TRƯỜNG ðẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT
BỘ MÔN HÀNH CHÍNH
     

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP

BỒI
THƯỜNG
ðỐI
Trung tâm
Học
liệu ĐH CầnTHIỆT
Thơ @ HẠI
Tài liệu
họcVỚI
tập vàQUYỀN
nghiên cứu
SỬ DỤNG ðẤT BỊ THU HỒI ðỂ THỰC HIỆN
QUY HOẠCH XÂY DỰNG
GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN

SVTH: PHẠM HỒNG NHÂN

NGUYỄN VĂN HẬU

MSSV: 5044189
LỚP : LUẬT HÀNH CHÍNH K30

Cần Thơ, tháng 5/2008


2.2.1. ðối với tổ chức ...................................................................................... 12
2.2.2. ðới với cộng ñồng dân cư ...................................................................... 12

Trung

3. Những trường hợp không ñược bồi thường.............................................................. 13
4. Diện tích và giá ñất tính bồi thường .......................................................................... 15
4.1. Diện tích ñất bồi thường ................................................................................. 15
4.2. Giá ñất tính bồi thường ................................................................................... 16
tâm Học 4.2.1.
liệuXác
ĐH
Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
ñịnh giá ñất ..................................................................................... 16
4.2. Giá ñất trong trường hợp thực hiện bồi thường chậm ................................ 17
CHƯƠNG II: BỒI THƯỜNG HẠI ðỐI VỚI CÁC LOẠI ðẤT .............................. 19
1. Bồi thường ñối với nhóm ñất nông nghiệp................................................................ 19
1.1. ðịnh nghĩa và phân loại .................................................................................... 19
1.1.1. ðịnh nghĩa ............................................................................................. 19
1.1.2. Phân loại ................................................................................................ 19
1.2. Các ñối tượng sử dụng ñất nông nghiệp ñược bồi thường.................................. 20
1.2.1. Bồi thường ñất nông nghiệp của hộ gia ñình cá nhân.............................. 20
1.2.1.1. Hình thức bồi thường................................................................. 20
1.2.1.2. Xử lý một số trường hợp cụ thể ................................................. 21
1.2.2. Bồi thường ñất nông nghiệp của tổ chức................................................. 25
2. Bồi thường ñối với nhóm ñất phi nông nghiệp ......................................................... 26
2.1. ðât phi nông nghiệp không phải là ñất ở........................................................... 26
2.1.1. Bồi thường cho hộ gia ñình cá nhân sử dụng ñất phi nông nghiệp không
phải là ñất ở .................................................................................................................. 27
2.1.2. Bồi thường cho tổ chức sử dụng ñất phi nông nghiệp không phải là ñất ở29

liệu
ĐH
Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
5.1. ðối
tượng
bồi Cần
thường .......................................................................................
44
5.2. Giá ñất bồi thường ............................................................................................ 46
KẾT LUẬN .................................................................................................................. 48

3


Bồi thường thiệt hại ñối với QSD ñất bị thu hồi ñể thực hiện QHXD

LỜI NÓI ðẦU
Trong bối cảnh hiện nay ñất ñai trở thành nguồn tài nguyên quý giá cho sự
nghiệp phát triển của một quốc gia, là tư liệu sản xuất ñặc biệt, là ñịa bàn phân bố
các khu dân cư, là mặt bằng xây dựng nên các công trình quan trọng của một
quốc gia, cũng như những công trình của tổ chức, cá nhân. Tại kỳ hợp thứ 4 khóa
XI Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ñã thông qua toàn văn
Luật ðất ðai năm 2003 vào ngày 26 tháng 11 năm 2003, có hiệu lực kể từ ngày
01/7/2004. Nhằm cụ thể hóa Luật ðất ðai năm 2003 Chính phủ, Bộ Tài nguyên
và Môi trường, Bộ Tài chính ñã ban hành nhiều văn bản luật hướng dẫn thi hành.
Các vấn ñề mà Luật ðất ðai quy ñịnh ñiều liên quan ñến quyền lợi của các cá
nhân, tổ chức và liên quan ñến cả nhà nước, nó bao gồm nhiều nội dung như: quy
ñịnh nhà nước giao ñất cho tổ chức, cá nhân, quy ñịnh việc thuê, chuyển nhượng,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất... Một vấn ñề không thể thiếu trong
chính sách ñất ñai của một quốc gia là tăng cường các quy ñịnh về phát triển các

mặt bằng, vẫn còn những hành vi tùy tiện, áp ñặt và lạm dụng do chưa ñảm bảo
hài hòa lợi ích của ba ñối tượng là của cá nhân, chủ ñầu tư và lợi ích của nhà
nước dẫn ñến việc bồi thường giải phóng mặt bằng chậm và công tác tái ñịnh cư
vẫn còn gặp nhiều vướn mắt làm chậm trễ việc khởi công xây và kéo dài tiến ñộ
thi công. Qua những khuyết ñiểm trên thể hiện chính sách thu hồi ñất, bồi thường
giá trị quyền sử dụng ñất của người sử dụng ñất chưa thật sự công bằng.
Bố cục bài viết ñược chia làm hai chương:
+ Chương 1: khái quát về bồi thường thiệt hại ñối với quyền sử dụng ñất bị
thu hồi ñể thực hiện quy hoạch xây dựng.
+ Chương 2: trình bày cụ thể các trường hợp bồi thường thiệt hại về ñất.

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

5


Bồi thường thiệt hại ñối với QSD ñất bị thu hồi ñể thực hiện QHXD

CHƯƠNG I
KHÁI QUÁT VỀ BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI
ðỐI VỚI QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT BỊ THU HỒI ðỂ THỰC HIỆN
QUY HOẠCH XÂY DỰNG
Việt nam là một nước ñang phát triển, lại vừa gia nhập WTO (tổ chức thương
mại thế giới), dân số ñông hiện nay khoảng 85 triệu người, cho nên ngày càng
phải nâng cao cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. ðồng thời với việc
chuyển dịch cơ cấu kinh tế cho phù hợp với nền kinh tế thị trường, cơ cấu dân cư
ñể thực hiện quá trình công nghiệp hóa, hiện ñại hóa. Trong những năm gần ñây
Việt Nam ñã tập trung nhiều nhân lực từ trong nước và ngoài nước ñể ñầu tư cải
tạo, nâng cấp hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội như: sử dụng ñất vào mục ñích
quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế, có


bắt người dân phải hy sinh quyền lợi cho doanh nghiệp ñược. Và không thể vì
làm ñường quốc gia phục vụ lợi ích chung mà bắt một nhóm người phải hy sinh
quyền lợi cho chuyện ñó. Không thể muốn làm gì thì làm ñối với quyền dân sự
của người dân”.(1)
Vì vậy khi quyền sử dụng ñất của người dân bị thu hồi thì sẽ ñược nhà nước
bồi thường thiệt hại về ñất. Bồi thường khi Nhà nước thu hồi là việc nhà nước trả
lại giá trị quyền sử dụng ñất dối với diện tích bị thu hồi cho người bị thu hồi ñất..
Giá trị quyền sử dụng ñất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng ñất ñối với một
diện tích ñất xác ñịnh trong thời hạn sử dụng ñất xác ñịnh.
ðây có thể xem là một bước tiến lớn về chính sách bồi thường của Luật ðất
ñai 2003. Sau khi Luật ðất ñai năm 1993 có hiệu lực, Chính phủ ban hành Nghị
ñịnh số 90/CP-Nð ngày 17/8/1994 ñể cụ thể hóa chính sách bồi thường. Có thể
nói chính sách bồi thường của nghị ñịnh này vẫn còn rất hạn chế, chưa bù ñấp
một cách ñầy ñủ những thiệt hại gây ra từ việc thu hồi ñất, chỉ bồi thường thiệt
hại về ñất và bồi thường về tài sãn, cho nên người bị thu hồi gặp rất nhiều khó
khăn, không ñủ khả năng tái tạo cuộc sống so với trước khi bị thu hồi, quyền và

Trung

nghĩa vụ của họ chưa ñược quan tâm một cách ñầy ñủ. ðến năm 1998 Chính phủ
ñã ban hành Nghị ñịnh số 22/1998 ngày 24/4/1998 ñể thay thế Nghị ñịnh 90/CP,
tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
chính sách bồi thường ñã thay ñổi có sự mở rộng phạm vi bồi thường ñể bù ñắp
một phần nào ñó cho người bị thu hồi nhưng vẫn chưa ñảm bảo ñược hết những
thiệt hại, chủ yếu là ñất và tài sản gắn liền với ñất.
Sau một thời gian dài thực hiện Luật ðất ñai 1993 ñã thấy dược những thiếu
sót, những khó khăn về phạm vi bồi thường, nên ñến Luật ðất ñai 2003 và Chính
phủ ñã ban hành Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 ñã khắc phục
ñược những thiếu sót, những khó khăn trên. Phương chăm của Luật ðất ñai 2003

thường và thứ nhóm các nguyên tắc ñiều chỉnh các hoạt ñộng riêng biệt của việc
bồi thường ñất ðai.
Nhóm các nguyên tắc chung:
Bao gồm có hai nguyên tắc.

* Nguyên tắc dân chủ, công bằng,công khai.

Trung

-Dân chủ: có sự tham gia của ñại diện chủ ñầu tư và ñại diện của những hộ
ñình có
ñất ĐH
bị thuCần
hồi trong
việc@
thẩm
tra và
xét học
duyệt phương
bồi thường.cứu
tâmgiaHọc
liệu
Thơ
Tài
liệu
tập vàánnghiên
-Công bằng: trong cùng một thời ñiểm, theo yêu cầu tiến ñộ giải phóng mặt
bằng, vị trí như nhau thì ñược bồi thường như nhau.
-Công khai: niêm yết công khai phương án bồi thường tại trụ sở UBND cấp
xã và tại các ñiểm sinh hoạt khu dân cư có người bị thu hồi ñất và người có liên

ñịnh thu hồi cụ thể:
+ðất nông nghiệp ñược bồi thường bằng ñất nông nghiệp hoặc bằng tiền theo
ñơn giá ñất nông nghiệp nhưng tự ý sử dụng làm ñất phi nông nghiệp thì chỉ bồi
thường theo ñất nông nghiệp.
+ðât liệu
phi nông
ñất ở)
thì ñược
bằng ñất phi
Trung tâm Học
ĐHnghiệp
Cần(không
Thơphải
@ làTài
liệu
học bồi
tậpthường
và nghiên
cứu
nông nghiệp hoặc bằng tiền theo ñơn giá ñất phi nông nghiệp nhưng tự ý sử dụng
làm ñất ở thì chỉ ñược bồi thường theo ñất phi nông nghiệp.
+ðất ở, ñược bồi thường bằng ñất hoặc bằng tiền theo ñơn giá ñất ở. Trường
hợp bồi thường bằng việc giao ñất mới hoặc bằng nhà, nếu có chênh lệch về giá
trị thì phần chênh lệch ñó ñược thực hiện thanh toán bằng tiền.
-Người bị thu hồi ñất phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước.
+Nghĩa vụ tài chính bao gồm: tiền sử dụng ñất phải nộp, tiền thuê ñất ñối với
ñất do Nhà nước cho thuê, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng các thửa ñất
khác của người có ñất bị thu hồi (nếu có), tiền thu từ xử phạt vi phạm pháp luật
về ñất ñai, tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử
dụng ñất ñai, phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng ñất ñai.

pháp ñó, ñối với những hộ gia ñình cá nhân không có các loại giấy tờ chứng
nguồn gốc ñất thì có thể ñược bồi thường hoặc không ñược bồi thường.
tâmminh
Học
liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
Tóm lại ñối với hộ gia ñình cá nhân thì có hai trương hợp là có giấy tờ chứng
minh nguồn gốc ñất và không có các loại giấy tờ chứng minh.

2.1.1. Trường hợp có giấy tờ chứng minh nguồn gốc ñất.
Giấy tờ chứng minh nguồn gốc ñất là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ
giữa nhà nước và người sử dụng ñất trong việc bồi thường giá trị quyền sử dụng
ñất cho người bị thu hồi. Khi người sử dụng ñất chứng minh ñược ñất ñang sử
dụng là hợp pháp có thể bằng nhiều loại giấy tờ khác nhau, người ñược giao ñất
cho thuê ñất thì có quyết ñịnh hành chính về giao ñất, cho thuê ñất, nhưng nhiều
người lại có giấy tờ ñất ñai từ chế ñộ cũ, giấy tờ mua bán trao tay làm bằng với
nhau. Tuy nhiên không phải người sử dụng ñất có giấy tờ chứng minh nguồn gốc
ñất thì ñược bồi thường mà các loại giấy tờ ñó phải hợp pháp, người sử dụng ñất
có một trong các loại giấy tờ sau ñược xem là hợp pháp
-Có giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất.
-Có quyết ñịnh giao ñất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
ðây là hai loại giấy tờ cơ bản và ñược xem xét ñầu tiên ñể ñược bồi thường,
nếu hộ gia ñình cá nhân không có hai loại giấy tờ này mà ñất ñang sử dụng ổn
10


Bồi thường thiệt hại ñối với QSD ñất bị thu hồi ñể thực hiện QHXD

ñinh, ñược xác nhận không có tranh chấp thì phải kèm theo các loại giấy tờ sau:
-Những giấy tờ về quyền ñược sử dụng ñất ñai trước ngày 15 tháng 10 năm
1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách ñất ñai

chấp thì cũng ñược xem là hợp pháp.
-Có hộ khẩu thường trú tại ñịa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có ñiều kiện kinh tế - xã hội khó
khăn ở miền núi, hải ñảo, nay xác nhận là người ñã sử dụng ñất ổn ñịnh, không
11


Bồi thường thiệt hại ñối với QSD ñất bị thu hồi ñể thực hiện QHXD

có tranh chấp.
-ðược sử dụng ñất theo bản án hoặc quyết ñịnh của toà án nhân dân, quyết
ñịnh thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết ñịnh giải quyết tranh chấp
ñất ñai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ñã ñược thi hành.
-ðất ñang sử dụng mà trước ñây Nhà nước ñã có quyết ñịnh quản lý trong quá
trình thực hiện chính sách ñất ñai của Nhà nước, nhưng trong thực tế Nhà nước chưa
quản lý, mà hộ gia ñình, cá nhân ñó vẫn sử dụng.

2.1.2. Trường hợp không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc ñất.
Một trong những căn cứ quan trọng ñể tiến hành bồi thường là giấy chứng
nhận quyền sử dụng ñất hoặc các loại giấy tờ chứng minh nguồn gốc ñất, ñó là
các loại giấy tờ chứng minh việc sở hữu diện tích ñang sử dụng là hợp pháp. Thế
nhưng còn những trường hợp không có giấy chứng minh nguồn gốc ñất thì việc
xác ñịnh ai là sở hữu và diện tích sử dụng là bao nhiêu trở nên khó khăn hơn,
nhưng trên thực tế họ có thể là chủ sở hữu diện tích ñó trong một thời gian rất
lâu, cho nên ñể xác ñịnh hộ gia ñình cá nhân trong trường hợp này có ñược bồi

Trung

thường hay không là dựa vào thời gian sử dụng. Mỗi giai ñoạn sẽ có những ñặc
ñiểm riêng, thời gian càng lâu thì tính sở hữu của người sử dụng ñất ñối với diện

-ðất phi nông nghiệp: ñất ñang sử dụng vào mục ñích phi nông nghiệp
(không phải ñất ở) thì người ñang sử dụng ñất ñược bồi thường ñối với diện tích
ñất thực tế ñang sử dụng. Trường hợp trên thửa ñất có cả phần diện tích ñang sử
12


Bồi thường thiệt hại ñối với QSD ñất bị thu hồi ñể thực hiện QHXD

dụng vào mục ñích nông nghiệp thì phần diện tích ñó ñược bồi thường, hỗ trợ về
ñất theo quy ñịnh ñối với ñất nông nghiệp.
Tuy nhiên các loại ñất nêu trên, người sử dụng ñất tính tại thời ñiểm bắt ñầu
sử dụng ñất có một trong những hành vi sau, thì sẻ không ñược bồi thường.
+Vi phạm quy hoạch chi tiết xây dựng ñã ñược cơ quan có thẩm quyền xét
duyệt và công khai.
+Vi phạm quy hoạch chi tiết mặt bằng xây dựng ñã ñược cơ quan có thẩm
quyền xét duyệt và công khai ñối với diện tích ñất ñã giao cho tổ chức, cộng
ñồng dân cư quản lý.
+Lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng ñã ñược công bố,
cắm mốc.
+Lấn, chiếm lòng ñường, lề ñường, vỉa hè ñã có chỉ giới xây dựng.
+Lấn, chiếm ñất sử dụng cho mục ñích công cộng, ñất chuyên dùng, ñất của
tổ chức, ñất chưa sử dụng và các trường hợp vi phạm khác ñã có văn bản ngăn
chặn nhưng người sử dụng ñất vẫn cố tình vi phạm.
Nhưng các hành vi này phù hợp với quy hoạch tại thời ñiểm cấp giấy CNQSD

Trung tâmñấtHọc
liệu
Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
thì vẫn
ñượcĐH

chấp thì việc bồi thường về ñất thực hiện tương ñối giống như ñất sử dụng trước
ngày 15 tháng 10 năm 1993, tuy nhiên có một số ñiểm khác như sau:
-ðất có nhà ở: trường hợp ñất ñang sử dụng là ñất có nhà ở thì giá trị bồi
thường phải trừ ñi tiền sử dụng ñất phải nợp, theo mức thu tiền sử dụng ñất bằng
50% tiền sử dụng ñất ñối với diện tích trong hạn mức giao ñất ở ( chỉ ñược thực
hiện một lần ñối với hộ gia ñình, cá nhân), lần giao ñất sau thu 100% tiền sử
dụng ñất. ðối với phần diện tích vượt hạn mức ñất ở và phần diện tích ñất vườn,
ao trên cùng thửa ñất có nhà ở nhưng không ñược công nhận là ñất ở thì ñược bồi
thường, hỗ trợ về ñất theo quy ñịnh ñối với ñất nông nghiệp.

Trung tâm Học
liệunông
ĐHnghiệp:
Cầntrường
Thơ hợp
@ ñất
Tàiñang
liệu
tậpmục
vàñích
nghiên
cứu
-ðất phi
sử học
dụng vào
phi nông
nghiệp (không phải là ñất ở) thì giá trị bồi thường phải trừ ñi tiền sử dụng ñất
phải nợp, mức thu tiền sử dụng ñất giống như ñất có nhà ở. Giá ñất tính thu tiền
sử dụng ñất là giá ñất sử dụng vào mục ñích phi nông nghiệp cùng loại. Trường
hợp trên thửa ñất có cả phần diện tích ñang sử dụng vào mục ñích nông nghiệp

không bị hạn chế là toàn bộ diện tích ñất ñược giao.

*Sau ngày 15/10/1993.
ðây là giai ñoạn Luật ðất ñai năm 1993 ñã có hiệu lực, chính sách quản lý
ñất ñai sẽ ñược trặc chẽ hơn, nhưng việc bồi thường cho người bị thu hồi mà ñất

Trung tâmcóHọc
@ Tài
liệu
học
tập
nghiên
cứu
ñược,liệu
ñược ĐH
giao Cần
không Thơ
ñúng thẩm
quyền
cũng
tương
ñốivà
giống
như trước
ngày 15/10/1993. Sự khác nhau giữa hai thời ñiểm này là chính sách bồi thường
ñất phi nông nghiệp là ñất ở, sau ngày 15/10/1993 chính sách bồi thường còn
phải căn cứ vào hạn mức giao ñất của từng ñịa phương.
-Nếu nằm trong hạn mức thì ñược bồi thường bằng ñất ở, diện tích bồi thường
là toàn bộ diện tích ñang sử dụng.
-Nếu nằm ngoài diện tích thì phần nằm ngoài vẫn ñược bồi thường nhưng

dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh của hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ổn ñịnh

