BỘ GIÁO DỤC & ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ðẤT ðAI & BẤT ðỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ðỀ TÀI :

MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HUY
ðỘNG VỐN TRONG ðẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở
TÁI ðỊNH CƯ TRÊN ðỊA BÀN QUẬN 12,
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

:
:
:
:
:

VÕ THÀNH NHÂN
03135049
DH03TB
2003 – 2007
Quản Lý Thị Trường Bất ðộng Sản


Cô Ngô Thị Ngọc Hà – giảng viên Khoa Quản lý ðất ñai và Bất ñộng sản
ñã tận tình theo sát hướng dẫn, góp ý, sửa chữa những sai sót cũng như
ñộng viên em thực hiện luận văn ñể có ñược kết quả như ngày nay.
Ban giám ñốc, tập thể cán bộ nhân viên Ban Quản lý dự án khu vực quận
12 ñã tạo mọi ñiều kiện thuận lợi cho em thực tập và thực hiện tốt ñề tài.
Hơn hết em muốn bày tỏ lòng biết ơn ñến anh Trần Quốc Chương, tổ
trưởng Tổ Kế hoạch – Ban Quản lý dự án khu vực quận 12 ñã chỉ dẫn,
giúp ñỡ em rất nhiều trong khoảng thời gian thực tập tại cơ quan.
Ban lãnh ñạo, cán bộ các phòng ban: Ban Bồi thường – Giải phóng mặt
bằng quận 12, Phòng Quản lý ñô thị, Phòng Tài chính – Kế hoạch, Phòng
Tài nguyên – Môi trường, Phòng Thống kê . . . quận 12 ñã nhiệt tình giúp
ñỡ, cung cấp tài liệu, số liệu giúp em hoàn tất luận văn.
Do thời gian và nguồn lực có hạn nên ñề tài không tránh khỏi những thiếu
sót, em rất mong quý thầy cô góp ý ñể luận văn ñược tốt hơn. Những kinh nghiệm
tích luỹ này sẽ là hành trang quý báu cho em trên bước ñường sự nghiệp sau này.
Võ Thành Nhân

i


TÓM TẮT
Sinh viên Võ Thành Nhân, ngành Quản lý thị trường bất ñộng sản, Khoa Quản lý
ðất ñai & Bất ñộng sản, Trường ðại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
ðề tài thực hiện “Một số giải pháp nâng cao hiệu quả huy ñộng vốn trong
ñầu tư xây dựng nhà ở tái ñịnh cư trên ñịa bàn quận 12, thành phố Hồ Chí Minh”
Giáo viên hướng dẫn: CN. Ngô Thị Ngọc Hà, Bộ môn Kinh tế ñất & Bất ñộng sản,
Khoa Quản lý ðất ñai & Bất ñộng sản, Trường ðại học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Quận 12, thành phố Hồ Chí Minh là ñịa bàn có tốc ñộ ñô thị hoá diễn ra khá
nhanh, cùng tỷ lệ tăng cơ học của dân số cao do chính sách giãn dân, phát triển ra vùng
ven và ngoại thành của thành phố. Hiện tại việc giải quyết nhà ở cho các ñối tượng

...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................

BAN QUẢN LÝ DỰ ÁN KHU VỰC QUẬN 12
Ngày......tháng.......năm 2007

iii


DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
ODA

Tài trợ phát triển chính thức

FDI

ðầu tư trực tiếp nước ngoài

GDP


TA

Thới An

APð

An Phú ðông

DANH SÁCH CÁC BẢNG BIỂU
Bảng I.1 : Ba khu vực cung cấp nhà ở và mối quan hệ của chúng với nguồn vốn và sự
tuân thủ các quy tắc---------------------------------------------------------------- 16
Bảng I.2 : Biểu ñồ giá trị sản lượng kinh tế quận 12 năm 2001 – 2005 ---------------- 19
Bảng I.3 : Biểu ñồ cơ cấu kinh tế quận 12 năm 2005 ------------------------------------- 20
Bảng I.4 : Diện tích, dân số và mật ñộ dân số quận 12 năm 2006 ----------------------- 21
Bảng II.1 : Hiện trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà trên ñịa bàn
quận 12 ------------------------------------------------------------------------------ 23
Bảng II.2 : Cơ cấu nhà ở của quận 12 ------------------------------------------------------- 24
Bảng II.3 : Phụ lục bố trí tái ñịnh cư tại quận 12 ñến ngày 20 tháng 6 năm 2007 ---- 34

iv


MỤC LỤC
Lời Cảm Ơn----------------------------------------------------------------------------------i
Tóm Tắt ------------------------------------------------------------------------------------- ii
Nhận Xét Của Cơ Quan Thực Tập ---------------------------------------------------- iii
Danh Sách Các Chữ Viết Tắt----------------------------------------------------------- iv
Danh Sách Các Bảng Biểu ------------------------------------------------------------- iv
ðẶT VẤN ðỀ --------------------------------------------------------------------- Trang 1

quận 12 ---------------------------------------------------------------------- 30
II.3-/ Thực trạng tình hình huy ñộng vốn ñể xây dựng nhà ở tái ñịnh cư trên
ñịa bàn quận 12 ----------------------------------------------------------------- 36
II.3.1-/ Các chương trình, dự án xây dựng nhà ở tái ñịnh cư trên ñịa bàn
quận 12 trong thời gian qua ---------------------------------------------- 36


