TRƯỜNG ĐẠI HỌC VINH
KHOA ĐỊA LÝ - QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN
________________________________________________________

LÊ THỊ THANH HƯƠNG

THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG
MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NGHI LỘC,
TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2011 - 2016

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI


Nghệ An, 2017

ii


TRƯỜNG ĐẠI HỌC VINH
KHOA ĐỊA LÝ - QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN
________________________________________________________

THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG
MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NGHI LỘC,
TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2011 - 2016

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Giảng viên hướng dẫn:

Mặc dù bản thân đã cố gắng hết sức nhưng thời gian và trình độ có hạn
nên đề tài không thể tránh khỏi những thiếu sót nhất định. Vì vậy, em rất mong
nhận được sự đóng góp ý kiến của các thầy, cô giáo và các bạn để đề tài được
hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Sinh viên

Lê Thị Thanh Hương

i


MỤC LỤC
Trang

MỤC LỤC ii
1 iv
CP iv
Chính phủ iv
3 iv
NĐ iv
Nghị định iv
Tài nguyên và Môi trường iv
6 iv
TT iv
Thị trấn iv
7 iv
BT iv
Bồi thường iv
8 iv

10
11
12
13
14
15

Chữ viết tắt
CP
QĐ
NĐ
UBND
TN&MT
TT
BT
GPMB
TĐC
KT-XH
GCNQSDĐ
BTCT
THĐ
CĐN&TVL
ÔĐĐS&SX

Cụm từ được viết tắt
Chính phủ
Quyết định
Nghị định
Uỷ Ban Nhân Dân
Tài nguyên và Môi trường

Bồi thường iv
8 iv
GPMB iv
Giải phóng mặt bằng iv
TĐC iv
Tái định cư iv
KT-XH iv
Kinh tế - xã hội iv
Bảng v
Hình vi

v


CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÍ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ BỒI THƯỜNG
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 7

Hình
MỤC LỤC ii
1 iv
CP iv
Chính phủ iv
3 iv
NĐ iv
Nghị định iv
Tài nguyên và Môi trường iv
6 iv
TT iv
Thị trấn iv

xuất không thể thay thế được.
Trong quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa và hiện đại hóa đất nước,
việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đáp ứng cho phát triển kinh tế xã hội là
việc làm tất yếu và xảy ra thường xuyên ở tất cả các địa phương. Đặc biệt là việc
bồi thường, hỗ trợ thu hồi đất nông nghiệp và phi nông nghiệp để thực hiện các
dự án xây dựng cơ sở hạ tầng, khu dân cư, khu công nghiệp và thương mại, dịch
vụ và du lịch. Bồi thường giải phóng mặt bằng (BT GPMB) là điều kiện ban đầu
để triển khai thực hiện các dự án. Hiện nay một trong những nguyên nhân gây
chậm tiến độ, tăng các loại chi phí trong quá trình xây dựng chính là công tác
BT GPMB. Trên thực tế việc chuyển quỹ đất vào triển khai các dự án không đơn
giản, vì nó tác động tới mọi mặt đời sống kinh tế, xã hội và cộng đồng dân cư;
ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, của chủ đầu tư, đặc biệt với hộ
gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi trên phạm vi cả nước, đến từng địa phương.
Đây là một thách thức rất lớn đối với việc triển khai các dự án hiện nay, nó đòi
hỏi chúng ta phải giải quyết hàng loạt các vấn đề liên quan đến người dân bị thu
hồi đất như: tâm lí, đời sống, việc làm và giá trị phần đất đai bị thu hồi của họ.
Nghi Lộc là huyện có vị trí địa lý phụ cận với Thành phố Vinh, nằm trong
vùng kinh tế trọng điểm của tỉnh Nghệ An. Nhu cầu sử dụng đất của các tổ chức,
cá nhân ngày càng tăng cao. Trên địa bàn huyện có nhiều dự án đầu tư, trong đó
có một số dự án trọng điểm đang triển khai thực hiện: Trạm nghiền xi măng,
Đường D4, Đường N5, đường nối N5 đi Hòa Sơn, Đô Lương, tổng Kho xăng
dầu - Nghi Thiết, Khu A và Khu C, khu công nghiệp Nam Cấm...

