ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------------------

LÊ ĐỨC ANH

Đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI XÃ YÊN ĐỔ - HUYỆN
PHÚ LƢƠNG – TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2009 - 2013

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo

:

Chính quy

Chuyên ngành

:

Quản lý đất đai

Lớp

:

K 42 – QLĐĐ – N02

Khoa


:

Quản lý đất đai

Lớp

:

K 42 – QLĐĐ – N02

Khoa

:

Quản lý Tài nguyên

Khóa học

:

2010 - 2014

Giảng viên hƣớng dẫn

:

ThS. Nguyễn Minh Cảnh

Thái Nguyên - 2014



DANH MỤC CÁC BẢNG

Trang
Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất đai năm 2010 xã Yên Đổ ........................... 31
Bảng 4.2: Kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất của xã Yên Đổ từ năm 2009
– 2013 .............................................................................................................. 43
Bảng 4.3: Kết quả chuyển nhượng quyền SDĐ của xã Yên Đổ từ năm 2009 –
2013 ................................................................................................................. 45
Bảng 4.4: Kết quả cho thuê, cho thuê lại quyền SDĐ của xã Yên Đổ từ năm
2009 - 2013...................................................................................................... 46
Bảng 4.5: Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất xã Yên Đổ từ năm 2009 - 2013 ... 48
Bảng 4.6: Kết quả thế chấp bằng quyền sử dụng đất tại xã Yên Đổ từ năm 2009 2013 ................................................................................................................. 49
Bảng 4.7: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất xã Yên Đổ từ năm 2009 - 2013 .....51
Bảng 4.8: Tổng hợp kết quả CQSDĐ từ 2009 - 2013 tại xã Yên Đổ .................. 53
Bảng 4.9: Hiểu biết của các hộ dân được điều tra đối với những vấn đề chung về
chuyển quyền sử dụng đất ................................................................................. 56
Bảng 4.10: Hiểu biết của các hộ dân được điều tra về các hình thức CQSDĐ..... 59
Bảng 4.11: Kết quả trả lời câu hỏi tình huống ở các hộ dân được điều tra .... 62


MỤC LỤC
Trang
Phần 1. MỞ ĐẦU ............................................................................................ 7
1.1. Đặt vấn đề................................................................................................... 7
1.2. Mục đích của đề tài .................................................................................... 8
1.3. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................... 8
1.4. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................... 8
Phần 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................. 9
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 9

4.1. Đánh giá tình hình cơ bản của xã Yên Đổ ............................................... 28
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 28
4.1.1.1. Vị trí địa lý ......................................................................................... 28
4.1.1.2. Địa hình, địa mạo ............................................................................... 28
4.1.1.3. Khí hậu ............................................................................................... 28
4.1.1.4. Thuỷ văn............................................................................................. 29
4.1.1.5. Tài nguyên thiên nhiên ....................................................................... 30
4.1.1.6. Những thuận lợi và khó khăn do điều kiện tự nhiên mang lại ........... 31
4.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội.................................................... 32
4.1.2.1. Thực trạng phát triển kinh tế .............................................................. 32
4.1.2.2. Dân số, lao động và việc làm ............................................................. 34
4.1.2.3. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng .................................................... 34
4.1.4. Hệ thống cán bộ địa chính của xã Yên Đổ ............................................ 40
4.1.5. Công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn xã Yên Đổ ............ 40
4.1.5.1. Công tác quản lý hồ sơ địa chính ....................................................... 40
4.1.5.2. Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ........................................ 41
4.1.5.3. Công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại và tố cáo .......................... 42
4.1.5.4. Công tác quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ........................... 42


4.1.5.5. Công tác giao đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy
chứng nhận ...................................................................................................... 42
4.1.5.6. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai .................................................... 42
4.2. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất ........................................... 43
4.2.1. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất của xã Yên Đổ theo các
hình thức chuyển quyền .................................................................................. 43
4.2.1.1. Đánh giá kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất ............................... 43
4.2.1.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất ........................ 45
4.2.1.3. Đánh giá kết quả cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất .............. 46
4.2.1.4. Đánh giá kết quả thừa kế quyền sử dụng đất ..................................... 47


Uỷ ban nhân dân

VPĐKQSDĐ

:

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

TNMT

:

Tài nguyên môi trường

SDĐ

:

Sử dụng đất

TTLT

:

Thông tư liên tịch

BTP

:


Bộ Tài chính

CQSDĐ

:

Chuyển quyền sử dụng đất

VPĐK

:

Văn phòng đăng kí

QSD

:

Quyền sử dụng

THCS

:

