ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------

VY THÀNH TRUNG

NGHIÊN CỨU, ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TRÀNG ĐỊNH,
TỈNH LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2014 - 2016

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------

VY THÀNH TRUNG

NGHIÊN CỨU, ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TRÀNG ĐỊNH,
TỈNH LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2014 - 2016
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã ngành: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thanh Hải


Thái Nguyên, ngày 22 tháng 06 năm 2017
Tác giả luận văn

Vy Thành Trung


iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Kí hiệu

Chú giải

CHND

: Cộng hòa nhân dân

CNH-HĐH

: Công nghiệp hoá - Hiện đại hoá

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất


iv

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội huyện Tràng Định...
Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất của huyện Tràng Định năm
2016.........
Bảng 3.3: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất thống kê theo
xã/thị trấn của huyện Tràng Định giai đoạn 2014 - 2016……..
Bảng 3.4: Tổng hợp kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng trên địa bàn
huyện Tràng Định giai đoạn 2014 - 2016…………………….
Bảng 3.5: Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất thống kê theo xã/thị trấn
của huyện Tràng Định giai đoạn 2014 2016………………...
Bảng 3.6: Tổng hợp kết quả thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Tràng Định giai đoạn 2014 - 2016…………………….
Bảng 3.7: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất thống kê theo xã/thị trấn
của huyện Tràng Định giai đoạn 2014 2016………………...
Bảng 3.8: Tổng hợp tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Tràng
Định
giai
đoạn
2014
2016……………………………
Bảng 3.9: Kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Tràng Định giai đoạn 2014 - 2016…………………….
Bảng
So sánh các hình thức chuyển quyền sử dụng đất tại huyện
3.10:
Tràng
Định

3.14:
hình thức cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất…………..
Bảng
Sự hiểu biết của cán bộ và người dân huyện Tràng Định về
3.15:
hình
thức
thừa
kế
quyền
sử
dụng
đất………………………….
Bảng
Sự hiểu biết của cán bộ và người dân huyện Tràng Định về
3.16:
hình
thức
tặng
cho
quyền
sử
dụng
đất………………………...

34
38

42
42

3.20:

Sự hiểu biết của cán bộ và người dân huyện Tràng Định về
hình thức thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất……………
Sự hiểu biết của cán bộ và người dân huyện Tràng Định về
hình thức góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất……………
Tổng hợp sự hiểu biết của cán bộ huyện Tràng Định về
chuyển
quyền
sử
dụng
đất…………………………………….
Tổng hợp sự hiểu biết của người dân huyện Tràng Định về
chuyển
quyền
sử
dụng
đất…………………………………….

68
69
70

71


vi

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện

DANH MỤC CÁC
iv
BẢNG………………………………………………..
DANH MỤC CÁC
v
HÌNH…………………………………………………
MỤC
vi
LỤC…………………………………………………………………
1
MỞ
ĐẦU………………………………………………………………….
1. Đặt vấn
1
đề………………………………………………………………
2. Mục tiêu của đề
2
tài……………………………………………………..
2.1. Mục tiêu tổng
2
quát……………………………………………………
2.2. Mục tiêu cụ
2
thể……………………………………………………….
3. Ý nghĩa của đề
3
tài……………………………………………………….
3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa
3
học……………………….

Ngành……………….
1.2.4. Các văn bản hướng dẫn thi hành của UBND tỉnh Lạng Sơn……….
1.3.
Cơ
sở
thực
tiễn
của
đề
tài……………………………………………..
1.3.1. Tình hình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam……….
1.3.2. Tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại tỉnh Lạng Sơn……………
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN
CỨU…………………………………………………………..
2.1.
Đối
tượng
và
phạm
vi
nghiên
cứu…………………………………….
2.1.1.
Đối
tượng
nghiên
cứu………………………………………………
2.1.2.
Phạm

26
28

28
28
28
28

28

28

2.2.3. Đánh giá sự hiểu biết chung của cán bộ và người dân huyện Tràng
Định về chuyền quyền sử dụng đất……………………………………… 29
2.2.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn, tồn tại và đề xuất một số giải
pháp cho việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Tràng
Định,
tỉnh
Lạng 29
Sơn………………………………………………..


ix

2.3.
Phương
pháp
nghiên
cứu……………………………………………...

tế
xã
hội……………………………….
3.2. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tràng
Định, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014 – 2016………………………..

