ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ NGỌC CHÂU

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC XỬ LÝ VI PHẠM HÀNH
CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BÌNH
CHÁNH THÀNH PHỐ HÔ CHÍ MINH
GIAI ĐOẠN 2015 - 2017

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2019


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ NGỌC CHÂU

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC XỬ LÝ VI PHẠM HÀNH
CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BÌNH
CHÁNH THÀNH PHỐ HÔ CHÍ MINH
GIAI ĐOẠN 2015 – 2017
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Đàm Xuân Vận

Thái Nguyên - 2019

cùng các thầy, cô tại trường đã tận tình giảng dạy, dành nhiều thời gian để tôi
trau dồi tri thức, đạo đức.
- Em xin chân thành cảm ơn thầy giáo PGS.TS. Đàm Xuân Vận – Giáo
viên hướng dẫn khoa học đã hướng dẫn nhiệt tình cho tôi trong suốt quá trình
nghiên cứu và hoàn thành đúng tiến độ luận văn này.
- Các cán bộ, công chức của Phòng Quản lý đô thị, Phòng Tài Nguyên
và Môi trường huyện Bình Chánh đã nhiệt tình hướng dẫn, giúp đỡ tôi, có
những góp ý thiết thực, tạo điều kiện thuận lợi nhất cho tôi hoàn thành tốt
luận văn.
- Gia đình, các anh chị và bạn bè cùng khóa đã luôn động viên, giúp đỡ
tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện luận văn.
Xin trân trọng cảm ơn!
Người cam đoan

Nguyễn Thị Ngọc Châu


3

DANH MỤC VIẾT TẮT

HĐND

: Hội đồng nhân dân

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

SDĐ

1.1.2. Các hình thức vi phạm hành chính.......................................................... 6
1.1.3. Các hình thức vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. ..................... 9
1.1.4. Các đối tượng vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai...................... 9
1.1.5. Một số quy định chung về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất
đai .................................................................................................................... 10
1.2. Cơ sở pháp lý ........................................................................................... 14
1.3. Sơ lược tình hình xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai tại
Việt Nam và thành phố Hồ Chí Minh ............................................................. 15
1.3.1 Sơ lược tình hình xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai ở Việt
Nam ................................................................................................................. 15
1.3.2. Sơ lược tình hình xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai ở
thành phố Hồ Chí Minh................................................................................... 16
1.4. Một số nội dung liên quan đến xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực
đất đai. ............................................................................................................. 17
1.4.1. Khiếu nại về đất đai............................................................................... 17
1.4.2. Tố cáo về đất đai ................................................................................... 24
1.4.3. Tranh chấp đất đai................................................................................. 27
CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU................................................................................................ 30


5

2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 30
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 30
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu............................................................................... 30
2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ............................................................... 30
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 30
2.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 31
2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp..................................... 31

3.5.1. Thuận lợi ............................................................................................... 69
3.5.2. Khó khăn ............................................................................................... 69
3.5.3. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả xử lý vi phạm hành chính trong
lĩnh vực đất đai trên địa bàn huyện Bình Chánh............................................. 71
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ............................................................................. 75
1. Kết luận ....................................................................................................... 75
2. Đề nghị ........................................................................................................ 76
TÀI LIỆU THAM KHẢO............................................................................... 77


vii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1: Vị trí huyện Bình Chánh ................................................................. 33
Hình 3.2: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại huyện Bình Chánh
giai đoạn 2016-2018.............................................................................. 54
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất của huyện Bình Chánh năm 2018............. 48
Bảng 3.2: Biến động theo mục đích sử dụng đất năm 2017 - 2018 huyện Bình
Chánh .................................................................................................... 49
Bảng 3.3: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại
huyện Bình Chánh giai đoạn 2016 - 2018 ............................................ 53
Bảng 3.4: Kết quả thu thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ từ hoạt động
chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Bình Chánh giai đoạn 2016 - 2018
............................................................................................................... 55
Bảng 3.5: Tổng số vụ vi phạm hành chính về đất đai xây dựng của huyện
Bình Chánh giai đoạn từ 2015 – 2017 .................................................. 62
Kết quả công tác xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai trên địa
huyện Bình Chánh giai đoạn 2015- 2017 theo đơn vị hành chính được
thể