Trung học cơ sở


Phần 1
MỞ ĐẦU

sử dụng đất tại Xã Yên Đổ - Huyện Phú Lƣơng – Tỉnh Thái Nguyên giai
đoạn 2009 - 2013
1.2. Mục đích của đề tài
- Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại Xã Yên Đổ - Huyện
phú lương - Tỉnh Thái Nguyên
- Xác định được những mặt thuận lợi và khó khăn của công tác chuyển
quyền sử dụng đất
- Bổ sung, hoàn thiện những kiện thức về quản lý đất đai, về công tác
chuyển quyền sử dụng đất cho bản thân
- Đề xuất những giải pháp thích hợp góp phần đẩy mạnh tiến độ của
công tác chuyển quyền sử dụng đất cho Xã Yên Đổ - Huyện Phú Lương
1.3. Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất từ năm 2009 - 2013 bằng
số liệu thứ cấp theo các hình thức và thời gian chuyển quyền sử dụng đất, qua
Số lượng hồ sơ chuyển quyền nhiều nhất vào năm nào?
- Nguyên nhân các hồ sơ chuyển quyền chậm được giải quyết? Nguyên
nhân các hồ sơ chuyển quyền không được giải quyết?
- Đánh giá sự hiểu biết về chuyển quyền sử dụng đất của các hộ dân
được điều tra để biết nhận thức của họ đến đâu?
1.4. Ý nghĩa của đề tài
- Giúp tác giả củng cố lại những kiến thức đã học, áp dụng nghiên cứu
tại địa phương, giúp tác giả khi ra trường khỏi bỡ ngỡ với công việc. Đồng
thời, trong quá trình thực hiện đề tài, giúp tác giả có thêm kỹ năng điều tra,
phỏng vấn, thu thập tài liệu, kỹ năng tổng hợp số liệu.
- Giúp bổ sung tư liệu thực tiễn về chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương.


Phần 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài

chung và các quyền riêng mà quy định người sử dụng đất có 8 quyền và 7
nghĩa vụ, đồng thời, trước đây cũng không tách nhỏ các hình thức chuyển
quyền mà gọi chung 5 hình thức (Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa
kế, thế chấp) là quyền được chuyển quyền. Trong quá trình phát triển của
công tác quản lý Nhà nước về đất đai, nội dung này được cụ thể hoá và được
quy định chặt chẽ hơn phù hợp với từng giai đoạn phát triển của đất nước.
Luật Đất đai 2003 ra đời đã tách ra 6 quyền chung (là quyền người sử dụng
đất nào cũng có), ngoài ra, bổ sung thêm 3 hình thức chuyển quyền (tặng cho,
bão lãnh, góp vốn) và các quyền này được quy định cụ thể cho phù hợp với
từng đối tượng sử dụng đất. [6].
Với nền kinh tế thị trường như hiện nay, hoạt động chuyển quyền sử
dụng đất đang diễn ra sôi động. Chính vì vậy, các hình thức chuyển quyền sử
dụng đất phải được thực hiện đúng quy định của pháp luật tránh tình trạng
gây thất thu cho ngân sách Nhà nước, tình trạng tranh chấp đất đai,…Tuy
nhiên, để thực hiện được đúng theo quy định của pháp luật đòi hỏi cả phía cán
bộ chuyên môn và người dân phải am hiểu pháp luật. Do đó, đòi hỏi phải điều
tra, đánh giá nhìn nhận một cách khách quan, để rút ra những thuận lợi, khó
khăn, và đề xuất biện pháp phù hợp.
2.1.3. Cơ sở thực tiễn
Chuyển quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng trong công tác quản
lý Nhà nước về đất đai, đây là cơ sở để người dân thực hiện các giao dịch
về đất đai, tuy nhiên, đã có một số người dân tự ý chuyển quyền sử dụng


đất trái phép dẫn đến hành vi vi phạm pháp luật đất đai mà không hay biết.
Do đó, để thực hiện tốt nội dung này, đòi hỏi những người làm công tác
quản lý Nhà nước về đất đai, đặc biệt là cán bộ địa chính phải nắm vững
quy định của pháp luật, thấy được thực trạng và tìm giải pháp giải quyết
những hạn chế còn tồn tại, để từ đó tham mưu cho lãnh đạo và hướng dẫn
người dân thực hiện có hiệu quả.

2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;
3. Hưởng các lợi ích của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp;
4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất
nông nghiệp;
5. Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử
dụng đất hợp pháp của mình;
6. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng
đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai. [9].
* Điều 107 Luật Đất đai 2003 đã quy định nghĩa vụ chung của người
sử dụng đất:
1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định
về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công
trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật;
2. Đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
4. Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất;
5. Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến
lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan;
6. Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất;
7. Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời
hạn sử dụng đất.[9].


