
2.2. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................... 35
2.3. Nội dung nghiên cứu .................................................................................. 35
2.4. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................ 36
2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu thứ cấp .............................................. 36
2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ................................................ 36
2.4.3. Phương pháp điều tra phỏng vấn ...................................................... 37
2.4.4. Phương pháp xử lý, phân tích, so sánh số liệu .................................. 37
Chương 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ......................................................... 38
3.1. Một số đặc điểm của thành phố Thanh Hóa ................................................ 38
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................... 38
3.1.2. Điều kiện kinh tế - Xã hội ................................................................ 39
3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất.................................................................... 41
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai ................................................................. 41
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất ..................................................................... 41
3.2.3. Những tồn tại chính trong quản lý, sử dụng đất, nguyên nhân chính,
giải pháp khắc phục ................................................................................... 42
3.3. Tình hình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của thành phố
Thanh Hóa trong 5 năm qua (Từ năm 2010 đến năm 2014) ............................... 44
iv




BTNMT

: Bộ Tài nguyên và Môi trường

3

CCN

: Cụm công nghiệp

4

CHXHCN

: Cộng hoà xã hội chủ nghĩa

5

CNH-HĐH

: Công nghiệp hoá, hiện đại hoá

6

GCN

: Giấy chứng nhận

7


KHSDĐ

: Kế hoạch sử dụng đất

13

KT-XH

: Kinh tế xã hội

14

NĐ-CP

: Nghị định - Chính phủ

15

QĐ-UBND

: Quyết định - Uỷ ban nhân dân

16

QHSDĐ

: Quy hoạch sử dụng đất

17


TTLT

: Thông tư liên tịch

23

TƯ

: Trung ương

24

UBMTTQ

: Uỷ ban mặt trận tổ quốc

25

UBND

: Uỷ ban nhân dân

vi


DANH MỤC BẢNG
STT
3.1.



vii


DANH MỤC HÌNH
STT

Tên hình

Trang

3.1. Vị trí 2 dự án trên địa bàn phường Hàm Rồng, thành phố Thanh Hóa, tỉnh
Thanh Hóa................................................................................................. 47
3.2. Dự án xây dựng đền thờ các bà mẹ Việt Nam anh Hùng và các anh hùng liệt
sỹ- Hàm Rồng Thanh Hóa. ........................................................................ 48
3.3. Dự án II, Trung tâm hội nghị Hàm Rồng tại phường Hàm Rồng, thành phố
Thanh Hóa................................................................................................. 49

viii


MỞ ĐẦU

1.Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất
đặc biệt không thể thay thế được, là thành phần hàng đầu của môi trường sống, là
địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc
phòng. Đất đai có một vai trò vô cùng quan trọng đối với mọi ngành nghề và hoạt
động của con người.
Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam năm 1992 tại chương II điều 18 đã

bàn thành phố thì nhu cầu về quỹ đất tái định cư là hết sức cấp thiết để tạo điều
kiện cho người dân có đất ở và giao đất cho chủ dự án để thi công công trình.
Tuy nhiên, tiến độ thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa
bàn hiện nay còn có nhiều khó khăn, trong chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư về mặt chủ quan và khách quan.
Vì những lý do nêu trên, để nhìn nhận đầy đủ về công tác bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư ở thành phố Thanh Hóa, chúng tôi tiến hành thực hiện đề tài:
“Đánh giá thực trạng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại một số dự án trên
địa bàn thành phố Thanh Hóa - tỉnh Thanh Hoá” nhằm điều tra, tìm hiểu thực
trạng và tìm ra nguyên nhân gây cản trở, đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần
đẩy nhanh tiến độ của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, đáp ứng được
nguyện vọng chính đáng của người dân.
2. Mục đích
- Đánh giá được thực trạng việc tổ chức thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư ở 2 dự án tại thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa.
- Đề xuất được một số giải pháp và kiến nghị góp phần giải quyết những
tồn tại, khó khăn trong quá trình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn.

