ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG
CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ
-----------    ----------

THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
XÂY DỰNG KHU CĂN HỘ

ĐỊA ĐIỂM

:

CHỦ ĐẦU TƯ

: CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ

Bình Dương - Tháng 1 năm 2011


ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG
CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ BECAMEX
-----------    ----------

THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
XÂY DỰNG KHU CĂN HỘ

Bình Dương - Tháng 1 năm 2011

--------------------------------------------------------------------------Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh

2


IV.3.2. Hiện trạng sử dụng đất .................................................................................................. 17
IV.3.3. Đường giao thông .......................................................................................................... 17
IV.3.4. Hiện trạng công trình hạ tầng và kiến trúc .................................................................... 18
IV.3.5. Hiện trạng cấp điện ....................................................................................................... 18
IV.3.6. Hiện trạng thoát ............................................................................................................. 18
IV.4. Nhận xét chung ................................................................................................................. 18
CHƯƠNG V: GIẢI PHÁP KỸ THUẬT ....................................................................................19
V.1. Tổng quan .......................................................................................................................... 19
V.1.1. Sơ bộ về khu nhà ở Green Pearl ..................................................................................... 19
V.1.2. Các đặc điểm chính ......................................................................................................... 19
V.2. Giải pháp thiết kế kiến trúc - quy họach ............................................................................ 19
V.2.1. Nhiệm vụ thiết kế............................................................................................................ 19
V.2.2. Giải pháp thiết kế kiến trúc, quy hoạch .......................................................................... 19
V.3. Giải pháp thiết kế hạ tầng kỹ thuật .................................................................................... 21
--------------------------------------------------------------------------Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh

3


V.3.1. San nền............................................................................................................................ 21
V.3.2. Hệ thống giao thông ....................................................................................................... 22
V.3.3. Hệ thống cấp nước .......................................................................................................... 23
V.3.4. Hệ thống thoát nước ....................................................................................................... 24
V.3.5. Rác và bãi rác.................................................................................................................. 25
V.3.6. Hệ thống điện .................................................................................................................. 25
V.3.7. Hệ thống thông tin .......................................................................................................... 33
CHƯƠNG VI: PHƯƠNG THỨC TỔ CHỨC VÀ TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN .............................38
VI.1. Các căn cứ pháp lý để quản lý thưc hiện dự án ................................................................ 38
VI.2. Mô hình tổ chức ............................................................................................................... 38
VI.3. Tiến độ thực hiện dự án .................................................................................................... 38

X.3. Đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội ....................................................................................... 56
CHƯƠNG XI: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...........................................................................57
--------------------------------------------------------------------------Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh

4


CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN
I.1. Giới thiệu chủ đầu tư
 Tên công ty
 Giấy phép đăng ký kinh doanh
cấp ngày 26 tháng 3 năm 2007
 Trụ sở công ty
 Điện thoại
 Đại diện pháp luật công ty
 Chức vụ
I.2. Mô tả sơ bộ dự án
 Tên dự án
 Địa điểm
 Hình thức đầu tư

: Công ty Cổ phần Phát triển
: Số . Do Sở kế họach và đầu tư tỉnh Bình Dương
: Thủ Dầu Một – Tỉnh Bình Dương
:
:
: Giám đốc

:
:


5


 Văn bản số 1776/BXD – VP Ngày 16/8/2007 của Bộ Xây Dựng về công bố Định mức
dự toán xây dựng công trình – Phần xây dựng.
 Văn bản số 1777/BXD – VP Ngày 16/8/2007 của Bộ Xây Dựng về công bố Định mức
dự toán xây dựng công trình – Phần lắp đặt.
 Thông tư 05/2007/TT – BXD ngày 25/7/2007 của Bộ Xây Dựng về hướng dẫn việc
lập và quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình.
 Công văn số 1601/BXD – VP ngày 25/7/2007 của Bộ Xây Dựng v/v công bố chỉ số
giá xây dựng.
 Thông tư 03/2009/TT – BXD ngày 26/3/2009 của Bộ Xây Dựng quy định chi tiết một
số nội dung của Nghị định số 12/2009/ NĐ – CP ngày 12/2/2009 của Chính phủ về
quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình.
 Quy định 33/2004/BTC ngày 12/4/2004 hướng dẫn chi phí bảo hiểm công trình xây
dựng.
 Căn cứ quyết định 628/BXD – CSXD ngày 14/12/1996 của Bộ Xây Dựng về việc ban
hành Quy chuẩn xây dựng.
 Quyết định 2273/QĐ – UBND Huyện Bến Cát ngày 02/06/2009 v/v Phê Duyệt quy
hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 khu đô thị mới (khu 1: 709,608ha) thuộc khu đô
thị mới Khu liên hợp công nghiệp – Dịch vụ đô thị Bình Dương.
 Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội khoá XI, kỳ họp thứ
4.
 Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính Phủ về Quản lý dự án đầu
tư xây dựng công trình.
 Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13 tháng 06 năm 2007 của Chính phủ về Quản lý
chi phí đầu tư xây dựng công trình
 Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/07/2007 của Bộ Xây Dựng hướng dẫn việc
lập và quản lí chi phí đầu tư xây dựng công trình.

