ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN
-------oOo------CHUYÊN NGÀNH KINH TẾ THẨM ĐỊNH GIÁ

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHÁP DÒNG TIỀN CHIẾT KHẤU
ĐỂ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN CAO ỐC VĂN PHÒNG
CHO MỤC ĐÍCH GÓP VỐN ĐẦU TƯ

GVHD : TS. NGUYỄN NGỌC VINH
SVTH : NGUYỄN HOÀNG THÔNG
MSSV : 107201835
LỚP

: THẨM ĐỊNH GIÁ 1 – KHÓA 33

TP. HỒ CHÍ MINH, THÁNG 04/2011


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh

XÁC NHẬN CỦA CƠ QUAN THỰC TẬP

..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................

..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
TP. Hồ Chí Minh, ngày … tháng 04 năm 2011.
Chữ ký

SVTH: Nguyễn Hoàng Thông


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh

LỜI CÁM ƠN

Em xin chân thành gửi lời cám ơn đến Ban Giám Hiệu trường Đại Học Kinh Tế
Thành Phố Hồ Chí Minh; cảm ơn Quý thầy, cô khoa Kinh Tế Phát Triển đã giảng dạy
và tạo điều kiện cho em học tập trong suốt 4 năm đại học qua.
Chân thành cám ơn Giảng viên hướng dẫn TS. Nguyễn Ngọc Vinh đã dìu dắt,
hướng dẫn em tiến từng bước trên con đường học thức, đã giúp em có được những kiến
thức cơ bản trong ngành Thẩm Định Giá, một ngành còn tương đối mới, giúp em có


CNH-HĐH

Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa

CTXD

Công trình xây dựng

CP

Chi phí

CPHĐ

Chi phí hoạt động

EBT

Thu nhập ròng trước thuế

EXIMBANK

Ngân hàng Xuất Nhập Khẩu Việt Nam

GTTS

Giá trị tài sản

GCNQSDĐ


SVTH: Nguyễn Hoàng Thông


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh

DANH MỤC BIỂU ĐỒ - BẢN ĐỒ - HÌNH MINH HOẠ TRONG PHỤ LỤC 1
Tên

Nội dung

Biểu đồ 1

Nguồn cung văn phòng cho thuê giai đoạn 2004 – 2010

Biểu đồ 2

Giá thuê trung bình và hiệu suất của thị trường văn phòng cho thuê
tại TP.HCM (tất cả các hạng) Quí 4/2009 – Quí 4/2010

Biểu đồ 3

Nguồn cung văn phòng cho thuê tại TP.HCM trong giai đoạn 20112013

Bản đồ 1

Bản đồ phường Bến Nghé, quận 1, TP.HCM



GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh

DANH MỤC BẢNG BIỂU TRONG PHỤ LỤC 2
Tên

Nội dung

Bảng 1

Bố trí kiến trúc cao ốc PACIFIC

Bảng 2

Bảng khảo sát mức giá cho thuê cao ốc văn phòng hạng A trong
phạm vi khu vực quận 1 và khu vực lân cận

Bảng 3

Ước tính doanh thu cho thuê văn phòng

Bảng 4

Ước tính doanh thu từ cho thuê căn tin

Bảng 5

Bảng tham khảo giá khai thác hầm xe ôtô tòa nhà Cơ quan đại diện
Thông Tấn Xã Việt Nam



Ước tính giá trị cao ốc PACIFIC

SVTH: Nguyễn Hoàng Thông


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh

LỜI MỞ ĐẦU

I.

Lý đề chọn đề tài
Việt Nam chúng ta đã và đang từng bước gia nhập với nền kinh tế thế giới, đặc