2


3. Yêu cầu
- Các số liệu, tài liệu, khảo sát, điều tra phải đảm bảo tính trung thực,
chính xác, phản ánh đúng hiện trạng và tình hình thực tế của các dự án đã lựa
chọn để nghiên cứu.
- Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp nhằm tháo gỡ những khó khăn và
đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác giải phóng mặt bằng ở một số dự án cần
nghiên cứu nói riêng và cả thành phố nói chung.


- Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở;
Tái định cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng
trong chính sách GPMB.
4


1.1.2. Sự cần thiết của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Hiện nay ở các địa phương nói riêng và toàn quốc nói chung. Việc bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư được xác định là một trong những nhiệm vụ rất quan
trọng để góp phần đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Sự cần thiết
triển khai xây dựng nhiều công trình cơ sở hạ tầng, nhiều khu kinh tế, khu công
nghiệp và các cụm công nghiệp, theo đó các cơ sở văn hoá, giáo dục, y tế, thể dục
thể thao cũng đuợc phát triển, tốc độ đô thị hoá cũng diễn ra rất mạnh mẽ.
- Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư mang tính quyết định vì tiến
độ của các dự án, là khâu quan trọng trong thực hiện dự án. Có thể nói: việc bồi
thường giải phóng mặt bằng là mấu chốt quan trọng nhất của dự án, là linh hồn
của dự án. Việc làm này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước,
của chủ đầu tư, mà còn ảnh hưởng đến đời sống vật chất cũng như tinh thần của
những người bị thu hồi đất. Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư chính là quá trình
thực hiện các công việc liên quan đến việc di dời nhà cửa, cây cối, các công trình
xây dựng và một bộ phận dân cư trên một phần đất được quy hoạch cho việc cải
tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới. Quá trình bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư được tính từ khi bắt đầu thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư đến khi giải phóng mặt bằng xong, tạo quỹ đất sạch và bàn giao đất cho
chủ đầu tư. Đây là một quá trình đa dạng và phức tạp thể hiện sự khác nhau giữa
các dự án và liên quan trực tiếp đến các bên tham gia và của toàn xã hội. Triển
khai thực hiện đúng tiến độ, đúng kế hoạch đề ra sẽ tiết kiệm được thời gian và
việc thực hiện dự án có hiệu quả. Ngược lại công tác này chậm, kéo dài gây ảnh
hưởng đến tiến độ thi công các công trình cũng như chi phí cho dự án, có khi gây
ra thiệt hại không nhỏ trong đầu tư xây dựng.

Từ đó cho thấy công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định trong tình hình hiện
nay không đơn thuần là bồi thường về mặt vật chất mà còn phải đảm bảo được
lợi ích của người dân phải di chuyển. Đó là họ phải có được chỗ ở ổn định, có
điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ, được hỗ trợ ổn định đời sống sản
xuất, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề để tạo điều kiện, tạo công ăn việc làm cho
người dân sống và ổn định.

6


1.1.3. Đặc điểm và những yếu tố tác động đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư
1.1.3.1. Đặc điểm của quá trình bồi thường, hỗ trợ
Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là quá trình đa dạng và phức tạp, nó thể
hiện khác nhau ở mỗi dự án, nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham
gia và lợi ích của toàn xã hội.
- Tính đa dạng thể hiện: mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác
nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau. Khu vực nội thành,
mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu
vực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt
động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán
nhỏ; khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất
nông nghiệp. Do đó mỗi khu vực bồi thường, GPMB có những đặc trưng riêng
và được tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm riêng
của mỗi dự án và từng địa điểm khác nhau.
- Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng
trong đời sống kinh tế – xã hội đối với mọi người dân. Đối với khu vực nông
thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại
là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả
năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được

do các cơ quan có thẩm quyền chưa thực hiện đúng quy định của pháp luật, kéo
dài thời gian giải phóng mặt bằng”. Từ đó dẫn tới tình trạng có nhầm lẫn việc áp
dụng pháp luật trong giải quyết giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất, cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, TĐC, giải quyết
tranh chấp, khiếu nại, tố cáo. Trong khi đó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ
quan có trách nhiệm chưa thật sát sao. Tại nhiều địa phương, đang tồn tại tình
trạng nể nang, trọng tình hơn chấp hành quy định pháp luật trong giải quyết các
mối quan hệ về đất đai. Cán bộ địa chính, chủ tịch UBND xã nói chung chưa làm
tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những hành vi vi phạm pháp
luật về đất đai trên địa bàn. Đó là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp
luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và đã ảnh hưởng
trực tiếp đến tiến độ GPMB.

