i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung
thực, chưa hề sử dụng để bảo vệ một học vị nào và chưa có ai công bố trong bất kỳ
công trình nào.
Tôi cũng xin cam đoan mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cám ơn và các thông tin trích dẫn đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm trước Nhà nước, Bộ, Ngành chủ quản,
cơ sở đào tạo và Hội đồng đánh giá khoa học của trường Đại học Lâm nghiệp Việt
Nam về công trình và kết qủa nghiên cứu của mình.
Hà Nội, tháng

năm 2014

Tác giả

Tô Hiến Lam


ii

LỜI CẢM ƠN
Luận văn là kết quả của quá trình học tập, nghiên cứu ở nhà trường, kết hợp
với kinh nghiệm thực tiễn trong quá trình công tác, sự nỗ lực cố gắng của bản thân.
Đạt được kết quả này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành đến quý thầy cô giáo
trong Trường Đại học Lâm Nghiệp Hà Nội đã nhiệt tình giúp đỡ, hỗ trợ cho tôi
trong suốt quá trình học tập. Đặc biệt tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc nhất đến
thầy giáo – Tiến Sỹ Trần Văn Đức, là người trực tiếp hướng dẫn khoa học, Thầy đã
dày công giúp đỡ tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn đến lãnh đạo UBND huyện Quốc Oai, lãnh đạo

TRONG CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ...................................................3
1.1. Cơ sở lý luận ....................................................................................................3
1.1.1 Tổng quan về giải phóng mặt bằng ...........................................................3
1.1.2. Quản lý nhà nước về giải phóng mặt bằng ...............................................6
1.2. Cơ sở thực tiễn ...............................................................................................18
1.2.1. Quản lý nhà nước về giải phóng mặt bằng của một số nước trên thế giới
..........................................................................................................................18
1.2.2. Quản lý nhà nước về giải phóng mặt bằng ở Việt Nam .........................21
1.2.3. Một số bài học kinh nghiệm rút ra từ cơ sở lý luận và thực tiễn đối với
công tác giải phóng mặt bằng ...........................................................................25
Chương 2. ĐẶC ĐIỂM ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ..........................................................................................................................26
2.1. Đặc điểm địa bàn nghiên cứu ........................................................................26
2.1.1. Đặc điểm địa lý của huyện Quốc Oai .....................................................26
2.1.2. Tình hình kinh tế, chính trị, xã hội của huyện Quốc Oai .......................26
2.2. Phương pháp nghiên cứu ...............................................................................29
2.2.1. Phương pháp nghiên cứu và thu thập thông tin, số liệu, tài liệu ............29
2.2.2. Phương pháp tổng hợp thông tin phân tích so sánh và dự báo ...............31
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .....................................................................32
3.1. Thực trạng quản lý nhà nước về giải phóng mặt bằng trong thu hồi đất trên
địa bàn huyện Quốc Oai........................................................................................32


iv

3.1.1. Thực trạng quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất .....................................32
3.1.2. Thực trạng bộ máy tổ chức giải phóng mặt bằng ...................................42
3.1.3. Kiểm soát việc thực hiện công tác giải phóng mặt bằng ........................55
3.1.4. Kết quả kinh phí được phê duyệt về giải phóng mặt bằng của một số dự
án trên địa bàn huyện trong giai đoạn 2009-2013 ............................................57

- Giải phóng mặt bằng

BT, HT & TĐC

- Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

UBND

- Ủy ban nhân dân

QĐ

- Quyết định

HTKT

- Hệ thống kỹ thuật

PCCC

- Phóng cháy chữa cháy

TC-KH

- Phòng tài chính - kế hoạch


vi

DANH MỤC CÁC BẢNG


3.5

Kinh phí phê duyệt bồi thường hỗ trợ GPMB cho Dự án trục
đường kinh tế Bắc Nam

3.6

Kinh phí phê duyệt bồi thường hỗ trợ GPMB cho Dự án đô thị
Tây Quốc Oai

3.7

Kinh phí phê duyệt bồi thường hỗ trợ GPMB cho Dự án khu đô
thị mới N1+N3

3.8

Kinh phí phê duyệt bồi thường hỗ trợ GPMB cho Dự án Ngôi
Nhà Mới

3.9

Kinh phí phê duyệt bồi thường hỗ trợ GPMB cho Dự án cải tạo
lòng dẫn sông Đáy

3.10

Kinh phí phê duyệt bồi thường hỗ trợ GPMB cho Dự án Hoàn
thiện đường du lịch Chùa Thầy

