BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

LÊ THƯỜNG VỤ

THẨM QUYỀN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN, QUA THỰC TIỄN XÉT XỬ
TẠI TỈNH CÀ MAU

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2017


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

LÊ THƯỜNG VỤ

THẨM QUYỀN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN, QUA THỰC TIỄN XÉT XỬ
TẠI TỈNH CÀ MAU

Chuyên ngành: Luật kinh tế
Mã số: 60380107

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. PHẠM DUY NGHĨA


1.1.2. Đặc điểm tranh chấp đất đai ........................................................................................ 7
1.2. Phân loại tranh chấp đất đai ............................................................................................ 8
1.2.1. Tranh chấp về quyền sử dụng đất ................................................................................ 8
1.2.2. Tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất .............................................................. 9
1.3. Khái niệm, đặc điểm giải quyết tranh chấp đất đai ....................................................... 10
1.3.1. Khái niệm giải quyết tranh chấp đất đai .................................................................... 10
1.3.2. Đặc điểm giải quyết tranh chấp đất đai...................................................................... 11
1.4. Phân biệt giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục hành chính và thủ tục tố tụng Tòa
án .......................................................................................................................................... 12
1.4.1. Giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng Tòa án ......................................... 12
1.4.2. Giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục hành chính ............................................... 15
1.5. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân .................................. 17
1.5.1. Một số vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án ............................ 17
1.5.1.1. Khái niệm, đặc điểm của giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án ......................... 17
1.5.1.2. Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án ............................................... 18
1.5.1.3. Vai trò, ý nghĩa của việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án .......................... 20
1.5.2. Thẩm quyền của Tòa án trong giải quyết tranh chấp đất đai ..................................... 20
1.5.2.1. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án theo quy định của Luật Đất
đai......................................................................................................................................... 20
1.5.2.2. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án theo quy định của Bộ luật Tố
tụng dân sự ........................................................................................................................... 22
Kết luận chương 1 ................................................................................................................ 24

Chương 2: Thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân hai cấp
của tỉnh Cà Mau ………………………………………………………………… 25
2.1. Tình hình tranh chấp và giải quyết tranh chấp đất đai tại tỉnh Cà Mau trong những năm
gần đây ................................................................................................................................. 25
2.1.1. Tình hình tranh chấp đất đai trên địa bàn tỉnh Cà Mau ............................................. 25



DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
DANH MỤC VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT


LỜI CẢM ƠN
-------Sau quá trình học tập và nghiên cứu nghiêm túc, tác giả đã tích lũy được
những kiến thức hữu ích có giá trị phục vụ cho việc hoàn thành luận văn thạc sỹ với
đề tài “Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân, qua
thực tiễn xét xử tại tỉnh Cà Mau”.
Để hoàn thành được đề tài trên, bên cạnh sự cố gắng của bản thân tác giả thì
tác giả xin chân thành gửi lời cảm ơn đến:
Tất cả quý thầy cô đã giảng dạy và truyền đạt kiến thức quý báu cho tác giả
trong thời gian học tập, đây chính là nền tảng để tác giả nghiên cứu luận văn.
Đặc biệt, tác giả xin gửi lời cảm ơn chân thành đến PGS.TS. Phạm Duy Nghĩa
đã tận tình chỉ dạy, hướng dẫn, cung cấp tài liệu để tác giả có thể hoàn thành luận
văn.
Tác giả cũng xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè, đồng nghiệp trong thời
gian tác giả thực hiện đề tài đã động viên, giúp đỡ về tinh thần để tác giả có động
lực hoàn thành luận văn của mình.
Trân trọng./.
Cà Mau, ngày 07 tháng 7 năm 2017
Tác giả

Lê Thường Vụ


1

LỜI NÓI ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài

ứng được yêu cầu thực tiễn đặt ra. Có nhiều nguyên nhân làm cho hoạt động giải quyết
tranh chấp đất đai của Tòa án chưa thật sự đem lại hiệu quả như: Các quy định pháp
luật về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án đang tồn tại nhiều bất cập,
1
2

Điều 4 Luật Đất đai năm 2013.
Khoản 20 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013.


