ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
--------------o0o--------------

MAI CÔNG DŨNG
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA XÃ HẢI VÂN - HUYỆN HẢI HẬU - TỈNH NAM ĐỊNH
GIAI ĐOẠN 2014 – 25/03/2016

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo:

Chính quy

Chuyên ngành:

Địa chính môi trƣờng

Khoa:

Quản lý Tài Nguyên

Khóa học:

2012 – 2016

Thái Nguyên, năm 2016


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

Giảng viên hƣớng dẫn: Th.S Ngô Thị Hồng Gấm

Thái Nguyên, năm 2016


i

LỜI CẢM ƠN
Sau quá trình học tập tại trường và thời gian thực tập tại UBND xã Hải
Vân, huyện Hải Hậu em đã có cơ hội học hỏi , học được nhiều kiến thức bổ
ích và kinh nghiệm thực tế quý báu , đến nay em đã hoàn thành đề tài của
mình. Em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới ban chủ nhiệm khoa quản lý tài
nguyên cùng với sự giúp đỡ tận tình của cô giáo Th.S Ngô Thị Hồng Gấm
và toàn thể các thầy cô trong khoa.
Em xin gửi lời cảm ơn đến UBND xã Hải Vân đã nhiệt tình giúp đỡ , chỉ
bảo, tạo mọi điều kiện cho em học tập , làm quen với thực tế để em hoàn
thành đề tài : “Đánh quả công tác chuyển quyền sử dụng đất tại Xã Hải
Vân, Huyện Hải Hậu, Tỉnh Nam Định giai đoạn 2014-25/03/2016”
Do điều kiện thời gian và kinh nghiệm còn hạn chế, bài khóa luận này
em vẫn còn nhiều thiếu sót. Em mong muốn nhận được những ý kiến đóng
góp của các thầy cô để bài khóa luận này được hoàn chỉnh hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Hải Vân, Ngày…Tháng… Năm 2015
Sinh viên
Mai Công Dũng


ii

DANH MỤC BẢNG

Trang
Hình 4.1: Cơ cấu diện tích đất hiện trạng xã Hải Vân năm 2015 ............................. 38
Hình 4.2 Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Hải Vân giai đoạn 2014 –
03/2016 theo số trường hợp ...................................................................................... 54
Hình 4.3: Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Hải Vân trong giai đoạn
2014 – 03/2016 theo loại đất ..................................................................................... 55
Hình 4.4: Tổng hợp kết quả điều tra cán bộ và nhân dân xã Hải Vân ...................... 58


iv

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Từ, cụm từ

Nghĩa của từ, cụm từ

BTNMT

Bộ tài nguyên môi trường

BTP
CBQL

Bộ tư pháp
Cán bộ quản lý

NĐ-CP

Nghị định - Chính phủ


2.1 Cơ sở khoa học của đề tài......................................................................................4
2.1.1 Cơ sở lý luận của đề tài ......................................................................................4
2.1.2 Cơ sở thực tiễn của đề tài ...................................................................................5
2.1.3 Cơ sở pháp lý của đề tài .....................................................................................6
2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất .......................................12
2.2.1 Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất .........................12
2.2.2 Thời điểm được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất ....................12
2.2.3 Một số quy định về nhận chuyển quyền ...........................................................13
2.2.4 Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo cơ chế
một cửa tại xã, phường, thị trấn ................................................................................15
2.3 Sơ lược về tình hình chuyển QSDĐ ở Việt Nam và xã Hải Vân ........................24
2.3.1 Sơ lược về tình hình chuyển QSDĐ ở Việt Nam. ............................................24
2.3.2 Sơ lược về tình hình chuyển QSDĐ ở xã Hải Vân ..........................................26
Phần 3. ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .....27
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................27
3.2
Địa
điểm
và
thời
gian
tiến
hành
..................................................................................................................... 2
7
3.3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu ................................................................27
Phần 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .......................................................................29
4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Hải Hậu .....................................29
4.1.1 Điều kiện tự nhiên ............................................................................................29
4.1.2 Điều kiện kinh tế, xã hội ..................................................................................32

