Tr−êng ®¹i häc kinh tÕ quèc d©n

! "#
&

'(

H

Néi, N¡M 2017

$%


Tr−êng ®¹i häc kinh tÕ quèc d©n

! "#
&

!" #$

$%

'(

%&'()&)*

Ng−êi h−íng dÉn khoa häc:
PGS.TS. NGUY N TH B T

H

5. Những đóng góp mới của luận án ....................................................................... 6
6. Bố cục của luận án............................................................................................... 7
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN
GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH.... 8
1.1. Tổng quan nghiên cứu ở nước ngoài về các nhân tố tác động đến giá bất
động sản trong việc thực hiện chính sách tài chính ............................................... 8
1.1.1. Những nghiên cứu về việc thực hiện chính sách tài chính thông qua chính
sách thuế bất động sản ............................................................................................. 8
1.1.2. Những nghiên cứu về nhân tố tác động đến giá bất động sản thông qua giá trị
các thành tố của nó .................................................................................................. 9
1.1.3. Những nghiên cứu về định giá bất động sản trong việc thực hiện chính sách
tài chính................................................................................................................. 12
1.1.4. Những nghiên cứu về xác định giá trị và định giá bất động sản cho mục đích
tài chính................................................................................................................. 15
1.2. Tình hình nghiên cứu về các nhân tố tác động đến giá bất động sản trong
việc thực hiện chính sách tài chính tại Việt Nam ................................................. 21
1.2.1. Những nghiên cứu về chính sách thuế bất động sản ..................................... 21
1.2.2. Những nghiên cứu về các nhân tố tác động đến giá trị bất động sản và định
giá bất động sản ..................................................................................................... 22
1.3. Khoảng trống nghiên cứu và trọng tâm nghiên cứu của luận án ................. 25
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN TRONG VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐỐI
VỚI BẤT ĐỘNG SẢN ............................................................................................. 28
2.1. Lý thuyết cơ bản về bất động sản .................................................................. 28
2.1.1. Khái niệm .................................................................................................... 28


2.1.2. Đặc điểm của bất động sản........................................................................... 29
2.2. Chính sách tài chính đối với bất động sản..................................................... 30
2.2.1. Chính sách tài chính ..................................................................................... 30

4.2.3. Phân tích nhân tố khẳng định CFA............................................................... 90
4.2.4. Phân tích mô hình cấu trúc tuyến tính SEM và kiểm định các giả thuyết
nghiên cứu ............................................................................................................. 91
4.3. Thống kê mô tả các nhân tố/thang đo sử dụng trong mô hình nghiên cứu . 93


4.4. Đánh giá độ tin cậy thang đo ......................................................................... 97
4.5. Kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA ................................................. 101
4.6. Phân tích nhân tố khẳng định CFA ............................................................. 106
4.7. Phân tích SEM .............................................................................................. 111
4.7.1. Mô hình SEM phân tích Giai đoạn 1 .......................................................... 111
4.7.2. Mô hình SEM phân tích Giai đoạn 2. ......................................................... 112
4.8. Thảo luận về kết quả nghiên cứu và phân tích ........................................... 116
4.8.1. Kết quả nghiên cứu về các biến trong mô hình ........................................... 116
4.8.2. Kiểm định các giả thuyết ........................................................................... 118
CHƯƠNG 5: CÁC KHUYẾN NGHỊ VỀ CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI
BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI ....................................................... 123
5.1. Bối cảnh về thị trường bất động sản ............................................................ 123
5.1.1. Bối cảnh chung .......................................................................................... 123
5.1.2. Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến
năm 2050............................................................................................................. 125
5.1.3. Xu hướng thị trường bất động sản Hà Nội.................................................. 127
5.2. Nguyên tắc về các chính sách tài chính đối với bất động sản trên địa bàn
thành phố Hà Nội ................................................................................................ 128
5.2.1. Cần thu đúng, thu đủ số thu cho ngân sách thành phố từ bất động sản........ 128
5.2.2. Các chính sách thu từ bất động sản cần phải đảm bảo tính công khai, minh
bạch, bảo đảm chế độ kiểm tra, kiểm soát. ........................................................... 129
5.2.3. Các chính sách tài chính cần bám sát và phản ánh đúng quá trình đô thị hóa
đang diễn ra nhanh trên địa bàn thành phố ........................................................... 130
5.2.4. Chính sách tài chính từ bất động sản phải phản ánh giá trị, giá trị sử dụng và

