MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Thị trường BĐS tại Việt Nam chính thức được hình thành từ năm 1993,
sau khi Luật Đất đai cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Năm 1996,
lần đầu tiên khái niệm “Thị trường BĐS” được chính thức đề cập trong văn
kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VIII. Với sự ra đời của luật Đất đai
2003, Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng và hàng
loạt những văn bản dưới luật hướng dẫn thi hành đã khẳng định sự tồn tại và
phát triển của thị trường BĐS, trong đó chủ yếu là thị trường nhà ở của nước
ta.
Ở Việt Nam trong những năm gần đây, thị trường nhà ở đã thu hút ngày
càng nhiều nguồn vốn trong xã hội và đóng góp nhiều cho tăng trưởng kinh
tế. Tuy nhiên, thị trường nhà ở của Việt Nam nhìn chung đã và đang phát
triển một cách tự phát, phần lớn hoạt động ngoài tầm kiểm soát của nhà nước,
mang nhiều “tính chất” đầu cơ và là hoạt động không đúng hướng. Mặc dù
trong quá trình đổi mới, Việt Nam đã thu được những thành tựu lớn về nhiều
mặt nhưng trong lĩnh vực thị trường nhà ở thì sự phát triển còn yếu kém. Hiệu
quả hoạt động thấp trong lĩnh vực này ảnh hưởng đến sự tăng giá “chóng
mặt” của nhà đất, làm giảm “nhiệt” sức cầu về nhà đất, chuyển sang cầu về
các mặt hàng khác. Từ phía cung, nghĩa là trong việc sản xuất và cung ứng
các hàng hóa, dịch vụ nhà ở, còn tồn tại nhiều khó khăn trong việc nâng cao
hiệu quả hoạt động như: thiếu chuẩn mực trong quá trình xây dựng, khai thác,
sửa chữa, những quy định làm kéo dài và tăng chi phí đầu tư, khó khăn trong
việc tiếp cận đất đai và các khoản tín dụng cần thiết.
Lĩnh vực khoa học về BĐS nói chung và kinh doanh nhà ở nói riêng
tuy không còn mới mẻ tại Việt Nam kể từ khi chuyển sang phát triển kinh tế
thị trường định hướng XHCN. Nhưng quá trình nhận thức và vận hành thị
trường này vẫn còn quá nhiều bất hợp lý, ảnh đến cả người mua và người
bán, trong khi Nhà nước không thật sự kiểm soát được sự lên xuống thất

3

nhập thấp tại Hà Nội, trên cơ sở đó đề ra các phương hướng và giải pháp thúc

4


đẩy thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp phát triển ổ định thời gian tới.
Đinh Văn Ân (Chủ biên- 2011), Chính sách phát triển thị trường bất
động sản ở Việt Nam. Các tác giả đã đi sâu nghiên cứu chỉ ra đặc điểm, vai
trò của thị trường BĐS trong phát triển kinh tế và vai trò chính sách của nhà
nước trong việc phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam; khảo sát kinh nghiệm
xây dựng và thực thi chính sách phát triển thị trường BĐS ở một số nước;
đánh giá thực trạng chính sách phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam; từ đó
đưa ra các quan điểm định hướng và những giải pháp tiếp tục hoàn thiện
chính sách phát triển thị trường BĐS Việt Nam đến năm 2020.
Một số đề tài dưới dạng luận án tiến sĩ và luận văn thạc sĩ nghiên cứu
vấn đề này như:
Nguyễn Trọng Nghĩa (2009): “Chính sách thuế Bất động sản ở Việt
Nam”, Luận văn thạc sĩ kinh tế, Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh. Đề
tài đã tập trung làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn liên quan đến vai trò của chính
sách thuế đến phát triển thị trường BĐS, từ đó đề ra phương hướng, mục tiêu
và giải pháp hoàn thiện chính sách thuế đối với BĐS ở nước ta hiện nay.
Võ Thị Thu Trang (2010), "Phân tích một số biện pháp thúc đẩy thi
trường BĐS nhà đất tại Hà Nội", Luận văn thạc sĩ, Đại học kinh tế quốc dân.
Tác giả tập trung xây dựng cơ sở lý luận và kinh nghiệm quốc về thị trường
BĐS; đánh giá thực trạng thị trường BĐS nhà đất tại Hà Nội; trên cơ sở đó
đề xuất một số phương hướng, mục tiêu và giải pháp thúc đẩy thị trường
BĐS nhà đất ở Hà Nội đến năm 2020.
Trần Thị Mỹ Linh (2012): “Thực trạng và giải pháp phát triển tín dụng
bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn Thành phố Hồ Chí
Minh”, Luận văn thạc sĩ kinh tế, Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh và