II.3.2-/ Những ñặc ñiểm trong huy ñộng vốn ñể xây dựng nhà ở tái ñịnh
cư trên ñịa bàn quận 12 --------------------------------------------------- 37
II.3.3-/ Tình hình huy ñộng vốn ñể xây dựng nhà ở tái ñịnh cư trên ñịa
bàn quận 12 ----------------------------------------------------------------- 38
II.4-/ ðịnh hướng phát triển nhà ở tái ñịnh cư của quận 12 ñến năm 2020------------------------------------------------------------------------------------------ 40
II.4.1-/ Quan ñiểm và nguyên tắc phát triển ----------------------------------- 40
II.4.2-/ Mục tiêu phát triển nhà ở tái ñịnh cư của quận 12 ñến năm 2020 ------------------------------------------------------------------------------------------- 41
II.4.3-/ Ước tính nhu cầu vốn ñể ñầu tư cho việc xây dựng nhà ở tái ñịnh
cư trên ñịa bàn quận 12 ñến năm 2020 --------------------------------- 42
II.5-/ Kiến nghị các giải pháp nhằm ñẩy mạnh hiệu quả huy ñộng vốn
ñể xây dựng nhà ở tái ñịnh cư trên ñịa bàn quận 12, thành phố
Hồ Chí Minh ---------------------------------------------------------------------II.5.1-/ Các giải pháp tài chính -------------------------------------------------II.5.2-/ Các giải pháp về ñất ñai ------------------------------------------------II.5.3-/ Các giải pháp về quy hoạch và kiến trúc -----------------------------II.5.4-/ Các giải pháp về quản lý ------------------------------------------------

47
48
49
50
51

KẾT LUẬN ------------------------------------------------------------------------------ 52
TÀI LIỆU THAM KHẢO------------------------------------------------------------- 53
PHỤ LỤC--------------------------------------------------------------------------------- 55


thuộc diện tái ñịnh cư khi lập quy hoạch hoặc phê duyệt dự án ñầu tư . . .
Chính vì thế nhu cầu về vốn cho việc xây dựng nhà ở tái ñịnh cư ñang trở
thành vấn ñề cấp bách nhất ñặt ra cho chính quyền quận 12, ñây cũng là lý do ñể ñề
tài nghiên cứu “Một số giải pháp nâng cao hiệu quả huy ñộng vốn trong ñầu tư
xây dựng nhà ở tái ñịnh cư trên ñịa bàn quận 12, thành phố Hồ Chí Minh”
ñược tiến hành.
Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu
Mục tiêu
Mục tiêu nghiên cứu của ñề tài là tập trung làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn của
việc huy ñộng vốn ñể xây dựng nhà ở cho người thuộc diện tái ñịnh cư trên ñịa bàn
quận 12, trên cơ sở ñó ñề xuất những giải pháp cơ bản nhằm huy ñộng vốn có hiệu
quả hơn.
Nhiệm vụ
Cùng với mục tiêu ñặt ra như trên, nhiệm vụ của ñề tài là:
+ Hệ thống hóa những vấn ñề lý luận chung về vốn và những nhân tố ảnh hưởng
ñến việc huy ñộng vốn ñể xây dựng nhà ở cho người thuộc diện tái ñịnh cư trên ñịa
bàn quận 12.
Trang 1


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất ðộng Sản

SVTH: Võ Thành Nhân

+ Phân tích thực trạng huy ñộng vốn ñể xây dựng nhà ở tái ñịnh cư trên ñịa bàn
quận 12 trong những năm qua. ðánh giá khái quát những thuận lợi và khó khăn, phát
hiện những nguyên nhân cản trở quá trình huy ñộng vốn.
+ ðề xuất giải pháp cơ bản nhằm huy ñộng vốn có hiệu quả ñể xây dựng nhà ở
cho người thuộc diện tái ñịnh cư trện ñịa bàn Quận 12, thành phố Hồ Chí Minh.
ðối tượng nghiên cứu

Vốn là khái niệm chung của nền sản xuất hàng hoá, là ñiều kiện có tính quyết
ñịnh ñến sản xuất và lưu thông, do ñó vốn là một trong những yếu tố quan trọng bậc
nhất ñối với quá trình tăng trưởng và phát triển kinh tế của mọi quốc gia.
Trong lịch sử phát triển kinh tế, khái niệm vốn ñã ñược các nhà kinh tế thuộc
nhiều trường phái kinh tế học tiếp cận và nghiên cứu dưới nhiều góc ñộ khác nhau:
+ Dưới góc ñộ tài chính - tiền tệ, trong ấn phẩm “Chú giải thuật ngữ kế toán Mỹ”,
tác giả Hồ Văn Mộc và ðiêu Quốc Tín cho rằng: vốn là “tổng số tiền biểu hiện nguồn
gốc hình thành của tài sản ñược ñầu tư trong kinh doanh ñể tạo ra thu nhập và lợi
tức”. [10, tr.29]
+ Dưới góc ñộ tài sản, cuốn “Dictionary of Economic” - Từ ñiển Kinh tế của
Penguin Reference, do Phạm ðăng Bình và Nguyễn Văn Lập dịch lại ñưa ra khái
niệm: “Vốn là những tài sản có khả năng tạo ra thu nhập và bản thân nó cũng ñược
cái khác tạo ra”.[8, tr.56]
+ Dưới góc ñộ yếu tố ñầu vào, trong tác phẩm “Lịch sử tư tưởng kinh tế”,
I.ð.Uñanxốp và F.I.Pôlianxki kết luận: Vốn là “một trong ba yếu tố ñầu vào phục vụ
cho sản xuất (lao ñộng, ñất ñai, vốn). Vốn bao gồm các sản phẩm lâu bền ñược chế
tạo ñể phục vụ sản xuất (tức là máy móc, công cụ, thiết bị, nhà cửa, kho dự trữ thành
phẩm hoặc bán thành phẩm)”. [9, tr.300]
+ Ở Việt Nam, cuốn “Từ ñiển tiếng Việt” của Viện Ngôn ngữ học cũng chỉ ra:
“Vốn là tiền của bỏ ra lúc ñầu, dùng trong sản xuất kinh doanh, nhằm mục tiêu sinh
lợi”.[7, tr.1126]
Luật ðầu tư của nước ta ñịnh nghĩa: Vốn ñầu tư là tiền (ñồng Việt Nam, ngoại tệ
tự do chuyển ñổi) và các tài sản hợp pháp khác ñể thực hiện các hoạt ñộng ñầu tư theo
hình thức ñầu tư trực tiếp hoặc ñầu tư gián tiếp. Theo ñó, tài sản hợp pháp gồm:
+ Cổ phần, cổ phiếu hoặc các giấy tờ có giá khác,
+ Trái phiếu, khoản nợ và các hình thức vay nợ khác,
+ Các quyền theo hợp ñồng, bao gồm cả hợp ñồng chìa khóa trao tay, hợp ñồng
xây dựng, hợp ñồng quản lý, hợp ñồng phân chia sản phẩm hoặc doanh thu,
+ Các quyền ñòi nợ và quyền có giá trị kinh tế theo hợp ñồng,
+ Công nghệ và quyền sở hữu trí tuệ, bao gồm cả nhãn hiệu thương mại, kiểu