2

công tác quản lý đất đai của chính quyền địa phương chưa hiệu quả, trình độ chuyên
môn của một số Thẩm phán còn hạn chế,… Chính vì vậy, việc nghiên cứu các quy
định pháp luật về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án và thực tiễn giải
quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân hai cấp của tỉnh Cà Mau là việc làm cần
thiết.
Là người Thẩm phán trực tiếp giải quyết các vụ án tranh chấp đất đai nên tác giả
mong muốn bằng đề tài nghiên cứu này phát hiện những hạn chế, thiếu sót của quy
định pháp luật, từ đó kiến nghị, đề xuất một số giải pháp giúp cho cơ quan nhà nước có
thẩm quyền có sự điều chỉnh phù hợp, góp phần hoàn thiện quy định pháp luật, đồng
thời nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân hai cấp của
tỉnh Cà Mau.
Xuất phát từ những lý do trên, tác giả chọn đề tài “Thẩm quyền giải quyết tranh
chấp đất đai của Tòa án nhân dân, qua thực tiễn xét xử tại tỉnh Cà Mau” để làm đề
tài luận văn thạc sỹ, chuyên ngành Luật kinh tế.
2. Tình hình nghiên cứu
Pháp luật Việt Nam hiện hành thừa nhận các hình thức giải quyết tranh chấp đất
đai bao gồm: hòa giải, giải quyết tại Ủy ban và giải quyết tại Tòa án. Trong đó, giải
quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án đang là phương thức được nhiều người lựa chọn do

Tòa án” của tác giả Lý Thị Ngọc Hiệp (Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh,
năm 2007). Đề tài nghiên cứu chuyên sâu về trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất
đai của Tòa án tại cấp sơ thẩm và phúc thẩm. Bằng việc làm rõ bất cập của quy định
pháp luật về thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án, tác giả đã có những giải
pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật về vấn đề này.
Các công trình nghiên cứu trên, đã tổng hợp có hệ thống và đầy đủ các quy định
của pháp luật về thẩm quyền và thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án. Các
đề tài là nguồn tài liệu tham khảo hữu ích cho cá nhân khi nghiên cứu hoạt động giải
quyết tranh chấp đất đai của Tòa án. Tuy nhiên, các công trình nghiên cứu được hoàn
thành trước khi Luật Đất đai năm 2013 và Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 ra đời nên
các vấn đề lý luận và giải pháp mà các tác giả đề xuất đã bị lỗi thời, lạc hậu.
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án không phải là vấn đề
nghiên cứu mới, tuy nhiên ở luận văn này tác giả có hướng tiếp cận khác so với những
đề tài đã nghiên cứu về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án trước đó,
cụ thể như sau:
Thứ nhất, đề tài nghiên cứu khái niệm tranh chấp đất đai theo nội hàm rộng bao
gồm các tranh chấp về quyền sử dụng đất và các tranh chấp liên quan đến quyền sử
dụng đất; phân tích, làm rõ các cơ sở để phân biệt tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền
giải quyết của Ủy ban nhân dân và Tòa án nhân dân.
Thứ hai, đề tài phân tích trung thực hoạt động áp dụng pháp luật đất đai để giải
quyết tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân hai cấp của tỉnh Cà Mau. Qua đó chỉ ra
được những tồn tại quy định pháp luật, làm cơ sở hoàn thiện quy định pháp luật, từ đó
nâng cao chất lượng giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án trong tình hình hiện nay.
3. Mục đích nghiên cứu của đề tài
Với đề tài “Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân, qua
thực tiễn xét xử tại tỉnh Cà Mau” tác giả tập trung nghiên cứu những vấn đề sau đây:
Thứ nhất, phân tích các quy định của pháp luật về thẩm quyền giải quyết tranh
chấp đất đai của Tòa án nhân dân. Từ việc phân tích, làm rõ những bất cập của quy



Phương pháp được sử dụng để phân tích một số vụ án tranh chấp đất đai mà Tòa
án nhân dân hai cấp của tỉnh Cà Mau đã giải quyết.
Phương pháp so sánh:
Phương pháp được sử dụng để so sánh một số quy định của Bộ luật Tố tụng dân
sự năm 2004 (sửa đổi, bổ sung năm 2011) với Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Luật
Đất đai năm 2003 với Luật Đất đai năm 2013 về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất
đai của Tòa án.
Phương pháp thống kê và phân tích số liệu thực tế:


5

Phương pháp được sử dụng để thống kê và phân tích số liệu các vụ án về đất đai
mà Tòa án nhân dân hai cấp của tỉnh Cà Mau đã thụ lý, giải quyết từ năm 2014 đến
năm 2016.
6. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài
Công trình nghiên cứu chuyên sâu của đề tài, góp phần đem lại những giá trị
nhất định về mặt lý luận và thực tiễn áp dụng, cụ thể như sau:
Về mặt lý luận, tác giả đã tập hợp một cách khái quát, khoa học và có hệ thống
những vấn đề mang tính lý luận về tranh chấp đất đai, pháp luật về thẩm quyền giải
quyết tranh chấp đất đai của Tòa án làm cơ sở khoa học cho việc hoàn thiện quy định
pháp luật đối với vấn đề này.
Về mặt thực tiễn áp dụng, thông qua việc phân tích, làm rõ những tồn tại của
quy định pháp luật về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân
và những vướng mắc cụ thể mà Tòa án nhân dân hai cấp của tỉnh Cà Mau gặp phải khi
giải quyết tranh chấp đất đai, từ đó đề xuất hướng hoàn thiện cụ thể. Đề tài làm phong
phú thêm nguồn tài liệu tham khảo cho tổ chức, cá nhân khi nghiên cứu về hoạt động
giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án.
7. Bố cục của đề tài
Ngoài phần lời nói đầu, mục lục, danh mục tài liệu tham khảo, kết luận, tác giả

đất đai là gì?
Theo từ điển tiếng Việt thì tranh chấp là giành nhau một cách giằng co cái không
rõ thuộc về bên nào3. Trong tranh chấp đất đai, đối tượng mà các bên tranh chấp, giằng
co nhau là quyền sử dụng đất. Khái niệm tranh chấp đất đai lần đầu tiên được giải
thích chính thức bởi Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013 tiếp tục kế thừa khái niệm
từ Luật Đất đai 2003, theo đó tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của
người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai4.
Khái niệm xác định đối tượng của tranh chấp đất đai là các quyền, nghĩa vụ của
người sử dụng đất, tức là trong quá trình sử dụng đất, người sử dụng đất sử dụng các
quyền, nghĩa vụ của mình làm phát sinh tranh chấp với chủ thể khác. Còn chủ thể của
tranh chấp đất đai, có thể là giữa các chủ thể sử dụng đất với nhau hoặc giữa người sử
dụng đất với bất kỳ bên thứ ba nào khác trong quan hệ đất đai.
Đã có nhiều quan điểm khác nhau xung quanh nội hàm của khái niệm tranh chấp
đất đai trong Luật Đất đai 2013. Từ việc nghiên cứu, tác giả thấy rằng Luật Đất đai
2013 đã sử dụng thuật ngữ có nội hàm rộng là “tranh chấp đất đai” và xác định có
nhiều loại tranh chấp đất đai bao gồm tranh chấp quyền sử dụng đất và tranh chấp có
liên quan đến quyền sử dụng đất. Hơn nữa, theo khoa học pháp lý thì quan hệ pháp
luật đất đai là quan hệ giữa người với người, được các quy phạm pháp luật đất đai điều
chỉnh. Quan hệ này có thể là quan hệ phát sinh giữa những người sử dụng đất với nhau
hoặc giữa cơ quan quản lý nhà nước với người sử dụng đất hoặc giữa các cơ quan quản
lý nhà nước khi thực hiện chức năng đại diện chủ sở hữu và quản lý nhà nước về đất
đai5.
Từ phân tích trên cho thấy tranh chấp đất đai phải được xem là một khái niệm
rộng, bao hàm các nội dung sau đây:

Trung tâm từ điển học (1996), Từ điển tiếng Việt, Nxb. Đà Nẵng, tr.96.
Khoản 26 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 và khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013.
5
Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh (2012), Giáo trình Luật đất đai, Nxb. Hồng Đức, Hà Nội, tr.27.
3

