ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP. HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA

NGUYỄN HỮU NHIÊN

PHÂN TÍCH CÁC YÊU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ TRỊ
BẤT ĐỘNG SẢN Ở TP.HỒ CHÍ MINH,
TRƯỜNG HỢP ÁP DỤNG TẠI ĐỊẠ BÀN QUẬN 6
ĐÊ XŨẤT KIẾN NGHỊ, GIẢI PHÁP
Chuyên Ngành
Mã Số

: QUẢN LÝ XÂY DỰNG
: 60.58.03.02

LUẬN VĂN THẠC SĨ

TP. HỒ CHÍ MINH, Tháng 01 Năm 2019


CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA -ĐHQG -HCM
Cán bộ hướng dẫn khoa học :............................................................
Cán bộ chấm nhận xét 1 :..................................................................
Cán bộ chấm nhận xét 2 :..................................................................
Luận văn thạc sĩ được bảo vệ tại Trường Đại học Bách Khoa, ĐHQG Tp.
HCM ngày.................................tháng . . . . năm
Thành phần Hội đồng đánh giá luận văn thạc sĩ gồm:
(Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị của Hội đồng chấm bảo vệ luận văn thạc
sĩ)
1..........................................................

I. TÊN ĐỀ TÀI: Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản ở TP.HỒ
Chí Minh, trường họp áp dụng tại địa bàn quận 6 và đề xuất kiến nghị, giải pháp
II. NHIỆM VỤ VÀ NỘI DUNG:
1. Xác định được các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS ở TP. Hồ Chí Minh.
2. Từ các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS, xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu
tố đến giá bất động sản tại địa bàn quận 6, TP. Hồ Chí Minh thông qua việc xây
dựng mô hình hồi quy.
III. NGÀY GIAO NHIỆM VỤ: 31/7/2018
IV. NGÀY HOÀN THÀNH NHIỆM VỤ: 12/12/2018
V.

CÁN Bộ HƯỚNG DẪN: PGS.TS Phạm Hồng Luân

CÁN Bộ HƯỞNG DẪN

Tp. HCM, ngày .... thảng.. . . năm 20....
CHỦ NHIỆM Bộ MÔN ĐÀO TẠO

PGS.TS Phạm Hồng Luân
TRƯỞNG KHOA KỸ THUẬT XÂY DựNG


LỜI CÁM ƠN
Để hoàn thành luận văn này, tôi xin gửi lời cám ơn chân thành và sâu sắc đến
thầy PGS.TS Phạm Hồng Luân đã tận tình huớng dẫn, định huớng về huớng nghiên
cứu trong suốt thời gian thực hiện luận văn.
Tôi xin trân trọng cám ơn Ban Giám hiệu, Phòng Quản lý Đào tạo Sau Đại
học, tất cả quý thầy cô Khoa Kỹ Thuật Xây Dựng, đặc biệt các thầy cô giảng dạy
thuộc chuyên ngành Công nghệ và Quản lý xây dựng thuộc Truờng Đại học Bách
Khoa TP.HCM đã truyền đạt những ký thức quý báu và giúp đỡ tôi trong thời gian


Trang 5


Luận văn thạc sĩ

GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân

ABSTRACT
The author takes a survey with 155 samples collected, then used the Principal
Component Analysis (PCA) method to identify the three major factors affecting real
estate prices in Ho Chi Minh City.
From the result, the author collected the data of 375 houses in District 6, times
colleting about 3 months, from June to September 2018. Research used the
regression model included 01 dependent variable is the real estate price and 09
independent variables, include: land area, house area, floors, house width, front road
width, real estate location, proportion of land suitable for planning, the density of
utility building, the drainage capacity around the real estate area.
The results of research indicate that all variables have a positive affect on the
real estate prices, except that house area has a negative acffect on the pricing of real
estate. Beside that, according to the research results, the number of floors of the
house and the front road width is the factos that most affect on the real estate price.

