BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

“TÌNH HÌNH TRANH CHẤP VÀ GIẢI QUYẾT TRANH
CHẤP ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HÓC MÔN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TỪ NĂM 2005 ĐẾN NAY”

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

:
:
:
:
:

NGUYỂN TRẦN YẾN THY
07124120
DH07QL
2007 – 2011
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

- TP. Hồ Chí Minh, tháng 8 năm 2011 -

đã cung cấp số liệu,giải đáp những thắc mắc và đưa ra những ý
kiến đóng góp quý báo.
Xin gởi lời cảm ơn đến các bạn lớp DH07QL đã cùng
trao dồi kiến thức và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập và
đặc biệt là trong quá trình thực hiện luận văn này .
Vì thời gian và kiến thức có hạn, luận văn không tránh khỏi
những khiếm khuyết, thiếu sót. Rất mong được sự góp ý chân thành
của các Thầy Cô giáo và các bạn. Tôi xin chân thành cảm ơn.
Sinh viên

Nguyễn Trần Yến Thy


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Trần Yến Thy, Khoa Quản Lý Đất Đai và Thị
Trường Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Tình hình tranh chấp và giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn
huyện Hóc Môn thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2005 đến nay”
Giáo viên hướng dẫn: Thạc sỹ Dương Thị Tuyết Hà, Bộ môn Chính Sách Pháp Luật,
khoa QLĐĐ&BĐS, trường Đại Học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh.
Hóc Môn là một huyện ngoại thành thuộc thành phố Hồ Chí Minh, có vị trí nằm
phía Tây Bắc cách trung tâm thành phố khoảng 20km, dân số khoảng 353.918 dân
gồm 11 xã và 01 thị trấn. Là huyện có tốc độ đô thị hóa nhanh, dân nhập cư ở các tỉnh
vào làm việc, các xí nghiệp ô nhiễm di dời về và các hộ dân thuộc diện giải tỏa nhà ở
nội thành có nhu cầu xây dựng nhà xưởng và nhà ở nên tình hình biến động đất đai có
nhiều diễn biến khá phức tạp. Hầu hết, các tranh chấp đều liên quan đến đất đai. Mặt
khác các qui định của pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai vẩn chưa cụ thể, rõ
ràng. Chính vì vậy đã làm cản trở, ách tắc trong công tác giải quyết tranh chấp đất đai
thời gian qua.
Từ đầu năm 2005 đến tháng 6/2011 có tổng số 918 hồ sơ tranh chấp đất đai

0
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
14
15
16
18
19
20
21
22
23

Nội dung
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất
Ủy ban nhân dân
Hội đồng nhân dân
Tài nguyên và Môi trường
Tòa án Nhân dân

DT
QĐ
CP
NCTH
GQ
NN
VTĐL
GTSX
TM-DV
CT


DANH SÁCH CÁC BẢNG
Bảng 1. Diện tích tự nhiên phân bố theo đơn vị hành chính ........................................14
Bảng 2. Hiện trạng hệ thống thủy văn chính trên địa bàn huyện .................................15
Bảng 3. Giá trị sản xuất các ngành kinh tế chủ yếu (Giá hiện hành) ...........................17
Bảng 4. Cơ cấu GTSX các ngành kinh tế chủ yếu trên địa bàn huyện ........................18
Bảng 5. Thống kê kết quả đo đạc bản đồ địa chính huyện Hóc Môn ..........................23
Bảng 6. Danh mục các công trình khởi công mới của Huyện ......................................24
Bảng 7. Tình hình cấp GCN QSDĐ trên địa bàn huyện Hóc Môn từ năm 2005 đến
tháng 6 năm 2011 .........................................................................................................26
Bảng 8. Cơ cấu sử dụng đất năm 2010 của huyện Hóc Môn ..........................................27
Bảng 9. Hiện trạng sử dụng đất Nông nghiệp huyện Hóc Môn năm 2010 ..................28
Bảng 10. Hiện trạng sử dụng đất Phi nông nghiệp huyện Hóc Môn năm 2010 ...........29
Bảng 11. Tổng hợp tình hình TCĐĐ tại 12 xã, thị trấn của huyện Hóc Môn
(từ năm 2005 đến tháng 6/2011) ....................................................................................31
Bảng 12. Kết quả hòa giải ở cấp cơ sở từ năm 2005 đến tháng 6/2011 .......................35
Bảng 13. Lượng đơn hòa giải không thành chuyển lên UBND huyện giải quyết từ 2005
đến tháng 6 năm 2011 ....................................................................................................36
Bảng 14. Lượng đơn tranh chấp gửi về huyện từ năm 2005 đến tháng 6/2011 ...............39

Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................. 2
PHẦN I: TỔNG QUAN ................................................................................................. 3
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ....................................................................... 3
I.1.1. Cơ sở khoa học ........................................................................................... 3
I.1.2. Cơ sở pháp lý ............................................................................................. 9
I.1.3. Cơ sở thực tiễn .........................................................................................10
I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu.................................................................................13
I.2.1. Điều kiện tự nhiên ....................................................................................13
I.2.2. Tài nguyên thiên nhiên .............................................................................15
I.2.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên ................16
I.2.4. Thực trạng phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn huyện Hóc Môn ..........16
I.2.5. Đánh giá chung về thực trạng phát triển kinh tế xã hội ...........................20
I.3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ...................................................................21
I.3.1. Nội dung nghiên cứu ................................................................................21
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu..........................................................................21
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ..........................................................................22
II.1. Tình hình quản lý đất đai ...........................................................................22
II.1.1. Lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ địa chính ............22
II.1.2. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ............................................23
II.1.3. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai ........................................................25
II.1.4. Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất....................25
II.1.5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất .............................................................................................................27
II.1.6. Công tác thanh tra, kiểm tra tình hình quản lý và sử dụng đất đai .........27
II.2. Tình hình sử dụng đất đai ..........................................................................27
II.2.1. Cơ cấu sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Hóc Môn ............................27
II.2.2. Hiện trạng sử dụng đất ............................................................................28
II.3. Đánh giá tình hình giải quyết TCĐĐ trên địa bàn huyện Hóc Môn ...........31
II.3.1. Thực trạng tranh chấp đất đai .................................................................31
II.3.2. Quy trình giải quyết TCĐĐ thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND

tế của đất đai: "Đất là mẹ, sức lao động là cha sản sinh ra mọi của cải vật chất". Trong
nền kinh tế thị trường, người ta coi đất đai là hàng hoá đặc biệt. Câu nói “tấc đất, tấc
vàng” nói lên sự quý giá ở tầm mức cao nhất của đất đai thực ra cũng không đủ. Nếu
nói dưới góc độ giá trị lịch sử - xã hội : “mỗi tấc đất đều nhuốm máu cha ông”; đất đai
là “giang sơn gấm vóc” thì sự thiêng liêng, quý giá ấy khó lấy thước đo nào mà định
giá.
Kể từ khi nước ta chuyển sang nền kinh tế thị trường, đặc biệt là những năm
gần đây tình hình tranh chấp đất đai ngày càng gia tăng về số lượng và phức tạp về
tính chất, nhất là ở những vùng đang đô thị hóa nhanh. Các dạng tranh chấp đất đai
phổ biến trong thực tế là: tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất; tranh chấp do lấn, chiếm đất; tranh chấp quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền với đất; tranh chấp đất đai trong các vụ án ly hôn... Có thể
liệt kê rất nhiều nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai như: Việc quản lý đất đai còn
nhiều thiếu sót, sơ hở; việc giao đất và cấp GCNQSDĐ tiến hành chậm; việc lấn chiếm
đất đai diễn ra ngày càng phổ biến nhưng không được ngăn chặn và xử lý kịp thời; đất
đai từ chỗ chưa được thừa nhận có giá trị nay trở thành tài sản có giá trị cao…
Hóc Môn là một huyện ngoại thành thuộc thành phố Hồ Chí Minh, có vị trí nằm
phía Tây Bắc cách trung tâm thành phố khoảng 20km, dân số khoảng 353.918 dân
gồm 11 xã và 01 thị trấn. Là huyện có tốc độ đô thị hóa nhanh, dân nhập cư ở các tỉnh
vào làm việc, các xí nghiệp ô nhiễm di dời về và các hộ dân thuộc diện giải tỏa nhà ở
nội thành có nhu cầu xây dựng nhà xưởng và nhà ở. Nhìn chung, từ khi ban hành luật
đất đai 2003, tình hình tranh chấp đất đai trên địa bàn huyện Hóc Môn có xu hướng
giảm nhưng các vụ việc diễn ra khá phức tạp, không ít những vụ tranh chấp xảy ra
giữa những người có cùng huyết thống, nhiều vụ dẫn đến ẩu đả gây hậu quả vô cùng
nghiêm trọng. Có nhiều vụ phải xử đi, xử lại nhiều lần, kéo dài trong nhiều năm, phát
sinh khiếu kiện kéo dài và làm giảm lòng tin của người dân đối với đường lối, chính
sách, pháp luật của Nhà nước.
Nhà nước ta đã rất cố gắng trong việc giải quyết các tranh chấp đất đai nhằm ổn
định tình hình chính trị, xã hội. Hệ thống các văn bản pháp luật đất đai ngày càng được
sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện. Chính sách, pháp luật về đất đai của Đảng và Nhà