về nguy cơ đổ vỡ thị trường BĐS do tình trạng tăng giá nhanh chóng vì yếu
tố đầu cơ và sự dễ dãi của hệ thống tín dụng BĐS.
Đoàn Nhật Minh Thư (2011): “Mối quan hệ giữa thị trường chứng khoán
và thị trường bất động sản Việt Nam”, Luận văn thạc sĩ kinh tế, Đại học Kinh tế
TP. Hồ Chí Minh và Hồ Trần Trực (2012): “Giải pháp thực hiện chứng khoán
6


hóa BĐS ở Việt Nam”, Luận văn thạc sĩ kinh tế, Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí
Minh. Cả 2 công trình đều trình bày cơ sở lý luận và thực tiễn về mối quan hệ và
ảnh hưởng của thị trường chứng khoán đến thị trường BĐS ở Việt Nam; từ đó đề
xuất các giải pháp huy động các nguồn lực cho BĐS từ thị trường chứng khoán.
Nguyễn Trung Hoàng (2013): “Sự tác động của giá bất động sản đến tín
dụng Ngân hàng tại Thành phố Hồ Chí Minh”, Luận văn thạc sĩ kinh tế, Đại
học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh. Đề tài cung cấp cơ sở lý luận và thực tiễn
về mối quan hệ giữa giá cả BĐS đối với hoạt động tín dụng và sự liên thông
của 2 loại thị trường BĐS và tài chính; từ đó đề xuất giải pháp nâng cao tính an
toàn, thanh khoản đối với hoạt động tín dụng cho các dự án BĐS.
Trần Văn Tuyến (2013): “Các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu
tư bất động sản của khách hàng cá nhân tại Thành phố Hồ Chí Minh”, Luận
văn thạc sĩ kinh tế, Đại học Kinh tế TPHN và Võ Kim Thảo (2014):
“Nghiên cứu tác động của các hoạt động tài chính đối với sự phát triển thị
trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh”, Luận văn thạc sĩ kinh tế, Đại học
Kinh tế TP. Hồ Chí Minh. Cả 2 công trình trên đều nghiên cứu những yếu tố
ảnh hưởng đến thị trường BĐS ở TP. Hồ Chí Minh, từ đó đánh giá hiện
trạng tác động và giải pháp hạn chế những ảnh hưởng tiêu cực đến thị
trường BĐS ở TP. Hồ Chí Minh.
Nguyễn Tiến Quang (2014): “Tác động của thị trường BĐS đến các
ngân hàng thương mại trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh”, Luận văn
thạc sĩ kinh tế, Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh. Trên cơ sở nghiên

quản lý nhà nước về đất đai của Ủy ban nhân dân ở Thành phố Hồ Chí
Minh hiện nay” của Lê Văn Thành thực hiện năm 2012 tại Học viện Chính
trị Quốc gia Hồ Chí Minh…
Tuy nhiên, các công trình nghiên cứu trên tập trung vào những vấn đề
chung trên phạm vi tổng thể cả nước hoặc trên địa bàn cụ thể. Trong đó một
số công trình nghiên cứu tiếp cận dưới dạng quản lý kinh tế, kinh tế học phát
triển và một số đề tài nghiên cứu tiếp cận dưới góc độ kinh tế chính trị,
nhưng lại chỉ bàn về một khía cạnh trong thị trường BĐS... Đến nay, ở Hà
Nội chưa có công trình khoa học nào tiếp cận dưới góc độ kinh tế chính trị
nghiên cứu về tái cơ cấu thị trường nhà ở tại TPHN.

