1

2

PHẦN MỞ ĐẦU

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận án
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận án là các nhân tố có ảnh hưởng đến giá bất động sản nhằm mục đích chuyển
nhượng, cho thuê hay tính thuế trên địa bàn thành phố Hà Nội.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi về nội dung.
+ Chính sách tài chính mà luận án nghiên cứu là chính sách tài chính đối với BĐS;
+ Nghiên cứu các nhân tố tác động đến giá BĐS trong việc thực hiện chính sách tài chính đối với BĐS.
Giá BĐS chịu tác động đồng thời của nhóm nhân tố bên trong, gắn liền với giá trị của BĐS và nhóm nhân tố
bên ngoài, gắn liền với quan hệ cung-cầu trên thị trường BĐS. Trong luận án này, tác giả chỉ tập trung
nghiên cứu các nhân tố tác động đến giá bất động sản thông qua nhóm nhân tố thuộc về giá trị - cơ sở của gá
cả BĐS đó.
4. Khung nghiên cứu và quy trình thực hiện của luận án
5. Những đóng góp mới của luận án
5.1. Những đóng góp về mặt lý luận
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận về các nhân tố ảnh hưởng đến giá BĐS thông qua giá trị BĐS được thẩm
định.
- Lựa chọn mô hình lý thuyết cơ sở và xây dựng mô hình nghiên cứu phù hợp với mục tiêu và đối tượng
nghiên cứu của luận án.
5.2. Những đóng góp về mặt thực tiễn
- Với việc nghiên cứu định tính (phỏng vấn sâu, nghiên cứu tình huống), luận án có thể giúp phát hiện ra một số
thành tố bổ sung liên quan tới điều kiện và đặc điểm của Việt Nam, cụ thể là Hà Nội, đặc biệt là trong bối cảnh thị
trường bất động sản cũng như yêu cầu phát triển đô thị của Hà Nội. Đó là nhóm nhân tố “Tính bền vững” của BĐS
và “Hình ảnh của chủ đầu tư BĐS”.
- Bổ sung một số nhân tố nhằm xây dựng mô hình nghiên cứu về các nhân tố tác động đến giá cả thông

đó, có các mục tiêu cụ thể về kinh tế như GDP tăng bình quân 12 - 13% giai đoạn 2011 - 2020 và tăng 9,5
- 10% giai đoạn 2021 - 2030; GDP bình quân đầu người năm 2030 đạt khoảng 16.000 - 17.000 USD, so
với mức 3660 USD năm 2015.
Để thực hiện các mục tiêu trên, Hà Nội đề ra rất nhiều giải pháp trong đó có giải pháp rất quan trọng và
cũng là lợi thế đặc biệt của Hà Nội so với các tỉnh thành phố khác đó là khai thác và phát triển quỹ đất đô
thị. Trong quyết định phê duyệt quy hoạch phát triển đô thị Hà Nội 2030 và tầm nhìn 2050, diện tích đất
chuyển đổi mục đích sang đất đô thị (đất phi nông nghiệp) là 92.000 ha. Đây là một quỹ đất rất lớn đối với
trung tâm kinh tế hàng đầu của cả nước. Vì vậy, việc khai thác nguồn lực tài chính từ quỹ đất này sẽ đóng
vai trò rất lớn trong việc thực hiện thành công chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của Hà Nội trong những
thập niên tới.
Trong thực tế, việc thực thi các chính sách tài chính đối với BĐS đều dựa trên vấn đề mấu chốt là xác
định chính xác giá BĐS. Tuy nhiên, trong thời gian qua, khi xác định giá đất để thực thi các chính sách tài
chính đối với BĐS, các cơ quan chức năng của Hà Nội chưa dựa trên sự phân tích một cách khoa học các
nhân tố tác động tới giá BĐS mà mới xác định chủ yếu mang tính ước lượng. Kết quả là giá BĐS không
đúng thực chất và không phù hợp với giá thực tế trên thị trường. Việc xác định đúng giá BĐS dựa trên sự
phân tích các nhân tố ảnh hưởng có ý nghĩa đặc biệt quan trọng và cấp cách. Trên tinh thần đó, việc lựa chọn
đề tài “Phân tích các nhân tố tác động đến giá bất động sản trong việc thực hiện chính sách tài chính nghiên cứu trên địa bàn thành phố Hà Nội” của nghiên cứu sinh là cần thiết cả về phương diện lý thuyết
và thực tiễn.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Luận án tập trung nghiên cứu cơ sở lý thuyết về giá trị và các thành tố của giá trị nhằm xây dựng mô hình các
thành tố giá trị bất động sản trong việc thực hiện chính sách tài chính. Trên cơ sở kiểm định mô hình nghiên cứu,
luận án đề xuất một số giải pháp nhằm xác định đúng đắn giá bất động sản với mục đích đảm bảo huy động nguồn
lực tài chính cho ngân sách thành phố Hà Nội.
Câu hỏi nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu sẽ đạt được thông qua việc tìm kiếm câu trả lời cho các câu hỏi nghiên cứu cụ thể
dưới đây:
- Một là: Các nhân tố ảnh hưởng đến giá BĐS thông qua giá trị “bên trong”: của BĐS là những nhân tố
nào? Những nhân tố cần bổ sung theo yêu cầu thực hiện chính sách tài chính gắn với bất động sản Hà Nội?
- Hai là: Các nhân tố tác động đến giá bất động sản thông qua giá trị phù hợp với điều kiện và đặc điểm
của thị trường bất động sản Hà Nội có thể được mô hình hóa như thế nào? Tầm quan trọng của các nhân tố