hữu hình, tài sản vô hình và tài sản tài chính. Những tài sản này tham gia trực tiếp vào
quá trình sản xuất, tạo ra sản phẩm hàng hóa, dịch vụ ñồng thời tăng giá trị. Nói cách
khác, vốn là giá trị thực của tài sản hữu hình, tài sản vô hình và tài sản tài chính ñưa
vào ñầu tư ñể tạo ra sản phẩm hàng hóa, dịch vụ nhằm mục tiêu lợi nhuận.
+ Tài sản hữu hình: là những tài sản tồn tại dưới dạng cụ thể của vật chất, chúng
chính là sự cụ thể hóa năng lực sản xuất của một ñơn vị kinh tế cơ sở hay xét trên
phạm vi rộng lớn - toàn bộ nền kinh tế quốc dân, giữ vai trò quyết ñịnh tới hiệu quả
sản xuất - kinh doanh.
+ Tài sản vô hình: là những tài sản không tồn tại dưới dạng cụ thể của vật chất.
Nền kinh tế thị trường càng phát triển, giá trị tài sản vô hình càng trở nên quan trọng
trong cơ cấu vốn ñầu tư. Bởi lẽ, khi ñã huy ñộng ñược những tài sản vô hình vào phát
triển kinh tế, sử dụng chúng hợp lý sẽ ñem lại lợi nhuận, thậm chí là siêu lợi nhuận cho
các nhà ñầu tư.
+ Tài sản tài chính: bao gồm tiền mặt hay các chứng chỉ có giá trị (cổ phiếu, trái
phiếu, giấy ghi nợ . . .), có thể gọi chung là tiền. Tuy nhiên, không phải tất cả tiền ñều
là vốn. Tiền là hình thái cụ thể của vốn. Tiền ñược coi là vốn khi và chỉ khi tiền ñại
diện một lượng giá trị hàng hóa, dịch vụ hay tài sản nhất ñịnh, ñược ñưa vào lưu thông
hoặc tham gia trực tiếp vào sản xuất - kinh doanh ñể sinh lợi. Vì vậy, lượng tiền ñược
cất trữ hay tiêu dùng trong sinh hoạt hàng ngày, không có khả năng sinh lợi nhuận
không phải là vốn.
Trong nền kinh tế thị trường, hình thức vận ñộng của tiền với tư cách là vốn do
phương thức ñầu tư cụ thể quyết ñịnh. Thực tế, sự vận ñộng của vốn có 3 hình thức:
- T - H … SX … H’ - T’: ñây là hình thức vận ñộng của vốn trong các doanh
nghiệp sản xuất. Thực chất, ñó cũng chính là mô hình tái sản xuất xã hội nói chung.
- T - H - T’: ñây là hình thức vận ñộng của vốn trong các doanh nghiệp thương
mại - dịch vụ.
- T - T’: là hình thức vận ñộng của vốn trong các tổ chức tài chính trung gian.
Trang 4



phải bỏ ra một khoản chi phí (giá mua quyền sử dụng vốn) trả cho chủ sở hữu và nhận
về mình quyền sử dụng vốn. Nhờ có sự tách rời giữa quyền sở hữu vốn và quyền sử
dụng vốn mà khi sử dụng chúng trong hoạt ñộng ñầu tư, vốn không những không bị
“tan biến” giá trị và giá trị sử dụng mà còn bảo toàn, phát triển giá trị và giá trị sử
dụng của chúng.
Tất nhiên, ñể ñồng vốn phát sinh lợi nhuận (tăng giá trị), nó phải ñược ñặt trong
một môi trường cụ thể, có sự tương tác của các yếu tố thuộc môi trường kinh doanh.
Từ môi trường này nhà ñầu tư có thể lựa chọn kênh cung cấp vốn, cơ chế hoạt ñộng và
hình thức ñầu tư.
Thứ ba, vốn có mối quan hệ mật thiết với thời gian
Về vấn ñề này, theo Các Mác thì tiền chỉ ñược ñem nhượng lại với hai ñiều kiện
là nó sẽ quay trở về ñiểm xuất phát sau một kỳ hạn nhất ñịnh, và nó sẽ quay trở về
ñiểm ñó với tư cách là tư bản ñã thực hiện, nghĩa là sau khi ñã thực hiện ñược các giá
trị sử dụng của nó, thực hiện ñược các khả năng của nó là sản xuất ra giá trị thặng dư.
Như vậy, sau khi vốn trải qua chu kỳ vận ñộng trong một khoảng thời gian xác
ñịnh từ khi chuyển từ chủ sở hữu vốn sang nhà ñầu tư, nó quay về chủ sở hữu, với một
lượng giá trị lớn hơn. Lượng giá trị lớn hơn ñó là lợi tức của chủ sở hữu vốn hay lãi
suất phải trả của nhà ñầu tư khi sử dụng vốn. Mức lãi suất ñược tính bằng tỷ lệ phần
Trang 5


