MỤC LỤC
Lời cam đoan

ii

Lời cảm ơn

iii

Mục lục

iv

Danh mục chữ viết tắt

vii

Danh mục bảng

viii

Danh mục hình

ix

MỞ ĐẦU

1

1 Tính cấp thiết của đề tài


6

1.2.1 Khái niệm về đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất

6

1.2.2 Cơ sở đăng ký đất đai

7

1.2.3 Đăng ký pháp lý đất đai

8

1.3 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

11

1.3.1 Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản của một số nước
trên thế giới
1.3.2 Khái quát về văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở nước ta

11
15

1.3.3 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất

19



2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Đình Lập, tỉnh
Lạng Sơn

32

2.3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Đình Lập,
tỉnh Lạng Sơn

32

2.3.3 Đánh giá thực trạng tình hình hoạt động của Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất của huyện Đình Lập

32

2.3.4 Đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả hoạt động của
văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đình Lập, tỉnh
Lạng Sơn

33

2.4 Phương pháp nghiên cứu

33

2.4.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp

33



3.2.1 Tình hình quản lý đất đai của huyện Đình Lập

44

3.2.2 Tình hình sử dụng đất đai

49

v


3.3 Đánh giá thực trạng tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất của huyện Đình Lập

51

3.3.1 Tổ chức, bộ máy của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

51

3.3.2 Cơ chế hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

53

3.3.3 Kết quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

58

3.3.4 Đánh giá chung về kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký


87

Kiến nghị

88

TÀI LIỆU THAM KHẢO

90

PHỤ LỤC

92

vi


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

BĐS

Bất động sản

CHXHCN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

ĐKĐĐ


VPĐKQSDĐ

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân

vii


DANH MỤC BẢNG
Số bảng

Tên bảng

1.1

Tình hình thành lập văn phòng đăng ký các cấp

3.1

Chuyển dịch cơ cấu kinh tế trên địa bàn huyện Đình Lập giai đoạn

Trang
27

2005-2013

38


68

3.7

Hiện trạng hệ thống bản đồ địa chính huyện Đình Lập

69

3.8

Hiện trạng hồ sơ địa chính lưu trữ tại VPĐK huyện Đình Lập

70

3.9

Kết quả điều tra về thời gian thực hiện thủ tục hành chính tại

3.10

VPĐKQSDĐ

75

Sự phối hợp giữa VPĐKQSDĐ với các cơ quan liên quan

78

viii

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đình Lập, tỉnh Lạng
Sơn

53

3.4

Quy trình đăng ký, cấp GCNQSDĐ đất lần đầu

54

3.5

Quy trình đăng ký giao dịch bảo đảm

57

3.6

Bảng công khai các khoản thu phí và lệ phí

74

3.7

Bảng xoay thủ tục hành chính tại bộ phận một cửa huyện Đình
Lập, tỉnh Lạng Sơn

74


có nhiều khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, vì vậy mặc dù có những chuyển biến quan trọng trong khuôn khổ pháp
1