1.1.3. Những nghiên cứu về định giá BĐS trong việc thực hiện chính sách tài chính
1.1.4. Những nghiên cứu về xác định giá trị và định giá bất động sản cho mục đích tài chính
Có nhiều phương pháp khác nhau được sử dụng để thực hiện việc định giá bất động sản nhưng hầu hết
các nghiên cứu đều đề cập đến năm nhóm phương pháp cơ bản để xác định giá trị: (i) tiếp cận chi phí, (ii)
tiếp cận so sánh bán (hay tiếp cận so sánh trực tiếp), (iii) tiếp cận thu nhập, (iv) tiếp cận lợi nhuận và (v) tiếp
cận giá trị còn lại (residual approach) (Scarrett, 2008). Tuy nhiên, có một phương pháp định giá khác đạt
được hiệu quả đặc biệt trong suốt thời đại của công nghệ như hiện nay, đó là phương pháp hồi quy (Eboy và
Samat, 2014)).
Theo (Wyatt, 2013) để xác định giá trị bất động sản (đất ở đô thị) trong phương pháp định giá đầu tư
(investment appraisal), cần phải tính đến các nhân tố (các nguồn thông tin) như: (i) Cho thuê và tốc độ tăng
trưởng cho thuê; (ii) Tỷ lệ mục tiêu và hoàn trả; (iii) Thời kỳ nắm giữ và (iv) Giá trị còn lại.
Các thành phần thiết yếu của các mô hình định giá và xác định giá trị cho mục đích tài chính, cụ thể là
tính thuế tài sản là (Babawale, 2013):
- Cơ sở tính thuế (the tax base);
- Cơ sở định giá (the basis of valuation);
- Các phương pháp định giá (method of valuation);
- Tiếp cận định giá (approach to valuation); và
Điều chỉnh theo danh sách/thay đổi định giá (adjustments to valuation list/roll).