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất ðộng Sản

SVTH: Võ Thành Nhân

trăm so với lượng vốn khi chủ sở hữu vốn nhượng, bán quyền sử dụng vốn theo ñơn vị
thời gian (tháng, quý, năm . . .). Thông thường, thời gian vay vốn dài, số tiền ñể ñóng
lãi suất sẽ lớn và ngược lại, thời gian vay vốn ngắn, số tiền ñể ñóng lãi suất sẽ nhỏ hơn
(số tiền ñể ñóng lãi suất tỷ lệ thuận với thời gian vay). Do ñó, khi tiến hành hoạt ñộng
sản xuất - kinh doanh trong nền kinh tế thị trường, các nhà ñầu tư luôn chú trọng ñến

phẩm trí tuệ như: bằng phát minh, sáng chế, bản quyền, thương hiệu sản phẩm, uy tín
vị trí kinh doanh, chi phí ñào tạo nguồn nhân lực . . .
- Dựa vào thời gian sử dụng, vốn có 3 loại: vốn ngắn hạn, vốn trung hạn và vốn
dài hạn.
+ Vốn ngắn hạn là lượng giá trị ñược sử dụng ñể ñầu tư với thời hạn dưới 1 năm.
+ Vốn trung hạn là lượng giá trị ñược sử dụng ñể ñầu tư với thời hạn từ 1 năm
ñến dưới 5 năm.
+ Vốn dài hạn là lượng giá trị ñược sử dụng ñể ñầu tư với thời hạn từ 5 năm trở lên.
Trang 6


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất ðộng Sản

SVTH: Võ Thành Nhân

- Dựa vào chế ñộ sở hữu, vốn có hai loại: vốn chủ sở hữu (vốn tự có) và vốn vay
(huy ñộng từ bên ngoài).
+ Vốn chủ sở hữu là vốn thuộc quyền quản lý, sử dụng của một hoặc nhiều chủ
thể sở hữu. Chẳng hạn, vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp nhà nước ñược hình thành
trên cơ sở ngân sách nhà nước cấp và vốn tự bổ sung; vốn chủ sở hữu của công ty cổ
phần ñược hình thành thông qua huy ñộng vốn góp của cổ ñông; vốn chủ sở hữu của
công ty trách nhiệm hữu hạn ñược hình thành thông qua vốn góp của các thành viên
công ty . . .
+ Vốn vay là vốn huy ñộng ñược từ bên ngoài ñể bổ sung, làm tăng lượng vốn
của chủ thể kinh doanh, ñảm bảo tính liên tục và hiệu quả của quá trình sản xuất. Vốn
vay có thể huy ñộng từ: vay trong nước và vay ngoài nước. Trong xu thế hội nhập kinh
tế quốc tế, vay vốn ngoài nước ñể phát triển kinh tế không phải là công việc quá khó
ñối với các nước ñang phát triển và kém phát triển. Tuy nhiên, vấn ñề quan trọng là
quản lý và sử dụng vốn vay ngoài nước hiệu quả vẫn còn là vấn ñề nan giải ñối với các
nước nghèo và kém phát triển. Nền kinh tế thị trường càng phát triển, vốn vay sẽ càng



Ngành Quản Lý Thị Trường Bất ðộng Sản

SVTH: Võ Thành Nhân

Trong nền kinh tế mở, vốn ñầu tư phát triển của một chủ thể kinh tế ñược huy
ñộng từ hai nguồn lực tài chính là: nguồn vốn trong nước và nguồn vốn ngoài nước.
Tuy nhiên, ở những nước khác nhau sẽ có những quan ñiểm khác nhau trong huy ñộng
vốn: có những nước hoàn toàn dựa vào ngoại lực và ngược lại có những nước quyết
tâm phát huy nội lực, dựa vào “sức mình”; cũng có không ít nước kết hợp huy ñộng cả
hai nguồn vốn trong nước và ngoài nước ñể ñẩy mạnh phát triển kinh tế.
a-/ Nguồn vốn trong nước: là vốn hình thành từ nguồn tích lũy (tiết kiệm) nội bộ
của nền kinh tế quốc dân, dựa trên cơ sở hiệu quả sản xuất, là lao ñộng thặng dư của
người lao ñộng thuộc mọi thành phần kinh tế.
Nguồn vốn trong nước thể hiện sức mạnh nội lực của một quốc gia. Nguồn vốn
này có ưu ñiểm là ổn ñịnh, bền vững, chi phí thấp, giảm thiểu ñược rủi ro và hậu quả
xấu ñối với nền kinh tế do những tác ñộng từ bên ngoài. Nguồn vốn này phụ thuộc vào
các chính sách kinh tế như: chính sách cơ cấu các thành phần kinh tế, chính sách thuế,
chính sách lãi suất . . . Mặc dù, thời ñại ngày nay các dòng vốn nước ngoài ngày càng
trở nên ñặc biệt không thể thiếu ñược ñối với các nước ñang phát triển, nhưng nguồn
vốn trong nước vẫn giữ vai trò quyết ñịnh vì ñó là yếu tố bên trong ñảm bảo cho việc
xây dựng nền kinh tế ñộc lập, tự chủ; là tiền ñề ñể huy ñộng và sử dụng hiệu quả
nguồn vốn nước ngoài.
Vốn trong nước ñược hình thành từ vốn ngân sách nhà nước, vốn các doanh
nghiệp và vốn khu vực dân cư.
a.1-/ Vốn ngân sách nhà nước
Hình thành từ tiết kiệm của ngân sách nhà nước, là phần vốn dành ñể chi cho ñầu
tư phát triển thông qua cấp phát vốn trực tiếp (Nhà nước ñầu tư trực tiếp) và cung ứng
tín dụng nhà nước (Nhà nước ñầu tư gián tiếp), lấy từ thu ngân sách nhà nước, không

