ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
__________________

***

__________________

NGUYỄN THẾ LONG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT,
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN XÂY DỰNG HẠ TẦNG
KỸ THUẬT KHU ĐÔ THỊ MỚI NGÃ 5 – SÂN BAY CÁT BI,
THÀNH PHỐ HẢI PHÕNG

LUẬN VĂN THẠC SỸ

HÀ NỘI, NĂM 2016


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
__________________

***

__________________

NGUYỄN THẾ LONG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, GIẢI

Nguyễn Thế Long

i


MỤC LỤC
STT

Hạng mục

Trang

LỜI CẢM ƠN .................................................................................................................i
MỤC LỤC ..................................................................................................................... ii
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT .......................................................................................iv
MỞ ĐẦU .........................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài...............................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu: ...................................................................................................2
3. Nhiệm vụ nghiên cứu ..................................................................................................2
4. Phạm vi nghiên cứu .....................................................................................................3
5. Phương pháp nghiên cứu .............................................................................................3
6. Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn ............................. Error! Bookmark not defined.
7. Cấu trúc luận văn .........................................................................................................4
CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .......................................5
1.1. Cơ sở lý luận về việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ............................5
1.1.1. Khái niệm về thu hồi đất .......................................................................................6
1.1.2. Khái niệm về bồi thường .......................................................................................7
1.1.3 Khái niệm về hỗ trợ, tái định cư .............................................................................9
1.2 Tổng quan chính sách của Nhà nước ta về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư qua các giai đoạn. .......................................................................................................9

2.4 Đánh giá tác động của việc thu hồi đất của dự án ...................................................74
CHƢƠNG 3. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP CHO CÔNG TÁC THU HỒI
ĐẤT, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG HẠ TẦNG KỸ
THUẬT KHU ĐÔ THỊ MỚI NGÃ 5- SÂN BAY CÁT BI.......................................80
3.1. Giải pháp chung......................................................................................................80
3.1.1 Về cơ chế, chính sách ...........................................................................................80
3.1.2 Về giá đất bồi thường, hỗ trợ................................................................................80
3.1.3. Về giải quyết khiếu nại của người dân ................................................................ 80
3.1.4 Về công tác tổ chức thực hiện thu hồi đất, GPMB ...............................................81
3.2 Giải pháp cho địa bàn nghiên cứu...........................................................................82
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .....................................................................................83
1. Kết luận......................................................................................................................83
2. Kiến nghị ...................................................................................................................84
TÀI LIỆU THAM KHẢO...........................................................................................85
PHỤ LỤC .....................................................................................................................87

iii


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
CNH-HĐH

Công nghiệp hóa - hiện đại hóa

KCN

Khu công nghiệp

KT - XH


Hình

Hạng mục

Trang

Hình 1.1: Quy định về sở hữu đất đai qua các thời kỳ lịch sử ........................................5
Hình 1.2: Các trường hợp thu hồi đất ............................................................................15
Hình 1.3 Quy trình thu hồi đất theo Luật Đất đai năm 2003 .........................................18
Hình 1.4 Quy trình thu hồi đất theo Luật Đất đai năm 2014 .........................................19
Hình 2.1. Sơ đồ vị trí dự án nghiên cứu ........................................................................49
Hình 2.2. Đường Lê Hồng Phong -Dự án Khu đô thị mới Ngã năm - sân bay Cát Bi .51
Hình 2.3. Khu đô thị mới Ngã năm - sân bay Cát Bi thành phố Hải Phòng .................51
Hình 2.4. Trung tâm hành chính quận Hải An - thành phố Hải Phòng .........................52
Hình 2.5. Biểu đồ kết quả thực hiện thu hồi đất, GPMB theo diện tích trong dự án xây
dựng hạ tầng kỹ thuật ngã 5 – sân bay Cát Bi, thành phố Hải Phòng ...........................55
Hình 2.6 Biểu đồ đánh giá về sự đồng thuận của các hộ bị thu hồi đất .......................59
Hình 2.7 Biểu đồ đánh giá về sự đồng thuận của 2 nhóm hộ thu hồi đất ở và đất nông
nghiệp ............................................................................................................................60
Hình 2.8. Đánh giá của các hộ dân về giá bồ i thường, hỗ trợ đấ t và tài sản trên đấ t ....62
Hình 2.9. So sánh giá đất trong bảng giá đất, giá đất cụ thể tính bồi thường và giá đất
trong thực tế ...................................................................................................................64
Hình 2.10. Đánh giá của các hộ dân đối với công tác tái định cư của dự án ................71
Hình 2.11. Đánh giá của các hộ dân về chính sách bồ i thường, hỗ trợ và tái định cư ..74