1.2. Tình hình nghiên cứu về các nhân tố tác động đến giá bất động sản trong việc thực hiện chính sách
tài chính tại Việt Nam
1.2.1. Những nghiên cứu về chính sách thuế bất động sản
Trong luận án của Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012), đã liệt kê một số tác giả có công trình nghiên cứu về chính
sách thuế bất động sản tại Việt Nam. Quách Đức Pháp (2002) với thuếtài sản áp dụng tại Việt Nam; Thái Bá
Cần (2004) nghiên cứu các giải pháp tài chính phát triển thị trường BĐS, trong đó đưa ra các giải pháp về giá
đất, đền bù, thu hồi đất và giải phóng mặt bằng. (Đàm Văn Huệ, 2006), (Nguyễn Văn Ninh, 2007) tập trung
chính vào đánh giá các sắc thuế liên quan đến BĐS hiện hành và đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện các sắc
thuế, phí và lệ phí liên quan đến BĐS. Nguyễn Hồng Thắng (2010) nghiên cứu về cải cách thuế Nhà, đất tại
Việt Nam và đưa ra khuyến nghị chính sách về cải cách thuế nhà, đất trên cơ sở tính thuế là giá trị thị trường
của đất và giá trị các công trình trên đất, ngoài ra thuế suất áp dụng được phân biệt từ thấp đến cao cho ba

thước, qui mô; (4)- Lợi thế giao thông; (5)- Lợi thế kinh doanh; (6)- Hạ tầng xã hội; (7)- Hạ tầng kỹ thuật; (8)Cảnh quan, môi trường; (9)- Phong thủy; (10)- Thời điểm giao dịch; (11)- Các điều kiện và tính chất giao dịch
trên thị trường; (12)- Qui hoạch.
1.3. Khoảng trống nghiên cứu và trọng tâm nghiên cứu của luận án
Kết quả nghiên cứu tổng quan cho thấy, có những nghiên cứu liên quan đến giá trị, giá cả bất động sản.
Tuy nhiên chưa có nghiên cứu nào, cả ở trong nước và quốc tế, chỉ tập trung về các nhân tố ảnh hưởng đến
giá trị bất động sản trong việc thực hiện chính sách tài chính. Nói cách khác, đã có một số công trình nghiên
cứu về bất động sản (thị trường, thuế, tài chính…) và định giá nhà ở (góc độ doanh nghiệp) nhưng chưa có


5

6

luận án nào nghiên cứu về các thành tố của giá trị bất động sản chuyển nhượng nhằm mục đích huy động
nguồn tài chính cho địa phương.
Tác giả dự định tập trung nghiên cứu về các nhân tố có tác động đến giá bất động sản trong việc thực hiện
chính sách tài chính đối với bất động sản, lấy lý thuyết định giá (hay thẩm định giá) làm nền tảng lý thuyết
cơ bản.
CHƯƠNG 2
CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG
ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG VIỆC THỰC HIỆN
CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN
2.1. Lý thuyết cơ bản về bất động sản
2.1.1. Khái niệm
Theo Bộ luật Dân sự năm 2015 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 107 có quy định “Bất
động sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với
đất đai, nhà, công trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật”. Một cách hiểu phổ biến về
BĐS là những tài sản vật chất không thể di dời được, và tồn tại ổn định lâu dài. Như vậy một tài sản được coi
là BĐS khi có các điều kiện sau: Là một yếu tố vật chất có ích cho con người; Được chiếm giữ bởi cá nhân
hoặc cộng đồng người; Có thể đo lường bằng giá trị nhất định; Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính

THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH VÀ PHÂN TÍCH ĐỊNH TÍNH CÁC NHÂN TỐ TÁC
ĐỘNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH TRÊN
ĐỊA BÀN HÀ NỘI
3.1. Thực trạng về việc thực hiện chính sách tài chính đối với bất động sản trên địa bàn thành phố Hà
Nội
3.1.1. Khái quát về thị trường bất động sản Hà Nội
3.1.2. Thực trạng chính sách tài chính đối với BĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội
3.1.2.1. Thu ngân sách thành phố từ bất động sản
3.1.2.2. Thực trạng chính sách tài chính đối với bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội
3.1.2.3. Những tồn tại trong việc thực hiện chính sách tài chính đối với BĐS trên địa bàn Hà Nội
a. Hệ thống chính sách tài chính đất đai vẫn còn phức tạp, thiếu tính ổn định và khó khăn trong tổ chức
thực hiện
b. Nguồn lực tài chính đất đai chưa được khai thác đầy đủ và chủ động. Một phần địa tô chênh lệch từ
đất chưa được tập trung vào ngân sách nhà nước.
c. Hệ thống các công cụ tài chính chưa đủ mạnh dẫn đến kết quả thu tài chính cũng như vai trò điều
tiết, kiểm soát thị trường còn hạn chế.