nghiệp còn cộng với khoản thu ñược từ khấu hao tài sản cố ñịnh.
Quy mô và tốc ñộ tăng trưởng của tiết kiệm doanh nghiệp phụ thuộc vào quy mô
và hiệu quả hoạt ñộng sản xuất - kinh doanh của doanh nghiệp và chính sách của Nhà
nước ñối với hoạt ñộng của doanh nghiệp, như chính sách thuế (thuế thu nhập doanh
nghiệp), chính sách khuyến khích ñầu tư và chính sách phân phối lợi nhuận của doanh
nghiệp. ðối với doanh nghiệp nhà nước, vấn ñề phân phối lợi nhuận còn chịu sự chi
phối bởi chính sách phân phối lợi nhuận của Nhà nước.
a.3-/ Vốn khu vực dân cư
Là khoản tiền thu nhập còn lại của các hộ gia ñình và ñoàn thể xã hội sau khi ñã
phân phối và sử dụng cho mục ñích tiêu dùng. Thu nhập của dân cư ñược hình thành
từ thu nhập trong kết quả lao ñộng ở lĩnh vực sản xuất và dịch vụ của các gia ñình. Tỷ
lệ tiết kiệm của dân cư có xu hướng tăng dần khi thu nhập của các hộ gia ñình tăng.
Quy mô nguồn vốn khu vực dân cư chịu ảnh hưởng bởi các nhân tố trực tiếp như: trình
ñộ phát triển kinh tế, thu nhập bình quân ñầu người, chính sách lãi suất, chính sách
thuế, sự ổn ñịnh kinh tế vĩ mô . . .
Trong nền kinh tế thị trường, tiết kiệm của dân cư là bộ phận chủ yếu và ngày
càng khẳng ñịnh ñược vị trí, tầm quan trọng của nó trong việc hình thành tổng nguồn
vốn ñầu tư phát triển của một quốc gia. Vốn từ khu vực dân cư có thể chuyển hoá
thành nguồn vốn cho ñầu tư thông qua các hình thức như: gửi tiết kiệm vào các tổ
chức tín dụng, mua chứng khoán trên thị trường tài chính, trực tiếp ñầu tư kinh doanh. . .
Ở Việt Nam, theo tính toán của các nhà kinh tế, khu vực hộ gia ñình và các tổ chức phi
lợi nhuận, bao gồm: cá thể, kinh tế hộ gia ñình, hiệp hội, các tổ chức xã hội khác . . .
phần tiết kiệm ñạt trên dưới 12% so với thu nhập cuối cùng.
Có thể nói, vốn khu vực dân cư giữ vị trí rất quan trọng trong hệ thống tài chính.
Chẳng hạn, nếu vốn ngân sách nhà nước không ñáp ứng ñược nhu cầu chi ñầu tư thì
buộc nhà nước phải tìm ñến nguồn vốn của khu vực này ñể thỏa mãn bằng cách phát
hành trái phiếu Chính phủ. Tương tự, ñối với khu vực tài chính doanh nghiệp cũng
vậy, khi phát sinh nhu cầu vốn ñể mở rộng ñầu tư kinh doanh, thông qua thị trường tài
chính các doanh nghiệp có thể huy ñộng nguồn vốn tiết kiệm khu vực dân cư bằng
nhiều hình thức rất phong phú, như phát hành cổ phiếu, trái phiếu, vay vốn từ các tổ

Vì thế, việc tranh thủ nguồn vốn bên ngoài là một nhân tố ñẩy nhanh thành công của
sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện ñại hóa ñất nước.
So với nguồn vốn trong nước, nguồn vốn nước ngoài có ưu thế là mang lại ngoại
tệ cho nền kinh tế. Tuy vậy, nguồn vốn trong nó lại luôn ẩn chứa những nhân tố tiềm
tàng gây bất ổn cho nền kinh tế, ñó là sự lệ thuộc, nguy cơ khủng hoảng nợ, sự tháo
chạy ñầu tư, sự gia tăng tiêu dùng và giảm tiết kiệm trong nước . . .
Như vậy, vấn ñề huy ñộng vốn nước ngoài ñặt ra những thử thách không nhỏ
trong chính sách huy ñộng vốn của các nền kinh tế ñang chuyển ñổi, ñó là: một mặt
phải ra sức huy ñộng vốn nước ngoài ñể ñáp ứng tối ña nhu cầu vốn cho công nghiệp
hóa, mặt khác phải kiểm soát chặt chẽ sự huy ñộng vốn nước ngoài ñể ngăn chặn
khủng hoảng. ðể vượt qua những thách thức ñó, ñòi hỏi nhà nước phải có những
phương thức huy ñộng vốn và sử dụng vốn nước ngoài phù hợp ñể ổn ñịnh hóa môi
trường kinh tế vĩ mô, tạo lập môi trường ñầu tư thuận lợi cho sự vận ñộng vốn nước
ngoài, ñiều chỉnh và lựa chọn các hình thức thu hút vốn sao cho có lợi cho nền kinh tế.
Vốn nước ngoài ñược huy ñộng thông qua các hình thức cơ bản sau:
b.1-/ Tài trợ phát triển chính thức (ODA)
ðây là nguồn vốn thuộc chương trình hợp tác phát triển do các chính phủ nước
ngoài hỗ trợ trực tiếp hoặc gián tiếp thông qua các tổ chức phi chính phủ cho một nước
tiếp nhận. Nguồn vốn ODA bao gồm viện trợ không hoàn lại, các khoản cho vay với
những ñiều kiện ưu ñãi về lãi suất, khối lượng vốn vay và thời hạn thanh toán, nhằm
vào hỗ trợ cán cân thanh toán, hỗ trợ các chương trình, dự án.
b.2-/ ðầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI)
ðây là nguồn vốn do nhà ñầu tư nước ngoài ñem vốn vào một nước ñể ñầu tư
trực tiếp bằng việc tạo ra những doanh nghiệp. Hiện nay, nguồn vốn FDI ñang trở
thành hình thức huy ñộng vốn phổ biến của nhiều nước ñang phát triển khi mà các
luồng dịch chuyển vốn từ các nước phát triển ñi tìm cơ hội ñầu tư ở nước ngoài ñể gia
tăng khai thác về lợi thế so sánh.
Khác với nguồn vốn ODA, FDI không chỉ ñơn thuần ñưa vốn ngoại tệ vào nước
sở tại, mà còn kèm theo chuyển giao công nghệ, trình ñộ quản lý tiên tiến và khả năng
tiếp cận thị trường thế giới, vì vậy việc tiếp nhận vốn FDI trở thành lợi thế hiển nhiên

