MỤC LỤC
Trang

MỞ ĐẦU

1

NỘI DUNG

2

I. Thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất tại các ngân hàng liên doanh

2

1. Đối tượng được phép thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất

2

2. Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất

8

3. Giá trị tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại ngân hàng liên doanh

10

4. Đăng ký thế chấp và hiệu lực của việc thế chấp quyền sử dụng đất

13


KẾT LUẬN

22
26


MỞ ĐẦU
Trong nền kinh tế thị trường, nhu cầu về vốn để mở rộng phát triển, đầu tư sản
xuất kinh doanh của các thành phần kinh tế là rất lớn. Một trong nguồn cung vốn chính
trên thị trường để các doanh nghiệp, cá thể kinh doanh phát triển đó là vốn từ các tổ
chức tín dụng mà chủ yếu là các ngân hàng. Cùng với nhu cầu đó của xã hội hoạt động
ngân hàng ở nước ta trong thời gian qua đã phát triển không ngừng. Và dưới tác động
của xu hướng “toàn cầu hóa”, nhu cầu phát triển của nền kinh tế thị trường, mở cửa
hội nhập tại Việt Nam, các ngân hàng liên doanh đã từng bước được thiết lập và phát
triển. Sự hiện diện của các ngân hàng liên doanh với nước ngoài tại Việt Nam đã góp
phần mở rộng quan hệ đối ngoại, đẩy nhanh quá trình mở cửa, thúc đẩy phát triển kinh
tế.
Cũng như các tổ chức tín dụng, hoạt động chính của ngân hàng liên doanh là hoạt
động cho vay (tín dụng) và đồng hành với các hợp đồng tín dụng là các biện pháp bảo
đảm cho vay như: bảo lãnh, thế chấp, cầm cố… Song trên thực tế, phổ biến nhất vẫn là
hình thức thế chấp bằng quyền sử dụng đất. Đây được xem là một trong những biện
pháp quan trọng, phổ biến và được ưu tiên sử dụng trong các biện pháp bảo đảm để
thực hiện nghĩa vụ.
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và
thống nhất quản lý nhưng hộ gia đình, cá nhân, tổ chức được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất với khá nhiều quyền lợi trong đó thế chấp quyền sử dụng đất là một trong
những quyền năng cơ bản của người sử dụng đất. Pháp luật Việt Nam quy định về thế
chấp quyền sử dụng đất trong các tổ chức tín dụng nói chung và các ngân hàng nói
riêng khá đồng bộ và thống nhất ở Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật các tổ chức tín
dụng… và các văn bản hướng dẫn thi hành. Tuy nhiên, thực tế áp dụng đã bộc lộ

giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao
được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp
quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính
phủ;
6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc
tịch;
7. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư
nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước
ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.”
3


Khoản 2 Điều 167, Luật đất đai năm 2013 ghi rõ:
“…2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền
và nghĩa vụ như sau:
a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ
như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.
Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có
quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật
này;
b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được
theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực
hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách
thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia
được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của
nhóm người sử dụng đất….”
Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất

tiền thuê đất hàng năm chỉ có quyền thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền
với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam (Điều 175).
Đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc
do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất trả trước
tiền một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã trả không có
nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài
sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt
động tại Việt Nam theo quy định tại khoản 2 Điều 174.
Khoản 3, khoản 4 Điều 174 quy định: tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật thì có các quyền và nghĩa
vụ sau đây:
“…a) Trường hợp nhận chuyển nhượng và không chuyển mục đích sử dụng đất
thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 174 của Luật này;
b) Trường hợp nhận chuyển nhượng và chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc
trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền
5


thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2
Điều 174 của Luật này;…
4. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất
sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất được quy định như sau:
a) Trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền và nghĩa
vụ quy định tại khoản 2 Điều 174 của Luật này;…”
Tại Điều 177 quy định:1.Tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất
của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế khác thì có quyền thế chấp quy định tại Điều
174 của Luật này trong các trường hợp sau đây:
a) Đất của tổ chức kinh tế góp vốn có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu

Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất tại Việt Nam có các
quyền theo điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước
Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất có quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất,
tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt
động tại Việt Nam theo quy định tại khoản 2 Điều 174 (Điều 183, khoản 1, điểm b).
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm chỉ có quyền thế
chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng
được phép hoạt động tại Việt Nam (Điều 183, khoản 2, điểm b).
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền
sử dụng đất để thực hiện dự án có quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản
thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động
tại Việt Nam trong thời hạn sử dụng đất (điểm d, khoản 3,Điều 183).
Trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hình thành do nhận chuyển
nhượng cổ phần là doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài hoặc doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài mà nhà đầu tư nước ngoài chiếm tỷ lệ cổ phần chi phối theo
quy định của pháp luật về doanh nghiệp thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có
các quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 183 tương ứng với hình
thức nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

7


Trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hình thành do nhận chuyển
nhượng cổ phần là doanh nghiệp mà bên Việt Nam chiếm tỷ lệ cổ phần chi phối theo
quy định của pháp luật về doanh nghiệp thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có
quyền và nghĩa vụ như tổ chức kinh tế quy định tại Điều 174.

lại trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu
kinh tế có quyền tại Điều 174.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
đầu tư xây dựng công trình ngầm được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần
cho cả thời gian thuê có các quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 3 và khoản 5 Điều
183.
Như vậy, có thể thấy pháp luật hiện hành quy định khá cụ thể chi tiết về các đối
tượng là người sử dụng đất được phép thế chấp quyền sử dụng đất tại các ngân hàng
thương mại nói chung và ngân hàng liên doanh nói riêng. Đây là cơ sở pháp lý để
người sử dụng đất có thể thực hiện một trong những quyền cơ bản nhất của mình. Quy
định này không chỉ giúp cho người sử dụng đất mà cả phía ngân hàng biết loại đất nào
đủ điều kiện và loại đất nào không được phép thế chấp tại các ngân hàng.
2. Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất
Như đã đề cập, thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng là một trong
những quyền cơ bản của người sử dụng đất. Tại bộ luật dân sự 2005 có đưa khái niệm
cụ thể về hợp đồng thế chấp, theo đó: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả
thuận giữa các bên tuân theo các điền kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng
đất được Bộ luật này và pháp luật về đất đai quy định, theo đó bên sử dụng đất dùng
quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Bên thế chấp
được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp (Điều 727 BLDS 2005). Sau khi
BLDS 2015 ra đời, đã khái quát lên thành “hợp đồng về quyền sử dụng đất” bao gồm
cả chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn;
theo đó hợp đồng về quyền sử dụng đất được định nghĩa: “Hợp đồng về quyền sử
dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc
thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện
quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất” (Điều 500 BLDS 2015). Như
vậy, BLDS có sự thay đổi theo hướng đưa ra khái quát về hợp đồng về quyền sử dụng
đất (trong đó có thế chấp), đồng thời quy định chi tiết trong Luật Đất đai 2013.
Để thực hiện quyền thế chấp tài sản bằng quyền sử dụng đất, Luật Đất đai 2013

đã quy định tương đối đầy đủ, rõ ràng về trình tự, thủ tục áp dụng các biện pháp cưỡng
chế thi hành án; do đó khi tài sản là quyền sử dụng đất bị kê biên để đảm bảo thi hành
án thì người sử dụng đất không được phép thực hiện các quyền bao gồm cả thế chấp.
Bốn là, “Trong thời hạn sử dụng đất” (điểm d, khoản 1, Điều 188) quy định này
xuất phát từ việc quy định thời hạn sử dụng đất của nhà nước; việc quy định thời hạn
10