Tập đoàn CB Richard Ellis Group

CFA

Phân tích nhân tố khẳng định

Confirmatory Factor Analysis

CFI

So sánh chỉ số phù hợp

Comparative of fit index

DNNN

Doanh nghiệp nhà nước

State enterprises

EFA

Phân tích nhân tố khám phá

Explore factors analysis

ENT

Kiểm tra nhu cầu kinh tế


HA

Hình ảnh BĐS

HoREA

Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ
Chí Minh

IAAO

Hiệp hội quốc tế các định giá viên

International Association
of Assessing Officers

IMF

Quỹ tiền tệ quốc tế

International Monetary Fund

IVS

Tiêu chuẩn định giá quốc tế

International valuation standards

IVSC



Phương pháp nghiên cứu

Research Methods

PP-NL

Phương pháp và Năng lực định giá
BĐS

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

Mergers và Acquisitions


Viết tắt

Thuật ngữ tiếng Việt đầy đủ

Thuật ngữ tiếng Anh

QT/DT

Quyết toán / Dự toán

REIT

Quỹ tín thác bất động sản


Chỉ số Tucker và Lewis

Tucker and Lewis index

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

TOD

Mô hình phát triển quanh điểm
trung chuyển

UBND

Uỷ ban nhân dân

USD

Đô la Mỹ

VAT

Thuế giá trị gia tăng

VL-MT

Môi trường và Vật lý của BĐS


Bảng 3.5: Các thành tố giá trị BĐS và thang đo tương ứng ........................................ 81
Bảng 3.6: Các biến số hình ảnh và tính bền vững và thang đo tương ứng ................... 83
Bảng 3.7: Các biến số điều tiết và thang đo tương ứng............................................... 83
Bảng 3.8: Mối quan hệ giá trị BĐS, giá trị được thẩm định và thu ngân sách và thang
đo tương ứng ............................................................................................................. 84
Bảng 4.1: Cơ cấu mẫu khảo sát .................................................................................. 86
Bảng 4.2: Thống kê các biến số gắn với Đặc điểm BĐS ............................................ 93
Bảng 4.3: Thống kê các biến số gắn với Vị trí BĐS ................................................... 94
Bảng 4.4: Thống kê các biến số gắn với Môi trường xung quanh BĐS ...................... 94
Bảng 4.5: Thống kê các biến số gắn với Hình ảnh ..................................................... 95
Bảng 4.6: Thống kê các biến số gắn với Tính bền vững ............................................. 95
Bảng 4.7: Thống kê các biến số gắn với Phương pháp và năng lực định giá BĐS ...... 96
Bảng 4.8: Thống kê các biến số gắn với Giá trị BĐS ................................................. 96
Bảng 4.9: Cronbach’s alpha của các biến nghiên cứu ................................................. 98
Bảng 4.10: Cronbach’s alpha của các biến nghiên cứu lần 2 .................................... 100
Bảng 4.11: Ma trận tương quan các biến VL ............................................................ 101
Bảng 4.12: Các nhân tố mới sau khi phân tích khám phá EFA ................................. 104
Bảng 4.13: Hệ số Beta chuẩn hóa trong mô hình CFA lần 3..................................... 108
Bảng 4.14: Hiệp phương sai các nhân tố .................................................................. 110
Bảng 4.15: Kiểm định sự phù hợp của mô hình SEM bằng phương pháp Bootstrap . 114
Bảng 4.16: Các hệ số trong mô hình SEM giai đoạn 2 ............................................. 114
Bảng 4.17: So sánh các hệ số trong mô hình SEM trong 2 giai đoạn ........................ 115
Bảng 5.1: Cầu về BĐS nhà ở tại đô thị..................................................................... 125
Bảng 5.2: Các rủi ro phát sinh từ việc điều chỉnh khung thuế đất ............................. 146