cần vốn ñầu tư, bôi trơn cỗ máy kinh tế, làm cho nó hoạt ñộng trôi chảy.
ðể thực hiện luân chuyển vốn an toàn và hiệu quả, các trung gian tài chính phải
sử dụng hàng loạt công cụ của thị trường tài chính ngắn hạn. ðó là, công cụ chiết khấu
và công cụ mang lãi suất (chứng chỉ tiền gởi ngân hàng, các hợp ñồng mua lại, tín
phiếu kho bạc, trái phiếu ngắn hạn và tín phiếu ngân hàng . . .).
Trong nền kinh tế thị trường, các công cụ của chính sách tài chính trên thị trường
tài chính, nhất là công cụ ñem lại lãi suất thường ñược sử dụng linh hoạt, mềm dẻo và
nhạy cảm ñối với mọi biến ñộng của nền kinh tế trong nước và quốc tế.
Ở Việt Nam ta, từ khi ñổi mới ñến nay, các tổ chức trung gian tài chính ñã từng
bước ña dạng hóa. Qua ñó, các tổ chức này ñáp ứng ngày càng tốt hơn nhu cầu vốn
ñầu tư phát triển. Việc sử dụng các công cụ của thị trường tài chính ngắn hạn nhìn
chung có hiệu quả, tác ñộng tích cực ñến tiến trình ñẩy nhanh công nghiệp hóa, hiện
ñại hóa ñất nước. Tuy nhiên, nhìn tổng thể ñối với nền kinh tế ñang chuyển ñổi của
nước ta thì việc huy ñộng vốn thông qua trung gian tài chính vẫn còn hạn chế, hoạt
ñộng huy ñộng vốn qua kênh gián tiếp chủ yếu thông qua hệ thống ngân hàng, quỹ tín
dụng nhân dân.
b-/ Phương thức huy ñộng vốn trực tiếp
ðây là phương thức chuyển vốn từ nơi thừa vốn sang nơi thiếu vốn một cách trực
tiếp trên thị trường chứng khoán. Với thị trường chứng khoán, khi cần vốn các nhà sản
xuất có thể phát hành các chứng chỉ vay vốn (trái phiếu) hoặc chứng chỉ ñầu tư (cổ
phiếu) ñể huy ñộng vốn phục vụ mục tiêu sản xuất - kinh doanh ngay trên thị trường
chứng khoán mà không cần phải thông qua các tổ chức trung gian tài chính, hạn chế
Trang 11


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất ðộng Sản

SVTH: Võ Thành Nhân

ñược việc sử dụng công cụ thị trường tín dụng (không ñi vay ngân hàng) cũng không

thường chiếm tỷ trọng cao hơn. Nhưng theo ñà phát triển của nền kinh tế thị trường
theo ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước, phương thức huy ñộng
vốn trực tiếp sẽ sớm trở thành một kênh huy ñộng vốn quan trọng và có hiệu quả, ñáp
ứng yêu cầu ngày càng cao về vốn ñầu tư xây dựng.
I.1.2-/ Nhà ở
1-/ Khái niệm nhà ở: Nhà ở là nơi cư trú của con người, nơi con người tạo ra tái
sản xuất sức lao ñộng ñể tồn tại và phát triển.
2-/ ðặc ñiểm của nhà ở
a-/ Nhà ở là hàng hoá ñặc biệt: có thể nói nhà ở là tài sản, khi ñược ñăng ký và
ñem trao ñổi trên thị trường chúng trở thành hàng hoá và là hàng hoá bất ñộng sản.
Hàng hoá nhà ở có những ñặc tính ñặc biệt sau:
- Tính cố ñịnh: nhà ở luôn gắn liền với ñất ở một vị trí nhất ñịnh nên thị trường
nhà ở mang tính chất ñịa phương. Việc giao dịch mua bán phải bằng chứng từ. Giấy
Trang 12