TCVN: 1984.
 Tiêu chuẩn “Cống tròn bê tông cốt thép lắp ghép – Yêu cầu kỹ thuật” 22 TCN 159 –
86.
 Căn cứ tiêu chuẩn xây dựng: Kết cấu thép – Gia công lắp ráp và nghiệm thu – Yêu
cầu kỹ thuật TCVN 170:1989
 Tiêu chuẩn kỹ thuật Công trình giao thông đường bộ - tập III – Thi công và nghiệm
thu do bộ giao thông vận tải ban hành năm 1996.
 Văn bản số: 5740/BGTVT – KHCN ngày 5/2/2003 của Bộ Giao Thông Vận Tải về
việc sử dụng vật liệu làm lớp móng dưới kết cấu áo đường mềm.
 Căn cứ “Điều lệ báo hiệu đường bộ” 22 TCN 237 – 01.
 Tiêu chuẩn Thiết kế chiếu sáng nhân tạo đường phố, quảng trường đô thị (TCXDVN
259:2001). Tham khảo các tiêu chuẩn về Điện.

--------------------------------------------------------------------------Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh

7


CHƯƠNG II: NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG
II.1. Tình hình kinh tế Việt Nam năm 2010
II.1.1. Tăng trưởng GDP
GDP quý I tăng 5.84%; quý II tăng 6.44%; quý III tăng 7.18% và quý IV tăng 7.34%
(biểu đồ 4). Tính chung cả năm, GDP tăng 6.78%, cao hơn chỉ tiêu Quốc hội đề ra (6.5%),
vẫn thuộc nhóm có mức tăng trưởng khá cao trong khu vực và trên thế giới, trong đó, tất cả
các ngành, lĩnh vực đều đạt tốc độ tăng trưởng cao hơn so với năm trước. Trong 6.78% tăng
chung của nền kinh tế, khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản tăng 2.78%, đóng góp
0.47 điểm phần trăm; công nghiệp xây dựng tăng 7.7%, đóng góp 3.20 điểm phần trăm; dịch
vụ tăng 7.52%, đóng góp 3.11 điểm phần trăm. Với kết quả này, GDP bình quân đầu người
năm 2010 đạt khoảng 1,160 USD.
Sản xuất công nghiệp tiếp tục khẳng định vai trò trụ cột khi tiếp tục duy trì mức tăng