DANH MỤC HÌNH
Hình 1: Khung nghiên cứu của luận án ........................................................................ 6
Hình 1.1: Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS...................................................... 10
Hình 1.2: Các thành tố của giá trị BĐS ...................................................................... 10

năm 2030 Hà Nội là thủ đô đầu não chính trị - hành chính quốc gia; giàu, đẹp, văn
minh, văn hiến, thanh lịch, hiện đại, dân tộc, tiêu biểu cho cả nước; trung tâm lớn về kinh
tế, văn hóa, khoa học, giáo dục - đào tạo, y tế, du lịch, thể thao và giao dịch quốc tế của cả
nước; đi đầu trong nhiều lĩnh vực, là đầu tàu lôi kéo sự phát triển chung của cả nước…”.
Trong đó, có các mục tiêu cụ thể về kinh tế như GDP tăng bình quân 12 - 13% giai đoạn
2011 - 2020 và tăng 9,5 - 10% giai đoạn 2021 - 2030; GDP bình quân đầu người năm
2030 đạt khoảng 16.000 - 17.000 USD, so với mức 3.660 USD năm 2015.
Để thực hiện các mục tiêu trên, Hà Nội đề ra rất nhiều giải pháp trong đó có giải
pháp rất quan trọng và cũng là lợi thế đặc biệt của Hà Nội so với các tỉnh thành phố
khác đó là khai thác và phát triển quỹ đất đô thị. Trong quyết định phê duyệt quy
hoạch phát triển đô thị Hà Nội 2030 và tầm nhìn 2050, diện tích đất chuyển đổi mục
đích sang đất đô thị (đất phi nông nghiệp) là 92.000 ha. Đây là một quỹ đất rất lớn đối
với trung tâm kinh tế hàng đầu của cả nước. Ngành bất động sản (BĐS) là một ngành
gắn liền với sự phát triển kinh tế và khi Hà Nội mở rộng, nhu cầu xây dựng hệ thống
cơ sở hạ tầng càng cao. Hơn nữa, quá trình đô thị hóa Hà Nội diễn ra nhanh chóng nên
sẽ tiếp tục đòi hỏi sự đầu tư cho lĩnh vực xây dựng – BĐS. Hà Nội là đô thị đặc biệt,
mật độ dân số đông, diện tích rộng 3.324.500 ha. Số lượng đường phố nội thành, xã,
trục đường giao thông chính tại các huyện ngoại thành quá nhiều (có trên 620 đường
phố nội thành, 85 xã ngoại thành, 6 thị trấn, 96 trục đường đầu mối giao thông ngoại
thành), mức độ biến động về tình hình sử dụng đất hàng năm là rất lớn do quá trình đô
thị hoá nhanh và do việc thành lập nhiều quận nội thành mới, thay đổi địa giới hành
chính... . Vì vậy, việc khai thác nguồn lực tài chính từ quỹ đất này sẽ đóng vai trò rất
lớn trong việc thực hiện thành công chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của Hà Nội
trong những thập niên tới.
Như vậy, việc huy động và sử dụng hiệu quả các nguồn vốn từ quỹ đất là vô cùng
quan trọng và cấp thiết; và cũng là nhiệm vụ vô cùng khó khăn đối với Hà Nội. Để huy
động và sử dụng hiệu quả nguồn lực nêu trên cần thiết phải có một hệ thống giải pháp


2

địa bàn Hà Nội thời gian qua cho phép đưa ra một số nhận xét. Thứ nhất, nhu cầu về
BĐS có xu hướng tăng cao trong khi quỹ đất của thành phố có giới hạn. Vì vậy, áp lực
về sử dụng hiệu quả quỹ đất của thành phố ngày càng gia tăng. Thứ hai, trong khi quỹ
đất có hạn thì việc huy động nguồn thu từ quỹ đất chưa thực sự hiệu quả. Những vấn
đề về “Tài chính đô thị” chưa được quan tâm thỏa đáng. “Giá trị” của đất đai hay BĐS