biệt là từ khi chúng ta trở thành thành viên chính thức của WTO thì hình ảnh của đất
nước ngày càng xuất hiện nhiều hơn trong con mắt bạn bè quốc tế. Và đáng quan tâm
nhất là những nhà đầu tư nước ngoài ngày càng quan tâm đến Việt Nam nhiều hơn như
là một nơi đầu tư đầy hấp dẫn. Vốn đầu tư nước ngoài tăng theo mỗi năm, điều này
giống như một ngoại lực mạnh mẽ thúc đẩy các ngành nghề kinh tế trong nước phát
triển theo. Vì thế nhu cầu về văn phòng làm việc cho các doanh nghiệp trong và ngoài
nước tại các đô thị lớn tăng không ngừng, đặc biệt là các tòa cao ốc. điều này cũng kéo
theo một hệ quả là nhu cầu về thẩm định giá các cao ốc văn phòng cũng phát triển theo.
Trên thực tế, công tác thẩm định giá BĐS hiện nay không còn xa lại với chúng ta nhưng
đối với mảng thẩm định giá các công trình đặc biệt, công trình có đem lại lợi nhuận lâu
dài trong tương lai như là cao ốc văn phòng cho thuê thì còn khá mới mẻ. Các phương
pháp, các tài liệu hướng dẫn việc thẩm định còn khá sơ xài và nhiều điều cần được khắc
phục, thống nhất chung. Trong qua trình học tập, em đã được học phương pháp dòng

kiến thức đã được học để áp dụng vào công tác thực tiễn.
V.

Kết cấu đề tài

LỜI MỞ ĐẦU
CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN
1. Bất động sản
2. Thẩm định giá BĐS
3. Tổng quan về cao ốc văn phòng cho thuê tại TP. HCM
Tóm tắt Chương I
CHƯƠNG II: TỒNG QUAN VỀ CÔNG TY TNHH MỘT THÀNH VIÊN THẨM
ĐỊNH GIÁ E XIM (EXIMA)
1. Giới thiệu Công ty TNHH MTV Thẩm định giá E xim
2. Quá trình hình thành và phát triển của công ty
3. Điều kiện và tình hình hoạt động của công ty
4. Mục tiêu – Nhiệm vụ của công ty trong tương lai
5. Mô hình tổ chức của công ty
6. Công tác thẩm định giá tại công ty
Tóm tắt Chương II
CHƯƠNG III: ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHÁP DÒNG TIỀN CHIẾT KHẤU
(DCF) THẨM ĐỊNH DỰ ÁN CAO ỐC VĂN PHÒNG PACIFIC 43-45-47
NGUYỄN THỊ MINH KHAI VỚI MỤC ĐÍCH GÓP VỐN ĐẦU TƯ
1. Giới thiệu dự án xây dựng cao ốc văn phòng PACIFIC

SVTH: Nguyễn Hoàng Thông


Chuyên đề tốt nghiệp


Việc sử dụng phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) trong thẩm định giá trị
dự án xây dựng cao ốc văn phòng PACIFIC với mục đích góp vốn đầu tư là phù hợp.
Do đặc thù của các CTXD cao tầng, đặc biệt là cao ốc văn phòng cho thuê là có tính
riêng biệt, đem lại thu nhập trong dài hạn cho nhà đầu tư. Chúng khác nhau về vị trí,
diện tích, quy mô xây dựng, kiểu dáng kiến trúc và cả về chất lượng đáp ứng nên việc
áp dụng các phương pháp thẩm định khác tỏ ra rất khó khăn và không thích hợp, dễ cho
kết quả không chính xác với giá trị thực tế của công trình.
Công tác thẩm định giá trị BĐS nói chung và thẩm định cao ốc văn phòng nói
riêng, trong những năm sắp tới cần được đẩy mạnh hơn về số lượng lẫn chất lượng.
Nước Việt Nam chúng ta đang từng ngày gia nhập nhanh hơn, sâu hơn với nền kinh tế
khu vực và thế giới nên việc xuất hiện ngày càng nhiều các công trình cao tầng với
nhiều mục đích khác nhau như: văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại - dịch vụ,
căn hộ nhà ở,…tại các đô thị lớn là điều tất yếu. Việc xuất hiện nhiều như thế cũng đã
đem lại cho đất nước một bộ mặt khang trang hơn, thể hiện phần nào sự phát triển của
đất nước. Tuy nhiên, bên cạnh đó Nhà nước cũng cần phải theo sát và quản lý chặt chẽ,
ban hành các chính sách, qui định phù hợp, kịp thời để tránh tình trạng xây dựng tràn
lan và không theo kiến trúc tổng thể. Việc thẩm định các công trình cao tầng cũng sẽ
phần nào góp phần hạn chế được sự phát triển tràn làn và đem lại cho nhà đầu tư một
cái nhìn thực tế hơn với số vốn mà họ bỏ ra đầu tư vào các dự án công trình cao ốc.
Qua Chương I của chuyên đề, em đã được trình bày những nội dung cơ bản về
cơ sở lý luận trong thẩm định giá trị BĐS mà đặc biệt là những BĐS đem lại thu nhập
trong tương lai như là cao ốc văn phòng. Trong Chương II là phần giới thiệu khá chi
tiết về công ty thực tập cũng như tình hình công tác thẩm định thực tế các BĐS đặc biệt
như cao ốc văn phòng. Trong Chương III, chương ứng dụng những cơ sở lý thuyết,
những kiến thức về phương pháp chiết khấu dòng tiền (DCF) đã học vào công tác thẩm
định thực tế dự án xây dựng cao ốc văn phòng PACIFIC với mục đích góp vốn đầu tư.

