Rủi ro trong đầu tư bất động sản 2011

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
Đề tài:

VẬN DỤNG CÁC KĨ THUẬT
PHÂN TÍCH KINH TẾ NHẰM NÂNG CAO HIỆU
QUẢ ĐÁNH GIÁ VÀ ĐO LƢỜNG RỦI RO TRONG
ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN
GVHD: Th.S Châu Văn Thành
SVTH : Trần Ngọc Phong
MSSV : 107202128
LỚP : Kinh tế Bất Động Sản-K33

Thành Phố Hồ Chí Minh
2011

Trần Ngọc Phong

Page 1


Rủi ro trong đầu tư bất động sản 2011
MỤC LỤC


Page 2


Rủi ro trong đầu tư bất động sản 2011
2.1. Khái niệm về rủi ro ...................................................................................................... 15
2.2. Đặc trƣng của rủi ro ..................................................................................................... 15
2.3. Phân loại rủi ro ............................................................................................................ 15
2.4. Mối quan hệ giữa rủi ro với các tình huống khác........................................................ 16
2.5. Một dự án đầu tƣ có thể gặp những rủi ro nào? .......................................................... 17

3. Những phƣơng pháp, kỹ thuật kinh tế có thể sử dụng nhằm đo lƣờng và đánh giá
rủi ro ............................................................................................................................... 18
3.1. Kỹ thuật phân tích độ nhạy 1 chiều ............................................................................. 19
3.2. Kỹ thuật phân tích độ nhạy 2 chiều ............................................................................. 19
3.3. Kỹ thuật phân tích tình huống ..................................................................................... 19
3.4. Kỹ thuật phân tích mô phỏng ...................................................................................... 19
CHƢƠNG 2: PHÂN TÍCH QUÁ TRÌNH HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƢ VÀ CÁC CÔNG
CỤ, GIẢI PHÁP ĐIỀU CHỈNH RỦI RO TRONG ĐẦU TƢ CÁC DỰ ÁN Ở CÔNG
TY PETROLAND.................................................................................................................. 21

I. PHÂN TÍCH QUÁ TRÌNH HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ DỰ ÁN CỦA CÔNG TY
PETROLAND ......................................................................................................................... 21
1. Giới thiệu về công ty cổ phần Đầu tƣ Hạ tầng và Đô thị Dầu khí (Petroland) ..................... 21
1.1. Lịch sử hình thành và phát triển ................................................................................ 21
1.2. Giới thiệu đôi nét về công ty Petroland ....................................................................... 23
1.3. Giới thiệu sơ nét về bộ máy quản lý của Công ty Petroland ...................................... 24
1.4. Lĩnh vực đầu tƣ kinh doanh. ...................................................................................... 24
2. Phân tích quá trình hoạt động đầu tƣ kinh doanh của công Petroland............................... 25
2.1. Tình hình hoạt động đầu tƣ kinh doanh của công ty qua các thời kỳ ........................ 25

TẠI

QUẬN

2-TP.HCM

…………………………………………………………………………43
CHƢƠNG 3: MỘT SỐ KỸ THUẬT PHÂN TÍCH RỦI RO TRONG KINH TẾ SỬ
DỤNG ĐỂ ĐO LƢỜNG RỦI RO NHẰM HOÀN THIỆN THÊM CƠ SỞ ĐÁNH
GIÁ, XỬ LÝ VỂ RỦI RO TRONG CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƢ CỦA QUÝ CÔNG TY ...... 53
1. Phân tích tình huống ............................................................................................................ 53
2. Phân tích mô phỏng(xác suất) ............................................................................................. 56
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................................................... 59
TÀI LIỆU THAM KHẢO..................................................................................................... 61
MỘT SỐ THÔNG TIN VỀ CÁC DỰ ÁN MÀ CÔNG TY PETROLAND ĐÃ VÀ
ĐANG TRIỂN KHAI THỰC HIỆN ................................................................................... 63