loạt các giải pháp phù hợp, nên nhiều doanh nghiệp đã đầu tư lớn vào địa phương
như Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Bình Dương... Tuy nhiên trong quá trình triển khai thực
thi chính sách đã nảy sinh nhiều bất cập như công tác giải phóng mặt bằng, thu hồi
đất chậm ảnh hưởng lớn đến tốc độ thi công và xây dựng của doanh nghiệp. Vấn đề
tại sao giải phóng mặt bằng thu hồi đất lại gặp nhiều khó khăn, trở gại đến như
vậy?. Nhiều nghiên cứu cho rằng nguyên nhân có nhiều nhưng một trong những
nguyên nhân quan trọng đó là công tác quản lý nhà nước về giải phóng mặt bằng
còn yếu kém.
Công tác giải phóng mặt bằng luôn là yếu tố quan trọng, từ việc phục vụ an
ninh quốc phòng đến phát triển kinh tế, xã hội. Để đạt kết quả cao ta cần chú trọng
hơn nữa trong công tác quản lý Nhà nước đối với công tác giải phóng mặt bằng.
Quốc Oai là một huyện ngoại thành Hà Nội, trong những năm gần đây có
nhiều dự án đầu tư trên địa bàn huyện nhằm khai thác thế mạnh này của huyện nhưng
cũng còn gặp nhiều khó khăn. Đặc biệt là công tác giải phóng mặt bằng trong thu hồi
đất. Do vậy để góp phần nhỏ bé của mình vào phát triển kinh tế - chính trị - xã hội địa
phương. Tôi chọn đề tài “Hoàn thiện quản lý nhà nước về giải phóng mặt bằng
trong thu hồi đất trên địa bàn huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội” để nghiên cứu.
2. Mục tiêu nghiên cứu
a. Mục tiêu chung:
Trên cơ sở nghiên cứu thực trạng quản lý nhà nước về giải phóng mặt bằng,
phân tích các nguyên nhân ảnh hưởng từ đó đưa ra định hướng và các giải pháp hoàn
thiện quản lý nhà nước về giải phóng mặt bằng trong thu hồi đất những năm tới.


2

b. Mục tiêu cụ thể:
Hệ thống hoá cơ sở lý luận và thực tiễn quản lý nhà nước về giải phóng mặt
bằng trong thu hồi đất trên địa bàn huyện Quốc Oai.
Đánh giá đúng thực trạng quản lý nhà nước về giải phóng mặt bằng trong


