ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
––––––––––––––––––––––––––

TRẦN THỊ HIỀN

NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
PHƯỜNG NAM THÀNH, THÀNH PHỐ NINH BÌNH,
TỈNH NINH BÌNH GIAI ĐOẠN 2013 - 2016

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
––––––––––––––––––––––––

TRẦN THỊ HIỀN

NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
PHƯỜNG NAM THÀNH, THÀNH PHỐ NINH BÌNH,
TỈNH NINH BÌNH GIAI ĐOẠN 2013 - 2016
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Hoàng Văn Hùng


điều kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề
tài này.
Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ !
Ninh Bình, tháng 10 năm 2017
Tác giả

Trần Thị Hiền


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC BẢNG............................................................................... vi
DANH MỤC CÁC HÌNH ............................................................................... vii
DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT.............................................. viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ..................................................................... 2
2.1. Mục tiêu tổng quát ..................................................................................... 2
2.2. Mục tiêu cụ thể ........................................................................................... 2
3. Yêu cầu của đề tài ......................................................................................... 3
4. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................... 3
Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .......................... 4
1.1. Cơ sở khoa học ........................................................................................... 4
1.1.1. Khái niệm về giá đất ............................................................................... 4
1.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất............................................ 4
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ........................................................... 8
1.2. Cơ sở pháp lý ........................................................................................... 12

Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................ 38
3.1. Điều kiện tự nhiên, KTXH và tình hình sử dụng đất đai của phường Nam
Thành giai đoạn 2013 - 2016 .......................................................................... 38
3.1.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội ......................................................... 38
3.1.2. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phường Nam
Thành .............................................................................................................. 43
3.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất của phường Nam Thành .................. 44


v
3.2. Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn phường Nam Thành giai đoạn
năm 2013-2016................................................................................................ 49
3.2.1. Giá đất ở tại đô thị theo quy định chung trong phạm vi cả nước.......... 49
3.2.2. Công tác định giá đất phường Nam Thành theo quy định nhà nước .... 50
3.2.3. Giá đất thị trường phường Nam Thành ................................................. 53
3.3. Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại phường Nam Thành giai đoạn
2013-2016........................................................................................................ 57
3.3.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn phường Nam Thành,
thành phố Ninh Bình ....................................................................................... 57
3.3.2. Đánh giá mối quan hệ giữa một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại
phường Nam Thành, thành phố Ninh Binh năm 2017 .................................... 62
3.4 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất .......... 66
3.4.1. Giải pháp chính sách ............................................................................. 66
3.4.2. Giải pháp quản lý .................................................................................. 67
3.4.3. Giải pháp kỹ thuật ................................................................................. 68
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 69
1. Kết luận ....................................................................................................... 69
2. Kiến nghị ..................................................................................................... 70
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 71
PHỤ LỤC

viii
DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT
STT

Ký hiệu viết tắt

Nguyên nghĩa

1

BTNMT

Bộ Tài nguyên Môi trường

2

CSHT

Cơ sở hạ tầng

3

HĐND

Hội đồng nhân dân

4

HTX


phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá,
hiện đại hoá đất nước đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách phù
hợp tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc
đẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường BĐS (Phùng Văn
Nghệ, 2005)[14].

Xã hội ngày càng phát triển cùng với đó là sự vận động mạnh mẽ của
cơ chế thị trường, đất đai trở thành đối tượng trao đổi, mua bán, chuyển
nhượng, thế chấp và dần hình thành thị trường riêng - thị trường đất đai - thị
trường Bất động sản. Thị trường BĐS ở nước ta đã hình thành và phát triển
bao gồm cả thị trường chính thức và không chính thức (gọi là thị trường BĐS
ngầm giao dịch); thị trường không chính thức nổi lên là một thách thức đối
với xã hội và công tác quản lý của Nhà nước (Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn
Hùng, 2013)[9].

Giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước để thực hiện quản
lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở
thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu
ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị
trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử
dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả (Nguyễn Thế Huấn và
cs, 2009)[2]. Do vậy, việc sử dụng có hiệu quả các nguồn lực, đặc biệt là đất


2
đai đang là một đòi hỏi hết sức cấp bách. Yêu cầu nắm bắt và quản lý chặt chẽ
đến giá đất là nhiệm vụ quan trọng đối với các cấp chính quyền từ Trung
ương đến địa phương, cơ sở.
Phường Nam Thành là một trong những phường trung tâm kinh tế - văn
hóa - chính trị của thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình. Trong những năm

+ Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý
thuyết từ đó quay trở lại áp dụng vào thực tiễn.
- Ý nghĩa thực tiễn
Giúp cơ sở nắm được giá đất thực tế, nêu bật yếu tố vị trí trong công
tác xác định giá đất để từ đó có những định hướng quản lý đất đai cũng như
ban hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu quả trong thực tế.


