y
o
c u -tr a c k
.c
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ TƯ PHÁP
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI
NGUYỄN THỊ NGỌC LAN
PHÁP LUẬT VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI VÀ
THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 60 38 01 07
Người hướng dẫn khoa học: TS. Trần Quang Huy
HÀ NỘI - 2016
.d o
m
o
w
N
O
W
!
h a n g e Vi
e
N
PD
!
XC
er
O
W
F-
w
m
Với lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến
Tiến sĩ Trần Quang Huy – thầy giáo kính mến đã hết lòng giúp đỡ, tận tình hướng
dẫn, chỉ bảo và tạo mọi điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện nghiên cứu
Luận văn của mình.
Đồng thời, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc tới Ban giám hiệu,
toàn thể Quý thầy cô, cán bộ trong Phòng Đào tạo, Khoa Sau đại học, Khoa Pháp
luật kinh tế và cán bộ Thư viện trường Đại học Luật Hà Nội đã tạo mọi điều kiện
thuận lợi cho tôi trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn
thạc sĩ.
Tôi cũng xin cảm ơn gia đình, bạn bè, đồng nghiệp đã luôn ở cạnh động viên;
giúp đỡ và là nguồn động lực cho tôi trong quá trình học tập và thực hiện đề tài
nghiên cứu của mình.
Tôi xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày 03 tháng 08 năm 2016
Học viên
Nguyễn Thị Ngọc Lan
.d o
m
o
w
w
w
!
h a n g e Vi
e
N
PD
!
XC
er
O
W
F-
w
m
h a n g e Vi
e
w
PD
XÁC NHẬN CỦA GIẢNG VIÊN
Hà Nội, ngày…..tháng…..năm…..
HƯỚNG DẪN
Học viên
.d o
m
o
w
w
w
.d o
C
lic
k
to
!
XC
er
O
W
F-
w
m
h a n g e Vi
e
w
PD
XC
er
F-
c u -tr a c k
1.1.1. Quan niệm nhà ở
6
1.1.2. Phân loại nhà ở
8
1.1.3. Vị trí, vai trò của nhà ở
9
1.2.
11
Nhà ở thương mại
1.2.1. Khái niệm nhà ở thương mại
11
1.2.2. Đặc điểm nhà ở thương mại
12
1.2.3. Vị trí, vai trò của nhà ở thương mại
13
25
2.1.1. Phát triển nhà ở thương mại theo dự án
25
2.1.2. Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở
29
thương mại.
2.2. Quỹ đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại
44
2.2.1. Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư xây
44
dựng nhà ở thương mại
2.2.2. Nhà nước cho chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thuê đất
để thực hiện dự án xây dựng nhà ở cho thuê
47
.d o
m
o
w
N
O
W
!
h a n g e Vi
e
N
PD
!
XC
er
O
W
F-
w
m
c u -tr a c k
2.2.3. Sử dụng quỹ đất thuộc sở hữu của chủ đầu tư hoặc chuyển
48
nhượng quyền sử dụng đất để tạo quỹ đất đầu tư xây dựng nhà ở
thương mại.
2.3. Tài chính phát triển nhà ở thương mại
50
2.3.1. Nguồn vốn của chủ đầu tư
50
2.3.2. Nguồn vốn từ thị trường bất động sản
51
2.3.3. Nguồn vốn vay từ các tổ chức tín dụng
54
2.4. Thị trường mua bán nhà ở thương mại
56
2.4.1. Mua bán nhà ở thương mại
Hà Nội
3.2.1. Tình hình phát triển nhà ở thương mại tại Hà Nội
67
3.2.2. Những tồn tại, hạn chế trong việc phát triển các dự án nhà ở
74
thương mại
3.3. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật phát triển nhà ở thương mại
80
3.3.1. Về phương diện pháp luật
80
3.3.2. Về cơ chế, chính sách
82
3.3.3. Về thực thi pháp luật
85
3.3.4. Nâng cao nhận thức, kiến thức pháp luật cho người tham gia
86
w
w
C
lic
k
to
bu
y
N
O
W
!
XC
er
O
W
k
lic
.c
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hà Nội là một trong những trung tâm chính trị - kinh tế - văn hóa - xã hộikhoa học và công nghệ lớn nhất cả nước, tập trung các cơ quan đầu não của Đảng,
Nhà nước; trụ sở doanh nghiệp, khu công nghiệp, văn phòng…nên dân số tập trung
đông đúc, tỉ lệ người di cư đến Hà Nội lập nghiệp ngày càng tăng đã dẫn đến áp lực
về chỗ ở càng ngày càng cao. Khó khăn về nhà ở là một vấn đề thực sự và là thách
thức của xã hội, đòi hỏi phải có nhiều giải pháp đồng bộ để tháo gỡ mà một phần
vấn đề được đặt ra là phát triển được số lượng nhà ở đáp ứng các yêu cầu khác nhau
của người dân về cả chất lượng và số lượng. Hiện nay, thành phố Hà Nội có chủ
trương phát triển chủ yếu nhà ở xã hội để đáp ứng ngay nhu cầu bức thiết về nhà ở
nhưng phát triển nhà ở thương mại mới là tất yếu và là xu hướng trong tương lai, khi
nhà nước đã hỗ trợ về nhà ở cho những đối tượng yếu thế thì các đối tượng khác
buộc phải tự tạo lập chỗ ở của mình thông qua các hình thức tự xây dựng, cải tạo
nhà ở hoặc các giao dịch mua bán, thuê mua nhà ở thương mại. Để phát triển nhà ở
thương mại trước hết phải có hệ thống pháp luật hoàn chỉnh, đồng bộ và thống nhất
để có căn cứ thực hiện và sau đó phải có các biện pháp đảm bảo thực thi pháp luật
tốt trên thực tế. Luật Nhà ở 2014 được ban hành là một trong những tiền đề pháp lý
quan trọng để phát triển nhà ở thương mại, mặc dù mới được đưa vào thi hành trên
thực tế nhưng cũng đã nảy sinh những bất cập yêu cầu đòi hỏi phải hoàn thiện hơn
nữa. Mặt khác, do Hà Nội là một thành phố có nhiều đặc thù khác với các địa
phương khác nên trong quá trình thi hành pháp luật về nhà ở cũng có một vài điểm
khác, nhiều thuận lợi hơn nhưng cũng nhiều thách thức đặt ra. Nhằm tìm hiểu rõ hơn
các quy định về việc phát triển nhà ở thương mại cùng những thực trạng pháp luật
và việc thực thi pháp luật trên địa bàn thành phố Hà Nội về vấn đề này, tác giả xin
lựa chọn đề tài: “Pháp luật về phát triển nhà ở thương mại và thực tiễn áp dụng
tại Hà Nội”.
