ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------

----------

DƯƠNG THỊ LAN ANH

Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN XÃ PHÚC HÀ, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN,
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2014 - 2016

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính Môi trường

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khoá học

: 2013 - 2017



: Quản lý Tài nguyên

Khoá học

: 2013 - 2017

Giảng viên hướng dẫn : TS. Nguyễn Chí Hiểu

Thái Nguyên, năm 2017


i

LỜI CẢM ƠN
Qua quá trình thực tập vừa rồi tuy ngắn ngủi nhưng lại có ý nghĩa rất
lớn đối với em.Khoảng thời gian thực tập vừa qua giúp cho em được trải
nghiệm những gì đã học trên ghế nhà trường và học thêm nhiều điều mới lạ
quý báu ở thực tế. Giúp cho em tích lũy thêm kiến thức bổ ích giúp đỡ cho
công việc được giao sau này.
Được sự nhất trí của trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, khoa Quản
Lý Tài Nguyên, em đã thực tập tại xã Phúc Hà từ tháng 9/2016 đến tháng
12/2016 về đề tài “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Phúc
Hà, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 - 2016”.
Em xin gửi lời cám ơn chân thành và tri ân sâu sắc đối với các thầy cô
của trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, Khoa Quản lí Tài nguyên đã
truyền đạt kiến thức và tạo điều kiện thuận lợi cho em hoàn thành khóa luận
tốt nghiệp.
Đặc biệt em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến thầy giáo TS. Nguyễn
Chí Hiểu đã dành thời gian hướng dẫn, chỉ bảo em tận tình trong suốt quá



iii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 4.1. Mức độ các thủ tục về chuyển quyền sử dụng đất ......................... 50
Hình 4.2.Thời gian hoàn thành các thủ tục đăng ký các quyền ..................... 51
Hình 4.3. Mức độ hài lòng về thái độ, hành vi của cán bộ chuyên môn trong
khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương. .............................. 52


iv

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
HĐND

: Hội đồng nhân dân

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

QSD đất

: Quyền sử dụng đất

UBND

: Uỷ ban nhân dân


vi

Phần 3. ĐÔI TƯỢNG NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...23
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................... 23
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu .................................................................. 23
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ..................................................................... 23
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành.......................................................... 23
3.3. Nội dung nghiên cứu .......................................................................... 23
3.4. Phương pháp nghiên cứu .................................................................... 24
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu ....................................................... 24
3.4.2. Phương pháp xử lí số liệu ............................................................ 25
Phần 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................... 26
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất tại
xã Phúc Hà ................................................................................................ 26
4.1.1. Điều kiện tự nhiên........................................................................ 26
4.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội xã Phúc Hà ........................ 29
4.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn xã Phúc Hà .......... 32
4.1.3.1. Hiện trang sử dụng đất trên địa bàn xã Phúc Hà ........................ 32
4.1.3.2. Tình hình quản lý đất đai tại xã Phúc Hà ................................... 34
4.2. Đánh giá công tác chuyển quyền trên địa bàn xã Phúc Hà, giai đoạn
2014-2016 ................................................................................................. 35
4.2.1. Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất ................................ 35
4.2.2. Công tác chuyển đổi quyền sử dụng đất ....................................... 37
4.2.3. Công tác cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất ....................... 37
4.2.4. Công tác tặng cho quyền sử dụng đất ........................................... 38
4.2.5. Công tác thừa kế quyền sử dụng đất............................................. 41
4.2.6. Công tác thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất ........................ 43
4.2.7. Công tác góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất ......................... 43



phát triển. Luật Đất đai 2003 ra đời nhằm khắc phục những tồn tại của Luật
đất đai 1993. Vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất được quy định cụ thể, chặt
chẽ hơn Luật Đất đai 1993 cả về số hình thức chuyển quyền (thêm 3 hình thức
chuyển quyền sử dụng đất là tặng cho, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị quyền
sử dụng đất). Song, nền kinh tế ngày càng phát triển kéo theo các hoạt động
trong lĩnh vực đất đai ngày càng sôi động và đa dạng hơn mà luật đất đai 2003
bộc lộ nhiều điểm không phù hợp. Sự ra đời của luật đất đai 2013 giúp khắc
phục những hạn chế của luật đất đai 2003. Theo luật Đất đai 2013 có 7 hình
thức đó là: chuyển đổi quyền sử dụng, chuyển nhượng, cho thuê (cho thuê
lại), tặng cho, thừa kế, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, góp vốn bằng giá trị
quyền sử dụng đất.