 Phạm vi nghiên cứu
Các vụ tranh chấp đất đai xảy ra trên địa bàn huyện Hóc Môn mà thẩm quyền
giải quyết thuộc UBND huyện Hóc Môn từ năm 2005 đến nay.
Kết quả giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của UBND huyện Hóc
Môn từ năm 2005 đến nay.

Trang 2


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Trần Yến Thy

PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1. Cơ sở khoa học
I.1.1.1. Một số khái niệm cơ bản
 Đất đai
Đất đai: Theo quy định tại Điều 1 Luật đất đai 2003 của Nhà nước Cộng Hòa
Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam thì đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước
thống nhất và quản lý.
 Người sử dụng đất
- Người sử dụng đất là người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất hoặc
công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.
- Người sử dụng đất có thể là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, cộng đồng dân cư,
cơ sở tôn giáo.
 Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
- Quyền sử dụng đất: là quyền lợi của người dân khi sử dụng đất cụ thể được
Luật đất đai 2003 quy định tại điều 105 và 106 của cụ thể như sau:
+ Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 4, Luật đất đai 2003 thì “Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử
dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất”.
 Tranh chấp đất đai
Theo khoản 26 Điều 4 Luật đất đai năm 2003:
- Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.
- Trong thực tế có một số trường hợp tranh chấp về lợi ích kinh tế có liên quan
gián tiếp đến quyền sử dung đất, những trường hợp này không hẳn là tranh chấp đất
đai nhưng có khi cũng được coi là tranh chấp đất đai.
 Giải quyết tranh chấp đất đai
Khi xảy ra tranh chấp đất đai, các bên tranh chấp khó có thể thỏa thuận với
nhau để đưa ra giải pháp hữu hiệu trong việc thực hiện quyền sử dụng đất. Những mâu
thuẩn này sẽ ngày càng gay gắt hơn nếu không được các bên cùng phối hợp giải quyết.
Khi đó, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ thực hiện chức năng của mình trong việc
chỉ rõ quyền quản lý và sử dụng đất đối với các bên.
Giải quyết tranh chấp đất đai là việc tìm ra một giải pháp đúng đắn trên cơ sở
pháp luật nhằm giải quyết những bất đồng mâu thuẩn trong nội bộ nhân dân, tổ chức.
Trên cơ sở đó phục hồi lại quyền lợi hợp pháp bị xâm phạm, đồng thời truy cứu
trách nhiệm pháp lý đối với hành vi vi phạm pháp luật.
 Khiếu nại
Theo Luật Khiếu nại, Tố cáo ngày 02 tháng 12 năm 1998 và luật sửa đổi bổ
sung một số điều của Luật Khiếu nại, Tố cáo ngày 01 tháng 06 năm 2004 và 2005:
Khiếu nại là việc công dân, cơ quan tổ chức hoặc cán bộ, công chức theo thủ
tục do luật này quy định đề nghị cơ quan, tổ chức có thẩm quyền quyết đinh hành
chính, hành vi hoặc QĐ kỷ luật cán bộ, công chức khi có căn cứ rằng quyết định hoặc
hành vi đó là trái pháp luật, xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
 Thanh tra đất đai
Thanh tra đất đai là sự xem xét, kiểm soát, kiểm tra thường xuyên, định kỳ

