ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHÍ THỊ HUYỀN
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI XÃ PHÚC THUẬN – THỊ XÃ PHỔ YÊN - TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2014 – 2016

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính môi trường

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khóa học

: 2013 - 2017

THÁI NGUYÊN – 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN


THÁI NGUYÊN – 2017


i

LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là một trong những giai đoạn quan trọng trong quá
trình đào tạo sinh viên của nhà trường. Đây là khoảng thời gian sinh viên
được tiếp cận thực tế, đồng thời củng cố những kiến thức đã được học trong
nhà trường. Được sự nhất trí của Ban giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm và
Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài
"Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Phúc Thuận - thị xã
Phổ Yên - tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 – 2016".
Để đạt được kết quả như ngày hôm nay là do sự giúp đỡ của Ban giám hiệu
Trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài
Nguyên, các thầy cô giáo trong khoa đặc biệt là thầy PGS.TS Nguyễn Thế Hùng.
Em xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới Ban giám hiệu Trường Đại học
Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, các thầy cô
trong khoa. Đặc biệt em xin gửi lời cảm ơn trân trọng nhất tới thầy giáo hướng
dẫn PGS.TS Nguyễn Thế Hùng người đã tận tình hướng dẫn em trong suốt
quá trình nghiên cứu và hoàn thành khóa luận.
Ngoài ra, em xin gửi lời cảm ơn tới lãnh đạo UBND xã Phúc Thuận – thị
xã Phổ Yên – tỉnh Thái Nguyên cùng toàn thể cán bộ công chức, viên chức
đang làm việc tại UBND xã đã tạo điều kiện thuận lợi và giúp đỡ em rất nhiều
trong thời gian thực tập.
Do thời gian nghiên cứu và năng lực bản thân còn có hạn, đặc biệt là
kinh nghiệm thực tế còn hạn chế nên đề tài của em không tránh khỏi những
sai sót, em rất mong nhận được sự góp ý của các thầy, cô giáo và các bạn sinh
viên để khóa luận tốt nghiệp của em được hoàn thiện hơn.

Bảng 4.14: Sự hiểu biết của CBQL và người dân về thừa kế QSDĐ ............ 53
Bảng 4.15: Sự hiểu biết của người dân về thế chấp QSDĐ ........................... 54
Bảng 4.16: Sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân về góp vốn bằng giá
trị QSDĐ ...................................................................................... 55


iii

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 4.1: Biểu đồ thể hiện sự hiểu biết của cán bộ và người dân về các hình
thức chuyển quyền sử dụng đất .................................................................... 56


iv

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Ký hiệu viết tắt

Nguyên nghĩa

CBQL

Cán bộ quản lý

NSDĐ

Người sử dụng đất

SDĐ

MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN ..................................................................................................i
DANH MỤC CÁC BẢNG ............................................................................. ii
DANH MỤC CÁC HÌNH ............................................................................. iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................iv
MỤC LỤC ...................................................................................................... v
PHẦN 1: MỞ ĐẦU ........................................................................................ 1
1. Đặt vấn đề ................................................................................................... 1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................. 2
1.2.1. Mục tiêu tổng quát ................................................................................. 2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể ...................................................................................... 2
1.3. Ý nghĩa của đề tài ..................................................................................... 3
1.3.1.Ý nghĩa học tập và nghiên cứu khoa học ................................................ 3
1.3.2.Ý nghĩa thực tiễn .................................................................................... 3
PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ................................... 4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài ......................................................................... 4
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài......................................................................... 4
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài.......................................................................... 5
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài....................................................................... 6
2.1.4. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ............................................... 7
2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất............................. 12
2.2.1. Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất .............. 12
2.2.2. Thời điểm được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất ......... 12
2.2.3. Một số quy định về nhận chuyển quyền ............................................... 13
2.2.4. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo cơ
chế một cửa tại xã, phường, thị trấn............................................................... 15