4.5 Thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp nhằm thực hiện tốt công tác chuyển
QSDĐ trên địa bàn xã Hải Vân .................................................................................59
4.5.1 Thuận lợi ..........................................................................................................59
4.5.2 Khó khăn ..........................................................................................................59
4.5.3. Giải pháp khắc phục ........................................................................................59
Phần 5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .......................................................................61
5.1 Kết luận ...............................................................................................................61
5.2 Đề nghị ................................................................................................................62


ix

TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


1

Phần 1

MỞ ĐẦU
1.1 Đặt Vấn Đề
Đất đai là một trong những tư liệu sản xuất quý nhất của loài người, là yếu
tố hàng đầu của môi trường sống. Vì thế, chính sách đất đai có tầm quan trọng
thiết yếu đối với tăng trưởng bền vững và mở ra các cơ hội kinh tế cho người dân
nông thôn và thành thị, đặc biệt là cho người nghèo. Nước ta lại đang trong công
cuộc đổi mới nhu cầu sử dụng đất đai để phát triển trong từng nghành, từng địa
phương có sự thay đổi đáng kể. Do vậy, nhà nước ta đã và đang từng bước hoàn
thiện pháp luật về đất đai để tăng cường hiệu quả trong công tác quản lý và sử
dụng đất, cần phải nắm vững, quản lý chặt quỹ đất. Không ai có thể phủ nhận vai

những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
Chính vì thế, chúng ta cần có cái nhìn khách quan những kết quả đạt được,
thấy được những mặt hạn chế tồn tại để rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản
lý và sử dụng đất một cách hiệu quả nhất.
Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn, được sự nhất trí của Ban giám hiệu trường,
Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên,
dưới sự hướng dẫn của cô giáo ThS. Ngô Thị Hồng Gấm, em tiến hành nghiên cứu
đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại Xã Hải Vân, Huyện Hải
Hậu, Tỉnh Nam Định giai đoạn 2014-25/03/2016”

để có cái nhìn đúng đắn về công tác chuyển quyền sử dụng đất, phát huy
điểm mạnh và khắc phục điểm yếu trong công tác quản lý Nhà nước về đất
đai trên địa bàn xã Hải Vân trong thời gian tới.
1.2 Mục tiêu của đề tài
1.2.1 Mục tiêu tổng quát
Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Hải Vân huyện Hải Hậu
tỉnh Nam Định giai đoạn 2014 – 03/2016, nhằm đưa ra những thành tựu đạt
được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất
tại huyện và đề xuất hướng giải quyết những tồn tại đó.


3

1.2.2 Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh - tế xã hội của xã Hải Vân.
- Đánh giá được tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn xã.
- Đánh giá được công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Hải Vân
huyện Hải Hậu giai đoạn 2014 – 03/2016.
- Đánh giá được sự hiểu biết của người dân và cán bộ quản lý về 7 hình thức
chuyển quyền sử dụng đất.

trong thời kỳ công nghiệp hoá hiện đại hoá. Để khắc phục những tồn tại của
Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về


5

đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XI thông qua Luật Đất đai 2003.
Đến Luật Đất đai 2003 Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được
chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993
nhưng cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc
chuyển quyền dưới hình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá
trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác liên quan.
Để khắc phục những khó khăn còn tồn tại và hoàn thiện hơn Luật đất
đai 2013 ra đời với 7 hình thức chuyển QSDĐ :
- Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
- Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất
- Quyền thừa kế quyền sử dụng đất
- Quyền tặng cho quyền sử dụng đất
- Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
- Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất .
Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất
nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép
chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau:
- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp.
- Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển

quyền sử dụng.
- Đất đang có tranh chấp.
2.1.2 Cơ sở thực tiễn của đề tài

từ bên ngoài để xây dựng cơ sở hạ tầng, nâng cao đời sống cho nhân dân, thay
đổi bộ mặt của thành phố trong tương lai.
2.1.3 Cơ sở pháp lý của đề tài
+ Luật Đất đai nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013.
+ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy


7

định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
+ Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy
định về giá đất.
+ Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy
định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
+ Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử
dụng đất, thu hồi đất.
+ Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Hồ sơ
địa chính.
+ Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất.
2.1.4 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Luật đất đai 2013 quy định có 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó
là: chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê và cho thuê lại; thừa kế; tặng cho
QSDĐ; thế chấp; góp vốn bằng giá trị QSDĐ.
2.1.4.1 Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc
chuyển quyền sử dụng đất. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất”
giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất

nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho
phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình,
cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được
nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho


9

quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân
khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu
không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế .
2.1.4.3 Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất
nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong
một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Cho thuê lại khác cho thuê là đất mà người sử dụng nhường quyền sử
dụng cho người có nguồn gốc đất từ thuê. Trong Luật Đất thì việc cho thuê lại
chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số
trường hợp nhất định.
2.1.4.4 Quyền thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại
quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội

- Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,

em ruột của người đã chết.
- Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu

ruột, cô ruột, gì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là
bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [10].
2.1.4.5 Quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất
cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng không
thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm
huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này.
Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền không
phải là mới nhưng trước đây không có quy định trong Luật Đất đai nên
khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp dụng các quy định của hình thức
thừa kế sang để thực hiện.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển quyền sử dụng đất mà
người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi


11

dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những
trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền
hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này
(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [10].
2.1.4.6 Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất mang quyền sử
dụng đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế
hoặc cá nhân nào đó theo qui định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu

móc... theo thoả thuận.
Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển.Đồng thời,
các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó thành sức
mạnh tổng hợp dễ dàng nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất,
kinh doanh nói chung (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [10].
2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.1 Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền
muốn thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất thì phải đảm bảo 4 điều
kiện quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau:
1- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đấy
2- Đất không có tranh chấp;
3- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
4- Trong thời hạn sử dụng đất

2.2.2 Thời điểm được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình
được quy định tại Điều 168 Luật đất đai 2013:
- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy
chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất,
cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng
đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.


13



d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển
quyền sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất;
đ) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở
tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền
sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng
cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng
đất ở trong các dự án phát triển nhà ở;
e) Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử
dụng đất thông qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông
qua việc Nhà nước giao đất; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận
quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án
đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
h) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia
đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhận
quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước cho thuê đất;
i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được
nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng
đất đối với đất đang được sử dụng ổn định;
k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất
theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp
có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ;
quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất
đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân,




16

+ Các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thoả thuận với
nhau bằng văn bản về việc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp; nộp văn bản thoả
thuận kèm theo giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về
QSDĐ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 100 của Luật Đất đai (nếu có);
+ UBND xã, phương án chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp chung cho
toàn xã, phường, thị trấn (bao gồm cả tiến độ thời gian thực hiện chuyển đổi)
và gửi phương án đến Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện (thị xã);
+ Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra phương án
và chuẩn bị hồ sơ địa chính; làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa
chính khu đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính
và trình UBND huyện (thị xã) quyết định;
+ UBND huyện (thị xã) có trách nhiệm xem xét, ký giấy chứng nhận
QSDĐ đối với các thửa đất chuyển đổi và gửi cho Phòng Tài nguyên và
Môi trường.
-

Trường hợp 2: Chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp giữa hai hộ gia

đình, cá nhân, được thực hiện như sau:
+ Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp nộp
hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn;
+ Trong thời hạn không quá 02 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ,
UBND xã, phường, thị trấn có trách nhiệm gửi hồ sơ cho Phòng Tài nguyên
và Môi trường;
+ Trong thời hạn không quá 03 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ,
Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm làm trích sao hồ sơ địa
chính và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thực hiện thủ