29
29
30
30
31

31
31
34

40

3.2.1. Đánh giá kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Tràng Định giai đoạn 2014 – 2016……………………………………… 40
3.2.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa huyện
Tràng
Định
giai
đoạn
2014
– 41
2016………………………………………..
3.2.3. Đánh giá kết quả cho thuê, cho thuê lại trên địa bàn huyện Tràng
Định

giai
đoạn
2014
– 55
2016…………………………….
3.2.8. Đánh giá chung kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Tràng
Định giai đoạn 2014 – 2016 theo các hình thức chuyển quyền…………... 56


x

3.3. Đánh giá sự hiểu biết chung của cán bộ và người dân huyện Tràng
Định về chuyền quyền sử dụng đất……………………………………… 58
3.3.1. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân huyện Tràng Định
về những quy định chung của chuyển quyền sử dụng đất………………... 58
3.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân huyện Tràng Định
về các hình thức chuyển đổi quyền sử dụng đất………………………….. 60
3.3.3. Tổng hợp sự hiểu biết của cán bộ và người dân huyện Tràng Định
về chuyển quyền sử dụng đất…………………………………………… 69
3.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn, tồn tại và đề xuất một số giải
pháp cho việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Tràng Định, tỉnh Lạng Sơn……………………………………………… 72
3.4.1.
Thuận 72
lợi……………………………………………………………
3.4.2.
Khó
khăn,
tồn 73
tại……………………………………………………

MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Đất đai là một tài sản quý giá của quốc gia, đất đai rất cần thiết và phục
vụ cho nhiều lợi ích của tất các ngành, các lĩnh vực song đất đai không phải là
nguồn tài nguyên vô hạn vì vậy việc sử dụng hợp lý tài nguyên đất là rất cần
thiết. Đặc biệt là trong quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước hiện
nay, việc sử dụng và quản lý đất đai là vấn đề bức xúc mà Đảng và Nhà nước
đã đặt lên làm vấn đề quan tâm hàng đầu. Ý thức được tầm quan trọng của công
tác quản lý và sử dụng đất đai một cách phù hợp và hiệu quả, nhà nước ta đã
sớm ban hành và hoàn thiện các văn bản luật để quản lý tài nguyên quý giá này.
Chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt động diễn ra thường xuyên từ xưa
tới nay và tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng. Tuy nhiên, chỉ đến khi có
Luật Đất đai 1993, chuyển quyền sử dụng đất mới được quy định một cách có
hệ thống về các hình thức chuyển quyền cũng như các trình tự, thủ tục thực
hiện chúng. Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013
và 2013 ra đời, hoàn thiện hơn và khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai
năm 1993, những vấn đề chuyển quyền sử dụng đất được quy định chặt chẽ và
cụ thể về số hình thức chuyển quyền và thủ tục chuyển quyền cũng như nhiều
vấn đề liên quan khác.
Việc quy định các hình thức chuyển quyền là cơ sở pháp lý vững chắc
nhằm đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong quản lý đất đai, đảm bảo cho
việc thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của nhà nước cũng như của chủ
sử dụng, góp phần phân phối và phân phối lại đất đai trong cả nước.
Huyện Tràng Định là một huyện miền núi thuộc tỉnh Lạng Sơn, trong
những năm qua, việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đối với đại
diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lý và sử dụng đất đai đã đạt
được nhiều thành tích đáng kể song vẫn gặp nhiều khó khăn nhất định trong
quá trình thực hiện Luật Đất đai. Trong việc thực hiện công tác chuyển quyền





3

3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
Phân tích các số liệu đã có, đánh giá và tìm ra các thuận lợi và khó khăn
trong quá trình thực hiện việc chuyển quyền của người sử dụng đất nhằm đề
xuất các giải pháp cho phù hợp nhằm nâng cao hiệu quả cho công tác này trong
thời gian tới.
3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn
Việc đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất sẽ giúp học viên hiểu
rõ hơn về công tác quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương, từ đó có thể đưa
ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện công
tác quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương.