Trung

ñược Nhà nước công nhận quyền sử dụng ñất. ðất xây dựng trụ sở cơ quan, xây
dựng công trình sự nghiệp. ðất sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh. ðất
do cơ sở tôn giáo sử dụng. ðất có các công trình là ñình, ñền, miếu, am, từ
thờĐH
họ. ðất
giao Thơ
thông, @
thuỷTài
lợi; ñất
xâyhọc
dựng tập
các công
văn hoá,
tâmñường,
Họcnhà
liệu
Cần
liệu
và trình
nghiên
cứu
y tế, giáo dục và ñào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng và các công
trình công cộng khác không nhằm mục ñích kinh doanh; ñất có di tích lịch sử văn hoá, danh lam thắng cảnh. ðất làm nghĩa trang, nghĩa ñịa. Và cơ quan có
thẩm quyền xác nhận không có tranh chấp là Ủy ban nhân cấp xã.

3. Những trường hợp không ñược bồi thường.

-ðất ñược giao không ñúng ñối tượng hoặc không ñúng thẩm quyền.
-ðất bị lấn, chiếm trong các trường hợp: ñất chưa sử dụng bị lấn, chiếm. ðất

Trung

không ñược chuyển quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của Luật ðất ñai mà người
dụng ñất
thiếuCần
trách nhiệm
lấn, chiếm.
Ngườitập
sử dụng
có những
tâmsửHọc
liệudoĐH
Thơñể@bị Tài
liệu học
và ñất
nghiên
cứu
hành vi sau gọi là lấn, chiếm:
+Lấn ñất là việc người sử dụng ñất tự chuyển dịch móc giới thửa ñất ñể mở
rộng diện tích ñất.
+Chiếm ñất là việc người sử dụng ñất mà không ñược cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cho phép hoặc chủ sử dụng ñất cho phép sử dụng hoặc việc sử dụng
ñất do ñược nhà nước tạm giao hoặc mượn ñất nhưng hết thời hạn tạm giao,
mượn ñất mà không trả lại ñất.
-Cá nhân sử dụng ñất chết mà không có người thừa kế.
-Người sử dụng ñất tự nguyện trả lại ñất.
-Người sử dụng ñất cố ý không thực hiện nghĩa vụ ñối với Nhà nước.

ñích công
của xã,
thị trấn. cứu
Trung tâm Học
ĐH Cần
Thơ
@ Tài
liệuíchhọc
tậpphường,
và nghiên

4. Diện tích và giá ñất tính bồi thường.
4.1. Diện tích ñất bồi thường.
ðể ñảm bảo quyền lợi của người sử dụng ñất khi bị thu hồi. Mặt dù người dân
có giấy chứng nhận quyền sử dụng và phần diện tích ñã ghi rõ trên giấy tờ, tuy
nhiên không phải lúc nào diện tích ghi ñó cũng chính xác với diện tích họ ñang
sử dụng, trên thực tế có thể dư hoặc thiếu cho nên bắt buộc khi ñền bù phải tiến
hành ño ñạc. Diện tích ñất bồi thường là diện tích ñược xác ñịnh trên thực ñịa –
thực tế ño ñạc diện tích thu hồi của từng người sử dụng ñất, khi tiến hành ño ñạc
có thể diện tích thưc tế khác với diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng ñất
do nhiều nguyên nhân có thể do kỹ thuật ño ñạc lúc làm giấy vẫn còn thủ công,
lõi ghi chép hoặc do người sử dụng ñất khai không ñúng sự thật và dẫn tới diện
tích thực tế có thể nhỏ hơn hoăc lớn hơn trên giấy.

*Trường hợp diện tích thực tế nhỏ hơn, diện tích bồi thường là diện tích ño
ñạc thực tế.