Do hai lần điều chỉnh ruộng đất vào năm 1978 - 1979 và năm 1982 - 1983 cùng
với chính sách cấp đất theo kiểu bình quân nhân khẩu đã dẫn đến những xáo trộn lớn
về ruộng đất, về ranh giới, về số lượng, về mục đích sử dụng.
 Nguyên nhân chủ quan
Do đất đai ngày càng có giá trị kinh tế cao, giá đất ngày càng có giá trị do nhu
cầu đất ở và đất sản xuất ngày càng tăng cao, trong khi diện tích đất sử dụng cho các
mục đích là có giới hạn.
Do tình hình chuyển nhượng không có giấy tờ hợp pháp.
Việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ được triển khai đại trà làm phát sinh nhiều
vấn đề sai sót như cấp sai thửa, trùng thửa, sai tên chủ sử dụng, sai diện tích.
Do cơ chế quản lý nhà nước về đất đai trước kia còn lỏng lẻo, phân công, phân
cấp cho quá nhiều ngành dẫn đến quản lý thiếu chặt chẽ còn nhiều khuyết điểm.
 Hòa giải tranh chấp đất đai
Hòa giải giữ vai trò đặc biệt quan trọng khi tiến hành giải quyết TCĐĐ, không
chỉ chú trọng hoà giải khi phát sinh tranh chấp, mà khi giải quyết khiếu nại, tiếp tục
hòa giải cũng đạt nhiều kết quả; hoà giải thành càng nhiều càng tốt vì giải quyết tranh
chấp về đất đai ngoài việc đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của công dân, đảm bảo sự
ổn định, còn phải tăng cường sự đoàn kết giữa Nhà nước với dân, trong nội bộ nông
dân, giữa dân với dân và trong thân tộc.
Luật Đất đai năm 2003 quy định hòa giải tranh chấp đất đai là trình tự thủ tục
bắt buộc, quan trọng trong quá trình giải quyết các vụ việc tranh chấp về QSDĐ (Luật
Đất đai năm 1993 chỉ khuyến khích hòa giải tranh chấp đất đai). Trong những năm
qua, UBND cấp xã với trách nhiệm theo qui định đã chủ trì, phối hợp với Mặt trận Tổ
quốc và các thành viên, các tổ chức xã hội khác đã thực hiện hòa giải thành công nhiều
vụ việc tranh chấp đất đai, chấm dứt vụ việc từ cơ sở.
Theo điều 135 Luật Đất đai và điều 159 Nghị định 181 thì:
+ Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp tự hòa giải hoặc giải quyết tranh
chấp thông qua hòa giải ở cơ sở.
+ Nếu không tự hòa giải được thì gửi đơn đến UBND xã, phường, thị trấn nơi
có đất tranh chấp.

trên, quyết định của cơ quan hành chính cấp trên là quyết định giải quyết cuối cùng.
Đến năm 1998, Luật khiếu nại, Tố cáo ra đời thí các tỉnh thành đều vận dụng
Luật khiếu nại, Tố cáo để giải quyết tranh chấp đất đai. Theo Luật Khiếu nại, Tố cáo
khi không đồng ý với quyết định hành chính thì đương sự có quyền khiếu nại lại
quyết định hành chính tại cơ quan ra quyết định hành chính đó. Đó là điểm khác nhau
về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa Luật Đất đai năm 1993 và Luật
Khiếu nại, Tố cáo năm 1998.
Luật Đất đai năm 2003 ra đời và có hiệu lực vào ngày 1/7/2004 thì việc giải
quyết tranh chấp đất đai được vận dụng theo luật này. Về cơ bản thẩm quyền giải
quyết TCĐĐ của Luật đất đai năm 2003 giống như điều 38 Luật đất đai năm 1993.
Theo điều 136 Luật Đất đai năm 2003 và điều 160 Nghị định 181 thì thẩm
quyền giải quyết tranh chấp đất đai được giải quyết như sau:
Tranh chấp đất đai được hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn mà một bên
hoặc các bên đương sự không đồng ý thì được giải quyết như sau:
- Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà các bên đương sự không có giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ được quy định tại
khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 thì được giải quyết như sau:
+ Chủ tịch UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết đối với
tranh chấp đất đai giữ cá nhân, hộ gia đình với nhau; giữa cộng đồng dân cư với nhau;
giữa hộ gia đình cá nhân và cộng đồng dân cư. Nếu không đồng ý với quyết định của
Chủ tịch UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thì các bên tranh chấp có quyền gửi
Trang 6


