ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ HẢI ĐÔNG

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ
SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ
TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ HỒNG LĨNH,
TỈNH HÀ TĨNH GIAI ĐOẠN 2013 - 2016

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ HẢI ĐÔNG

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ
SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ
TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ HỒNG LĨNH,
TỈNH HÀ TĨNH GIAI ĐOẠN 2013 – 2016
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 62.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. Lê Văn Thơ


là người hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết
luận văn.
Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của phòng Thống kê,
phòng Tài nguyên và Môi Trường, các phòng ban và nhân dân các xã, phường
của thị xã Hồng Lĩnh, các anh chị em và bạn bè đồng nghiệp, sự động viên và
tạo mọi điều kiện của gia đình và người thân.
Với tấm lòng biết ơn, tôi xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý
báu đó!
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Lê Hải Đông


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .............................................................. vi
DANH MỤC BẢNG ....................................................................................... vii
DANH MỤC HÌNH ....................................................................................... viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu ...................................................................................... 2

1.4.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức tại một số địa phương 23
1.4.3. Tình hình sử dụng đất của các tổ chức tại tỉnh Hà Tĩnh ....................... 25
1.5. Những nhận xét rút ra từ những nghiên cứu tổng quan ........................... 25
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 27
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 27
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 27
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 27
2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 27
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị xã Hồng Lĩnh .......................... 27
2.2.2. Đánh giá hiện trạng sử dụng đất và biến động đất đai đoạn 2013 - 2016 ....27
2.2.3. Đánh giá công tác quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế giai
đoạn 2013 – 2016 ............................................................................................ 27
2.2.4. Định hướng giải pháp sử dụng đất có hiệu quả đối với các tổ chức kinh
tế được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thị xã Hồng Lĩnh. ........ 28
2.3. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 28
2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu ................................................. 28
2.3.2. Phương pháp xử lý số liệu, thống kê và so sánh ................................... 29
2.3.3. Phương pháp đánh giá ........................................................................... 29
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 30
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị xã Hồng Lĩnh ............................. 30
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 30
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội.................................................... 32
3.1.3. Đánh giá chung ..................................................................................... 34
3.2. Đánh giá hiện trạng sử dụng đất và biến động đất đai ............................. 35
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai giai đoạn 2013-2016 .................................... 35
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 ......................................................... 39
3.3. Đánh giá công tác quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế giai đoạn
2013 – 2016 ..................................................................................................... 42




BTC

: Bộ Tài chính

BTNMT

: Bộ Tài nguyên và Môi trường

CHXHCN

: Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

CN

: Công nghiệp

CNH

: Công nghiệp hoá

CP

: Cổ phần

CSHT

: Cơ sở hạ tầng

DV


QĐ

: Quyết định

QLNN

: Quản lý Nhà nước

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

SDĐ

: Sử dụng đất

TCKT

: Tổ chức kinh tế

TNHH

: Trách nhiệm hữu hạn

UBND

: Ủy ban nhân dân



1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quý giá và có hạn, mọi hoạt động của con người
đều trực tiếp hoặc gián tiếp gắn bó với đất đai. Việc khai thác, quản lý, sử
dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất đai không chỉ có ý nghĩa về mặt kinh tế mà
còn đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát triển xã hội.
Thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần thứ 4 Ban Chấp hành Trung ương
Đảng khoá X về một số chủ trương, chính sách lớn để nền kinh tế phát triển
nhanh và bền vững khi Việt Nam là thành viên của Tổ chức Thương mại thế
giới (WTO), chính phủ đã chỉ rõ 12 nhóm nhiệm vụ chủ yếu cần được triển
khai thực hiện, trong đó đối với lĩnh vực thị trường đất đai và bất động sản thì
công việc cần được triển khai thực hiện ngay từ năm 2007 là tổng kiểm kê
quỹ đất, quỹ nhà ở, trụ sở làm việc của các cơ quan Nhà nước, các tổ chức
kinh tế - chính trị xã hội. Ngày 14 tháng 12 năm 2007 Thủ tướng Chính phủ
đã ban hành Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg về việc kiểm kê quỹ đất đang quản
lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất [7]. Đây là
việc làm quan trọng trong việc tăng cường vai trò quản lý Nhà nước về đất đai
nói chung và diện tích đất đã giao cho các tổ chức quản lý sử dụng nói riêng.
Thị xã Hồng Lĩnh, tỉnh Hà Tĩnh được thành lập vào ngày 03 tháng 02
năm 1992, gồm 6 đơn vị hành chính cấp phường, xã (gồm 5 phường, 1 xã).
Trong những năm qua dưới sự chỉ đạo của Ban chấp hành Đảng bộ Thị xã,
HĐND và UBND Thị xã, được sự giúp đỡ của các ban ngành cấp tỉnh cùng với
sự phấn đấu nổ lực của thị xã Hồng Lĩnh đã đạt được những kết quả quan trọng
trên tất cả các lĩnh vực đó là: Nền kinh tế của Thị xã liên tục tăng trưởng khá,
đúng định hướng, đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng được phát huy tác dụng nhất
là trường học, giao thông, thuỷ lợi, điện, trạm y tế, trụ sở làm việc... tạo tiền đề
thúc đẩy kinh tế xã hội phát triển. Các doanh nghiệp vừa và nhỏ không ngừng


