I H C THÁI NGUYÊN
TR

NG

I H C NÔNG LÂM

NGUY N TI N D NG

Tên

tài:

“NGHIÊN C U M T S

T T I PH

NG

Y UT

NH H

NG

NG NGUYÊN, TH XÃ T

B C NINH GIAI O N 2013 - 2014”

KHÓA LU N T T NGHI P


N GIÁ
S N, T NH


L IC M N
hoàn thành t t ch ng trình ào t o trong nhà tr ng v i ph ng
châm h c i ôi v i hành, m i sinh viên c n chu n b cho mình l ng ki n
th c c n thi t, chuyên môn v ng vàng. Th i gian th c t p t t nghi p là m t
ph n quan tr ng không th thi u
c trong ch ng trình ào t o sinh viên
i h c nói chung và sinh viên i h c Nông lâm nói riêng. ây là kho ng
th i gian c n thi t
m i sinh viên c ng c l i nh ng ki n th c lý thuy t ã
c h c m t cách có h th ng và nâng cao kh n ng v n d ng lý thuy t vào
th c ti n, xây d ng phong cách làm vi c c a m t k s .
V i lòng bi t n vô h n, em xin chân thành c m n các Th y, Cô giáo
Khoa Qu n lý Tài nguyên ã truy n cho em nh ng ki n th c quý báu trong
su t quá trình h c t p và rèn luy n t i tr ng, giúp em hoàn thi n n ng l c
công tác nh m áp ng yêu c u c a ng i cán b khoa h c khi ra tr ng.
c bi t em xin chân thành c m n th y giáo TS. Hoàng V n Hùng ã
t n tình ch b o, h ng d n em hoàn thành khóa lu n t t nghi p này.
Em xin g i l i c m n chân thành t i Phòng Tài Nguyên & Môi
Tr ng th xã T S n, t nh B c Ninh ã t o i u ki n cho em trong su t quá
trình th c t p.
Do th i gian và trình
h c v n c a b n thân còn nhi u h n ch , b c
u m i làm quen v i th c t công vi c nên khóa lu n c a em không tránh
c thi u sót. Em r t mong nh n
c s góp ý chân thành c a th y cô giáo
cùng các b n khóa lu n c a em

ng Hoàng
Qu c Vi t)) ................................................................................................. 44
Hình 4.4: So sánh giá t trung bình trên th tr ng theo v trí c a hai
ng
Minh Khai (I) và Ngô Gia T (II)................................................................. 45
Hình 4.5: Bi u
so sánh giá t trung bình trên th tr ng c a tuy n
ng
t Lo i I n lo i III c a các v trí ................................................................ 48
Hình 4.6: Các y u t nh h ng n giá t t i ph ng
ng Nguyên, th xã
T S n n m 2013 ......................................................................................... 50
Hình 4.7: Tu i và ngh nghi p nh h ng t i giá t ................................... 50
Hình 4.8: Các y u t liên quan n th a t nh h ng n giá t.............. 51
Hình 4.9: Y u t pháp lý .............................................................................. 52


DANH M C CÁC T
STT
1
2
3
4
5
6
7
8
9

VI T T T

M CL C
Trang
PH N 1.
TV N
............................................................................... 1
1.1. Tính c p thi t c a tài ........................................................................... 1
1.2. M c tiêu c a tài .................................................................................. 2
1.2.1. M c tiêu t ng quát ................................................................................ 2
1.2.2. M c tiêu c th ..................................................................................... 2
1.3. Yêu c u tài .......................................................................................... 3
1.4. Ý ngh a tài .......................................................................................... 3
1.4.1. Ý ngh a khoa h c .................................................................................. 3
1.4.2. Ý ngh a th c ti n .................................................................................. 3
PH N 2.T NG QUAN TÀI LI U .............................................................. 4
2.1. C s khoa h c ........................................................................................ 4
2.1.1. Khái ni m, c i m, các nhân t nh h ng giá t ............................ 4
2.1.2. Khái ni m nh giá t, thông tin, nguyên t c, ph ng pháp nh giá t ... 6
2.2. C s pháp lý .......................................................................................... 9
2.3. C s th c ti n ........................................................................................ 9
2.3.1. T ng quan v th tr ng t ai ............................................................ 9
2.3.2. Công tác nh giá t trên th gi i và Vi t Nam ................................. 16
PH N 3. N I DUNG,
I T
NG VÀ PH
NG PHÁP NGHIÊN
C U ............................................................................................................ 23
3.1. i t ng và ph m vi nghiên c u.......................................................... 23
3.1.1. i t ng nghiên c u ......................................................................... 23
3.1.2. Ph m vi nghiên c u ............................................................................ 23
3.2. Th i gian và a i m th c t p t t nghi p .............................................. 23