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Trần Yến Thy

đơn xin giải quyết tranh chấp đất đai đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương. Quyết định của UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là

hoà giải khác với hiện trạng sử dụng đất thì UBND, phường, thị trấn chuyển kết quả
hoà giải đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giải quyết theo quy định về quản lý
đất đai.
- Thành phần hồ sơ tranh chấp đất đai bao gồm:
+ Đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai;
+ Các giấy tờ bằng chứng có liên quan đến thửa đất tranh chấp.
* Trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp đối với trường hợp Chủ tịch UBND
huyện quận, thị xã, thuộc tỉnh giải quyết lần đầu
Sau khi nhận hồ sơ TCĐĐ, phòng TN&MT tiến hành thẩm tra, xác minh theo
các bước sau:
Trang 7


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Trần Yến Thy

+ Làm việc với các đương sự để làm rõ nội dung tranh chấp và yêu cầu bổ sung
hồ sơ, tài liệu liên quan đến nội dung tranh chấp; trường hợp cần thiết mở hội nghị tư
vấn để giải quyết.
+ Làm việc với UBND xã, phường, thị trấn, để thống nhất kết quả thẩm tra, xác
minh.
+ Viết báo cáo kết quả thẩm tra, xác minh, nhận xét và kết luận vụ việc, trình
UBND quyết định giải quyết vụ việc.
Trong quá trình thẩm tra xác minh giải quyết vụ việc, Phòng TN&MT vẫn áp
dụng nguyên tắc hòa giải và phân tích, giải thích các chính sách pháp luật có liên quan
đến đất đai.
UBND cấp xã hòa
giải


UBND cấp xã hòa
giải

UBND cấp tỉnh giải
quyết lần đầu

Bộ TN & MT giải
quyết cuối cùng
Sơ đồ 2. Trình tự giải quyết TCĐĐ thuộc thẩm quyền UBND cấp tỉnh.
 Thời hạn giải quyết tranh chấp đất đai
Thời hạn giải quyết TCĐĐ được quy định cụ thể trong Luật Đất đai năm 2003:
+ Thời hạn hòa giải tại UBND cấp xã là ba mươi ngày (30) ngày làm việc kể từ
ngày UBND xã nhận đơn của các bên tranh chấp.
+ Thời hạn giải quyết tranh chấp lần đầu là không quá ba mươi (30) ngày làm
việc kể từ ngày nhận đơn của các bên tranh chấp.
+ Thời hạn giải quyết tranh chấp lần cuối là không quá bốn mươi lăm ngày (45)
ngày làm việc kể từ ngày nhận đơn của các bên tranh chấp.
+ Thời hạn khiếu nại quyết định của UBND cấp huyện là không quá chín mươi
ngày (90) ngày kể từ ngày nhận được quyết định.
+ Thời hạn khiếu nại quyết định của UBND cấp tỉnh giải quyết TCĐĐ lần đầu
là không quá ba mươi (30) ngày kể từ ngày nhận được quyết định.
I.1.2. Cơ sở pháp lý
- Luật đất đai ngày 26/3/2003 có hiệu lực thi hành ngày 01/7/2004 qui định về
giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai.
- Luật khiếu nại, tố cáo ngày 12/02/1998, luật sửa đổi, bổ sung một số điều của
luật khiếu nại, tố cáo ngày 15/6/2004 và ngày 29/11/2005;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
luật đất đai, có hiệu lực ngày 16/11/2004;
- Nghị định số 136/2006/NĐ-CP ngày 14/11/2006 của chính phủ về qui định
chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật khiếu nại, tố cáo và Luật sửa đổi,