luật pháp về ngân sách nhà nước. Tổng chi cân đối ngân sách nhà nước ước đạt 637.200 tỷ
đồng, tăng 9.4% so với dự toán và tăng 9% so với thực hiện năm 2009. Bội chi ngân sách
năm 2010 ước khoảng 117.100 tỷ đồng, bằng khoảng 5.95% GDP, giảm so với năm 2009
(6.9%) và cũng giảm so với kế hoạch đề ra (6.2%). Đó là những kết quả rất đáng khích lệ
trong bối cảnh nền kinh tế vừa trải qua cơn suy giảm. Tuy nhiên, bội chi ngân sách vẫn còn
cao (chưa về mức dưới 5% như đã duy trì trong nhiều năm) và là một trong những nhân tố
góp phần làm gia tăng lạm phát. Điều này cũng cảnh báo độ an toàn của ngân sách trong các
năm tiếp theo nếu như không chủ động có các biện pháp cải cách để tạo nền tảng tăng nguồn
thu cũng như tăng cường kỷ luật tài chính cho ngân sách.
II.1.5. Hoạt động ngân hàng
Chính sách tiền tệ đã góp phần thúc đẩy tăng trưởng và kiểm soát lạm phát, bảo đảm
được các mục tiêu đề ra từ đầu năm: đến 31/12/2010, tổng phương tiện thanh toán tăng
25.3% so với cuối năm 2009; huy động vốn tăng 27.2%; tín dụng tăng 29.81%, trong đó tín
dụng VND tăng 25.3%; tín dụng ngoại tệ tăng 49.3%.
Thị trường ngoại tệ, thị trường vàng đã dần ổn định, nguồn cung ngoại tệ được cải
thiện đáng kể (đến ngày 31/12/2010, tỉ giá USD/VND bình quân liên ngân hàng tăng 5.52%
và tỉ giá mua bán của các ngân hàng thương mại tăng 5.53%). Giá vàng trong nước diễn biến
tương đối sát với giá vàng thế giới, chênh lệch giá vàng trong nước và thế giới đã được thu
hẹp.
II.1.6. Xuất nhập khẩu và cán cân thương mại
Tổng kim ngạch xuất khẩu năm 2010 đạt 71.6 tỉ USD, tăng 25.5% so với năm 2009,
vượt xa kế hoạch Quốc hội đề ra là 60 tỉ USD (tăng trên 6%) cũng như mức đỉnh 62.7 tỉ
USD năm 2008. Cơ cấu kim ngạch hàng hóa xuất khẩu năm nay có sự thay đổi ở một số
nhóm hàng hóa so với năm trước, trong đó, nhóm hàng công nghiệp nhẹ và tiểu thủ công
nghiệp tăng từ 42.8% lên 46%; nhóm hàng công nghiệp nặng và khoáng sản giảm từ 29.4%
xuống 27.2%; nhóm hàng thủy sản giảm từ 7.4% xuống 6.9%; vàng và các sản phẩm vàng từ
4.6% xuống 4%. Đặc biệt, Việt Nam đã có 18 mặt hàng đạt kim ngạch xuất khẩu trên 1 tỉ
USD, tăng 6 mặt hàng so với năm 2009. Lần đầu tiên, dệt may đạt trên 11 tỉ USD, đứng đầu

19,4% so với năm 2009. Kim ngạch xuất khẩu ước đạt 8 tỷ 294 triệu đô la Mỹ, tăng 23,5%
so với cùng kỳ và vượt kế hoạch năm 2010. Toàn tỉnh có 1.600 doanh nghiệp xuất khẩu trực
tiếp vào 183 nước và vùng lãnh thổ. Do nhiều dự án được triển khai, doanh nghiệp ký được
nhiều đơn hàng nên chu cầu nhập vật tư, máy móc thiết bị đầu tư xây dựng, nguyên liệu phục
vụ sản xuất tăng đã đẩy kim ngạch nhập khẩu tăng 25,6% so với năm 2009..
 Ngân sách:
Thu - chi ngân sách nhà nước đạt khá so với dự toán Trung ương giao. Năm 2010,
ước thu mới ngân sách thực hiện 19.000 tỷ đồng, đạt 119% dự toán, tăng 34% so với năm
2009. Chi ngân sách địa phương ước thực hiện 6.600 tỷ đồng, đạt 94% dự toán, tăng 6% so
với năm 2009.
 Đầu tư phát triển
Năm 2010, đầu tư trong nước có khoảng 1.571 doanh nghiệp đăng ký kinh doanh mới
với tổng vốn đăng ký 6.281 tỷ đồng. Đầu tư nước ngoài ước cả năm đạt 1 tỷ 050 triệu đô la
Mỹ, với 104 dự án mới, góp phần quan trọng phát triển sản xuất - kinh doanh và tạo thêm
nhiều việc làm mới.
 Quy hoạch xây dựng đô thị
Tỉnh tập trung quy hoạch chung xây dựng đô thị Bình Dương và đô thị Thủ Dầu Một;
đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu liên hợp công nghiệp- dịch vụ đô thị Bình Dương theo
quy hoạch. Chỉ đạo Sở Tài chính, Tổng công ty Becamex tập trung hoàn thành phương án
tổng thể đầu tư, thanh toán vốn cho dự án Trung tâm Chính trị - Hành chính tập trung tỉnh để
báo cáo Bộ tài chính và trình thủ tướng chính phủ trong quý III/2011. Tỉnh đã phê duyệt dự
án khởi công và thi công hoàn thành phần móng 2 hạng mục công trình chính là: Trung tâm
Hội nghị (dự kiến hoàn thành và đưa vào sử dụng năm 2011) và Tòa nhà trung tâm (dự kiến
hoàn thành và đưa vào sử dụng trong quý II/2013). Đồng thời, tỉnh đang tập trung hoàn
--------------------------------------------------------------------------Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh

10


chỉnh dự án, thiết kế kỹ thuật, tổng dự toán, …các hạng mục công trình phụ còn lại trong quý

tương đối mềm (bằng khoảng 1/4 so với TPHCM), nguyên nhân quan trọng khác là hạ tầng ở
Bình Dương được đánh giá tốt, điện, đường, trường, trạm... luôn được đầu tư xây dựng song
song với các dự án nhà đất.
Thứ hai: GDP của Bình Dương luôn tăng đều qua các năm. Cụ thể, trong năm 2010,
GDP của tỉnh đã tăng tăng 14,5% so với cùng kỳ, vượt chỉ tiêu kế hoạch đã đề ra và cao hơn
năm 2009 (13%). Chính vì vậy, chưa tính đến những yếu tố khác, thì các nhà đầu tư vẫn tin
tưởng vào sự phát triển đầy tiềm năng của thị trường bất động sản ở Bình Dương.
Thứ ba: Các lĩnh vực thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) của tỉnh Bình Dương
luôn đạt kết quả khả quan là nguyên nhân chính thứ ba. Tính riêng trong năm 2010 đã có 104
dự án đầu tư mới với vốn đăng ký 413 triệu USD và 135 dự án bổ sung với số vốn tăng thêm
--------------------------------------------------------------------------Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh

11


536 triệu USD. Trên địa bàn toàn tỉnh hiện có 2.006 dự án đầu tư nước ngoài với tổng vốn
đăng ký gần 13,7 tỷ USD.
Thứ tư: là một trong những mấu chốt giúp thị trường bất động sản Bình Dương phát
triển là quyết tâm xuyên suốt của chính quyền tỉnh trong việc phát triển tỉnh nhà. Với định
hướng quy hoạch xuyên suốt trong 20 năm qua, những người kế thừa qua các nhiệm kỳ luôn
theo một đường lối phát triển đã đề ra trước đó.
Thứ năm: quan trọng nhất, đó là Bình Dương luôn chú trọng đầu tư và phát triển về
công nghiệp. Với nền công nghiệp phát triển rất mạnh, Bình Dương đã thu hút một lượng lớn
nhà đầu tư về đây để phát triển các dịch vụ nhằm đáp ứng như cầu cuộc sống của người dân.
Song song với đó, là số lượng các nhà đầu tư, các chuyên gia nước ngoài và một lực lượng
lớn lao động từ các tỉnh đổ về Bình Dương làm việc.
Các dự án mới cùng nhiều dịch vụ tiện ích đang được triển khai và xây dựng, đáp ứng được
các nhu cầu thiết yếu của người dân, Thành phố mới Bình Dương thật sự đã tác động tích
cực đến chiều hướng kinh doanh BĐS. Không lâu nữa, thành phố mới cùng con đường huyết
mạch nối Mỹ Phước - Tân Vạn hoàn thành, khu vực này sẽ là nơi lý tưởng để an cư lạc

kiếm cơ hội từ việc kinh doanh bất động sản. Các đích đến của họ hiện tại và tương lai là các
khu đô thị vùng ven như Nhơn Trạch, Biên Hòa – Đồng Nai, Bình Dương, Long An.
Với thế mạnh là một tỉnh thành có tốc độ phát triển công nghiệp hóa cao nhất nước.
Bình Dương là nơi thu hút nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước. Các cấp lãnh đạo, các ban
ngành của tỉnh đã tập trung phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị, hệ thống giao thông
hoàn chỉnh và đầu tư xây dựng thành phố mới Bình Dương nhằm đảm bảo nhu cầu về chổ ở
và làm việc cho lực lượng lao động của tỉnh. Nhận thấy khu đô thị mới Bình Dương sẽ là
khu vực kinh tế năng động và phát triển mạnh trong tương lai, Ban giám đốc công ty cổ phần
phát triển đô thị (Becamex UDJ) quyết định đầu tư khu nhà ở Green Pearl tại thành phố mới
Bình Dương.
Green Pearl được đầu tư xây dựng tại khu liên hợp công nghiệp dịch vụ bên trong
thành phố mới Bình Dương, bởi sự thuận lợi về vị trí cũng như điều kiện tự nhiên. Sở hữu
một vị trí tuyệt đẹp với một hệ thống giao thông cực kì thuận tiện, kết nối dễ dàng đến các
tỉnh thành lân cận như Tp. HCM, Long An, Đồng Nai, Bình Long, Bình Phước, Tây Ninh,
các tỉnh Tây Nguyên … với các trục đường chính như: Quốc lộ 13, Quốc lộ 14, Mỹ Phước Tân Vạn. Đồng thời, Green Pearl lại được xây dựng trên nền địa hình bằng phẳng, độ cao
trung bình 20 – 25m so với mực nước biển, nền địa chất vững chắc rất thuận lợi trong việc
xây dựng kết cấu hạ tầng và đây cũng là một yếu tố thu hút các nhà đầu tư cùng những người
có nhu cầu an cư tại Bình Dương khi đã ngán ngẩm với tình hình ngập úng, kẹt xe mỗi khi
mưa hay triều cường tại thành phố lớn như Tp.HCM. Khí hậu Bình Dương cũng hiền hòa, ổn
--------------------------------------------------------------------------Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh

13


định, hứa hẹn một cuộc sống êm đềm cho cư dân trong khu biệt thự. Ngoài ra, Becamex UDJ
còn có những giải pháp về ý tưởng kiến trúc, những phương pháp thiết kế, xây dựng hiện đại
hứa hẹn một cuộc sống an lành cho cư dân.
Tóm lại, với tình hình kinh tế xã hội phát triển của tỉnh, nhu cầu ngày càng tăng của
thị trường, vị trí đắc địa, điều kiện tự nhiên thuận lợi cùng những giải pháp xây dựng tiên
tiến,…ta có thể khẳng định việc xây dựng Green Pearl là một chiến lược đúng đắn của

thự cao cấp LakeView, hồ nước công viên trung tâm, trung tâm thương mại, trung tâm tài
chính ngân hàng, cao ốc văn phòng …5 phút để kết nối với các tuyến đường giao thông
huyết mạch như: quốc lộ 13, quốc lộ 14 nối liền Bình Dương, thành phố Hồ Chí Minh, Bình
Phước, Bình Long … trục đường Mỹ Phước – Tân Vạn với tổng chiều dài 30 km nối Khu
Công Nghiệp – Đô thị Mỹ Phước, qua thành phố mới Bình Dương lớn đến cửa ngõ sân bay,
cảng biển quốc tế. 10 phút đến với sân golf Twin Doves, trường đua ngựa và khu công viên
văn hóa Đại Nam với quy mô lớn nhất khu vực Đông Nam Á. Vì vậy đây sẽ là nơi mang lại
môi trường sống, làm việc và nghỉ ngơi đồng bộ, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao trong cuộc
sống hiện đại của người dân.
IV.2. Điều kiện tự nhiên chung của khu vực dự án
IV.2.1. Địa hình
Green Pearl thuộc khu vực đô thị mới Bình Dương nên địa hình của Green Pearl có
cùng tính chất của thành phố này. Về mặt tổng thể, địa hình nằm giữa đường phân lưu của
lưu vực sông Sài Gòn và sông Đồng Nai. Khu vực Đông – Bắc thuộc Phú Chánh có địa hình
thấp dần về phía Bắc. Nước mưa từ đó đổ ra suối nhỏ sau đó ra suối Cái và ra sông Đồng
Nai. Một phần khu vực Tây - Bắc thuộc Hòa Lợi địa hình thấp dần về phía Nam, khu vực
Đông Nam thuộc Phú Mỹ thấp dần về phía Đông. Nước mưa khu vực này đổ vào kênh và hồ
thủy lợi đã quy hoạch thành hồ Khu Liên Hợp sau đó đổ ra suối Giữa để ra sông Sài Gòn.
--------------------------------------------------------------------------Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh

15


Trong đó, Green Pearl nằm trên bề mặt cao, bằng phẳng với độ biến thiên cao độ từ
0,2-2%, phù hợp cho xây dựng.

IV.2.2. Khí hậu
Khí hậu Green Pearl mang những đặc điểm chung của vùng, đó là nhiệt đới gió mùa,
nóng ẩm với 2 mùa rõ rệt: mùa mưa, từ tháng 5 – 11; mùa khô từ khoảng tháng 12 năm trước
đến tháng 4 năm sau.

