Số hóa bởi Trung tâm Học liệu ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
––––––––––––––––––––––
ĐẶNG VĂN CHIẾN
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA
VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
THỊ XÃ SÔNG CÔNG, TỈNH THÁI NGUYÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2014

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

i
LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực, đầy đủ và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc nghiên cứu thực tế tại địa
phương để thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích
dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.

Tác giả luận văn
Đặng Văn Chiến

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

ii
LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn

2. Mục tiêu, yêu cầu 3
3. Ý nghĩa của đề tài 3
Chƣơng 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 5
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 5
1.1.1. Cơ sở lý luận 5
1.1.2. Cơ sở thực tiễn 7
1.2. Tổng quan các vấn đề về đăng ký đất đai 8
1.2.1. Đăng ký đất đai, bất động sản 8
1.2.1.1. Khái niệm về đăng ký đất đai 8
1.2.1.2. Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai 8
1.2.2. Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai, bất động sản 9
1.2.2.1. Hồ sơ đất đai, bất động sản 9
1.2.2.2. Nguyên tắc Đăng ký đất đai, bất động sản 9
1.2.2.3. Đơn vị đăng ký - thửa đất 9
1.2.2.4. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản 10
1.2.3. Hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản Việt Nam 12
1.2.3.1. Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai 12
1.2.3.2. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai 1988 đến 1993 12
1.2.3.3. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003 12

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

iv
1.2.3.4. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến nay 13
1.3. Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất 14
1.3.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK 14
1.3.1.1. Pháp luật đất đai 14
1.3.1.2. Bộ Luật Dân sự (2005) 16
1.3.1.3. Luật bổ sung sửa đổi một số điều của Luật đầu tư xây dựng cơ
bản (2009) 16

Thái Nguyên 31
2.3.4. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của
VPĐKQSD đất 31
2.4. Phương pháp nghiên cứu 31
2.4.1. Phương pháp thu thập các số liệu thứ cấp 31
2.4.2.Phương pháp điều tra các số liệu sơ cấp 32
2.4.3. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu 32
2.4.4. Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan 32
Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 33
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của Thị xã Sông Công 33
3.1.1. Điều kiện tự nhiên 33
3.1.1.1. Vị trí địa lý 33
3.1.1.2. Địa hình 34
3.1.1.3. Khí hậu 34
3.1.1.4. Thủy văn 35
3.1.1.5. Các nguồn tài nguyên 35
3.1.1.6. Thực trạng môi trường 37
3.1.2. Tình hình kinh tế - xã hội 37
3.1.2.1. Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế 37
3.1.2.2. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế 38
3.1.2.3. Khu vực kinh tế công nghiệp 38
3.1.2.4. Khu vực kinh tế dịch vụ 39
3.1.2.5. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập 39

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

vi
3.1.2.6. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng 39
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 41
3.1.3.1. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên 41

3.3.4.4. Đối tượng giải quyết 68
3.4. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSD đất 69
3.4.1. Giải pháp về chính sách pháp luật 69
3.4.2. Giải pháp về tổ chức 70
3.4.3. Giải pháp về nhân lực 70
3.4.4. Giải pháp về kỹ thuật, nghiệp vụ 71
3.4.5. Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật 71
3.4.6. Giải pháp về cơ chế 71
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 72
1. Kết luận 72
2. Kiến nghị 73
TÀI LIỆU THAM KHẢO 74
PHỤ LỤC 76

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

viii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BĐS Bất động sản
ĐKĐĐ Đăng ký đất đai
GCN Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
HSĐC Hồ sơ địa chính
SDĐ Sử dụng đất
VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
UBND Uỷ ban nhân dân
TN&MT

