ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ VĂN HÀO

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ VINH,
GIAI ĐOẠN 2015 - 2016

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ VĂN HÀO

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ VINH,
GIAI ĐOẠN 2015 - 2016
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. Vũ Thị Thanh Thuỷ

THÁI NGUYÊN - 2017


trong suốt quá trình thu thập số liệu và thực hiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn quý thầy, cô dã truyền đạt kiến thức cho tôi
trong suốt quá trình thực tập. Xin cám ơn Ban giám hiệu nhà trường, Khoa
Quản lý Tài nguyên, Phòng Đào tạo - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên
đã tạo mọi điều kiện giúp đỡ.
Vì thời gian tìm hiểu có hạn nên Luận văn tốt nghiệp của tôi không tránh
khỏi những thiếu sót. Kính mong sự đóng góp và chỉ bảo của các thầy, cô để
Luận văn tốt nghiệp được hoàn thiện hơn.
Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày

tháng

Tác giả luận văn

Lê Văn Hào

năm 2017


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii
MỤC LỤC .......................................................................................................iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................ vi
DANH MỤC CÁC BẢNG............................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................viii

thành phố Vinh giai đoạn 2015 – 2016` .................................................. 29
2.2.4. Nghiên cứu mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất .......... 29
2.2.5. Đề xuất một số giải pháp trong công tác quản lý và định giá đất
trên địa bàn thành phố Vinh .................................................................... 29
2.3. Phương pháp nghiên cứu ..................................................................... 30
2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập thông tin thứ cấp .......................... 30
2.3.2. Phương pháp thu thập thông tin sơ cấp ......................................... 30
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ....................... 37
3.1. Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội......................................................... 37
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ......................................................................... 37
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội .............................................................. 41
3.2. Hiện trạng sử dụng, quản lý và giá đất trên địa bàn thành phố Vinh .. 43
3.2.1. Tình hình sử dụng đất .................................................................... 43
3.2.2. Tình hình quản lý đất đai .............................................................. 50
3.2.3. Tình hình giá đất ........................................................................... 52
3.3. Nghiên cứu một sô yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phô ...... 60
3.3.1. Yếu tố vị trí ................................................................................... 60
3.3.2. Yếu tố quy hoạch ........................................................................... 62
3.3.3. Yếu tố pháp lý của thửa đất ........................................................... 64


v

3.3.4. Yếu tố cá biệt................................................................................. 65
3.3.5. Yếu tố chính sách .......................................................................... 67
3.4. Đánh giá mức độ quan trọng của các yếu tố đến giá đất ..................... 68
3.5. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao năng lưc quản lý Nhà nước về
giá đất trên địa bàn thành phồ Vinh ............................................................ 69
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .......................................................................... 72
1. Kết luận ................................................................................................... 72

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Gqd

: Giá đất theo quy định của nhà nước

Gtt

: Giá đất trên thị trường

KV

: Khu vực

QH

: Quy hoạch

PTTH

: Phổ thông trung học


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2016 ...................... 43
Bảng 3.2: Biến động đất đai năm 2016 so với năm 2015 .............................. 47
Bảng 3.3: Tình hình biến động giá đất theo quy định năm 2015 - 2016 ...... 53
Bảng 3.4: Giá đất ở trên thị trường năm 2015 - 2016 ..................................... 49

Công nghiệp hoá, hiện đại hoá và đô thị hoá lá xu hướng phát triển của
mọi quốc gia trên thế giới. Ở Việt Nam, sau 30 năm (1986 - 2016) đổi mới
nước ta đã đạt được những thành tựu quan trọng, đất nước bước vào thời kỳ
phát triển mới, thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Với chính sách “mở
cửa”, kinh tế Việt Nam bắt đầu chuyển đổi từ mô hình quản lý “kinh tế kế
hoạch hóa tập trung” sang mô hình “kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ
nghĩa”, cùng với sự chuyển đổi này những chính sách quản lý đất đai cũng
được điều chỉnh để phù hợp với sự vận hành của thể chế kinh tế thị trường với
sự quản lý của Nhà nước.
Để đáp ứng kịp thời, phục vụ sự nghiệp Công nghiệp hóa, hiện đại hóa
Kinh tế Việt Nam từng bước hội nhập sâu vào nền kinh tế khu vực và thế
giới, đưa đất nước ngày càng phát triển và góp phần xây dựng, bảo đảm an
ninh, quốc phòng, đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân ngày càng cải
thiện. Mặt khác để đẩy mạnh quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa và đô
thị hoá thì cần phải có những chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân
sách nhà nước, thúc đẩy sự hình thành và phát triển mạnh mẽ của thị trường
nhà đất, mà trong đó việc thực hiện định giá đất là một trong những yếu tố
chủ chốt không thể thiếu.
Định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất đai bằng hình thái tiền tệ
cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Đất
đai là một tài sản đặc biệt. Giá đất ngoài các yếu tố không gian, thời gian,
kinh tế, pháp lý, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Vì vậy, định
giá đất chỉ là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như
tài sản thông thường khác.


2
Thành phố Vinh với 25 đơn vị hành chính cấp phường xã, là Đô thị loại
1 thuộc tỉnh Nghệ An, là đô thị hạt nhân có tác động lan toả mạnh mẽ đến tốc
độ công nghiệp hoá vùng Bắc Trung bộ. Trong nhiều năm qua, cơ cấu kinh tế

định giá đất
Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành
phố Vinh giai đoạn 2015 - 2016
Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất trên
địa bàn thành phố Vinh - tỉnh Nghệ An.
3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
Nhằm làm rõ một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn và qua
đó xác định được phương pháp định giá đất phù hợp hơn.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Luận văn là hoạt động trí tuệ giúp học viên vận dụng phương pháp luận
và phương pháp nghiên cứu khoa học trong học tập và trong thực tiễn, trong
đó bước đầu vận dụng một cách tổng hợp những tri thức đã học để tiến hành
hoạt động nhận thức có tính chất nghiên cứu, bước đầu góp phần giải quyết
những vấn đề khoa học vào thực tiễn trong công tác nghiên cứu một số yếu tố
ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố Vinh giai đoạn 2015 - 2016.
Đánh giá và đề xuất mức giá cụ thể phù hợp thực tế theo từng tuyến
đường, vị trí của từng thửa đất thông qua kết quả nghiên cứu trên địa bàn
thành phố Vinh giai đoạn 2015 - 2016.
Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất trên địa bàn thành phố
vinh - tỉnh Nghệ An là những thông tin quan trọng giúp lãnh đạo địa phương
tham khảo trong quản lý sử dụng đất.


4

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của vấn đề nghiên cứu
Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân (2006) [21], cho rằng: sự khác

đó đối với đất đai, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt
động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán có nghĩa là tư bản hóa
địa tô.
Như vậy có thể nói cơ sở khoa học chính để hình thành giá đất bao gồm:
Địa tô, lãi suất ngân hàng, quan hệ cung cầu.
1.1.1. Địa tô
Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân (2006) [21], cho rằng: Địa tô là phần sản

phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho
người chủ sở hữu ruộng đất. Ðịa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ
tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của
nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ
phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa
phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về
ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tư bản
chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và
do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ.
Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư
bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ
nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch; địa tô tuyệt đối và địa tô
độc quyền.
Địa tô chênh lệch loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những
ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao
hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất


6
cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt.
Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II:
- Ðịa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất

giá cả. Trong đó tăng trưởng kinh tế xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do
đó giá đất có xu hướng tăng lên, việc kinh doanh bất động sản luôn mang lại
lợi nhuận.
1.1.3. Quan hệ cung cầu
Theo Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân (2006) [21], giữa cung - cầu luôn
có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và làm cho giá đất luôn
biến động.
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thường
được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì
giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả hạ xuống.
Với đất đai cũng vậy, giá cả cũng phụ thuộc vào mối quan hệ cung cầu.
Nhưng vì đất đai, khác với các loại hàng hoá thông thường là có tính tự nhiên
nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên
mà hình thành theo nguyên tắc riêng:
- Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết được ở đâu có thông tin
về cung hoặc cầu.
- Tính thay thế là có hạn. Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành
đối tượng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay
thế nhau cũng có giới hạn.
P

S
P0

E

P1

E'


khác tới để điều hoà.
1.2. Cơ sở pháp lý của công tác định giá đất
- Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003
- Nghị định Số: 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 07 năm 2007 Sửa đổi,
bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11
năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất
- Luật Đất đai 2013 ngày 29 tháng 11 năm 2013
- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004, về phương pháp xác
định giá đất và khung giá các loại đất.
- Căn cứ Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 của
Chính phủ quy định về khung giá đất;
- Luật đất đai 2013;


9
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành
một số điều của Luật đất đai.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất.
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử
dụng đất.
- Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá
đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định
giá đất.
- Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn một số điều của Nghị định
45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.
- Quyết định Số: 111/2012/QĐ-UBND ngày 27 tháng 12 năm 2012 của Ủy
ban nhân dân tỉnh Nghệ An về việc ban hành bảng giá các loại đất năm 2013
- Quyết định Số: 108/2014/QĐ-UBND ngày 30 tháng 12 năm 2014 của

văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn
bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay”.
Theo Đỗ Thị Lan và Đỗ Anh Tài (2007) [14], “trong tiến trình lịch sử
của xã hội loài người, con người và đất đai ngày càng gắn liền chặt chẽ với
nhau. Đất đai trở thành nguồn của cải vô tận của con người, con người dựa
vào đó để tạo nên sản phẩm nuôi sống mình. Đất đai là nguồn của cải, là một
tài sản cố định hoặc đầu tư cố định, là thước đo sự giàu có của mỗi quốc gia.
Đất đai còn là sự bảo hiểm cho cuộc sống, bảo hiểm về tài chính, như là sự
chuyển nhượng của cải qua các thế hệ và như là một nguồn lực cho các mục
đích tiêu dùng”.
Theo cách định nghĩa của tổ chức FAO thì: “Đất đai là một tổng thể vật
chất, bao gồm cả sự kết hợp giữa địa hình và không gian tự nhiên của thực thể
vật chất đó”. The đó, đất đai là một phạm vi không gian như một vật mang
những giá trị theo ý niệm của con người.


11
1.3.2. Giá đất, nguyên tắc định giá đất và các phương pháp định giá đất
1.3.2.1. Giá đất và định giá đất
Đất đai được coi là nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất của
đất nước. Chính vì vậy, Nhà nước ngày càng chú trọng khai thác các nguồn
thu từ đất đai nhằm quản lý có hiệu quả hơn nguồn tài sản này. Điều 4 Luật
đất đai 2003 [18], ở khoản 23 ghi rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là
giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc
được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.
Trước đây Nhà nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi quan
hệ đất đai, thì Luật Đất đai 2003 [18], đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng
nhóm quan hệ đất đai khác nhau. Giá đất được hình thành trong các trường
hợp sau đây (Điều 55 Luật đất đai 2003):
1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định

của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến
thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp để
định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa đất hoặc nhiều thửa đất
với một quyền đất đai nào đó”.
Lê Tấn Lợi (2009) [16] cho rằng: “Giá đất được hình thành là kết quả
của sự tác động qua lại của nhiều yếu tố một cách hợp lý và tranh thủ một số
luật lệ nhất định”.
Như vậy, có thể thấy rằng: Giá đất nó phản ánh tác dụng của đất đai
trong hoạt động kinh tế, nó phản ánh mức đô thu lợi trong quá trình mua bán,
hay nói cách khác, giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi
cao hay thấp ở một khoảng thời gian và vị trí nhất định.
1.3.2.2. Nguyên tắc định giá đất
Các nguyên tắc định giá đất có mối quan hệ chặt chẽ với nhau. Vì vậy khi
định giá chúng ta cần xem xét tổng hợp tất cả các nguyên tắc cơ bản như sau:


13

- Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có
khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về
giá trị và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm
trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán. Hay nói cách khác, giá cả của
một thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng
tương đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó.
- Nguyên tắc thu nhập
Giá đất phản ánh mức thu lợi trên đất tức là thu nhập của thửa đất. Giá
đất được hình thành trong một quá trình lâu dài. Công việc định giá đất đưa ra
mức giá ở hiện tại nhưng cần dựa trên những tài liệu trong quá khứ và dự báo
cho tương lai. Nguyên tắc thu nhập rất cần thiết đối với phân tích khu vực

Tổng thu lợi của BĐS là kết quả chung từ tác động của các yếu tố cấu
thành là đất đai và vật kiến trúc. Nguyên tắc này không chỉ dùng trong công
tác định giá mà còn có thể dùng vào việc đầu tư tiếp cho đất hoặc các vật kiến
trúc để cải tạo, tu sửa từng phần BĐS.
- Nguyên tắc biến động
Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của yếu tố cấu thành giá.
Các yếu tố hình thành giá luôn trong trạng thái biến động. Khi định giá cần
xem xét tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng.
- Nguyên tắc hòa hợp
Đất đai gắn liền với môi trường tự nhiên và môi trường xã hội. Cho nên
khi định giá cần phải phân tích cẩn thận mối quan hệ giữa đất đai với môi
trường xung quanh. - Nguyên tắc ưu tiên cho đất đai
Đất đai cần thiết cho tất cả các hoạt động sản xuất và sinh hoạt của con
người. Vì vậy giá đất là khoản chi trả ưu tiên trước hết khi bắt tay vào sản xuất.


15
1.3.2.3. Các phương pháp định giá đất
Mỗi quốc gia có sự khác nhau về chế độ, chính trị cũng như các chính
sách về đất đai do đó các phương pháp định giá đất cũng khác nhau tuỳ thuộc
vào điều kiện thực tế của mỗi quốc gia
* Phương pháp định giá đất ở Thụy Điển
Hoạt động định giá đất ở Thụy Điển diễn ra từ những năm 1988 và theo
chu kỳ 6 năm một lần và được tiến hành như sau:
- Phân loại nhà và đất.
- Cách tính giá trị khi định giá.
Những căn cứ khi định giá:
+ Các đơn vị tính thuế.
+ Giá trị định giá phải đạt 75% giá thị trường.
Giá thị trường là giá có khả năng xảy ra nhất trong thị trường mở.