HVTH: Nguyễn Hữu Nhiên - Quản lý xây dụng 2014

Trang 6


GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân


1.4..................................................................................................................... Đố
i tuợng và phạm vi nghiên cứu.................................................................... 12
1.4.1
Đối tuợng nghiên cứu........................................................................... 12
1.4.2
Phạm vi nghiên cứu.............................................................................. 12
1.5..................................................................................................................... Đó
ng góp học thuật.......................................................................................... 11
CHƯƠNG 2: TổNG QUAN..................................................................................... 14
2.1..................................................................................................................... về
bất động sản:................................................................................................ 14
2.1.1
Khái niệm bất động sản (BĐS):.............................................................. 14
2.1.2
Đặc điểm của bất động sản:.................................................................... 14
2.1.2.1
Tính cá biệt và khan hiếm:................................................................ 14
2.1.2.2
Tính bền lâu:....................................................................................... 14
2.1.2.3
Tính chịu sự ảnh huởng lẫn nhau:...................................................... 15
2.1.2.4
Các tính chất khác:............................................................................ 16
2.2..................................................................................................................... Các
phuơng pháp định giá bất động sản:............................................................ 16
2.2.1
Khái niệm định giá bất động sản:........................................................... 16
2.2.2
Phuơng pháp so sánh trực tiếp:............................................................... 17
2.2.3

Luận văn thạc sĩ

GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân

CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN cứu...............................................................41
4.1 Tổng hợp kết quả khảo sát chính thức.......................................................... 41
4.2 Mô tả đặc điểm dữ liệu khảo sát................................................................... 41
4.2.1
Chức danh, vai trò của cá nhân đuợc khảo sát....................................... 41
4.2.2
Kinh nghiệm làm việc của cá nhân đuợc khảo sát................................. 42
4.2.3
Số luợng giao dịch BĐS thực hiện:...................................................... 43
4.2.4...................................................................................................................... Lo
ại BĐS đã thực hiện giao dịch......................................................................... 44
4.2.5...................................................................................................................... Qu
y mô BĐS đã thực hiện giao dịch.................................................................... 45
4.3 Thống kê mô tả dữ liệu................................................................................. 47
4.4 Đánh giá thang đo......................................................................................... 48
4.5 Phân tích nhân tố.......................................................................................... 50
4.6 Thảo luận về các nhóm nhân tồ từ kết quả phân tích nhân tố:......................56
4.7 Phân tích hồi quy đa biến:............................................................................. 59
4.7.1
Thu thập dữ liệu................................................................................... 60
4.7. 2 Phân tích tuơng quan.............................................................................61
4.7.3
Kiểm tra hiện tuợng đa cộng tuyến có xảy ra trong mô hĩnh sử dụng nhân
tố
phóng đại phuơng sai VIF:.....................................................................................64
4.8 Kiểm định phuơng sai của sai số không đổi:................................................ 65

BĐS. Rủi ro trong kinh doanh BĐS bao gồm nhiều nguyên nhân có thể tác động
nhu: cơ chế chính sách, lãi suất ngân hàng, tình hình cung - cầu bất động sản,... trong
đó việc định giá BĐS chua chính xác cũng là một nguyên nhân chính dẫn đến rủi ro
trong đầu tu kinh doanh BĐS. BĐS đuợc định giá quá cao hoặc quá thấp so với giá
trị thực tế sẽ giảm lợi nhuận của nhà đầu tu, gây khó khăn trong giao dịch mua bán
BĐS. Do đó, để giảm thiểu tối đa việc xảy ra rủi ro trong định giá BĐS, trên thế giới
các nuớc đã nghiên cứu và áp dụng thành công nhiều công cụ, phuơng pháp giúp cho
việc định giá BĐS một cách tuơng đối chính xác dựa trên mục đích và loại BĐS cần
định giá, cụ thể:
- Phuơng pháp so sánh trực tiếp;
- Phuơng pháp thặng du;

