VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

PHẠM VĂN QUANG

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ
QUA THỰC TIỄN XÉT XỬ CỦA
TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI, 2017


VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

PHẠM VĂN QUANG

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ
QUA THỰC TIỄN XÉT XỬ CỦA
TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 60 38 01 07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

2.2. Thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
qua thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội ..................... 45
Chương 3. CÁC YÊU CẦU VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ
CHUNG CƯ TẠI TÒA ÁN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY............................ 63
3.1. Các yêu cầu cơ bản đối với việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua
bán chăn hộ chung cư tại Tòa án ở Việt Nam hiện nay .............................. 63
3.2. Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng
mua bán căn hộ chung cư tại Tòa án nhân dân ........................................... 71
KẾT LUẬN .................................................................................................... 79
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................... 81


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BLTTDS

Bộ luật Tố tụng dân sự

BLDS

Bộ luật Dân sự

LNƠ

Luật Nhà ở

LKDBĐS

Luật Kinh doanh Bất động sản

sư, bộ phận pháp chế, các chủ đầu tư thường lồng ghép các điều khoản có lợi
cho mình, bên mua chỉ có quyền chấp nhận hoặc không chấp nhận với các
điều khoản trong hợp đồng đó. Thị trường bất động sản hiện nay, nhu cầu về
nhà chung cư luôn lớn hơn số lượng nguồn cung nhà chung cư mà thị trường
cung cấp nên khách hàng càng ít sự lựa chọn. Muốn mua được nhà thì phải
chấp nhận các điều khoản và nhà đầu tư đưa ra. Đây cũng là nguyên nhân
quan trọng dẫn đến các tranh chấp mua bán căn hộ chung cư.
Là một trong những thành phố lớn nhất cả nước, Hà Nội là địa phương có
1


nguồn cung và có nhu cầu về nhà chung cư rất lớn. Điều đó thể hiện ở số lượng
giao dịch mua bán nhà chung cư là khá cao trong nhiều năm trở lại đây. Số
lượng giao dịch thành công nhưng cũng kéo theo số lượng tranh chấp ngày càng
nhiều, trong đó có những vụ việc đã và đang được đưa ra giải quyết tại tòa án.
Nguyên nhân của các tranh chấp này về cơ bản cũng chủ yếu là do sự không rõ
ràng của hợp đồng mua bán nhà chung cư cùng với những quy định chưa hoàn
toàn đầy đủ và hợp lý về mua bán nhà chung cư hiện nay ở Việt Nam.
Qua khảo sát thực tiễn cho thấy, đa số các vụ tranh chấp hiện nay
thường xảy ra tại giai đoạn tiền tố tụng, thông qua các hình thức thỏa thuận,
hòa giải giữa các bên. Trong một số trường hợp, vụ tranh chấp được thụ lý và
giải quyết bởi tòa án nhưng như một quy luật tất yếu, các vụ tranh chấp này
thường rất phức tạp và việc giải quyết cũng đặt ra nhiều khó khăn.
Từ thực tiễn nêu trên, tác giả đã quyết định lựa chọn vấn đề: “Giải
quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư qua thực tiễn xét
xử của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội” để làm đề tài nghiên cứu cho
luận văn tốt nghiệp thạc sĩ của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Cho đến nay, đã có một số công trình nghiên cứu khoa học đề cập tới
vấn đề mua bán căn hộ chung cư. Các công trình này cũng đã chỉ ra nhiều vấn

Mục đích của việc nghiên cứu đề tài là làm rõ một số vấn đề lý luận và
thực tiễn về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư của Tòa
án nhân dân thành phố Hà Nội, trên cơ sở đó, luận văn chỉ ra những hạn chế,
bất cập trong các quy định của pháp luật hiện hành về giải quyết tranh chấp
hợp đồng mua bán căn hộ chung cư để từ đó đề xuất các giải pháp nhằm hoàn
thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ở
Việt Nam hiện nay.
Để đạt được các mục đích nêu trên, tác giả xác định nhiệm vụ nghiên
cứu của luận văn là:
- Nghiên cứu các vấn đề lý luận cơ bản về giải quyết tranh chấp hợp
3


