HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN THỊ THU TRANG

PHÁT TRIỂN MÔ HÌNH HOẠT ĐỘNG KIỂU MỚI
CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

Chuyên ngành:

Quản lý Kinh tế

Mã số:

60 34 04 10

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Nguyễn Tuấn Sơn

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả
nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn
và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày


ii


MỤC LỤC

Lời cam đoan ................................................................................................................ i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục các chữ viết tắt .............................................................................................v
Danh mục bảng ........................................................................................................... vi
Danh mục hình, sơ đồ ................................................................................................. vii
Trích yếu luận văn ..................................................................................................... viii
Thesis abstract ...............................................................................................................x
PHẦN 1. MỞ ĐẦU ......................................................................................................1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài .....................................................................................1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ...........................................................................3

1.2.1. Mục tiêu chung ..................................................................................................3
1.2.2. Mục tiêu cụ thể ..................................................................................................3
1.3.

Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu ....................................................4

1.3.1. Đối tượng nghiên cứu ........................................................................................4
1.3.2. Phạm vi nghiên cứu của đề tài ............................................................................4

3.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Thủy Nguyên .............................42
3.1.2. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của quận Ngô Quyền ..................................48
3.2.

Phương pháp nghiên cứu ..................................................................................51

3.2.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .................................................................51
3.2.2. Phương pháp thu thập thông tin ........................................................................51
3.2.3. Phương pháp xử lý thông tin ............................................................................52
3.2.4. Phương pháp phân tích thông tin ......................................................................53
Phần 4. Kết quả nghiên cứu và thảo luận .................................................................54
4.1.

Hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ......................................54

4.1.1. Hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất......................................54
4.1.2. Mô hình hoạt động kiểu mới của Văn phòng đăng ký đất đai huyện Thủy
Nguyên và quận Ngô Quyền của thành phố Hải Phòng.....................................56
4.1.3. So sánh hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và mô hình
hoạt động kiểu mới của Văn phòng đăng ký đất đai..........................................84
4.2.

Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến việc hình thành và hoạt động của mô
hình hoạt động kiểu mới của văn phòng đăng ký đất đai của huyện thủy
nguyên và quận Ngô Quyền .............................................................................92

4.2.1. Các yếu tố khách quan .....................................................................................92
4.2.2. Các yếu tố chủ quan .........................................................................................94
4.3.


UBND

: Uỷ ban nhân dân

v


DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1.

Tình hình lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất các cấp .................30

Bảng 2.2.

Nguồn nhân lực của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của cả nước .....31

Bảng 2.3.

Kết quả cấp giấy chứng nhận các loại đất năm 2012 ...............................35

Bảng 3.1.

Số lượng mẫu điều tra, phỏng vấn ..........................................................52

Bảng 4.1.

Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
và tài sản gắn liền với đất của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
năm 2012 ...............................................................................................55


Bảng 4.9.

Tiến độ lập hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ......................82

Bảng 4.10.

So sánh mô hình hoạt động của 2 mô hình ..............................................84

vi


DANH MỤC HÌNH, SƠ ĐỒ
Hình 2.1.

Sơ đồ Vị trí Văn phòng đăng ký trong hệ thống cơ quản lý Nhà nước
về đất đai ................................................................................................17

Hình 3.1.

Lược đồ hành chính huyện Thủy Nguyên ................................................42

Hình 3.2.

Lược đồ hành chính quận Ngô Quyền .....................................................49

Sơ đồ 4.1.