2.2.3. Các quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
2.2.3.1. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu
tiền sử dụng đất
1. Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có các
quyền và nghĩa vụ chung được quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật

e. Góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để hợp
tác sản xuất kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật.
3. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà
tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ Ngân sách Nhà nước thì có quyền và
nghĩa vụ quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều 109 của Luật Đất đai 2003. [9].
2.2.3.3. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê
1. Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất có các quyền và nghĩa
vụ sau đây:
a. Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 Luật Đất
đai 2003.
b. Thế chấp, bão lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với
đất thuê tại các tổ chức Tín dụng được phép hoặt động tại Việt Nam để vay
vốn sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật.
c. Bán tài sản, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với
đất thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục
đích đã được xác định.
d. Cho thuê lại đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường
hợp được phép đầu tư kinh doanh xây dựng kết cấu hạ tầng tại khu công
nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
đ. Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trước ngày Luật Đất đai
2003 có hiệu lực thi hành mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã
trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền


còn lại ít nhất là 5 năm thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 110
Luật Đất đai trong thời hạn đã trả tiền thuê đất.
2. Tổ chức kinh tế thuê lại đất trong khu công nghiệp có các quyền và
nghĩa vụ quy định tại Khoản 1 Điều này.
3. Tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

ngoài mà không thuộc các đối tượng sau đây chỉ được hưởng giá trị của phần
thừa kế đó.
Các đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận thừa
kế quyền sử dụng đất:
+ Người về đầu tư lâu dài có nhu cầu nhà ở tại Việt Nam
+ Người có công với nước
+ Những nhà hoạt động văn hoá, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động
thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước.
+ Người có nhu cầu về sống ổn định tại Việt Nam.
6. Tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại Điểm c Khoản 2 Điều
110 Luật Đất đai 2003; tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá
nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại
Khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2003.
7. Thế chấp, bão lãnh bằng quyền sử dụng đất tại tổ chức Tín dụng
được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế, cá nhân để vay vốn sản
xuất kinh doanh.
8. Góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất kinh . [6].
2.2.3.6. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê
1. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất có các quyền và
nghĩa vụ sau đây:
a. Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật
Đất đai 2003.


b. Bán, để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với
đất thuê; người mua, người nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản được
Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.
c. Thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với
đất thuê tại tổ chức Tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức

các quyền và nghĩa vụ quy định tại các Khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113
của Luật này.
b. Trường hợp chọn hình thức thuê đất thì có các quyền và nghĩa vụ
quy định tại các Điểm b, c và d Khoản 1 Điều 114 của Luật này. [9].
2.2.3.8. Quyền và nghĩa vụ của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất
1. Cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất có các quyền và nghĩa
vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật này.
2. Cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất không được chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất; không được thế
chấp, bão lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. [9].
2.2.3.9. Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức,cá
nhân nước ngoài sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam
1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà
nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a. Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật
Đất đai 2003.
b. Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Khoản 2 Điều 110 của Luật Đất
đai 2003.
2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài
đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất
hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a. Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật
Đất đai 2003.


b. Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn
liền với đất thuê tại các tổ chức Tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.
c. Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; trường hợp
người mua tài sản là tổ chức, cá nhân thì được Nhà nước giao đất hoặc cho
thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; trường hợp người mua tài sản là tổ chức,

các quyền, nghĩa vụ sau:
a. Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của
Luật này.
b. Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Khoản 2 Điều 110 của Luật này.
2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài
thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế
có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a. Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật này;
b. Bán, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình
gắn liền với đất thuê, đất thuê lại đối với trường hợp trả tiền thuê đất hàng năm;
c. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại thuộc sở hữu
của mình gắn liền với đất; thế chấp, bão lãnh bằng quyền sử dụng đất thuê,
đất thuê lại và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức Tín
dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
thuê, đất thuê lại và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác
liên doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức,
cá nhân nước ngoài trong thời hạn thuê đất, thuê lại đất đối với trường hợp đã trả
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, thời gian thuê còn lại. [9].
2.2.4. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất và thời
hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền
2.2.4.1. Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyền quyền sử dụng đất


1. Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại
đất có quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng
đất trước khi chuyển quyền sử dụng đất.
2. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng
ổn định lâu dài thì được sử dụng đất ổn định lâu dài. [9].
2.2.4.2. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất
1. Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển

góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối
với trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật
được xác định từ khi có quyết định giao đất, ký hợp đồng thuê đất.
5. Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán
và cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định
tại Khoản 1 Điều 101 của Nghị định này. [2].
2.2.5. Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
2.2.5.1. Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để
thực hiện dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
1. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, phương án sản
xuất, kinh doanh phi nông nghiệp có các điều kiện sau:
a. Mục đích sử dụng diện tích nhận chuyển nhượng phải phù hợp quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;
b. Được ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất, xác định thời hạn sử dụng đất đồng thời với việc xét duyệt nhu cầu sử
dụng đất theo những căn cứ quy định tại Điều 30 của Nghị định này;
c. Phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với việc chuyển mục đích sử
dụng đất theo quy định tại Điều 36 Luật Đất đai và quy định của chính phủ về
thu tiền sử dụng đất.
2. Đối với các dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi nông
nghiệp mà người sử dụng đất đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất


nông nghiệp trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành nhưng trong quyết
định xét duyệt dự án hoặc trong quyết định cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất chưa xác định thời hạn sử dụng đất thì thời hạn sử dụng đất là 50
năm kể từ ngày quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất có hiệu lực
thi hành. [2].
2.2.5.2. Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án