BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM
KHOA TÀI CHÍNH
-o0o-

Bài soạn:

CHƯƠNG 8: PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ
DỰA TRÊN TÀI SẢN
Lớp

:

Tài chính Khóa 26 tối thứ 2

Môn

:

Định giá doanh nghiệp

Giáo viên hướng dẫn:

TS. Nguyễn Thị Uyên Uyên

Sinh viên thực hiện :

Nguyễn Ngọc Hoài
Trần Phương Thảo
Nguyễn Thị Kim Thơ
Nguyễn Thị Mai Anh

Bước 3: Xác định giá trị thị trường của vốn chủ sở hữu VE theo công thức:
VE = V A – VD
Để cụ thể hóa các bước thực hiện của phương pháp tài sản, chúng ta sẽ tiến hành định giá
công ty B.Brothers Holding Company, Inc., với các thông tin của như sau: Công ty hiện
3


đang nắm giữ lượng tiền mặt đáng kể và sở hữu một danh mục đầu tư gồm 20 loại chứng
khoán ngắn hạn. Đồng thời, công ty cũng có các khoản phải thu, hàng tồn kho, các chi
phí trả trước, bất động sản và một số lượng lớn máy móc thiết bị. Các khoản nợ bao gồm
các khoản vay phải trả ngắn hạn, các khoản phải trả người bán, người bán trả tiền trước
và nợ dài hạn. Bảng cân đối kế toán của công ty B.Brothers Holding Company, Inc. tại
thời điểm 31/12/2016 như sau:

TÀI SẢN
Tài sản ngắn hạn

NGUỒN VỐN
26,575,000

Tiền và các khoản tương đương 5,200,000
tiền

Nợ phải trả

16,750,000

Nợ ngắn hạn

10,700,000


4


trước
Chi phí trả trước
Tài sản dài hạn

2,800,000
13,195,000

Nợ dài hạn

6,050,000

Vay nợ dài hạn

5,000,000
800,000

Tài sản cố định hữu hình

12,900,000

Thuế thu nhập hoãn lại

+ Bất động sản (Đất đai,nhà ở..)

7,200,000



2,000,000

Lợi nhuận giữ lại

20,920,000

Cổ phiếu quỹ

0

TỔNG TÀI SẢN

39,770,000

TỔNG NGUỒN VỐN

39,770,000

2.1 Giá trị thị trường của toàn bộ tài sản (VA)
2.1.1 Tài sản bằng tiền gồm tiền mặt, tiền gửi, các giấy tờ có giá
-

Tiền mặt được xác định theo biên bản kiểm quỹ và thông thường không cần phải điều

-

chỉnh.
Tiền gửi được xác định theo số dư đã đối chiếu xác nhận với ngân hàng.
Các giấy tờ có giá thì xác định theo giá giao dịch trên thị trường, nếu không có giá


Có

$3,368,000

Bảng
CĐKT
điều
chỉnh
31/12/2016
$7,568,000

2.1.2 Giá trị tài sản ký cược, ký quỹ ngắn hạn và dài hạn
Khoản mục này được xác định theo số dư thực tế trên sổ kế toán đã được đối chiếu xác
nhận vào thời điểm thẩm định giá.
2.1.3 Giá trị các khoản đầu tư ra bên ngoài doanh nghiệp

6


Về nguyên tắc phải đánh giá một cách toàn diện về giá trị đối với doanh nghiệp hiện đang
sử dụng các khoản đầu tư đó. Tuy nhiên, nếu các khoản đầu tư này không lớn thì chúng ta
căn cứ vào số liệu của bên đối tác đầu tư để xác định
2.1.4 Các khoản phải thu
Không phải lúc nào khoản phải thu của công ty cũng sẽ được thu hồi hoàn toàn 100%, do
đó để điều chỉnh khoản phải thu trên BCĐKT thì chúng ta phải đặt câu hỏi: Liệu 100%
các khoản phải thu có thể thu hồi được hay không ? Nếu có những khoản khó hoặc không
thể thu hồi thì phải bị loại ra, cụ thể chúng ta sẽ xem xét các nhân tố sau:
-



$95,000

$8,305,000

•

Phải thu từ nội bộ
7


Đầu năm 2016, công ty cho giám đốc điều hành và cổ đông lớn mượn $ 75.000. Mặc dù
thể hiện trên sổ sách như một khoản vay, nhưng nhân viên không có ý định trả nợ và công
ty không có kế hoạch thu hồi. Vì thế, khoản phải thu này cần được xoá hoàn toàn.