SVTH: Nguyễn Hoàng Thông



phòng, các yếu tố ảnh hưởng tới giá thuê cao ốc ăn phòng,…hoặc hoàn chỉnh lại
chuyên đề này hơn và khắc phục các hạn chế đã nêu ra.

SVTH: Nguyễn Hoàng Thông


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh

TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Văn bản Pháp luật:
1.1 Quyết định 77/2005/QĐ-BTC ban hành ngày 01/11/2005 của Bộ Tài Chính
về việc Ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (TĐGVN 02, 05, 06).
1.2 Quyết định 129/2008/QĐ-BTC ban hành ngày 31/12/2008 của Bộ Tài Chính
về việc Ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (TĐGVN 07, 08, 09, 10, 11, 12).
1.3 Quyết định 957/QĐ-BXD ban hành ngày 29/09//2009 của Bộ Xây Dựng về
việc công bố Định mức CP quản lý dự án và tư vấn xây dựng công trình.
1.4 Quyết định 33/2004/QĐ-BTC ban hành ngày 12/04/2004 của Bộ Tài Chính
về việc Ban hành quy tắc, biểu phí bảo hiểm xây dựng, lắp đặt.
1.5 Quyết định 203/2009/QĐ-BTC ban hành ngày 20/10/2009 của Bộ Tài Chính
về Hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích KH tài sản cố định.
1.6 Thông tư 33/2007/TT-BTC ban hành ngày 09/04/2007 của Bộ Tài Chính về
việc Hướng dẫn quyết toán dự án hoàn thành thuộc vốn Nhà nước.
1.7 Thông tư 109/2000/TT-BTC ban hành ngày 13/11/2000 của Bộ Tài Chính vể
việc Hướng dẫn chế độ thu, nộp và sử dụng lệ phí thẩm định đầu tư.
1.8 Thông tư 05/2009/TT-BXD ban hành ngày 15/04/2009 của Bộ Xây Dựng về
việc Hướng dẫn điều chỉnh dự toán CTXD.
1.9 Thông tư 11/2005/TT-BXD ban hành ngày 14/07/2005 của Bộ Xây Dựng về



MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
DANH MỤC BIỂU ĐỒ - BẢN ĐỒ - HÌNH MINH HỌA TRONG PHỤ LỤC 1
DANH MỤC BẢNG BIỂU TRONG PHỤ LỤC 2
LỜI MỞ ĐẦU
CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN ..............................................................................01
1. Bất động sản............................................................................................................01
1.1 Khái niệm ..............................................................................................................01
1.2 Thuộc tính BĐS .....................................................................................................01
1.3 Đặc trưng của BĐS................................................................................................ 03
1.4 Phân loại BĐS .......................................................................................................04
2. Thẩm định giá BĐS.................................................................................................06
2.1 Khái niệm ..............................................................................................................06
2.2 Vai trò – Mục đích của thẩm định giá BĐS............................................................ 07
2.3 Cơ sở giá trị của thẩm định giá BĐS .....................................................................09
2.4 Các nguyên tắc thẩm định giá BĐS........................................................................10
2.5 Các phương pháp thẩm định giá BĐS....................................................................12
2.6 Quy trình thẩm định giá BĐS.................................................................................14
3. Tổng quan về cao ốc văn phòng cho thuê tại TP.HCM ............................................16
3.1 Sơ lược về cao ốc văn phòng .................................................................................16
3.2. Thực trạng Kinh doanh cao ốc văn phòng hiện nay tại TP.HCM ..........................19
Tóm tắt Chương I......................................................................................................22
CHƯƠNG II: TỒNG QUAN VỀ CÔNG TY TNHH MỘT THÀNH VIÊN THẨM
ĐỊNH GIÁ E XIM (EXIMA) ....................................................................................23
1. Giới thiệu Công ty TNHH Một Thành Viên Thẩm Định Giá E XIM........................23
1.1 Khái quát chung ....................................................................................................23
1.2 Các dịch vụ của công ty.........................................................................................24
2. Quá trình hình thành và phát triển của công ty.........................................................26

2.3.1 Ước tính dòng doanh thu của cao ốc PACIFIC ...................................................43
2.3.2 Ước tính dòng CP của cao ốc PACIFIC ............................................................. 45
2.3.3 Ước tính tỷ suất chiết khấu .................................................................................47
2.3.4 Ước tính giá trị cao ốc PACIFIC ........................................................................48
Tóm tắt Chương III...................................................................................................49
KẾT LUẬN
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC

SVTH: Nguyễn Hoàng Thông


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh

CHƯƠNG I. CƠ SỞ LÝ LUẬN
1. Bất động sản
1.1. Khái niệm
Theo Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc Hội Nước Cộng Hòa Xã Hội
Chủ Nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 thì BĐS là các tài sản bao gồm đất
đai; nhà, công trình gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, CTXD đó;
các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định.
Còn theo tiêu chuẩn của IVSC thì cho rằng: BĐS bao gồm tất cả đất đai và tất cả
các vật khác được coi là thành phần tự nhiên như cây cối, khoán sản, những tài sản
được con người xây dựng trên đất như các toà nhà và các công trình hạ tầng, cải tạo mở
rộng. Tất cả những vật liệu gắn kết lâu dài như hệ thống cấp nước, các hệ thống làm
nóng và làm lạnh, mạng lưới điện và những vật xây dựng như máy nâng hay thang máy
cũng là một bộ phận của BĐS. BĐS còn bao gồm tất cả những vật gắn liền với bên trên
và bên dưới nền đất.

1.2.3. Tính khan hiếm
Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển dân số do vậy về lâu dài giá đất có xu
hướng tăng lên. Diện tích đất đai có chiều hướng giảm có rất nhiều nguyên nhân:
- Do tốc độ tăng dân số ở nông thôn còn cao, do tỷ lệ tách hộ gia tăng.
- Do tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng công nghiệp hóa hiện đại
hóa làm cho diện tích đất nông nghiệp giảm do nhu cầu chuyển mục đích sử dụng thành
đất xây dựng cơ bản, đáp ứng nhu cầu trong thời kỳ mới hiện nay.
- Do nhu cầu phát triển công nghiệp hóa hiện đại hóa ở thành thị nhanh hơn ở
nông thôn dẫn đến tình trạng người lao động tại nông thôn đổ xô ra thành phố kiếm
việc làm, dẫn đến tình trạng dân số ở thành phố tăng lên đột biến vì vậy nhu cầu về chỗ
ở cũng tăng lên, nếu họ có đủ điều kiện thì mua đất xây nhà bằng không thì thuê nhà ở,
vì vậy phát sinh nhu cầu mua bán BĐS, kinh doanh nhà cho thuê.
1.2.4. Tính bền vững, đời sống kinh tế dài
BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, đời sống kinh tế dài làm cho BĐS
có giá trị ngày càng cao, BĐS bao gồm cả đất đai và các công trình trên đất, đất đai là
nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài
sản nào có thể thay thế được. Đất đai cũng tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội
nhưng đất đai không chuyển giá trị của nó vào sản phẩm, không bị hao mòn do quá

