ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRƢƠNG THỊ HƢƠNG GIANG
Tên đề tài:

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở
TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN NÔNG TRƢỜNG LIÊN SƠN, HUYỆN
VĂN CHẤN, TỈNH YÊN BÁI

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản lý đất đai

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khóa học

: 2012 - 2016

THÁI NGUYÊN - 2016




Giảng viên hƣớng dẫn: GS.TS. Nguyễn Thế Đặng
Khoa Quản lý tài nguyên – Trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên

THÁI NGUYÊN - 2016


i

LỜI CẢM ƠN
Được sự giới thiệu của Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản
lý Tài nguyên, em đã về thực tập tại UBND Thị trấn Nông trường Liên Sơn. Đến nay
em đã hoàn thành quá trình thực tập tốt nghiệp và khoá luận tốt nghiệp của mình.
Lời đầu tiên em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới:
Ban giám hiệu trường đại học Nông lâm Thái Nguyên
Ban chủ nhiệm khoa và tập thể thầy cô giáo trong khoa Quản lý Tài nguyên
đã tận tình giảng dạy và giúp đỡ em trong suốt quá trình học tập.
Ban lãnh đạo và toàn thể các cán bộ công nhân viên của UBND Thị trấn
Nông trường Liên Sơn đã tiếp nhận và tạo điều kiện giúp đỡ em trong thời gian thực
tập tại cơ sở.
Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn sự quan tâm, chỉ đạo tận tình của thầy
giáo hướng dẫn: GS.TS Nguyễn Thế Đặng đã giúp đỡ em trong quá trình thực hiện
đề tài và hoàn thành khoá luận tốt nghiệp.
Nhân dịp này em cũng bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, bạn bè đã ủng
hộ, động viên giúp đỡ em trong suốt quá trình học tập.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái nguyên, ngày 15 tháng 5 năm 2016
Sinh viên

Trương Thị Hương Giang

Hình 2.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn ................................................8
Hình 4.1: Mức độ ảnh hưởng giữa các vị trí trên 3 tuyến đường phố (Đoạn từ giáp
ranh xã Sơn Lương đến hết đất nhà ông Dương (I), Đoạn từ đất nhà ông
Xôm tổ 2 đến hết đất nhà ông Sơn tổ 10 (II), Đoạn từ nhà bà Đào tổ 5A
đến hết đất nhà ông Hiển cầu cài Tổ 5B (III)) .........................................47
Hình 4.2: So sánh giá đất trung bình trên thị trường theo VT của hai đoạn đường phố
(Đoạn từ đất nhà ông Xôm (Tổ 2) đến hết đất nhà ông Sơn tổ 10 (II1), Đoạn
từ đất nhà ông Quyền tổ 9 đến hết đất nhà bà Đào tổ 5A (II4) ....................... 49
Hình 4.3: So sánh giá đất trung bình trên thị trường của tuyến đường từ trung tâm đi
đến cận trung tâm ra xa trung tâm của các vị trí......................................51
Hình 4.4: So sánh giá đất trên thị trường và giá đất do nhà nước quy định theo VT2 của
đoạn đường từ đất nhà bà Đào tổ 5A đến Cầu Cài tổ 5B (III1 ) và đoạn
đường từ đất nhà bà Chiến tổ 3 đến hết đất nhà ông Dũng tổ 4 (III3) ............ 52


iv

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Viết tắt

STT

Giải thích

1

CHXHCN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa


7

CP

Chính phủ

8

TT

Thông tư

9

BTNMT

Bộ tài nguyên Môi trường

10

QĐ

Quyết định

11

CVA

Cơ quan định giá Trung ương


17

QL

Quốc lộ


v

MỤC LỤC
PHẦN 1. ĐẶT VẤN ĐỀ ............................................................................................1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài ....................................................................................1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu .........................................................................................2
1.2.1. Mục tiêu tổng quát ......................................................................................2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể ...........................................................................................2
1.3. Yêu cầu đề tài ...................................................................................................2
1.4. Ý nghĩa của đề tài .............................................................................................3
1.4.1. Ý nghĩa khoa học ........................................................................................3
1.4.2. Ý nghĩa thực tiễn ........................................................................................3
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU .........................................................................4
2.1. Cơ sở khoa học .................................................................................................4
2.1.1. Khái niệm, đặc điểm của giá đất ................................................................4
2.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở ...........................5
2.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ..............................................................9
2.1.4. Khái niệm định giá đất, thông tin, nguyên tắc và phương pháp định giá đất ..... 10
2.2. Cơ sở pháp lý ..................................................................................................13
2.3. Cơ sở thực tiễn ................................................................................................13
2.3.1. Tổng quan về thị trường đất đai ...............................................................14
2.3.2. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam ......................................21
PHẦN 3. NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .............................26