4.1.1. i u ki n t nhiên và tài nguyên thiên nhiên ...................................... 26
4.1.2. i u ki n kinh t - xã h i ................................................................... 30
4.2. Th c tr ng qu n lý và s d ng t ......................................................... 36
4.3. Giá t quy nh ph ng ng Nguyên ................................................ 37
4.3.1. C n c xác nh giá t ...................................................................... 37
4.3.2. Giá t quy nh ................................................................................. 38
4.4. Th c tr ng giá tr s d ng t và bi n ng giá t ............................... 40
4.4.1. Tình hình chuy n nh ng quy n s d ng t và s bi n ng giá t
n m 2013...................................................................................................... 40
4.4.2. ánh giá s bi n ng gi a giá t do nhà n c qui nh và giá t
th c t trên th tr ng chuy n nh ng trong n m 2013................................... 41
4.5. Các y u t nh h ng n giá t .......................................................... 42
4.5.1. Y u t v trí th a t ........................................................................... 43
4.5.2. C s h t ng ..................................................................................... 44
4.5.3. c i m c a th a t ........................................................................ 46
4.5.4. i u ki n sinh l i ............................................................................... 47
4.5.5. Các y u t khác .................................................................................. 49


4.6. ánh giá m c
nh h ng c a các y u t
n giá t......................... 49
4.6.1. Tu i, ngh nghi p nh h ng n giá t ........................................... 50
4.6.2. Các y u t liên quan n th a t nh h ng n giá t ................... 51
4.6.3. Y u t pháp lý c a th a t nh h ng n giá t ............................. 52
4.7.
xu t m t s gi i pháp nh m nâng cao hi u qu công tác nh giá t ... 52
PH N 5. K T LU N VÀ KI N NGH .................................................... 54
5.1. K t lu n ................................................................................................. 54
5.2. Ki n ngh ............................................................................................... 54

gi i thích vì sao khi i mua t quan tâm hàng u c a t t c m i ng i không
phân bi t giàu, nghèo chính là giá t (Tr ng V n Long, Ph m Th Kim
Ngân, 2011)[11].
“Giá t” là c u n i gi a m i quan h v
t ai - th tr ng - s qu n
lý c a Nhà n c. Nhà n c i u ti t qu n lý t ai qua giá hay giá t chính
là công c kinh t
ng i qu n lý và ng i s d ng ti p c n v i c ch th
tr ng ng th i c ng là c n c
ánh giá s công b ng trong phân ph i t
ai,
ng i s d ng th c hi n theo ngh a v c a mình và Nhà n c i u
ch nh các quan h
t ai theo quy ho ch và pháp lu t. C ng nh các lo i
hàng hóa khác trong c ch th tr ng “Giá t”
c hình thành và v n ng
theo các quy lu t s n xu t hàng hóa, quy lu t giá tr (trao i ngang giá), quy


2
lu t cung c u, quy lu t c nh tranh. Th c t hi n nay giá t c ng gây r t nhi u
b c xúc cho c c quan có th m quy n và ng i dân b i vì giá t quá cao.
Ngoài ra giá t trong b i th ng gi i phóng m t b ng khi Nhà n c thu h i
c ng còn nhi u b t c p gây tình tr ng l n x n nh trong th i gian qua (Lê
Ph ng Th o, 2007)[16]. Nh ng b t h p lý v giá t hi n nay và các y u t
nh h ng n giá t là m i quan tâm r t l n. Vì v y, xác nh
c s nh
h ng c a các y u t
n giá t và m c
nh h ng s giúp gi i quy t các


t th c t và giá

t do Nhà n c quy nh và xác nh m t s y u t chính nh h
t t i ph ng ng Nguyên, th xã T S n, t nh B c Ninh.

ng t i giá

- ánh giá th c tr ng giá t và bi n ng gi a giá t th c t và
giá t do Nhà n c quy nh trên a bàn ph ng
ng Nguyên, th xã
T S n, t nh B c Ninh.