Tổ chức bộ máy Văn phòng đăng ký đất đai ............................................60


Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu: Trên cơ sở đánh giá thực trạng mô hình hoạt động kiểu
mới của Văn phòng đăng ký đất đai ở thành phố Hải Phòng thời gian qua đề xuất giải
pháp phát triển và hoàn thiện mô hình hoạt động kiểu mới của Văn phòng đăng ký đất
đai ở địa phương những năm tới.
Phương pháp nghiên cứu : một số phương pháp nghiên cứu như phương pháp
chọn điểm nghiên cứu, phương pháp thu thập thông tin, phương pháp xử lý thông tin,
phương pháp phân tích thông tin để làm rõ tính ưu việt của mô hình kiểu mới Văn phòng
đăng ký đất đai.
Kết quả chính và kết luận : Kết quả nghiên cứu của đề tài cho thấy Mô hình hoạt
động kiểu mới của Văn phòng đăng ký đất đai của quận Ngô Quyền và huyện Thủy
Nguyên nói riêng và của thành phố Hải Phòng nói chung đã dần đi vào ổn định và triển
khai thực hiện các chức năng, nhiệm vụ được pháp luật quy định và đạt được kết quả
khá toàn diện. Tỷ lệ cấp giấy chứng nhận vượt chỉ tiêu thành phố giao; bộ máy từng bước
được tinh gọn, thống nhất từ cấp thành phố đến cấp huyện; hệ thống tài chính được quản lý
chặt chẽ, thống nhất một quy trình chung để đăng ký cấp giấy chứng nhận; xây dựng cơ sở
dữ liệu địa chính, cập nhật và chỉnh lý hồ sơ địa chính được cấp nhật thường xuyên, chính
xác, khoa học, góp phần quan trọng trong việc quản lý đất đai. Mô hình Văn phòng đăng
đất đai được xem như bước đột phá, có rất nhiều ưu điểm nổi trội hỗ trợ tích cực cho
nâng cao hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý Nhà nước về đất đai, nâng cao chất lượng
hoạt động dịch vụ công. Tuy nhiên, Văn phòng đăng ký đất đai cũng còn tồn tại một số
hạn chế, bất cập nhất định đòi hỏi phải sớm khắc phục để hoàn thiện, phát triển nhân rộng
mô hình trên phạm vi toàn thành phố.
Kết quả nghiên cứu của đề tài cho thấy Mô hình hoạt động kiểu mới của Văn
phòng đăng ký đất đai của quận Ngô Quyền và huyện Thủy Nguyên nói riêng và của
thành phố Hải Phòng nói chung đã dần đi vào ổn định và triển khai thực hiện các chức
năng, nhiệm vụ được pháp luật quy định và đạt được kết quả khá toàn diện. Tỷ lệ cấp
giấy chứng nhận vượt chỉ tiêu thành phố giao; bộ máy từng bước được tinh gọn, thống nhất

viii

Thesis title: “Develop new operation model of land registry office in area of
Hai Phong city”
Major: Economic Management

Code: 60.34.04.10

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research Objectives: On basis of valuating new operation model of Land use registry
office in Hai Phong cty during past time, propose solution for developing and completing
new operation model of local land use registry in next years.
Materials and Methods: some researching methods such as gathering information
method, handling information method, information analysis mrthod to clarify the preminence of
new model of land use reigstry office.
Main findings and conclusions:
The result of the topic indicated tat new operation model of land registry office of
Ngo Quyen district and Thuy Nguyen district in specific and of Hai Phong city in general
was gradually stable and it can perform functions, tasks provided by the law and achieved
comprehensive result. Rate of issuing certificate exceeded target assigned by the city;
the apparatus was streamlined step by step, united from city level to district level;
financial system was managed carefully, unitedly in a common process to register for
isuing certificate; building land survey database, updating and adjuting land survey
document were updated regularly, accurately, scientifically; contributing significantly in
land management. Land registry office model is considered a breakthrough, with much
prominent strength, which actively support in improving effectiveness of state management
about land, improving quality of public service. However, land registry office still faces
some certain limits, weaknesses need overcoming soon to complete, develop and popularize
the model in the whole city.
To develop and complete new operation model of land registry office in Hai
Phong city until 2020, I hereby propose major viewpoint, orientation and solution as
follows:

và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan
hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước
quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người
sử dụng đất. Vấn đề đăng ký đất đai, thiết lập quyền lợi, nghĩa vụ của Nhà nước,
của công dân luôn được Nhà nước ta đặc biệt quan tâm, điều đó đã được thể hiện
trong Hiến pháp, trong luật và các văn bản quy định pháp luật khác.
Tuy nhiên, việc đăng ký đất đai nói chung và mô hình hoạt động Văn phòng
đăng ký đất đai nói riêng trong quá trình hoạt động, cũng đã bộc lộ một số bất cập,
hạn chế yếu kém, thiếu chuyên nghiệp, hiệu quả. Chưa đáp ứng được yêu cầu công
nghiệp hóa, hiện đại hóa, cải cách hành chính công của đất nước, đặc biệt là trong
công tác xây dựng, quản lý và chỉnh lý hồ sơ địa chính chưa tuân thủ theo quy định
của pháp luật.
Do đó, việc cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai nói chung và
mô hình hoạt động Văn phòng đăng ký đất đai là hết sức cần thiết. Cải cách thủ
tục hành chính trong lĩnh vực đất đai phải vừa đảm bảo mục tiêu đơn giản hóa,
giảm thủ tục, phiền hà, chi phí, vừa phải hỗ trợ cho việc quản lý đất đai hiệu quả
và tiết kiệm.
Trước đây việc đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện như sau: đối với mô
hình 2 cấp thì Văn phòng đăng ký cấp tỉnh trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi

1


trường thực hiện các thủ tục về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, chỉnh lý biến động về đất đai,
nhà ở và tài sản trên đất... trên địa bàn cấp tỉnh đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài (trừ trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt
Nam), tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất cấp huyện trực thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường thực hiện các thủ tục về
cấp giấy chứng nhận, đăng ký đất đai... trên địa bàn cấp huyện đối với hộ gia đình,


Căn cứ vào thực tiễn của thành phố, vào kết quả thí điểm mô hình Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất 1 cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường,
chúng tôi tiến hành nghiên cứu tổng kết, đánh giá hoạt động mô hình thí điểm
thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 1 cấp, đề xuất các giải pháp
hoàn thiện, phát triển và nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất
đai trên địa bàn thành phố Hải Phòng.
Nhằm tiếp tục phát triển và hoàn thiện Văn phòng đăng ký đất đai đảm bảo
thực hiện đồng bộ, chuyên nghiệp, đơn giản các thủ tục hành chính theo quy định
của pháp luật đất đai hiện nay. Văn phòng đăng ký đất đai vận hành trên cơ sở hệ
thống thông tin đất đai, bảo đảm thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất
được thực hiện đơn giản, thuận tiện theo cơ chế “một cửa”; Hồ sơ địa chính và
cơ sở dữ liệu đất đai luôn được cập nhật, chỉnh lý đầy đủ, thường xuyên, đáp ứng
yêu cầu thông tin trong quản lý đất đai và thị trường bất động sản tiến tới chuẩn
hóa theo mô hình hệ thống cơ quan đăng ký đất của các nước trên thế giới, phù
hợp với điều kiện công nghệ hiện đại. Đảm bảo việc đăng ký đất đai, tài sản gắn
liền với đất được hiện một cách đơn giản, thuận tiện; Hồ sơ địa chính và hồ sơ dữ
liệu đất đai luôn được cập nhật, chỉnh lý đầy đủ, thường xuyên, đáp ứng yêu cầu
thông tin trong quản lý đất đai và thị trường bất động sản đáp ứng nhu cầu của
các tổ chức và cá nhân theo đúng quy định của pháp luật; tăng sự hài lòng của
người dân trong việc đăng ký đất đai của Văn phòng đăng ký đất đai thành phố
góp phần xây dựng nền hành chính trong sạch, vững mạnh, chuyên nghiệp, hiện
đại, hoạt động có hiệu lực, hiệu quả của dịch vụ công, nhất là lĩnh vực quản lý
đất đai.
Với ý nghĩa đó, chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Phát triển mô hình
hoạt động kiểu mới của văn phòng đăng ký đất đai trên địa bàn thành phố Hải
Phòng”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI
1.2.1. Mục tiêu chung
Trên cơ sở đánh giá thực trạng mô hình hoạt động kiểu mới của Văn phòng