8


Như vậy, xét về tổng quan kết quả các công trình nghiên cứu có liên
quan đã nêu trên, tuy có nghiên cứu về BĐS nhưng hầu hết đều là những đề tài
nghiên cứu sâu trong một lĩnh vực, hoặc một phạm trù, một ngành… Có thể
thấy, cho đến nay chưa có công trình khoa học nào nghiên cứu một cách hoàn
chỉnh và hệ thống liên quan đến Tái cơ cấu thị trường nhà ở trên địa bàn
TPHN dưới góc độ kinh tế chính trị. Do đó, đề tài “Tái cơ cấu thị trường nhà ở
trên địa bàn thành phố Hà Nội” không trùng lặp với các công trình đã công bố
và có tính cấp thiết về lý luận và thực tiễn ở TPHN hiện nay...
3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu: Luận giải cơ sở lý luận và thực tiễn về tái cơ cấu
thị trường nhà ở trên địa bàn TPHN, từ đó đề xuất quan điểm cơ bản và các giải
pháp chủ yếu nhằm thúc đẩy tái cơ cấu thị trường nhà ở TPHN thời gian tới.
Nhiệm vụ nghiên cứu
- Hệ thống hóa và làm rõ cơ sở lý luận về tái cơ cấu thị trường nhà ở
trên địa bàn TPHN.
- Đánh giá thực trạng cơ cấu và tái cơ cấu thị trường nhà ở tại TPHN

pháp chủ yếu nhằm thúc đẩy tái cơ cấu thị trường nhà ở trên địa bàn TPHN
thời gian tới.
Việc thực hiện mục đích, nhiệm vụ và những đóng góp về mặt khoa
học của đề tài sẽ đáp ứng yêu cầu thực tiễn về tái cơ cấu thị trường nhà ở tại
TPHN nói riêng và thị trường BĐS Việt Nam nói chung. Đề tài có thể dùng
làm tài liệu nghiên cứu, tham khảo giảng dạy bộ môn kinh tế chính trị, quản
lý kinh tế ở các Học viện, Nhà trường trong nước.
7. Kết cấu của đề tài
Đề tài gồm phần mở đầu, 3 chương (7 tiết), danh mục tài liệu tham
khảo và phụ lục.
Chương 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TÁI CƠ CẤU THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI
1.1. Một số vấn đề chung về thị trường nhà ở và cơ
cấu thị trường nhà ở
1.1.1. Quan niệm thị trường nhà ở
* Quan niệm bất động sản và nhà ở
10


Tài sản bao gồm nhiều loại và tùy theo mục đích quản lý và sử dụng
để có các tiêu thức phân chia thành các loại khác nhau. Trong quá trình phát
triển của nhân loại, tài sản đã được chia thành “bất động sản” và “động sản”.
Sự phân loại này có nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theo đó BĐS không chỉ là
đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là những gì được tạo ra do sức lao
động của con người trên mảnh đất. Pháp luật của nhiều nước trên thế giới
đều tiếp nhận cách phân loại tài sản như trên, thống nhất coi BĐS gồm đất
đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của
mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và
tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm

yếu tố không thể di dời được như là dấu hiệu quan trọng nhất. Hai là, ngoài
ra còn có các yếu tố không di dời được như: nhà xây trên đất, vật xây dựng
gắn liền với nhà, ngoài ra còn có các tài sản cố định khác do pháp luật quy
định, bởi vì: trong BĐS thì có tài sản cố định. Quan niệm BĐS ở đây không
kể tài sản cố định nói chung theo ý nghĩa là tài sản khấu hao, là vật có thể di
dời được, mà chỉ bao gồm những tài sản cố định gắn liền với mảnh đất. Nói
chung BĐS là đất và các công trình vật kiến trúc đã xây dựng trên đó.
Theo ý nghĩa trên, nhà ở là dạng công trình kiến trúc được xây dựng
trên mỗi mảnh đất nhất định có giới hạn không gian xác định. Còn theo Luật
Nhà ở (2014): Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ
các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Đó là một dạng hàng hóa
hoàn chỉnh bao gồm cả giá trị sử dụng (chức năng, công dụng thỏa mãn nhu
cầu ở - sinh sống hoặc kinh doanh, cất trữ của cải) và giá trị (chứa đựng hao
phí lao động xã hội cần thiết để xây dựng công trình đó).
* Thị trường nhà ở
BĐS hay nhà ở ngay từ đầu không phải là hàng hóa, mà quá trình phát
triển kinh tế hàng hóa, chúng mới trở thành hàng hóa, là đối tượng để trao
đổi, mua bán. Do đó, thị trường nhà ở là thành tố của sản xuất hàng hóa
BĐS. Có thể thấy rằng bản thân thị trường nhà ở không tự dưng mà có, nó
phụ thuộc vào yếu tố khi nào BĐS được coi là hàng hoá, được trao đổi, mua,
bán, cho thuê, chuyển nhượng… nói chung là hoạt động kinh doanh BĐS.
12