sử dụng đất như vậy là hợp lý, khẳng định rõ ràng ranh giới giữa Nhà nước và người
sử dụng đất, tạo điều kiện để Nhà nước thực hiện công tác quản lý về đất đai tốt hơn;
tạo tâm lý yên tâm cho người sử dụng đất, bởi việc quy định rõ thời hạn khi giao đất
giúp người sử dụng đất lập kế hoạch đầu tư, sử dụng đúng đắn, thu được hiệu quả cao
nhất. Như vậy, người sử dụng đất muốn thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất của mình
tại các ngân hàng liên doanh thì một trong những điều kiện cần lưu ý đó là quyền sử
dụng đất đó đang trong thời hạn được phép sử dụng mà Nhà nước quy định.
Ngoài ra, trong một số trường hợp việc thế chấp tai sản là quyền sử dụng đất còn
gắn liền với nhà ở trên đất, thì ngoài điều kiện được quy định tại Điều 188 Luật đất đai
2013 thì còn phải đảm bảo kèm theo các điều kiện quy định trong Luật nhà ở 2014
(mục 8: thế chấp nhà ở từ Điều 144 tới Điều 149).
3. Giá trị tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại ngân hàng liên doanh
Theo quy định chung, tài sản bảo đảm cấp tín dụng phải được xác định giá trị tại
thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm để làm cơ sở xác định mức cấp tín dụng của tổ
chức tín dụng. Căn cứ theo một số quy định của pháp luật hướng dẫn về phương pháp
định giá đất tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính Phủ
quy định về giá đất; hay các quy định cụ thể về khung giá đất tại Nghị định
104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 của Chình phủ quy định về khung giá
đất, kết hợp với mức giá cả thị trường cũng như các yếu tố thuận lợi hay bất lợi của
bất động sản (Vị trí: mặt tiền, giáp với lô đất,..; giao thông; tình trạng pháp lý: giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất;….) mà các tổ chức tín dụng đưa ra mức thẩm định giá
phù hợp. Theo Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 20 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ

Cụ thể hơn các phương pháp định giá đất trên đã được quy định chi tiết về trình
tự, nội dung tại Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 06 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường, quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều
chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
Đối với ngân hàng, hoạt động định giá bất động sản thế chấp có ý nghĩa quan
trọng, là cơ sở cho việc ra quyết định cho vay, đầu tư, góp vốn, cấp vốn vào các dự án,
góp phần hạn chế nợ xấu và rủi ro tín dụng. Các ngân hàng có thể dựa trên một số cơ
sở sau để định giá bất động sản: Các yếu tố cơ bản của quá trình lao động tạo ra bất
động sản như đất đai, lao động và các nguyên, vật liệu; dựa vào những thay đổi của
nền kinh tế: các thay đổi có thể là chính sách của Nhà nước liên quan đến bất động
sản, các biến động của thị trường, các thay đổi nhu cầu của người tiêu dùng, các thay
đổi về vật chất, tinh thần của người dân…ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản; Dựa
vào sự phù hợp và đóng góp của bất động sản vào quần thể bất động sản trong khu
12


vực: căn cứ vào sự phù hợp giữa mục đích đầu tư và sử dụng bất động sản, giữa bản
thân bất động sản với quần thể bất động sản xung quanh và sự đóng góp của các bất
động sản xung quanh làm tăng giá trị của bất động sản cần định giá; Dựa vào các yếu
tố cấu thành của bất động sản, căn cứ vào giá trị đóng góp của từng bộ phận cấu thành
của bất động sản vào tổng giá trị của bất động sản; Dựa vào khả năng cạnh tranh của
bất động sản, căn cứ vào cạnh tranh trong sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất và sự cạnh
tranh trong cung, cầu và giữa cung và cầu trong thị trường; Dựa vài các lợi ích mang
lại trong tương lai của bất động sản, giá trị của bất động sản được xác định dựa vào
các lợi ích hiện tại và cả những lợi ích tương lai mà nó mang lại cho chủ đầu tư, do đó
cần dự báo những giá trị tương lai của bất động sản mang lại khi định giá.
Trong công tác thẩm định giá trị quyền sử dụng đất ngân hàng liên doanh cần
phân loại rõ từng loại đất từ đó xác định được khung giá đất đối với từng loại đất, cùng
với đó đối với những loại đất được Nhà nước cho thuê thì các tổ chức tín dụng cần xác
định rõ thời gian thuê đất.Thông thường hợp đồng thuê đất của các công ty với thời