lý về đất đai, nhưng vẫn cần nỗ lực nhiều hơn khi triển khai hệ thống đăng ký đất
đai ở cấp địa phương.
Từ khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực, với hệ thống Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất được thành lập ở cấp tỉnh và cấp huyện, cùng với việc thực
hiện cải cách hành chính chính theo cơ chế “một cửa”, các cấp, các ngành đã có
nhiều nỗ lực trong việc đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong công tác đăng
ký, cấp giấy chứng nhận đối với các đối tượng sử dụng đất: tổ chức, hộ gia đình
cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá
nhân nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam với tinh thần công khai, minh bạch,
giảm thời gian và chi phí cho tổ chức, công dân có nhu cầu giao dịch. Tuy nhiên,
việc cung ứng các dịch vụ về đăng ký, cấp giấy chứng nhận nhà đất vẫn là một
trong những vấn đề bức xúc đối với người sử dụng đất; mặt khác hồ sơ về đất đai
được quản lý, lưu trữ ở nhiều cấp khác nhau, có nhiều trường hợp, có sự khác
biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đặc
biệt ở các địa phương, nơi cơ sở vật chất kỹ thuật và nguồn nhân lực còn yếu!
Đình Lập là huyện miền núi biên giới của tỉnh Lạng Sơn – nơi bắt
nguồn của 2 con sông lớn: sông Kỳ Cùng và sông Lục Nam; là huyện nằm
trên trục đường nối giữa thành phố Lạng Sơn với tỉnh Quảng Ninh, nối vùng
biên giới Việt –Trung với tỉnh Bắc Giang. Trước đây Đình Lập là huyện thuộc
tỉnh Quảng Ninh, được sáp nhập vào tỉnh Lạng Sơn từ tháng 12/1978, đến nay
Đình lập là đơn vị hành chính của tỉnh Lạng Sơn. Là một huyện đang trên đà
phát triển, địa hình phức tạp nên công tác đăng ký đất đai ở đây còn nhiều vấn
đề tồn tại.
Xuất phát từ thực tiễn trên, tôi xin tiến hành nghiên cứu đề tài "Đánh giá
thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng

1.1.3. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản có thể được định nghĩa là cơ chế trong đó
hàng hoá và dịch vụ bất động sản được trao đổi, trong đó có sự can thiệp của
chính phủ và hệ thống chính trị vào thị trường, cũng như nhu cầu và mong
muốn của những người tham gia trên thị trường.
Thị trường bất động sản chịu chi phối các quy luật kinh tế hàng hoá cơ
bản như các quy luật cung - cầu, cạnh tranh. Thị trường bất động sản cũng
giống như mọi thị trường khác, phân bổ hàng hoá bằng sử dụng cơ chế giá
cả. Trong một số trường hợp, Chính phủ sẽ quyết định phân bổ nguồn lực.
Việc thực hiện kiểm soát sử dụng đất trong những quy định liên quan
đến các khu quy hoạch có thể được coi là một trong những loại phân bổ này.
Thị trường bất động sản kết nối cung và cầu đối với bất động sản. Thị
trường các bất động sản là tổng hoà các giao dịch trong thời điểm nhất định.
Thị trường bất động sản bao gồm 3 thị trường nhánh: Thị trường mua bán,
thị trường cho thuê bất động sản, thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động
sản.

Căn cứ vào thứ tự thời gian mà bất động sản gia nhập thị trường, thị

trường bất động sản có 3 cấp, gồm:
- Thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê
quyền sử dụng đất (còn gọi là thị trường đất đai);
- Thị trường cấp II: là thị trường xây dựng công trình để bán, cho thuê;
- Thị trường cấp III: là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại.
Như vậy thị trường bất động sản không chỉ là giao dịch bản thân bất
động sản mà còn là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng
trong bất động sản. Trong đó thị trường bất động sản có vai trò quan trọng
5





+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân
việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật.
+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội.
- Lợi ích đối với công dân:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản;
+ Khuyến khích đầu tư cá nhận;
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình
Bồng, 2005).
1.2.2. Cơ sở đăng ký đất đai
1.2.2.1. Hồ sơ đất đai
Hồ sơ đất đai (hay còn gọi là hồ sơ địa chính) là tài liệu chứa đựng thông
tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với đất đai.
Hồ sơ đất đai được lập để phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi
của công dân.
(1) Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc
quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.
(2) Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng có
các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an toàn và với
một chi phí thấp (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005).
1.2.2.2 Nguyên tắc Đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc đồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai được công khai, thông
tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ. Đối tượng
đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý.
1.2.2.3. Đơn vị đăng ký – thửa đất

quan tới đất. Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó đã được
thực hiện, nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp pháp của
các quyền được các bên đem ra giao dịch. Văn tự mua bán có thể không có người
làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể do người đại diện chính quyền xác
nhận. Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán có
8


quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp đối với nhà và đất đem ra mua bán
(Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005).
Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các
giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản. Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là
một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch. Khi
đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao
những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký.
Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay
không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền
hợp pháp đối với bất động sản. Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên
mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối
với đất mà mình mua.
Hình thức đăng ký văn tự giao dịch thường được đưa vào sử dụng ở các
nước theo xu hướng Luật La Mã và Luật Đức như Pháp, Ý, Hà Lan, Đức, Bỉ,
Tây Ban Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh hưởng
của các quốc gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một số nước
châu Phi và châu Á. Hệ thống đăng ký đất đai hiện nay của Hà Lan là một hệ
thống đăng ký văn tự giao dịch điển hình đã được cải tiến và tự động hoá để nâng
cao độ an toàn pháp lý và hiệu quả hoạt động (Nguyễn Đình Bồng, 2014).
1.2.3.2. Các trường hợp đăng ký và người phải đăng ký quyền sử dụng đất
Đăng ký đất đai (hay đăng ký quyền sử dụng đất) được hiểu là ghi nhận
quyền sử dụng đất hợp pháp đối với mỗi thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính

Những thay đổi trong sử dụng đất phải được đăng ký bao gồm các trường hợp
cụ thể: người sử dụng đất thực hiện quyền giao dịch quyền sử dụng đất (chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế tặng, cho quyền sử dụng đất, thế
chấp, bảo lãnh góp vốn bằng quyền sử dụng đất); người sử dụng đất được phép đổi
tên; có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất, chuyển mục đích sử
dụng đất; thay đổi thời hạn sử dụng đất…
Người phải đăng ký quyền sử dụng đất là người sử dụng đất và những tổ chức
được Nhà nước giao đất để quản lý. Họ có thể ủy quyền bằng văn bản cho người
khác thay mặt mình đăng ký quyền sử dụng đất.

10


1.3. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
1.3.1. Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản của một số nước trên thế
giới
1.3.1.1. Mô hình của Australia: Đăng ký quyền (hệ thống Toren)
Tại Australia việc đăng ký BĐS do các cơ quan chính phủ các Bang thực
hiện. Các cơ quan này là các cơ quan ĐKĐĐ, Văn phòng đăng ký quyền đất đai, cơ
quan quản lý đất đai hoặc cơ quan thông tin đất đai.
a) Văn phòng đăng ký quyền đất đai của Northern Territory.
Văn phòng đăng ký quyền đất đai tại Northern Territory là một bộ phận của
Văn phòng đăng ký trung ương, nhiệm vụ của Văn phòng thực hiện đăng ký quyền
đất đai theo Hệ thống Torrens bao gồm cả các phương tiện tra cứu, hệ thống thông
tin đất đai và các nhiệm vụ đăng ký khác. Hiện nay, tất cả bất động sản đã đăng ký
tại Northern Territory đều thuộc hình thức đăng ký quyền theo Torrens. Trong hệ
thống Torrens, sổ đăng ký là tập hợp của các bản ghi đăng ký và các bản ghi này lại
là bản lưu của giấy chứng nhận quyền. Các loại giao dịch phải đăng ký vào hệ thống
là thế chấp, mua bán, cho thuê cũng được ghi trên các giấy chứng nhận này. Từ
ngày 01 tháng 12 năm 2000, bản lưu giấy chứng nhận không còn được in ra dưới

