TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN

Luận văn tốt nghiệp

NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA NHÓM YẾU
TỐ TỰ NHIÊN TỚI KẾT QUẢ ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP HỒ CHÍ MINH

GVHD: ThS. Trần Thu Vân
SVTH : Nguyễn Thị Giang
Lớp

: Đầu Tư 2

MSSV : 107204605
Khóa : 33


1
 

Mục lục
CHƯƠNG 1
GIỚI THIỆU ---------------------------------------------------------------------------------------- 4
1.1 Đặc vấn đề ------------------------------------------------------------------------------------- 5
1.2 Mục tiêu nghiên cứu -------------------------------------------------------------------------- 5
1.3 Câu hỏi nghiên cứu --------------------------------------------------------------------------- 5

3.2 Định nghĩa các biến ------------------------------------------------------------------------ 34
3.2.1 Biến phụ thuộc ------------------------------------------------------------------------------------ 35
3.2.2 Biến độc lập --------------------------------------------------------------------------------------- 35
3.3 Mô hình hồi quy và dấu kỳ vọng --------------------------------------------------------- 41
a) Mô hình hồi quy -------------------------------------------------------------------------------------- 41
b) Kỳ vọng dấu của biến-------------------------------------------------------------------------------- 41
3.4 Các giả thiết để áp dụng mô hình --------------------------------------------------------- 43
CHƯƠNG 4
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ------------------------------------------------------------------ 44
4.1 Thống kê mô tả ------------------------------------------------------------------------------ 44
4.1.1 Mô tả dữ liệu-------------------------------------------------------------------------------------- 44
4.1.2 Ma trận hệ số tự tương quan ------------------------------------------------------------------- 47
4.2 Kết quả hồi quy ----------------------------------------------------------------------------- 47
4.3 Các kiểm định trong mô hình hồi quy (Phụ lục) ---------------------------------------- 50
4.3.1 Kiểm định so sánh trung bình (KĐ t_test và ANOVA) ------------------------------------- 50
4.3.2 Kiểm định Wald (phụ lục 2.1) ------------------------------------------------------------------ 51
4.3.3 Kiểm định đa cộng tuyến ------------------------------------------------------------------------ 51
4.3.4 Kiểm định phương sai thay đổi ----------------------------------------------------------------- 52
4.3.5 Kiểm định tự tương quan ------------------------------------------------------------------------ 52
4.3.6 Kiểm định phân phối chuẩn của phần dư ---------------------------------------------------- 52
4.4 Phân tích ý nghĩa của hệ số hồi quy ------------------------------------------------------ 53
4.5 Vận dụng mô hình vào việc định giá BĐS ---------------------------------------------- 54

 


3
 

CHƯƠNG 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ------------------------------------------------- 56

biến, để định giá được chính xác giá của một BĐS thì ngoài kinh nghiệm cần có một kỹ
thuật, phương pháp đo lường chính xác.
Trên thế giới kỹ thuật đo lường giá nhà ở đã xuất hiện từ những năm 1966 – 1967 do
Lancaster (1966) và Ridker (1967) đề xuất và phát triển. Ridker đã sử dụng mô hình
hedonic để tính các yếu tố môi trường ảnh hưởng tới giá nhà. Mô hình hedonic được rất
nhiều nhà nghiên cứu đến từ nhiều quốc gia sử dụng trong việc định giá BĐS. Nghiên cứu
của McCluskey. et al, (2000) nghiên cứu về thị trường nhà ở Hồng Kong, Bernardo (2002)
ở Brazil, Bello (2008) ở Nigeria, Sibel Selim (2008) và Hasan Selim (2009) ở Thổ Nhĩ Kỳ
(Turkey)…

 