đồng mua bán căn hộ chung cư và pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư;
- Nghiên cứu thực trạng pháp luật hiện hành và thực tiễn giải quyết
tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ở Việt Nam hiện nay thông
qua thực tiễn tại Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội;
- Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp
hợp đồng mua bán căn hộ chung cư của tòa án nói chung và tòa án nhân dân
thành phố Hà Nội nói riêng.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài
Đối tượng nghiên cứu đề tài là những vấn đề lý luận về giải quyết tranh
chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư; các quy định pháp luật về hợp đồng
mua bán căn hộ chung cư và pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua
bán căn hộ chung cư tại Tòa án nhân dân; thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư tại tòa án nhân dân thành phố Hà Nội.
Phạm vi nghiên cứu của đề tài chỉ tập trung vào một số vấn đề lý luận
cơ bản về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bằng tòa
án cũng như thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết

quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ở Việt Nam.
7. Cơ cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung
luận văn được thiết kế gồm 3 chương như sau:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng
mua bán căn hộ chung cư.
Chương 2: Cơ sở pháp lý và thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng
mua bán căn hộ chung cư qua thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân thành phố
Hà Nội.
Chương 3: Yêu cầu và giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh
chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Tòa án ở Việt Nam hiện nay.
5


Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP
ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ
1.1. Khái niệm, đặc điểm và phân loại tranh chấp hợp đồng mua
bán căn hộ chung cư
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
1.1.1.1. Khái niệm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Để làm rõ khái niệm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, trước hết cần
làm rõ một số khái niệm cơ bản có tính chất tiền đề như: khái niệm căn hộ
chung cư, khái niệm hợp đồng mua bán tài sản (trong đó có bất động sản là
căn hộ chung cư).
Về khái niệm căn hộ chung cư.
Trong khoa học pháp lý hiện nay chưa có định nghĩa chính thức nào về
căn hộ chung cư mà chỉ có khái niệm về nhà chung cư. Thật vậy, theo quy
định tại Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở 2014, nhà chung cư được xác định là
“nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có

Nhà chung cư hạng B là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để
được phân hạng theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư số
31/2016/TT-BXD, đồng thời phải đạt tối thiểu 18 trên tổng số 20 tiêu chí (vị
trí, mật độ xây dựng, sảnh căn hộ, hành lang, diện tích căn hộ, phòng vệ sinh,
thang máy, chỗ để xe, cấp điện, cấp nước, thông tin liên lạc, phòng cháy chữa
cháy, thương mại, thể thao, sân chơi, y tế, giáo dục, chất lượng, quản lý vận
hành, bảo vệ an ninh) theo hướng dẫn tại phụ lục số 02 ban hành kèm theo
Thông tư này.
Nhà chung cư hạng C là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để
được phân hạng theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư số
Cách phân loại này được thể hiện tại Thông tư số 31/2016/TT-BXD ngày 30/12/21016 của Bộ Xây dựng về
việc phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư.
1

7


31/2016/TT-BXD nhưng không đạt đủ tiêu chí để công nhận hạng A và hạng
B theo quy định trên.
Thứ hai, nếu căn cứ vào nguồn gốc, mục đích đầu tư xây dựng căn hộ
chung cư thì có thể phân thành: (i) Căn hộ chung cư thương mại; (ii) Nhà ở xã
hội; và (iii) Căn hộ tập thể.
Thứ ba, nếu căn cứ vào đối tượng thụ hưởng, sử dụng căn hộ chung cư, có
thể phân chia thành: (i) Nhà ở công vụ (căn hộ chung cư công vụ); (ii) Nhà ở
để phục vụ tái định cư (căn hộ chung cư để phục vụ tái định cư); (iii) Căn hộ
chung cư thông thường.
Thứ tư, nếu căn cứ vào hiện trạng tài sản có thể phân chia thành: (i)
Căn hộ chung cư hình thành trong tương lai; (ii) Căn hộ chung cư có sẵn.
Về khái niệm hợp đồng mua bán tài sản.
Trong khoa học pháp lý và cả trong pháp luật thực định đều có những