8


b. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất được xem là một giải pháp tổng thể định hướng
cho quá trình phát triển và quyết định tương lai của nền kinh tế. Thông qua quy
hoạch sử dụng đất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc phục những
nhược điểm do lịch sử để lại hay giải quyết những vấn đề mà quá trình phát triển
đang đặt ra.
c. Yếu tố giao đất, cho thuê đất
Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi
thường GPMB và TĐC. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào quy
hoạch, kế hoạch là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa phương chưa thực hiện
tốt nguyên tắc này; hạn mức đất được giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy định
không rõ ràng, tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn cho
công tác bồi thường. Theo tài liệu tổng kết thi hành luật Đất đai năm 2011 của
Bộ Tài nguyên và Môi trường thì tổng diện tích đã giao, đã cho thuê là 24.996

f. Thanh tra chấp hành các quy định về quản lý và sử dụng đất đai
Công tác bồi thường, hỗ trợ là một việc làm phức tạp, gắn nhiều đến
quyền lợi về tài chính nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm thu
lợi bất chính của chính quyền địa phương. Hồi đồng thẩm định phải có kế hoạch
thanh tra, kiểm tra và coi đây là nhiệm vụ thường xuyên trong quá trình triển khai
thực hiện công tác bồi thường hỗ trợ, kịp thời phát hiện các sai phạm, vi phạm
pháp luật để xử lý tạo niềm tin trong nhân dân.
g. Giá đất và định giá đất
Hiện nay ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai dựa trên
chuyển nhượng quyền sử dụng, là tổng hòa giá trị hiện hành địa tô nhiều năm.
Một trong những điểm mới của Luật Đất đai 2003 là các quy định về giá đất. Nếu
như trước đây Nhà nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi quan hệ
đất đai khác nhau thì Luật Đất đai 2003 đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng
nhóm quan hệ đất đai khác nhau (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006).
- Trước khi có Luật Đất đai năm 2003:
Những vấn đề liên quan đến việc xác định giá đất, bồi thường, hỗ trợ và
TĐC đều được quy định tại các văn bản dưới luật như Nghị định số 87/CP ngày
17/8/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất; Nghị định số 90/CP
ngày 17/9/1994 của Chính phủ quy định về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà
10


nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia,
lợi ích công cộng và Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính
phủ ban hành quy định về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng
vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng... Giá đất
để tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất do UBND tỉnh, thành phố
trực thuộc TW quyết định trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ ban hành kèm
theo Nghị định số 87/CP.
- Từ khi có Luật Đất đai 2003: Quy định giá đất được hình thành trong các

tế đất nước trong thời gian qua và trong tương lai.
Giá cả của Bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động
tới giá đất tính bồi thường.
1.2. Quy định bồi thường, hỗ trợ của một số nước và một số tổ chức
Với những đặc thù về quan hệ đất đai, nhiều nước trên thế giới cố gắng
không ngừng trong việc hoàn thiện chính sách pháp luật trong đó có chính sách về
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, đặc biệt các nỗ lực trong việc khôi phục cuộc
sống và khôi phục nguồn thu nhập cho người dân bị ảnh hưởng. Từ kinh nghiệm lý
thuyết và thực tế cho thấy, các yếu tố đảm bảo cho bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư thành công là nhờ những chính sách phù hợp của Chính phủ, nguồn tài chính
đầu tư, khâu tổ chức của chính quyền địa phương, trình độ nhận thức và hiểu biết
pháp luật của người dân đồng thời phải có sự kiểm soát, giám sát chặt chẽ của cơ
quan quản lý Nhà nước. Có thể nói nhờ những thành công và thất bại của các nước
mà chúng ta có thể rút ra được những bài học quý giá.
1.2.1. Hàn Quốc
Hàn Quốc là một nước nhỏ hẹp với 70% diện tích là đất đồi, núi nên đất
công cộng được xem là một vấn đề hết sức quan trọng. Do đó để sử dụng đất một
cách hiệu quả hơn thì các quy hoạch, và quy chế được coi như một hình thức
pháp luật.
Luật đất đai của Hàn Quốc được xác lập trên cơ sở Luật quy hoạch đô thị
cho từng đô thị và Luật quản lý sử dụng quốc thổ bao gồm tất cả các đô thị, Nhà
nước chỉ định năm khu vực sử dụng để cân bằng sự phát triển đồng bộ.
Chế độ và luật GPMB: theo luật sung công đất đai thì nếu như đã trả hoặc
đặt cọc tiền bồi thường xong nhưng không chịu di dời thì được xem như gây hại
cho lợi ích công cộng do đó phải thi hành cưỡng chế giải tỏa được thực hiện
12