5
 

Ở Việt Nam thị trường bất động sản rất phát triển, đặc biệt là trong một thập niên trở
lại đây. Cụm từ nhà đất đang “sốt” hay “đóng băng” dần trở nên quen thuộc. Điều này
cho thấy thị trường BĐS luôn biến động, và dao động của nó là khá mạnh. Khi tình trạng
sốt đất diễn ra thì giá BĐS được đẩy nên cao ngất ngưởng gây hiện tượng “bong bóng bất
động sản”, khi đó nhà đầu tư và đầu cơ bất động sản trúng lớn. Tuy nhiên khi thị trường
trầm lắng có thể coi là đóng băng, giá BĐS giảm mạnh theo nhận định của các nhà nghiên
cứu, nhà đầu tư vẫn còn lợi nhuận, và thị trường BĐS luôn hấp dẫn các nhà đầu tư. Vậy
giá BĐS thực là bao nhiêu? Khi mà giá giảm mạnh nhà đầu tư vẫn còn lợi nhuận, vẫn thu
hút một lượng lớn nhà đầu tư.
Do đó, việc định giá BĐS là một vấn đề cần được quan tâm, việc định giá đúng giúp
cho thông tin giao dịch được minh bạch, chính xác. Qua đó giúp giảm sự biến động của thị
trường bất động sản, giúp cho thị trường vốn và tài chính có cơ hội phát triển thêm. Vì thế,
đề tài này sẽ nghiên cứu một số yếu tố vi mô ảnh hưởng tới giá BĐS.


thập một cách ngẫu nhiên trên 6 tuyến đường Hai Bà Trưng, Trần Hưng Đạo, Nguyễn
Trãi, Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Điện Biên Phủ, Võ Thị Sáu. Số liệu các hộ được ngân hàng
ACB – Chi nhánh Hàng Xanh thẩm định từ ngày 1/6/2010 đến ngày 31/12/2010.

1.5 Cấu trúc bài chuyên đề
Đề tài nghiên cứu gồm có 5 chương. Chương 1 giới thiệu chung về đề tài nghiên cứu như
cơ sở hình thành, mục tiêu nghiên cứu, phương pháp phạm vi nghiên cứu.Tiếp theo của
phần Giới thiệu, đề tài sẽ tiếp tục với cơ sở lý thuyết ở Chương 2.Trong Chương 3 trình
bày về quy trình chọn mẫu và quy trình thu thập số liệu, định nghĩa các biến trong mô hình
và đưa ra kỳ vọng về dấu. Tiếp theo là Chương 4 sẽ mô tả các biến trong mô hình, kết quả
hồi quy và các kiểm định. Chương 5, kết luận và kiến nghị, bên cạnh đó đưa ra những mặt
còn hạn chế của đề tài.

 


7
 

CHƯƠNG 2
CƠ SỞ LÝ THUYẾT
Chương này trình bày những lý thuyết cơ bản về bất động sản, thị trường BĐS qua đó thấy
được những thuộc tính cơ bản nhất của BĐS, mối quan hệ cung cầu BĐS. Đồng thời,
chương này cũng trình bày mô hình hedonic và các nghiên cứu thực nghiệm trước đây. Từ
các lý thuyết và nghiên cứu thực nghiệm đã trình bày đề tài rút ra các yếu tố ảnh hưởng
đến giá BĐS tại Tp Hồ Chí Minh.

2.1 Bất Động Sản
2.1.1 Các khái niệm căn bản về bất động sản
Theo Wikipedia (2010), bất động sản (real estate) là một thuật ngữ pháp quy để chỉ đến

86 Luật Dân Sự Nhật Bản, Điều 139 Luật Dân Sự Cộng Hòa Liên Bang Nga, Điều 94, 96
Luật Dân Sự Cộng Hòa Liên Bang Đức…). Tuy nhiên Nga quy định cụ thể bất động sản là
“mảnh đất” chứ không phải đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói
chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan điểm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất
đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân Sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây
chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã được bứt khỏi cây được coi là động sản”. Tương tự, quy
định này cũng được thể hiện ở Luật Dân Sự Nhật Bản, Bộ Luật Dân Sự Bắc Kỳ và Sài
Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân Sự Thái Lan quy định “BĐS là đất đai và những
vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn liền với việc sở hữu đất đai”. Luật
dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất.
Theo Bộ Luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng Hòa XHCN Việt Nam, tại điều 174 có
quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất
đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền
với đất đai, các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng nhưng theo cách hiểu khi làm đề tài nghiên
cứu thống nhất với nhau ở điểm: bất động sản là đất đai và tài sản vật chất gắn liền với
đất đai, và có tính không dịch chuyển được.