PHẦN 2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ MÔ HÌNH HOẠT
ĐỘNG KIỂU MỚI CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI

2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN
2.1.1. Đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản
2.1.1.1. Đất đai
Đặng Anh Quân (2011) có định nghĩa “Đất đai là tài nguyên thiên nhiên
vô cùng quý giá, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là sản
vật mà tự nhiên đã ưu ái trao tặng cho con người. Sự tồn tại và phát triển của loài
người luôn gắn liền với đất đai”.
Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau: Đất
đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của
môi trường sinh thái ngay trên vỏ dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu, bề mặt, thổ
nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước (hồ, sông, suối, đầm lầy,...). Các lớp trầm tích
sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật
và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong
quá khứ, đến hiện tại và trong tương lai. Như vậy, "đất đai" là khoảng không gian
có giới hạn, theo chiều thẳng đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ
bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện tích nước, tài nguyên nước ngầm và khoáng
sản trong lòng đất), theo chiều nằm ngang trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ
nhưỡng, đại hình, thuỷ văn, thảm thực vật cùng các thành phần khác) giữ vai trò
quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống
của xã hội loài người.
Khái niệm về đất đai gắn liền với nhận thức của con người về thế giới tự
nhiên. Sự nhận thức này không ngừng thay đổi theo thời gian. Đối với con người,
đất đai có những chức năng chủ yếu sau (Đoàn Công Quỳnh, 2006).
- Chức năng môi trường sống: Đất đai là cơ sở của mọi hình thái sinh vật
sống trên lục địa thông qua việc cung cấp các môi trường sống cho sinh vật và
gen di truyền để bảo tồn cho thực vật, động vật và các cơ thể sống cả trên và dưới

lâm nghiệp và các hoạt động khác tạo ra các loại hình sử dụng đất trên mỗi đơn
vị bản đồ đất đai (Đào Châu Thu và Nguyễn Khang, 1998).
2.1.1.2. Bất động sản
Bất động sản (BĐS) là các tài sản không di dời được. Tuy tiêu chí phân
loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS bao gồm đất
đai và những tài sản gắn liền với đất đai.
“BĐS là các tài sản không thể di dời được bao gồm: Đất đai, nhà ở, công
trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình
xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai. Các tài sản khác do pháp luật
quy định” ( Bộ Luật dân sự Việt Nam, 2005 ).

6


BĐS có những đặc tính sau đây: có vị trí cố định, không di chuyển được,
tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tính
phụ thuộc vào năng lực quản lý và tính ảnh hưởng lẫn nhau.
2.1.1.3. Thị trường Bất động sản
Thị trường BĐS là cơ chế, trong đó hàng hóa và dịch vụ BĐS được trao đổi.
Thị trường BĐS được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan
đến giao dịch BĐS như: Mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS. Thị trường BĐS
theo nghĩa rộng bao gồm các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS.
Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị
trường. Thị trường BĐS liên quan chặt chẽ với các thị trường khác như: Thị
trường hàng hóa, thị trường chứng khoán, thị trường lao động, thị trường khoa
học công nghệ (Nguyễn Văn Chiến, 2006).
2.1.2. Đăng ký đất đai, bất động sản
2.1.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai
Đăng ký Nhà nước về đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ
địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp

+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân
việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật.
+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội.
Đăng ký quyền sử dụng đất cũng đem lại những lợi ích đối với công dân
như sau:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với BĐS.
+ Khuyến khích đầu tư cá nhân.
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội (Phạm Văn Thái, 2013).
2.1.2.3. Đơn vị đăng ký đất đai
* Hồ sơ đất đai, bất động sản
Hồ sơ địa chính là hồ sơ phục vụ quản lý Nhà nước đối với việc sử dụng
đất (Luật đất đai, 2003).
Đơn vị đăng ký là thửa đất. “Thửa đất là phần diện tích được giới hạn bởi
ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ”.
Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc
không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ
thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy
nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt
lõi trong từng hệ thống đăng ký (Luật đất đai, 2003).
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất
không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các

