ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

MAI THỊ THÙY DƯƠNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT TẠI
THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH
GIAI ĐOẠN 2010 - 2015

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2016


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

MAI THỊ THÙY DƯƠNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT TẠI
THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH
GIAI ĐOẠN 2010 - 2015
Ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số ngành: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. LÊ VĂN THƠ

THÁI NGUYÊN - 2016


Xin trân trọng cảm ơn!
Thái Nguyên, tháng 10 năm 2016
Tác giả luận văn

Mai Thị Thùy Dương


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................. vi
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu ...................................................................................... 3
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn....................................................................... 3
3.1. Ý nghĩa khoa học ....................................................................................... 3
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ........................................................................................ 3
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................ 4
1.1. Cơ sở khoa học và tính pháp lý của phát triển quỹ đất .............................. 4
1.1.1. Một số khái niệm liên quan đến quỹ đất ................................................. 4
1.1.2. Sự cần thiết phải phát triển quỹ đất......................................................... 5
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến phát triển quỹ đất ......................................... 6
1.2. Phát triển quỹ đất của một số nước trên thế giới ..................................... 12
1.2.1. Công tác phát triển quỹ đất của một số nước trên thế giới ................... 12
1.2.2. Bài học rút ra từ các nước ..................................................................... 20
1.3 .Phát triển quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế xã hội ở Việt Nam ............ 22

3.1.4. Hiện trạng sử dụng đất và công tác quản lý đất đai .............................. 39
3.2. Thực trạng công tác phát triển quỹ đất của thành phố Cẩm Phả ............. 41
3.2.1. Thực trạng công tác phát triển quỹ đất giai đoạn 2010 - 2015 ............. 41
3.2.2. Thực trạng công tác quản lý quỹ đất thành phố giai đoạn 2010 - 2015 ... 51
3.2.3. Hình thức tạo quỹ đất ............................................................................ 57
3.2.4. Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến công tác phát triển quỹ đất .......... 62


i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai
công bố trong bất kì công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./.
Thái Nguyên, tháng 10 năm 2016
Tác giả luận văn

Mai Thị Thùy Dương


vi
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BĐS

: Bất động sản

CHXHCNVN : Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
GCN


SDĐ

: Sử dụng đất

NSDĐ

: Người sử dụng đất

SHNN

: Sở hữu nhà nước

SHTD

: Sở hữu toàn dân

TĐC

: Tái định cư

TP

: Thành phố

UBND

: Ủy ban nhân dân

XHCN


Hình 1.1. Dòng chu chuyển của quản lý, sử dụng đất .................................... 11
Hình 3.1: Bản đồ địa giới hành chính thành phố Cẩm Phả............................. 36
Hình 3.2. Kết quả công tác đấu giá đất ........................................................... 56
Hình 3.3. Kết quả thu tiền sử dụng đất thông qua hình hình đấu giá tiền
sử dụng đất ........................................................................................ 57


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Nước ta đang trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước,
nhiều dự án như các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu đô thị mới, khu dân cư
đang được triển khai xây dựng một cách mạnh mẽ với tốc độ ngày càng cao
và trên quy mô rộng lớn. Do đó, nhu cầu về quỹ đất sạch, quỹ đất dự phòng
để cung cấp cho thị trường, cung cấp cho các Nhà đầu tư để xây dựng các
công trình, dự án phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội cũng ngày
càng cao. Vì vậy, áp lực cho việc chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất và
giải phóng mặt bằng, quản lý quỹ đất sau thu hồi đất cũng ngày càng lớn.
Để chủ động trong việc thu hút đầu tư phát triển kinh tế xã hội, tạo điều
kiện cho các chủ đầu tư xúc tiến đẩy nhanh quá trình đầu tư, thi công đồng
thời phát huy hiệu quả của công tác quy hoạch, tránh tình trạng quy hoạch
treo, dự án treo gây lãng phí tài nguyên đất Nhà nước quy định: “Nhà nước
chủ động thực hiện việc thu hồi, bồi thường và giải phóng mặt bằng sau khi
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố hoặc khi dự án đầu tư có nhu
cầu sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt” (Luật đất đai 2003,[19]). Điều này đã
góp phần tích cực trong việc thu hút các nguồn lực từ bên ngoài.
Là 1 trong 4 thành phố trực thuộc tỉnh Quảng Ninh, Cẩm Phả có vị trí
chiến lược quan trọng trong vùng tam giác tăng trưởng kinh tế phía Bắc, là

tiến độ thực hiện dự án, gây tổn thất về kinh tế, môi trường, mất trật tự an
ninh xã hội và làm giảm cơ hội thu hút đầu tư, ảnh hưởng đến sự phát triển
chung của địa phương.
Từ thực tế trên, để đáp ứng nhu cầu quỹ đất phục vụ cho sự phát triển
kinh tế - xã hội của địa phương trong tương lai, cần thiết phải nghiên cứu, tìm
ra các giải pháp để khắc phục những tồn tại, vướng mắc, nâng cao hơn nữa
chất lượng và hiệu quả công tác phát triển quỹ đất của thành phố, chính vì lý
do đó tôi lựa chọn nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác phát triển quỹ đất
thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2010-2015”.