những trường hợp bên thế chấp có hành vi gian dối. Bên cạnh đó, nó còn mang một ý
nghĩa nhằm đối kháng với bên thứ ba kể từ thời điểm đăng ký cho tới ngày xóa đăng
ký. Điều này còn giúp xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên nhận thế chấp
ttrong trường hợp một quyền sử dụng đất đảm bảo nhiều nghĩa vụ trả nợ tại một hoặc
nhiều ngân hàng khác nhau và giữa thế chấp có đăng ký và thế chấp không được đăng
ký. Việc ghi nhận và hoàn thiện theo chiều hướng tích cực của các quy định về đăng
ký thế chấp quyền sử dụng đất, cải cách thủ tục hành chính đã và đang tạo điều kiện
thuận lợi cho các chủ thể tham gia quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất.
II.Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
1. Các trường hợp xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
Việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất được thực hiện nhằm đảm bảo
cho ngân hàng liên doanh thu hồi nợ. Tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất bị xử lý
trong các trường hợp sau:
+ Trường hợp thứ nhất: khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm, tức đến
hạn thanh toán khoản vay cho ngân hàng liên doanh mà bên có nghĩa vụ không thực
hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên nhận thế chấp được phép xử lý tài
sản bảo đảm. Căn cứ vào quy định trên có thể thấy nếu bên thế chấp khi đến hạn
không có khả năng thanh toán hết nợ gốc và lãi cho ngân hàng liên doanh, khi đó bên
nhận thế chấp sẽ tiến hành xử lý tài sản thế chấp để đảm bảo cho khoản vay của mình
14


được thu hồi đầy đủ. Tuy nhiên, quy định bên thế chấp không thực hiện đúng nghĩa vụ
thì chưa được quy định cụ thể tại văn bản nào. Bởi lẽ, một hợp đồng thế chấp sẽ bao
gồm nhiều nghĩa vụ đó là: nghĩa vụ trả lãi suất hàng tháng, nghĩa vụ trả nợ gốc khi hết
hạn hợp đồng. Đối với nghĩa vụ phân chia thành nhiều phần để thực hiện thì thời hạn
của từng phần là căn cứ để xác định hành vi vi phạm nghĩa vụ và xác định thời hiệu
khởi kiện. Có quan điểm khác thì cho rằng chỉ khi nào đến hạn của hợp đồng tín dụng
mà bên vay không trả tiền gốc và lãi theo thỏa thuận trong hợp đồng thì tổ chức tín
dụng mới có quyền yêu cầu xử lý tài sản thế chấp. Tại khoản 1 Điều 293 BLDS 2015

vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm. Như vậy, nếu trong thời hạn của hợp đồng thế chấp,
Nhà nước có quyết định thu hồi đất thì tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất cũng
được xử lý để đảm bảo thực hiện công việc quan trọng của nhà nước và cộng đồng xã
hội. Tiền bồi thường do các bên thỏa thuận, nếu bên thế chấp được nhận bồi thường
bằng đất ở thì đất ở đó được được dùng thay thế tài sản thế chấp bị Nhà nước thu hồi,
trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
2. Phương thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
Người sử dụng đất được thế chấp tài sane là quyền sử dụng đất tại ngân hàngliên
doanh, tuy nhiên khi người thế chấp không có khả năng thanh toán khoản nợ của mình,
khi đó tài sản là quyền sử dụng đất được xử lý như thế nào. Việc áp dụng phương thức
xử lý tài sản thế chấp trước hết xuất phát từ bản chất của hợp đồng dân sự là sự thỏa
thuận của các bên. Do đó, việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trước hết
tùy thuộc vào sự thỏa thuận của hai bên trong hợp đồng thế chấp tài sản là quyền sử
dụng đất. Cụ thể, tại khoản 1, Điều 303 BLDS 2015 quy định: bên bảo đảm và bên
nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản thế chấp
sau: Bán đấu giá tài sản; Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản; Bên nhận bảo đảm nhận
chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm và phương thức
khác. Cùng với quy định này, tại Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMTNHNN quy định ngân hàng liên doanh được phép bán tài sản bảo đảm không qua đấu
giá, nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo
đảm. Tuy nhiên, trong quy định này chỉ đề cập chung chung là tài sản mà không nêu
cụ thể khi tài sản dùng để bảo đảm tiền vay là giá trị quyền sử dụng đấtthì ngân hàng
liên doanh sẽ “trực tiếp bán hoặc nhận chính diện tích đó hay phải thông qua thủ tục
khác đặc biệt, vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”1.