Điều chỉnh 3: Điều chỉnh giảm giá trị $ 75,000 cho khoản “ Phải thu nội bộ”
Chỉ tiêu

Bảng CĐKT Nợ
31/12/2016

Khoản phải thu nội $75,000
bộ

Có

BCĐKT
Đã
điều
chỉnh

$2,800,000

$100,000

$2,700,000

8


2.1.6 Hàng tồn kho
Hàng tồn kho bao gồm:
- Hàng hóa mua về để bán: Hàng mua đang đi trên đường, hàng gửi đi bán, hàng hóa
gửi đi gia công chế biến
- Thành phẩm tồn kho và thành phẩm gửi đi bán
- Sản phẩm dở dang: Sản phẩm chưa hoàn thành và sản phẩm hoàn thành chưa làm thủ
tục nhập kho thành phẩm;
- Nguyên liệu, vật liệu, công cụ, dụng cụ tồn kho, gửi đi gia công chế biến và đã mua
đang đi trên đường.
Theo nguyên tắc kế toán, hàng tồn kho được ghi nhận theo giá gốc. Trường hợp giá trị
thuần có thể thực hiện được thấp hơn giá gốc thì phải tính theo giá trị thuần có thể thực
hiện được. Giá trị thuần có thể thực hiện được: là giá bán ước tính của hàng tồn kho trong
kỳ sản xuất, kinh doanh bình thường trừ (-) chi phí ước tính để hoàn thành sản phẩm và
chi phí ước tính cần thiết cho việc tiêu thụ chúng. Chính vì nguyên tắc ghi nhận này đưa
đến sự không hợp lý cho việc xác định giá trị thị trường của hàng tồn kho, vì thế cần phải
có sự điều chỉnh. Cụ thể nghĩa là giá hàng tồn kho tăng trong khoảng thời gian kiểm kê
được giữ để bán bị bỏ qua, nhưng việc giảm giá thì được công nhận.
Cách tính giá trị hàng tồn kho theo FIFO, LIFO hay giá trị trung bình có ảnh hưởng đến
báo cáo thu nhập và BCĐKT và cần phải điều chỉnh. Thông thường các công ty sẽ trình
bày phương pháp tính hàng tồn kho trong phần thuyết minh BCTC. Nếu trong bảng báo
cáo tài chính không bao gồm chú thích và công ty sử dụng phương pháp LIFO ( rất hiếm

Chỉ tiêu

Bảng CĐKT Nợ
31/12/2016

Hàng tồn kho

$5,900,000

Có

$600,000

10

Bảng CĐKT đã
điều
chỉnh
31/12/2016
$6,500,000


2.1.7 Tài sản cố định
Giá trị thực tế của tài sản cố định = Nguyên giá tính theo giá thị trường x Chất lượng còn
lại của tài sản cố định tại thời điểm định giá.
-

Đối với những tài sản có giao dịch phổ biến trên thị trường thì căn cứ vào giá thị

trường và áp dụng phương pháp so sánh giá bán để ước tính nguyên giá.


Bảng CĐKT đã
điều
chỉnh
31/12/2016
$19,200,000

Cũng như việc thẩm định bất động sản, việc thẩm định máy móc thiết bị(M & E) thường
tốt nhất nên nhờ đến các chuyên gia thẩm định M & E, những người là chuyên gia trong
lĩnh vực này. Việc định giá máy móc thiết bị phải dựa trên giả thiết về giá trị trong định
11


giá doanh nghiệp, nghĩa là nếu doanh nghiệp được đánh giá là hoạt động liên tục thì giả
thiết về định giá M&E là "việc sử dụng vẫn được tiếp diễn", còn nếu doanh nghiệp ngừng
hoạt động thì giá trị định giá máy móc, thiết bị sẽ đứng trên góc độ là giá trị thanh lý.
Để định giá máy móc thiết bị trong ví dụ này, công ty đã nhờ các chuyên gia định giá
trong lĩnh vực định giá máy móc thiết bị và xác định được rằng tổng giá trị thị trường là
$24,400,000. Các khoản điều chỉnh được ghi nhận vào máy móc, thiết bị và các khoản
khấu hao lũy kế để phản ánh số tiền định giá.
Điều chỉnh số 7: Điều chỉnh giá trị thuần máy móc thiết
Chỉ tiêu