3
do thành phố quản lý chưa được gia tăng do thành phố chưa đầu tư đúng mức vào các
công trình hạ tầng liên quan. Thứ ba, chính sách tài chính liên quan đến BĐS và quỹ
đất của thành phố có những thay đổi nhất định với tình hình thực tiễn. Tuy nhiên,
những biến động của thị trường BĐS và yêu cầu về quản lý và sử dụng quỹ đất thành
phố dẫn đến những đòi hỏi về thay đổi chính sách tài chính BĐS nhằm phù hợp hơn
với tình hình thực tiễn. Hiện tại, khi giải phóng mặt bằng phục vụ cho các công trình
công cộng, xảy ra hiện tượng bất bình đẳng giữa những người bị thu hồi đất và những
người có BĐS ở vị trí mới, giá trị cao hơn. Nói cách khác, “địa tô” chênh lệch được
tạo ra bởi công tác GPMB không tạo ra nguồn thu cho ngân sách thành phố. Thứ tư,
việc xác định chính xác và đầy đủ “địa tô” nói trên phụ thuộc vào phương pháp xác
định giá được áp dụng cũng như những điều kiện cần thiết cho việc áp dụng phương
pháp đó một cách hiệu quả (hệ thống thông tin thị trường BĐS, bộ máy tổ chức và
nhân sự liên quan...).
Trong thực tế, việc thực thi các chính sách tài chính đối với BĐS đều dựa trên
vấn đề mấu chốt là xác định chính xác giá BĐS. Tuy nhiên, trong thời gian qua, khi
xác định giá đất để thực thi các chính sách tài chính đối với BĐS, chưa dựa trên sự
phân tích một cách khoa học các nhân tố tác động tới giá BĐS mà mới xác định chủ
yếu mang tính ước lượng. Kết quả là giá BĐS không đúng thực chất và không phù hợp
với giá thực tế trên thị trường. Điều này có thể dẫn đến sự thất thu cho ngân sách, đồng
thời gây ra những khiếu nại, khiếu kiện vì thiếu công bằng và gây khó khăn trong đền
bù GPMB khi thành phố thu hồi đất cho các dự án đầu tư công. Trong khi quỹ đất của
Hà Nội có hạn, nhu cầu đô thị hóa ngày càng cao, nguồn thu ngân sách thành phố, một

hỏi nghiên cứu cụ thể dưới đây:
- Một là: Các nhân tố ảnh hưởng đến giá BĐS thông qua giá trị “bên trong: của
BĐS) là những nhân tố nào? Những nhân tố cần bổ sung theo yêu cầu thực hiện chính
sách tài chính gắn với BĐS Hà Nội?
- Hai là: Các nhân tố tác động đến giá BĐS thông qua giá trị phù hợp với điều
kiện và đặc điểm của thị trường BĐS Hà Nội có thể được mô hình hóa như thế nào?
Tầm quan trọng của các nhân tố đó (biến độc lập) có khác nhau hay không? Đâu là
nhân tố có ý nghĩa quyết định đến giá BĐS (biến phụ thuộc)?
- Ba là: Có thể và cần phải thực hiện các giải pháp quản lý gì nhằm xác định đúng
giá BĐS với mục đích cải thiện nguồn lực tài chính cho ngân sách thành phố Hà Nội?
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận án

3.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận án là các nhân tố có ảnh hưởng đến giá BĐS nhằm
mục đích chuyển nhượng, cho thuê hay tính thuế trên địa bàn Thành phố Hà Nội.

3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi về nội dung:
+ Chính sách tài chính mà luận án nghiên cứu là chính sách tài chính đối với BĐS
bao gồm: (i) Chính sách tài chính thông qua nguồn thu từ BĐS (thuế hoặc giá BĐS) do
nhà nước quản lý nhằm tăng nguồn thu ngân sách thành phố. Đó chính là đối tượng


5
của chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc đối tượng tính thuế; (ii) Giá trị đất đai và
BĐS trong việc thực hiện chính sách tài chính. Đó là cơ sở để xác định mức giá
chuyển nhượng hoặc cơ sở tính thuế, phí; (iii) Giá chuyển nhượng hoặc giá trị tính
thuế đất đai; (iv) Chính sách đầu tư BĐS. Ở đây, luận án chỉ tập trung nghiên cứu
chính sách BĐS liên quan đến thuế, tiền sử dụng đất...
+ Nghiên cứu các nhân tố tác động đến giá BĐS trong việc thực hiện chính sách