Thị trường nhà ở ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của sản
xuất BĐS. Có nhiều quan niệm và cách hiểu khác nhau về thị trường nhà ở:
Thị trường nhà ở - bộ phận chủ yếu của thị trường BĐS là thị trường
của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử
dụng nhà ở theo quy luật của thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Quan
niệm này nhấn mạnh yếu tố cấu thành thị trường nhà ở là đối tượng, hành vi và

đai chuyển thành hàng hóa do nhu cầu sử dụng đất và sự phát triển của các
hoạt động KT-XH. Nhà ở với tư cách là BĐS khác với các hàng hóa khác ở
chỗ chúng không chỉ được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch
khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng. Do đó, thị trường
nhà ở hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về
nhà ở mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến nhà ở đó như cho
thuê, thế chấp, bảo hiểm, và chuyển dịch quyền sử dụng nhà ở…
Có nhiều tiêu thức phân loại thị trường nhà ở. Nếu theo mục đích sử
dụng có: thị trường nhà ở dùng để ở; nhà dùng để cho thuê, mượn; nhà ở để
thế chấp, kinh doanh...; theo kết cấu kiến trúc có: thị trường nhà ở chung cư,
nhà ở thấp tầng, nhà ở biệt thự (song lập, đơn lập), nhà ở nghỉ dưỡng (Resort);
theo cấp độ có: thị trường căn hộ cao cấp, trung cấp, sơ cấp (bình dân); theo
tính chất, mục đích sử dụng có: thị trường nhà ở thương mại (do các chủ đầu
tư xây dựng để bán, cho thuê...), nhà ở xã hội (được nhà nước hỗ trợ, ưu đãi
về chính sách để bán cho các đối tượng được hưởng chính sách nhất định),
nhà ở công vụ (cho các đối tượng có đủ điều kiện nhất định được thuê, mượn
có thời hạn), nhà ở phục vụ tái định cư, nhà ở tự xây dựng trên đất chia lô...
* Hàng hoá trên thị trường BĐS và nhà ở
Để phát triển thị trường nhà ở, cần phát triển hàng hoá cho thị trường
này, bao gồm các nhà ở sẵn sàng để mua bán, cho thuê và thế chấp trên thị
trường. Có hàng hóa nhà ở tham gia vào thị trường hàng hoá tiêu dùng như
nhà ở, văn phòng, nghỉ dưỡng; có hàng hóa nhà ở tham gia vào thị trường
yếu tố như nhà xưởng, khách sạn, cửa hàng… tức là tham gia kết hợp với
các yếu tố sản xuất khác.
Hàng hoá trên thị trường nhà ở bao gồm hai loại chủ yếu: đất đai và
vật kiến trúc đã xây dựng xong trên đất đai đó.