Mỹ, Định hòa, Phú Chánh, Hòa Lợi nguồn nước ngầm chưa có đánh giá cụ thể. Tuy nhiên
một số cơ sở khai thác nước ngầm đang hoạt động cho thấy nguồn nước ngầm tương đối
phong phú.
 Nước mặt
Trong khu vực quy hoạch có hồ Khu Liên Hợp và nhánh chính của suối Giữa chảy
theo hướng Bắc – Nam để ra sông Sài Gòn. Suối này có lưu vực nhỏ và hẹp nên mùa khô ít
có nước. Về mùa mưa nước tương đối nhiều nhưng thoát rất nhanh do độ chênh của địa hình
lớn. Hiện tại các tuyến mương thoát nước và hồ chứa đã được xây dựng sau đã thi công hoàn
tất đảm bảo cho công tác thoát nước mặt.
IV.2.4. Địa chất công trình
Nhìn chung toàn bộ địa chất khu vực thành phố mới Bình Dương phủ một lớp phù sa
cổ thuộc hệ tầng chánh lưu nên địa chất công trình tốt. Việc xây dựng sẽ giảm chi phí lớn về
nền móng công trình và nền móng hạ tầng.
Dựa vào mũi khoan thăm dò địa chất công trình, nền đất xây dựng Green Pearl có địa
tầng như sau:
- Lớp 1: Sét pha nhẹ, màu xám tro – nâu hồng, trạng thái dẻo cứng.
- Lớp 2: Sét pha nặng, màu nâu vàng – xám trắng, trạng thái dẻo mềm.
- Lớp 3: Sét pha nặng, màu nâu đỏ - nâu vàng, trạng thái dẻo cứng.
- Lớp cát: hạt thô lẫn sạn sỏi thạch anh, màu nâu vàng.
Xét về cấu tạo địa chất này thì việc xây dựng công trình tương đối thuận lợi.
IV.3. Hiện trạng công trình và hạ tầng kỹ thuật
IV.3.1. Tổng quan
Khu vực đầu tư xây dựng của dự án thuộc phạm vi của thành phố mới Bình Dương.
Do dó, hạ tầng kỹ thuật đô thị đã được thành phố mới Bình Dương đầu tư hoàn chỉnh và
đồng bộ.Hiện nay, Becamex UDJ đã san lấp mặt bằng và đã cho thi công công trình.
IV.3.2. Hiện trạng sử dụng đất
Khu đất dự án nằm trong quy hoạch tổng thể Khu Liên Hợp Công nghiệp Dịch vụ đô
thị Bình Dương đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt đề án tổng thể theo quyết định số
912/QĐ – TTg Hà Nội, ngày 01/9/2005. Đất đai đã được Becamex UDJ đền bù và giải
phóng mặt bằng.

Qua việc phân tích các yếu tố, Bemexco UDJ nhận thấy điều kiện tự nhiên và hạ tầng
kỹ thuật tại khu vực thành phố mới Bình Dương không ảnh hưởng lớn đến quá trình thi công
xây dựng cũng như khai thác sử dụng mà còn rất thuận lợi bao gồm cả yếu tố vị trí địa lý.

--------------------------------------------------------------------------Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh

18


CHƯƠNG V: GIẢI PHÁP KỸ THUẬT
V.1. Tổng quan
V.1.1. Sơ bộ về khu nhà ở Green Pearl
Nhà liên kế thương mại và nhà liên kế sân vườn là loại hình nhà ở quen thuộc đối với
các chủ đầu tư cũng như các nhà phát triển dự án bất động sản. Đây là một dòng sản phẩm
tầm trung được nhiều nhà phát triển bất động sản lựa chọn.
Không nằm ngoài xu thế đó, Becamex UDJ đã phát triển một số dự án nhà liên kế:
Khu Bàu Bàng, Khu J54....và dự án Green Pearl cũng được phát huy trên nền tảng của các
dự án này.
V.1.2. Các đặc điểm chính
Xét về kỹ thuật, Green Pearl là dòng sản phẩm tầm trung nên nhà liên kế có một số
hạn chế rất lớn. Đó là:
- Mặt đứng lặp đi lặp lại và kéo dài.
- Mặt đứng sau đơn điệu, lối đi giữa mặt hậu hai dãy nhà hẹp, tối và mất vệ sinh...
Nhằm khắc phục các hạn chế trên Becamex UDJ quyết định đầu tư mạnh vào khâu
thiết kế ý tưởng nhằm đưa ra một sản phẩm vừa mang tính đột phá về hình thức và chất
lượng sống nhưng vẫn đảm bảo giá thành phù hợp với dòng sản phẩm tầm trung, bao gồm:
- Mở rộng lối đi bộ giữa mặt hậu hai dãy nhà thành một không gian đi bộ có cây
xanh. Không gian đi bộ này tạo ra một sân chơi nhỏ xuyên suốt các dãy nhà, nối các công
viên trong khu nhà ở với nhau tạo thành một không gian xanh liên hoàn, giúp các cư dân
trong khu ở có thể vui chơi sinh hoạt tách biệt với đường giao thông cơ giới. Ngoài ra, không