CHƯƠNG 3


7

8

3.1.3. Thực trạng các nhân tố ảnh hưởng đến giá BĐS trong việc thực hiện chính sách tài chính trên địa
bàn Hà Nội
3.1.4. Những tồn tại trong việc thực hiện chính sách tài chính đối với bất động sản trên địa bàn Hà Nội.
3.1.5. Thực trạng các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản trong việc thực hiện chính sách tài chính
trên địa bàn Hà Nôi.
3.2. Phân tích định tính các nhân tố ảnh hưởng đến giá BĐS trong việc thực hiện chính sách tài chính

Về biến số hình ảnh và tính bền vững, tác giả sử dụng thang đo của David Lorenz và Thomas
Lutzkendorf, có phát triển thang đo của Georgia Warren-Myers (2013), có bổ sung thang đo từ kết quả của
nghiên cứu định tính..
Bảng 3.5: Các biến số hình ảnh và tính bền vững và thang đo tương ứng
Mã hóa
Thang đo
Các biến số hình ảnh
HA1
Thương hiệu và uy tín của người chủ BĐS
HA2
Bản chất và đặc điểm của người chủ BĐS
HA3
Mục đích của người mua BĐS
HA4
Kinh nghiệm và năng lực của người mua BĐS
Tính bền vững
BV1
Khả năng đầu tư và thương mại trong tương lai
BV2
Mức độ rủi ro về pháp lý trong tương lai
BV3
Mức độ rủi ro về môi trường trong tương lai
BV4
Thương hiệu và uy tín của người mua BĐS

Hình 3.1: Các thành tố của giá trị bất động sản
Nguồn:Ozdilek và cộng sự (2002)
Sử dụng kết quả nghiên cứu của các tác giả David Lorenz và Thomas Lutzkendorf (2011), luận án xem
xét bổ sung một số nhân tố có ảnh hưởng đến việc đánh giá giá trị thị trường/ giá trị trao đổi.



Về mối quan hệ giữa Giá trị ước tính BĐS (hay giá BĐS đã được thẩm định) và các khoản thu ngân sách
về BĐS, tác giả sử dụng thang đo của (Babawale, 2013).
Bảng 3.7: Mối quan hệ giá trị BĐS, giá trị được thẩm định và thu ngân sách và thang đo tương ứng
Mã hóa
GT1
GT2

Hình 3.2: Các nhân tố ảnh hưởng đến việc ước lượng giá trị thị trường

Các biến số vị trí
VT1
Khoảng cách đến trung tâm
VT2
Thuận lợi cho kinh doanh, sinh hoạt
VT3
Mật độ giao thông
VT4
Trục giao thông chính của khu vực

Nguồn
Bowles và cộng sự (2001)
Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012), Bahl và Martinez-Vazquez
(2007)

3.2.2.5. Mô hình nghiên cứu đề xuất và các giả thuyết nghiên cứu

Nguồn: Lorenz và cộng sự (2011)
Lựa chọn và phát triển thang đo
Bảng 3.4: Các thành tố giá trị BĐS và thang đo tương ứng