14





khách sạn, nghỉ dưỡng, resort, thị trường nhà ở cho thuê, thị trường văn phòng...
Phạm vi đề tài luận văn chỉ nghiên cứu thị trường nhà ở để ở thông dụng.
- Theo mục đích sử dụng gồm: thị trường nhà ở mua và bán, thị trường
nhà cho thuê, thị trường nhà thế chấp, bảo hiểm...
- Theo khu vực: Thị trường nhà ở đô thị, thị trường nhà ở nông thôn...
* Đặc điểm của thị trường nhà ở
Hàng hóa nhà ở là loại hàng hóa đặc biệt, khác với các loại hàng hóa
thông thường nên thị trường nhà ở cũng có những đặc điểm riêng.
Thứ nhất, thị trường nhà ở thực chất là thị trường giao dịch các
quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS - nhà ở. Đặc điểm này do đặc điểm
của đất đai quy định. Đặc điểm của đất đai là không hao mòn hay không mất
đi (trừ các trường hợp đặc biệt) và người có quyền sở hữu hay có quyền sử
dụng đất đai không sử dụng đất đai như các hàng hóa khác. Điều mà họ
mong muốn là các quyền hay các lợi ích do đất đai mang lại. Do đó, khi xem
xét giá cả nhà đất, không thể xác định giá trị của nó như xác định giá trị của
các hàng hóa thông thường mà phải xác định dựa trên khả năng sinh lợi của
nhà đất và khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào nhà đất đó.
Thứ hai, sự cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch. Đối với
hàng hóa thông thường, địa điểm giao dịch thường là ở nơi hiện diện của
hàng hóa giao dịch, còn đối với hàng hóa nhà ở, địa điểm giao dịch lại cách
biệt với hàng hóa được giao dịch. Đó là do đặc điểm của hàng hóa nhà ở có
vị trí cố định, không thể di dời được. Do vậy, hoạt động giao dịch nhà đất
thường được tiến hành trên các chợ hàng hóa nhà đất. Các chợ này rất đa
dạng, có thể là các trung tâm giao dịch lớn (chợ địa ốc) cũng có thể là một
địa điểm nhỏ hẹp ở bất cứ đâu…đều có thể tạo nên chợ giao dịch nhà ở.
Quan hệ giao dịch nhà đất không thể kết thúc ngay tại địa điểm giao
dịch hay chợ giao dịch mà phải trải qua 3 khâu cơ bản là: Đàm phán tại chợ
giao dịch, cung cấp cho nhau các thông tin về nhà đất giao dịch; kiểm tra

hóa, ở các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, du lịch… thường có quy mô,
17


trình độ phát triển cao hơn so với các vùng khác.
Từ đặc điểm này cho thấy sự biến động các quan hệ giao dịch về nhà
ở thường chỉ diễn ra ở từng vùng, quan hệ cung cầu giá cả nhà ở chỉ ảnh
hưởng trong một vùng, một khu vực nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh
hưởng rất chậm đến thị trường nhà ở của các vùng, các khu vực khác. Đồng
thời, nghiên cứu thị trường nhà ở phải đặt chúng trong từng vùng, từng khu
vực, gắn chúng với các điều kiện thiên nhiên, kinh tế, chính trị, xã hội của
vùng, của khu vực. Không thể lấy quan hệ cung cầu hay giá cả nhà ở của
vùng này, khu vực này áp dụng cho vùng khác, khu vực khác.
Thứ tư, thị trường nhà ở là thị trường không hoàn hảo, nhiều rào cản và
khó thâm nhập, đòi hỏi sự can thiệp mạnh mẽ từ nhà nước. Mặc dù thị trường
nhà ở có nội dung rất phong phú nhưng là thị trường không hoàn hảo. Sở dĩ
như vậy là do các thông tin về hàng hóa nhà ở và thị trường nhà đất không đầy
đủ và phổ biến rộng rãi như các loại hàng hóa khác. Sự so sánh giữa các nhà ở
cùng loại khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá nhà ở không chính xác như đối
với các hàng hóa khác. Nhà ở mang tính vùng và khu vực, chúng không liền kề
nhau và không phải bao giờ cũng tìm được nhà ở cùng loại để so sánh cạnh
tranh một cách đầy đủ. Đặc điểm này dẫn đến các vấn đề sau:
- Giá cả nhà ở không hoàn toàn là giá cả cạnh tranh hoàn hảo, trong
nhiều trường hợp là giá sản phẩm đơn chiếc, do đó, người bán có lợi thế độc
quyền, nhờ đó có thể thu lợi cao. Giá cả độc quyền luôn mang lại lợi ích cao
cho người có quyền đối với nhà đất và thường là lợi thế thuộc về người bán
vì đặc điểm thị trường nhà đất là cung thường không đáp ứng đủ so với cầu.
- Khi giá cả biến động tăng, tính độc quyền của người cung cũng tăng
thêm làm giá cả nhà ở sẽ được đẩy lên cao tạo nên những cơn sốt về giá. Thị
trường nhà ở càng sôi động, càng dễ tạo nên các cơn sốt giá của nhà đất.