vi



4.1.1. Điều kiện tự nhiên của xã Phúc Thuận................................................. 28
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội .................................................................... 29
4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, môi trường của
xã Phúc Thuận............................................................................................... 31
4.2. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai tại xã Phúc Thuận ......... 35
4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất đai ................................................................... 35
4.2.2. Tình hình quản lý đất đai ..................................................................... 37
4.3. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất theo các hình thức chuyển
quyền trên địa bàn xã .................................................................................... 38
4.3.1 Đánh giá công tác chuyển đổi quyền sử dụng đất tại xã Phúc Thuận giai
đoạn 2014 – 2016 .......................................................................................... 38
4.3.2. Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên xã Phúc
Thuận giai đoạn 2014 -2016 .......................................................................... 39
4.3.3 Đánh giá công tác cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất tại xã Phúc
Thuận giai đoạn 2014 - 2016 ......................................................................... 40
4.3.4. Đánh giá công tác tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Phúc
Thuận 2014 – 2016........................................................................................ 41
4.3.5. Đánh giá công tác để thừa kế quyền sử dụng đất tại xã Phúc Thuận giai
đoạn 2014 – 2016 .......................................................................................... 42
4.3.6. Đánh giá công tác thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tạị xã Phúc
Thuận giai đoạn 2014 – 2016 ........................................................................ 44
4.3.7. Đánh giá công tác góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất tại xã Phúc
Thuận giai đoạn 2014 – 2016 ........................................................................ 45
4.3.8. Tổng hợp và đánh giá kết quả thực hiện các hình thức chuyển QSDĐ
trên địa bàn xã Phúc Thuận giai đoạn 2014 – 2016........................................ 46
4.4. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Phúc Thuận về
chuyển quyền sử dụng đất ............................................................................. 48



trường phát triển mạnh, quá trình đô thị hóa diễn ra trên quy mô toàn cầu gây
ra những lo ngại như: bùng nổ dân số, hiện tượng ô nhiễm môi trường, mất
cân bằng trong cơ cấu sử dụng đất trong khi quỹ đất có hạn thì việc sử dụng
đất như thế nào là một bài toán khó. Tất cả những trở ngại đó là áp lực nặng
nề đặt lên vai các nhà quản lý đất đai.
Ý thức được tầm quan trọng của đất đai, nhà nước ta đã sớm ban hành
và hoàn thiện các văn bản pháp luật để quản lý tài nguyên quý giá này. Mới
đây nhất là Luật đất đai 2013. Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những
nội dung cơ bản được đề cập đến trong Luật đất đai, nó được nhà nước công
nhận năm 1993, cho đến nay nó đã được bổ sung, hoàn chỉnh hơn để phục vụ
nhu cầu của người sử dụng đất.
Xã Phúc Thuận là một xã của thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên. Trong
những năm qua, đặc biệt là nhiều năm trở lại đây việc thực hiện quyền và
nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lý
và sử dụng đất đai đã đạt được nhiều thành tích đáng kể song vẫn gặp nhiều
khó khăn nhất định trong quá trình thực hiện Luật Đất đai. Do đó, để thấy
được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về Đất
đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của Nhà
nước và chủ sở hữu trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá


2

một cách khách quan trong những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra bài học
kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất.
Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh
giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Phúc Thuận - thị xã Phổ Yên
- tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 - 2016” để có cái nhìn đúng đắn về công
tác chuyển quyền sử dụng đất, phát huy điểm mạnh và khắc phục điểm yếu
trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn xã Phúc Thuận trong

trong công tác chuyển quyền sử dụng đất, phối hợp với cơ quan ban ngành
làm tốt hơn nữa công tác này, thúc đẩy việc giải quyết chuyển quyền sử dụng
đất theo đúng pháp luật.


4

PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài
- Luật Đất đai 2013 được thông qua kì họp thứ 6 ngày 09/12/2013, có
hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/07/2014.
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định chi
tiết thi hành một số điều Luật Đất đai 2013.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15/05/2014 quy
định về giá đất.
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15/05/2014 quy
định về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15/05/2014 quy
định về thu tiền thuê đất thuê mặt nước.
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15/05/2014 quy
định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư số 23/2014/TT - BTNMT ngày 29 tháng 08 năm 2014 về giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư số 24/2014/TT - BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 quy
định về hồ sơ địa chính.
- Thông tư số 25/2014/TT - BTNMT ngày 07 tháng 08 năm 2014 quy
định về bản đồ địa chính.
- Thông tư 28/2014/TT - BTNMT ngày 2 tháng 6 năm 2014 quy định về

hình thức tặng cho QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh giá trị QSDĐ và thủ tục cũng
như nhiều vấn đề khác có liên quan.


