IH
I H C NÔNG LÂM

HOÀNG TH D U

tài:

NG C A M T S Y U T
A BÀN HUY N CAO L C, T NH L

T

N 2011 -

KHÓA LU N T T NGHI

H

o

: Chính quy

Chuyên ngành : Qu
Khoa

: Qu n lý tài nguyên

Khóa h c

: 2011 - 2015



: Chính quy
: Qu
: K43A : Qu n lý tài nguyên
: 2011 - 2015
: TS. Nguy n Th L i

Thái Nguyên, 2014


i

L IC

c s gi i thi u c a Ban giám hi
Qu n lý tài n

ng, Ban ch nhi m khoa

th c t p t i Phòng Tài nguyên và Môi t

huy n Cao L c - t nh L

ng

ct pt t

nghi p và khóa lu n t t nghi p c a mình.
L



u ki

quan tâm ch

ng d n: TS. Nguy n Th L

o t n tình c a

em trong quá trình

tài và hoàn thành khóa lu n t t nghi p.

E

lòng bi

ct

ng h ,

em trong su t quá trình h c t p.
Em xin chân thành c
Thái Nguyên, ngày..

..

Sinh viên

Hoàng Th D u

t

nh t i th tr

B

t t i khu v

B

t

.................. 35
n 2011 - 2014...... 36
n 2011-2014... 37

và các tr c giao thông chính........38
nh t i các xã thu c Khu v

a bàn

huy n Cao L c .................................................................................. 39
B

t

nh t i các xã thu c Khu v

a bàn



c

ng giao

thông chính........................................................................................ 45
B

t giao d ch trên th
nh t i Khu v

B

ng v

c quy

t nông thôn......................................................... 46
u tra th

t t i th tr n Cao L c ........................... 50

B ng 4.14. B ng t ng h p s phi u c a 3 nhóm y u t

ng t i

t ............................................................................................. 56


iii

....................................................... 45
t

nh và th c t t i khu v

t nông thôn

.......................................................................................... 47
Hình 4.5.
tuy

t th c t

t trên th

ng theo v trí c a ba

ng t i th tr n Cao L

Thành (VT1AI-

ng M

ng Minh khai-H p
-

ng Na

Làng (VT1CI-VT4CI))..................................................................... 48


ng

t


v

M CL C
Trang
L IC

.................................................................................................... i

DANH M C CÁC B NG................................................................................ii
DANH M C CÁC HÌNH................................................................................iii
DANH M C B NG CH

VI T T T ........................................................... iv

M C L C......................................................................................................... v
PH N 1: M

U.......................................................................................... 1

1.1. Tính c p thi t c

tài ............................................................................. 1

1.2. M


t......................................................... 9
ng .......................................................................... 9

2.1.3.2. Nhân t khu v c ................................................................................. 10
2.1.3.3. Nhân t cá bi t ................................................................................... 10


vi

2.1.4. Các nguyên t

nc

t................................................ 11

2.1.4.1. Nguyên t c s d ng hi u qu nh t ..................................................... 11
2.1.4.2. Nguyên t c thay th ............................................................................ 12
2.1.4.3. Nguyên t c bi

ng......................................................................... 12
t............................................................... 12
c ti p ........................................................... 12
p........................................................................ 13
t tr ........................................................................ 14

2.1.5.4

....................................................................... 15
th c ti n c


2.3.4. Bài h c kinh nghi m cho Vi t Nam...................................................... 22
PH

NG, PH M VI, N

NGHIÊN C U............................................................................................... 24
ng nghiên c u và ph m vi nghiên c u......................................... 24
m và th i gian ti n hành ............................................................... 24
3.3. N i dung nghiên c u................................................................................ 24
u ki n t nhiên kinh t xã h
Cao L c - t nh L

a bàn huy n

................................................................................. 24


vii

c v công tác qu n lý và s d

t c a huy n

Cao L c ........................................................................................................... 24
nh c
t nh L

a bàn huy n Cao L c,

................................................................................................. 25

u ki n t nhiên, kinh t - xã h i t i huy n Cao L c, t nh L

.. 28

u ki n t nhiên................................................................................. 28
4.1.1.1. V

a lý ......................................................................................... 28
a m o ............................................................................... 29