 


9
 

2.1.2 Thuộc tính của bất động sản
Bất động sản là tài sản do thiên nhiên ban tặng, những thuộc tính sau đây kiến cho hàng
hóa bất động sản khác biệt so với những hàng hóa khác.
Thứ nhất, bất động sản có tính cá biệt và khan hiếm: Đặc điểm này của BĐS xuất
phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện


Chính vì tính chất lâu bền của hàng hóa BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị
thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên
hàng hóa BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn.
Thứ 3, bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau
rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động bởi BĐS khác. Đặc biệt, trong trường
hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng
cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm
tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.
Ngoài ra, bất động sản còn có các tính chất khác như:
Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá
trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó,
đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thỏa mãn nhu cầu
sinh hoạt, sản xuất- kinh doanh và các hoạt động khác.
Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hóa BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản
lý cao hơn so với các hàng hóa thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức
tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và
tương xứng.
Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hóa BĐS chịu sự chi phối
của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hóa thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi
vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người
dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo,
tâm linh… chi phối nhu cầu và hình thức BĐS.

2.2 Thị Trường Bất Động Sản
2.2.1 Khái niệm
Có khá nhiều định nghĩa về thị trường bất động sản, Trần Tiến Khai, (2011) đưa ra một số
khái niệm sau đây về thị trường BĐS:

 

bán nhà và quyền sử dụng đất. Nhờ những hoạt động đó thị trường BĐS tạo điều kiện phát
triển các thị trường khác như tài chính, vật liệu xây dựng, lao động. Qua đó góp phần huy
 


12
 

động mọi nguồn lực trong xã hội để phát triển nhà ở cho nhân dân, tạo cơ hội cho các
doanh nghiệp phát triển sản xuất với giá cả hợp lý, tạo ra của cải cho xã hội.
2.2.3 Mối quan hệ cung- cầu bất động sản
a) Cầu thị trường Bất động sản
Ứng với mức giá P0 ta có lượng cầu Q0. Trong điều kiện các yếu tố khác không đổi, khi giá
cả BĐS tăng thì lượng cầu giảm và ngược lại.

Hình 2.1: Cầu thị trường Bất Động Sản
Đường biểu diễn đó được hình thành trên giả thiết là tất cả các nhân tố khác đều không
thay đổi, trừ giá cả P và số lượng Q. Tuy nhiên, đối với nhiều loại BĐS như nhà ở chẳng
hạn, số lượng cầu còn phụ thuộc vào một số yếu tố khác:
Thu nhập: Hình 2.1 cho thấy nếu thu nhập tăng lên, thì ở cùng một mức giá số lượng
cầu tăng lên và ngược lại.
Giá cả của hàng hóa có thể thay thế: Số lượng cầu về một loại hàng hóa BĐS có quan
hệ tỉ lệ thuận với giá cả hàng hóa thay thế. Ví dụ: Nếu giá nhà để bán tăng cao thì cầu về
nhà cho thuê sẽ tăng lên.

 


13
 

Chính sách của Chính phủ: Nếu Chính phủ tăng giá đất hoặc tăng thuế thì cung sẽ
giảm và đường cung dịch chuyển sang trái.
Dự báo tương lai: Nếu người kinh doanh BĐS dự báo sắp tới giá nhà sẽ tăng lên thì họ
găm BĐS lại do đó cung sẽ giảm.
c) Quan hệ cung cầu
Theo hình 2.3, đường cung và cầu BĐS cắt nhau tại điểm E là điểm cân bằng:

Hình 2.3. Mối quan hệ giữa cung-cầu và giá cả thị trường BĐS
Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung và đường cầu,
điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho vay mua nhà tăng lên, khả năng
vay để mua nhà giảm dẫn đến cầu về BĐS giảm, đường cầu dịch chuyển sang trái từ D0
sang D1, điểm cân bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá nhà giảm
xuống từ P0 xuống P1.
 