3
- Xác nh m t s y u t nh h ng n giá t
trên
ph ng
ng Nguyên, th xã T S n, t nh B c Ninh.
- Trên c s ó
xu t m t s gi i pháp giúp cho vi c xác
t và công tác qu n lý t ai trên a bàn nghiên c u.

a bàn
nh giá

1.3. Yêu c u tài
- C p nh t y các v n b n có liên quan n quy nh v giá t nh :
Lu t
t ai; Ngh nh c a Chính ph ; Thông t h ng d n c a B Tài

- Giúp cho công tác qu n lý nhà n c v
t ai, vi c a ra các chính
sách c a a ph ng th c hi n m t cách hoàn thi n h n.


4
PH N 2
T NG QUAN TÀI LI U
2.1. C s khoa h c
2.1.1.1. Khái ni m giá t
i u 4 Lu t t ai 2003 ch rõ: Giá quy n s d ng t (sau ây g i t t là
giá t) là s ti n tính trên m t n v di n tích t do Nhà n c quy nh ho c
c hình thành trong giao d ch v quy n s d ng t (Lu t t ai, 2003)[5].
Giá t - giá tr
t là giá tr c a các quy n và l i ích thu
ct
t
ai
c bi u hi n b ng ti n t i m t th tr ng nh t nh, trong m t th i i m
nh t nh, cho m t m c ích s d ng nh t nh.
2.1.1.2. c i m c a giá t
- Không gi ng nhau v ph ng th c bi u th : Giá c
t ai ph n ánh
tác d ng c a t ai trong ho t ng kinh t , quy n l i t ai n âu thì có kh
n ng thu l i n ó và c ng có giá c t ng ng, nh giá c quy n s h u, giá c
quy n s d ng, giá c quy n cho thuê, giá c quy n th ch p… Nh v y, giá t
c bi u th nhi u ph ng th c khác nhau, ngoài bi u th b ng giá c quy n
s h u, giá c quy n s d ng còn có th bi u th b ng ti n thuê.
- Không gi ng nhau v th i gian hình thành: Do t ai có tính khác
bi t cá th l n, l i thi u m t th tr ng hoàn ch nh, giá c

viên, ch …), góp ph n làm cho khu dân c ó thu n l i h n trong cu c
s ng, ph n nào y giá t c a khu v c ó lên nh ng khó tính toán
a
vào giá t ó
c.
- Giá t ch y u là do nhu c u v
t ai quy t nh và có xu th
t ng cao rõ ràng, t c
t ng giá t cao h n so v i t c
t ng giá hàng
hóa thông th ng.
- Giá t có tính khu v c và tính cá bi t rõ r t.
2.1.1.3. Các y u t nh h ng giá t
Theo Lê T n L i, n m 2009 thì các y u t nh h ng n giá tr
t
ô th bao g m :
- Y u t v trí: Trong i u ki n n c ta hi n nay, y u t v trí r t quan
tr ng i v i t nh t là t
ô th . Vì y u t này quy t nh r t l n n
ngu n thu nh p t khu t mang l i, khu t v trí t t s t o i u ki n thu n
l i cho ch nhân trong th ng m i, kinh doanh, cho thuê…
Trong phân h ng nh giá t v trí
c th hi n phân theo các c p sau:
X p theo lo i ô th : Lo i 1, 2, 3, 4 và 5.
X p theo khu v c: Trung tâm, c n trung tâm, khu v c ven ô… X p theo
Lo i
ng ph :
ng lo i 1,2,3,…
X p theo v trí: v trí 1, 2, 3,…
- Y u t hình th lô t: Hình th lô t c ng góp ph n quan tr ng trong