Thứ hai, về chủ thể tranh chấp:
Chủ thể của tranh chấp đất đai chỉ có thể là chủ thể có quyền quản lý hoặc quyền
sử dụng đất mà không phải là chủ thể của quyền sở hữu đối với đất đai.
Quyền quản lý đất đai của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền được xác lập
trên cơ sở ủy quyền của chủ sở hữu, họ là người có quyền giao đất, cho thuê đất hoặc
công nhận quyền sử dụng đất đối với người sử dụng đất, trong quá trình thực hiện
chức năng quản lý đối với đất đai thì xảy ra tranh chấp với người sử dụng đất hoặc với
cơ quan quản lý đất đai khác. Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được xác lập
dựa trên cơ sở quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền, họ có thể là cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư,

6

Điều 11, 14 Hiến pháp năm 1959.


8

cơ sở tôn giáo hoặc tổ chức. Như vậy, tranh chấp không phát sinh từ những chủ thể
này liên quan đến thửa đất thì không phải là tranh chấp đất đai.
Thứ ba, về nội dung tranh chấp:
Tranh chấp đất đai có nội dung là sự xung đột, bất đồng về các quyền, nghĩa vụ
của người quản lý hoặc người sử dụng đất đối với một hoặc nhiều thửa đất cụ thể.
Trong nền kinh tế thị trường, quyền sử dụng đất đã trở thành hàng hóa có giá trị
thương mại, giá đất biến động theo quy luật cung cầu của thị trường. Việc sử dụng đất
không chỉ đơn thuần là sử dụng đất mà bao gồm cả việc khai thác giá trị sinh lợi của
đất, cho nên hoạt động quản lý đất đai đã có những thay đổi để phù hợp với tình hình
mới7. Nội dung quản lý, sử dụng đất ngày càng mở rộng nên những xung đột, bất đồng
xung quanh việc quản lý, sử dụng đất cũng trở nên đa dạng, phức tạp và gay gắt hơn.
Tóm lại, tranh chấp đất đai là những xung đột, bất đồng về quyền, nghĩa vụ giữa



9

sang tên, đơn vị đất được tính bằng công hoặc tầm mà không xác định chính xác diện
tích,…) nên một trong các bên đã thực hiện việc chuyển nhượng hoặc con cháu của họ
dễ dàng thay đổi các thỏa thuận trước đó.
Hai là, tranh chấp về ranh giới quyền sử dụng đất:
Tranh chấp về ranh đất phát sinh do các bên sử dụng đất không thoả thuận được
với nhau về ranh giới quyền sử dụng đất. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến việc sai lệch
về ranh giới, như do một bên tự ý thay đổi ranh giới trong quá trình sử dụng đất hoặc
do sai sót trong đo đạc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền làm cho diện tích đất trên giấy chứng nhận không trùng với diện tích
thửa đất trên thực địa hoặc do điều kiện tự nhiên làm thay đổi ranh đất đã được xác
định trước đó.
1.2.2. Tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất
Tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất là tranh chấp giữa các chủ thể về
quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình quản lý hoặc sử dụng đất. Đối với tranh chấp
liên quan đến quyền sử dụng đất, như tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử
dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, tranh chấp chia tài sản chung của
vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì không phải tiến hành hòa giải tại Ủy ban nhân
dân cấp xã trước khi khởi kiện tại Tòa án nhân dân9.
Một là, tranh chấp về các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất:
Quyền sử dụng đất là quyền tài sản10 cho nên quyền sử dụng đất có thể là đối
tượng tham gia các giao dịch dân sự như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn11. Tranh chấp về các giao dịch liên quan đến
quyền sử dụng đất thường xảy ra khi các bên thực hiện việc chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi
chưa có đầy đủ điều kiện theo quy định của pháp luật hoặc khi các bên thực hiện
không đúng, không đầy đủ nghĩa vụ đã thỏa thuận.