9
Nguồn: Tác giả tổng hợp và xây dựng
Để trả lời các câu hỏi nghiên cứu đặt ra trong phần cơ cở lý thuyết, tác giả xem xét từ các nghiên cứu
trước đây. Để trả lời các câu hỏi nghiên cứu thứ hai và thứ ba, tác giả thiết lập mô hình nghiên cứu và các giả
thuyết nghiên cứu đặt ra như sau:
H1: Các biến số vật lý của BĐS có ảnh hưởng tích cực (thuận chiều) đến giá trị BĐS.
H2: Các biến số vị trí của BĐS có ảnh hưởng tích cực (thuận chiều) đến giá trị BĐS.
H3: Các biến số môi trường xung quanh của BĐS có ảnh hưởng tích cực (thuận chiều) đến giá trị BĐS.
H4: Các biến số hình ảnh của BĐS có ảnh hưởng tích cực (thuận chiều) đến giá trị BĐS.
H5: Tính bền vững của BĐS có ảnh hưởng tích cực (thuận chiều) đến giá trị BĐS.
H6a: Phương pháp thẩm định giá BĐS có ảnh hưởng tích cực (thuận chiều) đến giá trị BĐS.
H6b: Kinh nghiệm và năng lực của đội ngũ định giá có ảnh hưởng tích cực (thuận chiều) đến giá trị BĐS.
H6c: Hệ thống thông tin về BĐS có ảnh hưởng tích cực (thuận chiều) đến giá trị BĐS.
H7: Giá trị ước tính BĐS (hay giá BĐS đã được thẩm định) có ảnh hưởng mạnh mẽ đến các khoản thu
ngân sách về BĐS.
Dựa trên kết quả nghiên cứu định tính, tác giả khẳng định sự tồn tại mối quan hệ thuận chiều giữa giá trị
BĐS được thẩm định với nguồn thu từ BĐS. Nói cách khác, khi BĐS được thẩm định có giá trị cao hay giá
cả BĐS chuyển nhượng được đánh giá cao thì nguồn thu ngân sách từ BĐS cũng tăng lên. Vì vậy, giả thuyết
H7 sẽ không phải là đối tượng cần kiểm định.
CHƯƠNG 4
PHÂN TÍCH ĐỊNH LƯỢNG CÁC NHÂN TỐ
TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ BĐS TRONG VIỆC THỰC HIỆN
CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH BĐS TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI
4.1. Mô tả mẫu nghiên cứu
Cuộc điều tra được tiến hành ở khu vực Hà Nội với các đối tượng là các nhà quản lý, công chức trong các
cơ quan chính quyền Hà Nội, các chủ đầu tư kinh doanh BĐS, các tổ chức tín dụng ngân hàng…
Thời gian khảo sát: từ ngày 20/7/2016 đến 29/8/2016. Phương pháp chọn mẫu: chọn mẫu theo phương
pháp thuận tiện. Thông tin thu thập có độ tin cậy cao khi bảng hỏi điều tra (Phụ lục số 2 Phiếu khảo sát) được
gửi cho các đối tượng khảo sát kèm theo công văn của cơ quan quản lý (Phụ lục số 3: Các công văn của cơ

Theo Anh/ Chị, môi trường sinh thái, không gian của khu vực xung quanh có ảnh hưởng đáng kể
đến giá trị BĐS dự định mua hay thuê?
Giá trị BĐS phụ thuộc vào an ninh của khu vực xung quanh?
Khi mua hay thuê BĐS cho đơn vị, Anh/ Chị thường quan tâm đến các dịch vụ giáo dục, y tế?
Cơ sở hạ tầng (giao thông, viễn thông, điện…) có vai trò rất quan trọng khi tìm mua hay thuê BĐS
cho công ty?

10
Nhân tố

Nhân tố 2:
Hình ảnh bất
động sản

Nhân tố 3: Vị
trí bất động sản

Nhân tố 4: Tính
bền vững của
Bất động sản

Mã biến
VL2
MT5
VL1
HA2
HA3
HA1
HA4
VT2

hợp và có ý nghĩa thực tế cũng như ứng dụng.
Như vậy các hệ số Beta chuẩn hóa đều >0,5. Như vậy đã thỏa mãn yêu cầu đặt ra khi phân tích CFA.
Đồng thời kết quả phân tích thể hiện các nhân tố trong mô hình đều có mối tương quan với nhau có ý nhĩa
một cách thống kê
Mức ý nghĩa thống kê của các nhân tố đều
hóa lại biến theo chiều thuận (recode Variables) để thực hiện lại Cronbach's Alpha và phân tích EFA tuy
nhiên các hệ số giá trị tuyệt đối không đổi. Sau khi phân tích EFA kết quả thể hiện biến quan sát MT6 có hệ
số tải nhân tố