3
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá công tác phát triển quỹ đất thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng
Ninh giai đoạn 2010 - 2015 để tìm ra những yếu tố ảnh hưởng, đề xuất các
giải pháp tạo quỹ đất phục vụ cho sự phát triển của thành phố trong thời gian tới.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá thực trạng công tác phát triển quỹ đất thành phố Cẩm Phả,
tỉnh Quảng Ninh;
- Xác định những yếu tố ảnh hưởng đến công tác phát triển quỹ đất.
- Đề xuất một số giải pháp tạo quỹ đất phục vụ cho sự phát triển của thành
phố trong thời gian tới.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.1. Ý nghĩa khoa học
Luận văn đã đánh giá được thực trạng công tác phát triển quỹ đất của
thành phố Cẩm Phả và phân tích được ảnh hưởng của công tác phát triển quỹ
đất đến phát triển kinh tế xã hội của thành phố.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể dùng làm tài liệu tham khảo

của đất đai.
- Phát triển quỹ đất được hiểu một cách đầy đủ là toàn bộ quá trình tạo
quỹ đất (tập trung đất đai), quản lý và phát triển quỹ đất (dự trữ và đầu tư vào
quỹ đất) và điều tiết đất đai (cung ứng đất đai)


ii
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự
giúp đỡ tận tình, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu của tập
thể và cá nhân trong và ngoài trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên.
Trước tiên, tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc đến TS. Lê Văn Thơ,
người trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề
tài và viết luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự đóng góp ý kiến chân thành của các Thầy
giáo, Cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Sở Tài nguyên và
Môi trường tỉnh Quảng Ninh, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố
Cẩm Phả, Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố Cẩm Phả, Phòng Đào Tạo trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong
thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè
đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Xin trân trọng cảm ơn!
Thái Nguyên, tháng 10 năm 2016
Tác giả luận văn

Mai Thị Thùy Dương


6

7
ruộng đất của địa chủ, cường hào trao cho dân cày, đồng thời xác định QSH
của họ trên những diện tích đất đó. Kết quả hình thành nhiều hình thức sở hữu
đất đai tương ứng với mỗi thành phần kinh tế trong xã hội. Điều 11 Hiến pháp
năm 1959 đã ghi nhận nước Việt Nam dân chủ cộng hòa trong thời kỳ quá độ
bao gồm các hình thức sở hữu về tư liệu sản xuất sau: SHNN tức là SHTD; sở
hữu HTX tức là sở hữu của tập thể nhân dân lao động; sở hữu của người lao
động riêng lẻ; sở hữu của nhà tư sản dân tộc. Từ quy định QSH về tư liệu sản
xuất của nông dân, của những người làm nghề thủ công, những người làm
nghề riêng lẻ và các nhà tư sản dân tộc, Nhà nước đã bảo hộ QSH về đất đai.
Cụ thể, Điều 12 Hiến pháp 1959 đã quy định “những rừng cây, những đất
hoang… mà pháp luật quy định là của Nhà nước thì đều thuộc SHTD”. Khi
Nhà nước cần lấy ruộng đất để kiến thiết thành phố thì sẽ thu xếp công ăn
việc làm cho người bị lấy ruộng đất hoặc bù cho một số ruộng đất ở nơi khác
để họ làm ăn sinh sống và sẽ bồi thường thích đáng cho họ về những ruộng
đất đã bị lấy. (Luật cải cách ruộng đất, 1953, [15])
1.