1
w
w
w
w
bu
bu
y
N
O
W
!
XC
er
O
W
k
lic
.c
Phát triển nhà ở thương mại là một trong những tất yếu của quá trình phát
triển kinh tế thị trường cũng như phù hợp với xu thế phát triển của thế giới. Việc
nghiên cứu hoàn thiện các quy định của pháp luật về phát triển loại hình nhà ở
thương mại là hết sức cần thiết, mang ý nghĩa lý luận và thực tiễn sâu sắc, tuy nhiên
hiện nay các công trình nghiên cứu về vấn đề này chưa thực sự nhiều, đặc biệt khi
Việt Nam đang quan tâm mục tiêu phát triển nhà ở, tăng diện tích nhà ở cho các đối
tượng được nhà nước hỗ trợ về nhà ở như đối tượng người có công, đối tượng nhận
bảo trợ xã hội; cán bộ công nhân viên chức hưởng lương từ ngân sách nhà nước...thì
vấn đề phát triển nhà ở thương mại chưa thực sự nhận được nhiều sự quan tâm chú ý.
Trong phạm vi hiểu biết của tác giả, hiện nay có một số công trình nghiên cứu liên
quan đến đề tài có thể kể đến như sau.
Về sách chuyên khảo, tham khảo: Dương Thị Bình Minh (2012), “Chính sách
phát triển nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh – Lý luận và thực tiễn”,
NXB Phương Đông.
Về luận văn, luận án:
Ngô Mạnh Tú (2011), Pháp luật kinh doanh nhà ở - thực trạng và giải pháp
hoàn thiện, Luận văn Thạc sĩ luật học, Đại học Luật Hà Nội; Lê Thị Lan (2013),
Hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật hiện hành- Một số vấn đề lý
luận và thực tiễn, Luận văn Thạc sĩ luật học, Đại học Luật Hà Nội; Nguyễn Thị
Huyền Trang (2015), Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai – Một số
vấn đề lý luận và thực tiễn, Luận văn Thạc sĩ luật học, Đại học Luật Hà Nội; Vũ Thị
Tuyết Loan (2010), Pháp luật về nhà ở - Thực trạng và giải pháp hoàn thiện, Khóa
luận tốt nghiệp, Đại học Luật Hà Nội; Tạ Thị Thương Huyền (2012), Các vấn đề
pháp lý về kinh doanh nhà ở và công trình xây dựng, Khóa luận tốt nghiệp, Đại học
Luật Hà Nội; Phạm Thị Toán (2012), Các vấn đề pháp lý mua bán nhà ở tiếp cận
dưới góc độ pháp luật kinh doanh bất động sản, Khóa luận tốt nghiệp, Đại học Luật
to
2
w
w
w
w
bu
bu
y
N
O
W
!
XC
er
O
W
to
k
lic
.c
Hoàng Xuân Nghĩa (2009), “Giải pháp thúc đẩy phát triển thị trường bất động
sản, nhà ở cho người thu nhập thấp ở Hà Nội”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, (04),
tr.45-51; Nguyễn Đức Lịch (2014), “Tháo gỡ những vướng mắc khi nhận thế chấp
nhà ở hình thành trong tương lai”, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, (03), tr.31-35;
Lưu Quốc Thái (2014), “Bàn về vấn đề huy động vốn theo hình thức góp vốn đầu tư
thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà ở trong kinh doanh bất động sản”, Tạp chí
Nhà nước và Pháp luật, (05), tr.59-71; Trịnh Đình Dũng (2014), “Chính sách và giải
pháp phát triển nhà ở tại Việt Nam trong giai đoạn tới”, Tạp chí Cộng Sản, (11),
tr.9-16; Bùi Đức Giang (2016), “Pháp luật về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà
ở hình thành trong tương lai”, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, (02), tr.52-56.
Các công trình nghiên cứu kể trên hầu hết chỉ đi sâu phân tích, tìm hiểu các
quy định về nhà ở chung chung mà chưa đi phân tích riêng đặc thù của loại hình nhà
ở thương mại. Tổng hợp và kế thừa các thành quả của công trình nghiên cứu trên,
luận văn đi sâu tìm hiểu một cách có hệ thống, toàn diện và chi tiết hơn về vấn đề
pháp luật phát triển nhà ở thương mạivà tìm hiểu thực trạng tại Hà Nội – thủ đô,
thành phố trực thuộc trung ương có nhiều điều kiện tiềm năng về kinh tế, xã hội để
phát triển nhà ở thương mại.
3. Đối tượng nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài bao gồm:
Các quan điểm, đường lối của Đảng, Nhà nước về việc xây dựng và hoàn thiện
hệ thống pháp luật phát triển nhà ở thương mại.