mọi người. Tranh chấp đất đai là vấn đề rất đáng quan tâm, tìm hiểu các loại hình
tranh chấp để đề ra các biện pháp giải quyết phù hợp nhằm “tháo ngòi nổ” xung đột
không để phát sinh trở thành “điểm nóng” gây mất ổn định chính trị, tình hình trật tự
an toàn xã hội là việc làm rất cần thiết. Tính phức tạp của tranh chấp đất đai không chỉ
bắt nguồn từ những xung đột gay gắt về lợi ích kinh tế, từ hệ quả của sự quản lý thiếu
hiệu quả của cơ quan công quyền, sự bất hợp lý và thiếu đồng bộ của hệ thống chính
sách, pháp luật đất đai…mà còn do những nguyên nhân có tính lịch sử trong quản lý
và sử dụng đất đai qua các thời kỳ. Nhìn chung, có 3 loại hình tranh chấp phổ biến:
- Tranh chấp về QSDĐ là tranh chấp giữa các hộ gia đình cá nhân với nhau về
QSDĐ.
- Tranh chấp tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất bao gồm: nhà ở,
vật kiến trúc khác và cây trồng trên đất. Loại hình tranh chấp này do TAND giải quyết.
- Tranh chấp về QSDĐ có liên quan đến địa giới hành chính. Loại tranh chấp
này thường xảy ra giữa người ở hai tỉnh, hai huyện, hai xã với nhau, tập trung ở những
nơi có vị trí quan trọng trong việc phát triển kinh tế, văn hóa, ở những vị trí dọc theo
triền sông lớn, những vùng có địa giới không rõ ràng, không có mốc giới nhưng là vị
trí quan trọng. Cùng với việc chia tách các đơn vị hành chính tỉnh, huyện, xã thì
TCĐĐ liên quan đến địa giới hành chính tương đối nhiều.
I.3.2. Các dạng tranh chấp đất đai thường gặp
Từ nhiều năm nay, tình hình tranh chấp đất đai luôn là vấn đề bức bách được
Đảng, Nhà nước và toàn xã hội quan tâm. Đảng và Nhà nước đã có nhiều Chỉ thị, Nghị
quyết về vấn đề này. Các văn bản đó đã và đang được triển khai thực hiện, có tác động
tích cực đến tình hình giải quyết tranh chấp đất đai. Nhờ vậy, nhiều vụ việc phức tạp
đã được giải quyết, góp phần ổn định tình hình an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội
của đất nước. Bên cạnh đó, do nhiều nguyên nhân, thời gian gần đây tình tranh chấp
của công dân diễn ra không bình thường, tính chất phức tạp.Vì thế, việc tìm hiểu các
Trang 10


Ngành: Quản lý đất đai

- Sử dụng đất không đúng mục đích khi thuê đất.
- Đòi lại đất trước thời hạn hợp đồng.
- Hợp đồng miệng không rõ ràng, cụ thể.
 Tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Tranh chấp này thường phát sinh sau thời hạn thực hiện nghĩa vụ đã hết nhưng
bên có nghĩa vụ đã không thực hiện đúng cam kết.
 Tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất
Tranh chấp này thường xảy ra do:
- Người có quyền sử dụng đất chết không để lại di chúc và những người thừa kế
theo pháp luật không thỏa thuận được với nhau về phân chia thừa kế hoặc không theo
quy định của pháp luật thừa kế nên tranh giành nhau.
- Người sử dụng đất trước khi chết có lập di chúc để lại quyền sử dụng đất
nhưng di chúc đó trái pháp luật

Trang 11


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Trần Yến Thy

 Tranh chấp do lấn đất, chiếm đất
Loại tranh chấp này xảy ra là do một hoặc cả hai bên đã chiếm dụng đất của
nhau. Có trường hợp trước đây khi thi hành chính sách cải tạo nông nghiệp của nhà
Nước đã giao cho người khác, nay tự động chiếm lại đất canh tác và dẫn đến tranh
chấp. Đây là loại hình tranh chấp phổ biến nhất.
 Tranh chấp về cản trở thực hiện quyền sử dụng đất
Loại tranh chấp này tuy ít phức tạp. Nhưng thông thường do một bên ở sâu
hoặc xa mặt tiền (đường hoặc kênh rạch) và một bên do có thành kiến hoặc xích mích
cá nhân đã cản trở bên kia thực hiện QSDĐ (chẳng hạn như không cho đi nhờ qua,


Trang 12


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Trần Yến Thy

I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu
I.2.1. Điều kiện tự nhiên
I.2.1.1. Vị trí địa lý và ranh giới hành chính
Thực hiện chủ trương của Trung ương và TP, ngày 01/04/1997 huyện Hóc Môn
được tách thành Quận 12 và huyện Hóc Môn mới, gồm 12 đơn vị hành chính, trong đó
có 11 xã và 1 thị trấn, có 76 ấp - khu phố với tổng diện tích tự nhiên là 10.943,38 ha
chiếm 5,21% so với diện tích toàn Thành phố; dân số khoảng 353.918 dân.
Vị trí địa lý: Hóc Môn là một huyện ngoại thành của thành phố Hồ Chí Minh
cách thành phố 20 km về phía Tây-Bắc. Tọa độ địa lý huyện Hóc Môn được xác định
như sau:
+ Vĩ độ Bắc từ 10o0’34” đến 10o49’00”.
+ Kinh độ Đông từ 106o31’20” đến 106o40’45”.
Ranh giới hành chính huyện được xác định như sau:
+ Phía Bắc giáp huyện Củ Chi
+ Phía Nam giáp Quận 12 và huyện Bình Chánh.
+ Phía Tây giáp tỉnh Long An.
+ Phía Đông giáp tỉnh Bình Dương.