v


DANH MỤC BẢNG
Bảng

lịch, giáo dục, y tế… Theo mục tiêu phát triển kinh tế của thành phố Hải Phòng đến
năm 2020 là xây dựng thành phố Hải Phòng là thành phố văn minh, hiện đại xứng
đáng là đô thị cấp quốc gia, một cửa ngõ chính ra biển; có cơ cấu kinh tế chuyển dịch
theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa; cơ sở hạ tầng phát triển; bảo vệ môi trường;
giữ vững ổn định chính trị, trật tự, an toàn xã hội và bảo đảm quốc phòng, an ninh.
Để thực hiện mục tiêu phát triển của thành phố, Đảng bộ và nhân dân thành phố
Hải Phòng đã nỗ lực cùng các cấp, các ngành, các chính quyền địa phương triển khai
thực hiện nhiều dự án trọng điểm của thành phố như đầu tư xây dựng phát triển hạ
tầng kỹ thuật các Khu đô thị mới; đường giao thông; Cảng biển và nâng cấp mở rộng
sân bay Cát Bi; Khu công nghiệp Đình Vũ...
Với tốc độ phát triển chóng mặt của thành phố, dân số khu vực đô thị sẽ tăng
trưởng mạnh mẽ sẽ phát sinh nhu cầu về đất đô thị và đất ở nói riêng. Đời sống ngày
càng được nâng cao, các yêu cầu về điều kiện hạ tầng kỹ thuật trong các khu vực dân
cư sinh sống và môi trường đô thị cũng cần phải được nâng cao rất nhiều. Nhằm thỏa
mãn các nhu cầu về đất ở, đất công cộng và nâng cao đời sống của dân cư thành phố,
đảm bảo quá trình đô thị hóa phát triển theo đúng quy hoạch ... Vì vậy Đảng bộ và
chính quyền thành phố Hải Phòng đã quyết tâm Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật một
Khu đô thị mới khang trang, hiện đại và đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại
Quyết định số 1100/QĐ-TTg ngày 17/12/1997 và giao đất để đầu tư xây dựng hạ tầng
kỹ thuật Khu đô thị mới Ngã 5- sân bay Cát Bi, thành phố Hải Phòng tại Quyết định số
130/TTg ngày 21/02/2000. Sau đó Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng có Quyết
định số 1078/QĐ-UBND ngày 09/6/2009 về việc phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chi
tiết tỷ lệ 1/2000 Khu đô thị mới ngã 5- sân bay Cát Bi nâng tổng diện tích đất thu hồi
thực hiện dự án là 304,96ha. Khu đô thị này hiện nay là Khu đô thị mới lớn nhất của
thành phố Hải Phòng.

1


Với quy mô thu hồi đất là 304,96 ha thuộc địa bàn các phường Đông Khê, Đằng

- Thu thập, tài liệu số liệu về công tác bồi thường, GPMB dự án xây dựng hạ tầng
kỹ thuật khu đô thị mới Ngã 5- sân bay Cát Bi.

2


- Điều tra, khảo sát về giá đất bồi thường của dự án, phỏng vấn các hộ thuộc diện
bị thu hồi đất và nhận hỗ trợ, tái định cư
- Đánh giá, phân tích quá trình thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư trong thời gian vừa qua để tìm ra những điểm mạnh và điểm yếu trong triển
khai thực hiện dự án, rút ra những kinh nghiệm thực tế. Từ đó, đề xuất giải pháp phát
huy ưu điểm, hạn chế nhược điểm trong triển khai thực hiện dự án trong thời gian tới.
4. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi không gian: Dự án Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật Khu đô thị mới ngã
5- sân bay Cát Bi thuộc địa bàn các phường Đông Khê, Đằng Giang, Lạc Viên, Cầu
tre, Gia Viên, Máy Tơ thuộc quận Ngô Quyền; các phường Đằng Lâm, Đằng Hải
thuộc quận Hải An.
Phạm vi chuyên môn: Nghiên cứu pháp luật, kinh nghiệm và thực trạng công tác
bồi thường, hỗ trợ và TĐC, đề xuất giải pháp đẩy mạnh công tác này cho khu vực
nghiên cứu.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra thu thập tài liệu số liệu: sử dụng để thu thập thông tin tư
liệu về công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại Dự án đầu tư xây
dựng hạ tầng kỹ thuật khu đô thị mới Ngã 5- sân bay Cát Bi trên địa bàn thành phố Hải
Phòng.
- Phương pháp điều tra giá đất thị trường: điều tra giá đất thị trường tại địa bàn
nghiên cứu thông qua thông tin của cơ quan quản lý đất đai, Ban bồi thường dự án, trên
mạng Internet và trực tiếp phỏng vấn người dân để có số liệu so sánh với giá đất áp dụng
để lập phương án bồi thường hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất và giá đất theo khung giá do
UBND Thành phố Hải Phòng quy định.