2
phát triển, đến nay đã có gần 200 doanh nghiệp với nhiều loại hình khác nhau

3.1. Ý nghĩa khoa học
Đề tài góp phần hoàn thiện những vấn đề lý luận và cơ sở khoa học về
các quy định liên quan đến công tác quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh
tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Đề tài góp phần quan trọng trong việc khắc phục những hạn chế trong
quản lý sử dụng đất nói chung và đất của các tổ chức kinh tế đang sử dụng nói
riêng tại thị xã Hồng Lĩnh.
- Đây là cơ sở để xác định tính minh bạch trong quản lý và sử dụng đất,
đồng thời góp phần nâng cao vai trò quản lý nhà nước về đất đai, thực hiện
các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của thị xã trong thời gian tới


4
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận về quản lý và sử dụng đất của các tổ chức
1.1.1. Khái quát về đất đai
Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó
cũng là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và
các sinh vật khác trên Trái đất. Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với
loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản
xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản của nông, lâm nghiệp”. Bởi vậy, nếu không có
đất đai thì thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, con người không tiến
hành sản xuất ra của cải vật chất để duy trì cuộc sống và duy trì nòi giống đến
ngày nay. Trải qua một quá trình lịch sử lâu dài con người chiếm hữu đất đai
biến đất đai từ một sản vật tự nhiên thành một tài sản của cộng đồng, của một
quốc gia. Luật Đất đai năm 1993 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam có ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa

Tổ chức sử dụng đất (còn gọi là đối tượng sử dụng đất) là tổ chức
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng hoặc được Nhà nước công
nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng.
Quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất bao gồm quỹ đất thuộc cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị,
tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã
hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ
chức sự nghiệp công, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức
nước ngoài đầu tư vào Việt Nam
Quỹ đất của các tổ chức trên địa bàn toàn quốc được thống kê phân
theo các loại: giao đất không thu tiền sử dụng đất; giao đất có thu tiền sử dụng
đất, cho thuê đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2009) [2].


6
Theo Luật đất đai năm 2013 [13] thì một số khái niệm liên quan đến
các tổ chức quản lý, sử dụng đất được hiểu như sau:
Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là
việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho
đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho
thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng
có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử
dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối
với thửa đất xác định.
Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người
này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa

tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013) [13].
Theo điều 3, Luật Đầu tư năm 2014, “tổ chức kinh tế là tổ chức được
thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam, gồm doanh
nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã và các tổ chức khác thực hiện hoạt
động đầu tư kinh doanh. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là tổ chức
kinh tế có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông” (Quốc hội nước
CHXHCN Việt Nam, 2014) [15].
1.1.5. Quản lý và sử dụng đất đai
Quản lý đất đai là quá trình lưu trữ và cập nhật những thông tin về sở
hữu, giá trị, sử dụng đất và những thông tin khác liên quan đến đất. Đó là quá
trình đảm bảo theo luật pháp cho việc sử dụng, phát triển quỹ đất, khai thác
lợi nhuận thu được từ đất (thông qua thuế, cho thuê, bán) và giải quyết các
tranh chấp liên quan đến đất đai. Quản lý đất đai còn được định nghĩa là quá