4.3.1. Giá đất ở theo quy định trên địa bàn thị trấn Nông trường Liên Sơn ......35
4.3.2. Giá đất ở trên thị trường ...........................................................................37
4.3.3. So sánh giá đất ở theo quy định và giá đất ở trên thị trường tại thị trấn NT
Liên Sơn năm 2015 ............................................................................................43
4.4. Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại thị trấn Nông trường Liên Sơn .......46
4.4.1. Yếu tố vị trí ...............................................................................................47
4.4.2. Yếu tố cơ sở hạ tầng .................................................................................48
4.4.3. Yếu tố hình thể lô đất ...............................................................................49
4.4.4. Điều kiện sinh lợi .....................................................................................51
4.4.5. Yếu tố pháp lý của thửa đất ......................................................................52


vii

4.4.6. Các yếu tố khác ........................................................................................52
4.5. Đánh giá mối quan hệ của một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn
thị trấn NT Liên Sơn năm 2015 .............................................................................53
4.5.1. Đánh giá của người dân về giá đất ở và quản lý giá đất thông qua phiếu
điều tra ................................................................................................................53
4.5.2. Các yếu tố liên quan đến thửa đất tác động đến giá đất ở thông qua phiếu
điều tra ................................................................................................................54
4.5.3. Yếu tố pháp lý của thửa đất tác động đến giá đất ở thông qua phiếu
điều tra ................................................................................................... 55
4.6. Đề xuất một số giải pháp ................................................................................55
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................57
5.1. Kết luận ...........................................................................................................57
5.1.1. Giá đất ở trên địa bàn thị trấn Nông trường Liên Sơn năm 2015.............57
5.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Nông trường
Liên Sơn năm 2015 ............................................................................................57
5.1.3. Đánh giá ảnh hưởng của một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa

chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền
sử dụng đất theo quy định của pháp luật” (Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam,
1992)[9]. Lần đầu tiên giá đất được sử dụng “Nhà nước xác định giá các loại đất để
tính thuế đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu
hồi”. (Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam, 1992)[9]


2

Trong sự nghiệp đổi mới của đất nước hiện nay, công tác quản lý Nhà nước
về đất đai có vai trò rất quan trọng. Huyện Văn Chấn nói chung và thị trấn Nông
trường Liên Sơn nói riêng đang có những chuyển biến mạnh mẽ về mọi mặt, đi kèm
với sự phát triển về kinh tế - xã hội là sự tăng nhanh về nhu cầu sử dụng đất để phục
vụ cho hoạt động sản xuất, kinh doanh. Trước thực trạng đó, để làm tốt công tác
quản lý nhà nước về đất đai và công tác định giá đất thì đất đai cần phải được định
giá cụ thể. Do vậy, việc nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là vấn đề rất
cấp thiết. Xuất phát từ thực tiễn và để góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong công
tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với thị trường. Được sự đồng ý của
Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, em
tiến hành thực hiện đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên
địa bàn thị trấn Nông trường Liên Sơn, huyện Văn Chấn, tỉnh Yên Bái ”.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1. Mục tiêu tổng quát
Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất do Nhà nước quy định trên thị trấn
Nông trường Liên Sơn năm 2015, nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
trên địa bàn thị trấn Nông trường Liên Sơn. Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp
cho việc xác định giá đất phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị trấn NT Liên Sơn.
- Đánh giá tình hình sử dụng và quản lý đất đai của thị trấn.

của địa phương thực hiện một cách hoàn thiện hơn.


4

PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học
2.1.1. Khái niệm, đặc điểm của giá đất
2.1.1.1. Khái niệm giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Giá cả đất đai
phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá
trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô. Nói cách khác giá cả đất đai cao hay
thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó.
Điều 3 Luật đất đai 2013 chỉ rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt là giá
đất) là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một đơn vị diện tích đất xác
định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
Giá đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được biểu hiện
bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định, cho một mục
đích sử dụng nhất định. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó từ
đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng,
giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp… Hầu hết những nước có nền kinh tế
thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét
về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá
của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định.(Nguyễn Thế
Huấn,2009) [11]
2.1.1.2. Đặc điểm của giá đất
- Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá cả đất đai phản ánh tác
dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng
thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền

động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên
nhiên. Cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân
hàng và quan hệ cung cầu.
2.1.2.1. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất (Hội đồng Lý luận Trung