sở hữu nhà và bàn giao nhà cho bên mua thì bên mua có quyền yêu cầu bàn
giao nhà, quyền sở hữu đối với tài sản đã mua theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Thứ ba, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là loại hợp đồng ưng thuận.
Tính chất này thể hiện ở chỗ, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có hiệu lực
kể từ thời điểm các bên đạt được sự đồng thuận ý chí về tất cả các điều khoản
chủ yếu của hợp đồng khi giao kết hợp đồng (trừ trường hợp các bên có thỏa
thuận khác về thời điểm phát sinh hiệu lực hoặc do pháp luật quy định riêng về
thời điểm có hiệu lực của loại hợp đồng này). Tính chất ưng thuận của hợp
đồng này cho thấy rằng, ngay từ khi hợp đồng có hiệu lực, đó là thời điểm phát
sinh quyền và nghĩa vụ cho các bên tham gia hợp đồng và không phụ thuộc vào
việc bàn giao nhà hay chưa bàn giao.
Thứ tư, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có đối tượng là căn hộ
chung cư thuộc nhà chung cư. Đây là đặc trưng để phân biệt với hợp đồng
mua bán nhà ở thông thường, trong đó đối tượng mua bán là nhà ở nói chung
(bao gồm: nhà làm trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người sở hữu
nhà; nhà chung cư – tức nhà có nhiều căn hộ tạo nên; căn hộ chung cư thuộc
khu nhà chung cư).
Đối với trường hợp mua bán căn hộ chung cư thuộc dự án đầu tư kinh
doanh bất động sản: Trước đây, theo quy định của Luật Nhà ở năm 2005 thì
9


hợp đồng mua bán thường thể hiện dưới hai dạng gồm: a) Hợp đồng giữa chủ
đầu tư với người mua ban đầu: Loại hợp đồng này thường được các bên ký
dưới dạng hợp đồng hứa bán, hứa mua; b) Hợp đồng mua bán giữa người mua
ban đầu và người mua lại: Hợp đồng này thường được các bên ký dưới dạng
hợp đồng ủy quyền có công chứng, tức người mua ban đầu ủy quyền cho
người mua lại thực hiện tiếp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án với
chủ đầu tư và nhận bàn giao căn hộ. Theo cách này, việc ký kết cả hai hợp
đồng như vậy đều không đảm bảo được quyền lợi của người mua và thường

mang theo tâm lý “cơ chế nó vậy, đâu phải riêng gì mình”. Các tranh chấp về
mua bán căn hộ chung cư cũng phần lớn từ đây mà ra.
1.1.2. Khái niệm, đặc điểm, nguyên nhân của tranh chấp hợp đồng
mua bán căn hộ chung cư
1.1.2.1. Khái niệm tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Theo Từ điển tiếng Việt, tranh chấp là “tranh giành nhau một cách
giằng co cái không rõ thuộc về bên nào, là sự đấu tranh giằng co khi có ý kiến
bất đồng, thường là trong vấn đề quyền lợi giữa hai bên”3.
Trong đời sống xã hội, có nhiều loại tranh chấp khác nhau trong đó
tranh chấp về hợp đồng là một loại tranh chấp cụ thể giữa các bên phát sinh từ
quan hệ hợp đồng. Tiếp cận ở góc độ pháp lý thì tranh chấp hợp đồng được
hiểu là những xung đột, bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên về việc giao kết,
thực hiện hoặc không thực hiện các quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng.
Trong quan hệ hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, chủ thể tham gia
quan hệ hợp đồng này chính là bên bán căn hộ và bên mua căn hộ. Xuất phát
từ khái niệm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư như đã phân tích ở trên, có
thể đưa ra khái niệm tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư như sau:
Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là sự mâu thuẫn, xung
đột về quyền và lợi ích giữa các bên có liên quan trong quá trình giao kết,
thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
3