Bản đồ hành chính huyện Hóc Môn.

Trang 13


11
Xuân Thới Đông
12
Bà Điểm
Toàn huyện

Diện tích
Ha
173,76
1.727,80
1.196,98
894,33
1.282,90
853,38
1.502,04
273,66
177,20
1.857,17
299,17
705,00
10.943,38

%
1,59
15,78
10,94
8,17
11,72
7,79
13,73

Huyện Hóc Môn có 6 sông rạch chính, tập trung nằm ở phía Bắc và phía Đông
huyện. Trong đó tuyến đường thủy quan trọng nhất là sông Sài Gòn chạy qua các xã
phía Bắc của huyện. Nối kết với sông Sài Gòn là hệ thống kênh rạch Rạch Hóc Môn,
Rạch Tra, Rạch Bà Hồng, Kênh Thầy Cai, Kênh An Hạ. Trên hệ thống sông này cung
Trang 14


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Trần Yến Thy

cấp nguồn nước cho nhà máy nước Tân Hiệp từ đó cung cấp cho Thành phố. Đây là
một trong nét đặc trưng quan trọng trong quá trình phát triển của huyện.
Bảng 2: Hiện trạng hệ thống thủy văn chính trên địa bàn huyện.
STT
1
2
3
4
5
6

Tên gọi
Sông Sài Gòn
Rạch Hóc Môn
Rạch Bà Hồng
Rạch Tra
Kênh Thầy Cai
Kênh An Hạ


I.2.2. Tài nguyên thiên nhiên
I.2.2.1.Tài nguyên đất
Nhóm đất xám: là một trong hai nhóm đất chủ yếu của huyện, có tổng diện tích
là 5.062,01 ha, chiếm 46,26% diện tích tự nhiên. Loại đất này dễ thoát nước, thuận lợi
cho cơ giới hoá.
Nhóm đất phù sa: có tổng diện tích là 5.067,59 ha, chiếm 46,31% diện tích tự
nhiên, bao gồm đất phù sa và đất phèn. Trong đó loại đất phèn chiếm tỷ lệ khá cao.
Nhóm đất nâu vàng: có diện tích 615,72 ha, chiếm 5,63% diện tích tự nhiên,
phân bố ở các vùng gò, chủ yếu trồng cây lâu năm.
Nhóm đất sông suối: có diện tích là 198,16 ha, chiếm 1,18% diện tích tự nhiên,
đây là nhóm đất ít nhất trên địa bàn huyện.
I.2.2.2. Tài nguyên nước
Nguồn nước mặt: huyện Hóc Môn với hệ thống sông ngòi dày đặc, nguồn nước
dồi dào nhưng thường xuyên bị nhiễm mặn, do đó việc sử dụng cho sinh hoạt và trồng
trọt rất hạn chế.
Tuy nhiên huyện Hóc Môn có những ưu thế nhất định như sử dụng nguồn nước
để Nuôi trồng Thủy sản, hay phát triển các loại hình sinh thái du lịch dọc theo các
nhánh sông.
Nguồn nước ngầm: Nguồn nước ngầm phân bố khá rộng, nước ngầm ngọt phân
bố chủ yếu ở các tầng có độ sâu 100 - 300 m, trong đó có nơi 20 - 50 m, trữ lượng khai
thác ước tính 300 - 400 m3/ngày
I.2.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên
I.2.3.1. Lợi thế
Huyện Hóc Môn có vị trí thuận lợi về giao thông mang tính chất đầu mối, cửa
ngõ của Thành phố nối với các tỉnh miền Đông, miền Tây Nam Bộ và giao lưu quốc tế
thông qua hệ thống giao thông đường bộ, đường thủy quan trọng
Trang 15