ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia, là tài sản thuộc sở hữu
toàn dân đặt dưới sự quản lý thống nhất của Nhà nước. Bước sang nền kinh tế thị
trường, cùng với các quan hệ kinh tế xã hội khác, các quan hệ đất đai cũng phát triển
hết sức đa dạng, phức tạp, đòi hỏi pháp luật phải có cơ chế điều chỉnh phù hợp. Một
trong những vấn đề cần được quan tâm hàng đầu trong lĩnh vực đất đai hiện nay là
vấn đề các nghĩa vụ tài chính về đất và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Để tìm
hiểu sâu hơn về vấn đề này, em xin chọn một vụ việc cụ thể để tìm hiểu, nội dung
của vụ việc đó như sau: “Ông Khiên hiện đang sử dụng 2 diện tích đất cùng nằm
trên địa bàn huyện H và đều đã được xây dựng nhà ở, bao gồm: Một mảnh đất
rộng 80m2, được thừa kế từ cha mẹ năm 1977. Một mảnh đất có diện tích 85m2
do ông nhận chuyển nhượng vào năm 1987 (có hợp đồng chuyển nhượng với chủ
cũ). Năm 2016, 2 diện tích đất nói trên được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất. Hạn mức đất ở theo quy định của địa phương là 150m2. Hỏi:
1. Ông Khiên phải nộp những nghĩa vụ tài chính nào cho Nhà nước khi
làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các
tài sản khác gắn liền với đất hay không?
2. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với 2 thửa đất của ông Khiên
được tính như thế nào?”

GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ
I.VẤN ĐỀ 1: Ông Khiên phải nộp những nghĩa vụ tài chính nào cho Nhà nước
khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
các tài sản khác gắn liền với đất hay không?
Tại khoản 54 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP quy định vê việc sửa đổi,
bổ sung khoản 1 Điều 82 như sau:
“1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và
không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất
thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở




Trong tình huống trên, gia đình nhà ông Khiên hiện đang sử dụng 2 diện tích
đất cùng nằm trên địa bàn huyện H và đều đã được xây dựng nhà ở, bao gồm: một
mảnh đất được thừa kế từ cha mẹ năm 1977, một mảnh đất do ông nhận chuyển
nhượng vào năm 1987. Căn cứ vào khoản 1 Điều 107 Luật đất đai năm 2013, thì các
nghĩa vụ tài chính mà ông Khiên phải nộp cho Nhà nước khi làm thủ tục cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với
đất là: phí địa chính, tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ. Nếu như trong quá trình sử
dụng đất mà ông Khiên chưa nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp thì ông Khiên sẽ
phải nộp đầy đủ tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp trong suốt cả quá trình ông sử
dụng đất.
1.Tiền sử dụng đất mà ông Khiên phải nộp khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất
Tại điểm a khoản Điều 6 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định về việc thu
tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia
đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai
như sau:
“a) Trường hợp đất có nhà ở thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất
đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia
đình, cá nhân; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có) thì phải
nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b,
Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền
sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”
Trong hình trên, tổng diện tích đất mà ông Khiên sử dụng để xây dựng nhà ở
trên địa bàn huyện H là 165 m2, trong khi đó hạn mức đất ở theo quy định tại đại
phương là 150 m2. Do đó, căn cứ vào điểm a khoản Điều 6 Nghị định số
45/2014/NĐ-CP thì ông Khiên sẽ được miễn tiền sử dụng đất đối với 150 m2 mà
ông đang sử dụng trong hạn mức đất ở theo quy định tại địa phương, còn 15m2 vượt
hạn mức công nhận đất ở thì ông phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử

chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu
công trình xây dựng trước ngày Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của
Chính phủ quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất có hiệu lực thi hành (ngày 10/12/2009) mà có nhu
cầu cấp đổi giấy chứng nhận.
+ Miễn lệ phí cấp giấy chứng nhận đối với hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung
ương và các phường nội thành thuộc thành phố, thị xã trực thuộc tỉnh được cấp giấy
chứng nhận ở nông thôn thì không được miễn lệ phí cấp giấy chứng nhận….."
Trong tình huống trên, vì mảnh đất mà ông Khiên đang sử dụng để làm nhà ở
do đó nếu mảnh đất mà ông Khiên đang sử dụng nằm tại các quận thuộc thành phố


trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc
tỉnh, mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; tối đa không quá
50.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại, cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.
Nếu mảnh đất mà ông Khiên đang sử dụng ở nông thôn thì ông được miễn lệ phí cấp
giấy chứng nhận.
3.Lệ phí trước bạ chính mà ông Khiên phải nộp khi làm thủ tục cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất
Tại điểm a khoản 1 Điều 6 Nghị định số 140/2016/NĐ-CP quy định về giá
tính lệ phí trước bạ như sau: “a) Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại
Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành
theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.”
Tại khoản 1 Điều 7 Nghị định số 140/2016/NĐ-CP quy định về mức thu lệ phí
trước bạ theo tỷ lệ (%) như sau: “1. Nhà, đất mức thu là 0,5%.”
Trong tình huống trên, ông Khiên sẽ phải nộp lệ phí trước bạ với mức thu lệ
phí trước bạ nhà đất là 0,5% và giá tính lệ phí trước bạ là giá do Ủy ban nhân dân
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất

c) Đối với công trình xây dựng dưới mặt đất thì áp dụng hệ số phân bổ bằng 0,5 diện
tích đất xây dựng chia cho tổng diện tích công trình của các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân sử dụng.
3. Giá của 1m2 đất là giá đất theo mục đích sử dụng do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành
phố trực thuộc trung ương quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm, kể từ ngày
Luật này có hiệu lực thi hành”.
Như vậy, đối với trường hợp của ông Khiên, diện tích đất tính thuế là tổng
diện tích đất ở của ông Khiên, bao gồm hai mảnh đất đã xây dựng nhà ở, tức là
165m2. Giá của 1m2 đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất quy định
Tại khoản 1,2 Điều 7 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 quy
định về thuế suất như sau:
“1. Thuế suất đối với đất ở bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh áp dụng
theo biểu thuế luỹ tiến từng phần được quy định như sau:
Bậc
thuế
1
2
3

Diện tích đất tính thuế (m2)

Thuế suất (%)

Diện tích trong hạn mức
Phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức
Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức

0,03
0,07
0,15

2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.

2016.
TS Nguyễn Thị Nga, Hỏi đáp về luật đất đai 2013, Nxb. Tư pháp.
Luật đất đai 2013.
Nghị định số 01/2017/NĐ-CP
Nghị định số 45/2014/NĐ-CP
Nghị định số 140/2016/NĐ-CP
Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010
Thông tư số 02/2014/TT-BTC