sự sinh động cho không gian sống.
- Các nút giao thông được giải quyết tốt, đảm bảo phân tuyến giao thông đối nội,
đối ngoại rõ ràng mạch lạc.
 Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật
- Tầng cao xây dựng trung bình: 5 tầng
- Mật độ xây dựng:
- Chỉ tiêu thu rác: 0.7-0.8kg/người/ngày. Chỉ tiêu dọn được: 70%.
- Chỉ giới xây dựng: trên cơ sở tuân thủ các quy định của Ban Quản lý Kiến trúc và
Xây dựng Thành phố Mới Bình Dương. Các công trình xây dựng trên các trục đường chính
của đô thị phải lùi vào 1m tính từ ranh đất, cụ thể: tuyến Lê Lợi, JF1A, HT2A, DF1 và
đường Tạo Lực 5 (DT741). Khoảng lùi 1m không áp dụng với các công trình xây dựng bên
trong khu đất.
 Phương án thiết kế quy hoạch
- Giải quyết tốt việc tiếp cận đối với các căn hộ bằng cách bố trí 2 tuyến đường
trước và sau mỗi dãy nhà.
- Bố trí bãi đậu xe tại vị trí các công viên cây xanh.
- Mở 1 tuyến đường nối 2 lô đất F5 và F6. Đây cũng là điểm nhấn của khu quy
hoạch với thiết kế xéo đột phá..
- Khoảng thông hành địa dịch: 6m ngoài tác dụng lắp hệ thống thóat nứơc thải và
phòng cháy chữa cháy (PCCC) còn có tác dụng là không gian cây xanh tạo sự thông thoáng
và mỹ quan cho các lô nhà.
- Công viên cây xanh: Khác với các dự án nhà liên kế khác đầu tư xây dựng khu
công viên tập trung, tạo ra không ít sự bất tiện cho cư dân khi sử dụng tiện ích này (cự li di
chuyển, tần suất sử dụng thấp...). Green Pearl chủ động chia nhỏ diện tích công viên cây
xanh thành cụm cây xanh nhỏ tại các vị trí được tính toán sao cho khoảng cách từ nhà đến
công viên là hợp lý. Các công viên này kết hợp với không gian đi bộ có trồng nhiều cây xanh
giữa hai dãy nhà tạo thành một mảng cây xanh liên hoàn và xuyên suốt khu đất.
Bảng cơ cấu hệ số sử dụng đất
STT
Loại đất

Bảng tổng hợp diện tích sàn xây dựng:
Tổng
Diện tích
diện tích
Loại nhà
Số căn
đất xây
đất xây
dựng/căn
dựng
Nhà phố
6
206.0
1,236.0
Nhà phố
9
183.0
1,647.0
Nhà phố
22
158.0
3,476.0
Nhà phố
145
108.0
15,660.0
TỔNG
182
22,019.0


- Mặt đứng trên các tuyến phố nội bộ
- Mặt đứng sau.
- Với sự đầu tư kỹ lưỡng tất cả các mặt đứng trước và sau nên tạo ra giá trị cao cho
từng căn nhà.
- Các ngôi nhà đều có 2 hướng tiếp cận: mặt trước và mặt sau.
Nhà liên kế mặt tiền đường chính đô thị:
- Tầng trệt của mặt trước nhà được thiết kế với không gian đa năng rộng rãi có thể
dùng cho mục đích kinh doanh và được bố trí tách biệt hoàn toàn với khu vực ở. Phần sau
của ngôi nhà dùng làm gara và lối vào cho phần nhà ở.
- Phía trước các căn nhà thuộc các tuyến đưởng đô thị có lối đi rộng 3m có mái che
(quy định của thành phố mới Bình Dương)
- Bên trong nhà có dành vị trí bố trí thang máy.
Nhà liên kế sân vườn (mặt tiền đường nội bộ)
- Với mục đích dùng để ở nên căn nhà được bố trí mảng xanh trước và sau nhà.
- Phần tiếp giáp với đường giao thông dược dùng làm gara và lối vào chính của
công trình. Phòng khách được bố ở phía sau nhà vừa tránh được sự ồn ào của đường phố vừa
tận hưởng được không gian xanh giữa hai dãy nhà.
V.3. Giải pháp thiết kế hạ tầng kỹ thuật
V.3.1. San nền

--------------------------------------------------------------------------Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh

21


Khu vực dự án Green Pearl đã được đầu tư hạ tầng hòan chỉnh. Nền đất của từng lô
đất quy hoạch được khống chế cao độ không thấp hơn cao độ các đường xung quanh để tránh
bị đọng nước.
Độ dốc nền đất xây dựng là 0.2% - 2% đảm bảo thoát nước mặt tự nhiên và điều kiện
xây dựng thuận lợi.