Trần Ngọc Phong

Page 4


Rủi ro trong đầu tư bất động sản 2011
LỜI MỞ ĐẦU
1

Lí do chọn đề tài:

Trong những năm gần đây thị trƣờng Bất Động Sản Việt Nam đã bƣớc đầu đƣợc
hình thành và phát triển liên tục với tốc độ nhanh chóng, ngày càng khẳng định vị trí chủ

án cũng nhƣ đƣa ra các kỹ thuật, các mô hình phân tích, đo lƣờng rủi ro sẽ giúp các
doanh nghiệp Bất Động Sản có một cái nhìn tổng quát và toàn diện về những vấn đề khó
Trần Ngọc Phong

Page 5


Rủi ro trong đầu tư bất động sản 2011
khăn trong suốt quá trình đầu tƣ để có thể đƣa ra các quyết định thích hợp nhằm hạn chế
và phòng ngừa những rủi ro mà doanh nghiệp có thể gặp phải. Tuy nhiên, vấn đề này lại
đang đƣợc xem là khá mới mẻ và chƣa nhận đƣợc sự chú ý, quan tâm đúng mức trong
các doanh nghiệp đầu tƣ Bất Động Sản ở nƣớc ta. Phần lớn các doanh nghiệp Bất Động
Sản Việt Nam đều nhận định các yếu tố rủi ro dựa trên cảm quan và những kinh nghiệm
thực tế mà chƣa đi sâu vào tìm hiểu căn nguyên và chƣa có một cơ sở khoa học nào để
đánh giá, chứng minh một cách hệ thống nguồn gốc của vấn đề, vì vậy những quyết định,
hành động của họ đôi khi còn khá mạo hiểm và dễ mắc phải một số sai lầm. Hiểu rõ đƣợc
tính cấp thiết và mức độ quan trọng của vấn đề cần nghiên cứu, cùng với một sự đam mê
tìm hiểu về rủi ro đã đƣa tôi đến quyết định chọn lựa để tài: “VẬN DỤNG CÁC KĨ
THUẬT PHÂN TÍCH KINH TẾ NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐÁNH GIÁ VÀ ĐO
LƢỜNG RỦI RO TRONG ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN” làm bài khóa luận tốt nghiệp.
2. Mục tiêu của đề tài:
Mục tiêu tổng quát: Tìm hiểu những rủi ro mà nhà đầu tƣ có thể gặp phải trong quá trình
thực hiện đầu tƣ các dự án Bất Động Sản, những giải pháp đo lƣờng và công cụ kinh tế
nhằm xử lý, hạn chế đối với các loại rủi ro đó. Từ đó làm cơ sở để đƣa ra định hƣớng áp
dụng một số kĩ thuật trong kinh tế có thể sử dụng để đo lƣờng và khắc phục rủi ro, tiến
hành vận dụng trực tiếp những khung lý thuyết đó vào các dự án thực tế đã và đang đƣợc
triển khai ở công ty PETROLAND, nhằm giúp công ty có một cái nhìn khái quát và tổng
quan hơn về vấn đề rủi ro trong việc đầu tƣ các dự án Bất Động Sản, là căn cứ quan trọng
để đƣa ra những quyết định chính xác giúp công ty phòng tránh cũng nhƣ hạn chế đƣợc
một số rủi ro có thể gặp phải.