HVTH: Nguyễn Hữu Nhiên - Quản lý xây dụng 2014

Trang 10


Luận văn thạc sĩ

GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân

- Phương pháp chi phí;
- Phương pháp lợi nhuận;
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất;
- Phương pháp sử dụng mô hình hồi quy đa biến...
Đối với các phương pháp so sánh, phương pháp đầu tư, phương pháp chi phí,
phương pháp lợi nhuận đang được áp dụng phổ biến tại Việt Nam, trong đó phương
pháp so sánh, phương pháp đầu tư và phương pháp lợi nhuận đã được Bộ Tài chính
ban hành các Thông tư hướng dẫn để thực hiện xác định giá đất theo các phương
pháp trên. Đối với phương pháp sử dụng mô hình hồi quy đa biến hiện nay đã được


GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân

1. Xác định được các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS ở TP. Hồ Chí Minh.
2.

Từ các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS, xác định mức độ ảnh

hưởng của các yếu tố đến giá bất động sản tại địa bàn quận 6, TP. Hồ Chí
Minh thông qua việc xây dựng mô hình hồi quy.
1.4.
1.4.1

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng được thực hiện khảo sát trong nghiên cứu này bao gồm các
chuyên gia, chuyên viên đang hoạt động trong lĩnh vực BĐS nhằm xác định các
yếu tố ảnh hưởng giá trị các BĐS ở TP. Hồ Chí Minh. Ngoài ra, tác giả còn thực
hiện khảo sát thu thập thông tin về các BĐS trên địa bàn quận 6 trong đó đã có đầy
đủ hồ sơ pháp lý họp lệ liên quan như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, hồ sơ lệ phí trước bạ, bản vẽ hiện
trạng (nếu có) nhằm xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố có thể tác động đến
giá trị BĐS nằm trên địa bàn quận 6, TP. Hồ Chí Minh.
1.4.2

Phạm vi nghiên cứu

Đối với việc xác định các yếu tố ảnh hưởng giá trị các BĐS ở TP. Hồ Chí
Minh, tác giả đã thực hiện gửi mail sử dụng Google Form và gửi bảng câu hỏi khảo

tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản ở TP.HỒ Chí Minh, trường
hợp áp dụng tại địa bàn quận 6 và đề xuất giải pháp” mong muốn góp một phần
trong việc xây dựng và phát triển thị truờng BĐS tại Việt Nam, giúp nhà đầu tu có
một cái nhìn khái quát hơn, chi tiết hơn trong việc đầu tu kinh doanh BĐS thông qua
những yếu tố có thể ảnh huởng đến giá trị BĐS, đồng thời hỗ trợ nhà đầu tu công cụ
giúp việc định giá BĐS hiệu quả hon.

HVTH: Nguyễn Hữu Nhiên - Quản lý xây dụng 2014

Trang 13


Luận văn thạc sĩ

_______________________GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân

CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN
2.1.

về bất động sản:

2.1.1

Khái niệm bất động sản (BĐS):

Theo Bộ luật Dân sự năm 2015 của nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt
Nam, tại Điều 107 quy định: “Bất động sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây
dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây
dựng; Tài sản khác theo quy định của pháp luật”.
2.1.2

Trang 14


Luận văn thạc sĩ

GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân

thể tồn tại trong một thời gian lâu dài. Vì vậy, BĐS cũng mang tính chất bền lâu,
tuông ứng với tuổi thọ công trình xây dựng. Theo đó, BĐS gồm 02 loại tuổi thọ:
“tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế của BĐS đuợc tính
kết thúc khi mà chi phí sử dụng BĐS ngang bằng với lợi ích thu đuợc từ BĐS đó
trong điều kiện thị truờng hoạt động bình thuờng. Tuổi thọ vật lý của BĐS kéo dài
dài hon tuổi thọ kinh tế vì nó chỉ kết thúc khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của công
trình xây dựng bị lão hoá và hu hỏng, không an toàn cho tiếp tục sử dụng. Trong
truờng họp đó, nếu xem xét việc tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu đuợc lợi ích
lớn hon là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để tạo ra đuợc
nhiều lần tuổi thọ kinh tế của BĐS. Thực tế, các nuớc trên thế giới đã chứng minh
tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó. Nói chung,
tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà
xuởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm... Chính vì tính chất lâu bền của
hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trinh sử
dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong
phú và đa dạng, không bao giờ cạn.
2.1.2.3

Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:

BĐS cũng mang tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, xuất phát từ việc giá
trị của một BĐS trong suốt quá trình hình thành và sử dụng có thể bị tác động bởi
một BĐS khác trong cùng khu vực. Đặc biệt, trong trường họp Nhà nước đầu tư xây

quán của nguời dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín
nguỡng, tôn giáo, tâm linh... cũng là một yếu tố quan trọng trong việc chi phối nhu
cầu và hình thức BĐS.
2.2.

Các phương pháp định giá bất động sản:

2.2.1

Khái niệm định giá bất động sản:

Theo từ điển Oxford: “Sụ định giá (Valuation) là sụ uớc tính giá trị của một
tài sản bất kỳ”.
Theo Fred Peter Marrone - Giám đốc Marketing của AVO (Australian
Valuation Office - Hiệp hội định giá Australia) trình bày trong lóp bồi duỡng nghiệp
vụ định giá tại Thành phố Hồ Chí Minh ngày 25/05/1999: “Định giá là việc xác định
giá trị của BĐS tại một thời điểm, có tính đến bản chất của BĐS và mục đích của
định giá. Do vậy, định giá là áp dụng các dữ kiện thị truờng so sánh mà các thấm
định viên thu thập đuợc và phân tích, sau đó so sánh với tài sản đuợc định giá để
hình thành giá trị của chúng”.
Theo Cupal (2014) thì việc định giá BĐS thuờng đuợc thực hiện nghiên cứu
và trình bày bởi các chuyên gia có kỹ năng và nhiều kinh nghiệm, nhung đôi khi

HVTH: Nguyễn Hữu Nhiên - Quản lý xây dựng 2014

Trang 16


Luận văn thạc sĩ


BĐS có chức năng đặc biệt như công sở, trường học, bệnh viện và các công trình

HVTH: Nguyễn Hữu Nhiên - Quản lý xây dựng 2014

Trang 17


Luận văn thạc sĩ

GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân

công cộng khác vì những BĐS đó không có hoặc được giao dịch với số lượng hạn
chế trên thị trường nên không có cơ sở để so sánh định giá.
+ Phương pháp không cần xây dựng mô hình hoặc công thức cố định để tính
toán nên kết quả định giá phụ thuộc nhiều vào kinh nghiệm và kiến thức của người
định giá. Việc khó có hai thửa đất có đặc điểm, tính chất hoàn toàn giống nhau để so
sánh, vì vậy người định giá dùng kinh nghiệm, kiến thức của mình để hiệu chỉnh các
sai số, dẫn đến khó tránh khỏi sự chủ quan áp đặt, theo đó mỗi người định giá sẽ đưa
ra một mức giá khác nhau đối với cùng một BĐS.
2.2.3
-

Phương pháp lợi nhuận (hay còn gọi là phương pháp vốn hóa):

Khái niêm:
Là phương pháp dùng để định giá các BĐS có khả năng tạo ra thu nhập, qua

đó chuyển đổi các thu nhập ròng hàng năm trong tương lai thành một giá trị tỷ lệ (%)
thu hồi vốn để ước tính giá trị BĐS cần tính. Phương pháp này thường được áp dụng
đối với các BĐS là nhà ở hoặc văn phòng với mục đích cho thuê thương mại hoặc áp

tính toán thường bị hạn chế.
2.2.4

Phương pháp chi phí:

- Khái niêm:
Trên thị trường có những BĐS được xây dựng với mục đích riêng biệt phục
vụ cho những yêu cầu riêng như trường học, thư viện, bệnh viện, chùa, nhà thờ...
Đối với những BĐS này không có thông tin giao dịch trên thị trường cũng như khả
năng tạo ra thu nhập; do đó không thể áp dụng phương pháp so sánh hoặc phương
pháp thu nhập.
Trong trường họp nêu trên, việc định giá sẽ tính toán dựa trên giả định giá trị
BĐS có thể đo bằng chi phí để làm ra một BĐS tương tự có vai trò như là BĐS thay
thế. Công thức được đon giản hóa như sau:
Giá BĐS = Giá đất + Chi phí xây dựng mới - Lương khấu hao tích lũy
- ưu điểm’.
+ Phương pháp sử dụng công thức tương đối đon giản, dữ liệu tính toán được
cập nhật trong thời gian ngắn nên tương đối chính xác.
+ Phương pháp được sử dụng hiệu quả trong việc định giá các BĐS đặc biệt,
phục vụ lợi ích công cộng và không có thông tin giao dịch trên thị trường; định giá
trong trường hợp thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng khi thu hồi BĐS.
+ Ngoài mục đích xác định giá trị BĐS được xây dựng với mục đích riêng biệt,
còn được xác dđịnh giá trị khi tính toán thuế suất đất đai, bảo hiểm.
- Nhuơc điểm'.
+ Việc tính giảm giá tích lũy phụ thuộc vào chủ qua người định giá, chưa có
phương pháp tính cụ thể.

HVTH: Nguyễn Hữu Nhiên - Quản lý xây dựng 2014

Trang 19

+ Ngoài ra đây là phương pháp thích hợp dùng để thẩm định giá BĐS khi
thực hiện đấu thầu lựa chọn phương án tối ưu.
+ Là một công cụ mang giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa
và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện đầu tư dự án phát triển BĐS.

HVTH: Nguyễn Hữu Nhiên - Quản lý xây dựng 2014

Trang 20


Luận văn thạc sĩ

GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân

- Nhươc điểm:
+ Khó khăn trong việc xác định phương án sử dụng tốt nhất và có hiệu quả
nhất.
+ Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường.
+ Giá trị kết quả cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá
bán.
+ Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của dòng tiền, giả định tất
cả các dòng tiền xảy ra cùng một thời điểm là chưa chính xác.
+ Người sử dụng phương pháp cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm
tốt để ước tính tất cả các khoản mục khác nhau của BĐS.
2.3 Các nghiên cứu thực nghiệm trên thế giới và Việt Nam:
* Trẽn thế giởlĩ
Shabana et al. (2015) áp dụng mô hình định giá Hedonic để tìm ra các yếu tố
ảnh hưởng giá trị BĐS tại một khu dân cư đô thị được chọn thuộc Faisalabad,
Pakistan. Theo đó, kết quả nghiên cứu chỉ ra rằng đối với bất kỳ thị trấn được chọn
nghiên cứu nào, người dân cũng sẵn sàng trả thêm tiền cho một căn nhà xây mới,

E.Candas et al. (2015) Thổ Nhĩ Kỳ 19 yếu tố ảnh hưởng giá BĐS bao gồm 15
yếu tố được thu thập từ các dữ liệu báo cáo, 04 yếu tố được thu thập từ Hệ thống
thông tin địa lý GIS (Geographic Information Systems). Theo kết quả nghiên cứu
xác định được 05 yếu tố ảnh hưởng nhiều nhất đến giá BĐS bao gốm: diện tích sàn
xây dựng hiện trạng của nhà, nhà có hệ thống sưởi ấm, mức độ ảnh hưởng từ động
đất của khu vực xung quanh BĐS, giá thuê BĐS và giá trị khu đất của BĐS.
Ngoài ra tại Nigeria, nghiên cứu của Babawale (2011) còn xem xét các mức độ
ảnh hưởng của các yếu tố ngoại cảnh tác động tới BĐS như thế nào. Kết quả mô
hình Hedonic với các thuộc tính như: khoảng cách từ BĐS tới nơi làm việc, khoảng
cách từ BĐS tới nhà thờ, số lượng bãi đậu xe, an ninh khu vực, chất lượng đường
giao thông tiếp cận BĐS... đã chỉ ra rằng yếu tố ngoại cảnh như nhà thờ cũng ảnh
hưởng tiêu cực đến giá BĐS, BĐS càng xa nhà thờ thì giá càng tăng.
Bên cạnh đó, một số nghiên cứu còn tìm ra các yếu tố ngoại cảnh khác có thể
ảnh hưởng đến giá trị BĐS như mức độ tiếng ồn xung quanh sân bay (0’Byme et al.,
1985), rủi ro động đất (Brookshire et al., 1982) hoặc giá trị tiện nghi của khu vực có
nhiều cây cối (Willis và Garrod, 1991).
* Tai Viẽt Nam:

HVTH: Nguyễn Hữu Nhiên - Quản lý xây dựng 2014

Trang 22


Luận văn thạc sĩ

GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân

Ở Việt Nam, thị trường BĐS còn trong giai đoạn đầu phát triển nên những
nghiên cứu liên quan BĐS, đặc biệt về phương pháp sử dụng mô hình hồi quy đa
biến còn khá hạn chế. Theo lý thuyết vị thế - chất lượng được phát triển bởi Hoàng

GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân

Yếu tố tâm lý, phong tục, tập quán thuộc về không gian tâm lý, đây là loại
không gian đuợc xác định thông qua sự quan tâm, sự hiểu biết, sự yêu thích và mong
muốn.
Kết quả mô hình hồi quy từ nghiên cứu của Hoàng Hữu Phê và Wakely (2000)
cho thấy biến diện tích khuôn viên đất ảnh huởng mạnh nhất tới giá BĐS, sau đó là
các biến khoảng cách từ nhà tới trung tâm thành phố, số tầng xây dựng, vị trí nhà đất
mặt tiền hay trong hẻm.
Dựa trên mô hình hồi quy Hedonic, Kim (2007) xem xét tác động của pháp lý
đến giá nhà tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội. Tác giả xây dựng mô hình với các biến
đại diện cho pháp lý nhu giấy tờ pháp lý sổ hồng, sổ đỏ và các giấy tờ/quyền pháp lý
khác có liên quan.
Nghiên cứu của Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang (2011) về ứng dụng mô
hình hồi quy Hedonic để xác định các yếu tố ảnh huởng đến giá BĐS ở khu vực TP.
Hồ Chí Minh. Kết quả nghiên cứu cho thấy các yếu tố ảnh huởng lớn nhất đến giá
bán BĐS là vị trí BĐS, diện tích đất, diện tích nhà, khoảng cách từ BĐS đến mặt tiền
đuờng và khoảng cách từ BĐS đến trung tâm thành phố.
Theo Hà Văn Dũng và Phùng Thị Thu Hà (2016) về xác định các yếu tố ảnh
huởng đến giá BĐS ở khu vực quận 6 TP.HCM thì các yếu tố ảnh huởng đến giá bán
BĐS bao gồm: diện tích đất, diện tích nhà, vị trí, chiều ngang mặt đuờng/hẻm phía
truớc BĐS, khoảng cách từ BĐS đến trung tâm quận.
Ngoài ra theo nghiên cứu của Lục Mạnh Hiển (2014), sau khi xác định ban đầu
12 yếu tố có khả năng ảnh huởng đến giá chung cu thì sau khi áp dụng mô hình định
giá Hedonic, nghiên cứu đã xác định đuợc 05 yếu tố ảnh huởng chính đến giá chung
cu là khoảng cách từ chung cu đến trung tâm, giá thành chung cu tính trên lm2,
khoảng cách từ chung cu đến trung tâm mua sắm/chợ, tình hình an ninh ở khu vực
chung cu và môi truờng sinh thái khu vực chung cu; trong đó biến khoảng cách từ
chung cu đến trung tâm tác đông mạnh nhất đến giá chung cu.


điện cao thế.
Diện tích sàn xây dựng hiện trạng của nhà, nhà

3

E.Candas et al. (2015)

có hệ thống sưởi ấm,mức độ ảnh hưởng từ động
đất của khu vực xung quanh BĐS, giá thuê BĐS
và giá trị khu đất của BĐS.

HVTH: Nguyễn Hữu Nhiên - Quản lý xây dựng 2014

Trang 25