6
giá BĐS thông qua nhóm nhân tố gắn với giá trị của BĐS đó (Chương 3). Kết quả
nghiên cứu định lượng bằng bảng hỏi cho phép kiểm định mô hình và các giả thuyết
nghiên cứu (Chương 4). Trên cơ sở nêu ra một số nguyên tắc cơ bản, luận án đề xuất
các giải pháp liên quan đến giá BĐS trong việc thực hiện chính sách tài chính trên địa
bản Thủ đô. Các nhóm giải pháp này bao gồm các giải pháp xuất phát từ mô hình
nghiên cứu và các giải pháp liên quan (Chương 5) (Chi tiết thể hiện tại Phụ lục số 01).

Hình 1: Khung nghiên cứu của luận án
5. Những đóng góp mới của luận án

5.1. Những đóng góp về mặt lý luận
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận về các nhân tố ảnh hưởng đến giá BĐS thông qua
giá trị BĐS được thẩm định.
- Lựa chọn mô hình lý thuyết cơ sở và xây dựng mô hình nghiên cứu phù hợp với
mục tiêu và đối tượng nghiên cứu của luận án.


7

5.2. Những đóng góp về mặt thực tiễn
- Với việc nghiên cứu định tính (phỏng vấn sâu, nghiên cứu tình huống), luận án
có thể giúp phát hiện ra một số thành tố bổ sung liên quan tới điều kiện và đặc điểm
của Việt Nam, cụ thể là Hà Nội, đặc biệt là trong bối cảnh thị trường BĐS cũng như
yêu cầu phát triển đô thị của Hà Nội. Đó là nhóm nhân tố “Tính bền vững” của BĐS
và “Hình ảnh của chủ đầu tư BĐS”.
- Bổ sung một số nhân tố nhằm xây dựng mô hình nghiên cứu về các nhân tố tác
động đến giá cả thông qua giá trị BĐS trong việc thực hiện chính sách tài chính trên
địa bàn Hà Nội. Luận án đã cho thấy mối quan hệ giữa các biến độc lập (các nhân tố
tác động đến giá cả thông qua giá trị của BĐS), các biến kiểm soát cũng như quan hệ

1.1.1. Những nghiên cứu về việc thực hiện chính sách tài chính thông qua
chính sách thuế bất động sản
Nghiên cứu về chính sách thuế đối với BĐS đã được thực hiện bởi rất nhiều nhà
kinh tế trên thế giới. Trong đó có thể kể đến như: Nghiên cứu về xây dựng chính sách
thuế đất và thuế xây dựng của (Malme and Youngman, 2001); Nghiên cứu về thuế tài
sản của (Rudnick and Gordon, 1991); Cải cách thuế BĐS tại Mỹ của (Edwards, 2005);
Đánh giá và cải cách thuế BĐS tại Trung Quốc của Hong Zhang (Nguyễn Thị Mỹ Linh,
2012). Plassmann and Tideman (2010) đã đưa ra kết luận trong nghiên cứu rằng: Một hệ
thống thuế đất hoàn thiện sẽ tạo ra rất nhiều lợi ích cho Quốc gia như thúc đẩy phát triển
đô thị, làm giàu cho quốc gia thông qua việc sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai, BĐS
và vốn hóa được nguồn lực này nhằm phục vụ vốn cho phát triển kinh tế nói chung.
Kết quả nghiên cứu của Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012) và Bahl, Martinez-Vazquez
(2007) về thuế tài sản (trong đó có thuế BĐS) ở những nước đang phát triển đã đưa ra
những thuận lợi và bất lợi của phân cấp tài chính và quản lý thuế tài sản ở các nước
đang phát triển, làm thế nào để tăng số thu về thuế tài sản và đóng góp của thuế tài sản
trong phát triển đất nước. Nghiên cứu về phân cấp tài chính trong quản lý thuế BĐS
còn có Lewis (2002) và Kelly (2004), các nghiên cứu này đã đưa ra các thách thức
đang nổi lên trong phân cấp tài chính từ cải cách thuế tài sản ở Indonesia. Bên cạnh đó,
Malme và Youngman (2001), cũng đưa ra nghiên cứu về sự phát triển của thuế BĐS
trong nền kinh tế chuyển đổi của các nước Trung và Đông Âu.
Davis và cộng sự (2012) đã tiến hành phân tích thực nghiệm các phương pháp
định giá đơn giản hóa đối với mục đích thuế tài sản nhà ở. Nghiên cứu này nhằm tìm
kiếm tiềm năng của các phương pháp dựa trên giá trị thị trường đơn giản và phương
pháp phân lớp dựa trên giá trị phi thị trường được sử dụng vào việc tính thuế tài sản
nhà ở. Một số phương pháp đơn giản đã được sử dụng để tạo ra những kịch bản thuế
khác nhau và sự cố về thuế được so sánh với việc sử dụng phương pháp giá trị thị