c quan tâm úng m c, vì
th y u t này ít nh h ng n giá t và trong phân h ng nh giá t c ng
không
c xem tr ng.
- Y u t an ninh xã h i: Trong i u ki n n c ta hi n nay thì y u t này
ch a
c
c p ho c l u ý trong phân h ng t. Y u t v an ninh th ng
c quan tâm là các t n n xã h i nh : tr m c p, ma túy…
- Các y u t khác: Ngoài các y u t trên thì còn m t s y u t khác nh
h ng n giá t nh : Lo i ô th , nhân t quy ho ch. Nhân t quy ho ch
nh h ng t i giá t, ch y u có tính ch t s d ng t trong khu v c, k t c u
s d ng, nh ng i u ki n h n ch s d ng t.
2.1.2.1. Khái ni m

nh giá

t

nh giá là s
c tính v giá tr c a các quy n s h u tài s n c th
b ng hình thái ti n t cho m t m c ích ã
c xác nh. nh giá là m t
ngh thu t khoa h c xác nh giá tr tài s n cho m t m c ích nh t nh trong
m t th i i m xác nh.
2.1.2.2. Nguyên t c xác nh giá t
- Nguyên t c thay th : Giá t tuân th quy lu t thay th . Thay th
trong nh giá t
c hi u ó là s áp t v m t giá tr c a th a t ch th


c chính là nh ng y u t quy t nh n giá tr B S,
thu th p thông tin không

y

s dn

n

nh giá sai l ch giá tr c a B S

(Tr nh H u Liên, Hoàng V n Hùng, 2013)[12].
2.1.2.4. Ph ng pháp nh giá t
C n c vào tình hình c th v th tr
d ng
ph

t, h s v các lo i
ng pháp xác

nh giá

th s d ng nhi u ph

ng chuy n nh

ng quy n s

t, s li u ã thu th p, UBND c p t nh l a ch n
t sao cho phù h p, trong tr


8
- Ph ng pháp thu nh p: Là m t trong nh ng ph ng pháp nh giá
t th ng dùng nh t, nó c ng là ph ng pháp c b n
ti n hành nh giá
t ai, nhà , b t ng s n ho c nh ng tài s n có tính ch t cho thu nh p
khác. Khi dùng ph ng pháp này
nh giá t ai, xem mua t ai là m t
lo i u t , khán giá t tr thành v n u t
mua l i ích t ai cho m t
s n m v sau. Ph ng pháp thu nh p là ph ng pháp l y thu nh p d ki n
hàng n m trong t ng lai c a t ai nh giá v i m t su t l i t c hoàn v n
nh t nh hoàn v n th ng nh t theo t ng thu nh p vào th i i m nh giá.
- Ph ng pháp so sánh tr c ti p: Là ph ng pháp xác nh giá c a
th a t d a trên nguyên t c thay th . Giá c a th a t c n xác nh
c i
chi u so sánh v i giá c a các th a t t ng t ã
c giao d ch trên th
tr ng x y ra trong th i gian g n. C n c vào giá c ã bi t và tình hình khác
nhau c a các giao d ch t ai ó v th i gian, khu v c và các nhân t khác
hi u ch nh giá c a th a t c n xác nh vào th i i m nh giá.
- Ph ng pháp th ng d : Còn g i là ph ng pháp phát tri n gi thi t
hay ph ng pháp tính ng c. Xét theo quan i m phát tri n, s d
t ai có
giá tr là do có th phát tri n, s d ng xây d ng nhà c a và có th t o ra thu
nh p. Giá t ph i tr
có
c t ai, rõ ràng là ph n còn l i sau khi ã
tr i chi phí và thu nh p nh k bình quân xã h i trong t ng giá c b t ng
s n ã