Bảng CĐKT Nợ
31/12/20XX

Có

Báo cáo Đã điều
chỉnh

cần được xoá bỏ
Điều chỉnh 8: loại bỏ tài sản vô hình $295.000.
12


Chỉ tiêu

Bảng CĐKT Nợ
31/12/2016

Có

Bảng CĐKT Đã
điều
chỉnh
31/12/2016

Tài sản vô hình

$295,000

$295,000

0

2.2 Giá trị thị trường của Nợ ( VD )
2.2.1 Vay nợ ngắn hạn, dài hạn có trả lãi
Việc phân biệt nợ ngắn hạn hay dài hạn tùy thuộc vào thời hạn nợ. Nếu các khoản nợ phát
sinh với thời hạn 1 năm hoặc trong 1 chu kỳ kinh doanh thì được xếp là nợ ngắn hạn và
ngược lại. Lý do cơ bản tại sao giá trị thị trường hợp lý của nợ vay khác với giá trị sổ

5

Số dư nợ gốc vào 5,000,000
cuối mỗi năm

5,000,000

3,750,000

2,500,000

1,250,000

Tiền lãi phải trả

350,000

350,000

262,500

175,000

87,500

Nợ gốc phải trả

0

1,250,000


Tổng hiện giá

330,190

1,424,000

1,269,900

1,128,740

999,510

Giá trị thị trường 5,512,300
hợp lý của nợ

Điều chỉnh 9: Nợ dài hạn đến hạn trả tăng $11.800 và nợ dài hạn tăng $152.300
Chỉ tiêu

Bảng CĐKT Nợ
31/12/2016

Có

Bảng
CĐKT
điều
chỉnh
31/12/2016


Tài khoản này thể hiện các nghĩa vụ ngắn hạn phát sinh trong quá trình kinh doanh thông
thường. Phải trả người bán là số tiền phải trả cho các chủ nợ là các nhà cung cấp hàng
hoá và dịch vụ cho công ty. Các khoản phải trả này cần được xem xét để xác định xem
liệu có khoản tiền nào không phải là nghĩa vụ thực sự hay không. Tài khoản này thường
không được điều chỉnh, và trong ví dụ của chúng tôi cũng không cần điều chỉnh.
2.2.3 Tài sản và nợ chưa được ghi nhận trên bảng CĐKT
Người thẩm định viên thực hiện một số phân tích hợp lý để xác định xem có tồn tại bất
kỳ tài sản hay khoản nợ phải trả nào không được ghi nhận trong các tài khoản. Tài sản
chưa được ghi nhận có thể dưới dạng tài sản vô hình hoặc các yêu cầu bồi thường. Các
khoản nợ chưa được ghi nhận có thể dưới hình thức phát sinh bất ngờ, chẳng hạn như
kiện tụng hay tranh chấp chưa giải quyết hoặc có khả năng xảy ra. Việc định lượng các
loại tài sản và nợ này có thể rất khó khăn.
Trong ví dụ của chúng tôi, ban quan lý đã tiết lộ hai khoản nợ tiềm ẩn có thể phát sinh
liên quan đến sự thất bại trong các vụ tranh chấp hay kiện tụng. Khi kiểm tra thêm chúng
tôi thấy chúng không đáng kể (hay mang tính trọng yếu) nên không cần phải thực hiện
bất kỳ điều chỉnh nào.
Ban quản lý cũng báo cáo rằng họ đã được chỉ định làm bị cáo trong vụ tranh chấp vi
phạm hợp đồng. Bên nguyên đơn đòi bồi thường thiệt hại 1 triệu đô la. Trong khi thảo
luận về vụ tranh tụng đang chờ xử lý với ban quản lý và các cố vấn, chúng tôi thấy rằng
các cuộc thảo luận về dàn xếp tranh chấp có khả năng bồi thường từ 300.000 đến 400.000
đô la. Tuy nhiên, vị cố vấn cũng cho biết thêm rằng nếu vụ việc được đưa ra tòa, họ tin
rằng có 25% xác suất bị thua kiện với số tiền được yêu cầu bồi thường (1 triệu đô), do đó
khoản thiệt hại do điều chỉnh xác suất (hay khoản tổn thất kỳ vọng) là 250.000 USD. Dựa
trên các kết quả có thể xảy ra, chúng tôi ước tính giá trị thị trường hợp lý của khoản nợ
tranh chấp đang chờ xử lý là 300.000 đô la.
Điều chỉnh 10: ước tính một khoản phải trả dài hạn khác trong tương lai là $300.000.
Chỉ tiêu