1


Qua quá trình thực hiện các dự án, huyện Nghi Lộc đã thực hiện giải
phóng mặt bằng và di dời nhiều hộ dân để có được quỹ đất triển khai các dự án,
công tác thu hồi đất, BT GPMB được thực hiện chặt chẽ, hiệu quả, đúng quy
định, về cơ bản đã đáp ứng được các yêu cầu đề ra. Mặc dù vậy việc triển khai

Nghi Lộc từ đó chỉ ra những thành quả đạt được, một số tồn tại và lý giải
nguyên nhân.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ và nâng cao hiệu quả
công tác GPMB trên địa bàn huyện Nghi Lộc.
4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Thực trạng công tác bồi thường GPMB, tập trung
vào công tác bồi thường GPMB một số dự án cụ thể:
+ Dự án Cầu vượt tại nút giao tuyến đường Quốc lộ 48E (tỉnh lộ 534 cũ)
với đường sắt Bắc Nam, Quốc lộ 1 và kết nối với đường tránh thành phố Vinh,
tỉnh Nghệ An.
+ Dự án Xây dựng Trụ sở Viện Kiểm sát Nhân dân Huyện Nghi Lộc.
+ Dự án Xây dựng trường trung cấp nghề Kinh tế - Kỹ thuật huyện Nghi
Lộc (Đợt 3)
- Phạm vi không gian: Các xã ảnh hưởng bởi công tác GPMB của các dự
án nghiên cứu nằm trên địa bàn huyện Nghi Lộc: xã Nghi Trung, xã Nghi Long,
TT Quán Hành
- Phạm vi thời gian: giai đoạn 2011-2016, tầm nhìn đến năm 2025.
5. Quan điểm nghiên cứu
5.1. Quan điểm lãnh thổ
Mỗi đối tượng địa lý đều gắn với một không gian cụ thể, đều có các quy
luật hoạt động riêng, gắn bó và phụ thuộc chặt chẽ vào đặc điểm lãnh thổ đó.
Các đối tượng này phản ánh những đặc trưng cơ bản của lãnh thổ, giúp phân biệt
lãnh thổ này với lãnh thổ khác. Trong từng lãnh thổ luôn luôn có sự phân hóa
nội tại đồng thời có mối quan hệ chặt chẽ với những lãnh thổ xung quanh cả về
tự nhiên cũng như kinh tế - xã hội. Do vậy nghiên cứu được gắn với một lãnh
thổ cụ thể.
Đề tài nghiên cứu dựa trên lãnh thổ cụ thể là huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ
An, chi tiết tới các xã đang có các dự án GPMB mà đề tài nghiên cứu: xã Nghi
Trung, xã Nghi Long, TT Quán Hành.


động đến kinh tế - xã hội và môi trường của địa phương, ảnh hưởng đến đời
sống và sản xuất của người dân trong và sau khi GPMB, từ đó đưa ra được các
4


giải pháp nâng cao hiệu quả công tác GPMB hợp lí, tôn trọng quy luật phát triển
của tự nhiên.
6. Phương pháp nghiên cứu
6.1. Phương pháp thu thập thông tin, tài liệu
- Thu thập các tài liệu, số liệu, báo cáo chuyên ngành, kết quả thống kê,
kiểm kê, các văn bản, chính sách liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ
GPMB… từ các cơ quan nhà nước (các phòng ban: phòng Tài nguyên và Môi
trường, phòng Thống kê, phòng Kinh tế, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất,
Tổ tư vấn GPMB...) để làm cơ sở cho việc nghiên cứu đề tài. Kế thừa có chọn
lọc các kết quả nghiên cứu của các chương trình, dự án, đề tài khoa học có liên
quan. Thu thập tài liệu về chính sách pháp luật và quá trình đổi mới.
6.2. Phương pháp chuyên gia
- Lấy ý kiến chuyên gia có kinh nghiệm thuộc lĩnh vực quản lý đất đai
trên địa bàn lãnh thổ nghiên cứu việc thực hiện chính sách bồi thường GPMB,
tham khảo ý kiến của các chuyên gia trước khi đề xuất các giải pháp nhằm đề
xuất các giải pháp mang tính khả thi, có hiệu quả trong công tác bồi thường giải
phóng mặt bằng.
Đối với đề tài này tôi đã sử dụng phương pháp này để tham khảo ý kiến
của các cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường, Tổ tư vấn GPMB huyện Nghi
Lộc để đưa ra các biện pháp nâng cao hiệu quả trong công tác bồi thường
GPMB trên địa bàn nghiên cứu.
6.3. Phương pháp phân tích, thống kê, tổng hợp, so sánh và xử lý số liệu
- Dùng phần mềm Excel để tổng hợp, thống kê số liệu, phân tích và xử lý
số liệu.
- Phân tích các tài liệu, số liệu thu thập được rồi đưa ra kết quả tổng hợp,