4.1.1.3. Khí h u ............................................................................................... 29
u ki n kinh t - xã h i...................................................................... 30
ng và chuy n d
4.1.2.2. Dân s

u kinh t ....................................... 30

ng............................................................................. 30

4.1.2.3. Th c tr ng h th ng h t ng k thu t ................................................ 33
v

u ki n t nhiên, kinh t - xã h i ........................ 33

4.1.3.1. L i th ................................................................................................ 33
4.1.3.2. H n ch ............................................................................................... 34
4.2. Hi n tr ng s d

t c a huy n Cao L c ............................................. 35


t

nông thôn..................................................................................... 46

4.5. Các y u t

ng t

a bàn huy n Cao L c................ 48

4.5.1. Y u t v trí ........................................................................................... 48
4.5

m c a th

t........................................................................... 50

4.5.2.1. Y u t hình th , di n tích ................................................................... 51
4.5.2.2. Y u t

sâu th

t........................................................................ 51

4.5.2.3. Y u t chi u r ng m t ti n................................................................. 52
h t ng......................................................................................... 52
4.5.4. Y u t pháp lý c a th

t................................................................... 53




1

PH N 1
M
1.1. Tính c p thi t c

U

tài

Nói v

m quan tr ng c

,s

i thì K

t

ng c a cha, s n sinh m i th c a c i v t ch

[7] Chính

vì v y quá trình khai thác và s d ng ph i luôn g n li n v i s phát tri n c a
xã h

u s n xu

công c kinh t

i qu n lý và s d

- th

ng - s qu n lý

,

t là

t ti p c n v

ng th

th

ng

công b ng trong phân ph i s công

b ng trong phân ph

is d

u ch

u ch nh quan h


s phát tri n lành m nh c a th

ng b

kém trong công tác qu n lý, s d
hi u qu . V

qu

c,

tt

ng s n và kh c ph c nh ng y u
mb os d

c tiên ph

t ti t ki m
t t t.


2

Trong s nghi
cv

im

c hi n nay thì công tác qu n lý nhà


a bàn huy n

i là lo i tài s n có giá tr l n nên vi c x y ra
nh ng v

khó

n lý và s d

không th tránh kh i. V
b tc

t

qu

u

a bàn huy n v n còn nhi u

là m t trong nh ng nguyên nhân gây nhi

m c trong công tác b
d

ng thi t h i khi nh
is d

c thu h

làm t t

a bàn huy

nh giá, bên c

ct

t và các y u t

ng t

Xu t phát t th c t
nguyên -

n ph

t thì vi c nghiên c u xác
t là r t quan tr ng.

c s phân công c a khoa Qu n lý tài

i h c Nông l

is

giáo T.S. Nguy n Th L i, tôi ti n hành nghiên c
ng c a m t s y u t
n 20111.2. M
huy n Cao L c, t nh L

huy n Cao L c - t nh L
xu t m t s gi i pháp giúp cho vi
t chuy

ng th c t trên th

t

phù h p v i

ng.

1.3. Yêu c u
-

u ki n t nhiên, kinh t xã h i

ng t

t trên

khu v c huy n Cao L c - t nh L
- C p nh
Ngh
t

n liên quan t

nh c a Chính ph


huy n Cao L c - t nh L

-

ng s li

u tra, ti n hành

phân tích và th ng kê s li u
-

xu t các gi i pháp có tính kh thi.
tài

1.4.1. Ý ngh
- S d ng ki n th

c áp d ng vào th c t

nâng cao tính th c

ti n chi u sâu c a ki n th c ngành cho b n thân.
- Nghiên c u các v
lý thuy t t

t

ng trong th c ti

tìm ra cái m i cho

ng kinh t , nó là s thu l i
a tô. Nói cách khác giá c

p quy

nh b i nó có th thu l i cao hay th p

m t

kho ng th
t là giá tr c a quy n s d
t, giá tr quy n s d

nh trong th i h n s d
c có n n kinh t th

giá tr c a quy n s h
c

i

nh. H u h t

c hi u là bi u hi n v m t

t

c s h u toàn dân, giá

a trên giá chuy


m các th

ng c a lo

t ho c thu nh p v quy n s d
t li n k nhau có cùng m

i, thu nh p v ti n s d
- Chính ph

t có cùng m c

u giá quy n s d

u giá quy n s d
- Cùng th

nh giá

t
ng ho

v i nh
kh

di n tích

t là giá tr b ng quy n c a ti n s d



y giá

c khác nhau, ngoài bi u th b ng giá c

quy n s h u, giá c quy n s d ng còn có th s d ng b ng ti n thu .
- Không gi ng nhau v th
bi t cá th l n, l i thi u m t th
is