1 Xử lý tài sản thế chấp là giá trị quyền sử dụng đất để đảm bảo tiền vay trong ngân hàng và các tổ chức
tín dụng, ThS. Doãn Hồng Nhung, Tạp chí Luật học số 3/2002, tr.16-21

16



khăn. Mặt khác, thực tế thực hiện việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại
17


trung tâm bán đấu giá, tài sản có bán được hay không lại phụ thuộc vào nhiều yếu tố,
cụ thể:
Thứ nhất, việc xử lý tài sản thế chấp qua trung tâm bán đấu giá tốn nhiều thời
gian, chi phí tài chính. Giá chuyển quyền sử dụng đất bị phụ thuộc vào người mua, do
đó đôi khi tài sản là quyền sử dụng đất được bán không đúng với giá trên thị trường.
Thứ hai, người mua tài sản thế chấp, nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua
bán đấu giá thường không thích do quan niệm không thích mua tài sản đã bị “dớp
đen”. Những người mua tài sản có giá trị lớn thường xem xét kỹ lưỡng đặc biệt liên
quan đến đất đai, tài sản có thể được xem là gắn liền với họ cả cuộc đời. Vì vậy, đối
với tài sản thế chấp là quyền xử dụng đất nên chăng không nhất thiết phải bán đấu giá
mà thay vào đó cần có quy định cụ thể cho ngân hàng liên doanh được quyền bán tài
sản thế chấp là quyền sử dụng đất để thu hồi nợ.
3. Thanh toán tiền từ việc xử lý tài sản thế chấp
Saukhi xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất có thể thông qua đấu giá, bên
nhận thế chấp sẽ thanh toán số tiền thu được như sau: nếu “số tiền có được từ việc xử
lý tài sản cầm cố, thế chấp sau khi thanh toán chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý tài
sản cầm cố, thế chấp lớn hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm thì số tiền chênh lệch
phải được trả cho bên bảo đảm” 2. Ngược lại, Nếu “số tiền có được từ việc xử lý tài
sản cầm cố, thế chấp sau khi thanh toán chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý tài sản cầm
cố, thế chấp nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm thì phần nghĩa vụ chưa được
thanh toán được xác định là nghĩa vụ không có bảo đảm, trừ trường hợp các bên có
thỏa thuận bổ sung tài sản bảo đảm”. Như vậy, nếu số tiền có được từ xử lý tài sản
bảo đảm không đủ cho việc thực hiện nghĩa vụ thì bên thế chấp vẫn bị coi là chưa hoàn
thành nghĩa vụ. Đối với tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trường hợp này xảy ra
khá nhiều trên thực tế, ví dụ: ông A mua một mảnh đất có giá 1 tỷ đồng khi thị trường
bất động đang lên ông A bán mảnh đất đó cho ông B với giá 1,5 tỷ. Ông B đem thế

động kinh doanh của doanh nghiệp, hợp tác xã;
Nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước; khoản nợ không có bảo đảm phải trả
cho chủ nợ trong danh sách chủ nợ; khoản nợ có bảo đảm chưa được thanh toán do
giá trị tài sản bảo đảm không đủ thanh toán nợ”.
Căn cứ vào quy định trên khi bên thế chấp phá sản thì bên nhận thế chấp chỉ
được nhận tài sản sau khi bên thế chấp thanh toán hết các khoản nợ trên.
Thứ hai, khi ngân hàng liên doanh phá sản. Quy định này mới được phép luật
cho phép thực hiện trên thực tế được quy định cụ thể tại Chương III Luật phá sản
2014. Tuy nhiên, pháp luật mới quy định một cách chung nhất về trình tự, thủ tục phá
sản đối với tổ chức tín dụng mà chưa có một văn bản hướng dẫn nào về việc tài sản tổ
chức tín dụng đang nhận thế chấp được xử lý như thế nào khi được Thẩm phán Tòa án
tuyên bố phá sản. Mặt khác, thực tế hiện nay tại Việt Nam chưa có bất cứ một ngân
19