8
trình phát triển và thực hiện các chính sách đất đai đối với các loại hình sử
dụng đất và quản lý các tổ chức quản lý đất đai, liên quan đến việc xây dựng
cơ chế quản lý quyền đối với đất đai và sử dụng đất, quá trình sử dụng đất và
giá trị của đất đai thuộc thẩm quyền của Chính phủ để thúc đẩy quản lý đất
đai đạt hiệu quả, bền vững và bảo đảm quyền về tài sản.
Quản lý đất đai là một khái niệm đa nghĩa. Theo nghĩa rộng, quản lý
đất đai bao hàm cả việc bảo vệ lẫn việc kiểm soát sử dụng đất đai sao cho đất
đai phục vụ con người tốt nhất trong hiện tại và tương lai. Theo nghĩa này,
quản lý đất đai bao gồm nhiều việc như bảo vệ lãnh thổ chủ quyền quốc gia,
chống lại mọi sự xâm phạm; kiểm kê, đo vẽ, lập bản đồ địa chính; phân bổ đất
đai cho các ngành, nghề, lĩnh vực khác nhau; sử dụng bền vững; tổ chức
không gian trên đất một cách hợp lý, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất, phù hợp với phong tục, tập quán từng vùng, miền; khuyến khích

của một phạm vi lãnh thổ nhất định là không đổi. Nhưng khi sản xuất phát
triển, dân số tăng, quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ nhanh thì nhu cầu
của con người đối với đất đai cũng ngày càng gia tăng. Vì vậy để sử dụng đất
có hiệu quả và bền vững, quản lý đất đai được đặt ra như một nhu cầu cấp
bách và cần thiết.
Quản lý đất đai đảm bảo nguyên tắc tập trung thống nhất trong cả nước.
Việc quản lý nhằm kết hợp hiệu quả giữa sở hữu và sử dụng đất trong điều
kiện hệ thống pháp luật nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu và Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai. Mặt
khác, quản lý đất đai còn có vai trò quan trọng trong việc kết hợp hài hòa các
nhóm lợi ích của Nhà nước, tập thể và cá nhân nhằm hướng tới mục tiêu phát
triển. Công tác quản lý đất đai dựa trên nguyên tắc quan trọng nhất là sử dụng
tiết kiệm, hiệu quả và bền vững. Do đó quản lý, sử dụng đất đai là một trong
những hoạt động quan trọng nhất của công tác quản lý hành chính Nhà nước
nói chung và quản lý, sử dụng đất của các tổ chức nói riêng.


10
1.2. Cơ sở pháp lý
Công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế luôn được
Đảng và Nhà nước quan tâm thể hiện bằng hệ thống các chính sách trong
từng thời kỳ của đất nước. Có thể liệt kê một số chính sách theo từng giai
đoạn như sau:
1.2.1. Giai đoạn trước Luật Đất đai 2003
Luật Đất đai năm 1993 quy định hình thức giao đất có thu tiền sử dụng
đất đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp và giao đất không
thu tiền sử dụng đất đối với đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình cá nhân
trực tiếp sản xuất nông nghiệp, tổ chức trong nước sử dụng không vì mục đích
lợi nhuận [11]. Hình thức cho thuê đất đối với các đối tượng như: Tổ chức kinh
tế trong nước; Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

phủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều của các Nghị định của Chính phủ về
thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công
ty nhà nước thành công ty cổ phần.
- Nghị định số 84/2007/NĐ - CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 của Chính
phủ về quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi và giải
quyết khiếu nại về đất đai.
- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 7 năm 2007 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường; Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT/BTCBTNMT ngày 31 tháng 01 năm 2008 của Liên bộ Tài chính - Tài nguyên và
Môi trường, hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐCP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính Phủ.
- Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 7/12/2007 của Thủ tướng Chính phủ
về kiểm kê quỹ đất của các tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất.