+ Kĩ thuật phân tích mô phỏng (xác suất): là một sự mở rộng tự nhiên của phân tích độ
nhạy và phân tích tình huống đồng thời có tính tới các phân phối xác suất khác nhau và
các miền giá trị tiềm năng khác nhau đối với các biến của dự án.
C. Về vấn đề nghiên cứu của đề tài này trƣớc đây: Đây là một mảng đề tài rất mới và hầu
nhƣ chƣa có một nghiên cứu cụ thể nào cho vấn đề này. Trong thực tế đối với thị trƣờng
tài chính ngƣời ta chỉ quan tâm nghiên cứu về rủi ro của các loại chứng mà chƣa đi vào
tìm hiểu và xử lý rủi ro đối với dự án Bất Động Sản, vấn đề này chỉ đƣợc nhận định dựa
trên cảm quan và kinh nghiệm thực tế. Vì vậy đây sẽ là một thử thách rất lớn đối với đề
tài.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu:
A. Giả thiết nghiên cứu.
Giả định rằng trong quá trình đầu tƣ các dự án Bất Động Sản những nhân tố bên
trong và bên ngoài đều không ảnh hƣởng đến sự thay đổi kết quả của dự án và nhà đầu tƣ
không cần thiết phải quan tâm đến mối quan hệ tác động qua lại của các yếu tố này. Các
kĩ thuật phân tích trong kinh tế đều không cho thấy tác dụng cũng nhƣ giúp nhà đầu tƣ có
cái nhìn khái quát trong các tình huống ra quyết định đối với những rủi ro có thể gặp
phải.
B. Các loại số liệu cần thu thập.
Thông qua việc tìm kiếm các thông tin, số liệu cũng nhƣ các ý kiến của các
chuyên gia đầu ngành về việc phân tích và nhận định các loại rủi ro trong đầu tƣ các dự
án Bất Động Sản trên Internet, báo chí, các sách chuyên ngành, từ điển bách khoa.
Sử dụng các nguồn số liệu và thông tin thu thập đƣợc ở phần thứ cấp kết hợp với
những cơ sở dữ liệu của các dự án đƣợc triển khai đầu tƣ ở công ty Petroland tiến hành
Trần Ngọc Phong

Page 7


Rủi ro trong đầu tư bất động sản 2011
dùng các công cụ, mô hình kinh tế nhƣ: phân tích độ nhạy (1 chiều và 2 chiều), phân tích


Trần Ngọc Phong

Page 8


Rủi ro trong đầu tư bất động sản 2011
Trƣớc tiên ta sẽ đi vào chƣơng 1 để tìm hiểu các khái niệm liên quan đến Bất
động sản, thị trƣờng Bất động sản và một số rủi ro mà nhà đầu tƣ có thể gặp phải trong
quá trình đầu tƣ cùng các kỹ thuật phân tích để đo lƣờng và hạn chế rủi ro.
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN, THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ RỦI RO TRONG ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN
I. Tổng quan về bất động sản và thị trƣờng bất động sản
1. Bất động sản
1.1. Khái niệm và đặc điểm bất động sản.
1.1.1. Khái niệm bất động sản
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật
cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất
cả những gì đƣợc tạo ra do sức lao động của con ngƣời trên mảnh đất. Bất động sản bao
gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến
đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu
thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nƣớc trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản
(BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật
của mỗi nƣớc cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí
phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động
sản”.
Hầu hết các nƣớc đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai,
không tách rời với đất đai, đƣợc xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật
Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà

Nhƣ vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần đƣợc quy định cụ thể bằng pháp
luật của mỗi nƣớc và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc gia khác
lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt
Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chƣa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản
này
1.1.2. Đặc điểm của bất động sản
a. Tính cá biệt và khan hiếm:
Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính
khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của
đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phƣơng,
lãnh thổ v.v.. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời đƣợc của đất đai nên
hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều
có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trƣờng BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn
giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và
cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hƣớng
và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tƣ, kiến trúc sƣ đều quan tâm đến
tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân
v.v..
b. Tính bền lâu:
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên đƣợc xem nhƣ
không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và
công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng đƣợc cải
tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của
Trần Ngọc Phong

Page 10


Rủi ro trong đầu tư bất động sản 2011
BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. Cần phân biệt “tuổi thọ vật

1.2.2. Bất động sản không đầu tƣ xây dựng gồm: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất
nông nghiệp (dƣới dạng tƣ liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất
nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chƣa sử dụng v.v..