- Ngh nh 123/2007/N -CP ngày 27/7/2007 b sung m t s i u c a
ngh nh s 188/2004/N -CP ngày 16/11/2004 v ph ng pháp xác nh giá
t và khung giá các lo i t.
- Thông t s 145/TT-BTC h ng d n th c hi n Ngh nh s 188 v
ph ng pháp xác nh giá t và khung giá các lo i t và Ngh nh s 123
v s a i, b sung m t s i u c a Ngh nh s 188.
- Ngh nh 181/2004/N -CP ngày 29/10/2004 c a Chính ph v thi
hành Lu t t ai.
- i u 22, M c 3 Ch ng II Ngh nh 100/2008/N -CP c a Chính
ph ngày 8/9/2008 quy nh chi ti t m t s i u c a Lu t Thu thu nh p cá
nhân, thu su t i v i thu nh p t chuy n nh ng b t ng s n.
- Ngh nh 84/2007/N -CP quy nh b sung v vi c c p Gi y ch ng
nh n quy n s d ng t, thu h i t, th c hi n quy n s d ng t, trình t ,
th t c b i th ng,h tr , tái nh c khi Nhà n c thu h i t và gi i quy t
khi u n i v
t ai.
- Thông t 161/TT-BTC ngày 12/08/2009 h ng d n v thu th p cá
nhân i v i m t s tr ng h p chuy n nh ng, nh n th a k , nh n quà t ng
là b t ng s n.
2.3. C s th c ti n
2.3.1.1. Khái ni m v th tr ng t ai và c i m th tr ng t ai
Th tr ng t ai v ý ngh a chung là th tr ng giao d ch b t ng
s n. Th tr ng t ai
c hi u theo ngh a r ng và ngh a h p. Theo ngh a
r ng, th tr ng t ai là t ng hòa các m i quan h v giao d ch t ai di n
ra t i m t khu v c a lý nh t nh, trong m t kho ng th i gian nh t nh.


10
Theo ngh a h p, th tr ng t ai là n i di n ra các ho t ng có liên quan

kinh t có m c t ng tr ng cao, và c ng d b “ óng b ng” khi kinh t suy
gi m. M t khác th tr ng t ai c ng r t nh y c m v m t chính tr , v n hóa,
xã h i. ng th i các y u t nh bi n ng chính tr , môi tr ng xã h i, phong
t c, t p quán, c l c ng ng u có tác ng n hành vi mua bán trên th
tr ng.(Nguy n Th Hu n, 2009)[8].
2.3.1.2. Th tr ng t ai trên th gi i
Th tr ng t ai là m t th tr ng c bi t, s hình thành và phát
tri n c a th tr ng g n li n v i s hình thành và phát tri n c a n n s n
xu t hàng hoá. Tr i qua hàng tr m n m phát tri n và ch u tác ng b i


11
nhi u nhân t , th tr ng t ai ã không ng ng hoàn thi n v môi
tr ng pháp lý, c c u th tr ng, các bi n pháp h tr … Do v y, th
tr ng t ai h u h t các n c trên th gi i ã n giai o n phát
tri n cao, kh ng nh
c v trí vai trò c a mình và có nh ng óng góp
quan tr ng cho s phát tri n c a n n kinh t - xã h i.
T i các n c t b n phát tri n, ch
s h u t nhân v ru ng t ã
c xác l p n nh, quá trình tích t
t ã t t i nh cao. Nh tính ch t
không tái t o c a t ã mang l i cho th tr ng t ai tính c quy n cao, t
ó t o c s kinh t , chính tr cho s v n hành c a n n kinh t l ng o n. Các
qu c gia này th ng áp d ng lu t thu
i v i vi c mua bán t ch không áp
t gi i h n hành chính i v i th tr ng t ai. T i ây hình thành các trang
tr i v i quy mô hàng ngàn hecta, mà ng i ch có th là ng i s h u ho c
c ng có th là ng i thuê t.
Trong giai o n kinh t phát tri n, t ng tr ng nhanh, thu hút m nh u