thường giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An đến
năm 2025.

6


PHẦN 2. NỘI DUNG
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÍ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ BỒI THƯỜNG
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1. Một số khái niệm liên quan
1.1.1.1.Bồi thường
Bồi thường là đền bù những tổn hại đã gây ra. Đền bù là trả lại tương
xứng với giá trị hoặc công lao (Trung tâm ngôn ngữ và Văn hóa Việt Nam,
1998).
Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối
với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất. (Điều 3, Luật đất đai năm 2013).
Trong đó, giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất
đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
1.1.1.2.Giải phóng mặt bằng
Giải phóng mặt bằng là một quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên
quan đến di dời nhà cửa, cây cối các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư
trên phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng
một công trình mới trên đó.
Công tác GPMB chính là bước đầu tiên để thực hiện các dự án đầu tư xây
dựng, nếu không làm tốt việc giải phóng mặt bằng sẽ ảnh hưởng đến quá trình
triển khai thực hiện dự án đầu tư. Công tác giải phóng mặt bằng mang tính quyết
định tiến độ của các dự án, là khâu đầu tiên thực hiện dự án. Việc làm này không chỉ

- Bồi thường bằng nhà ở;
- Bồi thường bằng giao đất ở mới;
- Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở.
1.1.2. Đặc điểm của quá trình Bồi thường giải phóng mặt bằng
Bồi thường GPMB Nhà nước thu hồi đất là một quá trình đa dạng và phức
tạp nó không đơn thuần là bồi thường về vật chất mà còn phải đảm bảo được lợi
ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội. Quá trình bồi thường giải
phóng mặt bằng có các đặc điểm sau:
- Tính đa dạng thể hiện ở: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất
khác nhau với điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định. Ở
8


khu vực nội thành, khu vực ven đô, khu vực ngoại thành, mật độ dân cư khác
nhau, ngành nghề đa dạng và đều hoạt động sản xuất theo một đặc trưng riêng
của vùng đó.
- Tính phức tạp thể hiện ở: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan
trọng trong đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi người dân. Ở khu vực nông
thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai
lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp,
khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý người dân là giữ được
đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất
nhưng họ vẫn không cho thuê.
Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn vì:
- Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống sinh hoạt của
người dân. Cộng thêm tâm lý người dân là ngại di chuyển chỗ ở, thay đổi môi
trường sống.
- Nguồn gốc hình thành đất đai khác nhau do tồn tại chế độ cũ để lại và do
cơ chế chính sách không đồng bộ dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai, xây nhà
trái phép gây khó khăn cho việc xác định diện tích đủ điều kiện bồi thường.

chủ tịch UBND xã nói chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý
kịp thời những hành vi vi phạm pháp luật về đất đai trên địa bàn. Đó là nguyên
nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng
như các nhà đầu tư và đã ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ GPMB.
1.1.3.2.Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất được xem là một giải pháp tổng thể định hướng
cho quá trình phát triển và quyết định tương lai của nền kinh tế. Thông qua quy
hoạch sử dụng đất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc phục
những nhược điểm do lịch sử để lại hay giải quyết những vấn đề mà quá trình
phát triển đang đặt ra.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường
đất đai trên hai khía cạnh:

10


+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng
nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà
theo quy định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện
khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;
+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh
hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ đó tác động tới giá đất tính
bồi thường.
Công tác bồi thường, GPMB liên quan mật thiết với công tác quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất thông qua quyết định thu hồi đất vì:
+ Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thực hiện việc thu hồi đất,
giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
+ Căn cứ quyết định thu hồi đất để lập, trình duyệt và thực hiện phương
án bồi thường GPMB.
1.1.3.3.Yếu tố giao đất, cho thuê đất

của Luật Đất đai 2013 là các quy định về định giá đất. Nếu như trước đây Nhà
nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi quan hệ đất đai khác nhau
thì Luật Đất đai 2013 đề cập việc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất
hợp pháp tại thời điểm định giá; Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của
loại đất có cùng mục đích sử dụng; Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề
nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất
tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.
Luật đất đai năm 2013 quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục
đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất.
Bảng giá đất chỉ áp dụng đối với một số trường hợp thay cho việc áp dụng cho
tất cả các mục đích như quy định hiện hành bổ sung quy định về cơ quan xây
dựng, cơ quan thẩm định giá đất, vị trí của tư vấn giá đất trong việc xá định giá
đất, thẩm định giá đất và việc thuê tư vấn để xác định giá đất cụ thể. Thực hiện
các quy định về giá đất tại Luật Đất đai năm 2013, ngày 15/5/2014, Chính phủ
đã ban hành Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định phương pháp định giá đất; xây

12


dựng, điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất; định giá đất cụ thể và hoạt động tư
vấn xác định giá đất.
1.1.3.7. Thị trường Bất động sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất động sản
ngày càng được hình thành và phát triển. Ngày nay thị trường bất động sản đã
trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền
kinh tế quốc dân, nó có những đóng góp vào ổn định xã hội và thúc đẩy nền
kinh tế đất nước trong thời gian qua và trong tương lai.
Giá cả của Bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động
tới giá đất khi tính toán phương án bồi thường.
1.1.4. Tác động của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đến phát

không hợp lý dẫn đến người dân khiếu nại, tố cáo không chịu di dời ảnh hưởng
đến tiến độ thi công, gây lên tình trạng các dự án “treo”, làm cho chất lượng
công trình bị giảm, các mục tiêu ban đầu không thực hiện được, từ đó gây lãng
phí rất lớn cho ngân sách Nhà nước.
b Tác động đến các vấn đề xã hội
Thông qua việc phân bổ, sử dụng đất đã tạo được nhiều việc làm, ổn định
đời sống cho người dân thông qua chuyển dịch cơ cấu kinh tế nông nghiệp sang
công nghiệp, dịch vụ, chuyển quỹ đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp. Chính
sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư do Nhà nước thu hồi đất đã góp phần ổn
định đời sống hàng trăm nghìn lượt hộ nông dân, thông qua chính sách hỗ trợ
đào tạo chuyển đổi ngành nghề, giải quyết mối quan hệ lợi ích giữa Nhà nước,
người có đất bị thu hồi và nhà đầu tư.
Chính sách hỗ trợ đất sản xuất, đất ở, nhà ở cho các hộ dân tộc ít người,
đời sống khó khăn đã góp phần thực hiện có hiệu quả Chương trình “xóa đói,
giảm nghèo”. Chính sách hỗ trợ thoát nghèo khi Nhà nước thu hồi đất đai của
các hộ nghèo… góp phần giảm tỷ lệ hộ nghèo, nâng cao đời sống của các hộ
nghèo ở các địa phương.
Mặt khác, khi giải quyết không thoả đáng quyền, lợi ích hợp pháp của
người có đất bị thu hồi sẽ dễ dàng nảy sinh những khiếu kiện, đặc biệt là những
khiếu kiện tập thể, làm cho tình hình chính trị - xã hội mất ổn định.

14