4

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài
Việc chuyển quyền sử dụng đất là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp
luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn có sự biến
động do chuyển quyền sử dụng đất. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước
chỉ quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển quyền sử dụng đất như
chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả
năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất
khác hầu như bị cấm đoán; nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và
trốn tránh sự kiểm soát của Nhà nước. [7]

xuất nông nghiệp;
Quy định cu ̣ thể người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử
dụng đất và đối với đất được giao để quản lý;
Bổ sung một số hành vi bị nghiêm cấm như cấm nhận chuyển chuyển
quyền sử du ̣ng đấ t nông nghiêp̣ vượt hạn mức đố i với hộ gia đình, cá nhân; sử
dụng đất, thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với
cơ quan nhà nước có thẩm quyền để đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật.
Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất
nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép chuyển
quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau:
- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;
- Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển
quyền sử dụng;
- Đất đang có tranh chấp.
1.1.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất


6

Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử
dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với
thửa đất xác định.
Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ
người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển
nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng
đất. [19]

.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của việc
chuyển quyền sử dụng đất. Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người
khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả
cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi
phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm
tăng giá trị của đất đó.
Hiện nay, Luật Đất đai 2013 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất
rộng rãi khi đất có đủ 4 điều kiện, cụ thể: [19]
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất trừ các trường hợp quy định tại Điều 189 Luật đất đai năm 2013
như sau:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận
tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép
chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình,
cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được
nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân


8

khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu
không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

chia theo di chúc;
- Nếu không có di chúc thì hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc
phần nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp
luật;
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một
hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì những
người ở hàng sau mới được hưởng;
- Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con
nuôi của người đã chết;
- Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,
em ruột của người đã chết;
- Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu
ruột, cô ruột, gì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là
bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột.
* Quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất
cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển sử dụng không thu lại
tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống,
tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này.
Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền không phải
là mới nhưng trước đây không có quy định trong luật nên khi thực tiễn phát
sinh người ta cứ áp dụng các quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng
đất mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để


10

tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những
trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền

Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất
có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt
để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể
sẩy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp
tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc... theo thoả
thuận.
Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển. Đồng thời, các
đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức mạnh
tổng hợp dễ nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh
nói chung.
1.1.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
* Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền muốn
thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất thì phải đảm bảo 4 điều kiện
quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 [19] như sau:
1- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
2- Đất không có tranh chấp;
3- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
4- Trong thời hạn sử dụng đất.
Khi thực hiện các quyền thì phải đăng ký tại văn phòng đăng ký và giao
dịch thực hiện có hiệu lực kể từ ngày đăng ký vào sổ địa chính.
* Thời điểm thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình
cũng được quy định tại Điều 168 luật đất đai 2013 như sau:
1- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất


12

13

4- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất
đai đối với trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp
luật được xác định từ khi có quyết định giao đất, ký hợp đồng thuê đất.
5- Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán
và cho thuê được chuyển nhượngquyền sử dụng đất thực hiện như sau: Tổ chức
kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân
nước ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để
bán hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với
diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét
duyệt; trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được
phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn thành việc đầu tư theo
dự án thành phần của dự án đầu tư được xét duyệt; không cho phép chuyển
nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở .
* Một số quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất
- Điều 189, Luật Đất đai 2013, Quy định về điều kiện được bán tài sản
gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm. Tài sản
gắn liền với đất thuê phải được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật
và đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự
án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận. Người mua tài sản gắn liền với đất
thuê phải có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư; có ngành nghề kinh
doanh phù hợp với dự án đầu tư; không vi phạm các quy định của pháp Luật
đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực
hiện dự án trước đó. Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất
trong thời hạn còn lại theo giá đất được xác định lại, sử dụng đất đúng mục đích
đã được xác định trong dự án.