hàng nào bị tuyên bố phá sản một phần cũng vì đây là một vấn đề rất nhạy cảm đối với
Việt Nam, nếu ngân hàng liên doanh phá sản nguy cơ xảy ra hiện tượng Domino là rất
lớn và ảnh hưởng không nhỏ tới nền kinh tế của nước ta. Từ thực tế đó, có thể những
quy định pháp luật về phá sản đối với tổ chức tín dụngnói chung và ngân hàng liên
doanh nói riêng chưa được áp dụng, chưa phát huy được vai trò của nó. Vì vậy, để đảm
bảo quy định pháp luật ban hành có tính khả thi ngoài những quy định chung tại Luật
phá sản 2014 và Luật các tổ chức tín dụng 2010 thì pháp luật cần có những quy định
hướng dẫn cụ thể trong trường hợp này để đảm bảo quyền lợi của bên thế chấp.
III.Thực trạng và giải pháp hoàn thiện về thế chấp và xử lý tài sản thế chấp là
quyền sử dụng đất tại các ngân hàng liên doanh
1.Thực trạng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp tài sản là quyền
sử dụng đất tại các ngân hàng liên doanh
Thứ nhất, Về đối tượng được thế chấp tại các ngân hàng liên doanh. Quy định về
chủ thể trong quan hệ pháp luật đất đai (đối tượng hưởng quyền và nghĩa vụ) theo Luật
đất đai năm 2013 đang bị “vênh”, lạc hậu với quy định về chủ thể của quan hệ pháp

xuyên diễn ra. Trong khi đó, sự điều tiết của Nhà nước đối với thị trường bất động sản
vẫn chưa thể hiện được hiệu quả. Các văn bản, hệ thống pháp luật liên quan đến thị
trường còn nhiều chồng chéo, bất cập, chưa đồng nhất giữa các văn bản luật (như:
Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở…). Điều này, dẫn tới hiện
tượng đầu cơ, lách luật trên thị trường bất động sản .
Việc thu thập thông tin còn quá chú trọng đến tính pháp lý của tài sản mà không
đặt vấn đề giá trị thực của bất động sản trên thị trường. Định giá bất động sản thế chấp
tại một số ngân hàng liên doanh còn dựa vào bảng giá đất ban hành hàng năm, chưa có
hệ số điều chỉnh phù hợp, nên chưa phản ánh đúng giá trị của bất động sản trên thị
trường. Sở dĩ có tình trạng này là do khung giá đất của Nhà nước với giá đất thị trường
không đồng nhất. Giá đất thị trường thường cao hơn rất nhiều so với khung giá của
Nhà nước.
Phương pháp định giá chưa được sử dụng linh hoạt, tập trung chủ yếu sử dụng
phương pháp so sánh, các phương pháp khác ít được chú trọng. Trong khi đó, theo
Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất vừa được Chính phủ ban hành, có 5
phương pháp định giá đất là: Phương pháp so sánh trực tiếp; Phương pháp chiết trừ;
Phương pháp thu nhập; Phương pháp thặng dư và Phương pháp hệ số điều chỉnh giá

21


đất và mỗi bất động sản có đặc điểm và công dụng riêng vì thế việc áp dụng kết hợp
các biện pháp định giá đất là điều cần thiết.
Một hiện tượng nữa thường gặp trong quá trình định giá đất là hợp đồng thuê đất
của các công ty với thời hạn thuê khoảng 50 năm, tiền thuê có thể thanh toán thành
nhiều đợt khác nhau nhưng khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho doanh
nghiệp, cơ quan Nhà nước lại ghi nhận thời hạn sử dụng đất tương ứng với thời hạn
thuê trong hợp đồng. Do đó nếu không chú ý thì các ngân hàng liên doanh (thậm chí cả
các cơ quan tư vấn thẩm định giá chuyên nghiệp) sẽ định giá tài sản thế chấp với toàn
bộ thời gian thuê (50 năm) mà không quan tâm đến việc thời gian bên thuê đã nộp tiền