4
Chương 1
TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU

1.1. Cơ sở khoa học
1.1.1. Khái niệm về giá đất
Sở hữu đất đai được quy định tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2013. “Đất
đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất
quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy
định của Luật này. Giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một
lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Tại Điều 3 của
Luật Đất đai năm 2013 ghi rõ: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính
trên một đơn vị diện tích đất; Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền
của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử
dụng đất xác định”. (Luật đất đai năm 2013)[26].
Giá đất được hình thành do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương quy định và ở mỗi địa phương khi ban hành giá đất được xây
dựng trên cơ sở điều tra, đề xuất của các tư vấn được thuê thực hiện, nhưng
phải đảm bảo nằm trong khung giá đất của Chính phủ quy định.
1.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan

hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu
xuất cao hơn. (Trịnh Hữu Liên, 2010)[8]. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản
xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ
nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô
chênh lệch. Như vậy địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh
tư bản chủ nghĩa về ruộng đất. Địa tô chênh lệch còn tồn tại trong điều kiện
của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập


6
thuần tuý phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần
dưới hình thức thu nhập của Nhà nước. Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô
chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. Địa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu
được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí
gần thị trường tiêu thụ. Địa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do
đầu tư, thâm canh trên thửa đất. Địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về người có quyền
sở hữu về đất đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng
năm, còn địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh
trên thửa đất đó (Nguyễn Thế Huấn và cs, 2009)[2].
Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải
thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều khác nhau
cơ bản giữa đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu
tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất. Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử
dụng đất vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi
của thửa đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó. Hai yếu tố chất đất và
điều kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn tới địa tô, dù đất đó ở đô thị hay
vùng nông thôn hẻo lánh. Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ
yếu được đề cập khi xem xét địa tô đất nông nghiệp. Để so sánh xây dựng
mức địa tô cho từng thửa đất trong nông nghiệp trước hết căn cứ vào vùng và
loại đất định ra mức giá chung cụ thể đến các loại đất trong nhóm nông

được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá
cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên
tắc cân bằng của cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối
quan hệ cung cầu quyết định. Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hoá thông
thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo
nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng. (Trần
Đăng Hướng, 2010)[7].
Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan
hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa


8
đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất
biến. Giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố
cầu như: Mật độ dân cư, tỷ lệ tăng trưởng kinh tế, việc làm và mức thu nhập
bình quân của người dân tại địa phương, khả năng của hệ thống giao thông,
tỷ lệ lãi suất của ngân hàng. Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng
lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể thì
có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các
loại đất, có thể thấy khi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa
sử dụng ở ngoại vi một thành phố được điều chỉnh theo quy hoạch nhằm
chuyển một số lớn diện tích này sang mục đích làm khu dân cư đô thị. Cung
về đất ở tại đô thị đó nhờ thế mà tăng lên. Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại
đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở khu vực này. Bên cạnh đó sự phát triển
và tăng trưởng liên tục về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử
dụng đất ngày một nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày
một cao hơn. Đất đai luôn có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo
đà phát triển giá đất đô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục (Lương Văn Hinh
và cs, 2013)[3].
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

và tiến trình đô thị hoá có tốc độ nhanh, mức độ tăng giá đất đều cao hơn
đất khu vực khác.
- Yếu tố quốc tế: sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là
không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế.
+ Tình hình kinh tế thế giới: sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia
đều liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình
trạng thị trường, đất đai cũng không ngoại lệ.
+ Yếu tố chính trị quốc tế: mối quan hệ tốt đẹp của quốc gia này với
quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở,
hoà hoãn thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng.