2
Xã Phúc Hà là một xã thuộc thành phố Thái Nguyên theo nhịp phát trển
của kinh tế và xã hội thì lĩnh vực đất đai cũng trở thành một trong những lĩnh
vực quan trọng cho sự phát triển của đất nước. Trong những năm qua, các vấn
đề liên quan đến đất đai đã được xã quan tâm tuy nhiên việc thực hiện quyền
và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản
lý và sử dụng đất đai đã đạt được nhiều thành tích đáng kể song vẫn gặp nhiều
khó khăn nhất định trong quá trình thực hiện Luật Đất đai.
Xuất phát từ vấn đề trên, được sự nhất trí của ban giám hiệu trường Đại
học Nông Lâm Thái Nguyên, khoa Quản lý Tài nguyên, dưới sự hướng dẫn
của thầy giáo TS. NGUYỄN CHÍ HIỂU, em xin tiến hành nghiên cứu đề tài:
“Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Phúc Hà,
thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên, giai đoạn 2014-2016”.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1. Mục tiêu tổng quát của đề tài
Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Phúc Hà,
thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên, giai đoạn 2014-2016 nhằm xác

2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài
- Luật đất đai 2003 ngày 26/11/2003
- Luật đất đai 2013, ngày 01/7/2014
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15/05/2014 nghị định
quy định chi tiết thi hành một số điều luật đất đai.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về thi
hành Luật Đất đai.
- Nghị định số 79/NĐ-CP của Chính phủ: Sửa đổi bổ sung một số điều
của Nghị định số 17/1999/NĐ/CP về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị
quyền sử dụng đất
- Quyết định số: 181/2003/QĐ-TTg Quyết định thủ tướng chính phủ về
việc ban hành Quy chế thực hiện cơ chế "một cửả tại cơ quan hành chính nhà
nước ở địa phương.
- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 của bộ tài nguyên
và môi trường quy định về hồ sơ giao đất cho thuê đất, chuyển mục đích sử
dụng đất, thu hồi đất gồm 15 điều.
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài
Công tác chuyển quyền sử dụng đất là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ
pháp luật đất đai.Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có
sự biến động do chuyển QSDĐ. Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự
thay đổi mối quan hệ đất đai rất toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có
giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử


5
dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo qui định của pháp luật dưới
các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế
QSDĐ. Các quyền này được nêu tại Điều 73 Luật Đất đai 1993. Đến Luật Đất
đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển QSDĐ của

2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Ngày nay, QSDĐ trở lên quan trọng, người dân ý thức hơn về QSDĐ
của mình. Đất đai được công nhận là một loại hàng hóa nên thị trường về đất
đai càng trở lên sôi động do vậy đất đai muốn tham gia vào thị trường thì cần
phải đảm bảo được về mặt pháp lý. với việc thị trường bất động sản được hình
thành sẽ thúc đẩy nền kinh tế - xã hội hội phát triển, cho nên Nhà nước
khuyến khích người dân phát huy vai trò của mình, đảm bảo cho người dân
các quyền của họ.
Chuyển QSDĐ là một trong những quyền mà bất cứ người dân nào
cũng được hưởng. đây là nhu cầu thực tế phát sinh trong quá trình sử dụng
đất. chuyển QSDD mới được nhà nước công nhận nhưng trên thực chất những
hình thức này đã có từ lâu. pháp luật chưa thừa nhận cho nên người dân tự ý
thức thực hiện với nhau không thông qua pháp luật, chỉ đến khi phát sinh mâu
thuẫn giữa các chủ thể sử dụng đất chúng ta mới thấy được sự cần thiết của
các thủ tục chuyển quyền , người dân mới nhận thức được quyền làm chủ
quan trọng.
Trong quá trình phát triển xã Phúc Hà còn gặp nhiều khó khăn trong
công tác quản lý đất đai. Đa phần người dân sống lâu đời nên những hiểu biết
về đất đai còn nhiều hạn chế, các hộ chưa thấy được tầm quan trọng của tính
pháp lý đối với đất đai mà các hộ đang có. Còn rất nhiều hộ tự ý chuyển
QSDĐ cho nhau mà không thông qua pháp luật, chính vì vậy công tác quản lý
nhà nước về đất đai vẫ còn nhiều khó khăn.


7
Từ khi có luật đất đai 1993, luật đất đai 2003, luật đất đai 2013 đến
nay cùng với sự cố gắng trong công tác tuyên truyền pháp luật đến người
dân thì công tác quản lý có nhiều thay đổi khả quan hơn trước. Người dân ý
thức hơn về vấn đề QSDĐ và thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý về
chuyển QSDĐ. Đây là một trong những nội dung cần phải phát huy nhằm

- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương
chung về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển
QSDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí đo đạc.(Điều 102 Nghị định 181/2004/NĐ-CP) [4]
2.2.1.2 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức chuyển QSDĐ trong đó người
SDĐ chuyển giao đất và QSDĐ cho người được chuyển nhượng, còn người
được chuyển nhượng trả tiền cho người chuyển nhượng.
Luật đất đai 2013 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi khi đất có
đủ các điều kiện nêu ở Điều 188,Điều 192, Điều 194 Luật đất đai 2013.[1]
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trừ các trường hợp quy định tại điều 103 Nghị định
181/2004/NĐ-CP như sau:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận
tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép
chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển quyền sử dụng đất chuyên
trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá
nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp
không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên
trồng lúa nước.