quyền sử dụng đất được thực hiện cũng rất chậm chễ, thủ tục hành chính phức tạp.
Điều này đã và đang là "rào cản" đối với người sử dụng đất trong việc tiếp cận nguồn
vốn. Do đó, đẩy nhanh việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một việc làm
"tất yếu" mang tính cấp bách mà các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cần phải thực
hiện ngay và phải có lộ trình cụ thể.
Các văn bản pháp luật hiện hành cũng có những bất cập làm cản trở người sử
dụng đất thực hiện quyền thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất của mình cụ thể: Hiện
Luật Đất đai không cho phép thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
tại các ngân hàng nước ngoài. Quy định này cho đến nay đã không còn phù hợp với xu
thế hội nhập quốc tế sâu rộng của nước ta, làm hạn chế khả năng huy động các nguồn
lực tài chính từ các tổ chức tài chính quốc tế và các nhà đầu tư nước ngoài phục vụ
mục tiêu phát triển kinh tế đất nước. Do vậy, việc mở cửa cho phép thế chấp các dự án
bất động sản tại các ngân nước ngoài là cần thiết, góp phần làm tăng lòng tin và bảo
đảm lợi ích của nhà đầu tư, nhất là các nhà đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, việc cho
phép thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại các ngân hàng ở nước
ngoài phải bảo đảm chủ quyền quốc gia. Đồng thời cần quy định rõ khi xảy ra tranh
chấp về quyền sử dụng đất thì phải được xử lý theo pháp luật của nước ta.
2. Thực trạng và giải pháp xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại
các ngân hàng liên doanh
Khi cấp tín dụng cho khách hàng, cái chuôi để ngân hàng nắm là tài sản bảo đảm.
Tài sản này còn được coi là “phao cứu sinh” cho ngân hàng liên doanh phòng trường
hợp khách hàng không trả được nợ. Trong nhiều trường hợp, việc ngân hàng liên
doanh tự bán tài sản bảo đảm để thu nợ theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp có thể
tiết kiệm được thời gian và chi phí. Hơn nữa, một số trường hợp không còn tồn tại nữa
hoặc không hợp tác với ngân hàng liên doanh để xử lý tài sản bảo đảm vì cho rằng,
23


ngân hàng liên doanh đã được ủy quyền và được toàn quyền xử lý tài sản bảo đảm để
thu nợ theo thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp. Tuy nhiên, trong



được bảo đảm, ngay cả khi có được bản án, quyết định có hiệu lực của Tòa án, việc xử
lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất của người phải thi hành án cũng không dễ
dàng.
Tòa án không thụ lý đơn khởi kiện hoặc ra quyết định đình chỉ giải quyết vụ án
với lý do địa chỉ của bị đơn ghi trong Hợp đồng tín dụng, Hợp đồng bảo đảm không
phải là địa chỉ hiện tại. Theo quy trình cấp tín dụng của các ngân hàng, trước khi cấp
tín dụng cho khách hàng, ngân hàng liên doanh tiến hành kiểm tra, thẩm định hồ sơ,
thông tin về khách hàng. Tất nhiên, khách hàng phải chịu trách nhiệm về tính trung
thực, chính xác và đầy đủ của các thông tin ghi trong hồ sơ vay vốn. Thông tin về địa
chỉ của khách hàng phải khớp đúng với thông tin ghi trong chứng minh nhân dân, hộ
khẩu (đối với khách hàng cá nhân) và Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp (đối với
khách hàng doanh nghiệp). Ðịa chỉ của khách hàng có thể được cán bộ tín dụng đi
kiểm tra, xác minh thực tế. Khách hàng phải thông báo kịp thời cho ngân hàng liên
doanh khi thay đổi địa chỉ theo cam kết trong hợp đồng tín dụng. Việc khách hàng trốn
tránh nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng liên doanh có thể thực hiện bằng cách chuyển đến
cứ trú tại một địa chỉ mới mà không thông báo cho ngân hàng như cam kết. Việc khách
hàng vi phạm hợp đồng tín dụng và cố tình không trả nợ vay cho ngân hàng lẽ ra cần
được Tòa án thụ lý giải quyết và tuyên bản án nghiêm khắc đối với bên vi phạm để giữ
gìn trật tự, môi trường kinh doanh và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của bên bị vi
phạm. Tiếc thay, trong thời gian qua, Tòa án ở một số địa phương đã không thụ lý đơn
khởi kiện hoặc ra quyết định đình chỉ giải quyết vụ án với lý do bị đơn không có mặt
tại địa chỉ ghi trong đơn khởi kiện.
Trong nền kinh tế thị trường, thời gian thu hồi vốn là rất quan trọng đối với ngân
hàng để quay vòng vốn, tái đầu tư, tạo lợi nhuận phát triển kinh doanh. Thực tế, sau
khi thụ lý đơn khởi kiện và hòa giải không thành, Tòa án ở một số địa phương đã
không quyết định đưa vụ án ra xét xử trong thời hạn tố tụng do pháp luật quy định
(thời hạn tối đa 6 tháng kể từ ngày thụ lý vụ án đối với vụ án có tính chất phức tạp
hoặc do trở ngại khách quan). Thực tế, có vụ án kéo dài đến 2 năm kể từ ngày thụ lý