10
- Yếu tố kinh tế: sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan
trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc
gia. Trong quá trình chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn
định kinh tế, vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế
mà đi đến ổn định. Ảnh hưởng của yếu tố kinh tế đến giá đất biểu hiện qua các
yếu tố sau (Nguyễn Thế Huấn và cs, 2009)[2]:
+ Tình trạng phát triển kinh tế.
+ Mức độ dự trữ và đầu tư: hai yếu tố này có mối tương quan thuận
với nhau.
+ Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ.
+ Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư.
+ Biến động vật giá.
+ Mức lãi suất.
1.1.3.2. Yếu tố khu vực
Là điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội của khu vực có đất
tác động tổng hợp tới giá đất bao gồm: vị trí, điều kiện giao thông, điều kiện
thiết bị hạ tầng, chất lượng môi trường, hạn chế của quy hoạch đô thị …

khu vực.
- Nhân tố quy hoạch: Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu
có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn
chế sử dụng đất... Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực
tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng
khác nhau trong đô thị. (Hoàng Văn Hùng và cs, 2013)[5].
1.1.3.3. Yếu tố cá biệt
Yếu tố các biệt là những yếu tố chỉ đặc trưng và điều kiện bản thân của
thửa đất. Bao gồm: diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng, độ dốc, điều
kiện cơ sở hạ tầng, hạn chế của quy hoạch đô thị, vị trí sử dụng đất, thời hạn
sử dụng đất … Ảnh hưởng của yếu tố cá biệt tới giá đất tức là ảnh hưởng đến
giá cả của từng thửa đất. (Trịnh Hữu Liên, 2010)[8].
Trong đó yếu tố hạn chế của quy hoạch đô thị được xem là yếu tố cá


12
biệt, bao gồm tỷ lệ dung tích của các loại đất, chiều cao của vật kiến trúc, mật
độ xây dựng, loại hình sử dụng …
Ngoài những yếu tố ảnh hưởng chủ yếu trên còn có các yếu tố khác
như yếu tố tâm lý, mục đích sử dụng đất …
1.2. Cơ sở pháp lý
1.2.1 Những căn cứ pháp lý dùng để quản lý giá đất và thực hiện công tác
định giá đất
Những căn cứ pháp lý dùng để quản lý giá đất và thực hiện công tác
định giá đất giai đoạn 2013 - 2016:
1.2.1.1. Các văn bản pháp lý của Quốc Hội, Chính phủ và các Bộ ngành
liên quan
- Luật Đất đai 2003;
- Luật Đất đai 2013;
- Nghị định số 42/2009/NĐ-CP, ngày 07/05/2009 của Chính phủ về

- Quyết định số 06/2016/QĐ-UBND ngày 25 tháng 03 năm 2016 về
việc quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2016 để xác định giá đất tỉnh thu
tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trên địa bàn tỉnh Ninh Bình [32];
- Quyết định số 20/2016/QĐ-UBND ngày 05 tháng 08 năm 2016 về
việc ban hành quy hoạch chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu
tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Ninh Bình [33];
1.2.2 Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất theo quy định của pháp luật
Luật Đất đai 2013 được Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam thông qua
ngày 29/11/2013 và có hiệu lực kể từ ngày 01/07/2014. Theo đó, Luật Đất đai
2013 nêu rõ định giá đất là một trong những quyền của đại diện chủ sở hữu về
đất đai quy định tại Điều 13, Luật Đất đai 2013:
“Quyền của đại diện chủ sở hữu về đất đai:
1. Quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất.
2. Quyết định mục đích sử dụng đất.


14
3. Quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất.
4. Quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất.
5. Quyết định giá đất.
6. Quyết định trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất.
7. Quyết định chính sách tài chính về đất đai.
8. Quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”
Nhằm chủ động trong công tác quản lý và điều tiết giá đất, Nhà nước quy
định khung giá chuẩn cho các loại đất trong phạm vi cả nước được quy định tại
Nghị Định 104/2014/NĐ-CP; kèm theo đó tại Khoản 1, Điều 112, Luật Đất đai
2013 ghi rõ:
“Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
+ Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
+ Theo thời hạn sử dụng đất;

sau đây:
- Giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
- Giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai;
- Giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản;
- Giá đất đã giao dịch thành công trên thị trường do người chuyển
nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cung cấp thông
qua phỏng vấn trực tiếp.
Giao dịch thành công là giao dịch mà bên nhận chuyển nhượng đã
thanh toán cho bên chuyển nhượng theo thỏa thuận và đã nhận quyền sử
dụng đất.
+ Khi khảo sát, thu thập thông tin về giá đất ưu tiên lựa chọn các thông
tin về giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất giao dịch thành công trên
sàn giao dịch bất động sản, giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai,
các thông tin phát sinh gần nhất với thời điểm định giá đất và tại khu vực định
giá đất. Trường hợp tại khu vực định giá không đủ thông tin về giá đất thì thu