3

Chương 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC
TRONG CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1 Tổng quan về giải phóng mặt bằng
1.1.1.1 Khái niệm về giải phóng mặt bằng
Giải phóng mặt bằng là một khái niệm rộng của công tác thu hồi đất để
phục vụ quốc phòng an ninh và các dự án phát triển kinh tế - xã hội của nhà nước,
bao gồm các công đoạn: từ bồi thường cho đối tượng sử dụng đất, giải toả các công
trình trên đất, di chuyển người dân tạo mặt bằng cho triển khai dự án đến việc hỗ trợ
cho người có đất bị thu hồi, tái tạo lại chỗ ở, việc làm, thu nhập, ổn định cuộc sống.
1.1.1.2. Sự cần thiết thực hiện giải phóng mặt bằng
Trong quá trình phát triển đất nước, luôn diễn ra quá trình phân bổ lại đất đai
cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, củng cố quốc phòng, an ninh. Khi các
ngành sản xuất công nghiệp, giao thông, du lịch, giáo dục, dịch vụ, thương mại…
tăng dần tỷ trọng trong tổng sản phẩm thu nhập quốc dân (GDP) thì việc chuyển mục
đích sử dụng từ đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm nhà ở sang đất chuyên dùng
sử dụng vào các mục đích công nghiệp, giao thông, du lịch, thương mại… là điều tất
yếu diễn ra ngày càng mạnh mẽ. Một quốc gia ngày càng phát triển thì tỉ lệ đất
chuyên dùng ngày càng cao và tỉ lệ đất nông nghiệp ngày càng thấp. Vấn đề đặt ra là
Nhà nước cần có quy hoạch, kế hoạch để sử dụng đất một cách khoa học, phù hợp,
đồng thời cần có những chính sách quy định để vừa đảm bảo quyền lợi chung của xã
hội lại vừa đảm bảo được quyền lợi hợp pháp của người có đất bị Nhà nước thu hồi
sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế, xã hội của đất nước.
Nước ta là nước đang phát triển, để hòa nhập chung với sự phát triển của
nền kinh tế Đông Nam Á, Châu Á nói riêng và thế giới nói chung, thì ngoài việc
phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội. Mục tiêu củng cố quốc phòng - an ninh để bảo vệ

Về công cụ gồm: Pháp luật, chính sách, kế hoạch, bộ máy quản lý nhà nước
và cán bộ.
1.1.2.2. Mục tiêu quản lý nhà nước về công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện
a. Đảm bảo hiệu lực quản lý
Phải xác định đúng các mục tiêu về giải phóng mặt bằng trên địa bàn
huyện. Đây là vấn đề nóng của rất nhiều địa phương trên địa bàn thành phố, đã có
không ít những quận, huyện đã đặt vấn đề này là mục tiêu phát triển chính của địa
phương mình. Đối với công tác giải phóng mặt bằng, được các cấp lãnh đạo đặt
trọng tâm hàng đầu và coi đó là tiêu chí đánh giá năng lực của cán bộ quản lý trong


7

công tác này. Cán bộ quản lý trong giải phóng mặt bằng phải thực hiện đầy đủ
chính sách về bồi thường, hỗ trợ theo đúng quy định của pháp luật hiện hành, ngoài
ra phải phù hợp với thực tiễn với sự phát triển chung của xã hội. Thì từ đó việc lãnh
đạo, chỉ đạo công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện mới đạt hiệu quả cao.
b. Đảm bảo hiệu quả của quản lý
Là phải thực hiện được các mục tiêu đã đề ra của huyện về công tác giải
phóng mặt bằng. Từ việc thực hiện theo đúng trình tự quy định của pháp luật, cũng
như phù hợp với thực tiễn của xã hội sẽ đạt được những hiệu quả cao đối với các dự
án đang triển khai trên địa bàn huyện. Đó là những kết quả mà các cấp lãnh đạo và
chỉ đạo thực hiện đúng quy trình của Nghị định 69 của Chính Phủ, Quyết định 108
của UBND thành phố Hà Nội được triển khai đồng bộ từ cấp ủy chính quyền huyện
cho đến cấp xã, thôn, xóm và đến người dân có đất bị thu hồi. Tạo tiền đề cho sự
phát triển kinh tế, xã hội chung của toàn huyện.
c. Đảm bảo công bằng, công khai dân chủ
Trong cùng một thời điểm, theo yêu cầu tiến độ giải phóng mặt bằng, vị trí
như nhau thì được bồi thường như nhau. Công bằng ở đây là đảm bảo hài hoà lợi
ích của các bên có liên quan là đảm bảo lợi ích của 3 đối tượng nhà nước, chủ đầu

