TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
----------------

TRẦN ĐỨC MẠNH

XÂY DỰNG CHIẾN LƯỢC KINH DOANH BẤT
ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ
XÂY DỰNG VÀ KỸ THUẬT VINACONEX
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ VÀ KINH DOANH

người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Thế Phán

HÀ NỘI - 2014


TÓM TẮT LUẬN VĂN
Trong điều kiện môi trường kinh doanh biến động không ngừng và ngày càng phức
tạp, các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh nói chung và đặc biệt là các doanh nghiệp sản
xuất kinh doanh Bất động sản nói riêng đang gặp rất nhiều khó khăn. Để tồn tại và phát
triển, các doanh nghiệp cần phải xây dựng cho mình những định hướng, chiến lược kinh
doanh cụ thể và phù hợp dựa trên cơ sở nghiên cứu, phân tích môi trường kinh doanh bên
ngoài, môi trường kinh doanh bên trong của mình để có thể tận dụng các cơ hội, giảm thiểu
các nguy cơ từ môi trường kinh doanh, cũng như phát huy các điểm mạnh và hạn chế các
điểm yếu của doanh nghiệp.
Kinh doanh Bất động sản là mội lĩnh vực mang tính đặc thù riêng, với điều kiện
nguồn tài chính vững mạnh, khả năng huy động vốn, thời gian đầu tư dài hạn, rào cản gia
nhập hay thoái lui khỏi thị trường rất lớn. Do vậy, mỗi một doanh nghiệp cần phải có
định hướng hay tầm nhìn dài hạn của lãnh đạo doanh nghiệp. Thị trường Bất động sản tại
Việt Nam đã được hình thành, phát triển và diễn biến khá phức tạp; hệ thống pháp luật về
đất đai và bất động sản chưa đồng bộ… gây không ít khó khăn cho các doanh nghiệp
kinh doanh trong lĩnh vực này.


Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp thu thập thông tin:
+ Thu thập thông tin thứ cấp: Thu thập thông tin từ các ấn phẩm, các nguồn thông
tin chính thống của cơ quan có chức năng, từ hệ thống sách báo, tạp chí, từ các trang web
- cổng thông tin điện tử của Chính phủ, của các bộ, ban ngành; từ các phòng ban nghiệp
vụ của Công ty: Các bảng cân đối kế toán, báo cáo kết quả hoạt động sản suất kinh
doanh, báo cáo tài chính…
+ Thu thập thông tin sơ cấp: Điều tra thu thập thông tin từ các chuyên gia, từ
cán bộ nhân viên, từ đối tác, khách hàng… dưới hình thức phỏng vấn, trả lời bảng
hỏi…
- Phương pháp tổng hợp, chỉnh lý thông tin: Sử dụng các kỹ thuật tổng hợp, chỉnh
lý thông tin khoa học.
- Phương pháp phân tích: Sử dụng các công cụ hoạch định chiến lược, mô hình ma
trận SWOT, ma trận tổng hợp, ma trận thứ tự ưu tiên, ma trận hoạch định chiến lược định
lượng QSPM…

Tổng quan về chiến lược kinh doanh bất động sản
- Khái niệm chiến lược kinh doanh bất động sản
Chiến lược kinh doanh Bất động sản là cách thức, phương pháp cạnh tranh
của doanh nghiệp kinh doanh Bất động sản.Nó quy định loại sản phẩm hoặc dịch
vụ Bất động sản mà doanh nghiệp đảm nhận, quy mô kinh doanh, các nguồn lực,
các khả năng sinh lợi cũng như triển vọng phát triển của doanh nghiệp. Nó đảm
bảo cho các kế hoạch của doanh nghiệp không bị lạc hướng giúp doanh nghiệp có
chỗ đứng vững chắc và an toàn trong kinh doanh Bất động sản, chủ động thích
ứng với môi trường cạnh tranh.
- Vai trò của chiến lược kinh doanh Bất động sản
+ Chiến lược kinh doanh bất động sản là một bản phác thảo tương lai của một
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.


ty cổ phần từ ban đầu thầu của Tổng công ty Cổ phần Vinaconex. Sau một số năm hoạt
động trên lĩnh vực xây dựng hạ tầng và các công trình dân dụng. Từ đầu năm 2010 tới
nay, công ty đang tiến hành đầu tư xây dựng và từng bước tiến vào thị trường bất động
sản của Việt Nam. Tuy nhiên, do công ty chưa có chiến lược kinh doanh bất động sản nên
dẫn tới sự đầu tư dàn trải và kém hiệu quả.