9
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân
khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu
không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng

2.2.1.5. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế QSDD là việc người sử dụng đất khi chết đi để lại QSDĐ cho
người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng,
nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa
chính trị, xã hội.
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi nhà nước thu và nhận QSDĐ có giá trị và
cho phép người sử dụng đất được chuyển QSDĐ rộng rãi theo quy định của
pháp luật. Từ đó, QSDD được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người
sử dụng đất có quyền để thừa kế.
Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Bộ Luật Dân sự về
để thừa kế. Dưới đây là một vài quy định cơ bản về thừa kế.
Nguyên tắc chung:
- Nếu người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã mất mà không
tự thỏa thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di
chúc mà chia.
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì
chia theo di chúc.
- Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc
phần nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo quy
định của pháp luật


11
- Chia theo pháp luật là chia theo ba hàng thừa kế,người trong một hàng
được hưởng như nhau, chỉ khi không con người nào ở hàng trước thì những
người ở hàng sau mới được hưởng.
- Hàng 1 gồm: vợ, chồng,bố đẻ,bố nuôi,mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của
người đã chết.
- Hàng 2 gồm: ông nội,bà nội,ông ngoại,bà ngoại,anh ruột, chị ruột,em

Việc hợp tác này có thể xẩy ra giữa 2 người hay nhiều người đối tác và
rất linh động, các đói tác có thể góp đất, góp tiền, góp sức lao động, công cụ
máy móc... theo thỏa thuận.
Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển. Đồng thời,
các đối tác có thể phát huy các sứ mạnh riêng của mình, từ đó thành sức mạnh
tổng hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh
nói chung (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015)[3].
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.2.1. Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền
muốn thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất thì phải đảm bảo 4 điều
kiện quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013, Điều kiện thực hiện các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,
thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất được quy định
như sau:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và
trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật đất đai năm 2013;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.


13
Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm
2013, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền
thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có
đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 Luật
đất đai năm 2013.
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng

giao Đất có hiệu lực thi hành.
3. Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ
theo qui định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thức thuê đất
sang hình thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài
chính theo quy định của pháp luật.
4. Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trường
hợp được miễn nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật được xác định
từ khi có quyết định giao đất, ký hợp đồng thuê đất.
5. Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán
và cho thuê được chuyển nhượng QSDĐ thực hiện như sau: tổ chức kinh tế,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước
ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán
hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng QSDĐ đối với diện tích đất đã
hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp
dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép chuyển
nhượng QSDĐ sau khi đã hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần của


15
dự án đầu tư được xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng QSDĐdưới
hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở (Điều 101 Nghị định số
181/2004/NĐ-CP)[5].
2.2.2.3. Quy định về chuyển quyền sử dụng đất
Điều 1: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất bao gồm cả
đất có nhà và vật kiến trúc trên đó, khi chuyển quyền sử dụng đất theo quy
định của pháp luật phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, trừ những trường
hợp quy định tại Điều 2 của Luật này [1].

"Một cửa" là cơ chế giải quyết công việc của tổ chức, công dân thuộc
thẩm quyền của cơ quan hành chính nhà nước từ tiếp nhận yêu cầu, hồ sơ đến
trả lại kết quả thông qua một đầu mối là "bộ phận tiếp nhận và trả kết quả" tại
cơ quan hành chính nhà nước.[5]
Việc thực hiện cơ chế "một cửa" nhằm đạt được bước chuyển căn bản
trong quan hệ và thủ tục giải quyết công việc giữa cơ quan hành chính nhà
nước với tổ chức, công dân, giảm phiền hà cho tổ chức, công dân, chống tệ
quan liêu, tham nhũng, cửa quyền của cán bộ, công chức, nâng cao hiệu lực,
hiệu quả quản lý nhà nước.
Trình tự thực hiện chuyển quyền sử dụng đất thực hiện theo cơ chế 1
cửa tại xã, phường, thị trấn.[8]
- Bước 1: Người dân nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận hồ sơ tại UBND
xã.
- Bước 2: Cán bộ, công chức làm việc tại bộ phận tiếp nhận và trả kết
quả có trách nhiệm xem xét yêu cầu, hồ sơ của tổ chức, công dân:
- Bước 3: Tiếp nhận và viết giấy biên nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả
theo quy định. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ theo quy định thì hướng dẫn cụ thể để
tổ chức, công dân bổ sung, hoàn chỉnh.
- Bước 4: Trường hợp yêu cầu của tổ chức, công dân không thuộc
phạm vi giải quyết thì hướng dẫn để tổ chức, công dân đến cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền giải quyết.