ng hoàn ch nh, giá c

ng lâu dài t quá kh t i t

c dài, khó so sánh v

m b n thân lo i

ng, ti n hành phân tích c th

h p v i t ng th
-

i gian hình thành giá

nh giá c

t và tình tr ng th

c hình thành


t b ph n c

i ta có th

c các chi phí tr c ti p t

các kho n chi phí khác thì khó phân b

ho

n hi

t là m t trong nh ng v

t. Tuy nhiên
t.

t là nh ng v

quan tâm và chú tr ng c a nhi u ngành, vi
quan tr ng.

t

c

hình thành giá



n có
c quy n. Trong

t thu c s h

nó thu c s h u c

u
kinh t

c quy n b xóa b

v b n ch t v

t nh t o ra.

n, do còn ch

a tô tuy

n thì nh

hình

nt nt

c và khác
a tô chênh l

a tô

u ki n s n xu t thu n l

chênh l ch gi a giá c s n xu
trên ru

c quy

nh b

t x u nh t và giá c s n xu t cá bi t trên ru

bình có hai lo

a tô chênh l ch g

u ki n s n xu t
t t t và trung

a tô chênh l

a tô chênh

l ch II.
-

a tô chênh l ch I là l i nhu

c khi s d

ng ngang nhau trên cùng m t di

nghi p tuy

i là lo

n kinh doanh nông

i ph i n

a tô tuy

a ch , dù ru

t t t hay x u,

xa hay g n.

i là s l i nhu n siêu ng ch dôi ra ngoài l i nhu n bình quân,

hình thành nên b i chênh l ch gi a giá tr nông s n v i giá c s n xu t chung
c a nông ph

n và cs, 2007)[20]

-

c quy n là hình th

c bi t c

n ch


2.1.2.2. Lãi s
Lãi su t ngân hàng là m t trong nh ng y u t quan tr ng làm cho giá
t có th

c gi

nên có th tách s
ch u

a tô v

ng m

cl pv

ng c

t cho
t còn

ng c a y u t nào. Có th th y ngay r ng lãi su t ngân hàng mà

cao thì s ti

t ph i gi

xu ng thì s ti n b

u lãi su t ngân hàng mà gi m


ng


8

Gi a cung - c

ng l n nhau,
t luôn bi

ng tr c ti

n giá

ng.

P
ng c u
P0

E

ng cung

P1
E'

O


m cân

i thì giá gi m xu ng t P0

xu ng P1.
Quan h cung - c u trong th

i gian ng n di n

bi n có ph n khác so v i quan h cung c u trong th
ng. V
cung v

c bi
trên th

ng luôn c

di chuy n t
u gi
h u, tâm lý, s

ng hàng hóa thông
t b i vì kh

nh v th
ng c

ut :



nh và b t

nh b ng y u t

ng kinh t , m c thu nh p bình quân

c

i dân t

a h th ng giao thông, t l lãi su t

ngân hàng. M c dù t ng cung c
m t lo

ng cung c a

t c th hay cho m t s d ng c th có th

xu ng thông qua vi

u ch

u gi a các lo

c gi m

t. (H Th Lam Trà và


kh
- Nhân t xã h i: Xã h i phát tri n và n
v

t. Nhân t xã h i

thái

nh chính tr , an ninh xã h

nh có

i

t có b n m t ch y u là tr ng
hóa.

- Nhân t qu c t : S phát tri n và hoàn thi n c a th
không th tách r i

ng r t l

t là

ng c a hoàn c nh qu c t .

- Nhân t kinh t : S di n bi n c a tình hình kinh t có tác d ng quan
tr

i v i qu c t dân sinh và

nh t i m c giá c c

- V trí: Nhân t v trí

t ch y u là nói v v trí

kinh t , nói v v trí c th t

nh giá trong thành ph . M

ng th i t n t i 2 lo i v trí, v trí tuy

i và v

i. Xem xét

v v trí là c c k quan tr ng trong vi

t.