quyết tranh chấp phải giải quyết kịp thời, hợp tình, hợp lý12.
Năm là, tranh chấp do việc thực hiện quyền sử dụng đất bị cản trở:
Loại tranh chấp này phát sinh khi một bên được Nhà nước công nhận quyền sử
dụng đất nhưng lại không thể sử dụng được do bị người khác cản trở. Theo đó, người
cản trở có một trong các hành vi như đưa vật liệu xây dựng, chất thải, chất độc hại lên
thửa đất của người khác hoặc lên thửa đất của mình hoặc đào bới, xây tường, làm hàng
rào hoặc có hành vi cản trở khác làm giảm khả năng sử dụng đất của người khác hoặc
gây thiệt hại cho việc sử dụng đất của người khác13.
Sáu là, tranh chấp về mục đích sử dụng đất:
Tranh chấp về mục đích sử dụng đất xảy ra giữa người được Nhà nước giao
quyền quản lý đất với người sử dụng đất. Tranh chấp phát sinh khi người sử dụng đất
sử dụng đất sai mục đích so với khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công
nhận quyền sử dụng đất.
Bảy là, tranh chấp đòi lại đất:
Tranh chấp đòi lại đất xảy ra giữa người có quyền sử dụng đất với người đang
quản lý, sử dụng đất của họ. Vì một lý do nào đó, người có quyền sử dụng đất không
trực tiếp quản lý, sử dụng đất mà cho người khác mượn, ở nhờ, góp vốn... nay đòi
người đang quản lý, sử dụng đất trả lại đất cho họ.
Tóm lại, việc phân loại tranh chấp đất đai có ý nghĩa quan trọng, giúp cho các cơ
quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp xác định chính xác quan hệ pháp
luật tranh chấp từ đó mà có cách thức giải quyết phù hợp, đúng pháp luật.

1.3. Khái niệm, đặc điểm giải quyết tranh chấp đất đai
1.3.1. Khái niệm giải quyết tranh chấp đất đai
Lam Hạnh, Vì sao tranh chấp, khiếu kiện đất đai vẫn là “điểm nóng”, [truy cập ngày 16/8/2017].
13
Khoản 4 Điều 3 Nghị định 105/2009/NĐ-CP ngày 11/11/2009 của Chính Phủ về xử phạt vi phạm hành chính
trong lĩnh vực đất đai.
12


lợi ích hợp pháp cho bên bị xâm phạm.
Hai là, tranh chấp đất đai phải được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã trước
khi được Ủy ban nhân dân hoặc Tòa án nhân dân giải quyết:
Một trong các bên tranh chấp có nghĩa vụ gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã
nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm
phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cùng cấp tiến hành hòa giải. Hòa giải
tại Ủy ban nhân dân cấp xã là thủ tục bắt buộc, do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã tổ
chức thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai, trừ trường hợp quy định tại
Trường Đại học Luật Hà Nội (1999), Từ điển giải thích thuật ngữ luật học, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội,
tr.74.
14


12

Điều 3 Luật Hòa giải cơ sở năm 2013 và Điều 206 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
Tranh chấp đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành, thì các bên
tranh chấp mới có quyền yêu cầu Ủy ban nhân dân hoặc Tòa án nhân dân giải quyết
tranh chấp.
Ba là, kết quả giải quyết tranh chấp đất đai của Ủy ban nhân dân và Tòa án
nhân dân được đảm bảo thi hành:
Ủy ban nhân dân và Tòa án nhân dân, nhân danh Nhà nước khi giải quyết tranh
chấp đất đai cho nên kết quả giải quyết tranh chấp của Ủy ban nhân dân và Tòa án
nhân dân được đảm bảo thi hành, kể cả bằng sức mạnh cưỡng chế của Nhà nước.

1.4. Phân biệt giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục hành chính và
thủ tục tố tụng Tòa án
Khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai, các bên đều không mong muốn
tranh chấp xảy ra, tuy nhiên vì những lý do nhất định mà tranh chấp đất đai vẫn xảy ra
thường xuyên. Nhà nước khuyến khích các bên tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp

- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở
trước ngày 15/10/1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước
ngày 15/10/1993.
- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở
hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp
cho người sử dụng đất.
- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy
định của Chính phủ chẳng hạn như sổ mục kê; sổ kiến điền; một trong các giấy tờ
được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299-TTg ngày 10
tháng 11 năm 1980 của Thủ tướng Chính phủ; đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng
đất; dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di
dân tái định cư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; giấy tờ của nông
trường, lâm trường quốc doanh về việc giao đất cho người lao động trong nông trường,
lâm trường để làm nhà ở;…16
- Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án,
quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải
thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền đã được thi hành hoặc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong
giai đoạn từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/7/2014.
- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ
đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân
dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng.
Thứ hai, tranh chấp đất đai mà đương sự không có giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất hoặc không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng nhưng lựa chọn hình thức
giải quyết tranh chấp tại Tòa án thì Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật về tố
tụng dân sự.
Thứ ba, tranh chấp đất đai đã được Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc
Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết nhưng đương sự không đồng ý với quyết
định giải quyết đó thì có quyền khởi kiện tại Tòa án để Tòa án giải quyết theo quy định

nhưng có kháng cáo hoặc kháng nghị theo quy định của luật tố tụng. Ngoài ra, Tòa án
nhân dân cấp cao còn có thẩm quyền xét lại bản án, quyết định giải quyết tranh chấp
đất đai của Tòa án nhân dân cấp tỉnh, Tòa án nhân dân cấp huyện đã có hiệu lực pháp
luật theo thủ tục giám đốc thẩm và tái thẩm thuộc phạm vi thẩm quyền theo lãnh thổ bị
kháng nghị theo quy định của luật tố tụng20.
Tòa án nhân dân tối cao có thẩm quyền xét lại bản án, quyết định giải quyết
tranh chấp đất đai theo thủ tục giám đốc thẩm và tái thẩm của các Tòa án đã có hiệu
lực pháp luật bị kháng nghị theo quy định của luật tố tụng21.

Công văn số 117/TANDTC-KHXX ngày 26/6/2014 của Tòa án nhân dân tối cao về việc phổ biến, quán triệt và triển khai
thi hành Luật Đất đai.
17

Khoản 9 Điều 26; Điều 34 và khoản 3 Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
Điểm b khoản 1 và khoản 2 Điều 37; điểm b khoản 1 Điều 38 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
20
Điều 29 Luật Tổ chức Tòa án nhân dân năm 2014.
21
Khoản 1 Điều 20 Luật Tổ chức Tòa án nhân dân năm 2014.
18
19


15

* Trình tự giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng Tòa án:
Tranh chấp đất đai

Khuyến khích các bên tự
hòa giải hoặc hòa giải cơ sở

UBND cấp huyện
hoặc tỉnh giải quyết
Tố
tụng
hành
chính

Không đồng ý với
quyết định giải
quyết

1.4.2. Giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục hành chính
* Các tranh chấp đất đai được giải quyết theo thủ tục hành chính: Tranh chấp
đất đai được giải quyết theo thủ tục hành chính là những tranh chấp đất đai mà đương
sự không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn
liền với đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất 22.
* Điều kiện để tranh chấp đất đai được giải quyết theo thủ tục hành chính:
Tranh chấp đất đai được giải quyết theo thủ tục hành chính khi người yêu cầu phải nộp
đơn yêu cầu đến đúng Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền và trong thời hạn pháp luật
quy định, người yêu cầu cam kết không đồng thời khởi kiện tại Tòa án.
22

Điểm a khoản 2 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013.


16

* Chủ thể giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục hành chính:
Chủ thể có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục hành chính là
Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện và Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Điều 100 Luật Đất đai 2013

Chủ tịch UBND cấp
huyện

Chủ tịch UBND cấp
tỉnh

Chủ tịch UBND cấp
tỉnh

Bộ trưởng Bộ Tài
nguyên và Môi
trường


17

1.5. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân
1.5.1. Một số vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án
1.5.1.1. Khái niệm, đặc điểm của giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án
* Khái niệm giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án:
Theo quy định của pháp luật đất đai, tranh chấp đất đai có thể được giải quyết
thông qua các phương thức như hòa giải, giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân và
giải quyết tranh chấp tại Tòa án nhân dân.
Trong đó, tự hòa giải là việc các bên tranh chấp trao đổi, bàn bạc với nhau để đi
đến thỏa thuận giải quyết tranh chấp đất đai. Hòa giải ở cơ sở là việc hòa giải viên
(bên thứ ba) hướng dẫn, giúp đỡ các bên tranh chấp đạt được thỏa thuận, tự nguyện
giải quyết với nhau các mâu thuẫn, tranh chấp đất đai23.
Giải quyết tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân hoặc Tòa án nhân dân là việc