lãnh thổ gắn với chủ quyền của một quốc gia, là nguồn lực hàng đầu để phát triển bền
vững, và là cơ sở để phát triển các hệ bảo tồn sinh thái.
Đất đai đặc biệt có ý nghĩa trong sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của đất
nước. Có thể kết luận ngắn gọn về đất đai theo Hiến chương về đất được Ủy ban các
Bộ trưởng Châu Âu biểu quyết tại Nghị quyết 19 năm 1972 như sau: “Ruộng đất là
một trong những của cải quý nhất của loài người, nó tạo điều kiện cho sự sống của
thực vật, động vật và con người trên mặt đất”.
Về vấn đề sở hữu đất đai, ngay sau khi giành độc lập, ra đời bản Hiến pháp đầu
tiên năm 1946, Nhà nước ta đã khẳng định “Quyền sở hữu tài sản của công dân Việt
Nam được đảm bảo”, trong đó đất đai là một tài sản quan trọng nhất của mọi con
người (Điều 12 Hiến pháp năm 1946). Từ đó cho đến nay, qua mỗi giai đoạn lịch sử,
Hiến pháp năm 1946, 1959, 1980 và Hiến pháp năm 1992 có những quy định khác
nhau về vấn đề sở hữu đất đai từ đó để xác lập chế độ quản lý và sử dụng đất, cụ thể
qua hình sau:
Hiến pháp năm 1946:
Xác lập nhiều hình thức sở hữu về đất đai
Hình
1.1:
Quy
định về
sở hữu
đất đai
qua các
thời kỳ
lịch sử

Sở hữu Nhà nƣớc;

Hiến pháp năm 1959:
Sở hữu tập thể;

người sử dụng bằng cách cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
1.1.1. Khái niệm về thu hồi đất
Thu hồi đất là một biện pháp pháp lý làm chấm dứt quan hệ pháp luật đối với đất
đai. Hình thức của nó là một quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền, nó thể hiện quyền lực nhà nước trong tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về
đất đai. Thu hồi đất cũng là nội dung quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai
nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước, của xã hội đồng thời lập lại trật tự kỷ cương
trong quản lý Nhà nước về đất đai. [30]
Thu hồi đất được hiểu dưới các khía cạnh sau đây:
- Là một quyết định hành chính của người có thẩm quyền nhằm chấm dứt quan
hệ sử dụng đất của người sử dụng, nó thể hiện quyền lực nhà nước nhằm thực thi một
trong những nội dung quản lý nhà nước về đất đai;
- Việc thu hồi đất xuất phát từ nhu cầu của Nhà nước và xã hội hoặc là biện pháp
chế tài được áp dụng nhằm xử lý các hành vi vi phạm pháp luật đất đai và một số
trường hợp đương nhiên.
Từ đó có thể định nghĩa: thu hồi đất là văn bản hành chính của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền nhằm chấm dứt một quan hệ pháp luật đối với đất đai để phục vụ
lợi ích của Nhà nước, của xã hội hoặc xử lý hành chính hành vi vi phạm pháp luật đất
đai của người sử dụng đất.[30]
6


1.1.2. Khái niệm về bồi thường
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu nhưng Nhà nước
lại trao quyền chiếm hữu, quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất. Người sử dụng
đất tuy rằng không phải chủ sở hữu nhưng lại có 2/3 nhóm quyền của chủ sở hữu (chỉ
không có quyền định đoạt). Do nhu cầu của mình, Nhà nước thu hồi đất, người sử
dụng đất buộc phải thực hiện nhưng được Nhà nước trả lại quyền sử dụng đất đối với
diện tích thu hồi bằng các chính sách bồi thường.
Trong lĩnh vực pháp luật Đất đai, thuật ngữ bồi thường (hay đền bù) được đặt ra