Trần Ngọc Phong

Page 11


Rủi ro trong đầu tư bất động sản 2011
1.2.3. Bất động sản đặc biệt là những BĐS gồm những công trình bảo tồn quốc gia, di
sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v.. Đặc điểm của loại
BĐS này là khả năng tham gia thị trƣờng rất thấp.
Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ
chế chính sách về phát triển và quản lý thị trƣờng bất động sản phù hợp với điều kiện
kinh tế-xã hội của nƣớc ta.
2. Thị trường bất động sản
2.1. Khái niệm thị trƣờng bất động sản
Thị trƣờng bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản đƣợc thực hiện
thông qua quan hệ hàng hoá tiền tệ. Đó là nơi hàng hoá và dịch vụ BĐS đƣợc trao đổi –
nơi mà cơ chế đƣợc ảnh hƣởng bởi mong muốn của những ngƣời tham gia thị trƣờng
cùng những can thiệp của Chính phủ và hệ thống chính trị vào thị trƣờng.
Mục tiêu của thị trƣờng bất động sản là phân bổ lƣợng hàng hoá khan hiếm, kết nối
cung và cầu đối với bất động sản.
Tuy nhiên bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ đƣợc mua
bán, mà còn là đối tƣợng của nhiều giao dịch khác nhƣ cho thuê, thế chấp, chuyển dịch
quyền sử dụng. Do đó, thị trƣờng bất động sản hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa
ngƣời mua, ngƣời bán về bất động sản mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến
bất động sản nhƣ cho thuê, thế chấp, bảo hiểm...
Thị trƣờng bất động sản đóng một vai trò vô cùng to lớn và quan trọng trong nền kinh

Mặt khác, thị trƣờng bất động sản luôn gắn liền với hoạt động của con ngƣời nên
mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền của đất nƣớc. Sản phẩm hàng
hoá bất động sản có “dƣ thừa” ở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác đƣợc.
Bên cạnh đó, mỗi thị trƣờng mang tính chất địa phƣơng với quy mô và trình độ khác
nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và
trình độ phát triển kinh tế-văn hoá-xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát
triển của thị trƣờng bất động sản khác nhau. Thị trƣờng bất động sản ở các đô thị có quy
mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị trƣờng bất động sản ở
nông thôn, miền núi v.v..
Thứ ba, thị trƣờng bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. Bất động sản là
tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về bất động sản tác động
mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế-xã hội. Do đó, các vấn đề về bất động sản
đều sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật
riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở.
Thứ tư, thị trƣờng bất động sản là một dạng thị trƣờng không hoàn hảo
Thị trƣờng bất động sản là một dạng thị trƣờng không hoàn hảo do sự không đồng
nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành. Điều này xuất phát từ phát triển kinh tế - xã hội
của đất nƣớc.
Sự tác động của Nhà nƣớc là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị
trƣờng bất động sản. Bất kỳ Nhà nƣớc nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trƣờng bất
động sản ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu
phát triển chung. Bất động sản có tính dị biệt, tin tức thị trƣờng hạn chế, đất đai trên thị
trƣờng sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nƣớc nên thị trƣờng BĐS là thị trƣờng
cạnh tranh không hoàn hảo.
Mặt khác, thị trƣờng BĐS không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo đƣợc của
đất, nên thị trƣờng BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trƣờng hàng hoá
khác.
Trần Ngọc Phong

Page 13

đất lâm nghiệp, thị trƣờng nhà ở nông thôn, thị trƣờng đất phi nông nghiệp (đất xây dựng
trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh v.v..), thị trƣờng BĐS nhà xƣởng sản
xuất nông nghiệp, thị trƣờng BĐS công cộng v.v..
+ Khu vực giáp ranh: thị trƣờng đất ở, nhà ở; thị trƣờng đất nông nghiệp; thị trƣờng BĐS
nhà xƣởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; thị trƣờng BĐS công cộng v.v..
2.3.3. Căn cứ theo công dụng của BĐS
Trần Ngọc Phong