Hiến pháp năm 1980 ra đời, quy định đất đai phải thuộc SHTD “ Đất

đai, rừng núi, sông hồ thuộc về dân tộc Việt Nam”. (Hiến pháp năm 1980,
[16]). Với Chỉ thị số 57/CT-TƯ ngày 15/11/1978 của Ban Chấp hành Trung
ương Đảng, Đảng và Nhà nước ta đã tiến hành quản lý HTX. Với Chỉ thị
100/CT-TƯ ngày 15/1/1981, chúng ta đổi mới cơ chế quản lý kinh tế, đặc biệt
là trong sản xuất nông nghiệp. Năm 1987, Luật Đất đai ra đời, đánh dấu một
cột mốc quan trọng của hệ thống pháp luật về đất đai. Luật Đất đai đầu tiên
của chúng ta quy định “Đất đai thuộc SHTD, do Nhà nước thống nhất quản
lý. Nhà nước giao đất cho các nông trường, lâm trường, xí nghiệp, đơn vị vũ
trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức xã hội và cá nhân để sử dụng ổn
định, lâu dài” .( Luật Đất đai năm 1987, [17]) Nhưng trong thực tế thực hiện,

hiện nhiệm vụ, tổ chức bộ máy, biên chế và tài chính đối với đơn vị sự nghiệp
công lập.


9
- Nguồn thu từ hoạt động sự nghiệp, gồm: kinh phí tổ chức thực hiện
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định; kinh phí quản lý dự án đầu tư
xây dựng theo quy định về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;
- Kinh phí quản lý quỹ đất đã thu hồi, nhận chuyển nhượng, tạo lập,
phát triển và quỹ nhà đất đã xây dựng phục vụ tái định cư theo dự toán được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định hoặc phê duyệt;
- Nguồn vốn được ứng từ ngân sách nhà nước, từ Quỹ phát triển đất để
thực hiện nhiệm vụ theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
- Nguồn vốn vay từ các tổ chức tín dụng.
- Nguồn vốn từ liên doanh, liên kết để thực hiện các chương trình,
phương án, dự án, đề án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
- Nguồn viện trợ, tài trợ và các nguồn khác theo quy định của pháp luật.
- Các khoản chi khác theo quy định của pháp luật.
Nguồn tài chính của Quỹ phát triển đất được phân bổ từ ngân sách nhà
nước và huy động các nguồn khác theo quy định của pháp luật. Đồng thời
chính phủ cũng quy định nguồn vốn của Quỹ phát triển đất được ngân sách
nhà nước phân bổ, bố trí vào dự toán ngân sách địa phương, được cấp khi bắt
đầu thành lập, bổ sung định kỳ hàng năm hoặc huy động từ các nguồn vốn
khác (gồm vốn viện trợ, tài trợ, hỗ trợ hoặc ủy thác quản lý của các tổ chức
quốc tế, tổ chức, cá nhân trong và nước ngoài theo chương trình, dự án viện
trợ, tài trợ, ủy thác theo quy định của pháp luật. (Nghị định 43/2014/NĐ-CP,
2014, [9]).
Tổ chức phát triển quỹ đất được sử dụng nguồn tài chính nêu trên để
thực hiện các nhiệm vụ được giao, cụ thể như chi thường xuyên cho các nhiệm
vụ khoa học và công nghệ; đào tạo bồi dưỡng cán bộ, viên chức;... nhưng mục

các quyết định nhằm tạo điều kiện đưa đất đai vào sử dụng bền vững để mang
lại lợi ích cao nhất, thực hiện đồng thời 2 chức năng: điều chỉnh các mối quan
hệ đất đai và tổ chức sử dụng đất như tư liệu sản xuất đặc biệt với mục đích
nâng cao hiệu quả sản xuất của xã hội kết hợp bảo vệ đất và môi trường.


11
Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có ý nghĩa đặc biệt quan trọng
không chỉ cho trước mắt mà cả lâu dài. Căn cứ vào đặc điểm điều kiện tự nhiên,
phương hướng, nhiệm vụ và mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của mỗi vùng lãnh
thổ, quy hoạch sử dụng đất được tiến hành nhằm định hướng cho các cấp, các
ngành trên địa bàn lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết cho mình; xác lập sự ổn
định về mặt pháp lý cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai; làm cơ sở để tiến
hành giao cấp đất và đầu tư để phát triển sản xuất, đảm bảo an ninh lương thực,
phục vụ các nhu cầu dân sinh, văn hóa - xã hội.
Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất còn là biện pháp hữu hiệu của Nhà
nước nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất đai, hạn chế sự chồng chéo gây lãng
phí đất đai, tránh tình trạng chuyển mục đích tuỳ tiện, làm giảm sút nghiêm
trọng quỹ đất nông lâm nghiệp. Ngăn chặn các hiện tượng tiêu cực, tranh chấp,
lấn chiếm huỷ hoại đất, phá vỡ sự cân bằng sinh thái, gây ô nhiễm môi trường
dẫn đến những tổn thất hoặc kìm hãm sản xuất, phát triển kinh tế - xã hội và
các hậu quả khó lường về tình hình bất ổn định chính trị, an ninh quốc phòng ở
từng địa phương, đặc biệt là trong giai đoạn chuyển sang kinh tế thị trường.