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất ðộng Sản

SVTH: Võ Thành Nhân

chủ quyền, giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất . . . là cơ sở pháp lý ñể pháp luật bảo
hộ quyền sở hữu của công dân. Chỉ khi có chủ quyền nhà ở mới trở thành hàng hóa
tham gia vào thị trường bất ñộng sản.
- Giá trị lớn, là thành quả lao ñộng, là kết quả tích lũy của một giai ñoạn trong
một ñời người.
- Có quan hệ mật thiết và toàn diện với ñô thị và quy hoạch ñô thị, quy hoạch sử
dụng ñất; khi ñịnh giá một ngôi nhà, hay khi dự ñịnh xây mới một ngôi nhà ñều phải
xem xét các mối quan hệ này.
- Giống như ñất ñai, hàng hoá nhà ở mang hai thuộc tính: vật chất và xã hội. Do có
chứa thuộc tính xã hội nên thị trường về nhà ở cũng ñược Nhà nước quan tâm quản lý.

sống). Không chỉ ñơn thuần là nơi cư ngụ, tránh nắng che mưa, nhà ở còn là thế giới
riêng tư, là nơi sum họp, là tổ ấm của mỗi gia ñình, là nơi tạo ra chất lượng cuộc sống.
Nhiều nhu cầu trong cuộc sống ñược thoả mãn ngay tại nhà như nhu cầu làm việc,
Trang 13


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất ðộng Sản

SVTH: Võ Thành Nhân

nghỉ ngơi ñể tái phục hồi sức lao ñộng, giao tiếp, hưởng thụ văn hóa, giải trí . . . Có thể
nói, nhà ở là nơi con người thể hiện vai trò, vị trí của mình trong quan hệ xã hội. Môi
trường ở, ñiều kiện vi khí hậu, kiến trúc mỹ quan của tòa nhà, vẻ ñẹp và chất lượng
trang thiết bị nội thất có thể ñem lại hạnh phúc hoặc gây bất hạnh cho con người. Vì
vậy mà Gautama - nhà triết gia cổ ñã miêu tả chỗ ở là “gốc rễ của hạnh phúc”, “chúng
ta tạo ra nhà ở, nhưng sau ñó nhà ở lại tạo ra chúng ta”.
Những thập niên gần ñây, giải quyết chỗ ở là nỗ lực chung mang ý nghĩa chiến
lược trên phạm vi toàn cầu. Ủy ban ñịnh cư của Liên hiệp quốc tính toán rằng trên toàn
thế giới có trên 1 tỷ người ñang sống trong những căn nhà chật chội và hơn 100 triệu
người ñang chịu cảnh sống không nhà cửa. Tổ chức này ñã và ñang hành ñộng tích cực
ñể quyền có nhà ở phải ñược coi là quyền cơ bản của con người.
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, khi thu nhập của con người ngày càng
ñược tăng cao, kéo theo nhu cầu ñối với nhà ở ngày càng tăng, làm cho nhà ở có
những vai trò khác quan trọng hơn là chỗ ở. Nhà ở ñã trở thành mặt bằng trực tiếp sản
xuất kinh doanh, ñặc biệt như ở nước ta, hầu như tất cả những gia ñình có nhà trên phố
ñều dùng tầng trệt ñể kinh doanh buôn bán, làm trụ sở văn phòng . . . nhiều nhà ở khác
còn ñược kết hợp làm nơi sản xuất nhỏ, thủ công không ngây ô nhiễm.
Hơn nữa, do nhà ở có giá trị lớn nên nó còn là một tài sản bảo hiểm cho cuộc
sống con người. Việc có ñược ngôi nhà có thể tham gia vào thị trường bất ñộng sản trở
thành nguồn vốn ñể sản xuất kinh doanh, chuyển thành tiền ñể trang trải lúc khó khăn


Nhà ở còn tham gia vào thị trường bất ñộng sản với tư cách là một loại hàng hóa
ñặc biệt, có thể thế chấp ñể vay vốn, góp phần không nhỏ cho nguồn vốn ñầu tư phát
triển quốc gia.
Thị trường bất ñộng sản, từ lâu ñã ñóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế,
khoảng 1/3 ngân sách nhiều quốc gia có ñược là từ thị trường này, mà nhà ở là một
phần trong ñó. Cũng như ñất ñai, nhà ở là một trong những yếu tố quan trọng bậc nhất
cấu thành bất ñộng sản. Nhà ở tham gia vào thị trường bất ñộng sản như một loại hàng
hoá, cũng giao dịch, trao ñổi, mua bán tuy nhiên nhà ở không phải là một dạng hàng
hoá thông thường (ñã trình bày ở trên).
4-/ Các khu vực sản xuất nhà ở
Theo truyền thống, các nhà kinh tế học phân chia nền kinh tế thành hai khu vực nhà nước và tư nhân, dựa trên sở hữu vốn và ñất ñai của nhà nước hay tư nhân.
Từ những năm 60 của thế kỷ hai mươi, các nhà nghiên cứu chính sách nhà ở của
các nước thế giới thứ ba (Turner 1976) ñã phân chia lĩnh vực sản xuất nhà ở thành ba
khu vực: khu vực nhà nước, khu vực tư nhân và khu vực không chính thức. Sự phân
chia này thực tế không phải lúc nào cũng có thể phân ñịnh một cách rõ ràng.
a-/ Khu vực nhà nước
Chỉ những ñề án nhà ở ñược Chính phủ hoặc xí nghiệp, cơ quan nhà nước trực
tiếp xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách và nhà ở có nguồn gốc sở hữu khác ñược
chuyển thành sở hữu của nhà nước theo quy ñịnh của pháp luật. Khu vực này ñược
xem như tiêu ñiểm chính của chính sách nhà ở, vì ñó là khu vực mà Chính phủ có thể
kiểm soát trực tiếp. Nhà ở khu vực này chiếm tỷ lệ không lớn và phân bố không ñồng
ñều ở các ñô thị có quy mô và vị trí ñịa lý khác nhau: 22,1% cho khu vực thành thị, có
48,1% ở Hà Nội và 18,7% ở thành phố Hồ Chí Minh.
Các chỉ tiêu về số lượng và chất lượng nhà ở cộng cộng ở Việt Nam cũng thấp
hơn nhiều nước, ñơn vị tính của chúng ta thường dùng là chỉ tiêu diện tích sàn hoặc
diện tích bình quân ñầu người (m2/người), trong khi ñó ở các nước khác dùng ñơn vị
tính là căn hộ trên số gia ñình. Nhà ở do nhà nước cung cấp thường là loại ñược bao
cấp, với nguồn cung cấp có hạn mà nhu cầu lại rất lớn, nên ñôi khi không tránh khỏi
hiện tượng mất công bằng trong chính sách phân phối nhà ở.