2

MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát
triển đất nước, được quản lý theo pháp luật. Trong mọi thời đại đất đai luôn là
một tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên ban tặng cho con người, là
điều kiện để hình thành, tồn tại và phát triển của mọi loài sinh vật trên trái đất.
Đất đai có vai trò ở rất nhiều khía cạnh của cuộc sống con người. C.Mác nói
rằng: “Đất đai là phòng thí nghiệm vĩ đại, là kho tàng cung cấp các tư liệu lao
động và vật chất, là vị trí cư trú và tập thể sống của con người”. Vì thế người
ta xem đất đai như là một tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế, là thành
phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây
dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng.
Việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm
pháp luật về đất đai là một trong các biện pháp hữu hiệu được Nhà nước chú
trọng để nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai. Tuy nhiên,
trong điều kiện chuyển sang nền kinh tế thị trường, mặc dù Nhà nước có
nhiều văn bản để quản lý và xử lý vi phạm về đất đai, nhưng do đất đai trở
thành hàng hóa mà giá trị của nó ngày càng tăng với tốc độ rất cao, lợi nhuận
thu được từ việc mua bán đất đai không có mặt hàng và nghề kinh doanh nào
sánh nổi. Vì vậy, những hành vi vi phạm pháp luật đất đai, trục lợi từ đất diễn
ra ngày càng phổ biến và nghiêm trọng.
Huyện Bình Chánh có một lợi thế là đất rộng người đông mà dân cư tập
trung chủ yếu là dân nhập cư từ các tỉnh thành khác, những năm gần đây nền
kinh tế phát triển theo hướng công nghiệp hoá hiện đại hóa nên nhu cầu sử
dụng đất tăng nhanh. Trong báo cáo về tình hình kinh tế tại địa phương 3 năm
gần đây, hầu như doanh thu của các ngành đều tăng vượt chỉ tiêu. Để đáp ứng



- Ý nghĩa thực tiễn: Góp phần làm rõ về công tác xử lý vi phạm hành
chính về đất đai tại địa phương, từ đó đưa ra những giải pháp khả thi nâng cao
hiệu quả công tác xử lý vi phạm hành chính về đất đai trên địa bàn huyện
Bình Chánh trong thời gian tiếp theo.


CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1 Cơ sở lý luận của công tác xử lý vi phạm hành chính về đất đai
+ Khái niệm vi phạm pháp luật
Pháp luật là hệ thống các quy tắc xử sự chung, là các quy tắc hành vi,
hay còn gọi là tiêu chuẩn của hành vi con người. Hành vi là những phản ứng,
cách ứng xử được biểu hiện ra bên ngoài của con người trong những điều kiện
và hoàn cảnh nhất định. Mỗi hành vi đều được hình thành trên cơ sở nhận
thức và kiểm soát của chủ thể, mà chủ thể ý thức được và chủ động thực hiện
nó. Những hoạt động của con người không thể coi là hành vi, nếu con người
hành động trong trạng thái vô thức.
Trong hoạt động của mỗi người thường có rất nhiều hành vi khác nhau
được thể hiện bằng những phương thức khác nhau trong quá trình sản xuất,
trao đổi, sinh hoạt hàng ngày trong cuộc sống. Song tuỳ theo tính chất, đặc
điểm và những lĩnh vực thể hiện của hành vi con người mà xã hội đặt ra
những tiêu chuẩn, những công cụ điều chỉnh chúng khác nhau. Những hành vi
nào của con người được pháp luật quy định, điều chỉnh thì được gọi là hành vi
pháp luật. Hành vi pháp luật gắn liền với các quy định của pháp luật, những
hành vi khôngđược pháp luật quy định, điều chỉnh thì không phải là hành vi
pháp luật.
- Phân loại vi phạm pháp luật: Hiện tượng vi phạm pháp luật trong xã

theo quy định.
Sau 10 năm thực hiện đã thu được kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào
công tác quản lý đất đai của nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền


kinh tế Việt Nam phát triển. Song trong quá trình thực hiện luật Đất đai 2003
cũng còn bộc lộ những điểm chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của
đất nước trong thời công nghiệp hóa – hiện đại hóa. Để khắc phục những tồn
tại của Luật Đất đai 2003, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các
quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XIII thông qua Luật Đất
đai 2013 hoàn thiện hơn phù hợp với sự phát triển của nước ta hiện nay.
Như vậy, việc xử lý vi phạm hành chính về đất đai là các quyền năng
cụ thể của nhà nước đối với người sử dụng đất trong việc chấp hành quy định
của nhà nước về đất đai đối với mọi loại đất. Nhà nước xử lý người sử dụng
đất trong trường hợp sau:
- Người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai tùy theo tính chất, mức
độ vi phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo
quy định của pháp luật.
- Người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho
Nhà nước, cho người khác, ngoài việc bị xử lý theo quy định của pháp luật
còn phải bồi thường theo mức thiệt hại thực tế cho Nhà nước hoặc cho người
bị thiệt hại.
1.1.2. Các hình thức vi phạm hành chính
- Biện pháp xử lý hành chính là biện pháp được áp dụng đối với cá nhân
vi phạm pháp luật về an ninh, trật tự, an toàn xã hội mà không phải là tội
phạm, bao gồm biện pháp giáo dục tại xã, phường, thị trấn; đưa vào trường
giáo dưỡng; đưa vào cơ sở giáo dục bắt buộc và đưa vào cơ sở cai nghiện bắt
buộc.
- Biện pháp thay thế xử lý vi phạm hành chính là biện pháp mang tính
giáo dục được áp dụng để thay thế cho hình thức xử phạt vi phạm hành chính



- Người có thẩm quyền xử phạt có trách nhiệm chứng minh vi phạm
hành chính. Cá nhân, tổ chức bị xử phạt có quyền tự mình hoặc thông qua
người đại diện hợp pháp chứng minh mình không vi phạm hành chính;
- Đối với cùng một hành vi vi phạm hành chính thì mức phạt tiền đối
với tổ chức bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân.
* Đối tượng bị xử lý vi phạm hành chính
- Người từ đủ 14 tuổi đến dưới 16 tuổi bị xử phạt vi phạm hành chính
về vi phạm hành chính do cố ý; người từ đủ 16 tuổi trở lên bị xử phạt vi phạm
hành chính về mọi vi phạm hành chính.
Người thuộc lực lượng Quân đội nhân dân, Công an nhân dân vi phạm
hành chính thì bị xử lý như đối với công dân khác; trường hợp cần áp dụng
hình thức phạt tước quyền sử dụng giấy phép, chứng chỉ hành nghề hoặc đình
chỉ hoạt động có thời hạn liên quan đến quốc phòng, an ninh thì người xử phạt
đề nghị cơ quan, đơn vị Quân đội nhân dân, Công an nhân dân có thẩm quyền
xử lý;
- Tổ chức bị xử phạt vi phạm hành chính về mọi vi phạm hành chính do
mình gây ra;
- Cá nhân, tổ chức nước ngoài vi phạm hành chính trong phạm vi lãnh
thổ, vùng tiếp giáp lãnh hải, vùng đặc quyền kinh tế và thềm lục địa của nước
Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam; trên tàu bay mang quốc tịch Việt Nam,
tàu biển mang cờ quốc tịch Việt Nam thì bị xử phạt vi phạm hành chính theo
quy định của pháp luật Việt Nam, trừ trường hợp điều ước quốc tế mà nước
Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên có quy định khác.
Các biện pháp xử lý hành chính không áp dụng đối với người nước ngoài.
* Thời hiệu xử lý vi phạm hành chính
- Thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính là 02 năm.
- Đối với vi phạm hành chính đã kết thúc thì thời hiệu được tính từ thời
điểm chấm dứt hành vi vi phạm.

+ Tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài;
+ Cơ sở tôn giáo.
1.1.5. Một số quy định chung về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực
đất đai
* Nguyên tắc xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai:
- Mọi vi phạm hành chính phải được phát hiện, đình chỉ, xử lý kịp thời;
việc xử phạt vi phạm hành chính phải được tiến hành nhanh chóng, công khai;
triệt để; mọi hậu quả do vi phạm hành chính gây ra phải được khắc phục theo
quy định của Nghị định 105/2009/NĐ-CP và quy định của pháp luật có liên
quan.
- Việc xử phạt vi phạm hành chính phải do người có thẩm quyền quy
định tại các Điều 25, 26 và 27 của Nghị định 105/2009/NĐ-CP thực hiện.
- Một hành vi vi phạm hành chính chỉ bị xử phạt hành chính một lần.
Nhiều người cùng thực hiện hành vi vi phạm hành chính thì từng người vi
phạm đều bị xử phạt. Một người thực hiện nhiều hành vi vi phạm hành chính
thì bị xử phạt về từng hành vi vi phạm.
- Hình thức xử phạt chính được áp dụng độc lập; hình thức xử phạt bổ
sung, biện pháp khắc phục hậu quả chỉ được áp dụng kèm theo hình thức xử
phạt chính đối với những hành vi vi phạm hành chính có quy định hình thức
xử phạt bổ sung, biện pháp khắc phục hậu quả được quy định trong Nghị định
105/2009/NĐ-CP trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 4 của Nghị định
105/2009/NĐ-CP.
- Hình thức, mức độ xử phạt được xác định căn cứ vào tính chất, mức
độ vi phạm, hậu quả của hành vi vi phạm hành chính, nhân thân của người có
hành vi vi phạm hành chính, tình tiết giảm nhẹ, tình tiết tăng nặng. Tình tiết
giảm nhẹ, tình tiết tăng nặng được áp dụng theo quy định tại Điều 8 và Điều 9


của Pháp lệnh của Ủy ban Thường vụ Quốc hội số 44/2002/PLUBTVQH10 ngày 02 tháng 7 năm 2002 về việc xử lý vi phạm hành chính.

Thẩm quyền phạt tiền đối với tổ chức bằng 02 lần thẩm quyền phạt tiền đối
với cá nhân.
* Xác định tính chất, mức độ của hành vi vi phạm hành chính
- Tính chất, mức độ của hành vi vi phạm hành chính quy định tại các
Điều 6, 7, 8, 15, Khoản 1 Điều 16 và Điều 17 của Nghị định 102/2014/NĐCP của Chính phủ được xác định theo quy mô diện tích đất bị vi phạm.
- Tính chất, mức độ của hành vi vi phạm hành chính quy định tại Điều
26 của Nghị định 102/2014/NĐ-CP của Chính phủ được xác định theo số
lượng hộ gia đình bị ảnh hưởng.
- Tính chất, mức độ của hành vi vi phạm hành chính quy định tại Điều
9 và Điều 24 của Nghị định 102/2014/NĐ-CP của Chính phủ được xác định
theo nguyên tắc quy đổi giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị vi
phạm thành tiền theo giá đất trong bảng giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành
phố trực thuộc Trung ương nơi có đất ban hành tại thời điểm lập biên bản vi
phạm hành chính và chia thành 04 mức sau đây:
a) Mức 1: Giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị vi phạm
quy thành tiền dưới 60.000.000 đồng đối với đất nông nghiệp, dưới
300.000.000 đồng đối với đất phi nông nghiệp;
b) Mức 2: Giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị vi phạm
quy thành tiền từ 60.000.000 đồng đến dưới 200.000.000 đồng đối với đất
nông nghiệp, từ 300.000.000 đồng đến dưới 1.000.000.000 đồng đối với đất
phi nông nghiệp;


c) Mức 3: Giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị vi phạm
quy thành tiền từ 200.000.000 đồng đến dưới 1.000.000.000 đồng đối với đất
nông nghiệp, từ 1.000.000.000 đồng đến dưới 3.000.000.000 đồng đối với đất
phi nông nghiệp;
d) Mức 4: Giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị vi phạm
quy thành tiền từ 1.000.000.000 đồng trở lên đối với đất nông nghiệp, từ
3.000.000.000 đồng trở lên đối với đất phi nông nghiệp.

- Luật Đất đai 2003
- Luật Đất đai 2013
- Luật xử lý vi phạm hành chính số 15/2012/QH13
- Bộ Luật Dân sự 2005
- Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân.
- Nghị định số 181/2004/NĐ – CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về
hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 .
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính Phủ Quy định chi tiết thi
hành một số điều của Luật Đất đai 2013;
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính Phủ Quy định về Giá đất;
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính Phủ Quy định về Thu tiền sử
dụng đất;
- Nghị định số 81/2013/NĐ-CP ngày 19/7/2013 quy định chi tiết một số
điều và biện pháp thi hành luật xử lý vi phạm hành chính;
- Nghị định 121/2013/NĐ-CP ngày 10/10/2013 quy định xử phạt vi
phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai
thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ
thuật; quản lý phát triển nhà và công sở;