quyền thi hành theo luật thực hiện thi hành hành chính và quyền thi hành ngày
phải theo thủ tục pháp lệnh cảnh cáo theo quy định. Thực chất biện pháp GPMB


thành thị và nông thôn, tạo ra điều kiện quan trọng cho việc giải quyết các vấn đề
phát sinh trong quá trình đô thị hoá. Ngoài ra Trung Quốc chủ trương tạo ra một
mô hình phát triển đô thị mới. Nội dung của mô hình này là xây dựng các đô thị
giữa các thành phố có quy mô lớn và vừa như thành phố Quảng Châu, Thượng
Hải, Bắc Kinh.
1.2.3. Ấn Độ
Đạo luật thu hồi đất ở Ấn Độ quy định, trước khi thu hồi đất cần chuẩn bị
dự thảo kế hoạch tái định cư cho những hộ gia đình bị ảnh hưởng sau khi tham
vấn với đại diện của các hộ và dựa trên khảo sát, trưng cầu ý kiến của các hộ.
Cần có nghiên cứu đánh giá tác động về mặt xã hội khi dự án ảnh hưởng tới 400
hoặc nhiều hơn hộ gia đình trong khu vực đồng bằng, hoặc 200 hoặc nhiều hơn
hộ gia đình ở khu vực miền núi hoặc dân tộc thiểu số (Bộ Tài nguyên và môi
trường, 2012).
Cơ sở bồi thường theo Luật quy định là giá trị thị trường của đất và thiệt hại
tính ở thời điểm thông báo sẽ được cân nhắc để quyết định mức bồi thường.
Ngoài giá trị thị trường, toà án sẽ cộng thêm 30% do cân nhắc đến việc thu hồi
bắt buộc (Bộ Tài nguyên và môi trường, 2012).
Đối với đất nông nghiệp, các hộ gia đình được đền bù 1 ha đất được tưới
tiêu hoặc 2 ha đất không được tưới tiêu hoặc đất bỏ hoang có thể canh tác được
nếu có sẵn nguồn đất ở khu tái định cư. Đối với đất ở, tuỳ theo giá thị trường tại
thời điểm thông báo sẽ được cân nhắc để quyết định mức bồi thường. Công trình
xây dựng được bồi thường theo giá thị trường.
Các nghệ nhân kinh doanh nhỏ, kinh doanh cá thể sẽ được nhận hỗ trợ tài
chính một lần dành cho việc xây dựng cửa hàng hoặc nơi sản xuất.
Về chính sách tái định cư, luật đất đai của Ấn Độ cũng quy định trường hợp
phải di chuyển từ 400 hộ gia đình trở lên ở khu vực đồng bằng, 200 hộ gia đình
trỏ lên ở khu vực nông thôn thì sẽ xây dựng khu tái định cư có đầy đủ cơ sở hạ
tầng và điều kiện sinh hoạt cho người dân với định mức, tiêu chuẩn do Chính phủ
quy định (Bộ Tài nguyên và môi trường, 2012).

tiên đề xuất chính sách về TĐC. Tháng 2/1980, lần đầu tiên chính sách TĐC
được ban hành dưới dạng một Thông báo, Hướng dẫn hoạt động nội bộ cho nhân
viên. Từ đó đến nay chính sách TĐC đã được sửa đổi và ban hành lại nhiều lần.

15