Các quy định của Luật Nhà ở 2014; Luật Đất đai 2013; Luật Kinh doanh bất
động sản 2014 và các đạo luật, văn bản hướng dẫn thi hành có liên quan đến phát
triển nhà ở thương mại.
Thực tiễn việc phát triển nhà ở thương mại tại thành phố Hà Nội.
k
to
3
w
w
w
w
bu
bu
y
N
O
W
!
XC
er
N
y
to
k
lic
.c
dung các quy định của pháp luật về nhà ở thương mại trong Luật Nhà ở 2014 và các
văn bản hướng dẫn thi hành liên quan đến vấn đề này cũng như việc triển khai, áp
dụng các quy định trên một địa phương cụ thể là Hà Nội.
4. Mục tiêu nghiên cứu của luận văn
Tập hợp, hệ thống hóa các quy định của pháp luật về phát triển nhà ở thương mại.
Nghiên cứu thực trạng tại một địa phương cụ thể - thành phố Hà Nội để đánh giá
việc thực hiện quy định của pháp luật và đưa kiến nghị, giải pháp hoàn thiện pháp
luật.
5. Phương pháp nghiên cứu
Luận văn được viết trên cơ sở các quan điểm của chủ nghĩa Mác – Lênin, tư
tưởng Hồ Chí Minh về nhà nước và pháp luật, Đường lối chính sách của Đảng, Nhà
nước trong việc hoàn thiện các quy định của pháp luật về nhà ở nói chung và nhà ở
thương mại nói riêng, quan điểm phát triển loại hình nhà ở thương mại trong bối
cảnh hiện nay.
Luận văn cũng sử dụng một số các phương pháp nghiên cứu khác:
Phương pháp biện chứng được sử dụng trong việc phân tích, đánh giá các quy
định của pháp luật phát triển nhà ở thương mại trong bối cảnh kinh tế, xã hội hiện
nay, xem xét việc kết thừa tư tưởng, giá trị trong vấn đề phát triển nhà ở thương mại
từ trước đến nay.
Phương pháp tổng hợp, thừa kế đối với các công trình nghiên, bài báo khoa học
trước đó về vấn đề phát triển nhà ở thương mại.
Phương pháp so sánh luật học
Phương pháp phân tích, đánh giá, bình luận, diễn giải, thống kê,….
lic
k
to
4
w
w
w
w
bu
bu
y
N
O
W
!
XC
e
N
y
to
k
lic
.c
Luận văn đưa ra một số thực trạng áp dụng pháp luật phát triển nhà ở thương mại
trên địa bàn thành phố Hà Nội, chỉ ra một số thành tựu đạt được và một số hạn chế,
vướng mắc, khó khăn trong quá trình triển khai quy định pháp luật trên thực tế để có
biện pháp khắc phục.
Từ việc nghiên cứu thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện trên một địa
phương cụ thể để có thể kiến nghị một số biện pháp nhằm hoàn thiện các quy định
pháp luật cũng như thực thi pháp luật trên thực tế.
7. Bố cục của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung chính
của luận văn được chia thành 3 chương:
Chương 1: Khái quát chung về nhà ở và pháp luật phát triển nhà ở thương mại
Chương 2: Thực trạng pháp luật về phát triển nhà ở thương mại.
Chương 3: Thực trạng phát triển nhà ở thương mại tại Hà Nội và các kiến nghị góp
phần hoàn thiện
.d o
m
o
w
bu
bu
y
N
O
W
!
XC
er
O
W
F-
w
PD
h a n g e Vi
e
Tổng quan về nhà ở
1.1.1. Quan niệm nhà ở
Xã hội loài người đã trải qua một quá trình phát triển từ thấp đến cao, đi đôi
với đó là sự phát triển cả về vật chất, tinh thần, điều kiện sống của con người cũng
được nâng cao mà có thể kể đến sự phát triển của nhà ở. Nếu như từ thời nguyên
thủy con người chỉ biết săn bắn, hái lượm, khái niệm nhà ở chưa hình thành mà chỉ
có khái niệm về một nơi trú ngụ an toàn, tránh khỏi các điều kiện thời tiết tự nhiên
không thuận lợi cũng như tránh thú dữ, các loài động, thực vật đe dọa tính mạng.
Lúc này con người chỉ dựa vào bản năng, tìm kiếm một nơi trú tránh an toàn, thường
lợi dụng các điều kiện về địa hình, sự ưu đãi của thiên nhiên, lợi thế có sẵn trong tự
nhiên để xác định được nơi ẩn náu, nơi có thể che chở họ khỏi nắng, mưa, gió, bão,
thú dữ…..như các hang động, mái đá….Khi cuộc sống đã dần ổn định và phát triển
hơn, con người sống thành các bộ tộc, bộ lạc và xác định được vùng đất ổn định để
định cư, nhiều người đã có của cải tư hữu khi đó người ta nghĩ đến chuyện tạo ra
một nơi ở nhân tạo, có tác dụng như các hang đá, mái đá…nhưng có thể ở vị trí họ
mong muốn, dần dần người ta biết dùng các loại vật liệu cây cỏ, gỗ, đá…để tạo
thành nơi ở. Ban đầu những nơi ở này chỉ là nơi để con người trú ngụ khỏi tác động
của thời tiết bên ngoài, tránh thú dữ và cất giữ của cải nếu có. Sau khi thuần hóa
được một số loài động vật thì nơi ở được mở rộng quy mô có nơi nuôi nhốt động vật.