tăng. Khi giá tăng nhưng cung không co giãn vì tổng nguồn nhà ở, nhất là
đất đai là có giới hạn, việc đầu tư phát triển mới phải mất nhiều thời gian
nên khi cầu tăng thì cung không tăng ngay. Giá cả nhà ở do quan hệ cung
cầu quyết định, ngược lại, giá cả lại ít ảnh hưởng điều tiết cung và cầu. Sự
phản ứng của cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động của giá cả theo
hướng tăng lên, hình thành những cơn sốt giá nhà ở. Do vậy, Nhà nước cần

19


phải can thiệp nhằm điều chỉnh quan hệ cung cầu về nhà ở, đặc biệt là có các
giải pháp để bình ổn thị trường nhà ở, hạn chế và kiểm soát sự gia tăng của
cầu về nhà ở không cho mục đích tiêu dùng (như nạn đầu cơ sinh ra cầu giả
tạo). Chính vì vậy hoạt động của thị trường nhà ở cần có sự quản lý điều tiết
của Nhà nước và cũng phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước. Quá trình
giao dịch về nhà đất phải trải qua khâu pháp lý nên Nhà nước là một trong các
lực lượng tham gia vào hoạt động của thị trường nhà đất. Vai trò của Nhà nước
bao gồm: đảm bảo tính pháp lý cho hàng hóa nhà ở giao dịch, kiểm soát các
hoạt động giao dịch về nhà ở thông qua giao dịch trên thị trường chính thức,
ban hành và thực thi các chính sách tài chính đối với các hoạt động kinh doanh
nhà đất... Vai trò của Nhà nước bao gồm: đảm bảo tính pháp lý cho hàng hóa
nhà ở giao dịch, Nhà nước phải kiểm soát các hoạt động giao dịch về nhà đất
thông qua giao dịch trên thị trường chính thức, Nhà nước ban hành và thực thi
các chính sách tài chính đối với các hoạt động kinh doanh nhà đất. Nhà nước
quản lý thị trường nhà đất là nhằm phát huy tính ưu việt của cơ chế thị trường
và điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xuất kinh doanh nhà ở theo cơ chế thị
trường, kiểm soát chặt chẽ và xử lý các vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh
tế, bảo đảm sự kết hợp hài hòa trong sự phát triển KT-XH.
Thứ sáu, thị trường nhà ở có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn.
Đặc điểm này bắt nguồn từ đặc điểm của nhà đất là có giá trị lớn, do đó, mọi

thường như vận hành theo các quy luật khách quan, chịu sự tương tác tác của
các nhân tố cung – cầu, giá cả, sản lượng… vừa tuân theo những đặc trưng
riêng có (như phân tích ở trên). Theo đó có thể hiểu, Cơ cấu thị trường nhà ở
là tổng thể những quan hệ giao dịch, mua bán các loại hình nhà ở diễn ra tại
một khu vực địa lý nhất định, phù hợp với quá trình phát triển KT-XH, trong
mối tương quan về số, chất lượng, vị trí, quy mô, tỷ trọng của các yếu tố cấu
thành cung - cầu thị trường nhà ở.
* Các dạng cơ cấu thị trường nhà ở
Tùy theo từng góc độ tiếp cận, có thể phân chia cơ cấu thị trường nhà
ở thành các dạng sau:

21


Theo đối tượng sử dụng: cơ cấu thị trường nhà ở gồm các mối tương
quan, tỷ trọng giữa nhà ở dân dụng (nơi sinh sống của dân cư), nhà ở thương
mại (dùng để mua đi bán lại), nhà ở dịch vụ, cho thuê, thế chấp…
Theo mức giá: gồm các mối tương quan, tỷ trọng giữa nhà ở giá cao
(cao cấp), bình thường và giá rẻ (còn gọi là các phân khúc thị trường nhà ở)…
Theo chất lượng, tính năng của vật kiến trúc: gồm các mối tương quan,
tỷ trọng giữa các loại nhà ở biệt thự, resort, nhà vườn, nhà liền kề, nhà ở hỗn
hợp, chung cư (cao cấp, bình dân…)
Theo tính chất hành vi, gồm cơ cấu: thị trường nhà ở sơ cấp (mới đưa
hàng hóa ra thị trường lần đầu) và thị trường nhà ở thứ cấp (mua đi bán lại)…
* Các yếu tố ảnh hưởng đến cơ cấu thị trường nhà ở
Nhà đất là một dạng thị trường vừa độc lập, vừa phụ thuộc vào các thị
trường khác. Đây là thị trường có độ nhạy cảm rất cao và chịu sự tác động
của nhiều yếu tố khác nhau:
Một là, các yếu tố tự nhiên:
- Vị trí của nhà ở: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí nhà ở mang lại càng

- Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: thiên tai, lũ lụt. Cũng ảnh
hưởng đến giá cả nhà ở...
Hai là, các yếu tố KT-XH
Khả năng mang lại thu nhập từ nhà ở: mức thu nhập hàng năm từ nhà
ở mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá của căn nhà ở đó. Khi khả
năng tạo ra thu nhập càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và
ngược lại. Ở địa phương hay vùng nào có điều kiện KT-XH thuận lợi cho
các hoạt động SXKD thì thường giá BĐS nhà ở khu vực đó tăng cao hơn các
nơi khác do có nhiều người muốn được sở hữu các nhà đất tại đó.
Những tiện nghi gắn liền với nhà ở như hệ thống đường giao thông,
điện nước, vệ sinh, điều hòa, chợ, trường học, bệnh viện... Hệ thống kết cấu
hạ tầng KT-XH xung quanh nhà ở càng tiện lợi, đồng bộ, chất lượng tốt thì
giá nhà đất càng cao.
Ba là, các yếu tố chính trị - pháp lý:
Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa
phương có thể có những tác động đến cơ cấu thị trường BĐS nói chung và

23


sự đầu tư vào lĩnh vực nhà ở nói riêng, cụ thể:
- Các chính sách có tác động gián tiếp: sự khuyến khích đầu tư bên
ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về nhà ở qua đó có thể làm
cho giá nhà ở gia tăng.
- Các chính sách tác động trực tiếp tác động rất mạnh đến cơ cấu cầu
hoặc cung thị trường nhà ở như: Chính sách cho phép người nước ngoài
được mua nhà ở tại Việt Nam; chính sách cho phép những người không có
hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố; chính sách tài chính áp dụng
đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất; chính sách tín
dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực nhà ở; chính sách thuế của Nhà