Dự kiến đưa
vào sử dụng

Quy hoạch sử
dụng đất


Thu hồi đất bắt buộc được Nhà nước Australia tiến hành khi Nhà nước
có nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích công cộng và các mục đích khác,
thông thường Nhà nước có được đất đai thông qua đàm phán.
Trình tự thu hồi đất bắt buộc được thực hiện như sau: Nhà nước gửi cho
các chủ đất một văn bản trong đó nêu rõ mục tiêu thu hồi đất vì các mục đích
công cộng. Văn bản này gồm các nội dung chính như cơ quan muốn thu hồi đất
miêu tả chi tiết mảnh đất, mục đích sử dụng đất sau khi thu hồi và các giải thích
vì sao mảnh đất đó phù hợp với mục tiêu công cộng đó. Chủ sở hữu mảnh đất
có thể yêu cầu Bộ trưởng Bộ Tài chính và Quản lý xem xét lại vấn đề thu hồi
đất. Nếu chủ sở hữu vẫn chưa hài lòng thì có thể tiếp tục yêu cầu Trọng tài
phúc thẩm hành chính phán xử. Trọng tài phúc thẩm hành chính không thể xem
xét tính đúng đắn về quyết định của Chính phủ nhưng có thể xem xét các vấn


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................. vi
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu ...................................................................................... 3
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn....................................................................... 3
3.1. Ý nghĩa khoa học ....................................................................................... 3
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ........................................................................................ 3
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................ 4
1.1. Cơ sở khoa học và tính pháp lý của phát triển quỹ đất .............................. 4

Tập đoàn Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc được thành lập vào tháng 10 năm
2009 trên cơ sở sáp nhập giữa Tập đoàn Đất đai (thành lập năm 1960) và Tập
đoàn Nhà (thành lập năm 1970) với mục tiêu ổn định đời sống, nhà ở của
người dân và sử dụng hiệu quả đất đai nhằm cải thiện chất lượng cuộc sống
người dân và thúc đẩy phát triển kinh tế quốc gia.
Nhiệm vụ: Thực hiện phát triển quỹ đất và kinh doanh bất động sản
thông qua việc xây dựng các khu đô thị, mạng lưới đô thị, khu công nghiệp,
phát triển hạ tầng, xây dựng hệ thống thông tin đất đai và địa lý; xây dựng, cải
tạo, kinh doanh nhà ở và cơ sở hạ tầng phục vụ khu dân cư.
Nguồn nhân lực: Hiện Tổng Công ty có 6.702 lao động, trong đó 3.855
kỹ sư (gồm: 1.209 kỹ sư xây dựng, 926 kiến trúc sư, 324 kỹ sư quy hoạch đô
thị, 187 kiến trúc sư cảnh quan, 439 kỹ sư điện và 770 kỹ sư khác)
Tập đoàn Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc có trụ sở chính tại thủ đô Seoul
và 15 chi nhánh tại các địa phương. Tập đoàn đã ký biên bản ghi nhớ hợp tác


15
với 18 tổ chức ở 12 quốc gia trong đó có Việt Nam. Từ năm 2006, Tập đoàn
đã phối hợp với KOICA (Cơ quan hợp tác Quốc tế Hàn Quốc) thực hiện 26
chương trình đào tạo chia sẻ kinh nghiệm với 385 đại biểu đến từ các quốc gia
với mục tiêu nhằm nâng cao khả năng hoạch định chính sách cho các cán bộ
trong phát triển nhà và khu đô thị thông qua việc chia sẻ kinh nghiệm, sự hiểu
biết của Hàn Quốc về lĩnh vực này.
Để thực hiện các dự án đô thị mới Tập đoàn Đất đai và nhà ở Hàn Quốc
xây dựng quy hoạch sử dụng đất, nghiên cứu tiền khả thi, giải phóng mặt
bằng, thiết kế quy hoạch chi tiết, lựa chọn nhà đầu tư, xây dựng hệ thống kết
cấu hạ tầng, nhà ở, khu thương mại, trường học và các điều kiện cần thiết cho
người dân. Do làm tốt từ khâu quy hoạch đến triển khai nên các khu đô thị do
Tập đoàn thực hiện rất đồng bộ, không bị chia cắt manh mún. Ngoài việc đầu
tư phát triển các đô thị mới, Tập đoàn Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc còn thực