15
 

Sự cân bằng cung-cầu BĐS chỉ xảy ra trong một thời điểm rất ngắn và mang tính
tương đối, vì cung-cầu BĐS luôn luôn có sự biến động và các dao động cung-cầu trên thị
trường BĐS đã làm thay đổi trạng thái cân bằng cung-cầu, sự dao động này có thể là cung
lớn hơn cầu, cung nhỏ hơn cầu dẫn tới sự tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả BĐS v.v..
để rồi sau một thời gian nhất định (chu kỳ), quan hệ cung-cầu lại đạt tới một sự cân bằng
mới với một mặt bằng giá cả BĐS mới trên thị trường BĐS.
2.2.4 Thị trường Bất động sản tp Hồ Chí Minh
a) Thống kê giá nhà năm 2008
Năm 2008, Hiệp hội BĐS tp Hồ Chí Minh khảo sát về giá nhà ở tại 13 quận trên địa bàn
thành phố. Nghiên cứu này có tính thực tế chính xác cao và phạm vi nghiên cứu khá rộng.
Bảng 2.1 Thống kê giá nhà theo vị trí

194

Phần trăm (%)
28.35
7.73
24.23
1.03
9.79
0.52
0.52
10.82
1.55
1.55
10.82
2.58
0.52
100

Nguồn: Theo tính toán Hiệp hội BĐS tp Hồ Chí Minh
Dữ liệu giá nhà tại thành phố Hồ Chí Minh trong năm 2008 được khảo sát trên 13 quận tại
tp Hồ Chí Minh bởi Hiệp hội BĐS thành phố Hồ Chí Minh. Dưới đây là bảng thống kê mô
tả một số chỉ tiêu đo lường về vị trí, diện tích, giá bán, chiều dài, chiều rộng, giá bán/m2.

 


16
 

Bảng 2.2: Thống kê về diện tích, giá bán, chiều dài, chiều rộng, giá bán/m2

31.9

min

27.2

53

2.5

6.5

.3

N

194

194

194

194

194

Rộng (m)

Dài (m)


Tăng trưởng kinh tế và lạm phát: lạm phát ở mức 11.75% là khá cao, ổn định được
lạm phát sẽ giúp phát triển của thị trường BĐS Việt Nam nói chung và TP Hồ Chí Minh
nói riêng.
Quy hoạch xây dựng đô thị và mức độ đầu tư cho cơ sở hạ tầng: TP Hồ Chí Minh
đang tiến hành điều chỉnh đồ án quy hoạch chung của TP và các vùng lân cận. Các dự án
đầu tư cơ sở hạ tầng có quy mô lớn đã hoàn thành như cầu Phú Mỹ, đại lộ Đông Tây,
đường cao tốc TP Hồ Chí Minh – Trung Lương cũng như một số dự án đang được triển
khai có tác động tích cực đến sự phát triển thị trường BĐS.
Lãi suât ngân hàng: 6 tháng cuối năm 2010 lãi suất trên thị trường luôn ở mức cao
trên 16%/năm, có những thời điểm lãi suất chạm đỉnh 21%/năm. Nhìn chung toàn bộ thị
trường BĐS năm 2010 chỉ thực sự hoạt động trong nửa cuối quý II và một nửa đầu quý III
khi mặt bằng lãi suất trên thị trường vốn được đưa xuống mức 14-15%/năm.Với lãi suất
cho vay cao như vậy các hoạt động giao dịch trên thị trường phần lớn bị chững lại.
Cung-cầu: nhu cầu về BĐS, nhất là nhà ở, mặt bằng kinh doanh thương mại, diện tích
văn phòng cho các công ty có quy mô vừa và nhỏ tiếp tục tăng. Nguồn cung cho thị trường
BĐS trong những tháng cuối năm 2010 là dồi dào. Đặc biệt là thị trường trung tâm bán lẻ
và thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê có nhiều dự án hoàn thành và đi vào hoạt động như:
Bitexco Financial Tower (Q.1), Parkson Saigon Paragon (Q.7), Flemington – GĐ 2 (Q.11).
Xu hướng đầu tư: nhiều doanh nghiệp chuyển sang phát triển nhà giá thấp để thu hút
thêm khách hàng tiềm năng. Các dự án căn hộ có giá bán dưới 18 triệu đồng/m2 sẽ thu hút
được sự quan tâm của người mua.
Khu vực đầu tư: nhà đầu tư chuyển dịch dòng vốn vào BĐS tại các khu vực lân cận TP
như các tỉnh Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa-Vũng Tàu… do có lợi thế về thị trường mới,
mặt bằng giá BĐS thấp.