*Diện tích thực tế lớn hơn.
18


nhà nước, khi tiến hành bồi thường, chủ yếu áp dụng hình thức bồi thường bằng
tiền và giá ñất tính bồi thường do nhà nước quy ñịnh.
Giá ñất ñể tính bồi thường phải là giá ñất có cùng mục ñích sử dụng với ñất
bị thu hồi tại thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi ñất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh
công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm theo quy ñịnh của Chính phủ, không bồi
thường theo giá ñất sẽ ñược chuyển mục ñích sử dụng ñất sau khi thu hồi, không
bồi thường theo giá ñất do thực tế sử dụng ñất không phù hợp với mục ñích sử
dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật.
Theo cách tính bồi thường này thì gặp một vấn ñề khó khăn là dù hai khoảng
thời gian khác nhau thì gì giá ñất bồi thường vẫn giống nhau mặt dù giá chuyển
nhượng ở hai thời ñiểm này là khác nhau.
Ví dụ: khi Ủy ban nhân dân tỉnh công bố giá ñất vào ngày 01/01/2007 thì có
thể tương ñương với giá chuyển nhượng, nhưng ñến thời ñiểm ngày 01/12/2007
19


Bồi thường thiệt hại ñối với QSD ñất bị thu hồi ñể thực hiện QHXD

thì giá ñất do Ủy ban nhân vẫn không thay ñổi, tuy nhiên trên thực tế giá chuyển
nhượng có thể cao hơn nhiều so với giá ñất của Ủy ban.
Khuyết ñiểm này ñã ñược khắc phục ngay sau ñó là Nghị ñịnh số 17/Nð–NP
ngày 27 tháng 01 năm 2008 về sửa ñổi, bổ sung một số ñều của các nghị ñịnh
hướng dẫn thi hành Luật ðất ñai và Nghị ñịnh số 187/2004/Nð–NP về chuyển
công ty nhà nước thành công ty cổ phần (gọi tắc là Nghị ñịnh số 17/Nð – CP
ngày 27 tháng 01 năm 2006), giá ñất ñể tính bồi thường là giá ñất theo mục ñích
sử dụng ñã ñược Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trương ương quy
ñịnh và công bố, không bồi thường theo giá ñất sẽ ñược chuyển mục ñích sử
dụng, trường hợp tại thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi ñất mà giá này chưa sát với
giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường trong ñiều kiện
bình thường thì Ủy ban nhân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết ñịnh

20


Bồi thường thiệt hại ñối với QSD ñất bị thu hồi ñể thực hiện QHXD

4.2.2. Giá ñất trong trường hợp thực hiện bồi thường chậm.
Không phải trường hợp nào việc bồi thường giá trị quyền sử dụng ñất cho
người bị thu hồi cũng diễn ra ñúng theo tiến, sẽ có những trường hợp việc bồi
thường chậm cho người sử dụng ñất và có một khả năng khá cao là khi diễn ra
bồi thường chậm thì bao giờ giá ñất có quyết ñịnh thu hồi cũng thấp hơn giá ñất
tại thời ñiểm bồi thường chậm, vậy thiệt hại sẽ thuộc về người sử dụng ñất nếu
giá bồi thường là giá ra quyết ñịnh thu hồi thế nhưng không vì thế nhà nước lúc
nào cũng áp dụng giá có lợi cho người bị thu hồi mà cần phải xác ñịnh ñược việc
bồi thường chậm là do ai: do cơ quan tổ chức có trách nhiệm bồi thường hay
người sử dụng ñất.
Do cơ quan tổ chức tiến hành bồi thường gây ra.
Trường hợp này thì phải áp dụng giá nào có lợi cho người sử dụng ñất. Nếu
giá ñất tại thời ñiểm bồi thường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố cao hơn
giá ñất tại thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi thì bồi thường theo giá ñất tại thời
ñiểm trả tiền bồi thường. Nếu giá ñất tại thời ñiểm bồi thường thấp hơn giá ñất tại
thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi thì bồi thường theo giá ñất tại thời ñiểm có quyết
ñịnh thu hồi.

Trung tâm Học
Cần
Thơ
@ra.Tài liệu học tập và nghiên cứu
Do liệu
ngườiĐH
có ñất

sử dụng. Thực tế cho thấy việc phân loại như vậy là chưa phù hợp, sự phân biệt

Trung

ranh giới giữa các thửa ñất chưa rõ ràng như ñất lâm nghiệp cũng có thể sử dụng
cho ñất nông nghiệp và ngược lại. ðến Luật ðất ðai năm 2003 việc phân loại ñất
ñược căn cứ vào mục ñích sử dụng của ñất gồm ba nhóm: nhóm ñất nông nghiệp,
nhóm ñất phi nông nghiệp và nhóm ñất chứa sử dụng (trong bồi thường ñất chưa
sử dụng không ñược ñặt ra) từng nhóm này lại ñược chia thành các loại ñất cụ
thể, việc phân loại như thế này tạo ñiều kiện thuận lợi cho việc xác ñịnh loại ñất
bồiliệu
thường.
tâmñược
Học
ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

1. Bồi thường ñối với nhóm ñất nông nghiệp.
1.1. ðịnh nghĩa và phân loại.
1.1.1. ðịnh nghĩa.
Theo quan niệm của người Việt Nam thì ñất nông nghiệp thường ñược hiểu là
ñất trồng các loại cây lương thực như lúa, ngô, khoai sắn và một số loại cây nông
nghiệp khác. Thực tế thì việc sử dụng ñất vào mục ñích nông nghiệm rất rộng rãi,
nó không chỉ trồng các loại cây lương thực mà còn ñể trồng các loại cây lâu năm
có giá trị kinh tế cao, diện tích mặt nước ñể nuôi trồng thủy sản, diện tích trồng
các cây và nuôi các loại gia cầm ñể nghiên cứu, thí nghiệm về trồng trọt và chăn
nuôi.(4)
Hiện nay vẫn chưa có một ñịnh nghĩa chính xác nào về ñất nông nghiệp. Dựa
vào những quy ñịnh Luật ðất ñai năm 2003, có thể ñịnh nghĩa một cách tổng
quát như sau: ñất nông nghiệp là ñất ñược xác chủ yếu ñể sử dụng vào sản xuất


Tài
học
và ñể
nghiên
cứu
giống,
con ĐH
giống.Cần
Xây dựng
củaliệu
hộ gia
ñình,tập
cá nhân
chứa nông
sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ sản xuất nông nghiệp.

1.2. Các ñối tượng sử dụng ñất nông nghiệp ñược bồi thường.
1.2.1. Bồi thường ñất nông nghiệp của hộ gia ñình, cá nhân.
1.2.1.1. Hình thức bồi thường.
Hình thức bồi thường chung của các loại ñất là bằng tiền, bằng giao ñất mới
và bằng khu tái ñịnh cư thế nhưng khi ñi vào các loại ñất cụ thể thì sẽ có những
hình thức bồi thường riêng như ñất phi nông nghiệp là ñất ở có cả hình thức bồi
thường bằng khu tái ñịnh cư, riêng ñất nông nghiệp chỉ có hai hình thức bồi
thường là bằng giao ñất mới và bằng tiền.
Bồi thường bằng giao ñất mới.
ðất giao mới phải là ñất có cùng mục ñích sử dụng, mức giao ñất mới cho
mỗi hộ gia ñình không vượt quá diện tích ñất thu hồi và không vượt quá hạn mức
giao ñất nông nghiệp tại ñịa phương. Tuy nhiên việc giao ñất mới, có thể là giá
ñất mới cao hơn hoặc thấp hơn giá ñất bị thu hồi:


ñịnh giá bồi thường cho phù hợp.
+Trong dự thảo sửa ñổi Luật ðất ñai năm 2003: ñang trong giai ñoạn thu
thập ý kiến của nhân dân, của các nhà kinh tế học, các nhà luật học, nói chung có
hai vấn ñề ñược ñặc ra là giá ñất ñể tính bồi thường hiện nay vẫn còn thấp so với
giá thị trường, thứ hai tuy là Ủy ban nhân dân ñiều chỉnh giá ñất cho phù hợp với
giá thị trường nhưng vẫn chưa có một tiêu chí nào ñể xác ñịnh ñược giá thị
trường.
ðây không phải là vấn ñề riêng của tính giá ñất nông nghiệp ñể bồi thường,
mà là vấn ñề chung của việc xác ñịnh giá ñất chung cả ñất nông nghiệp, ñất phi
nông nghiệp và ñất ở ñể bồi thường. Hiện nay dự thảo sửa ñổi Luật ðất ñai vẫn
còn ñang trong giai ñoạn thu thập ý kiến nên chúng ta vẫn áp dụng Luật ðất ñai
năm 2003.
24