Page 14


Rủi ro trong đầu tư bất động sản 2011
+ Thị trƣờng Đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp)
+ Thị trƣờng công trình thƣơng nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thƣơng
mại, cửa hàng...) và công trình công cộng (giao thông, thuỷ lợi, y tế, văn hoá...)
+ Thị trƣờng công trình công nghiệp (nhà xƣởng, mặt bằng sản xuất, KCN, KCX...)
+ Thị trƣờng Nhà ở (đô thị và nông thôn)
+ Thị trƣờng công trình đặc biệt có hàng hoá BĐS là các BĐS phi vật thể đƣợc coi nhƣ
tài nguyên khai thác đƣợc (kinh doanh du lịch, v.v..) nhƣ di sản văn hoá, di tích lịch sử,
v.v..
2.3.4. Căn cứ theo hoạt động trên thị trƣờng BĐS (tính chất kinh doanh)
+ Thị trƣờng mua bán chuyển nhƣợng BĐS
+ Thị trƣờng đấu giá quyền sử dụng đất
+ Thị trƣờng cho thuê BĐS
+ Thị trƣờng thế chấp và bảo hiểm BĐS
+ Thị trƣờng dịch vụ BĐS: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới BĐS, tƣ vấn BĐS,
thông tin BĐS, định giá BĐS, bảo trì bảo dƣỡng BĐS v.v..
2.3.5. Căn cứ theo thứ tự thời gian BĐS tham gia thị trƣờng
+ Thị trƣờng cấp 1: thị trƣờng chuyển nhƣợng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất
(còn gọi là thị trƣờng BĐS sơ cấp).

b. Thị trƣờng BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ đƣợc huy động:
Đây là nội dung có tầm quan trọng đã đƣợc nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới chứng
minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các BĐS có
đủ điều kiện trở thành hàng hoá và đƣợc định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền
kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế-xã hội
đạt đƣợc những mục tiêu đề ra.
c. Phát triển và quản lý tốt thị trƣờng BĐS, đặc biệt là thị trƣờng quyền sử dụng đất là
điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà
Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu.
d. Phát triển và quản lý tốt thị trƣờng BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển,
tăng nguồn thu cho Ngân sách:
Thị trƣờng BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trƣờng nhƣ thị trƣờng tài chính tín
dụng, thị trƣờng xây dựng, thị trƣờng vật liệu xây dựng, thị trƣờng lao động... Theo phân
tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nƣớc phát triển nếu đầu tƣ vào lĩnh vực
BĐS tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5
– 2 USD. Phát triển và điều hành tốt thị trƣờng BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trƣởng
kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xƣởng,
vật kiến trúc...để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các
ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nƣớc.
e. Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trƣờng BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày
càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị-nông thôn:

Trần Ngọc Phong

Page 16


Rủi ro trong đầu tư bất động sản 2011

II. Rủi ro trong đầu tƣ bất động sản


Trần Ngọc Phong

Page 17


Rủi ro trong đầu tư bất động sản 2011
- Các thành quả hoạt động đầu tƣ là công trình xây dựng gắn liền với đất có vị trí cố định,
gắn liền với điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội, môi trƣờng nhất định. Vì vậy các hoạt
động đầu tƣ Bất động sản phải nắm vững đặc điểm tự nhiên, kinh tế, môi trƣờng ảnh
hƣởng đến hoạt động đầu tƣ cũng nhƣ các tác dụng sau này với hoạt động đầu tƣ.
- Bất kỳ một hoạt động đầu tƣ đƣợc đảm bảo mang lại hiệu quả kinh tế - xã hội cao cần
làm tốt công tác quản lý vì nguồn lực phục vụ cho công tác đầu tƣ là rất lớn. Nhà đầu tƣ
cần quan tâm đúng mức đến việc chuẩn bị cho hoạt động đầu tƣ nhƣ lập dự án đầu tƣ…
1.2. Phân loại hoạt động đầu tƣ bất động sản
Hoạt động đầu tƣ bất động sản rất đa dạng, việc phân loại có nghĩa trong khâu thẩm định
dự án, quản lý việc thực hiện các hoạt động đầu tƣ bất động sản.
Việc phân loại theo các tiêu thức sau:
- Theo quan hệ quản lý của chủ đầu tƣ: đầu tƣ trực tiếp, đàu tƣ gián tiếp.
- Theo nội dung kinh tế của đầu tƣ: đầu tƣ xây dựng cơ bản, đàu tƣ tài sản lƣu động, đầu
tƣ lao động.
- Theo hình thức đầu tƣ: đầu tƣ mới, đầu tƣ theo chiều sâu, đầu tƣ mở rộng các công trình
hiện có.
- Theo thời hạn đầu tƣ: đầu tƣ dài hạn (trên 10 năm), đầu tƣ trung hạn (từ 5 năm – 10
năm), đầu tƣ ngắn hạn (5 năm trở xuống).
1.3. Vai trò của đầu tƣ Bất động sản
- Đầu tƣ bất động sản là một hiện tƣợng kinh tế khách quan trong nền kinh tế hàng hoá,
kinh tế hàng hoá phát triển, đầu tƣ đƣợc mở rộng cả về phạm vi, quy mô và hình thức.
Một nền kinh tế hàng hoá không thể tồn tại nếu không có hoạt động sản xuất hàng hoá.
Khác với hàng hoá khác:

chúng ta coi rủi ro là sự kiện ngẫu nhiên, là sự cố gây tổn thất và là sự kiện ngoài mong
muốn.
-Rủi ro liên quan đến cả thiệt hại và may mắn-rủi ro đối xứng.
Đây là cách nhìn nhận rủi ro một cách khách quan hơn, theo đó các khái niệm ban đầu về
rủi ro của chúng ta đã thể hiện rõ quan niệm này và chúng ta coi rủi ro là khả năng sai
lệch xảy ra giữa giá trị thực tế và kỳ vọng kết quả, sai lệch lớn, rủi ro càng nhiều.
2.2. Đặc trƣng của rủi ro: Rủi ro có hai đặc trƣng chính
-Tần số xảy ra (rủi ro có hay xảy ra hay không?): đƣợc thể hiện bằng xác suất hoặc khả
năng xuất hiện của biến cố.
-Biên độ (Mỗi lần xảy ra có lớn hay không? Lớn bao nhiêu): Đƣợc thể hiện bằng giá trị
của các biến cố hoặc tác động của các biến cố.
2.3. Phân loại rủi ro
a. Theo các giai đoạn của quyết định đầu tƣ
-Rủi ro trƣớc khi ra quyết định (rủi ro thông tin): đây là loại rủi ro xảy ra khi thu nhập các
thông tin không đầy đủ, không chính xác dẫn đến nhận diện sai về bản chất của các yếu
tố liên quan đến phƣơng án đầu tƣ, điều này dẫn ra các quyết định đầu tƣ sai
-Rủi ro khi ra các quyết định (rủi ro cơ hội): Rủi ro này xảy ra khi chúng ta lựa chọn các
phƣơng án không tối ƣu.
Trần Ngọc Phong

Page 19


Rủi ro trong đầu tư bất động sản 2011
-Rủi ro sau quyết định: là rủi ro thể hiện ở sự sai lệch giữa dự kiến và thực tế.
b. Theo phạm vi
-Rủi ro theo ngành dọc (rủi ro cá biệt): là rủi ro ảnh hƣởng đến từng khâu, từng bộ phận
riêng biệt trong hoạt động đầu tƣ.
-Rủi ro chung: là rủi ro ảnh hƣởng đến tất cả các khâu, các bộ phận trong hoạt động đầu
tƣ.