 


18
 



19
 

ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân
nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét đến tất cả các yếu tố căn bản
của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”.
Theo từ điển Oxford: “Đánh giá giá trị tài sản là sự ước tính giá trị của các quyền sở
hữu tài sản (quyền sở hữu của các lợi ích trên tài sản) bằng hình thái tiền tệ phù hợp với
một thị trường, tại một thời điểm theo những tiêu chuẩn cho một mục đích nhất định”.
Theo David C. Ling và Wayne R. Archer (2005) “Thẩm định giá (appraisal) là việc
ước tính giá trị thị trường hợp lý của một tài sản, một cách khách quan, không thiên vị
dưới dạng văn bản, thường được áp dụng cho một tài sản thẩm định (subject property), tại
một thời điểm nhất định”.
Tại Việt Nam, quy định về thẩm định giá tài sản nói chung và bất động sản nói
riêng cũng được quy định cụ thể bằng các văn bản pháp luật như sau:
Theo pháp lệnh của Ủy ban Thường vụ Quốc hội số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 10
tháng 5 năm 2002 về giá, Điều 4 quy định: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá
lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo
tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế”.
Theo Luật Kinh doanh Bất động sản (2005), mục 9, điều 4: “Định giá bất động sản là
hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định”.
Theo các tác giả Nguyễn Văn Thọ, Phạm Huỳnh Nhung, Trần Công Luận (2008),
Thẩm định giá bất động sản- Lý luận và thực tiễn đã định nghĩa: “Thẩm định giá bất động
sản là ước tính về giá trị của các quyền sở hữu bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ
cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định
với những phương pháp phù hợp”
Trong đề tài xin gọi một cách thống nhất tên “thẩm định giá bất động sản” và thống
nhất về khái niệm như sau:Thẩm định giá bất động sản là việc xác định giá thị trường của

Có tính khan hiếm: Khan hiếm là một điều mang tính tương đối, phải được xem xét
trong mối quan hệ cung cầu và sử dụng trong hiện tại và tương lai của bất động sản.
Có yêu cầu: Có yêu cầu là một khái niệm ám chỉ sự cần thiết mà cũng ám chỉ khả năng
tiền tệ để đáp ứng yêu cầu đó. Người mua đó yêu cầu nhưng cũng phải có sức mua, có khả
năng để đáp ứng yêu cầu đó. Các nhà xây dựng, nhà đầu tư bất động sản phải luôn nghĩ
đến sức mua trong việc phát triển quy mô lớn nhằm đáp ứng yêu cầu lâu dài.
Có thể chuyển giao được: Khả năng chuyển giao đối với với bất động sản có ý nghĩa
là có thể chuyển giao được sự chiếm hữu hoặc chuyển giao các quyền sở hữu hoặc sử dụng

 