Một là, việc giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án phải tuân thủ các quy định
mang tính hình thức:
Mọi hoạt động tố tụng của Tòa án phải tuân thủ các quy định của pháp luật tố
tụng. Theo đó, Tòa án phải tuân thủ các quy định về thẩm quyền, thời hạn, trình tự, thủ
tục giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định của bộ luật hoặc luật tố tụng, nếu vi
phạm những quy định mang tính hình thức kết quả giải quyết tranh chấp đất đai của
Tòa án sẽ không có hiệu lực pháp luật, không có giá trị ràng buộc đối với các bên tranh
chấp.
Hai là, việc giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án được thực hiện thông qua
hai cấp xét xử:
Tranh chấp đất đai được Tòa án giải quyết thông qua hai cấp xét xử là sơ thẩm
và phúc thẩm. Theo đó, bản án, quyết định sơ thẩm có thể bị kháng cáo, kháng nghị
theo thủ tục phúc thẩm. Ngoài ra, bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật của Tòa
án còn có thể bị xét lại theo thủ tục giám đốc thẩm hoặc tái thẩm khi phát hiện có vi
phạm pháp luật về hình thức hoặc pháp luật về nội dung hoặc có tình tiết mới có thể
làm thay đổi cơ bản nội dung của bản án, quyết định.
Ba là, việc giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án được tiến hành công khai:
Tranh chấp đất đai được Tòa án giải quyết bằng cách mở phiên tòa xét xử công
khai, có sự tham gia của các bên tranh chấp, trừ một số trường hợp đặc biệt thì Tòa án
có thể xét xử kín.
Bốn là, kết quả giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án được đảm bảo thi
hành:
Bản án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án đã có hiệu lực pháp
luật phải được các bên tranh chấp thi hành, nếu các bên không tự nguyện thi hành thì
sẽ được đảm bảo thi hành kể cả bằng sức mạnh cưỡng chế của Nhà nước.
1.5.1.2. Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án
Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án, có thể hiểu là hệ thống các
quy định của pháp luật mà khi giải quyết tranh chấp đất đai Tòa án phải thực hiện
đúng quy định đó. Khi giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án, phải tuân thủ một số
nguyên tắc xét xử cơ bản sau đây:

tộc, bảo vệ người chưa thành niên hoặc giữ bí mật nghề nghiệp, bí mật kinh doanh, bí
mật cá nhân, bí mật gia đình của đương sự theo yêu cầu chính đáng của họ thì Tòa án
có thể xét xử kín29.
Thứ sáu, bảo đảm chế độ xét xử sơ thẩm, phúc thẩm: Đây là nguyên tắc quy định
khi Tòa án ban hành bản án, quyết định sơ thẩm về tranh chấp đất đai thì bản án, quyết
định đó có thể bị kháng cáo, kháng nghị. Trường hợp bản án, quyết định bị kháng cáo,
kháng nghị thì bản án, quyết định đó chưa có hiệu lực pháp luật. Trường hợp bản án,
quyết định sơ thẩm của Tòa án không bị kháng cáo, kháng nghị theo thủ tục phúc thẩm
trong thời hạn luật định thì có hiệu lực pháp luật; ngược lại, bản án, quyết định sơ
thẩm của Tòa án bị kháng cáo, kháng nghị thì vụ án phải được xét xử phúc thẩm. Bản
án, quyết định phúc thẩm có hiệu lực pháp luật30.
Thứ bảy, tranh tụng trong xét xử là nguyên tắc yêu cầu Tòa án phải có trách
nhiệm trong việc bảo đảm cho đương sự thực hiện quyền tranh tụng theo quy định của
pháp luật chẳng hạn đương sự có quyền thu thập, giao nộp tài liệu, chứng cứ cho Tòa
án; trình bày, đối đáp, phát biểu quan điểm, lập luận về đánh giá chứng cứ; trong quá
trình xét xử, mọi tài liệu, chứng cứ phải được xem xét đầy đủ, khách quan, toàn diện,
Điều 5 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
Điều 8 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
28
Điều 12 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
29
Điều 15 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
30
Điều 17 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
26
27