kết quả đầu ra là duy nhất, xác suất xảy ra biến cố là 1. Với tình huống xác định chúng ta
có thể dễ dàng, nhanh chóng ra quyết định. Các chỉ tiêu làm căn cứ ra quyết định đầu tƣ
nhƣ NPV, IRR, thời gian thu hồi vốn…
-Tình huống rủi ro: là tình huống khi thông tin đầu vào có nhiều giá trị, có phân bố xác
suất và vì vậy kết quả đầu ra là tập hợp nhiều kết quả có phân bố xác suất. Với tình huống
rủi ro, chúng ta thƣờng áp dụng lý thuyết xác suất để ra quyết định đầu tƣ. Lý thuyết xác
suất đƣợc thể hiện bằng các số đo rủi ro nhƣ: giá trị kỳ vọng, độ lệch chuẩn… và khi
phân tích có thể áp dụng các phƣơng pháp phân tích độ nhạy, phân tích theo kịch bản,
phân tích mô phỏng Monte Carlo…
-Tình huống bất định: Là tình huống khi thông tin đầu vào không chắc chắn, không có
phân bố xác suất và vì vậy kết quả đầu ra cũng không xác định, không có phân bố xác
suất. Đây là tình huống khiến chúng ta gặp khó khăn khi ra quyết định và thƣờng áp dụng
lý thuyết trò chơi. Những tiêu chuẩn thƣờng đƣợc áp dụng khi lựa chọn nhƣ maximax,
maximin, likehood, minimax, regret…
2.5. Một dự án đầu tƣ có thể gặp những rủi ro nào?
a. Rủi ro chính trị
Rủi ro này bao gồm bất ổn tài chính và bất ổn chính trị.
Ví dụ: hạn chế chuyển tiền ra nƣớc ngoài, sắc thuế mới gây thiệt hại cho nhà đâu tƣ…
Có thể liệt kê một số rủi ro chính trị chính sau đây:
-Rủi ro thuế: Sự thay đổi về thuế đã làm cho dòng tiền hằng năm của dự án bị thay đổi từ
đó NPV và IRR của các dự án bị thay đổi theo.
-Hạn ngạch, thuế quan hoặc các giới hạn thƣơng mại khác: làm giảm sản lƣợng hoặc tăng
chi phí của các dự án.
-Chính sách tuyển dụng lao động: những thay đổi về quản lý và tuyển dụng lao động nhƣ
thay đổi quy định về mức lƣơng tối thiểu, chính sách với lao động nữ, hạn chế lao động
nƣớc ngoài… đều ảnh hƣởng đến hiệu quả của dự án.
-Kiểm soát ngoại hối: Hạn chế chuyển tiền ra nƣớc ngoài ảnh hƣởng đến hoạt động cung
ứng hoặc tiêu thụ sản phẩm của dự án cũng nhƣ quyền lợi của các nhà đầu tƣ.
-Lãi suất: Khi chính phủ đƣa ra các chính sách lãi suất để kiểm soát lạm phát có thể làm
cho hoạt động đầu tƣ tăng lên hoặc giảm đi.

f. Rủi ro về môi trƣờng và xã hội
Môi trƣờng: bao gồm những nhân tố ảnh hƣởng đến kết quả nhƣng không bị chi phối bởi
ngƣời đƣa ra quyết định.
Rủi ro về những tác động tiêu cực của dự án đối với môi trƣờng và ngƣời dân xung quanh
g. Rủi ro kinh tế vĩ mô
Bao gồm: tỷ giá hối đoái, lạm phát, lãi suất
3. Những phương pháp, kỹ thuật kinh tế có thể sử dụng nhằm đo lường và đánh giá rủi
ro.
Nhằm đo lƣờng (lƣợng hóa, ƣớc lƣợng), đánh giá rủi ro trong thực tế thƣờng ngƣời ta
thƣờng sử dụng phƣơng pháp phân tích điểm hòa vốn của dự án và 3 kỹ thuật phân tích
rủi ro từ thấp đến cao: phân tích độ nhạy, phân tích tình huống và phân tích mô phỏng
Trần Ngọc Phong