6

ương, 2004)[10]. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô do lao động của nô lệ và
những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Ở chế độ phong kiến, địa tô là
sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ
nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại
địa tô. Chủ nghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa
tô độc quyền (Hội đồng Lý luận Trung ương, 2004)[10]. Trong chủ nghĩa xã hội,
khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư
bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá
bỏ. Tuy vậy, địa tô chênh lệch vẫn tồn tại nhưng nó thuộc sở hữu của Nhà nước và
về bản chất khác với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản.
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những
mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu thụ
hơn, v.v.) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn. Có hai loại địa tô chênh lệch,
gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là những địa tô thu được trên những ruộng đất có
độmàu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, gần thị trường tiêu thụ. Nó thuộc về người có
quyền sở hữu đất đai và được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm.
- Địa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên
thửa đất đó. Nó thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó. Địa tô
chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có hai yếu tố tự

E
PO
P1

E’
DO
D1

O
QO

Q1

Q

Hình 2.1: Đồ thị cung và cầu đất đai
Theo đồ thị 2.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân
bằng. Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung và
đường cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho vay mua nhà


8

tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D0 sang D1, điểm cân bằng dịch chuyển từ
E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P0 xuống P1.
Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến có
phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn đề
này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung về đất đai trên thị
trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không thể di chuyển được từ nơi này
sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng không đều giữa các địa phương do

Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất
cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thế tăng lên hoặc giảm xuống thông qua
việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất.
2.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Theo Lê Tấn Lợi, năm 2009 thì các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất ở đô thị
bao gồm :
- Yếu tố vị trí: Trong điều kiện nước ta hiện nay, yếu tố vị trí rất quan trọng
đối với đất ở nhất là đất ở đô thị. Vì yếu tố này quyết định rất lớn đến nguồn thu
nhập từ khu đất mang lại, khu đất ở vị trí tốt sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho chủ nhân
trong thương mại, kinh doanh, cho thuê…
Trong phân hạng định giá đất vị trí được thể hiện phân theo các cấp sau:
Xếp theo loại đô thị : Loại 1, 2, 3, 4 và 5.
Xếp theo khu vực: Trung tâm, cận trung tâm, khu vực ven đô… Xếp theo
Loại đường phố: Đường loại 1,2,3,…
Xếp theo vị trí: vị trí 1, 2, 3,…
- Yếu tố hình thể lô đất: Hình thể lô đất cũng góp phần quan trọng trong việc
sinh lợi cho chủ sở hữu, nó được thể hiện ở chiều rộng và chiều sâu của thửa
đất.Tùy vào mục đích khác nhau mà hình thể thửa đất sẽ góp phần sinh lợi khác
nhau. Thông thường đất ở đô thị, ở vị trí mặt tiền có chiều ngang rộng hơn chiều
sâu thì có lợi thế hơn.
- Yếu tố cơ sở hạ tầng kỹ thuật: Yếu tố này góp phần không nhỏ để tạo nên
lợi thế và điều kiện tiện nghi cho người sử dụng. Trong đó yếu tố hạ tầng kỹ thuật
có nhiều yếu tố phụ mà trong phân hạng cần chú ý xem xét bao gồm:
Hệ thống cầu đường giao thông.
Hệ thống cống thoát nước.
Hệ thống điện.


10


11

sánh được bán trong cùng một vùng giá trị với điều kiện những thửa đất so sánh
được bán trong khoảng thời gian gần với thời điểm định giá thửa đất chủ thể.
- Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất: Một thửa đất được đánh giá là sử dụng
cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó đang được sử
dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá
trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất; sử dụng hiệu quả nhất đó
có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định.
- Nguyên tắc biến động: Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của
nhân tố cấu thành giá. Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành
giá đất, mà các nhân tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá
giá cả đất đai là được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân
tố này và những biến động chung của chúng. Trong việc định giá đất, không những
phải dự tính chính xác sự biến động giá đất trong tương lai, mà đồng thời còn phải
theo nguyên tắc biến động để điều chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu
chuẩn của thời gian định giá thì mới có thể xác định giá đất hợp lí (Vũ Thị Ngọc
Lan, 2007)[13].
2.1.4.3. Thông tin trong định giá đất
Thông tin thu thập được chính là những yếu tố quyết định đến giá trị BĐS,
thu thập thông tin không đầy đủ sẽ dẫn đến định giá sai lệch giá trị của BĐS (Trịnh
Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng, 2013)[14].
2.1.4.4. Phương pháp định giá đất
Căn cứ vào tình hình cụ thể về thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
hồ sơ về các loại đất, số liệu đã thu thập, UBND cấp tỉnh lựa chọn phương pháp xác
định giá đất sao cho phù hợp, trong trường hợp cần thiết có thể sử dụng nhiều
phương pháp xác định giá đất để kiểm tra, so sánh, đối chiếu các mức giá ước tính
để quyết định mức giá. Cụ thể ở Việt Nam thương hay sử dụng các phương pháp
sau để định giá đất:
- Phương pháp thu nhập: Là một trong những phương pháp định giá đất

+ Kiểm tra đối với các phương pháp định giá khác, hay kiểm tra đấu thầu.
- Phương pháp phân tích hồi quy: Phương pháp này dựa trên cơ sở của bài
toán phân tích hồi quy, trên cơ sở của các giao dịch thu tập trên thị trường có thể
xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố lên giá bất động sản để từ đó dự báo cho
các bất động sản khác.