SVTH: Nguyễn Hoàng Thông

2


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh

trình sử dụng. Hơn nữa, đất đai được coi là một hàng hóa đặc biệt, diện tích đất đai có
hạn, nhưng thời gian sử dụng lại vô hạn, có thể mua đi bán lại nhiều lần từ đời này sang

Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh

1.3.2. Thời gian mua, bán giao dịch dài; CP mua, bán giao dịch cao
Do BĐS là một tài sản quan trọng có giá trị cao do vậy việc mua, bán BĐS phải
được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường là dài so với các
tài sản khác, điều đó dẫn đến CP mua, bán giao dịch cao. Hơn nữa, giao dịch giữa
người mua và người bán không trực tiếp, phải qua “cò” như hiện nay nên phải trả thêm
CP cho những người môi giới, đồng thời phát triển đất nước theo hướng CNH - HĐH,
chính sách pháp luật của nhà nước, nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng để đáp ứng
tình hình phát triển hiện nay, tất cả đều làm cho CP mua - bán giao dịch BĐS tăng lên.
1.3.3. Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt
BĐS là một hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, lợi nhuận mang lại
cũng lớn, do đó việc chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt. Trong nhiều trường hợp
đôi khi chủ sở hữu có một BĐS nào đó tương đối lớn, giá trị bằng tiền của nó cao
nhưng khi khẩn cấp không thể cắt một miếng để bán và có tiền mặt ngay được mà phải
kéo dài nhiều khi bỏ lỡ rất nhiều cơ hội.
1.3.4. Sự can thiệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ
Chính vì BĐS có tầm quan trọng đối với nền kinh tế, xã hội và chính trị của một
quốc gia nên Nhà nước cần phải có những quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ đối
với việc sử dụng và chuyển dịch BĐS vì vậy BĐS chịu sự can thiệp trực tiếp của Nhà
nước.
1.4. Phân loại BĐS
1.4.1. Phân loại đất đai
Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:
- Nhóm đất nông nghiệp, gồm: đất trồng cây hàng năm; đất trồng cây lâu năm;
đất rừng sản xuất; đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng, đất nuôi trồng thủy sản; đất
làm muối; đất nông nghiệp khác.
- Nhóm đất phi nông nghiệp, gồm:

- Công trình công nghiệp: nhà xưởng, nhà máy.
- Công trình giao thông, gồm: công trình đường bộ, công trình đường sắt, công
trình đường thủy, cầu, hầm, sân bay,…
- Công trình thủy lợi, gồm: hồ chứa nước, đập, cống, trạm bơm, giếng, đường
ống dẫn nước, kênh, bờ ao các loại.
- Công trình hạ tầng kỹ thuật, gồm: công trình cấp nước, thoát nước, nhà máy
xử lý nước thải, chiếu sáng đô thị,…

SVTH: Nguyễn Hoàng Thông

5


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh

1.4.3. Phân loại theo cấp độ
Nhà ở: chất lượng ngôi nhà được xác định theo các yếu tố sau:
- Tiêu chuẩn về diện tích, khối tích và dây chuyền sử dụng các buồng, phòng.
- Tiêu chuẩn về trang thiết bị kỹ thuật, vệ sinh, thông hơi, thông gió, tiện nghi
lắp đặt hệ thống cung cấp điện, nước.
- Mức độ hoàn thiện bên trong và ngoài nhà, trang trí nội ngoại thất.
- Độ bền vững và độ chịu lửa của ngôi nhà.
Trên cơ sở trên, quy định về cấp nhà như sau:
- Nhà cấp I: có chất lượng sử dụng cao, niên hạn sử dụng trên 100 năm, vật liệu
xây dựng có độ chịu lửa bậc I, II.
- Nhà cấp II: có chất lượng sử dụng tương đối cao, niên hạn trên 50 năm, trung
bình từ 50 đến 80 năm, vật liệu xây dựng có bậc chịu lửa bậc III.
- Nhà cấp III: có chất lượng sử dụng trung bình, niên hạn trên 20 năm, trung