Page 22


Rủi ro trong đầu tư bất động sản 2011
(xác suất). Ở đây phân tích điểm hòa vốn thƣờng sử dụng trong phân tích hoạt động kinh
doanh và tính cho kỳ kinh doanh. Tuy nhiên, thỉnh thoảng ngƣời ta cũng vận dụng để
phân tích các dự án có vòng đời ngắn, dòng sản phẩm hoặc quy mô hoạt động hằng năm
tƣơng đối ổn định. Điểm hòa vốn đƣợc hiểu là mức khối lƣợng hoặc doanh thu hoạt động
vừa đủ trang trải cho chi phí cố định trong kỳ. Và tại đó, lợi nhuận bằng 0. Vận dụng
điểm hòa vốn để phân tích rủi ro hàm ý là so sánh điểm hòa vốn với kế hoạch hoạt động
trong kỳ.Trên cơ sở đó, điểm hòa vốn càng thấp càng ít rủi ro hơn. Đây là một phƣơng án
khá đơn giản và trong thực tế đối với bất động sản thì đây không phải là phƣơng pháp
khả thi vì bất động sản là sản phẩm phức tạp và mang tính dài hạn nên việc áp dụng cách
đánh giá này là không mang tính khả thi và cho kết quả thích hợp. Vì vậy ở đây đề tài chỉ
tập trung đi vào nghiên cứu 3 kỹ thuật kinh tế đã nêu ban đầu làm cơ sở chính cho việc
đánh giá và đo lƣờng rủi ro, từ đó đƣa ra những kiến nghị cho nhà đầu tƣ trong quyết
định đầu tƣ cho dự án.

Theo đó, mỗi biến rủi ro thay vì chủ quan tất định nhƣ phân tích độ nhạy và phân tích
tình huống, sẽ đƣợc gắn với một phân phối xác suất nhất định, xác định mối quan hệ
tƣơng tác giữa các biến rủi ro. Các biến rủi ro sẽ xuất hiện một cách ngẫu nhiên giống
Trần Ngọc Phong

Page 23


Rủi ro trong đầu tư bất động sản 2011
nhƣ đời thực chƣa biết trƣớc, và cứ mỗi lần xuất hiện giá trị mới các chỉ tiêu thẩm định sẽ
đƣợc tính toán lại. Tiếp tục mô phỏng hàng trăm lần nhƣ vậy chúng ta sẽ có hằng trăm
kết quả các chỉ tiêu gắn với các xác suất xuất hiện của chúng.
Mặc dù cả 3 kỹ thuật này, hay có chăng nữa những kỹ thuật khác, đều không thể đƣa
ra những phƣơng pháp đo lƣờng rủi ro theo hƣớng khách quan, nhƣng chúng lại rất hữu
ích trong việc trợ giúp các nhà phân tích và nhà quản trị suy nghĩ một cách có hệ thống
về nguồn gốc rủi ro và những ảnh hƣởng của chúng lên hiệu quả của dự án.
Nhìn chung 2 kỹ thuật phân tích tình huống và mô phỏng ít đƣợc các doanh nghiệp
đầu tƣ bất động sản hiện nay không quan tâm vì nó phức tạp và mất nhiều thời gian để
thực hiện. Tuy nhiên nếu thị trƣờng đang có những biến động lớn và các thông tin là
không đầy đủ thì việc phân tích sâu hơn tác động của các yếu tố ảnh hƣởng đến kết quả
của dự án là điều hoàn toàn cần thiết để đánh giá một cách tổng quát và chính xác hơn
đối với dự án đầu tƣ.

Trần Ngọc Phong

Page 24


Rủi ro trong đầu tư bất động sản 2011
CHƢƠNG 2: PHÂN TÍCH QUÁ TRÌNH HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƢ VÀ CÁC CÔNG