13

2.2. Cơ sở pháp lý
- Luật Đất đai 2003, ngày 26 tháng 11 năm 2003.
- Luật Đất đai sửa đổi năm 2013, ngày 29 tháng 11 năm 2013.
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một
số điều của Luật Đất đai.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất.
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều
của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật
Thuế thu nhập cá nhân và Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 08 năm
2013 của bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa
đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân.
- Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương
pháp định giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
- Thông tư số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường - Bộ tài chính về hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành
bảng giá đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương.
- Quyết định 39/2014/QĐ-UBND của UBND tỉnh Yên Bái về việc ban hành
quy định về giá các loại đất, phân loại đất, phân khu vực đất và phân loại đường

Tiến Dũng, 2015) [6]
- Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo: Thị trường đất đai là thị
trường không hoàn hảo khi không thỏa mãn theo các tiêu chuẩn hoàn hảo của thị
trường trong thuyết kinh tế. Một thị trường hoàn hảo là thị trường khi ổn định,
người mua và bán nắm được thông tin đầy đủ, không có sự thúc ép mua và bán, thì
giá trị thị trường, giá cả thị trường, và giá trị trao đổi là giống nhau.
- Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền: Đất đai là nguồn tài
nguyên ngày càng khan hiếm, tính khan hiếm không thể tái tạo được của thửa đất
làm cho cung của đất không thay đổi. Đồng thời những nhu cầu về đất đai ngày
càng tăng làm cho thị trường đất đai trở thành thị trường cung độc quyền, yếu tố
đầu cơ trong thị trường đất đai luôn tồn tại khi có cơ hội.


15

Trong thị trường hàng hóa thông thường khác, hàng hóa và các nguồn lực
sản xuất phải được tự do lưu thông tới những nơi thu được những khoản lời lớn nhất
hay có giá cao nhất, người mua phải tự do mua ở đâu có giá thấp nhất. Nhưng đối
với thị trường đất đai, do đất đai có vị trí cố định và không thể tái tạo được, nên dù
có những ảnh hưởng lớn bởi những yếu tố trong khu vực hoặc những thay đổi về
các cơ hội đầu tư làm giá đất tăng giảm quá mức, nhưng người ta không thể chuyển
chúng đến những nơi theo ý muốn. Nói cách khác thị trường đất đai mang tính độc
quyền rất cao.
- Thị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế: Thị trường đất
đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị “nóng” khi nền kinh tế có mức
tăng trưởng cao, và cũng dễ bị “đóng băng” khi kinh tế suy giảm. Mặt khác thị
trường đất đai cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hóa, xã hội. Đồng thời các
yếu tố như biến động chính trị, môi trường xã hội, phong tục, tập quán, ước lệ cộng
đồng đều có tác động đến hành vi mua bán trên thị trường.(Nguyễn Thế Huấn,
2009)[11].

dụng trong vòng một năm thì đương nhiên bị tước quyền sử dụng. Ở Rumani, một
số mảnh đất bị quy định không được bán trong vòng 10 năm hoặc có mảnh không
được bán vĩnh viễn, trong một số trường hợp Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu
bán đất cho mình. Ở Bungari, các doanh nghiệp không được quyền chuyển nhượng
những mảnh đất nhận được từ tư nhân hoá doanh nghiệp Nhà nước. Nhiều nước
thuộc Liên Xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp chỉ đơn
thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó. Ở Bangladet theo Luật ban hành năm 1950,
mỗi gia đình chỉ được sở hữu đất trồng trọt không quá 13,5 ha đất canh tác cộng với
1,35 ha đất ở; nếu vượt hạn mức phải được Nhà nước cho phép.
Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất của chủ nghĩa tư bản đã bị giới hạn
bởi khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc. Hiện nay không còn
khả năng này trong khi đó trình độ tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở
rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực đầu tư đã thúc ép mở cửa thị trường đất đai. Biện
pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất được áp dụng nhiều là cho thuê đất đai. Thị
trường nhà đất trên thế giới đã vượt ngoài khuôn khổ một quốc gia, thu hút đầu tư
của các nhà tư bản nước ngoài. Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản,
Đài Loan là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh BĐS ở nước ngoài. Qua
đó thể hiện rõ rệt tính quốc tế của thị trường đất đai trong xu thế hội nhập hiện nay.