6

Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất
nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép
chuyển QSDĐ trong 3 trường hợp sau:
+ Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp.
+ Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển
quyền sử dụng.
+ Đất đang có tranh chấp.
Đến luật Đất đai 2013, Nhà nước vẫn mở rộng thời hạn giao đất nông
nghiệp và hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất; khắc phục hiệu quả việc
giao đất, cho thuê đất một cách tràn lan… Đây là những điểm mới nổi bật
trong Luật Đất đai 2013 bắt đầu có hiệu lực từ ngày 1/7/2014. Luật đã hoàn
chỉnh luật và chặt chẽ hơn gồm có 7 hình thức chuyển quyền, cụ thể là bỏ
hình thức bảo lãnh QSDĐ.
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam đang dần đổi mới với xu
thế hiện đại hóa đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày
càng sôi động. Vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng cũng như
công tác quản lý hành chính Nhà nước về đất đai là một yếu tố khách quan
nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu
ngày càng cao của người sử dụng cũng như toàn xã hội.
Phúc Thuận là một xã miền núi của thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên.
Theo địa giới hành chính, xã cách phường Ba Hàng 13 km về phía Tây Bắc,
phía Bắc giáp xã Phúc Tân (thị xã Phổ Yên) và xã Bình Sơn (TP Sông Công);
phía Đông giáp xã Minh Đức và phường Bắc Sơn (thị xã Phổ Yên); phía Nam

2007).[6]
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao
đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho
QSDĐ hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đó


8

cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng một xã, phường, thị trấn để thuận
tiện cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc
chuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ ( Điều 190, Luật đất đai 2013).[3]
2.1.4.2. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ biến nhất của việc chuyển
QSDĐ. Nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong
trường hợp này người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một
khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được
QSDĐ và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.
Hiện nay, Luật Đất đai 2013 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi khi
đất có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Khoản 1, khoản 3, Điều 188 trừ các trường hợp
không được nhận chuyển nhượng được quy định tại Điều 191, Luật đất đai năm
2013[3] như sau:
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận
tặng cho QSDĐ đối với trường hợp mà Nhà nước không cho phép chuyển
nhượng, tặng cho QSDĐ.
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên
trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá
nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước.

của bộ Luật Dân sự về vấn đề thừa kế. Dưới đây là một vài quy định cơ bản
về thừa kế.
- Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã mất mà
không tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ
vào di chúc mà chia.


10

- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì
chia theo di chúc.
- Nếu không có di chúc thì hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần
nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật.
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một
hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì
những người ở hàng sau mới được hưởng.
+ Hàng 1 gồm: Vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con
nuôi của người đã chết.
+ Hàng 2 gồm: Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,
em ruột của người đã chết.
+ Hàng 3 gồm: Cụ nội, cụ ngoại của người chết, bác ruột, chú ruột, cậu
ruột, cô ruột, dì ruột của người chết, cháu ruột của người chết mà người chết
là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột.[5]
2.1.4.5. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất.
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền QSDĐ cho người khác
theo quan hệ tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào. Nó
thường diễn ra theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài
quan hệ này.
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới
nhưng trước đây không có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ

đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó thành sức mạnh
tổng hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh
nói chung (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007).[6]


12

2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.1. Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
Khi nguời sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền
muốn thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất thì phải đảm bảo 4 điều
kiện quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013[3] như sau:
1. Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
2. Đất không có tranh chấp;
3. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
4. Trong thời hạn sử dụng đất;
2.2.2. Thời điểm được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình
được quy định tại Điều 168 Luật đất đai 2013[3]:
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho
thuê và cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có
Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông
nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao
đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử
dụng đất được thực hiện quyền khi có giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính
hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính
trước khi thực hiện các quyền.

tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận quyền sử dụng
đất ở thong qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở
gắn liền với quyền được sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở
trong các dự án phát triển nhà ở;


14

e) Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử
dụng đất thông qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
g) Tổ chức hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cở sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông
qua việc Nhà nước giao đất, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận
quyền sử dụng đất thong qua việc nhà nước giao đất để thực hiện các dự án
đầu tư xây dụng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
h) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia
đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn
dầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhận
quyền sử dụng đất thong qua việc nhà nước cho thuê đất;
i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được
nhận quyền sử dụng đất thong qua việc được nhà nước công nhạn quyền sử
dụng đất đối với đất đang được sử dụng ổn định;
k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất
theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được ủy ban nhân dân cấp có
thẩm quyền công nhận; thoả thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết
định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai,
khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của tòa án nhân dân,
quyết định thi hành án của cơ quant hi hành án đã được thi hành; văn bản
công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; văn bản

+ UBND xã đưa ra phương án chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp chung
cho toàn xã, phường, thị trấn và gửi phương án đến Phòng Tài Nguyên và
Môi trường huyện (thị xã);
+ Phòng Tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra phương án
và chuẩn bị hồ sơ địa chính; làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa