ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN TIẾN DŨNG Tên đề tài:
“
NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ
ĐẤT TẠI PHƯỜNG ĐỒNG NGUYÊN, THỊ XÃ TỪ SƠN, TỈNH
BẮC NINH GIAI ĐOẠN 2013 - 2014
” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy
Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Khoa : Quản lý Tài Nguyên
Khóa học : 2010 – 2014
Người hướng dẫn : TS. Hoàng Văn Hùng Thái Nguyên, năm 2014

LỜI CẢM ƠN

Bảng 4.1: Tình hình sử dụng đất đai năm 2013 36

Bảng 4.2: Giá đất áp dụng cho địa bàn nghiên cứu năm 2013 40

Bảng 4.3: Sự chênh lệch giữa giá đất Nhà nước và giá đất thị trường
ở Đồng
Nguyên năm
2013 41

Bảng 4.4: Thông tin điều tra thửa đất 46

DANH MỤC CÁC HÌNH
Trang
Hình 4.1: Bản đồ Phường Đồng Nguyên 26

Hình 4.2: Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất năm 2013 của phường Đồng Nguyên 37

Hình 4.3: Mức độ ảnh hưởng giữa các vị trí trên 3 loại đường phố loại I
(đường Minh Khai), loại II (đường Ngô Gia Tự), loại III (đường Hoàng
Quốc Việt)) 44

Hình 4.4: So sánh giá đất trung bình trên thị trường theo vị trí của hai đường
Minh Khai (I) và Ngô Gia Tự (II) 45

Hình 4.5: Biểu đồ so sánh giá đất trung bình trên thị trường của tuyến đường
từ Loại I đến loại III của các vị trí 48

Hình 4.6: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại phường Đồng Nguyên, thị xã
Từ Sơn năm 2013 50



1.3. Yêu cầu đề tài 3

1.4. Ý nghĩa đề tài 3

1.4.1. Ý nghĩa khoa học 3

1.4.2. Ý nghĩa thực tiễn 3

PHẦN 2.TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

2.1. Cơ sở khoa học 4

2.1.1. Khái niệm, đặc điểm, các nhân tố ảnh hưởng giá đất 4

2.1.2. Khái niệm định giá đất, thông tin, nguyên tắc, phương pháp định giá đất 6

2.2. Cơ sở pháp lý 9

2.3. Cơ sở thực tiễn 9

2.3.1. Tổng quan về thị trường đất đai 9

2.3.2. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam 16

PHẦN 3.

NỘI DUNG, ĐỐI TƯỢNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU 23


3.4. Phương pháp nghiên cứu 24

3.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 24

3.4.2. Phương pháp điều tra, phỏng vấn 24

3.4.3. Phương pháp xử lý thông tin, số liệu 25

3.4.4. Phương pháp chuyên gia 25
3.4.5. Phương pháp bản đồ 25
PHẦN 4.

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 26

4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 26

4.1.1. Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên 26

4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội 30

4.2. Thực trạng quản lý và sử dụng đất 36

4.3. Giá đất quy định phường Đồng Nguyên 37

4.3.1. Căn cứ xác định giá đất 37

4.3.2. Giá đất quy định 38

4.4. Thực trạng giá trị sử dụng đất và biến động giá đất 40


KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 54

5.1. Kết luận 54

5.2. Kiến nghị 54

TÀI LIỆU THAM KHẢO 561
PHẦN 1
ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đối với bất kỳ quốc gia nào thì đất đai là tài sản vô cùng quý giá, nguồn
tư liệu chính của sản xuất đầu vào do đó đất đai là vấn đề được quan tâm hàng
đầu, ở nước ta cũng vậy “Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý
giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi
trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá xã
hội, an ninh quốc phòng” (Luật đất đai, 2003)[5]. Từ ngàn xưa con người đã
biết dựa vào đất đai để tồn tại và phát triển. Đất đai có một vai trò vô cùng
quan trọng đối với mọi ngành nghề và hoạt động của con người.
Sử dụng đất là một nhu cầu thiết yếu của mỗi tổ chức, cá nhân, hộ gia
đình bởi vì đất đai là điểm tựa để sinh hoạt, lao động, sản xuất v.v. (Nguyễn
Tiến Dũng, 2005)[6]. Tất cả mọi người đều có nhu cầu có chỗ ở, tất cả mọi xã
hội đều cần đất đai để phát triển v.v. Có thể nói không có đất không có sự tồn
tại của xã hội loài người. Đặc biệt, đối với cá nhân, hộ gia đình đất đai đóng
vai trò hết sức quan trọng vì nhu cầu có chỗ ở là nhu cầu thiết yếu của con
người. Tuy nhiên, đất đai lại không thể được sản xuất như các loại hàng hoá
khác bởi những đặc trưng của nó vì thế đất đai ngày càng trở nên khan hiếm.
Mà đất càng khan hiếm thì giá của nó ngày càng cao. Sự thực hiển nhiên đó

Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn, được sự đồng ý của Ban chủ nhiệm
khoa Quản lý Tài nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự
hướng dẫn trực tiếp của thầy giáo: TS. Hoàng Văn Hùng, tôi tiến hành nghiên
cứu đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại phường
Đồng Nguyên, thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2013 – 2014”.
1.2. Mục tiêu của đề tài
1.2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá thực trạng và so sánh biến động giữa giá đất thực tế và giá
đất do Nhà nước quy định và xác định một số yếu tố chính ảnh hưởng tới giá
đất tại phường Đồng Nguyên, thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá thực trạng giá đất và biến động giữa giá đất ở thực tế và
giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa bàn phường Đồng Nguyên, thị xã
Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.

3
- Xác định một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn
phường Đồng Nguyên, thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.
- Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá
đất ở và công tác quản lý đất đai trên địa bàn nghiên cứu.
1.3. Yêu cầu đề tài
- Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như:
Luật Đất đai; Nghị định của Chính phủ; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài
nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính sách
thuế của cơ quan thuế,… Quyết định của UBND tỉnh Bắc Ninh.
- Xác định và phân tích các yếu tố ảnh hưởng tới giá cả đất đai.
- Trên cơ sở các phương pháp, cùng những số liệu điều tra, phân tích và
thống kê số liệu.
- Đề xuất những giải pháp hợp lý và có tính khả thi cao.
1.4. Ý nghĩa đề tài

2.1.1.2. Đặc điểm của giá đất
- Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá cả đất đai phản ánh
tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả
năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả
quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp… Như vậy, giá đất
được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền
sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê.
- Không giống nhau về thời gian hình thành: Do đất đai có tính khác
biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành
dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá
cả dài, khó so sánh với nhau. Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân
loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất
phù hợp với từng thời điểm nhất định.
- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả
cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định: Đất đai không
phải là sản phẩm lao động của con người cho nên không có giá thành sản
xuất. Thực tế trong trường hợp con người khai phá đất đai, thì chi phí là một
bộ phận của giá đất vì người ta có thể tính được các chi phí trực tiếp từ đầu
tư vào đất. Tuy nhiên các khoản chi phí khác thì khó phân bổ để mà hạch
toán vào giá đất. Ví dụ đối với đất ở khu vực đô thị các khoản chi phí trực

5
tiếp như xây dựng hệ thống đường giao thông điện, cấp và thoát nước… có
thể tính toán được và phân bổ một phần vào giá đất. Nhưng các chi phí khác
có thể kể đến là xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh
viên, chợ…), góp phần làm cho khu dân cư đó thuận lợi hơn trong cuộc
sống, phần nào đẩy giá đất của khu vực đó lên nhưng khó tính toán để đưa
vào giá đất đó được.
- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế
tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng

Hệ thống điện.
Hệ thống điện thoại, cáp truyền hình và các tiện nghi sinh hoạt khác góp
phần tiện nghi trong sinh hoạt cộng đồng.
- Yếu tố cơ sở hạ tầng xã hội: Yếu tố hạ tầng xã hội thể hiện thuận lợi
của thửa đất đối với các yêu cấu về y tế, giáo dục, giải trí cộng đồng… Vị trí
thửa đất thuận lợi cho việc học hành của con cái và vấn đề y tế cho gia đình
cùng các vấn đề giải trí cộng đồng khác sẽ tạo sự thích cho người sử dụng…
Các yếu tố hạ tầng xã hội bao gồm: Trường học, bệnh viện, trung tâm thương
mại siêu thị hoặc chợ, cơ quan hành chính, các khu giải trí, tín ngưỡng.
- Yếu tố môi trường: Yếu tố môi trường đóng vai trò quan trọng trong
cảnh quan và cuộc sống. Tuy nhiên, trong điều kiện nước ta hiện cũng như
các nước đang phát triển thì môi trường chưa
được quan tâm đúng mức, vì
thế yếu tố này ít ảnh hưởng đến giá đất và trong phân
hạng định giá đất cũng
không được xem trọng.
- Yếu tố an ninh xã hội:
Trong điều kiện nước ta hiện nay thì yếu tố này
chưa được đề cập hoặc lưu ý trong
phân hạng đất. Yếu tố về an ninh thường
được quan tâm là các tệ nạn xã hội như: trộm cắp, ma túy…
- Các yếu tố khác: Ngoài các yếu tố trên thì còn một số yếu tố khác ảnh
hưởng đến giá đất như: Loại đô thị, nhân tố quy hoạch. Nhân tố quy hoạch
ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu
sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất.
2.1.2. Khái niệm định giá đất, thông tin, nguyên tắc, phương pháp định giá đất
2.1.2.1. Khái niệm định giá đất
Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định. Định giá là một
nghệ thuật khoa học xác định giá trị tài sản cho một mục đích nhất định trong

Căn cứ vào tình hình cụ thể về thị trường chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, hồ sơ về các loại đất, số liệu đã thu thập, UBND cấp tỉnh lựa chọn
phương pháp xác định giá đất sao cho phù hợp, trong trường hợp cần thiết có
thể sử dụng nhiều phương pháp xác định giá đất để kiểm tra, so sánh, đối
chiếu các mức giá ước tính để quyết định mức giá. Cụ thể ở Việt Nam thương
hay sử dụng các phương pháp sau để định giá đất:

8
- Phương pháp thu nhập: Là một trong những phương pháp định giá
đất thương dùng nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản để tiến hành định giá
đất đai, nhà ở, bất động sản hoặc những tài sản có tính chất cho thu nhập
khác. Khi dùng phương pháp này để định giá đất đai, xem mua đất đai là một
loại đầu tư, khán giá đất trở thành vốn đầu tư để mua lợi ích đất đai cho một
số năm về sau. Phương pháp thu nhập là phương pháp lấy thu nhập dự kiến
hàng năm trong tương lai của đất đai định giá với một suất lợi tức hoàn vốn
nhất định để hoàn vốn thống nhất theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá.
- Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định giá của
thửa đất dựa trên nguyên tắc thay thế. Giá của thửa đất cần xác định được đối
chiếu so sánh với giá của các thửa đất tương tự đã được giao dịch trên thị
trường xảy ra trong thời gian gần. Căn cứ vào giá cả đã biết và tình hình khác
nhau của các giao dịch đất đai đó về thời gian, khu vực và các nhân tố khác để
hiệu chỉnh giá của thửa đất cần xác định vào thời điểm định giá.
- Phương pháp thặng dư: Còn gọi là phương pháp phát triển giả thiết
hay phương pháp tính ngược. Xét theo quan điểm phát triển, sở dĩ đất đai có
giá trị là do có thể phát triển, sử dụng xây dựng nhà cửa và có thể tạo ra thu
nhập. Giá đất phải trả để có được đất đai, rõ ràng là phần còn lại sau khi đã
trừ đi chi phí và thu nhập định kỳ bình quân xã hội trong tổng giá cả bất đống
sản đã được dự tính. Nghĩa là giá đất bằng giá bán ra của đất đai và công trình
trừ đi giá cả của bản thân công trình. Phần còn lại là giá cả của đất đai thuộc
đối tượng định giá.

thủ tục bồi thường,hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết
khiếu nại về đất đai.
- Thông tư 161/TT-BTC ngày 12/08/2009 hướng dẫn về thu thập cá
nhân đối với một số trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận quà tặng
là bất động sản.
2.3. Cơ sở thực tiễn
2.3.1. Tổng quan về thị trường đất đai
2.3.1.1. Khái niệm về thị trường đất đai và đặc điểm thị trường đất đai
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch bất động
sản. Thị trường đất đai được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa
rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn
ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định.

10
Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan
trực tiếp đến giao dịch đất đai.
- Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo: Thị trường đất đai là thị
trường không hoàn hảo khi không thỏa mãn theo các tiêu chuẩn hoàn hảo của thị
trường trong thuyết kinh tế. Một thị trường hoàn hảo là thị trường khi ổn định,
người mua và bán nắm được thông tin đầy đủ, không có sự thúc ép mua và bán,
thì giá trị thị trường, giá cả thị trường, và giá trị trao đổi là giống nhau.
- Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền: Đất đai là nguồn tài
nguyên ngày càng khan hiếm, tính khan hiếm không thể tái tạo được của thửa
đất làm cho cung của đất không thay đổi. Đồng thời những nhu cầu về đất đai
ngày càng tăng làm cho thị trường đất đai trở thành thị trường cung độc quyền,
yếu tố đầu cơ trong thị trường đất đai luôn tồn tại khi có cơ hội.
Trong thị trường hàng hóa thông thường khác, hàng hóa và các nguồn
lực sản xuất phải được tự do lưu thông tới những nơi thu được những khoản lời
lớn nhất hay có giá cao nhất, người mua phải tự do mua ở đâu có giá thấp nhất.
Nhưng đối với thị trường đất đai, do đất đai có vị trí cố định và không thể tái

Trong giai đoạn kinh tế phát triển, tăng trưởng nhanh, thu hút mạnh đầu
tư nước ngoài thường diễn ra cơn sốt giá đất tại các vùng kinh tế phát triển và
các khu đô thị. Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến nền kinh tế hoặc
thu hút đầu tư nước ngoài thì chính phủ sẽ có hình thức tác động cho phù hợp.
Từ kinh nghiệm mà các quốc gia phát triển đã trải qua, các quốc gia
đang phát triển đã tăng cường thi hành những chính sách nhằm điều chỉnh thị
trường đất đai theo hướng tích cực. Để giảm bớt quy mô tích tụ đất đai, Chính
phủ nhiều nước đã thi hành chính sách hạn điền và những quy định hạn chế
quyền chuyển nhượng đất đai. Đất nông nghiệp ở Anbani được coi là thuộc sở
hữu của gia đình nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng đến năm
1995 việc bán đất được coi là bất hợp pháp. Những người đã nhận quyền sử
dụng đất nông nghiệp không được sử dụng trong vòng một năm thì đương
nhiên bị tước quyền sử dụng. Ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định không
được bán trong vòng 10 năm hoặc có mảnh không được bán vĩnh viễn, trong
một số trường hợp Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình. Ở
Bungari, các doanh nghiệp không được quyền chuyển nhượng những mảnh đất
nhận được từ tư nhân hoá doanh nghiệp Nhà nước. Nhiều nước thuộc Liên Xô
trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp chỉ đơn thuần là hưởng

12
hoa lợi từ mảnh đất đó. Ở Bangladet theo Luật ban hành năm 1950, mỗi gia
đình chỉ được sở hữu đất trồng trọt không quá 13,5 ha đất canh tác cộng với
1,35 ha đất ở; nếu vượt hạn mức phải được Nhà nước cho phép.
Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất của chủ nghĩa tư bản đã bị giới
hạn bởi khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc. Hiện nay
không còn khả năng này trong khi đó trình độ tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh
cao, nhu cầu mở rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực đầu tư đã thúc ép mở cửa
thị trường đất đai. Biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất được áp dụng
nhiều là cho thuê đất đai. Thị trường nhà đất trên thế giới đã vượt ngoài
khuôn khổ một quốc gia, thu hút đầu tư của các nhà tư bản nước ngoài.

năm 1980 qui định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất
quản lý. Để cụ thể hoá Điều 19 của Hiến pháp, tại Điều 5 và Điều 17 Luật Đất
đai 1988 đã qui định: nghiêm cấm việc mua, bán đất đai; khi chuyển nhượng
quyền sở hữu nhà để ở, thì người nhận chuyển nhượng nhà có quyền được sử
dụng đất ở đối với ngôi nhà đó. Như vậy, bằng các chế định pháp luật, Nhà
nước Việt Nam chưa thừa nhận ở Việt Nam có thị trường đất đai mà chỉ có thị
trường bất động sản là nhà để ở (mặc dù trên thực tế thị trường ngầm về đất
đai đang tồn tại và diễn ra sôi động ở hầu hết các đô thị). Thị trường bất động
sản trong giai đoạn này cơ bản bị chia cắt: thị trường nhà ở và các công trình
xây dựng khác gắn liền với đất là thị trường hợp pháp, thị trường đất không
được pháp luật thừa nhận nhưng vẫn diễn ra bất hợp pháp (Nguyễn Thanh
Trà, Nguyễn Đình Bồng,2005)[20].
- Giai đoạn từ năm 1993 đến 2002: Từ năm 1993, thị trường nhà đất
chuyển sang giai đoạn mới. Giai đoạn này đánh dấu bởi sự ra đời của Luật đất
đai 1993 và hệ thống các văn bản pháp quy hướng dẫn, triển khai nội dung
của Luật đất đai này. Luật đất đai 1993 đã cụ thể hoá điều 18 của Hiến pháp
1992 bằng quy định: “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng
đất.”(khoản 2, điều 3, Luật đất đai 1993)[5]. Lần đầu tiên khái niệm giá đất
được chính thức sử dụng: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế
chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị
tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Chính phủ quy
định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian” (điều
12, Luật đất đai 1993)[5]. Như vậy, từ khi Luật đất đai năm 1993 được ban

14
hành với việc quy định 5 quyền của người sử dụng đất đã chính thức khai
sinh, thừa nhận sự hoạt động và phát triển của thị trường BĐS trong nền kinh
tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam. Từ chỗ mua bán đất đai là bất
hợp pháp, phải núp bóng dưới danh nghĩa mua nhà nay được thừa nhận là hợp

Đất đai 1993, trong đó đã bổ sung quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất, bảo
lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, bổ sung
các trường hợp tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất và quyền chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất. Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/1999/NĐ-
CP ngày 29/3/1999 về thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
Đến thời gian này, thị trường quyền sử dụng đất đã được mở rộng hơn:
+ Một là hộ gia đình, cá nhân có nhiều quyền hơn.
+ Hai là cho các tổ chức kinh tế trong nước trong phạm vi hạn chế được
tham gia thị trường quyền sử dụng đất.
Đến giai đoạn năm 2000 - 2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh
của nền kinh tế trong nước, cơ hội xuất hiện các dòng đầu tư mới sau khi ký
kết hiệp định thương mại Việt - Mỹ và những thay đổi trong chính sách cho
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà đất đã làm cầu về nhất
đất gia tăng. Thêm vào đó, đây cũng là thời điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch
và kế hoạch 2001-2010, trong đó Chính quyền các tỉnh, thành phố thực hiện
công bố quy hoạch phát triển không gian kinh tế xã hội đến 2010 và 2020
theo quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch đất đai và quy hoạch phát
triển mở mang đô thị. Tương lai phát triển đã mang lại giá trị kỳ vọng cho các
vùng đất đai nằm trong quy hoạch. Đó là động lực thúc đẩy các nhà đầu tư
tìm kiếm thông tin về quy hoạch để đầu cơ đất đai đón trước quy hoạch. Đó là
nhân tố thúc đẩy gia tăng đột biến về cầu tạo ra một làn sóng đầu cơ mới trên
thị trường nhà đất, nhất là ở các đô thị lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí
Minh và một số thành phố lớn đang có cơ hội phát triển. Cơn sốt trên thị
trường nhà đất bắt đầu bùng phát từ năm 2001 kéo dài đến cuối năm 2003.
- Giai đoạn từ năm 2003 đến nay: Luật Đất đai năm 2003 được thông
qua vào ngày 26/11/2003 thể hiện đầy đủ chủ trương của Nghị quyết số 26-
NQ/TW, với những quy định mới về kiểm soát cung cầu đất đai và thị trường
BĐS. Luật Đất đai này đã quy định nội dung cụ thể về sở hữu toàn dân đối


một thời điểm xác định. Đất đai hay BĐS cũng là một tài sản nên định giá đất

17
cũng như định giá một tài sản nhưng nó mang tính chất đặc thù về vị trí nên
yếu tố quan trọng được lưu tâm trong quá trình định giá là vị trí địa lý.
Tuỳ theo những quy định của hệ thống luật pháp mỗi nước lại có quy
định cụ thể về định giá đất. Ở các nước phát triển và nhiều nước đang phát
triển trên thế giới, hệ thống lý luận và thực nghiệm về định giá đất được chú
trọng đầu tư, đồng thời đã từng bước đi vào ổn định. Sau đây chúng ta cùng
xem xét công tác định giá đất ở một số nước điển hình trên thế giới với những
nét tương đồng với Việt Nam.
* Định giá đất ở Trung Quốc
Ở Trung Quốc, vấn đề định giá BĐS đã được quan tâm từ thập kỷ 90
của thế kỷ XX. Năm 1992, trung tâm tư vấn và định giá BĐS được thành lập
với nhiệm vụ quản lý nhà nước về BĐS, thực hiện một số dịch vụ liên quan
tới việc định giá, quản lý và tư vấn các giao dịch mua bán BĐS. Việc định giá
được tiến hành theo từng thửa đất hoặc từng BĐS. Ngoài cơ quan ở trung
ương, các tỉnh, vùng đều có cơ quan định giá đất. Với mục đích chủ yếu là hỗ
trợ các bên giao dịch xem xét quyết định giá chuyển nhượng quyền sở hữu;
tính giá trị tài sản mang thế chấp; cung cấp cơ sở hợp lý cho các nhà đầu tư
trong lĩnh vực tài chính tín dụng; tính giá thị trường của tài sản trước và sau
khi đền bù, xác định thiệt hại tài sản; tính thuế, tách tài sản thành những
khoản mục khấu hao…
* Định giá đất ở Úc
Úc là quốc gia có hoạt động định giá rất khoa học và bao trùm trên toàn
bộ lãnh thổ. Cơ quan định giá đất ở Úc được thành lập năm 1979 với nhiệm
vụ cung cấp giá trị khách quan vốn có của đất nhằm phục vụ cho Nhà nước và
khách hàng theo luật định; chịu trách nhiệm thi hành những điều khoản của
luật Đất đai để đưa ra những đánh giá đất cho thu thuế và các dịch vụ khác.
Cơ quan định giá của Úc được chia làm 2 bộ phận: bộ phận định giá đất