9
trường chuẩn công nghiệp và phức tạp. Các phương pháp tiếp cận và kỹ thuật đã được

nhiễm, hệ thống thoát nước.
f) Đặc điểm thời gian: như mùa giảm giá trong năm, số ngày hội chợ.


10

Hình 1.1: Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS
Nguồn: Olayinka và cộng sự (2013)
Kết quả nghiên cứu của Ozdilek và cộng sự (2002) cho thấy các biến số tác động
tới giá trị BĐS có thể được chia thành ba nhóm chính như sau: các biến số vật lý, các
biến số môi trường xung quanh và các biến số vị trí.

Hình 1.2: Các thành tố của giá trị BĐS
Nguồn:Ozdilek và cộng sự (2002)
Rất nhiều nghiên cứu gần đây đã khẳng định biến số vị trí có vai trò quan trọng
đối với giá trị BĐS, nhất là khi áp dụng hệ thống thông tin địa lý (SIG). Trong khi tác
động của các biến số vật lý và các biến số môi trường xung quanh đối với giá trị BĐS


11
đã được nghiên cứu khá phổ biến thì ảnh hưởng của biến số không gian tự nhiên đối
với giá trị BĐS lại chưa nhận được sự quan tâm thích đáng. Theo đó, khoảng cách tới
trung tâm thành phố chỉ được coi là một biến số không gian được tính đến trong mô
hình toán kinh tế (Ball, 1973) và (Davies, 1974).
Trong các đặc điểm của môi trường xung quanh hay sự thuận tiện, đã ghi nhận
tác động tiêu cực của tiếng ồn và ô nhiễm môi trường (Ridker and Henning, 1967) và
(Nourse, 1967). Tương tự, các công viên (Li and Brown, 1980), các trường học có ảnh
hưởng tích cực hay tiêu cực đối với giá trị của BĐS dưới góc độ người sử dụng
(Clotfelter, 1975) và (Hendon, 1973). Các cơ sở công nghiệp nặng đôi khi cũng có tác
động tiêu cực đến giá trị của BĐS (Gamble and Downing, 1982). Tác động ít rõ ràng

tích về giá trị sang những phân tích kinh tế lượng về giá cả: Đối với những nhà kinh tế
học thực chứng, những nhà kinh tế học thực nghiệm và những nhà kinh tế học khác
xác định giá trị cho “sự kiện và tính logic” bằng “sự mập mờ, không rõ ràng”, bất cứ
lý thuyết giá trị nào cũng mập mờ và không được xác định rõ. Vì lý do này, các nhà
kinh tế học tân cổ điển đã từ bỏ khái niệm này.

1.1.3. Những nghiên cứu về định giá bất động sản trong việc thực hiện chính
sách tài chính
Golob và cộng sự (2012) đã công bố công trình: “Phân tích các nhân tố ảnh
hưởng đến thị trường BĐS: trường hợp Slovenia”. Các tác giả đã nghiên cứu một số
công trình khác về các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường (và do đó, đến giá cả) BĐS.
Theo Guo và cộng sự (2011), tăng trưởng kinh tế tác động mạnh đến thị trường bất
động sản. Sự cải thiện môi trường sống sẽ thúc đẩy sự phát triển của các lĩnh vực liên
quan như trang trí nội thất, thiết bị điện, đồ gia dụng…Lãi suất cũng rất quan trọng đối
với BĐS. Trong các nghiên cứu của Frappa and Mésonnier (2010) đã tìm ra bằng
chứng thuyết phục về các tác động mạnh mẽ, tích cực của lạm phát mục tiêu đối với
việc tăng giá nhà ở, giá thuê nhà và tỷ lệ thuê.