chia theo nhiều cách phụ thuộc vào nhà ở ñược xây dựng ñể kinh doanh hay ñơn thuần
là ñể sử dụng.
Nhà ở trong khu vực không chính thức có vô số hình thức, tuỳ thuộc vào bối cảnh
kinh tế, xã hội và thiết chế ñặc thù của dân cư ñô thị. Trên thực tế, khu vực này góp
phần quan trọng trong việc gia tăng quỹ nhà ở. Mục tiêu trung tâm của việc hoạch ñịnh
chính sách nhà ở ñối với khu vực này là cần khuyến khích những mặc tích cực của nó,
ñồng thời cũng phải ñưa ra những ñịnh hướng giải quyết các vấn ñề liên quan như việc
xác ñịnh các tiêu chuẩn chất lượng và việc ñịnh giá cả, ñặc biệt ñối với khu trung tâm
và khu vực kinh doanh.
Ba khu vực trên ñược xem như sự chuyển hoá liên tục từ sự kiểm soát toàn bộ
của nhà nước về xây dựng nhà ở (hoàn toàn theo quy tắc và sử dụng vốn của nhà
nước) ở khu vực nhà nước ñến việc xây dựng nhà ở do tư nhân và các doanh nghiệp
xây dựng dưới sự ñiều tiết của nhà nước, và ñến nhà ở bất quy tắc ñược xây dựng bởi
các gia ñình và các nhà thầu nhỏ.
Bảng I.1 : Ba khu vực cung cấp nhà ở và mối quan hệ của chúng với nguồn vốn
và sự tuân thủ các quy tắc
Mức ñộ tuân thủ quy tắc
Theo quy tắc (chính quy)

Nguồn vốn
Khu vực nhà nước

Bất quy tắc (phi chính quy)

Khu vực tư nhân
Khu vực không chính thức

Bảng trên chỉ ra ñịnh nghĩa của ba khu vực này căn cứ vào nguồn vốn trong việc
xây dựng nhà ở và mức ñộ xây dựng tuân theo quy tắc. Mặc dù bảng này nhấn mạnh
sự kiểm soát hợp pháp của nhà nước về nhà ở trong quan hệ với sở hữu vốn như một

thông, ñiện, cấp - thoát nước, vệ sinh, môi trường, hệ thống mạng lưới công nghiệp và
thương mại tăng lên.
Tính chất cấp bách về vốn ñể ñầu tư xây dựng nhà ở của thành phố Hồ Chí Minh
nói chung và quận 12 nói riêng do những nhân tố sau ñây:
+ Thứ nhất, ñầu tư vốn bổ sung ñể ñáp ứng yêu cầu của tăng trưởng ñô thị và
phát triển các hộ gia ñình mới.
+ Thứ hai, ñầu tư vốn ñể di chuyển một số khu nhà ở, và hoàn thiện hạ tầng kỹ
thuật cơ bản.
+ Thứ ba, ñầu tư vốn ñể thay thế, sửa chữa, bảo trì nhà ở và hạ tầng kỹ thuật ñã
ñược sử dụng lâu năm, hiện ñang xuống cấp ñe dọa ñến an toàn cuộc sống của dân cư.
2-/ Vốn - yếu tố quyết ñịnh thúc ñẩy việc xây dựng nhà ở
Cũng giống như bất kỳ một ngành sản xuất vật chất nào, sự gia tăng nhanh tiết
kiệm ñể ñầu tư phát triển nhà ở sẽ thúc ñẩy nhanh quá trình ñô thị hóa, ñồng thời sẽ
thu hút các nguồn ñầu tư khác ñể phát triển kinh tế xã hội. Vì thế, vai trò của nhân tố
vốn ñối với phát triển nhà ở hiện nay là rất lớn, thể hiện ở chỗ: Vốn ñầu tư vào việc
xây dựng nhà ở ñồng thời với việc chỉnh trang các khu vực dân cư, hình thành các khu
dân cư mới và nó sẽ cải thiện ñiều kiện về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội ñồng thời
làm thay ñổi bộ mặt của ñô thị.
Kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội bao gồm: các công trình giao thông, hệ
thống ñiện, nước, cấp, thoát nước, công trình bưu chính viễn thông, các công trình
phúc lợi công cộng, công viên cây xanh, trường học, bệnh viện, các công trình văn hóa
xã hội. . . Hiện ñại hóa công trình hạ tầng kỹ thuật và xã hội sẽ góp phần tích cực vào
việc làm thay ñổi môi trường ñầu tư, thu hút các nguồn lực của xã hội, cải thiện môi
trường sống, nâng cao ñiều kiện sống của người dân , tăng thêm phúc lợi công cộng,
bảo ñảm an sinh xã hội.
Thiếu vốn ñầu tư sẽ ñồng nghĩa với việc các chương trình xây dựng nhà ở, chỉnh
trang ñô thị không thực hiện ñược.

Trang 17