21
 

tài sản. Một bất động sản chỉ có giá trên thị trường nếu có thể chuyển giao được quyền sở
hữu hay quyền sử dụng.
b) Các yếu tố ảnh hưởng tới giá BĐS
Thứ nhất, nhóm yếu tố tác động vĩ mô:
Chính sách của nhà nước
Chính sách của nhà nước tác động rất lớn và trực tiếp đến giá bất động sản, thể hiện
trên các mặt chủ yếu sau:
Nhà nước ban hành các quy định về quyền sở hữu, thuê đất, sử dụng, chuyển nhượng
bất động sản. Sự thay đổi quy định trong từng thời kỳ sẽ tác động đến giá trị bất động sản
trên thị trường. Các chính sách về mở rộng đối tượng Việt kiều và người nước ngoài mua
và sở hữu quyền sử dụng đất ở hoặc nhà ở sẽ có tác động lớn đến thị trường.
Nhà nước quy định các chính sách và nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử
dụng đất (thuế, tiền thuê, tiền sử dụng đất…). Các chính sách này ảnh hưởng trực tiếp đến
chi phí tạo lập và chi phí sử dụng bất động sản nên tác động đến giá bất động sản. Nhà
nước hoạch định và công bố quy hoạch về việc sử dụng đất cho từng khu vực. Đây là yếu

triển kinh tế.
Sự phát triển của kết cấu hạ tầng: làm cho điều kiện tiếp cận đất đai ở một khu vực trở
nên dễ dàng hơn và thu hút đầu tư vào kinh doanh bất động sản ở vùng này.
Sự tham gia của Nhà nước: thể hiện trên các khía cạnh quy hoạch, chuyển mục đích sử
dụng đất nông nghiệp vào mục đích đất ở hoặc sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp sẽ tạo
điều kiện tăng cung. Khi Nhà nước bán bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước ra thị trường
hoặc tăng vốn đầu tư cho các công ty kinh doanh bất động sản của Nhà nước, cung bất
động sản tăng.
Hoạt động của các nhà cung ứng và môi giới trong kinh doanh bất động sản: cũng gây
ra tác động đến giá bất động sản.
Các yếu tố xã hội – tâm lý: Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Một
khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị
BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong
vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán
người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS. Tình trạng những người
sống trong BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ
tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống.

 


23
 

Thứ hai, nhóm yếu tố tác động vi mô
Đặc điểm thực thể riêng của bất động sản
Đây chính là các đặc điểm riêng của bất động sản như tính hữu ích, tính khan hiếm, có
yêu cầu và có thể chuyển giao được. Ngoài ra, các yếu tố về địa điểm tọa lạc của BĐS,
hình dạng, quy mô kích thước của lô đất, kiểu nhà, loại nhà, kích thước và tuổi của nhà mà
chúng ta gọi chung là nhóm yếu tự nhiên ảnh hưởng rất lớn đến giá trị thị trường của BĐS

vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị
đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất
cho xây dựng.
Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào
đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS.
Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những vùng thường
hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị
BĐS bị sút giảm và ngược lại.
Ngoài ra, tính chất pháp lý của bất động sản ảnh hưởng tới giá BĐS đó
Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở
hữu nhà ở, giấy phép xây dựng, hồ sơ thuế ... liên quan.
Các tình trạng sử dụng bất động sản và tính chất pháp lý của nó: tình trạng cho thuê, thế
chấp BĐS, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tình trạng sở hữu chung.

2.4

Mô Hình Hedonic và Các Nghiên Cứu Thực Nghiệm

2.4.1

Mô hình hồi quy hedonic

a) Phương thức hedonic
HPM là một trong những kỹ thuật lâu đời nhất xác định giá trị kinh tế được phát triển bởi
Lancaster (1966), Ridker (1967), Griliches (1971) và Rosen (1974).... Ban đầu mô hình
được sử dụng để nghiên cứu mối quan hệ giữa giảm thiểu ô nhiễm không khí tác động đến
giá trị tài sản, HPM trở thành một nghiên cứu quan trọng trong nửa sau của những năm
1970 và cả năm 1980. Trong thời kỳ này, phương thức giá hedonic đã được chuyển đổi
trong một công cụ rất quan trọng đối với nghiên cứu học thuật, được sử dụng trong các
nghiên cứu lý thuyết và thực nghiệm xác định giá trị tiền tệ của hàng hoá phi thị trường