8


thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch.
Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ
yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung
mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ



thống kê ruộng đất của xã thực hiện, kết quả xét đơn của xã phải được UBND
huyện duyệt mới được đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hệ
thống hồ sơ đăng ký đất đai quy định khá đầy đủ và chi tiết (gồm 14 mẫu).
Việc triển khai chỉ thị 299/TTg kéo dài từ năm 1981 đến cuối năm
1988, kết quả đạt được còn rất nhiều hạn chế. Các khu dân cư hầu hết còn đo
bao và để dân tự khai, không xác định được vị trí sử dụng cụ thể trên bản đồ,
hồ sơ. Việc xét duyệt xác định quyền sử dụng hợp pháp của người kê khai
đăng ký gần như không được thực hiện. Vì vậy, hệ thống sổ sách đăng ký đất
đai thiết lập ở giai đoạn này vẫn chỉ mang tính chất điều tra, phản ánh nguyên
hiện trạng sử dụng đất. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa
được thực hiện (Đặng Anh Quân, 2011).
2.1.3.3. Từ khi có Luật Đất đai năm 1988 đến nay:
* Từ khi có Luật Đất đai năm 1988 đến năm 1993:
Kế thừa và phát huy kết quả điều tra đo đạc và đăng ký đất đai theo Chỉ thị
299/TTg năm 1980, Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định 201/ĐKTK
ngày 14/07/1989 về việc ban hành quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
và Thông tư 302/ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thi hành quyết định về việc cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc ban hành các văn bản này đã tạo ra một sự
chuyển biến lớn về chất trong việc thực hiện đăng ký đất và bắt đầu từ năm 1990 được
triển khai đông loạt trên phạm vi cả nước (Đặng Anh Quân, 2011).
Tuy nhiên, trong thực tiễn việc triển khai đăng ký đất đai vẫn còn một số
vướng mắc cần giải quyết: do chất lượng hồ sơ thiết lập theo Chỉ thị 299/TTg
còn có quá nhiều tồn tại, hệ thống chính sách đất đai lại đang trong quá trình đổi
mới. Vì vậy, công việc triển khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại các
địa phương, nhất là các tỉnh phía Bắc và duyên hải miền Trung thực hiện rất
chậm. Đặc biệt do chính sách chưa ổn định nhiều địa phương đã thực hiện cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời.
* Từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003:

lý và sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người
sử dụng đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình.
- Hệ thống Đăng ký đất đai có hai loại là đăng ký ban đầu và đăng ký
biến động.
+ Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
+ Đăng ký biến động - đăng ký những biến động đất đai trong quá trình sử
dụng do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi đắp...), do thay đổi mục
đích sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng đất.
- Cơ quan đăng ký đất đai: Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng
quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người

11


sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ. Cụ thể thông tư liên tịch số
05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15 tháng 03 năm 2010 hướng dẫn về
chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế tài chính của Văn
phòng đăng ký đất đai quyền sử dụng đất...
* Từ khi có Luật đất đai năm 2013 đến nay:
Để đáp ứng tình hình mới phù hợp với xu thế hội nhập của đất nước, phục vụ
công tác quản lý và sử dụng đất đai một cách chặt chẽ, hiệu quả hơn, ngày 29/11/2013
Quốc hội ban hành Luật Đất đai 2013. Luật cùng với Nghị định số 43/2014/NĐ - CP
ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều đã có một số nội dung đổi mới
về đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cụ thể:
- Về phạm vi và mục đích đăng ký: Khoản 15 - Điều 3 - Luật Đất đai 2013
quy định: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và
ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất và quyền quản lý đối với một thửa đất và hồ sơ địa chính”

gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện
các quyền và nghĩa vụ.
- Điều 95 - Luật Đất đai 2013 quy định về đăng ký đất đai, nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất:
+ Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được
giao đất để quản lý, đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
+ Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần
đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ
quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và
có giá trị pháp lý như nhau.
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng
ký được ghi vào sổ địa chính, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều
kiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan,
trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc
chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp.
Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người
đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định
xử lý theo quy định của Chính phủ.

13