Phân tích môi trường kinh doanh
- Phân tích môi trường kinh doanh bên ngoài công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và
Kỹ thuật Vinaconex E&C.
Môi trường bên ngoài là hệ thống các yếu tố phức tạp, luôn có nhiều cơ hội lẫn
nguy cơ tác động đến hoạt động của doanh nghiệp theo các mức độ khác nhau. Sự biến
động của các yếu tố này nằm ngoài tầm kiểm soát của doanh nghiệp, chúng tác động đan
xen lẫn nhau và ảnh hưởng đến quản trị chiến lược của doanh nghiệp. Vì thế, khi phân
tích các yếu tố của môi trường, các doanh nghiệp cần xem xét tính chất tác động của từng
yếu tố, mối tác tương tác giữa các yếu tố... để dự báo cụ thể mức độ, bản chất và thời
điểm ảnh hưởng nhằm xử lý các tình huống một cách linh hoạt, đồng thời có giải pháp
hữu hiệu để tận dụng tối đa các cơ hội, hạn chế hoặc ngăn chặn kịp thời các nguy cơ
nhằm nâng cao hiệu quả và giảm tổn thất trong quá trình quản trị chiến lược.

- Phân tích môi trường kinh doanh bên trong công ty Cổ phần Đầu tư Xây
dựng và Kỹ thuật Vinaconex E&C.
Đánh giá các hoạt động phân tích môi trường bên trong của công ty bao gồm các
nguồn lực như nguồn nhân lực, nguồn tài chính; trang thiết bị, máy móc công nghệ mặt
bằng sản xuất, bộ máy quản lý, từ đó đưa ra các điểm mạnh và điểm yếu của công ty.


Hoạch định chiến lược cho công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Kỹ
thuật Vinaconex E&C
Để lựa chọn được chiến lược phù hợp cho doanh nghiệp ta sử dụng các mô hình
như mô hình SWOT phân tích môi trường kinh doanh doanh nghiệp thực tế đang hoạt

- Giải pháp về tài chính, kế toán
- Giải pháp xây dựng và phát triển thương hiệu

Một số kiến nghị
- Kiến nghị đối với nhà nước:
Nhà nước cần xây dựng hoàn chỉnh hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về
quản lý đầu tư xây dựng, văn bản về pháp luật đất đai. Tránh tình trạng thường xuyên bổ
sung, sửa đổi, văn bản luật chồng chéo, không rõ ràng nhiều khi trùng lặp gây khó khăn
cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Chính phủ cần giảm thuế thu nhập doanh nghiệp từ 25% như hiện nay xuống còn
khoảng 18 - 20%. Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên - Môi trường và Tổng cục Thuế cũng cần


điều chỉnh, sửa đổi Nghị định 69/2009 và Nghị định 120/2010 về việc thu tiền sử dụng
đất của các dự án bất động sản.
Thủ tục hành chính liên quan đến việc giao đất, xây dựng quy hoạch v.v ở Việt
Nam thực hiện mất từ 2 – 3 năm nên nhiều dự án khâu tiếp cận vấn đề đất đai rất khó
khăn và triển khai chậm tiến độ. Nhà nước cần rà soát, sửa đổi bổ sung các quy định về
thủ tục hành chính trong đầu tư kinh doanh BĐS theo hướng công khai, minh bạch, giúp
thuận tiện cho nhà đầu tư và rút ngắn thời gian thực hiện xuống còn từ 3 – 5 tháng như
các nước trong khu vực;
Nhà nước sớm xây dựng và ban hành các quy chế về tổ chức và hoạt động của tổ
chức môi giới BĐS, tổ chức tư vấn BĐS, tổ chức định giá BĐS, tổ chức quản lý sàn giao
dịch BĐS, tổ chức quản lý BĐS v.v;
Sớm sửa đổi, bổ sung quy định về giải quyết mâu thuẫn giữa Luật Nhà ở và Luật
kinh doanh bất động sản về điều kiện cho phép nhà đầu tư được bán tài sản hình thành
trong tương lai.
Hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu, thông tin về BĐS để cho các nhà đầu tư dễ dàng
tra cứu, tìm hiểu thông tin trước khi đi đến quyết định có đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh
BĐS hay không.

phát triển và các giải pháp để thực hiện các chiến lược đó. Cụ thể là:
•

Chiến lược khác biệt hóa sản phẩm;

•

Chiến lược phát triển thị trường;

•

Chiến lược nâng cao năng lực cạnh tranh;

•

Chiến lược hội nhập học về phía sau;

•

Chiến lược đa dạng hóa kinh doanh;

•

Chiến lược liên doanh liên kết.

Do môi trường kinh doanh bất động sản luôn thay đổi và mang tính chu kỳ nên tất
cả các chiến lược và giải pháp để thực hiện chiến lược cần được lựa chọn phù hợp với
tình hình thực tế của Vinaconex E&C tại thời điểm đó.
Luận văn “Xây dựng chiến lược kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Đầu
tư Xây dựng và Kỹ thuật Vinaconex” là một thực tiễn khách quan và hết sức cần thiết,