12
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính
phủ qui định bổ sung về qui hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư.
- Chỉ thị số 134/CT-TTg ngày 20/1/2010 của Thủ tướng Chính phủ về
việc tăng cường kiểm tra, xử lý vi phạm pháp luật đất đai của các tổ chức
được nhà nước giao đất cho thuê đất.
1.2.2. Giai đoạn sau Luật Đất đai 2013
Việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nói chung và
giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế được quy định tại Chương
V, từ Điều 52 – Điều 60 của Luật Đất đai năm 2013 [13]. Các văn bản hướng
dẫn trong giai đoạn này cụ thể như sau:
- Nghị định 43/2014/NĐ - CP ngày 15/5/2014 của Thủ tướng Chính
phủ về thi hành Luật đất đai 2013.
- Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền
sử dụng đất.

sản, quy định việc mua bán đất đai và thế chấp, quy định về hoa lợi, quyền
thông hành địa dịch và các hoạt động khác như vấn đề bồi thường, quy hoạch
sử dụng đất, thu hồi đất, đăng ký quyền sở hữu đất và hệ thống đăng ký
(Nguyễn Đình Bồng và cs, 2014) [6].
Một khía cạnh quan trọng khác của quá trình lập kế hoạch sử dụng đất
là việc độc quyền lập quy hoạch đô thị tồn tại trong các thành phố ở Thụy
Điển. Điều này có nghĩa là phát triển đô thị không thể diễn ra mà không có kế
hoạch đô thị được phê duyệt. Một chủ sở hữu đất không có quyền lập một kế
hoạch như vậy mà không có sự đồng ý của chính quyền thành phố. Nếu chủ
đất muốn phát triển mảnh đất của mình nhưng từ chối lập kế hoạch phát triển
theo chính quyền thành phố quy định thì chủ đất không có quyền được bồi
thường cho các giá trị phát triển có thể mất do từ chối lập kế hoạch. Một chủ
đất có quyền phát triển tài sản của mình như đầu tư vào cải tạo miễn là tiếp
tục sử dụng đất hiện có. Nếu một số quy định trong quy hoạch hoặc quy định


14
về sử dụng đất khác buộc các chủ đất dừng các hoạt động đang diễn ra của họ
hoặc phải trả lại đất thì chủ đất có quyền được bồi thường cho những thiệt hại
liên quan đến việc sử dụng đất đang diễn ra. Giá trị liên quan đến việc thay
đổi mục đích sử dụng đất sẽ không được bồi thường. Thay đổi mục đích sử
dụng đất sẽ phải xin phép, thường ở dạng một quyết định quy hoạch hoặc giấy
phép xây dựng. Nếu không được cho phép, các chủ sở hữu đất không có
quyền được bồi thường cho bất kỳ tổn thất về giá nào do từ chối thay đổi mục
đích sử dụng (Nguyễn Đình Bồng và cs, 2014) [6].
Hệ thống quản lý đất đai của Thụy Điển bao hàm trách nhiệm của cơ
quan Đo đạc bản đồ, cơ quan Đăng ký đất đai và cơ quan Địa chính
(Lantmateriet). Cơ quan Đăng ký có nhiệm vụ nạp các thông tin vào hệ thống;
cơ quan Địa chính (đo đạc) có nhiệm vụ xác định ranh giới, chia tách, đo đạc,
xác định tính pháp lí của thửa đất, chủ sở hữu; cơ quan Thông tin (nằm tại

về lớp thông tin cơ bản cho công tác quản lý nhà nước cũng như cung cấp
dịch vụ, tiện ích cho xã hội (Tổng cục Quản lý đất đai, 2010) [16].
Liên bang Ôxtrâylia thực hiện việc quản lý sử dụng và phát triển đất đai
trên cơ sở quy hoạch. Quy hoạch thể hiện như là sự hướng dẫn việc thực thi
quyết định cho thuê đất thông qua cơ quan quản lý đất đai của Chính phủ từng
Bang. Đối với những khu vực có nhu cầu phát triển cao, Chính phủ Bang
thành lập Công ty đất đai, đây là công ty thuộc sở hữu nhà nước có chức năng
kinh doanh đất đai qua các phương thức: phát triển đất (cải tạo, san lấp, xây
dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật) rồi bán cho người có nhu cầu; giao cho các công
ty phát triển đất (Land Developer) để họ phát triển rồi bán; hợp tác với các
công ty phát triển xây dựng nhà rồi bán. Dù qua hình thức nào thì đây đều là
việc bán quyền sở hữu nhà nước đối với đất đai cho các đối tượng có nhu cầu.
Bên cạnh đó, quyền sở hữu đất đai cũng được mua bán giữa những người có
nhu cầu sở hữu đất. Để đảm bảo an toàn, thuận lợi cho các giao dịch về đất
đai, Liên bang Ôxtrâylia có một hệ thống thiết chế hỗ trợ gồm hệ thống đăng