Do đó công bằng trong quản lý nhà nước đối với công tác giải phóng mặt
bằng là sự hài hòa giữa 3 đối tượng Nhà nước, chủ đầu tư và người dân.
Công khai, dân chủ chính là công khai, phổ biến cho tất cả các đối tượng bị
thu hồi đất, trong diện giải toả mặt bằng rõ các chính sách, mục tiêu, nhiệm vụ của
dự án có liên quan. Công khai các văn bản pháp lý, các văn bản về quy mô, cơ cấu
dự án, sơ đồ khu giải toả; đặc biệt là chính sách, phương án bồi thường, hỗ trợ cho
các hộ gia đình có trong phương án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt biết, tạo
niềm tin trong dân chúng.
Dân chủ trong phương án đền bù là một yêu cầu quan trọng. Đền bù đúng
đối tượng, đúng khung giá và đúng hình thức đã được quy định. Không phân biệt
giữa người dân thường với những người có "quan hệ" với các quan chức hay tự ý
thêm bớt mức đền bù. Có như vậy mới tạo lòng tin cho người dân, người dân sẽ tự
giác trả đất, giải phóng mặt bằng và nhận đền bù, tránh được sự tiêu cực ở một số
cán bộ - một vấn nạn ở nước ta trong công tác bồi thường thu hồi đất giải phóng
mặt bằng.


9

d. Đảm bảo tiến độ kịp thời, chính xác
Đảm bảo tiến độ nhanh chóng, kịp thời, chính xác là một yêu cầu quan
trọng và cấp thiết của quản lý công tác giải phóng mặt bằng. Nó ảnh hưởng đến
nhiều mặt khác nhau của đời sống, xã hội như: kinh tế, chính trị, văn hoá, tư
tưởng... Công tác giải phóng mặt bằng nếu đảm bảo đúng yêu cầu này sẽ đẩy nhanh
tiến độ thi công công trình và đưa công trình vào sử dụng đúng thời gian và kế
hoạch đã đề ra. Ngược lại, công tác giải phóng mặt bằng lại diễn ra chậm do nhiều
nguyên nhân sẽ ảnh hưởng đến tiến độ thi công công trình xây dựng, dự án đầu tư
gây thiệt hại cho vốn tư nhân hoặc ngân sách nhà nước. Công tác giải phóng mặt
bằng diễn ra nhanh chóng sẽ rút ngắn thời gian thi công. Việc thi công công trình
hoàn thành vượt mức về thời gian sẽ mang lại nhiều lợi ích trong thời đại ngày nay.

phá vỡ sự cân bằng sinh thái, gây ô nhiễm môi trường bảo đảm an ninh - chính trị.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã thực sự trở thành công cụ cho công tác
quản lý nhà nước về đất đai, là căn cứ pháp lý để giao đất, thuê đất, thu hồi và
chuyển mục đích sử dụng đất. Việc thực hiện tốt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
góp phần tạo động lực thúc đẩy kinh tế - xã hội của tỉnh phát triển, đáp ứng được
nhu cầu sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, tạo điều kiện thuận lợi
cho các nhà đầu tư, tăng nguồn thu từ đất, từng bước đưa công tác quản lý nhà nước
về đất đai trên địa bàn tỉnh vào nề nếp. Nhờ làm tốt công tác quy hoạch sử dụng đất,
nên việc sử dụng đất đai đảm bảo đúng mục đích, hiệu quả như đã đề cập ở trên.
Đặc biệt, đối với các xã vùng cao, đã tạo ra một số quỹ đất thuận lợi cho phát triển
trồng rừng kinh tế, trồng cây ăn quả… có giá trị kinh tế cao và tạo ra một số quỹ đất
phục vụ xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng, phục vụ sản xuất tại các trung tâm xã.
b. Thực thi chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Hàng năm, UBND Hà Nội căn cứ báo cáo, đề xuất và tình hình thực tế tại
các quận, huyện ban hành khung đơn giá bồi thường, hỗ trợ. Trong đó gồm bồi
thường các loại sau:
* Bồi thường, hỗ trợ đất nông nghiệp gồm:
- Đất nông nghiệp trồng cây hàng năm (theo khung đơn giá hàng năm của
UBND thành phố Hà Nội).
- Đất nông nghiệp trồng cây lâu năm (theo khung đơn giá hàng năm của
UBND thành phố Hà Nội).