cạnh hồ sơ đăng ký, một bản mục lục tên người mua. Mục lục này được lập dưới
dạng sổ. Hiện tại Quy trình đăng ký đất đai đã được tin học hoá bằng Hệ thống
đăng ký quyền đất đai tự động năm 1983 nay thay thế bằng Hệ thống đăng ký
quyền tích hợp năm 1999. Đây là Hệ thống Torrens được tin học hoá đầu tiên
trên thế giới. Từ ngày 04 tháng 6 năm 2001 mục lục tên chủ mua trên Microfiche
được tích hợp lên hệ thống đăng ký tự động.
1.3.1.2. Cộng hòa Pháp
Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản được hình thành sau Cách
mạng tư sản Pháp. Những nội dung chính của chế độ pháp lý này đã được đưa vào
Bộ luật Dân sự 1804. Bộ luật này quy định nguyên tắc về tính không có hiệu lực của
việc chuyển giao quyền sở hữu đối với người thứ ba khi giao dịch chưa được công
bố, hay nói cách khác là giao dịch nếu chưa công bố thì chỉ là cơ sở để xác lập
quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia giao dịch mà thôi .
Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là đạo luật đầu tiên quy định một cách có hệ
thống việc đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản, kể cả những quyền không
thể thế chấp (quyền sử dụng bất động sản liền kề, quyền sử dụng và quyền sử dụng
làm chỗ ở) và một số quyền đối nhân liên quan đến bất động sản (thuê dài hạn). Luật
này cũng quy định cơ chế công bố công khai tất cả các hợp đồng, giao dịch giữa
những người còn sống về việc chuyển nhượng quyền đối với bất động sản (Nguyễn
Đình Bồng, 2014).
12


Cho dù là công bố công khai tại Văn phòng đăng ký đất đai hay đăng ký theo
Địa bộ ở Vùng Alsace Moselle, đều phải tuân thủ bốn nguyên tắc chung:
- Hợp đồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập
Đây là điều kiện tiên quyết. Điều kiện này không những đảm bảo thực hiện
tốt các thủ tục đăng ký về sau mà còn đảm bảo sự kiểm tra của một viên chức công
quyền đối với tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng, giao dịch. Nhờ những đặc
tính riêng của văn bản công chứng (ngày tháng hiệu lực chắc chắn và giá trị chứng

với cùng một bất động sản thì những thông tin đó phải luôn giống nhau. Đối với mọi
bất động sản được đem chuyển nhượng, xác lập quyền sở hữu hoặc thừa kế, cho
tặng, di tặng, thông tin về bất động sản đó phải hoàn toàn phù hợp với thông tin trích
lục từ hồ sơ địa chính.
Để phân biệt bất động sản đó với các bất động sản khác thì những thông tin
sau đây được coi là không thể thiếu: tên xã nơi có bất động sản, số thửa trên bản đồ
địa chính, số bản đồ địa chính. Bên cạnh các thông tin này, trong thực tiễn người ta
còn ghi thêm: tính chất của bất động sản, nội dung địa chính và tên thường gọi (ví
dụ: nhà gốc đa, quán cây sồi v.v…).
Pháp luật còn đưa ra một số quy định đặc biệt đối với các phần có thể phân
chia của nhà chung cư, cũng như đối với các phần của bất động sản đã phân
chia giữa nhiều chủ sở hữu, nhằm mục đích xác định rõ các phần đó. Trong
hợp đồng, giao dịch cần phải ghi rõ số lô của tài sản được giao dịch, bằng
cách mô tả tình trạng phân chia của bất động sản chung nếu là nhà chung cư hoặc
kèm theo hồ sơ chia lô (nếu là đất chia lô).
1.3.1.3. Thụy Điển
Đăng ký đất đai được thực hiện ở Thuỵ Điển từ thế kỷ thứ 16 và đã trở thành
một thủ tục không thể thiếu trong các giao dịch mua bán hoặc thế chấp. Hệ thống
ĐKĐĐ ở Thuỵ Điển cơ bản được hoàn chỉnh từ đầu thế kỷ 20 nhưng vẫn tiếp
tục phát triển và hiện đại hoá. Về bản chất hệ thống này là hệ thống đăng ký
quyền tương tự hệ thống Torrens. Về mô hình tổ chức, ĐKĐĐ và đăng ký bất
động sản do các cơ quan khác nhau thực hiện, cả hai hệ thống này hợp thành
hệ thống địa chính. Cơ quan đăng ký tài sản do Tổng cục quản lý đất đai
(National Land Survey - NLS) thuộc Bộ Môi trường Thụy Điển. Cơ quan đăng
ký tài sản trung ương có 53 Văn phòng đăng ký bất động sản đặt tại các địa
phương khác nhau. Ngoài ra còn có một số Văn phòng đăng ký tài sản trực
thuộc chính quyền tỉnh (Nguyễn Đình Bồng, 2014).