(Nguy n Th Y n, 2011),[12]
-

u ki

h t

u ki

t ch y u bao g


ng t i giá

ng t nhiên, g m các

ng t

c

mb

ng có

t ch y u bao g m
u ki

ng t i

khu v c.
ng t

t, ch y u

t trong khu v c, k t c u s d ng, nh

u ki n h n

ch s d
Nhân t cá bi t là nh ng nhân t ch
thân th

t, nên

n giá c a th

t.

(Nguy n Th Y n, 2011),[12]
- Chi u r ng: Chi u r ng m t ti n c a th
qu

ic

is d

i và ngay c

t quá h p

n hi u

t, n

t

t.

- Hình dáng: Hình dáng c a th

p nh t là vuông ho c ch nh t,



t,... (H Th Lam Trà và Nguy

2006)[8]

M t th
s

t có kh

d ng vào nhi u m

d ng là h p pháp, có s d ng b coi là không h p pháp, s d ng

trái v

nh c a chính quy

m t giá tr , có s

d ng cho thu nh p ròng th p và kéo dài, có s d ng cho thu nh p ròng cao
i gian di n ra ng n. Trong s r t nhi u các s d ng khác nhau,
ng m t th

t bao gi

t s d ng v a h p pháp v a

i giá tr thu nh p ròng l n nh t và trong kho ng th
Lo i s d


nh. (H

Th Lam Trà và Nguy
Nguyên t c này cho r ng, giá tr th
ng b
giá tr và các hi

ng c a m t th

t b i giá bán m t th

t ch th có

t thay th

ng khác ti n d ng so v i th

v

t ch th , v i gi thi t

không có s ch m tr trong vi c th a thu n giá c và thanh toán.
vào các nguyên t

t là có th thông

u ki

s d

i, nên ph i n m gi m i quan h nhân qu gi a các nhân t và quy lu t bi n
t hi n t i mà d tính giá
Trà và Nguy

* Khái ni m

Th Lam


13

c ti

nh m c giá thông

qua vi c ti n hành phân tích các m c giá th c t
d

t trên th

th

t, lo

ng c a lo

nh giá c a

tc


tc a

nh giá ph i là giá

t th c t trên th

u 5, Ngh

u ki n

-CP)[4]

*Trình t ti n hành
c 1: Kh o khát và thu th p thông tin.
c 2: So sánh và phân tích thông tin.
c 3: Th c hi

u ch nh các y u t khác bi t v giá gi a các th a

t so sánh v i th
th

tc

tc

nh giá. Giá tr

c tính c


t = c a t ng th

t,

khác bi t v giá c a t ng th a

nh giá

t so sánh

nh ng y u t

t so sánh v i th a
tc

c4

nh giá c a th

quân c a các m c giá c
ch nh khác bi t v giá

tc

nh giá

nh giá b ng cách l y s bình

n 5 th
c 3. (Nguy n Th Hu n 2009)[10]

nh giá cho các lo

c các kho n thu nh p mang l i t

t.

nh

u 5 Ngh

-

CP)[4]
p, t ng thu nh p, các chi phí
nh

c 2 và thu nh p thu

nh

c 3 ph i là

t ng thu nh p, t ng chi phí và m c thu nh p thu n túy bình quân c a h
ho c v

t c a lo

tc

im


áp d

th thu th p s li u v giá th
v i th

i có m c lãi

g. (B Tài chính, 2004, 2007)[1],[2]

t tr
th

t

tc

t có tài

s li u v giá th

ng c a

c ti p, trong khi có
ng c a các th

nh giá. (Ngh
t tr

t c a th

nh giá. Th i gian c a nh ng thông tin c n thu th p trên th

ng áp d

ng d n t

c 2. Kh o sát th

c1c

c ti p.

a và mô t

, chính xác v các tài s n trên

tc
c3

nh giá tr hi n t i c a các tài s

Giá tr hi n t i c a các
tài s

=

t

t



tc a

tc

nh giá và các

u ch nh giá các th
c3c

th

t

t

Di n tích th
tc

c1

Giá tr hi n t i c a

-

Giá tr c a th

nh giá tr c a th

hao mòn


ng quy n s d

t

c ti p. Còn g i là