11

- Thưởng tiến độ bàn giao mặt bằng: Thực hiện điểm a, khoản 1, Điều 43,
Quyết định 108/2009/QĐ- UBND ngày 29/9/2009 của UBND Thành phố Hà Nội
đối với người sử dụng đất nông nghiệp là: 3.000đ/m2 (nhưng không quá 3.000.000đ/
chủ sử dụng đất).
- Hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất: Thực hiện điểm a, b, khoản 1

đất/ tháng hoặc 2.000.000 đồng/ hộ độc thân/ tháng, nhưng tối đa không quá
6.000.000 đồng/ hộ gia đình/ tháng.
* Bồi thường cây cối, hoa màu, mặt nước nuôi trồng thủy sản:
Thực hiện Thông báo số 7495/STC-BG ngày 30/12/2013 của Sở Tài chính
về việc xác định đơn giá bồi thường, hỗ trợ các loại cây, hoa màu, vật nuôi trên đất
có mặt nước phục vụ công tác GPMB trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2014.
- Đối với các loại cây, hoa màu không vượt mật độ quy định thì được bồi
thường, hỗ trợ 100% số lượng cây thực tế kiểm đếm và đơn giá quy định.
Đối với số lượng cây trồng cao hơn mật độ quy định thì chủ sở hữu tài sản
được hỗ trợ tối đa không quá 30% mật độ quy định theo mức giá bằng 50% đơn giá
của cây cùng chủng loại, số cây vượt mật độ quá 30% không được bồi thường, hỗ trợ.
Những cây trồng trong chậu, ươm trong bầu, UBND huyện quyết định mức
hỗ trợ di chuyển cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương, nhưng tối đa
không vượt quá 30% đơn giá cây trồng cùng loại.
- Mặt nước nuôi trồng thủy sản: cá giống (thực hiện theo Thông báo số
7495 của Sở tài chính Hà Nội).
* Bồi thường, hỗ trợ di chuyển mộ:
Thực hiện theo Quyết định số 420/QĐ-UBND ngày 17/01/2013 của UBND
Thành phố Hà Nội đối với các loại sau:
- Bồi thường di chuyển mộ gồm mộ đất, mộ xây.
- Bồi thường về vật kiến trúc của nghĩa trang (không thuộc phần mộ): căn
cứ thực tế phòng Quản lý đô thị huyện phối hợp với Tổ công tác điều tra thực tế,
xác định mức bồi thường để UBND huyện phê duyệt.
* Bồi thường công trình, vật kiến trúc:
Thực hiện theo Quyết định số: 420/QĐ-UBND ngày 17/01/2013 của
UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật


13


14

d. Kiểm soát việc thực hiện công tác giải phóng mặt bằng
Công tác đền bù giải phóng mặt bằng là một vấn đề phức tạp, gắn nhiều
quyền lợi về tài chính nên rất dễ có những hành vi, vi phạm pháp luật nhằm thu lợi
bất chính. Chính quyền địa phương cấp trên, Hội đồng thẩm định cần phải có kế
hoạch thanh tra, kiểm tra và coi đây là nhiệm vụ thường xuyên trong công tác giải
phóng mặt bằng, kịp thời phát hiện các sai phạm vi phạm pháp luật để xử lý, tạo
niềm tin cho nhân dân.
Sở Tài chính: Theo chức năng, nhiệm vụ được phân công, tổ chức kiểm tra
việc thu, chi tiền bồi thường, hỗ trợ; kiểm tra nội dung và chi theo định mức chi phí
phục vụ công tác giải phóng mặt bằng; thu tiền bồi thường, hỗ trợ về tài sản thuộc
sở hữu nhà nước, nộp ngân sách.
Ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng thành phố: Kiểm tra tập trung vào những
vấn đề chủ yếu như: thủ lục lập dự án, các điều kiện về vốn; quỹ nhà tái định cư;
tiến độ thực hiện; việc áp dụng chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư… kịp
thời phát hiện thiếu sót, bất cập trong thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư để
thống nhất biện pháp xử lý, tháo gỡ vướng mắc.
Thanh tra thành phố: Kiểm tra, thanh tra việc thực hiện chính sách pháp
luật về đất đai tại địa phương; tập trung giải quyết dứt điểm các đơn thư tồn đọng và
giải quyết kịp thời đơn thư phát sinh thuộc thẩm quyền theo đúng quy định của
pháp luật tại địa phương để hạn chế tối đa tình trạng khiếu kiện đông người, kéo
dài; khắc phục tình trạng chậm trễ, đùn đẩy trách nhiệm trong giải quyết đơn thư;
định kỳ, đánh giá rút kinh nghiệm về công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố
cáo về đất đai, đảm bảo pháp luật đất đai được thực hiện nghiêm, hạn chế tiêu cực
và vi phạm. Tăng cường kiểm tra, xử lý vi phạm pháp luật đất đai của các tổ chức
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Kiên quyết thu hồi những diện tích đã giao,
đã cho thuê nhưng chủ đầu tư không triển khai, triển khai không đúng tiến độ, chủ
đầu tư không có năng lực thực hiện dự án.
Hội đồng bồi thường cấp huyện: Thường xuyên phối hợp với đơn vị được

linh động sao cho phù hợp với những tập quán của từng địa phương cụ thể. Ví dụ
trước đây Hà Tây khi chưa sát nhập với Hà Nội thì vẫn thực hiện theo Quyết định
1098 đó là việc khi thu hồi đất nông nghiệp sẽ được hưởng 10% đất dịch vụ, chẳng
hạn 360m2 sẽ được hưởng 36m2 đất dịch vụ (đất ở). Hoặc có những gia đình thu hồi


16

rất ít ở thời điểm còn chưa sát nhập như đất dịch vụ chỉ được hưởng có 5m2, nhưng
nó lại ảnh hưởng rất lớn đến các dự án sau này khi thu hồi đất. Theo quy định của
Quyết định 108 của UBND thành phố Hà Nội thì những gia đình nào đã thực hiện
theo Quyết định 1098 nếu thu hồi dự án mới họ chỉ được hưởng 3,5 lần đối với việc
chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm. Đây là vấn đề rất khó khăn cho công tác
giải phóng mặt bằng tiếp theo.
+ Năng lực, thái độ của cán bộ, công chức cơ quan có thẩm quyền khi tiếp
xúc với dân trong quá trình giải quyết các chế độ, chính sách triển khai công tác giải
phóng mặt bằng còn nhiều những cứng nhắc, nguyên tắc, chưa thực sự đi râu đi sát
với người dân, chưa thực sự đặt những suy nghĩ của mình đối với người dân bị thu
hồi đất, nhiều khi còn hách dịch, cửa quyền. Đó là những hạn chế đã ảnh hưởng rất
lớn trong quá trình thực hiện chính sách về công tác giải phóng mặt bằng.
Từ những phức tạp này thường nảy sinh do việc không đạt được sự đồng
thuận với người dân về mức giá đền bù, hoặc khi đạt được sự đồng thuận thì lại
không có khả năng chi trả nên luôn gây khó khăn về sau và đòi hỏi phải thương
lượng lại khi mức giá thị trường tăng. Sự am hiểu pháp luật, cách giải quyết nhanh
gọn cùng với sự cảm thông, tôn trọng lợi ích của người dân, thấu hiểu được tâm lý
và nguyện vọng của người dân khi thực thi công vụ của cán bộ, công chức sẽ đóng
vai trò rất quan trọng trong việc tạo dựng sự hợp tác của nhân dân trong vùng dự án
nhằm tránh các phản ứng tiêu cực lây lan gây bất lợi cho tiến độ giải phóng mặt bằng.
Khả năng xử lý những vướng mắc phát sinh của các cơ quan chức năng.
Thắc mắc của dân phần lớn tập trung ở kết quả đo đạc, nguồn gốc đất, hạn mức đất,