Xem thêm: Từ điển tiếng Việt, NXB Khoa học Xã hội, trang 1313

11


Thực tế cho thấy, các tranh chấp này thường phát sinh do các nguyên
nhân chủ yếu như: việc giao nhận nhà không đúng tiến độ, không đảm bảo
chất lượng, không đảm bảo các quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng hoặc theo

và xâm hại lợi ích của nhau. Tuy nhiên, không phải hành vi phạm xâm hại lợi
ích nào của các bên cũng làm phát sinh tranh chấp mà thường chỉ những hành
vi phạm xâm hại dẫn đến xung đột về quyền, nghĩa vụ và lợi ích của các bên
trong việc thực hiện hợp đồng mua bán mới là căn cứ làm phát sinh tranh
chấp. Bản chất của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là công cụ pháp lý để
thỏa mãn nhu cầu giao dịch về tài sản giữa các bên liên quan nên nội dung
tranh chấp thường liên quan trực tiếp tới lợi ích của các bên như giao nhà
không đúng chủng loại, diện tích, việc thanh toán tiền không đúng tiến độ...
Ngoài ra, tranh hợp đồng mua bán căn hộ chung cư còn bị chi phối bởi các
yếu tố khác như: mục đích sinh lợi, thời cơ kinh doanh...
Thứ ba, về các phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư: Trên nguyên tắc, tranh chấp nói chung và tranh chấp hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư nói riêng luôn đòi hỏi phải được giải quyết
một cách công bằng, đảm bảo quyền lợi của các bên tham gia tranh chấp.
Ngoài ra, việc giải quyết tranh chấp còn có mục đích tuyên truyền, giáo dục ý
thức pháp luật cho tổ chức, công dân, góp phần hạn chế các vi phạm pháp luật
tương tự xảy ra trong tương lai và bảo đảm sự thượng tôn pháp luật, giữ gìn
kỷ cương xã hội.
Hiện nay, tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thường được
giải quyết bằng các phương thức chủ yếu như: thương lượng giữa các bên,
hòa giải qua trung gian, giải quyết bằng trọng tài và giải quyết bằng tòa án.
Về lý thuyết, mỗi phương thức giải quyết tranh chấp nói trên đều có những ưu
điểm và nhược điểm riêng nhưng đều có thể được các bên lựa chọn để tìm ra
phương thức giải quyết tranh chấp có lợi nhất cho các bên.
1.1.2.3. Các nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tranh chấp hợp đồng mua
bán căn hộ chung cư
13


Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là một hiện tượng xã

hại và tạo ra tranh chấp. Việc người mua có xu hướng thực hiện mua bán bất
động sản theo “tâm lý đám đông” mà không tìm hiểu kỹ tính pháp lý của dự án
đầu tư bất động sản cũng như căn hộ chung cư mà mình dự định mua nên đã
đối mặt với nguy cơ rủi ro khi thực hiện hợp đồng, dẫn đến tranh chấp. Ngoài
ra, một nguyên nhân chủ quan khác là bản thân người bán căn hộ chung cư
(bên chủ đầu tư trong mua bán căn hộ chung cư dự án) thường lợi dụng sự
thiếu hiểu biết của người mua nhà và sự “thiếu thốn, lỏng lẻo” của pháp luật để
cố ý đưa vào hợp đồng mẫu các điều khoản gây bất lợi cho người mua căn hộ,
dẫn đến tranh chấp giữa họ với người mua căn hộ. Việc người mua không có
cơ hội để thỏa thuận về các điều khoản của hợp đồng như đã nói ở trang 10,
mục 1.1.1.2 cũng là nguyên nhân quan trọng dẫn đến các tranh chấp. Cùng với
đó, tình trạng chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính và năng lực vận hành dự
án dẫn đến chậm tiến độ bàn giao nhà hoặc bàn giao với chất lượng kém cũng
là nguyên nhân chủ quan dẫn đến tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung
cư.
1.2. Khái luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư bằng tòa án
1.2.1. Khái niệm và đặc trưng của việc giải quyết tranh chấp hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư bằng tòa án
1.2.1.1. Quan niệm chung về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn
hộ chung cư bằng tòa án
Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bằng tòa án
là hoạt động có chủ đích, có ý chí của các chủ thể có liên quan nhằm xóa bỏ
các xung đột, bất đồng về quyền, lợi ích giữa các bên liên quan đến tranh
chấp.
Về lý thuyết, việc giải quyết tranh chấp hợp đồng vốn liên quan đến
quyền lợi tư hay lợi ích tư của các bên tranh chấp nên nguyên tắc chung là
Nhà nước chỉ can thiệp vào tranh chấp để giải quyết khi các bên có yêu cầu.
15