+ Bề rộng mặt đường
: Bm = 4.0m
+ Bề rộng vỉa hè
: Bvỉa hè = 1.0m
+ Bề rộng nền đường
: Bn = 6.0m
+ Độ dốc ngang mặt đường : 2%, độ dốc ngang lề: -1.5% (hướng vào lòng đường)
Giải pháp kỹ thuật
Bình diện tuyến:
+ Bình đồ tuyến theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án F5, F6.
+ Tổng chiều dài đường giao thông là 1,534.74 m.
Trắc dọc tuyến:
Do nền đường không bị ngập lụt bởi các trận mưa lũ nên nền đường chủ yếu thiết kế
nền đào để thuận tiện cho việc thu thoát nước đồng thời giảm giá thành công trình. Trắc dọc
tuyến bám theo địa hình tự nhiên và các đường đấu nối trong khu vực đã hoàn thiện.
+ Độ dốc dọc lớn nhất
: Imax = 0.62%.
--------------------------------------------------------------------------Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh

22


Trắc ngang tuyến:
+ Trắc ngang tuyến theo khổ nền đường.
+ Độ dốc ngang mặt đường : 2%, độ dốc ngang lề: -1.5% (hướng vào lòng đường).
Nền đường:
+ Nền đường đất được đầm chặt đạt K=0.95, 25cm trên cùng đạt K=0.98.
+ Sau khi thi công xong phần nền hạ, nền đường được đắp lớp sỏi đỏ để tăng cường
độ nền đường đồng thời hạn chế mao dẫn trước khi xây dựng kết cấu mặt đường. Lớp sỏi đỏ
dày 25cm đạt độ chặt K=0.98, Eyc=60Mpa.


23


- Ngoài ra phải dự tính đến nước rò rỉ trên mạng lưới cấp nước và hao phí cho việc
sản xuất nước sạch.
- (Quy chuẩn xây dựng Việt Nam phần II chương 5 “Quy hoạch xây dựng đô thị,
điều 5-15- Hệ thống cấp nước)
- Tiêu chuẩn cấp nước đô thị :
+ Tiêu chuẩn cấp nước
: 130 – 150 lít/người/ngày đêm.
- Các nhu cầu dùng nước thường xuyên khác:
+ Tưới cây, rửa đường
: 8-12% lượng nước sinh hoạt
+ Rò rỉ và dự phòng
: 25-40 % lượng nước cấp toàn đô thị
- Dân số quy hoạch
: 975 người (tiêu chuẩn 250ng/ha)
- Hệ số không điều hòa : Kngày = 1.25
- Hệ số không đồng thời : K = 1.3
BẢNG TÍNH TOÁN NHU CẦU DÙNG NƯỚC
Tiêu chuẩn
Nhu
Quy
Thành phần dùng nước
dùng nước
cầu (m3
mô (ha)
(m3/ha-ngày)
/ngày)

JF1A qua các điểm đấu nối đã quy hoạch sẵn.
V.3.4. Hệ thống thoát nước
Nước mưa và nước thải được thoát theo đường ống riêng
Nước mưa
- Hệ thống thoát nước dự kiến sẽ tách riêng thoát nước bẩn và thoát nước mưa ở từ
cụm dân cư. Sau đó hai hệ thống thoát nước này hoà vào mạng lưới thoát nước chung sẽ
được thu vào các hố ga ven đường, đổ vào các cống thoát nước mưa đặt dọc theo các tuyến
đường dẫn ra hướng QL1A.
- Tính toán mạng lưới thoát nước theo phương pháp cường độ giới hạn:
--------------------------------------------------------------------------Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh

24


Q = .q.F(l/s)
Trong đó:
 : hệ số phủ mặt
q : cường độ mưa tính toán theo thời gian và chu kỳ tràn cống tính toán P=3(l/s/ha)
F : diện tích lưu vực tính toán (ha)
- Đối với khu công nghiệp , biểu đồ cường độ mưa lấy theo thành phố Hồ Chí Minh.
Chu kỳ tràn cống P=3; Độ dày tính toán h/d=1.
- Dùng hệ thống ống cống BTCT đi tuyến ống riêng (600,800,1000) ngầm vỉa
hè cho chảy vào hệ thống thoát nước đã được qui hoạch để đổ vào hệ thống chung.
(Chi phí đầu tư hệ thống thoát nước mưa tham khảo trong bảng dự toán chi tiết phần
thoát nước mưa)
Thoát nước thải
- Tiêu chuẩn thoát nước thải là 80% nước cấp.
- Nước thải vệ sinh trong từng công trình phải được xử lý qua bể tự hoại, nước thải
bẩn được thu gom về bể xử lý đạt yêu cầu theo qui chuẩn Việt Nam trước khi xả vào hệ
thống thoát chung về trạm xử lý tập trung của toàn khu để xử lý.