đất bị thu hồi không có quyền thỏa thuận với các cơ quan nhà nước. Nhà nước tự mình
quy định chính sách bồi thường cho người sử dụng đất bị thu hồi.
Theo khoản 6 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 quy định: “Bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích
đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất”. [30]
Còn khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Bồi thường về đất là
việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người
sử dụng đất”. [30]
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất có một số đặc trưng cơ bản sau đây:
- Bồi thường là trách nhiệm của Nhà nước nhằm bù đắp tổn thất về quyền và lợi
ích hợp pháp của người sử dụng đất do hành vi thu hồi đất của Nhà nước gây ra. Trách
nhiệm này được quy định rất rõ trong Luật Đất đai;
- Bồi thường là hậu quả pháp lý trực tiếp do hành vi thu hồi đất của Nhà nước gây
ra. Điều này có nghĩa là chỉ phát sinh sau khi có quyết định hành chính về hành vi thu
hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;
- Bồi thường được thực hiện trong mối quan hệ song phương giữa một bên là Nhà
nước (chủ thể có hành vi thu hồi đất) với bên kia là người chịu tổn hại về quyền và lợi
ích hợp pháp do hành vi thu hồi đất của Nhà nước gây ra.
Căn cứ để xác định bồi thường là diện tích đất thực tế bị thu hồi; thiệt hại thực tế
về tài sản cây cối, hoa màu trên đất và giá đất cụ thể do Nhà nước quy định tại thời
điểm thu hồi đất;
- Người sử dụng đất khi bị Nhà nước thu hồi đất muốn được bồi thường về đất
phải thỏa mãn các điều kiện do pháp luật quy định;
- Người bị thu hồi đất không chỉ được bồi thường về đất mà còn được bồi thường
thiệt hại về tài sản trên đất và được hưởng các chính sách hỗ trợ, tái định cư của Nhà
nước nhằm nhành chóng ổn định đời sống và sản xuất;
8


1.1.3 Khái niệm về hỗ trợ, tái định cư

với Luật Đất đai năm 1993 phạm vi thu hồi đất được xác định hẹp hơn và chủ yếu
phục vụ các nhu cầu quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát
triển kinh tế và trong một số trường hợp như tổ chức được giao đất bị giải thể, phá sản;
sử dụng đất không đúng mục đích, không hiệu quả; người sử dụng đất cố ý hủy hoại
đất; đất được giao không đúng đối tượng, không đúng thẩm quyền; đất để bị lấn,
chiếm; cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế; người sử dụng đất tự
nguyện trả lại đất hoặc cố ý không thực hiện nghĩa vụ với nhà nước....
Luật Đất đai năm 2013 đã chia thu hồi đất thành 4 nhóm. Thu hồi đất vì mục đích
quốc phòng, an ninh; Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công
cộng; Thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai; Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng
đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

14


Hình 1.2: Các trƣờng hợp thu hồi đất
Nhà nước thu hồi đất trong 4 trường hợp nhưng chỉ xem xét việc bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư trong trường hợp “Nhà nước thu hồi đất để sử dụng đất vào mục đích
15


quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế vì lợi ích quốc gia, công cộng”, các trường
hợp còn lại người bị thu hồi đất không được bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Vì vậy,
trong Luận văn này, tác giả chỉ tập trung vào trường hợp “Nhà nước thu hồi đất để sử
dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế vì lợi ích quốc gia,
công cộng”.
- Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh trong các trường
hợp: Làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc; căn cứ quân sự; công trình phòng thủ quốc
gia...; ga, cảng quân sự; công trình công nghiệp, khoa học công nghệ... phục vụ trực
tiếp cho quốc phòng, an ninh; xây dựng kho tàng của lực lượng vũ trang nhân dân; làm

đất, có 2 cấp được quyết định thu hồi đất:
- Theo Luật Đất đai năm 2003 thì:
Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn
giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài (trừ trường
hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền
với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam); Uỷ ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi
đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Trong trường hợp thu hồi đất để giao hoặc cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê
mà trên khu đất thu hồi có hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng hoặc có cả tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân đang sử dụng thì UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi toàn bộ diện
tích. Căn cứ quyết định thu hồi toàn bộ diện tích của UBND cấp tỉnh, UBND cấp
huyện ra quyết định thu hồi diện tích đất cụ thể đối với từng hộ gia đình, cá nhân.
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền về thu hồi đất phải thực hiện đúng thẩm quyền
của mình, không được ủy quyền cho UBND cấp dưới. Các thẩm quyền nói trên gắn với
trách nhiệm trực tiếp của từng cấp chính quyền và nhất quán giữa thẩm quyền giao đất,
cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với thẩm quyền thu hồi đất.[30]
- Luật Đất đai năm 2013 quy định:
Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp: thu hồi
đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức
nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; thu hồi
đất nông nghiệp công ích của xã, phường, thị trấn; Uỷ ban nhân dân cấp huyện quyết
định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; người Việt Nam định cư
ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Trong trường hợp khu vực thu hồi đất có
cả hai đối tượng thu hồi đất thuộc thẩm quyền của cả cấp tỉnh và cấp huyện thì UBND
cấp tỉnh quyết định thu hồi hoặc ủy quyền cho UBND cấp huyện thu hồi.[31]
* Trình tự thu hồi đất
Như đã nêu trên, trong Luận văn này, tác giả chỉ tập trung vào trường hợp “Nhà
nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế vì lợi
ích quốc gia, công cộng". Vì vậy, tác giả chỉ trình bày trình tự thu hồi đất trong trường