hoa l i t m nh t ó. Bangladet theo Lu t ban hành n m 1950, m i gia
ình ch
c s h u t tr ng tr t không quá 13,5 ha t canh tác c ng v i
1,35 ha t ; n u v t h n m c ph i
c Nhà n c cho phép.
Tính c quy n v s h u t và giá t c a ch ngh a t b n ã b gi i
h n b i kh n ng phân chia l i th gi i qua chi n tranh
qu c. Hi n nay
không còn kh n ng này trong khi ó trình
tích t t b n ã t n nh
cao, nhu c u m r ng th tr ng, m r ng l nh v c u t ã thúc ép m c a
th tr ng t ai. Bi n pháp nâng cao hi u qu s d ng t
c áp d ng
nhi u là cho thuê t ai. Th tr ng nhà t trên th gi i ã v t ngoài
khuôn kh m t qu c gia, thu hút u t c a các nhà t b n n c ngoài.
Nh ng n c có d tr ngo i t l n nh Nh t B n, ài Loan là nh ng n c i
u trong l nh v c kinh doanh B S n c ngoài. Qua ó th hi n rõ r t tính
qu c t c a th tr ng t ai trong xu th h i nh p hi n nay.
2.3.1.3. Th tr ng t ai Vi t Nam
n c ta, do các c i m l ch s kinh t xã h i c a t n c trong
m y th p k qua có nhi u bi n ng l n, nh h ng sâu s c t i s hình thành
và phát tri n th tr ng t ai - m t lo i th tr ng c bi t v i hàng hoá
thu c lo i c bi t
c a ra trao i, mua bán. Có th chia quá trình hình
thành và phát tri n th tr ng t ai n c ta thành các giai o n sau ây:
- Giai o n tr c n m 1945: Các cu c mua bán, chuy n nh ng t ai
trong giai o n hi n nay di n ra ch y u gi a m t bên là ng i b cai tr v i
m t bên là k cai tr ; gi a m t bên là ng i b áp b c, bóc l t v i m t bên là
k áp b c, bóc l t. Quan h mua bán ó không th g i là quan h bình ng,
k t qu các cu c mua bán nói trên không th nói là k t qu c a s tho thu n

nh pháp lu t, Nhà
n c Vi t Nam ch a th a nh n Vi t Nam có th tr ng t ai mà ch có th
tr ng b t ng s n là nhà
(m c dù trên th c t th tr ng ng m v
t
ai ang t n t i và di n ra sôi ng h u h t các ô th ). Th tr ng b t ng
s n trong giai o n này c b n b chia c t: th tr ng nhà và các công trình
xây d ng khác g n li n v i t là th tr ng h p pháp, th tr ng t không
c pháp lu t th a nh n nh ng v n di n ra b t h p pháp (Nguy n Thanh
Trà, Nguy n ình B ng,2005)[20].
- Giai o n t n m 1993 n 2002: T n m 1993, th tr ng nhà t
chuy n sang giai o n m i. Giai o n này ánh d u b i s ra i c a Lu t t
ai 1993 và h th ng các v n b n pháp quy h ng d n, tri n khai n i dung
c a Lu t t ai này. Lu t t ai 1993 ã c th hoá i u 18 c a Hi n pháp
1992 b ng quy nh: “H gia ình, cá nhân
c Nhà n c giao t có quy n
chuy n i, chuy n nh ng, cho thuê, th a k , th ch p quy n s d ng
t.”(kho n 2, i u 3, Lu t t ai 1993)[5]. L n u tiên khái ni m giá t
c chính th c s d ng: “Nhà n c xác nh giá các lo i t
tính thu
chuy n quy n s d ng t, thu ti n khi giao t ho c cho thuê t, tính giá tr
tài s n khi giao t, b i th ng thi t h i v
t khi thu h i t. Chính ph quy
nh khung giá các lo i t i v i t ng vùng và theo t ng th i gian” ( i u
12, Lu t t ai 1993)[5]. Nh v y, t khi Lu t t ai n m 1993
c ban


14
hành v i vi c quy nh 5 quy n c a ng i s d ng t ã chính th c khai

ut h

u t cá nhân t n

i xu t kh u lao
i lao

áng k sau khi ch m d t h p

ng lao

ng lai. Trong b i
u t mua bán

t

c ngoài chuy n v ,

ng t i th tr

ng t i

ng là

áp ng cho nhu c u

ng t i t

i có ti m l c v v n ã chuy n sang



ng B S nh ng n m 1994-1995. C n s t nhà

t

u

cb t

u t các thành ph l n, nh Hà N i, Thành ph H Chí Minh sau ó lan r ng
ra h u kh p các t nh và thành ph Trong c n

c. L

ng hàng hoá B S tham

gia giao d ch trong giai o n này t ng bình quân g p 7-10 l n so v i các n m
tr

c ây v i m c giá t ng bình quân 4-5 l n. M t ph n các B S tham gia

giao d ch nh m áp ng nhu c u tiêu dùng làm nhà

và kinh doanh d ch v ;

m t ph n không nh các B S giao d ch nh m m c ích

u c ch t ng giá.