phức tạp khi hình thành sự so sánh về thiệt thòi của mình khi đất do mình đang sử
dụng được giao cho người khác với khả năng sinh lợi cao hơn nhiều. Từ đó đã nảy
sinh nhiều khiếu kiện của dân về mức bồi thường, hỗ trợ, đồng thời tạo nên tâm lý
nặng nề đối với nhà đầu tư khi thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giải
phóng mặt bằng.
d. Các yếu tố thuộc về nhà đầu tư
Khả năng tài chính và năng lực quản lý, điều hành của nhà đầu tư trong quá
trình tham gia triển khai công tác giải phóng mặt bằng với tư cách là một thành viên
trong Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư . Nhà đầu tư phải có đủ khả năng


18

tài chính để kịp thời chi trả bồi thường cho các hộ dân theo đúng kế hoạch, tiến độ
đã được thông báo. Ngược lại, công tác bồi thường sẽ bị chậm chễ trì hoãn và có thể
tạo ra sự bất bình, phản ứng tiêu cực, thiếu hợp tác và khiếu kiện trong nhân dân.
Trong quá trình giải phóng mặt bằng, sự tham gia tích cực, năng động của nhà đầu
tư cùng với các cơ quan có thẩm quyền giải quyết các khó khăn, vướng mắc có vai
trò rất quan trọng trong việc đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng.
e. Các yếu tố thuộc về người dân
- Mức sống, trình độ hiểu biết của người dân: Đối với những nơi có mức
sống cao, ổn định, trình độ hiểu biết của người dân cao thì việc tuyên truyền, phổ
biến chính sách và thực hiện bồi thường sẽ nhanh và giảm bớt đơn thư khiếu nại của
người dân. Người dân có ý thức hơn trong việc chấp hành đường lối chủ trương của
Đảng, chính sách pháp luật của Nhà nước. Thực tế cho thấy, càng những nơi có
trình độ dân trí thấp, mức độ hiểu biết không cao thì tiến độ giải phóng mặt bằng
thường chậm hơn, do người dân thường đòi hỏi trái với quy định, thường so sánh
với các địa bàn khác mà không căn cứ vào chính sách chung của Thành phố.
- Yếu tố tâm lý: Đây là vấn đề nan giải, bởi lẽ giải phóng mặt bằng là việc
có tính chất nhạy cảm, ranh giới giữa các mức đền bù, hỗ trợ là rất nhỏ. Đối với

sản trên đất được tính theo giá hiện tại của thị trường.
Mức bồi thường cho giải phóng mặt bằng được thực hiện theo nguyên tắc
đảm bảo cho người dân có cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ. Việc quản lý nhà
nước trong giải phóng mặt bằng được giao cho các cục quản lý tài nguyên đất đai ở
địa phương đảm nhiệm. Tổ chức cá nhân được quyền sử dụng thửa đất nào sẽ trả
tiền thuê một đơn vị giải phóng mặt bằng.
Để giải quyết nhà ở cho người dân khi giải phóng mặt bằng, phương thức
chủ yếu của Trung Quốc là trả tiền và hỗ trợ bằng ba khoản sau: Một là, giá cả xây
dựng lại, chênh lệch giữa giá xây dựng lại nhà mới và nhà cũ; Hai là, giá đất tiêu
chuẩn; Ba là, trợ cấp về giá cả. Ba khoản này cộng lại là tiền bồi thường về nhà ở.
Việc bồi thường cho người dân ở thành phố khác với với việc bồi thường
cho người dân ở nông thôn, bởi có sự khác nhau về hình thức sở hữu đất đai ở thành
thị và nông thôn. Đối với nhà ở của người dân thành phố, nhà nước bồi thường bằng