Đến thời điểm này nhà ở cũng chỉ được coi là một nơi trú tránh an toàn chứ chưa
thực sự coi như khái niệm nhà ở hiện nay. Đến thời kỳ phát triển tiếp theo, thời nô lệ
và phong kiến, sự phân hóa địa vị, giai cấp, điều kiện phát triển và hưởng thụ của cải
xã hội khác nhau đồng thời lối sống du mục ít đi, rất nhiều vùng đất có vị trí địa lý
thuận lợi được con người chiếm giữ và người ta mong muốn được bành trướng, thể
hiện điều kiện của mình thông qua nơi ở. Đồng thời, lúc này phương thức sản xuất
thay đổi, nguyên liệu để xây dựng nhà ở phong phú hơn đồng thời cũng phân tầng
giai cấp, những người nắm giữ của cải xã hội, nắm giữ tư liệu sản xuất có điều kiện
w
w
w
w
bu
bu
y
N
O
W
!
XC
er
O
W
F-
.c
hơn trong việc xây dựng ngôi nhà của mình và họ làm mọi cách để thể hiện vị thế đó.
Có thể thấy nhà ở thời kỳ này đã có sự khác biệt rõ rệt, hình thành các kiến trúc xây
dựng và loại nhà ở của tầng lớp thống trị chủ nô, phong kiến phức tạp, to lớn và sử
dụng vật liệu quý giá hơn rất nhiều so với tầng lớp dưới. Nếu như nô lệ, dân thường
phải sống trong những ngôi nhà nhỏ, kiến trúc đơn giản, sử dụng vật liệu có sẵn và
tác dụng che chắn còn hạn chế thì khối nhà ở của tầng lớp chủ nô, phong kiến chính
là một quần thể kiến trúc với những không gian tách biệt, thể hiện địa vị cũng như
vai trò của người ở mỗi không gian. Các nhà ở này phân biệt theo giới, theo địa vị,
lứa tuổi và có tầng lớp rào chắn kiên cố để bảo vệ người sống trong đó, đồng thời
hầu như trong quần thể nhà luôn có một bộ phận tách biệt dành cho người ở, làm
thuê, làm công trong nhà, tách biệt so với nơi ở của chủ nhân. Đối với tầng lớp
người lao động tự do, họ có nhà riêng nhưng nhà thường đơn sơ, không tách biệt các
khu vực không gian đồng thời luôn có chỗ cho sự trồng trọt, chăn nuôi đảm bảo
nguồn sống cho gia đình.
Nhà ở phản ánh rõ nét tiến bộ của đời sống kinh tế, văn hóa xã hội cũng
như đặc thù của dân cư. Đến thời kỳ cận đại sự phát triển của tư bản đã hình thành
các loại nhà ở khác biệt so với thời kỳ phong kiến. Với các tầng lớp thượng lưu, quý
tộc, tư bản cũng như tầng lớp trên chủ nô, phong kiến ngôi nhà ngoài dùng để ở còn
là công cụ để bành trướng và phô trương. Cùng với sự phát triển kiến thức thì có sự
thay đổi rõ rệt trong kiến trúc thời kỳ này, các ngôi nhà mang phong cách xa hoa,
lộng lẫy, to lớn xuất hiện như các lâu đài, cung điện. Cùng với sự phát triển của sản
xuất đồng thời quá trình di cư từ các vùng nông thôn lên thành phố hoặc các vùng có
điều kiện kinh tế tốt hơn, đồng thời diện tích đất eo hẹp hơn rất nhiều so với số
lượng người ở đã hình thành các loại nhà ở dạng tập thể, ký túc xá, các căn phòng
nhỏ để ở và có chung không gian sinh hoạt chung cùng nhau như khu vệ sinh, khu
bếp. Đối với tầng lớp trung lưu họ có điều kiện hơn tầng lớp dân lao động tự do nên
vẫn có thể được sống trong các ngôi nhà riêng biệt nhưng có tận dụng một phần để
kinh doanh buôn bán dưới các dạng nhà phố thường gặp.
k
to
7
w
w
w
w
bu
bu
y
N
O
W
!
XC
er
N
y
to
k
lic
.c
này đa dạng và có kiến trúc phong phú, người ta lựa chọn nhiều loại nhà ở, phát
triển nhiều loại hình nhà ở để phục vụ nhu cầu của đời sống và nhà ở thực sự trở
thành một phần không thể thiếu trong tiến trình phát triển của lịch sử loài người.
Tóm lại nhà ở trước hết vẫn là nơi trú ngụ, là tổ ấm, là nơi để con người sinh
sống, trở về nghỉ ngơi sau quãng thời gian làm việc vất vả. Tuy nhiên nhà ở không
chỉ đơn thuần là một nơi trú ẩn mà còn là một sản phẩm sáng tạo của con người luôn
luôn được cải tiến, hoàn thiện dựa trên các kinh nghiệm phát triển nhà ở từng thời kỳ
và phản ánh chân thực, sâu sắc nhất điều kiện đặc thù về môi trường, khí hậu cũng
như vật chất, kinh tế, văn hóa xã hội của mỗi vùng miền và lịch sử.
1.1.2. Phân loại nhà ở
Nhà ở có thể được phân loại theo nhiều tiêu chí, khía cạnh và góc độ nghiên
cứu khác nhau. Theo các quy định của pháp luật cũng như các cách phân loại thông
thường có thể kể đến việc phân loại nhà ở như sau:
Căn cứ theo kết cấu xây dựng và việc phân loại nhà ở theo QCXD
03:/2010/BXD về quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nguyên tắc phân loại, phân cấp
công trình dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị thì nhà ở có thể phân
loại thành nhà ở riêng lẻ và nhà chung cư. Luật Nhà ở 2014 có quy định cụ thể về
từng loại nhà. Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc
quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bao gồm nhà biệt thự, nhà
ở liền kề và nhà ở độc lập. Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ,
có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống
công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm
nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng với
C
lic
k
to
8
w
w
w
w
bu
bu
y
N
O
W
!
h a n g e Vi
e
N
y
to
k
lic
.c
có nguồn vốn khác nhau. Thông thường đối với các nhà ở riêng lẻ của cá nhân sử
dụng vốn cá nhân, đối với nhà ở dành cho các đối tượng thuộc diện nhà nước hỗ trợ
về nhà ở hầu hết dùng vốn từ ngân sách nhà nước; Nhà ở để bán, cho thuê là từ các
nhà đầu tư xây dựng, có thể là của một hoặc nhiều nhà đầu tư.
Căn cứ theo mục đích sử dụng của các dự án phát triển nhà ở như nhà ở
thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở tái định cư…. Luật Nhà ở 2014 cũng
quy định cụ thể từng loại nhà ở, đưa ra định nghĩa cũng như mục đích của từng loại
hình nhà ở để phân loại các loại hình nhà ở và cách phát triển mỗi loại hình. Như
vậy, căn cứ theo mục đích sử dụng có thể phân loại theo từng loại nhà và xây dựng
để phục vụ các mục đích khác nhau, kết cấu, chính sách phát triển từng loại nhà
khác nhau.
Căn cứ theo quy định tại Thông tư 16/2010/TT-BXD phân loại các dự án
phát triển nhà ở phân loại theo dự án phát triển khu nhà ở với mục đích đầu tư xây
dựng đồng bộ hạ tầng, kỹ thuật, hệ thống hạ tầng xã hội, công trình nhà ở và các
công trình kiến trúc khác thuộc phạm vi của dự án và; Dự án phát triển nhà ở độc lập
trong đó gồm dự án nhà ở cấp II trong dự án phát triển khu nhà ở hoặc trong dự án
khu đô thị mới hoặc khu du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng; Dự án nhà ở độc lập chỉ xây
dựng một công trình hoặc cụm công trình nhà ở trong khu dân cư hoặc khu đô thị đã
w
.d o
m
C
lic
k
to
9
w
w
w
w
bu
bu
y
N
F-
c u -tr a c k
.c
h a n g e Vi
e
N
y
to
k
lic
.c
người, phát triển và dựa vào nơi ở để có thể phát triển công việc, sự nghiệp. Có thể
ví dụ nếu người ta luôn lo lắng về một nơi chốn đi về sau khi làm việc thì không thể
tập trung vào công việc, sức sáng tạo cũng không được phát huy. Mặt khác khi có
nơi ở ổn định và đáp ứng được các nhu cầu sinh hoạt, vui chơi giải trí tại chính ngôi
nhà của mình sau những giờ làm việc mệt mỏi tạo điều kiện để có thể tái sản xuất
sức lao động tốt nhất.
Nghị quyết 43/181 ngày 20/12/1988 của Đại hội đồng Liên hợp quốc về
“Chiến lược toàn cầu về chỗ ở đến năm 2000” nhấn mạnh đến vai trò của chỗ ở,
cung cấp nhà ở cho người dân đặc biệt là người nghèo và có hoàn cảnh khó khăn là
quyền cơ bản và là mong ước của con người. Chính phủ các nước cùng với cộng
đồng quốc tế nỗ lực thực hiện các chiến lược nhằm cung cấp và phát triển nhà ở cho
con người vì nhà ở và sự phát triển về kinh tế hỗ trợ cho nhau 1. Như vậy, nhà ở là
điều kiện vật chất cơ bản để con người có thể bắt đầu phát triển kinh tế.
c u -tr a c k
C
w
w
w
.d o
m
C
lic
k
to
10
w
w
w
w
XC
er
PD
F-
c u -tr a c k
.c
h a n g e Vi
e
N
y
to
k
lic
.c
nhà ở - mỗi nhà mỗi nếp sống, cách sống khác nhau. Ông bà, cha mẹ dạy con cháu
những điều nhỏ bé nhất trong cuộc sống thường ngày tại chính ngôi nhà, để chúng
lớn lên hình thành nhân cách theo cách chúng được dạy dỗ. Ngôi nhà nếu được
chăm sóc, giữ gìn sạch sẽ và các thành viên trong gia đình yêu thương, giúp đỡ chia
sẻ với nhau thì hẳn là mỗi thành viên đó luôn cảm thấy hạnh phúc, cuộc sống tinh
thần tốt đẹp. Ngược lại nếu ngôi nhà không được chăm sóc, bừa bộn, bụi bẩn thì các
.d o
m
o
o
c u -tr a c k
C
w
w
w
.d o
m
C
lic
k
to
11
w
PD
h a n g e Vi
e
!
XC
er
PD
F-
c u -tr a c k
.c
h a n g e Vi
e
N
y
to
k
lic
bất động sản, vị trí mỗi mảnh đất có thể quyết định giá trị của nhà ở tại đó, do đó
nhà ở ở mỗi khu vực không đồng nhất. Thậm chí trong cùng một khu vực, hai mảnh
đất liền kề thì cũng không thể có cảnh quan đồng nhất, các điều kiện về phát triển
kinh tế, văn hóa, y tế, giáo dục cũng không hoàn toàn đồng nhất.
.d o
m
o
o
c u -tr a c k
C
w
w
w
.d o
m
C
lic
O
W
F-
w
PD
h a n g e Vi
e
!
XC
er
PD
F-
c u -tr a c k
.c
h a n g e Vi
e
phí mua bán, môi giới, thị trường nên càng đội giá nhà ở thương mại lên cao.
1.2.3. Vị trí, vai trò của nhà ở thương mại
Nhà ở thương mại là loại hình nhà ở không thể thiếu trong chính sách phát
triển nhà ở của mỗi quốc gia.
Nhà ở thương mại có thể coi đây là loại hình nhà ở quan trọng nhất vì theo
thời gian, không một nhà nước nào có thể bao cấp nhà ở mà chủ yếu phải do cư dân
tự tạo dựng bằng các hình thức tự xây dựng, thuê, mua, thuê mua. Khi đất nước phát
triển, đời sống cư dân phát triển thì nhà ở thương mại là loại hình chủ yếu trên thị
trường. Nhà ở là quyền cơ bản của công dân và chính phủ các nước có trách nhiệm
.d o
m
o
o
c u -tr a c k
C
w
w
w
.d o
m
XC
er
O
W
F-
w
PD
h a n g e Vi
e
!
XC
er
PD
F-
c u -tr a c k
.c
hội, do đó nhà ở thương mại là nhu cầu không thể thiếu và tiến tới là quan trọng gần
nhất, là nhu cầu cơ bản của xã hội. Để phát triển nhà ở thương mại nhà đầu tư cần
phải căn cứ theo thị trường để có kế hoạch kinh doanh, khách hàng càng ngày càng
hướng đến sự lựa chọn về nhà ở tối ưu hơn, đáp ứng nhu cầu về nơi sinh sống càng
ngày càng cao, hiện đại và tiện nghi.
Trong các loại bất động sản là nhà ở thì nhà ở thương mại là một phần cơ bản
nhất để hình thành và phát triển nên thị trường bất động sản. Nhà ở không những có
giá trị tiêu dùng mà còn có giá trị đầu tư. Không phải đối tượng nào mua nhà ở
thương mại cũng nhằm mục đích để ở mà một phần nhằm mục đích kinh doanh lấy
lời. Mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại dễ hơn so với các loại hình
nhà ở khác trên thị trường, do đó nhà ở thương mại là đối tượng hướng đến đầu tiên
của các nhà đầu tư.
1.3.
Pháp luật về phát triển nhà ở thương mại
1.3.1. Cơ sở pháp lý phát triển nhà ở thương mại
.d o
m
o
o
c u -tr a c k
C
w
y
N
O
W
!
XC
er
O
W
F-
w
PD
h a n g e Vi
e
!
XC
er
mại…..Cụ thể hóa luật nhà ở có thể kể đến Nghị định số 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn
thi hành Luật nhà ở; Nghị định 117/2015/NĐ-CP về xây dựng, quản lý và sử dụng
hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản; Thông tư 02/2016/TT-BXD
ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư; Luật Đất đai 2013 và các văn bản
hướng dẫn thi hành cũng là căn cứ, cơ sở pháp lý để tạo quỹ đất phát triển nhà ở.
Ngoài luật nhà ở là luật quan trọng nhất trong việc phát triển nhà ở thương
mại thì luật kinh doanh bất động sản cũng là một phần không thể thiếu. Nếu như luật
nhà ở quy định về nội dung phát triển nhà ở thương mại thì Luật kinh doanh bất
động sản chính là phát triển thị trường mua bán nhà ở thương mại, có thị trường tốt
thì mới có thể phát triển được số lượng nhà ở thương mại. Luật Kinh doanh bất động
sản 2014 và Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh
doanh bất động sản là hai văn bản quan trọng nhất làm căn cứ pháp lý phát triển thị
trường bất động sản trong đó có phát triển nhà ở thương mại.
Nói đến phát triển nhà ở thương mại không thể không kể đến việc hỗ trợ và
tăng cường tài chính. Hỗ trợ tài chính để phát triển nhà ở thương mại cho cả nhà đầu
tư phát triển nhà ở và khách hàng mua nhà. Trước hết có thể đề cập đến Luật Đất đai
2013; các luật thuế, luật doanh nghiệp, luật đầu tư, các nghị định và thông tư hướng
dẫn của các bộ, ban ngành liên quan như Bộ xây dựng, Bộ tài chính, Ngân hàng nhà
nước….cũng là những văn bản thể hiện tính pháp lý của việc pháp triển nhà ở
thương mại.
1.3.2. Lịch sử phát triển pháp luật phát triển nhà ở thương mại
.d o
m
o
o
bu
bu
y
N
O
W
!
XC
er
O
W
F-
w
PD
h a n g e Vi
e
!
pháp 1959) nhưng chưa có quy định liên quan đến việc tạo lập và phát triển nhà ở.
Hiến pháp 1980, ngoài việc ghi nhận việc đảm bảo của nhà nước về quyền sở hữu
nhà ở (Điều 27 Hiến pháp 1980) mà còn xác định đến vấn đề phát triển nhà ở bắt
đầu bằng phát triển nhà ở tập thể và sau này là một phần trong việc xây dựng các
quy định về nhà ở thương mại. Điều này thể hiện rõ nét tại Điều 27 Hiến pháp 1980.
Như vậy có thể thấy mặc dù vẫn đang trong thời kỳ khó khăn, bao cấp nhưng Nhà
nước đã bắt đầu chú trọng đến việc phát triển nhà ở. Đến thời điểm này, nhà ở
thương mại chưa chính thức được ghi nhận nhưng cũng đã thể hiện việc phát triển
nhà ở là nhu cầu tất yếu và sau này khi kinh tế thị trường phát triển thì nhà ở thương
mại cũng là một tất yếu như phát triển nhà ở tập thể thời bao cấp. Ngày 06/04/1991
Hội đồng Nhà nước ban hành Pháp lệnh về nhà ở và có thể coi đây là văn bản đầu
tiên đề cập đến việc phát triển nhà ở và nhà ở thương mại. Nếu như Hiến pháp 1980
chỉ đề cập đến việc phát triển nhà ở tập thể thì có thể thấy đây là vấn đề về lịch sử.
Đến thời điểm 1986 khi đất nước đổi mới sang nền kinh tế thị trường thì nhà ở
không còn được bao cấp, nhu cầu phát triển nhà ở theo thị trường là tất yếu và đó là
cơ sở hình thành những nhà ở thương mại, mặc dù mới chỉ manh nha hình thành và
chưa thực sự được ghi nhận chính thức. Pháp lệnh về nhà ở xác định các nội dung
liên quan đến quyền có nhà ở, việc khuyến khích phát triển và duy trì quỹ nhà ở
cũng như vấn đề bán và cho thuê nhà ở. Việc quy định các quy định này đặc biệt là
vấn đề bán và cho thuê nhà ở đã cho thấy nhà nước đang từng bước vận hành phát
triển nhà ở theo cơ chế thị trường, quan tâm đến nhu cầu mua bán, cho thuê, không
chỉ đơn thuần là mỗi người có một nhà ở mà một người có thể có nhiều nhà và đưa
nhà đó vào kinh doanh thương mại.
Hiến pháp 1992 tiếp tục ghi nhận quyền sở hữu của công dân về nhà ở, và
chú trọng đến việc phát triển nhà ở bằng cách để công dân có quyền tự xây nhà ở
theo quy hoạch và pháp luật. Ngoài ra bắt đầu xác lập quan hệ thuê nhà ở là quyền
.d o
m
w
w
bu
bu
y
N
O
W
!
XC
er
O
W
F-
w
PD
quyền phát triển, xây dựng nhà ở và cho thuê trên thị trường. Có thể kể đến Pháp
lệnh 51/CP của Chính phủ về nhà ở, Nghị định 61/CP về mua bán và kinh doanh nhà
ở là văn bản cơ bản xác định phát triển nhà ở thương mại trong đó chương 3 về kinh
doanh nhà ở đã xác định nhà ở là một loại hàng hóa tồn tại trên thị trường và công
dân được quyền thực hiện việc cho thuê, mua bán nhà ở, nhận quyền sử dụng đất để
xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo quy hoạch
xây dựng nhà ở để chuyển quyền sử dụng đất (Điều 12 Nghị định 61/CP). Đây được
coi là một trong những văn bản đầu tiên đề cập đến tính pháp lý của việc kinh doanh
nhà ở, tạo lập, phát triển quỹ nhà ở thương mại để bán, cho thuê, cho thuê mua theo
thị trường.
Vấn đề phát triển về nhà ở thương mại được ghi nhận trong Hiến pháp 2013
bằng quy định: “Nhà nước có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi
người có chỗ ở” (Khoản 3 Điều 59 Hiến pháp 2013). Để cụ thể hóa quy định của
Hiến pháp, Quốc hội đã thông qua một loạt các văn bản luật liên quan xác định
chính sách phát triển nhà ở và tạo điều kiện để có chỗ ở, một trong những nội dung
của vấn đề này là việc phát triển nhà ở thương mại. Có thể kể đến các văn bản như
Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành; Luật Đất đai 2013; Luật Kinh
doanh bất động sản 2014. Các văn bản trên không những là tiền đề pháp lý quan
trọng phát triển nhà ở thương mại mà còn cho thấy bước đột phá trong quá trình phát
triển nhà ở thương mại trong tương lai. Hiện nay người ta nói nhiều đến phân khúc
nhà ở xã hội nhưng trên thực tế thị trường về nhà ở thương mại cũng tăng trưởng
nhanh chóng và hứa hẹn sự phát triển đột phá trong tương lai khi những văn bản luật
đi vào cuộc sống cũng như sự phát triển thực tế của đất nước.
.d o
m
o
w
bu
bu
y
N
O
W
!
XC
er
O
W
F-
w
PD
h a n g e Vi
e
Hiện nay, vấn đề này được đề cập đến ở nhiều văn bản pháp luật dưới những góc độ
khác nhau, ví dụ như về vấn đề đất đai để phát triển nhà ở thương mại được thực
hiện theo Luật Đất đai, việc tạo lập thị trường giao dịch nhà ở được đề cập chủ yếu
trong Luật Kinh doanh bất động sản…nhưng quan trọng và cơ bản nhất của việc
phát triển nhà ở thương mại là các quy định của Luật Nhà ở, do đó cần nghiên cứu
cụ thể các quy định của pháp luật nhà ở về vấn đề này để có định hướng hoàn thiện
các nội dung quy phạm pháp luật nói riêng và hệ thống pháp luật nói chung. Như đã
nói trong phạm vi nghiên cứu của luận văn này, tác giả chỉ đi tìm hiểu sâu hơn và có
hệ thống hơn các quy định về vấn đề phát triển nhà ở thương mại trong Luật Nhà ở
2014 và nhìn nhận dưới bốn vấn đề chủ yếu sau:
Một là, hình thức phát triển nhà ở trong đó xác định việc phát triển nhà ở
thương mại theo dự án là phát triển chính, phù hợp với nhu cầu, điều kiện cũng như
hoàn cảnh hiện tại. Khi định hình được hình thức phát triển nhà ở thương mại thì
luật xác định đến việc lựa chọn chủ đầu tư có uy tín, năng lực, kinh nghiệm để thực
hiện. Luật Nhà ở 2014 có các quy định rất cụ thể về điều kiện làm chủ đầu tư dự án
xây dựng nhà ở, các loại hình dự án và phương thức lựa chọn chủ đầu tư. Đồng thời
luật cũng điều chỉnh những vấn đề chung nhất về quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư
khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng, phát triển nhà ở thương mại.
Hai là, Luật Nhà ở 2014 điều chỉnh vấn đề tạo nguồn quỹ đất thực hiện các
dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Chủ đầu tư có thể tự sử dụng diện tích đất
thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình để xây dựng nhà ở thương mại hoặc nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai để tạo thành
phần diện tích thuộc quyền sở hữu của mình và tiến hành thực hiện dự án. Tuy nhiên
trên thực tế hầu hết các chủ đầu tư phải thông qua thủ tục nhận giao đất, nhận thuê
đất của nhà nước để thực hiện dự án vì mỗi dự án xây dựng nhà ở phải sử dụng quỹ
đất rất lớn, hầu như không chủ đầu tư nào có thể nhận chuyển nhượng và sở hữu một
diện tích đất lớn như vậy.
.d o
w
w
w
bu
bu
y
N
O
W
!
XC
er
O
W
F-
w
Ba là, pháp luật phát triển nhà ở thương mại điều chỉnh vấn đề này dưới góc
độ điều chỉnh các quy định về tài chính trong phát triển nhà ở thương mại. Hiện nay
luật cho phép các chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được huy động vốn dưới
các hình thức sử dụng nguồn vốn của chính bản thân chủ đầu tư để xây dựng dự án,
huy động vốn từ thị trường và huy động vốn từ các tổ chức tín dụng. Huy động vốn
từ thị trường bất động sản dựa trên các quy định của pháp luật doanh nghiệp trong
góp vốn, chuyển nhượng vốn, liên doanh, liên kết doanh nghiệp; các quy định của
pháp luật kinh doanh bất động sản trong việc mua bán nhà ở hình thành trong tương
lai, ứng trước tiền mua nhà; hoặc chủ đầu tư huy động vốn dựa trên việc vận dụng
các quy định của pháp luật tài chính liên quan đến đầu tư, tín thác tài chính….Một
nguồn vốn chủ yếu và quan trọng nhất đối với chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương
mại có thể kể đến là vốn vay từ các tổ chức tín dụng.
Bốn là, điều chỉnh pháp luật phát triển nhà ở thương mại dưới góc độ đưa ra
các quy định liên quan đến thị trường mua bán nhà ở thương mại. Đây là một vấn đề
hết sức quan trọng vì chỉ khi phát triển được thị trường minh bạch, hiệu quả thì mới
tạo tiền đề kích thích nguồn cung nhà ở, từ đó kích thích việc phát triển nhà ở
thương mại. Thị trường mua bán nhà ở thương mại được điều chỉnh trong luật nhà ở
nhưng cũng không thể không nhắc đến quy định về vấn đề này được đề cập đến
trong Luật kinh doanh bất động sản.
Như vậy, điều chỉnh pháp luật phát triển nhà ở thương mại không chỉ được
quy định trong một luật mà còn liên quan nhiều đến các luật chuyên ngành khác như
Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật doanh nghiệp, Luật các tổ chức tín
dụng…. Do đó cần phải có sự nghiên cứu mối quan hệ tương quan giữa các quy
định của pháp luật, điều chỉnh dưới từng góc độ khác nhau. Khi nghiên cứu mỗi vấn
đề được đề cập ở trên cần phải xem xét các quy định trong những luật liên quan từ
đó đưa ra cái nhìn cơ bản khi điều chỉnh pháp luật về phát triển nhà ở thương mại.
1.3.4. Các yếu tố tác động đến pháp luật về phát triển nhà ở thương mại.
Nhà ở thương mại là loại hình nhà ở chủ yếu và là xu hướng phát triển tất yếu
trong tương lai, do đó việc phát triển nhà ở thương mại là hết sức cần thiết, đáp ứng
yêu cầu, đòi hỏi của thực tiễn. Để phát triển hiệu quả nhà ở thương mại thì cần nhìn
to
19
w
w
w
w
bu
bu
y
N
O
W
!
XC
er
O
W
to
k
lic
.c
đề pháp lý để các chủ thể có liên quan đến phát triển nhà ở có thể thuận tiện thực
hiện trên thực tế. Tuy nhiên pháp luật phát triển nhà ở thương mại khi được ban
hành còn chịu ảnh hưởng, tác động của rất nhiều các yếu tố khác, có thể kể đến các
yếu tố chủ yếu như Đường lối, Chính sách; cơ chế của Đảng, Nhà nước trong vấn đề
phát triển nhà ở nói chung và Nhà ở thương mại nói riêng; quá trình thực hiện pháp
luật, sự vận động và phát triển của thị trường nhà ở…..cụ thể như sau:
-
Về Đường lối, chủ trương, Chính sách, quan điểm của Đảng, Nhà nước trong
việc phát triển nhà ở thương mại.
Đảng, Nhà nước luôn coi việc đảm bảo nhà ở cho người dân là nhiệm vụ
trọng tâm và là mục tiêu hướng tới trong tương lai. Để thực hiện vấn đề này, những
chủ trương, Đường lối, Chính sách, cơ chế của Đảng, Nhà nước đề ra luôn thống
nhất và được thực hiện thông qua việc xây dựng, ban hành các quy định của pháp
luật về phát triển nhà ở nói chung và nhà ở thương mại nói riêng.
Ngày 30/11/2011 Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 2127/QĐTTg phê duyệt chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến
năm 2030 trước hết khẳng định “có chỗ ở thích hợp và an toàn là một trong những
điều cơ bản, là điều kiện cần thiết để phát triển con người một cách toàn diện, đồng
thời là nhân tố quyết định để phát triển nguồn nhân lực” đồng thời xác định việc
phát triển nhà ở là mục tiêu quan trọng và cần sự nỗ lực của tất cả các cấp chính
quyền từ trung ương đến địa phương phù hợp với quan điểm, chính sách, pháp luật
và điều kiện kinh tế, văn hóa, xã hội cũng như môi trường tại địa phương. Cụ thể đối
với việc phát triển nhà ở thương mại được xác định là một trong những nhiệm vụ
cần thực hiện là “tạo các điều kiện khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia
C
lic
k
to
20
w
w
w
w
bu
bu
y
N
O
W
!
Copyright: Tài liệu đại học ©