14


nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn.
b) Từ khi có Luật đất đai 1987 đến 1993
15


Kể từ khi Luật Đất đai đầu tiên được ban hành năm 1987 và có hiệu lực năm
1988 vấn đề đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất được chính thức quy định là một trong những nội dung của hoạt động quản
lý nhà nước đối với đất đai, trở thành một trong những nhiệm vụ bắt buộc trung
ương phải chỉ đạo các địa phương tiến hành.
Luật Đất đai 1987 quy định “Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc đang sử
dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại cơ quan Nhà nước Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND xã thuộc
huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho người SDĐ và tự mình đăng ký đất
chưa sử dụng vào sổ địa chính” (Quốc hội, 1988).
Kế thừa và phát huy kết quả đo đạc, đăng ký đất đai theo Chỉ thị số 299-TTg,
Tổng cục Quản lý đất đai đã ban hành Quyết định số 201/DKTK ngày 14/7/1989
ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thông tư
302/DKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thi hành quy định này. Các địa phương đã
đồng loạt triển khai thực hiện năm 1990, tạo ra sự chuyển biến lớn trong hoạt động
đăng ký đất đai. Đặc biệt, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu của Tổng
cục Quản lý ruộng đất quy định trong Quyết định 201/DKTK được phát hành, chính
thức cấp để thừa nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất khi diện tích của họ
được đăng ký, thể hiện trên bản đồ địa chính và ghi vào sổ địa chính.
Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán,
lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức quản lý
đất đai theo cơ chế bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai ít phức tạp (Nguyễn Đình
Bồng, Tôn Gia Huyên (2007).
c) Từ khi có Luật đất đai năm 1993 đến năm 2003
Luật Đất đai năm 1993 quy định: “Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa

sơ địa chính, tạo sự chủ động theo điều kiện của địa phương.
Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các quy
định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai được chấn
chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở địa phương đã nhận
thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ đăng ký đất đai với
công tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo sát sao nhiệm vụ này.
d) Từ khi có Luật đất đai năm 2003 đến nay
Theo quy định pháp luật đất đai hiện hành đất đai thuộc sở hữu toàn dân do

17


Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
sử dụng vào các mục đích; Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê
đất. Do vậy, ở nước ta đăng ký đất đai là đăng ký quyền sử dụng đất Nhà nước giao,
cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất.
Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể nhiệm vụ: “Đăng ký quyền sử dụng
đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.
“Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối
với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng đất”
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây
dựng cơ bản có hiệu lực cơ bản thống nhất cấp một loại Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thay cho các loại Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp tách biệt đối với quyền sử dụng đất
và tài sản gắn liền với đất trước đây; và giao cho cơ quan quản lý tài nguyên và môi
trường làm đầu mối tiếp nhận hồ sơ và thực hiện các thủ tục trình Ủy ban nhân dân
cấp giấy chứng nhận mởi này (Quốc hội, 2009).
Như vậy, hình thức Nhà nước ghi nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với

1.3.3. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất
- Luật Đất đai năm 2003;
- Luật Đất đai năm 2013;
- Nghị định 181/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai;
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy
định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ,
trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải
quyết khiếu nại về đất đai.
- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31 tháng 12 năm
2004 hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của VPĐKQSDĐ và
Tổ chức phát triển quỹ đất.
- Thông tư liên tịch 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC Hướng dẫn về chức
năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế tài chính của văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất.

19