cho các tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân khi mua bán, đầu tư, định GTTS thông qua việc
xác định giá cả,…thì thẩm định giá ở Việt Nam ra đời là một tất yếu khách quan.
Nhu cầu thẩm định giá BĐS của toàn xã hội là rất lớn, do giá trị BĐS biến đổi
liên tục nên nhu cầu này ngày càng cao. BĐS không có thị trường trung tâm nên thông
tin về BĐS là rất hạn chế, người mua và người bán rất khó khăn trong việc đưa ra quyết
định của mình. Thẩm định giá đã tạo môi trường giúp cho người mua, người bán hiểu rỏ
bản chất của BĐS được giao dịch trên thị trường về đặc điểm kinh tế kỹ thuật, về giá cả.
Do đặc thù của Việt Nam là đất đai thuộc sở hữu toàn dân, trước đây việc
chuyển nhượng đất đai chỉ diển ra trong phạm vi hẹp chủ yếu là nhu cầu để ở, còn việc
kinh doanh BĐS chỉ đơn lẻ. Hiện nay, có rất nhiều tổ chức kinh doanh BĐS ra đời nên
BĐS phải được định giá rõ ràng để đưa lên sàn giao dịch.
Thực tiễn cho thấy thẩm định giá Việt Nam tuy mới hình thành nhưng có thể coi
nó là một trong những công cụ góp phần vào việc nâng cao hiệu quả kinh doanh của
doanh nghiệp, hiệu quả trong việc sử dụng đồng vốn, quản lý nền kinh tế, hạn chế thất
thoát, tiêu cực và nâng cao sức cạnh tranh trên thị trường.
2.2.2. Mục đích
Mục đích thẩm định giá tài sản có thể phân thành rất nhiều loại, ở đây chỉ đưa ra
một số loại sau đây: mục đích bảo toàn tài sản, mua sắm tài sản, chuyển đổi quyền sở
hữu tài sản, thế chấp, tính thuế, thanh lý tài sản,…
- Bảo toàn tài sản
+ Thẩm định giá tài sản phục vụ cho khấu hao tài sản.
SVTH: Nguyễn Hoàng Thông

7


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh


8


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh

hiện hành làm cơ sở để tính thuế. Do đó cần phải tiến hành thẩm định giá nộp thuế. Vì
vậy cần phải có những người chuyên môn tính thuế và cơ quan định thuế.
- Nghiệp vụ thanh toán
Doanh nghiệp tiến hành thanh quyết toán và thanh toán tài sản, tách hoặc nhập;
những người có quyền lợi hữu quan đòi hỏi lấy tiền đền bù, cho nên đối với tài sản
cũng cần tiến hành bán hoặc hoá giá hoặc biến đổi. Như thế cần các nhà chuyên môn
thẩm định giá đưa ra những kết luận thẩm định giá để thanh toán hiện hành của doanh
nghiệp làm căn cứ cho việc sử lý các tài sản hiện có.
- Phục vụ tư vấn
Việc trình bày các đặc tính thẩm định giá ở trên đều có thể coi như các lĩnh vực
đặc thù của phục vụ tư vấn. Ở đây nói phục vụ tư vấn không có nghĩa là trực tiếp phục
vụ tiến hành các nghiệp vụ tài sản như nêu ở trên mà là tiến hành nghiệp vụ thẩm định
giá tài sản đã phát sinh hoặc sẽ phát sinh mà phục vụ tư vấn cho chủ doanh nghiệp, chủ
nợ hay người kinh doanh. Có rất nhiều loại tư vấn, chủ yếu là:
+ Kiện tụng
+ Giúp cho việc hoạch toán kế toán
2.3. Cơ sở giá trị của thẩm định giá BĐS
2.3.1. Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá BĐS
Giá trị thị trường của một BĐS là số tiền ước tính để một BĐS nên trao đổi vào
ngày thẩm định giá giữa một người mua tự nguyện (muốn mua) với một người bán tự
nguyện (muốn bán) trong các giao dịch khách quan, trong khoản thời gian giao dịch đủ
dài sau khi đã tìm hiểu kỹ thị trường và các bên hành động một cách hiểu biết lẫn nhau,
thận trọng và không áp đặt (tiêu chuẩn thẩm định giá 2005).