1.2.1.2. Đặc trưng của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư bằng tòa án
Như đã phân tích ở trên, giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn
hộ chung cư bằng tòa án là một hoạt động đặc biệt nhằm giải tỏa, chấm dứt
các xung đột, bất đồng giữa các bên tham gia hợp đồng mua bán căn hộ chung
cư và chủ thể khác có liên quan. Vì vậy, về lý thuyết có thể cho rằng hoạt
động này có những đặc trưng cơ bản sau đây:
Thứ nhất, về bản chất, việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư là việc phân định quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tranh
chấp - vốn dĩ là quyền lợi “tư” chứ không phải quyền lợi “công”. Do vậy, việc
giải quyết tranh chấp này như thế nào, chủ yếu do các bên tự quyết định và
pháp luật chỉ can thiệp ở mức độ nhất định nhằm bảo vệ trật tự công trước các
nguy cơ xâm hại từ phía tổ chức, cá nhân. Do bản chất của việc giải quyết
tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là sự phân chia quyền lợi tư
nên nhà nước luôn có xu hướng tôn trọng quyền tự định đoạt của các bên
tranh chấp, kể cả trong trường hợp tranh chấp đã được các bên đưa ra tòa án
để thụ lý giải quyết.
Thứ hai, đối tượng của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư chính là các tranh chấp về mua bán căn hộ chung cư. Đây là
loại tranh chấp rất phức tạp và thường khó giải quyết một cách thỏa đáng
trong thực tế vì thiếu các quy định pháp luật về nội dung cần thiết có liên
quan (được thể hiện trong các văn bản như: Bộ luật dân sự, Luật Nhà ở, Luật
kinh doanh bất động sản, luật bảo vệ người tiêu dùng...), hoặc các bằng chứng
được các bên đưa ra thường yếu về giá trị chứng cứ, hoặc chưa đầy đủ, chưa
đảm bảo tính thuyết phục để giải quyết tranh chấp.
Thứ ba, giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bằng
tòa án cũng được thực hiện trên cơ sở đảm bảo quyền tự định đoạt của đương
sự. Trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư,

18


1.2.3. Thẩm quyền, nguyên tắc và trình tự giải quyết tranh chấp hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư bằng Tòa án
Như đã đề cập ở phần trên, trong khuôn khổ của luận văn này, tác giả
chủ yếu tập trung vào việc phân tích phương thức giải quyết tranh chấp hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư bằng con đường tòa án. Vì thế, trong mục này,
khi phân tích vấn đề thẩm quyền, nguyên tắc và thủ tục giải quyết tranh chấp
hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, tác giả cũng chỉ tập trung vào các vấn đề
có liên quan trong phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn
hộ chung cư bằng tòa án.
1.2.3.1. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư bằng Tòa án
Về lý thuyết, thẩm quyền của tòa án là vấn đề rất phức tạp. Trong
khuôn khổ luận văn này, tác giả chủ yếu tập trung xem xét thẩm quyền của
tòa án theo ba phương diện: a) thẩm quyền của Tòa án theo loại việc; b) thẩm
quyền của Tòa án theo cấp xét xử; c) thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ.
Trước hết, về thẩm quyền của Tòa án theo loại việc.
Thẩm quyền theo loại việc được hiểu là thẩm quyền xét xử của tòa án
đối với các loại việc khác nhau theo quy định của pháp luật tố tụng. Thực tế
cho thấy rằng pháp luật ở nhiều nước hiện nay vẫn quy định rằng Tòa án có
thẩm quyền giải quyết đối với các tranh chấp về hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư, bất kể hợp đồng đó được giao kết giữa ai với ai. Tuy nhiên, nếu
phân tích rõ hơn thì có thể thấy rằng Tòa án sẽ có thẩm quyền giải quyết đối
với hai loại việc tranh chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán căn hộ chung cư:
Một là, các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được
giao kết giữa chủ đầu tư (bên bán) với tổ chức, cá nhân không phải là chủ thể
kinh doanh bất động sản và không nhằm mục đích kinh doanh; hai là, các
tranh chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được giao kết giữa

huyện nơi có căn hộ chung cư mua bán sẽ thực hiện quyền xét xử sơ thẩm vụ
án tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Tòa án cấp tỉnh nơi có căn
20