N m 1997, do nh h ng c a kh ng tài chính ti n t khu v c Châu Á, các

k t hi p nh th ng m i Vi t - M và nh ng thay i trong chính sách cho
ng i Vi t Nam nh c
n c ngoài
c mua nhà t ã làm c u v nh t
t gia t ng. Thêm vào ó, ây c ng là th i i m kh i u c a k quy ho ch
và k ho ch 2001-2010, trong ó Chính quy n các t nh, thành ph th c hi n
công b quy ho ch phát tri n không gian kinh t xã h i n 2010 và 2020
theo quy ho ch phát tri n kinh t xã h i, quy ho ch t ai và quy ho ch phát
tri n m mang ô th . T ng lai phát tri n ã mang l i giá tr k v ng cho các
vùng t ai n m trong quy ho ch. ó là ng l c thúc y các nhà u t
tìm ki m thông tin v quy ho ch
uc
t ai ón tr c quy ho ch. ó là
nhân t thúc y gia t ng t bi n v c u t o ra m t làn sóng u c m i trên
th tr ng nhà t, nh t là các ô th l n nh Hà N i, Thành ph H Chí
Minh và m t s thành ph l n ang có c h i phát tri n. C n s t trên th
tr ng nhà t b t u bùng phát t n m 2001 kéo dài n cu i n m 2003.
- Giai o n t n m 2003 n nay: Lu t t ai n m 2003
c thông
qua vào ngày 26/11/2003 th hi n y
ch tr ng c a Ngh quy t s 26NQ/TW, v i nh ng quy nh m i v ki m soát cung c u t ai và th tr ng
B S. Lu t t ai này ã quy nh n i dung c th v s h u toàn dân i


16
v i t ai, trong ó m t s quy n n ng ã trao cho ng i s d ng t phù
h p v i c ch th tr ng. quy n s d ng t
c coi là tài s n c a ng i s
d ng t; các t ch c kinh t trong n c
c quy n l a ch n hình th c


n c ngoài

c mua nhà

y th tr ng B S chuy n bi n tích c c.

Nhi u m ng th tr ng t i các khu trung tâm, khu d án, khu dân c , khu ô th và
c n h cao c p ã thu hút nhi u khách hàng
B S ã di n ra m t c n s t

n tìm hi u và giao d ch. Và th tr ng

t nh trong n m 2007. V i s phát tri n c a n n kinh

t và các chính sách, pháp lu t càng i sâu, i sát v i th c t thì th tr ng B S s
h a h n nh ng tri n v ng phát tri n trong th i gian t i.
2.3.2.1. Công tác nh giá t trên th gi i
nh giá là s
c tính v giá tr c a các quy n s h u tài s n c th
b ng hình thái ti n t cho m t m c ích ã
c xác nh. nh giá là m t
ngh thu t khoa h c xác nh giá tr tài s n cho m t m c ích nh t nh trong
m t th i i m xác nh. t ai hay B S c ng là m t tài s n nên nh giá t


17
c ng nh
nh giá m t tài s n nh ng nó mang tính ch t c thù v v trí nên
y u t quan tr ng

khách hàng theo lu t nh; ch u trách nhi m thi hành nh ng i u kho n c a
lu t t ai
a ra nh ng ánh giá t cho thu thu và các d ch v khác.
C quan nh giá c a Úc
c chia làm 2 b ph n: b ph n nh giá t
và b ph n d ch v t ng h p. B ph n nh giá g m 2 nhóm:
- Nhóm 1: nh giá ph c v vi c nh m c thu thu và ánh giá thu
v i 3 thành ph n công vi c chính:
+ nh giá ph c v cho th ng kê t ng th .