13
Các nhân tố quan trọng xác định giá bất động sản bao gồm cả loại và vị trí của
bất động sản. Golob và cộng sự (2012) đã phát hiện các nhân tố tác động đến thị
trường bất động sản. Ông đã chỉ ra rằng sự tăng trưởng của bất động sản gắn liền với
các nhân tố thúc đẩy quan trọng. Các nhân tố tác động đối sự tăng trưởng hay suy
giảm là: thu nhập của hộ gia đình; các chỉ số về xã hội và nhân khẩu học, chi phí vốn
vay; các tác động của chính quyền.
Trên cơ sở tổng hợp các nghiên cứu trên, Golob và cộng sự (2012) tập trung
nghiên cứu một số nhân tố xác định giá bất động sản và cố gắng thiết lập các tác động
và sự phụ thuộc lẫn nhau. Các nhân tố đó là: (i) Các điều kiện tín dụng, (ii) Lạm phát,
(iii) Tăng trưởng kinh tế, (iv) Lãi suất, (v) Loại và vị trí bất động sản, (vi) Tính thanh

giá trị chức năng và giá trị văn hóa đến giá trị cảm xúc và hình ảnh. Nói cách khác, có
nhiều hơn các yếu tố hữu hình (có thể tiền tệ hóa) phản ánh sự thay đổi trong hệ thống
giá trị và đo lường giá trị của các bên tham gia thị trường (đó là nhu cầu sử dụng năng
lượng hiệu quả, tiện nghi với người dùng, vật liệu an toàn sức khỏe ở những tòa nhà
được gắn nhãn “xanh”) được xem như là mục tiêu định giá ngày nay. Các yếu tố vô
hình (chưa hoặc không thể tiền tệ hóa) có ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của các BĐS
quan sát vẫn chưa được xác định rõ. Điều này đòi hỏi một khái niệm khác và dễ hiểu
hơn về giá trị, nó không phải là cái thay thế mà là sự bổ sung vào khái niệm giá trị thị
trường đã được chấp nhận rộng rãi.
Điều đó có ý nghĩa: Hệ thống giá trị và đo lường giá trị của các bên tham gia thị
trường là khác nhau khi họ hoạt động trong những thị trường khác nhau.
Lorenz và cộng sự (2011) đã tập hợp lại những quan điểm khác nhau về tính bền
vững (sustainability) trong quá trình định giá BĐS và vai trò của những biến số đầu
vào trong lúc xem xét các vấn đề bền vững khi áp dụng các phương pháp truyền thống
để định giá các BĐS tạo ra thu nhập. Theo các tác giả này, phương pháp và khái niệm
cơ bản nhằm hợp nhất các quan điểm về tính bền vững trong quá trình định giá được
phát triển từ năm 1996 đến năm 2007 thể hiện trong 31 công trình (bao gồm bài tạp
chí, bài hội thảo, báo cáo đặc biệt, thuyết trình và các bài diễn thuyết) từ các quốc gia
Úc, Áo, Canada, Đức, Nhật, Na Uy, Thụy Sỹ, Mỹ và Anh. Từ năm 2007, chủ đề tính
bền vững đã được bao phủ rộng khắp trong các bài báo về tài sản và cũng được phát
triển bởi những tổ chức chuyên nghiệp lớn như RICS (Anh) và Viện Định giá (Mỹ).

Hình 1.4: Kỹ thuật được áp dụng để mô tả tác động của vị trí trong các mô hình
khác nhau
Nguồn: Borst (2006); McCluskey và Borst (2007)


15

1.1.4. Những nghiên cứu về xác định giá trị và định giá bất động sản cho mục

phụ thuộc chủ yếu vào sự phù hợp của mô hình định giá cũng như tần suất định giá
(Kelly và Musunu, 2000). Mô hình/phương pháp định giá không phù hợp được coi là