trường nhà ở đã chuyển dịch mạnh sang phân khúc nhà ở này thời gian qua.
Năm là, các yếu tố tâm lý - xã hội:
Đây cũng là nhóm nhân tố ảnh hưởng không nhỏ đến cơ cấu thị
trường nhà ở. Trước hết, phải kể đến là tâm lý chung rằng đất đai ngày càng
khan hiếm do có hạn trong khi dân số đô thị ngày càng tăng cao và tâm lý
phải có “tấc đất cắm dùi” mới an cư lạc nghiệp của người Việt đã thúc đẩy
các hoạt động đầu cơ nhà đất rất mạnh ở hầu hết các đô thị tại Việt Nam
hiện nay. Đây là lý do cơ bản làm cho mặt bằng giá nhà đất của Việt Nam
thuộc loại cao nhất nhì thế giới trong khi chúng ta vẫn còn là một quốc gia
nghèo, thu nhập thấp. Đây cũng có thể là động lực để các nhà đầu tư kinh
doanh nhà đất tập trung nguồn lực triển khai các dự án đô thị mới, nhà ở mới
nhưng cũng làm cho việc giải phóng mặt bằng thêm khó khăn, phức tạp vì kì
vọng tăng giá đất từ những người có đất bị thu hồi. Mặt khác, do giá nhà đất
tăng cao làm cho những người nghèo ở đô thị, những người có nhu cầu thật
càng khó có cơ hội mua được nhà đất với giá hợp lý so với thu nhập của họ,
trong khi tỉ lệ nhà đất bỏ không, hoang hoá rất nhiều trong các khu đô thị
mới vì nhiều chủ nhân của nó mua chỉ vì mục đích đầu cơ chứ không phải để
ở. Tập quán phải có nhà đất để ở lâu dài và thừa kế cho con cái như là một
thứ tài sản để dành cũng góp phần làm cho cơ cấu thị trường nhà ở cho thuê
ở Việt Nam kém phát triển bởi nhu cầu không có nhiều thì nguồn cung về
các dạng căn hộ cho thuê cũng hạn hẹp. Trong khi đó, chúng ta lại thiếu các

25


biện pháp chống đầu cơ, quản lý, sử dụng đất đai kém hiệu quả khiến cho
hầu như ai có chút tài sản dành dụm cũng đều có khuynh hướng dành một
kênh đầu cơ, mua gom nhà đất làm tài sản cất trữ bên cạnh các kênh tiết
kiệm, cất trữ tài sản khác. Hậu quả là một phần lớn nguồn lực xã hội đã bị
lãng phí hoặc sử dụng không hiệu quả, bị “chôn vùi” vào các mảnh đất

Mục đích tái cơ cấu thị trường nhà ở trên địa bàn TPHN nhằm làm cho
thị trường nhà ở phát triển lành mạnh, hạn chế tình trạng đầu cơ, bảo đảm lợi
ích của các chủ thể tham gia thị trường, nhất là đáp ứng ngày càng tốt hơn nhu
cầu nhà ở của đại đa số người dân lao động, cán bộ công chức, lực lượng vũ
trang và lợi ích chính đáng của các nhà đầu tư, doanh nghiệp SXKD nhà ở…
Chủ thể và lực lượng tham gia tái cơ cấu thị trường nhà ở TPHN là toàn
bộ hệ thống chính trị từ Thành phố đến cơ sở, các cơ quan quản lý nhà nước ở
Trung ương có liên quan, các chủ thể thị trường... trong đó, chủ thể chủ yếu là
UBND Thành phố, UBND các quận, phường và các Sở, ngành có liên quan.
Đối tượng, phạm vi tái cơ cấu thị trường nhà ở TPHN là toàn bộ các
công trình, dự án nhà ở tại các khu đô thị mới; các khu đô thị cũ và khu dân cư
được chỉnh trang, cải tạo, nâng cấp; các dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội,
nhà ở dịch vụ, cho thuê... trên địa bàn TPHN.
Phương thức tái cơ cấu thị trường nhà ở TPHN là hành động can thiệp
có chủ đích của chủ thể quản lý dựa vào các quy hoạch, kế hoạch, sử dụng
công cụ luật pháp, cơ chế chính sách... kết hợp với sử dụng cơ chế điều tiết của
thị trường nhằm đạt được mục đích phát triển thị trường nhà ở TPHN một cách
lành mạnh, bền vững, bảo đảm hài hòa lợi ích của các chủ thể tham gia…
* Nội dung, yêu cầu tái cơ cấu thị trường nhà ở trên địa bàn TPHN
Một là, điều chỉnh, thúc đẩy thị trường nhà ở phát triển đúng mục tiêu
và định hướng của cơ quan quản lý nhà nước. Đây là yêu cầu hàng đầu của
việc tái cơ cấu thị trường nhà ở trên địa bàn TPHN hiện nay. Theo đó, quá trình
tái cơ cấu thị trường nhà ở TPHN cần phải hạn chế và đi đến dẹp bỏ tình trạng
đầu cơ, khan hiếm giả tạo; tăng nhanh nguồn cung nhà ở nói chung, nhất là nhà
27