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
nguồn lực là nguồn vốn to lớn trong ngân sách nhà nước, là thành phần quan
trọng của của môi trường sống, có ảnh hưởng rất lớn đến kinh tế, chính trị, xã
hội của đất nước. Do vậy quản lý đất đai là một nhiệm vụ quan trọng mang
tính chiến lược của Đảng và Nhà nước ta.
Việc đăng ký Nhà nước về đất đai có ý nghĩa: các quyền về đất đai
được bảo đảm bởi nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập
trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Đăng ký đất đai là một công cụ của
nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích của
người sử dụng đất.
Lợi ích đối với nhà nước và xã hội: Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế
tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng; cung cấp tư liệu phục
vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống
đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật; giám sát giao dịch đất đai;
Phục vụ quy hoạch; Phục vụ quản lý trật tự trị an;
Lợi ích đối với công dân: Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với
bất động sản; Khuyến khích đầu tư cá nhân; Mở rộng khả năng vay vốn (thế
chấp); Hỗ trợ các giao dịch về bất động sản; giảm tranh chấp đất đai.
Hệ thống đăng ký đất đai hiện tại của Việt Nam đang chịu một sức ép
ngày càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất động sản và
cung cấp khuôn khổ pháp lý để tăng thu hút đầu tư. Việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất đã cơ bản hoàn thành, nhưng nhu cầu giao dịch đất đai thì
ngày càng cao. Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống đăng ký đất đai là đảm
bảo tính pháp lý, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống
nhất của dữ liệu địa chính.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

2
Luật đất đai 2003 quy định: “Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có

3
được đưa ra trong công tác quản lý đất đai nói chung và công tác đăng ký đất
đai nói riêng nhằm đạt được hiệu quả cao nhất, phù hợp nhất trong công cuộc
đổi mới hiện nay.
Xuất phát từ thực tiễn trên, đồng thời được sự đồng ý của ban giám hiệu
Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn trực tiếp của thầy
giáo TS. Dư Ngọc Thành, tôi tiến hành lựa chọn thực hiện đề tài: “Đánh giá
thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất Thị xã Sông Công, tỉnh Thái Nguyên”.
2. Mục tiêu, yêu cầu
2.1. Mục tiêu
Đánh giá thực trạng hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất Thị xã Sông Công, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2010 - 1013. Đánh giá
những kết quả đạt được và khó khăn còn tồn tại. Đề xuất một số giải pháp nâng
cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Thị xã Sông
Công, tỉnh Thái Nguyên trong giai đoạn tới.
2.2. Yêu cầu
Đánh giá được đúng thực trạng hoạt động của VPĐKQSD đất trong
phạm vi nghiên cứu.
Các số liệu điều tra, thu thập phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy,
trung thực.
Đề tài phải đảm bảo tính khoa học và thực tiễn.
Đề xuất các giải pháp có tính khả thi phù hợp với thực trạng địa phương.
3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
Việc nghiên cứu đề tài giúp học viên củng cố những kiến thức chuyên
nghành về quản lý đất đai, đồng thời rèn luyện khả năng nghiên cứu, viết báo
cáo khoa học, góp phần nâng cao trình độ chuyên môn, phục vụ tốt công tác
sau này.


thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành” [15].
“Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có VPĐKQSD đất là cơ quan
dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý
thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền
và nghĩa vụ [15].
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính
phủ về thi hành Luật Đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương quyết định thành lập VPĐKQSD đất thuộc Sở TN&MT và thành lập các

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

6
chi nhánh của VPĐKQSD đất tại các địa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị
xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất trên địa
bàn quyết định thành lập VPĐKQSD đất thuộc Phòng TN&MT [15].
Như vậy, Nghị định đã quy định rất rõ sự phân cấp trong vịêc thành lập
cơ quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về đất đai, giảm bớt
những ách tắc trong quản lý nhà nước về đất đai.
- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31 tháng 12
năm 2004 hướng dẫn chức năng, ngày hiệm vụ và tổ chức của VPĐKQSD đất và
tổ chức phát triển quỹ đất. Trong đó quy định việc thành lập VPĐKQSD đất khi
chưa có đủ điều kiện về cơ sở vật chất, thiết bị, nhân lực; hoạt động của tổ
chức VPĐKQSD đất gắn liền với công tác cải cách hành chính.
- Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005
của liên Bộ Tài chính và Bộ TN&MT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và
trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ
tài chính, nhằm đáp ứng yêu cầu cải cách một bước thủ tục hành chính khi người
sử dụng đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất và nhà (nộp tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển

- Chính quyền các cấp chưa nhận thức đầy đủ vai trò, vị trí và tác dụng
của tổ chức này đối với nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai.
Tình hình trên cho thấy việc hoàn thiện cơ chế, chính sách đưa
VPĐKQSD đất đi vào hoạt động hiệu quả là nhiệm vụ bức thiết nhằm đáp
ứng yêu cầu quản lý, sử dụng đất phục vụ phát triển kinh tế đất nước thời
kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập.
1.1.2. Cơ sở thực tiễn
Từ khi Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất được thành lập đã giải
quyết được một khối lượng lớn những công việc trong công tác quản lý nhà
nước về đất đai, đăng ký quyền sử dụng đất, chỉnh lý biến động và đặc biệt là
thực hiện công tác cải cách hành chính. Không còn tồn tại trong công tác cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng ký biến động đồng thời công tác lập
và quản lý hồ sơ địa chính được thực hiện một cách tốt hơn và có hiệu quả
hơn. Tuy nhiên bên cạnh những kết quả đạt được cũng còn những tồn tại, hạn
chế nhỏ.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

8
Trên cơ sở nghiên cứu tìm ra những nguyên nhân hạn chế và từ đó đề
xuất những biện pháp phát huy tiềm năng và khắc phục những hạn chế để Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoạt động có hiệu quả tốt hơn, tốt hơn nữa.
1.2. Tổng quan các vấn đề về đăng ký đất đai
1.2.1. Đăng ký đất đai, bất động sản
1.2.1.1. Khái niệm về đăng ký đất đai
Đăng ký Nhà nước về đất đai: Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi
Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất
của dữ liệu địa chính. Khái niệm này chỉ rõ:
- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ

- Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho
việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.
- Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử
dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh
chóng, an toàn và với một chi phí thấp.
1.2.2.2. Nguyên tắc Đăng ký đất đai, bất động sản
Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc đồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được
công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo
vệ. Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về
pháp lý [21].
1.2.2.3. Đơn vị đăng ký - thửa đất
Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc
không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký
vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

10
biết duy nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề
quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký [9].
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa
đất không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định,
các thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao
dịch. Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa
đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không.

đã được thực hiện, nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính
hợp pháp của các quyền được các bên đem ra giao dịch. Văn tự mua bán có
thể không có người làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể do người
đại diện chính quyền xác nhận. Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng
chứng pháp lý về việc bên bán có quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp đối
với nhà và đất đem ra mua bán.
- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ
các giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản. Hệ thống đăng ký văn tự giao
dịch là một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự
giao dịch. Khi đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn
hoặc trích sao những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký.
Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký
hay không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng
định quyền hợp pháp đối với bất động sản. Để đảm bảo an toàn cho quyền của
mình, bên mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc
của quyền đối với đất mà mình mua.
b) Đăng ký quyền
- Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được
giao quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
- Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay
các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào
sổ. Nói cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan
hệ pháp lý hiện hành giữa bất động sản và người có chủ quyền đối với bất
động sản đó. Đăng ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực;
khép kín và bảo hiểm [21].

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

12
1.2.3. Hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản Việt Nam


13
lý sổ địa chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về
việc sử dụng đất” [15].
Giai đoạn này đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế sau 7 năm thực
hiện đường lối đổi mới của Đảng. Vì vậy, đất đai (quyền sử dụng đất) tuy
chưa được pháp luật thừa nhận là loại hàng hoá nhưng trên thực tế, thị trường
này có nhiều biến động, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luật
xảy ra thường xuyên, đặc biệt là khu vực đất đô thị, đất ở nông thôn thông qua
việc mua bán, chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc đăng ký với
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
b) Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển
các quy định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất
đai được chấn chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở địa
phương đã nhận thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm
vụ đăng ký đất đai với công tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục,
chỉ đạo sát sao nhiệm vụ này.
1.2.3.4. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến nay
a) Đăng ký đất đai: Luật Đất đai năm 2003 quy định “Đăng ký quyền
sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất”. “Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất
hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” [18].
Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong quản
lý và sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người
sử dụng đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình.
Theo quy định của pháp luật đất đai, hệ thống Đăng ký đất đai có hai loại là
đăng ký ban đầu và đăng ký biến động
- Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân;

các quyền và nghĩa vụ ” [18].