Bảng CĐKT Nợ


Giá trị VCSH trước khi nộp thuế

56,658,900

(-)Lãi cơ bản

(9,468,000)

Giá trị VCSH chịu thuế

47,190,900

Mức thuế suất

40%

Thuế trên lãi vốn phải nộp

18,876,360

Điều chỉnh số 11: “build-In gain” tăng $18,876,360
Chỉ tiêu

Build-In Gain

Bảng CĐKT Nợ
31/12/2016

Có


chỉnh
31/12/20XX

Thu nhập còn lại

$29,920,000

$34,668,00
0

$35,682,540

19,905,460

BCĐKT 31/12/2016

BCĐKT đã điều chỉnh
31/12/16

26,575,000

30,273,000

Tài sản ngắn hạn

Tiền và các khoản tương đương 5,200,000
tiền

5,200,000


Tài sản dài hạn

13,195,000

43,600,000

Tài sản cố định hữu hình

12,900,000

43,600,000

+ Bất động sản (Đất đai,nhà ở..)

7,200,000

19,200,000

+ Khấu hao của BĐS

(4,800,000)

0

+ Máy móc thiết bị

23,200,000

24,400,000


Vay ngắn hạn

500,000

500,000

Phải trả người bán

6,550,000

6,550,000

Nợ dài hạn đến hạn trả

1,250,000

1,261,800

Người mua trả tiền trước

2,400,000

2,400,000

Nợ dài hạn

6,050,000

25,378,660


Vôn cổ phần thường

100,000

100,000

Thặng dư vốn cổ phần

2,000,000

2,000,000

Lợi nhuận giữ lại

20,920,000

35,682,540

Cổ phiếu quỹ

0

0

TỔNG NGUỒN VỐN

3.

39,770,000


Thứ nhất, giá trị doanh nghiệp đơn giản được tính bằng tổng giá trị thị trường của
số tài sản trong doanh nghiệp tại một thời điểm nhất định, nó đánh giá giá trị công ty
trong trạng thái tĩnh. Nó bỏ qua giá trị tiềm năng phát triển của công ty trong tương

-

lai hay nói cách khác, hiện giá cơ hội tăng trưởng PVGO = 0.
Thứ hai, phương pháp này bỏ sót giá trị tài sản vô hình của doanh nghiệp, trong
khi với một số doanh nghiệp giá trị tài sản vô hình còn lớn hơn cả giá trị tài sản hữu
hình : thương hiệu, bản quyền, uy tín kinh doanh… Mặt khác nếu có định giá tài sản
vô hình thì cũng mang nhiều yếu tố chủ quan của người định gía, trong điều kiện Việt
Nam chưa có văn bản pháp luật cụ thể quy định về hoạt động này nên việc định gía

-

chính xác giá trị tài sản vô hình là một điều khá nan giải .
Thứ ba, trong nhiều trường hợp việc xác định giá trị tài sản thuần của công ty trở
nên cực kỳ khó khăn khi mà công ty có quá nhiều công ty con, có nhiều các hoạt
động đầu tư tài chính tại các công ty con khác nhau, mỗi chi nhánh lại có quá nhiều

-

các tài sản đặc biệt, đã qua sử dụng, tài sản thanh lý…
Thứ tư, định giá doanh nghiệp bằng phương pháp giá trị tài sản thuần thường mất
nhiều thời gian và chi phí. Để xác định giá thị trường của các loại tài sản hữu hình
khác nhau của doanh nghiệp, cần phải có sự tham gia của nhiề chuyên gia chuyên
định giá cho nhiều loại tài sản khác nhau.

19